房地產(chǎn)項(xiàng)目整體營銷策略方案（共146）

西山山匯匯的的運(yùn)運(yùn)作作目目標(biāo)標(biāo)：：①成功功運(yùn)運(yùn)作作本本案案,并與與政政府府建建立立良良好好的的合合作作關(guān)關(guān)系系，，為為后后期期土土地地儲儲備備打打好好堅(jiān)堅(jiān)實(shí)實(shí)的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)；②符合合市市場場需需求求的的定定位位保保證證本本案案項(xiàng)項(xiàng)目目的的成成功功銷銷售售并并樹樹立立符符合合本本區(qū)區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展展的的市市場場形形象象；③樹立立本本案案在在本本區(qū)區(qū)域域的的標(biāo)標(biāo)桿桿形形象象,并為為公公司司發(fā)發(fā)展展奠奠定定良良好好的的品品牌牌基基礎(chǔ)礎(chǔ)；②最大大化化挖挖掘掘潛潛在在客客戶戶并并提提供供合合理理有有效效的的營營銷銷推推廣廣方方案案③根據(jù)據(jù)豐豐富富的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)營營銷銷策策劃劃經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)及及市市場場的的把把握握，，全程程跟跟進(jìn)進(jìn)銷銷售售工工作作，，并并提提出出合合理理化化解解決決方方案案①本案案整整體體產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位及及營營銷銷策策略略的的把把握握我司司能能為為本本案案提提供供的的服服務(wù)務(wù):本案案目目標(biāo)標(biāo)的的溝溝通通④提提供供項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體推推廣廣包包裝裝方方案案并并針針對對項(xiàng)項(xiàng)目目分分階階段段提供供合合理理化化媒媒體體推推廣廣計(jì)計(jì)劃劃實(shí)實(shí)施施方方案案鳥瞰圖本案案概概況況項(xiàng)目目占占地地面面積積：135畝總建建筑筑面面積積：：26萬平平方方米米容積積率率：：3.5綠化化率率：：30%項(xiàng)目目四四至至：：北臨臨永永引引渠渠，，南南至至雙雙元元路路東至至首首鋼鋼NEC場區(qū)區(qū)，，西西至至實(shí)實(shí)興興大大街街項(xiàng)目目布布局局及及功功能能定定位位：：項(xiàng)目目共共由由北北、、中中、、南南三三部部分分構(gòu)構(gòu)成成，，分分別別為為東東西西走走向向圍圍合合式式布布局局，，功功能能上上項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位于于城城市市綜綜合合體體，，由由辦辦公公、、公公寓寓、、商商業(yè)業(yè)等等多多種種業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合相相互互依依存存構(gòu)構(gòu)建建而而成成。。項(xiàng)目目首首期期開開發(fā)發(fā)中中部部院院落落。。總總建建筑筑面面積積約約12萬平平方方米米項(xiàng)目目由由鼎鼎軒軒公公司司斥斥資資重重金金打打造造的的西西部部拳拳頭頭項(xiàng)項(xiàng)目目。。是是石石景景山山區(qū)區(qū)重重點(diǎn)點(diǎn)工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目之之一一，，屬屬于于北北京京市市十十一一五五城城市市總總體體規(guī)規(guī)劃劃的的一一部部分分。。承承載載著著北北京京西西部部新新經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展的的歷歷史史重重使使。。實(shí)興大街永引渠南路小博士雙語幼兒園本案石景山區(qū)工商局八大處路盧師山莊希望公園京西家美農(nóng)貿(mào)市場西井路工行蘋果園儲蓄所本案案周周邊邊現(xiàn)現(xiàn)狀狀地段段/環(huán)境境交通通/動線線周邊邊機(jī)機(jī)能能商務(wù)務(wù)氛氛圍圍地塊塊5分鐘鐘半半徑徑內(nèi)內(nèi)公公共共交交通通相相對對較較好好，，但但離離城城鐵鐵尚尚有有一一段段距距離離；；地塊塊不不臨臨主主交交通通干干道道，，交交通通相相對對不不暢暢有有待待于于進(jìn)進(jìn)一一步步改改善善；；1、處處于于中中關(guān)關(guān)村村科科技技園園---石景景山山園園區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)。。實(shí)實(shí)興興大大街街與與永永引引渠渠南南路路交交匯匯處處，，緊緊鄰鄰永永引引渠渠，，與與西西山山近近在在咫咫尺尺。。自自然然景景觀觀優(yōu)優(yōu)勢勢明明顯顯，，人人文文底底蘊(yùn)蘊(yùn)較較為為突突出出。。2、地地塊塊周周邊邊較較為為荒荒涼涼，，配配套套設(shè)設(shè)施施較較不不健健全全、、落落后后有有待待完完善善；；僅有有部部分分研研發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)駐駐園園區(qū)區(qū)，，園園區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)寫寫字字樓樓多多為為舊舊廠廠房房改改建建，，配配套套設(shè)設(shè)施施落落后后匱匱乏乏，，商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍薄薄弱弱，，尚尚未未形形成成規(guī)規(guī)模模。。政務(wù)環(huán)境境：石景山工工商局、、園區(qū)管管委會餐飲娛樂樂/生活配套套KTV和部分底底商，此區(qū)域?qū)ψ≌J(rèn)認(rèn)同度相相對較高高，其它它類地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)，，市場認(rèn)認(rèn)同度存存在一定定性。匯報(bào)思路路本案戰(zhàn)略略定位的的選擇各類物業(yè)業(yè)價(jià)值判判斷北京樓市市總攬與與區(qū)域市市場分析析本案核心心競爭力力的挖掘掘及營銷銷戰(zhàn)略的的制定本案推廣廣戰(zhàn)略及及形象的的建立頂級寫字字樓需求企業(yè)業(yè)：上市市企業(yè)、、知名企企業(yè)、外外企駐京京辦事處處、外企企國內(nèi)總總部、熱熱門行業(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)……硬件基本本要求：：核心位位置、產(chǎn)產(chǎn)品整體體設(shè)計(jì)、、冠名權(quán)權(quán)、設(shè)備備規(guī)格、、外立面面及大堂堂形象……軟件基本本要求：：貼心品品牌物業(yè)業(yè)服務(wù)普通寫字字樓需求企業(yè)業(yè)：發(fā)展展中企業(yè)業(yè)或普通通中大型型企業(yè)基本要求求：IT、金融關(guān)關(guān)注通訊訊設(shè)備及及后備發(fā)發(fā)電機(jī)服務(wù)業(yè)關(guān)關(guān)注社圈圈及環(huán)境境（周邊邊商務(wù)環(huán)環(huán)境、樓樓宇配套套、地理理位置及及交通））制造業(yè)關(guān)關(guān)注交通通便捷性性寫字樓市市場需求求特點(diǎn)分分析北京寫字字樓市場場分布北京寫字字樓市場場分布情情況分析析中關(guān)村商務(wù)區(qū)建國門-CBD望京商務(wù)區(qū)燕莎商務(wù)區(qū)豐臺商務(wù)區(qū)CRD商務(wù)帶金融街商務(wù)區(qū)崇文商務(wù)區(qū)傳統(tǒng)商務(wù)務(wù)區(qū)：燕莎、、建國門門-CBD、崇文區(qū)區(qū)、金融融街等區(qū)區(qū)域均以以便利的的交通、、依托金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)、政務(wù)務(wù)部門形形成，并并發(fā)展成成為區(qū)域域性經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心；；產(chǎn)業(yè)商務(wù)務(wù)區(qū)：中關(guān)村商商務(wù)區(qū)、、望京、、豐臺、、石景山山等商務(wù)務(wù)區(qū)均依依托中關(guān)關(guān)村產(chǎn)業(yè)業(yè)園及其其相關(guān)配配套產(chǎn)業(yè)業(yè)，逐步步發(fā)展起起來，并并日漸發(fā)發(fā)揮出提提升區(qū)域域經(jīng)濟(jì)價(jià)價(jià)值的作作用。亞北商務(wù)務(wù)區(qū)2007年1月正式確確定與之相比比，北京京西部屬屬于傳統(tǒng)統(tǒng)的重工工業(yè)及軍軍事保密密重地，，其商務(wù)務(wù)發(fā)展較較其他區(qū)區(qū)域落后后。商務(wù)務(wù)辦公用用房、設(shè)設(shè)備設(shè)施施極度落落后匱乏乏。目前前，區(qū)域域政策指指向性為為大量縮縮減住宅宅用地的的審批，，重點(diǎn)發(fā)發(fā)展商務(wù)務(wù)建設(shè)，，應(yīng)該說說CRD的確定為為西區(qū)帶帶來新的的機(jī)遇。。成為平平衡東西西長安街街的另一一個(gè)支點(diǎn)點(diǎn)。北京寫字字樓市場場分布北京中關(guān)關(guān)村產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)分布布情況分分析昌平園海淀園（上地信息產(chǎn)業(yè)基地、永豐新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地）望京電子產(chǎn)業(yè)園豐臺園大興生物醫(yī)藥基地石景山園通州園位于市區(qū)東部酒仙橋，占地10.5平方公里，是國家“一五”期間重點(diǎn)投資、集中建設(shè)的電子工業(yè)基地?，F(xiàn)有電子骨干企業(yè)200家，三資企業(yè)29家，國家級電子科研所4家，大中型涉外旅游飯店5家，中高級電子院校5所；已初步建成了以電子信息產(chǎn)業(yè)為主的多功能、綜合性的電子高科技園區(qū)。光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地重點(diǎn)發(fā)展微電子、光電子、數(shù)控機(jī)床、智能儀器儀表、機(jī)器人等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。金橋科技產(chǎn)業(yè)基地總體規(guī)劃面積15平方公里，地處“亦莊新城”規(guī)劃范圍內(nèi)，以汽車零部件、環(huán)保、電子信息和都市工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，努力成為技術(shù)創(chuàng)新、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化、國際合作的基地和示范園區(qū)?？臻g布局為“兩區(qū)一街”的豐臺園，規(guī)劃面積為8.18平方公里。1991年正式成立以來，豐臺園現(xiàn)有高新企業(yè)3000余家，涉及電子信息、生物醫(yī)藥、先進(jìn)制造和新材料、新技術(shù)等八個(gè)領(lǐng)域，園區(qū)就業(yè)人口已超過7萬人，加快了地區(qū)文化的轉(zhuǎn)型提升。北京中關(guān)村科技園區(qū)“一區(qū)五園”的中心區(qū)，擁有1.8平方公里的上地信息產(chǎn)業(yè)基地和4平方公里的永豐新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；目前園區(qū)已擁有高科技企業(yè)6000多家，以聯(lián)想、方正、四通為代表的一批頗具實(shí)力的新技術(shù)企業(yè)集團(tuán)已逐步形成。是1994年國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，1999年成為中關(guān)村科技園區(qū)“七園”之一，政策區(qū)域面積40平方公里；園區(qū)整體面積近10平方公里，包括中心區(qū)和中關(guān)村生命科學(xué)園。

總體規(guī)劃面積28平方公里，2006年1月17日，納入中關(guān)村科技園區(qū)，吸引國內(nèi)外科研院所和高校入園建立研發(fā)機(jī)構(gòu)和科技型企業(yè)，建立一批關(guān)鍵技術(shù)的中試放大平臺，加速生物科技成果的轉(zhuǎn)化，孵化出具備產(chǎn)業(yè)化開發(fā)條件的技術(shù)成果和高成長性科技型企業(yè)；石景山園園分為南南北兩個(gè)個(gè)區(qū)域，，北1區(qū)重點(diǎn)發(fā)發(fā)展以數(shù)數(shù)字娛樂樂為特色色的文化化創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。吸引龍頭頭創(chuàng)意企企業(yè)入駐駐，形成成專業(yè)化化的產(chǎn)業(yè)業(yè)集聚。。北Ⅱ區(qū)重點(diǎn)發(fā)發(fā)展電子子信息、、節(jié)能環(huán)環(huán)保、新新材料等等高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)。形成大小小企業(yè)協(xié)協(xié)同發(fā)展展的局面面。南區(qū)規(guī)劃劃面積1.89平方公里里，以新新建為主主，重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)和和符合CRD定位的新新興產(chǎn)業(yè)業(yè)。吸引符合合產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展方向向的龍頭頭企業(yè)入入駐。石景山區(qū)區(qū)，扼守守北京的的西大門門。北枕枕小西山山，西倚倚永定河河，東與與市區(qū)接接壤，先先后是薊薊國、燕燕國和幽幽州的屬屬地。歷歷來就是是京畿西西北要道道和河防防重地。。至今已有有2000多年歷史史,獨(dú)特的地地域環(huán)境境，為人人們造就就石景山山政治、、經(jīng)濟(jì)和和文化的的豐富內(nèi)內(nèi)涵，提提供了條條件。由由此,石景山的的人文歷歷史,表明京西西這片熱熱土自古古以來就就是文明明薈萃之之地見證歷史史文明.人文底蘊(yùn)蘊(yùn)濃厚——————首鋼搬遷遷.改寫西區(qū)區(qū)工業(yè)史史首鋼涉鋼鋼產(chǎn)業(yè)的的搬遷，，還西部部一片藍(lán)藍(lán)天。第二產(chǎn)業(yè)業(yè)正沿著著高科、、環(huán)保、、高附加加值的方方向業(yè)邁邁進(jìn)。完完全城市市化的農(nóng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)濟(jì)；新興興的旅游游服務(wù)業(yè)業(yè)；蓬勃勃發(fā)展的的對外經(jīng)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易易。是極極具發(fā)展展?jié)撡|(zhì)的的新興城城區(qū)，具備發(fā)展展高新技技術(shù)的堅(jiān)堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)礎(chǔ)、環(huán)境境容量、、創(chuàng)新氛氛圍和成成長條件件。還是是北京城城區(qū)最綠綠的一隅隅，人文文勝景眾眾多，旅旅游資源源豐富，，發(fā)展旅旅游業(yè)和和第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得天天獨(dú)厚。。石景山山區(qū)充分分體現(xiàn)了了北京科科技、智智力密集集和輻射射功能強(qiáng)強(qiáng)等特點(diǎn)點(diǎn)、擁有有較完善善的城市市化服務(wù)務(wù)功能和和豐富的的文化，，智力資資源、是是首都西西部最理理想的延延伸區(qū)和和發(fā)展腹腹地.區(qū)位優(yōu)勢勢日漸突突出。再看石景景山…………….CRD的誕生……新的北京京城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略明確了了石景山山區(qū)“一一區(qū)三中中心”的的功能定定位，即即“城市市功能拓拓展區(qū)””和“城城市職能能中心””、“綜綜合服務(wù)務(wù)中心””、“文文化娛樂樂中心””?！笆锥夹菪蓍e娛樂樂中心區(qū)區(qū)（CRD——CentralRecreationDistrict）”；CRD的基本內(nèi)內(nèi)涵是““以休閑閑、娛樂樂為發(fā)展展主旋律律，以營營造京西西花園式式的生態(tài)態(tài)環(huán)境和和時(shí)尚高高雅的文文化氛圍圍為基礎(chǔ)礎(chǔ)，打造造集休閑閑、娛樂樂、會展展、購物物和商務(wù)務(wù)辦公等等功能為為一體的的首都休休閑娛樂樂中心區(qū)區(qū)（CRD）”。中關(guān)村科技園區(qū)石景山園北區(qū)

北京數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)示范基地產(chǎn)業(yè)培育基地蘋果園交通樞紐TSM時(shí)代購物花園商務(wù)區(qū)蘋果園交通樞紐商務(wù)區(qū)東部現(xiàn)代娛樂旅游區(qū)銀河商務(wù)區(qū)小CBD京西會展商務(wù)區(qū)京燕商務(wù)區(qū)銀河商務(wù)區(qū)石景山未來的經(jīng)濟(jì)\文化\政治中心西區(qū)小CDBTSM時(shí)代購物花園商務(wù)區(qū)西部休閑旅游區(qū)

首鋼新興產(chǎn)業(yè)基地雕塑公園地下商務(wù)石景山新格局規(guī)劃石景山區(qū)東部著力發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)和文化娛樂業(yè)，中部著力培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，西部著力發(fā)展旅游休閑業(yè)。以打造首都文化休閑娛樂區(qū)為主線，逐步形成“一個(gè)科技園區(qū)、兩個(gè)休閑旅游區(qū)、三個(gè)產(chǎn)業(yè)基地、六個(gè)商務(wù)功能區(qū)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局。統(tǒng)籌東中西部協(xié)調(diào)發(fā)展，努力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力提升城市綜合服務(wù)功能，著力構(gòu)建和諧石景山，開創(chuàng)現(xiàn)代化首都新城區(qū)建設(shè)的新局面。

石景山科科技園規(guī)規(guī)劃石景山園園的功能能定位：：以數(shù)字娛娛樂為特特色的創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)核心區(qū)區(qū)以高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)和總部部經(jīng)濟(jì)為為主的科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)先導(dǎo)區(qū)區(qū)；以新材料料、節(jié)能能環(huán)保、、光機(jī)電電為主的的新興產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展區(qū)。南區(qū)北一區(qū)北二區(qū)西山匯南三區(qū)區(qū)域功能能的明確確定位,為西區(qū)注注入了新新鮮的血血液.是增強(qiáng)自自主創(chuàng)新新能力的的重要載載體，是是帶動區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整和經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長的動力力引擎；；是西區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的晴晴雨表.石景山萬達(dá)廣場本案鼎城雍景四季茂華·璟都會西現(xiàn)代城曦景長安西山贏府國際商務(wù)中心如圖，區(qū)區(qū)域項(xiàng)目目主要集集中在阜阜石路以以北，首首鋼搬遷遷，大量量閑置的的土地、、舊廠房房有了““再利用用”的價(jià)價(jià)值。同同時(shí)，緩緩解西長長安街沿沿長線一一代土地地緊缺的的壓力，，更加利利于阜石石路以北北區(qū)域整整體規(guī)劃劃的實(shí)施施與建設(shè)設(shè)。區(qū)域域增值空空間越發(fā)發(fā)凸顯。。本區(qū)域重重點(diǎn)在售售項(xiàng)目深深度分析析本區(qū)域競競爭對手手的位置置分析地理位置置：石景景山路魯魯谷大街街西側(cè)物業(yè)類型型：商業(yè)業(yè)、綜合合總占地面面積：7萬㎡總建筑面面積：28萬㎡容積率:4工程情況況：目前前工程進(jìn)進(jìn)度基本本竣工，，家樂福福超市等部分分商業(yè)即即將開業(yè)業(yè)項(xiàng)目概況團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：：北京銀銀河萬達(dá)達(dá)置業(yè)有有限公司司規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)：美國國MUAC建筑公司司配套自身規(guī)劃劃：五星級酒酒店、國國際連鎖鎖超市、、5A級寫字樓樓、多功功能影院院、大型型娛樂城城、高檔百貨貨、步行行商業(yè)街街和綜合合餐飲娛娛樂中心心地下車庫庫周邊配套套：高質(zhì)學(xué)校校,金融銀行行,醫(yī)院、四四大公園園時(shí)尚餐飲飲石景山萬萬達(dá)廣場場本區(qū)域重重點(diǎn)在售售項(xiàng)目深深度分析析開發(fā)進(jìn)度開盤時(shí)間間：2008年4月12日預(yù)售證號號：（2008）59一期推出出E\F兩座商住住酒店酒店總套套數(shù)：611套放盤套數(shù)數(shù)：1406套（含寫寫字樓））入住時(shí)間間：2009年9月工程進(jìn)度度：一期外立立面已經(jīng)經(jīng)完成，，二期即即將封頂頂產(chǎn)權(quán)年限限：辦公公50商業(yè)40年產(chǎn)品產(chǎn)品種類類：A\B\C\D寫字樓總套數(shù)：：795套E\F公寓酒店店總套數(shù)：：611套寫字樓面面積區(qū)間間：51.78-175.81主力面積積：116.44酒店面積積區(qū)間：：41-106主力面積積區(qū)間：：47-55裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：精裝裝修開盤均價(jià)價(jià)：14000-15000元/平米目前成交交均價(jià)：：12985元/平米目前銷售售套數(shù)：：283套首期銷售售率：46.3%銷售速度度：月均均141套存量：共共計(jì)套328套寫字樓存存量795套付款方式式：按揭揭、一次次性優(yōu)惠幅度度：一次次性92折銷售分析析客群商住酒店店投資型客客戶為主主占60%，自用型型客戶占占40%來源：北北京西部部、西南南部。以以公主墳墳為核心心輻射，西西至蘋果果園，南南道六里里橋，北北至航天天橋的大致致范圍，，占到到70%左右。客群職業(yè)業(yè)：較為為混雜，，主要看看中區(qū)域域未來的的發(fā)展?jié)摿αεc增值值空間。。年齡：35--50歲左右，，有較為為穩(wěn)定收收入或閑閑置的余錢。。寫字樓自用型與與投資型型各占50%自用目的的改善目目前的辦辦公條件件，購買買價(jià)格相相對其他成熟熟的商務(wù)務(wù)區(qū)域較較為便宜宜。區(qū)域域新功能能的定位有長長足的發(fā)發(fā)展。石景山萬萬達(dá)廣場場營銷推廣核心賣點(diǎn)點(diǎn)：城市市綜合體體。城城市繁華華的衍進(jìn)進(jìn)引擎廣告訴求求：北京京石景山山萬達(dá)廣廣場。啟啟動北京京新中心分訴求：：5A級寫字樓樓接軌國國際化商商務(wù)高檔國際際酒店同同步奢華華服務(wù)推廣通路路：報(bào)廣：北北京青年年報(bào)、新新京報(bào)、、京華時(shí)時(shí)報(bào)網(wǎng)絡(luò)：焦焦點(diǎn)、搜搜狐、新新浪戶外：現(xiàn)現(xiàn)場圍擋擋主力通路路：焦點(diǎn)、搜搜狐、新新浪輔助通路路：報(bào)廣廣、戶外外、、短信商業(yè)石景山萬萬達(dá)廣場場核心商業(yè)業(yè)：家樂福---20500平米\萬千百貨貨----28520平米\運(yùn)動一百百----3300平米\一兆韋德德----2720平米主題餐廳廳----3350平米\神采飛揚(yáng)揚(yáng)----3630平米\大哥星KTV----3950平米\萬達(dá)影城城----7060平米商業(yè)步行行街-----20170平米石景山萬萬達(dá)廣場場，恢弘弘手筆，，開創(chuàng)西西區(qū)耀世世盛景；；復(fù)合業(yè)業(yè)態(tài)，確確立西區(qū)區(qū)潮流高高度；超超凡品質(zhì)質(zhì)，提速速西區(qū)國際際化進(jìn)程程給本案的啟示借鑒1、作為“訂單地產(chǎn)產(chǎn)”的首創(chuàng)者者，萬達(dá)達(dá)集團(tuán)與與眾多知知名品牌牌簽署了了戰(zhàn)略合合作協(xié)議議、使得得萬達(dá)廣場具有有不可復(fù)復(fù)制性。。2、萬達(dá)廣廣場，中中國第一一綜合品品牌。城城市綜合合體所創(chuàng)創(chuàng)造的經(jīng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值值和萬達(dá)達(dá)品牌無無與倫比比的品牌價(jià)價(jià)值，使使萬達(dá)所所到區(qū)域域不僅引引發(fā)了眾眾多投資資者的搶搶購，而而且還為為城市創(chuàng)創(chuàng)造了一個(gè)有一一個(gè)繁華華的城市市中心。。3、城市綜綜合體，，通過豪豪華酒店店、高檔檔寫字樓樓、商業(yè)業(yè)設(shè)施、、商務(wù)公公寓等多多種業(yè)態(tài)態(tài)的有機(jī)機(jī)組合實(shí)實(shí)現(xiàn)內(nèi)內(nèi)部各各種功功能的的綜合合互補(bǔ)補(bǔ)，并并相互互依存存，相相互提提升的的價(jià)值值關(guān)系系。從從而形形成很強(qiáng)的的自我我成長長、自自我更更新、、自我我繁榮榮、持持續(xù)發(fā)發(fā)展的的價(jià)值值潛力力，在在提升升自身身價(jià)值值的同時(shí)創(chuàng)創(chuàng)造高高額的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)價(jià)值值。警示1、石景景山地地域狹狹小，，且區(qū)區(qū)政府府在石石景山山區(qū)未未來發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃中中已明明確提提出了了控制制建設(shè)商品品住宅宅和常常住人人口的的目標(biāo)標(biāo)，而而大力力扶持持的公公建設(shè)設(shè)施又又因投投資金金額數(shù)數(shù)目龐龐大，，資金成成本會會較高高，投投資回回收期期長，，不確確定因因素增增加，，可能能導(dǎo)致致預(yù)期期收益益降低低。2、石景景山區(qū)區(qū)自身身的消消費(fèi)能能力較較京城城其他他地區(qū)區(qū)為低低，如如不能能有效效吸引引周邊邊城區(qū)區(qū)（如海海淀））的消消費(fèi)人人群，，會直直接增增加經(jīng)經(jīng)營成成本，，導(dǎo)致致預(yù)期期收益益降低低。3、首鋼鋼的污污染問問題如如不能能與其其企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)型型同步步完成成，再再加上上北京京軍區(qū)區(qū)等駐駐區(qū)的的保密密機(jī)關(guān)性性質(zhì)，，以及及八寶寶山革革命公公墓的的的隱隱諱性性，都都可能能導(dǎo)致致投資資者的的顧慮慮重重重。石景山山萬達(dá)達(dá)廣場場本區(qū)域域重點(diǎn)點(diǎn)在售售項(xiàng)目目深度度分析析鼎城項(xiàng)目概概況團(tuán)隊(duì)隊(duì)配套套地理位位置：：石景景山區(qū)區(qū)阜石石路與與楊莊莊東路路交叉叉口物物業(yè)類類型：：商業(yè)業(yè)、綜綜合總占地地面積積：6.5432萬㎡總建筑筑面積積：22.2萬㎡容積率率：3綠化率率:30%開發(fā)商商：北北京實(shí)實(shí)興騰騰飛置置業(yè)發(fā)發(fā)展公公司規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)：：自身規(guī)規(guī)劃：：大型商商業(yè)、、特色色商鋪鋪、高高檔公公寓、、精裝小小戶型型、高高中檔檔寫字字樓、、步行行商業(yè)業(yè)街地下車車庫周邊配配套：：大學(xué)：：北方方工業(yè)業(yè)大學(xué)學(xué)、首首鋼職職工大大學(xué)綜合商商場：：沃爾爾瑪山山姆會會員店店銀行：：工行行、建建行、、中行行、農(nóng)農(nóng)行、、商業(yè)業(yè)銀行行、光光大銀銀行鼎城開發(fā)進(jìn)進(jìn)度產(chǎn)品品銷售分分析客群群開盤時(shí)時(shí)間：：2008年4月16日預(yù)售證證號：（2008）101（2008）64一期推推出2、3樓及部部分商商業(yè)住宅總總套數(shù)數(shù)171套，2號樓88套、3號樓83套放盤套套數(shù)：：171套住宅宅入住時(shí)時(shí)間：：2009年10月30日工程進(jìn)進(jìn)度：：A\C地塊結(jié)結(jié)構(gòu)基基本封封頂產(chǎn)權(quán)年年限：：辦公公50商業(yè)40年住宅宅70年產(chǎn)品種種類：：A地塊：：7萬平米米精裝裝修大大宅，，輔以以臨街街商業(yè)業(yè)。其其中1棟20層2棟17層，總套數(shù)數(shù)：270套面積區(qū)區(qū)間：：114-220平米復(fù)復(fù)式C地塊：：約15萬平米米，規(guī)規(guī)劃5A生態(tài)寫寫字樓樓、精精裝小小戶型型公寓寓、大大型購購物中中心、、商業(yè)業(yè)街總套數(shù)數(shù)：寫字樓樓面積積區(qū)間間：40-80平米裝修小小戶型型面積積區(qū)間間：38-72平米一期開開盤均均價(jià)：：15000元/平米（2008）101目前成成交均均價(jià)：：14876元/平米目前銷銷售套套數(shù)：：16套首期銷銷售率率：18.2%銷售速速度：：月均均8套存量：：共計(jì)計(jì)72套（2008）64目前成成交均均價(jià)14747元/平米目前銷銷售套套數(shù)：：62套銷售率率：77%月均銷銷售套套數(shù)：：32存量：：共計(jì)計(jì)21套付款方方式：：按揭揭、一一次性性優(yōu)惠幅幅度：：一次次性98折一期開開盤客客戶主主要為為原住住居民民（含外外地來來京經(jīng)經(jīng)商人人員）），考考慮住住宅升升級、或或離工工作地地較近近，地地緣性性較強(qiáng)強(qiáng)。年齡區(qū)區(qū)間：：40左右職業(yè)：：以經(jīng)經(jīng)商人人員為為主。。鼎城營銷推推廣商業(yè)核心賣賣點(diǎn)：：創(chuàng)新新嶄新新生活活時(shí)空空，打打造石石景山山地標(biāo)標(biāo)性經(jīng)經(jīng)典建建筑群群廣告訴訴求：：以國國際化化智能能生活活禮獻(xiàn)獻(xiàn)您的的未來來分訴訴求求：鼎城。。世家家智能能大宅宅，，禮遇遇國際際生活活鼎城。。E托邦，，我我的原原創(chuàng)生生活鼎城。。時(shí)代代廣場場，，5A生態(tài)辦辦公\重組商商務(wù)版版塊鼎城。。商業(yè)業(yè)中心心鼎鼎城城時(shí)刻刻，忘忘情巴巴黎推廣通通路：：報(bào)廣：：北京京青年年報(bào)、、新京京報(bào)、、精華華時(shí)報(bào)報(bào)網(wǎng)絡(luò)：：焦點(diǎn)點(diǎn)、搜搜狐、、新浪浪雜志：：安家家、新新地產(chǎn)產(chǎn)戶外：：現(xiàn)場場圍擋擋主力通通路：：焦點(diǎn)、、搜狐狐、新新浪輔助通通路：：報(bào)廣廣、戶戶外、、北京京樓市市圖石景山山區(qū)的的商業(yè)業(yè)旗艦艦，總總建筑筑面積積約6萬平米米，云云集大大型品品牌百百貨、、特色色餐飲飲、休休閑商商街、、個(gè)性性臨街街商鋪鋪，業(yè)業(yè)態(tài)豐豐富，，商業(yè)業(yè)街鋪鋪30-1000平米不不等層層高4.8-5.4。對外：：旗艦艦商區(qū)區(qū)，成成就商商業(yè)制制高點(diǎn)點(diǎn)璀璨商街街，點(diǎn)亮亮CRD多業(yè)態(tài)組組合。CRD核心商業(yè)業(yè)給本案的啟示鼎城借鑒企業(yè)因素素：企業(yè)規(guī)規(guī)模、品品牌、實(shí)實(shí)力在石石景山區(qū)區(qū)優(yōu)勢明明顯，成成功開發(fā)發(fā)了近十十個(gè)石景景山房地地產(chǎn)項(xiàng)目目，資金金雄厚、、整合運(yùn)運(yùn)營能力力強(qiáng)，有有益于企企業(yè)打造造頂級項(xiàng)項(xiàng)目社區(qū)區(qū)環(huán)境。。項(xiàng)目因素素：項(xiàng)目屬屬京西大大型綜合合體，在在區(qū)域市市場表現(xiàn)現(xiàn)突出，，項(xiàng)目園園林景觀觀優(yōu)越、、智能化化水平高高，大躍躍層戶型型較多；；區(qū)域因素素：項(xiàng)目周邊邊多風(fēng)景景區(qū)，且且地處CRD核心區(qū)域域，區(qū)域域具有一一定發(fā)展展?jié)摿臼袌龊推笃髽I(yè)因素素，宏觀市市場流動動性過剩剩，同時(shí)時(shí)存在從從緊的貨貨幣政策策預(yù)期，，且企業(yè)業(yè)行業(yè)地地位、品品牌有待待進(jìn)一步步提升；；項(xiàng)目和區(qū)區(qū)域因素素，項(xiàng)目定價(jià)價(jià)略高于于區(qū)域平平均水平平，周邊邊樓盤競競爭激烈烈，生活活配套設(shè)設(shè)施有待待完善，，區(qū)域房房價(jià)租金金比例略略高，投投機(jī)性需需求可能能受到限限制。本區(qū)域在在售重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目深深度分析析茂華璟都都會項(xiàng)目概況團(tuán)隊(duì)配套地理位置置：阜石石路和楊楊莊東路路交叉口口的東南南角，石石景山游游樂園西西北角物業(yè)類型型：住宅宅、寫字字樓、商商業(yè)總占地面面積：18萬㎡總建筑面面積：25萬㎡其其中18萬住宅7萬商服配配套容積率：：1.3-2.2綠化率:30%開發(fā)商：茂華控股股集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)：貝爾爾高林（（BeitCollins）自身規(guī)劃劃：高檔檔公寓、、都會商商街、公公寓式酒酒店、高高檔寫字字樓、商商務(wù)酒店店周邊配套套：大學(xué)：北北方工業(yè)業(yè)大學(xué)綜合商場場：沃爾爾瑪山姆姆會員店店銀行：工工行、建建行、中中行、農(nóng)農(nóng)行、商商業(yè)銀行行、光大大銀行休閑：四四大主題題公園開發(fā)進(jìn)度度產(chǎn)品銷售分析析客群茂華璟都都會開盤時(shí)間間：2007.7.17（2007）251、（住宅宅）放盤套數(shù)數(shù)：445套入住時(shí)間間：璟公館2008年10月25日交房,精裝修交交房璟璟公公閣2008年10月25日交房璟公院2009年5月30日開盤時(shí)間間：2008.4.16（2008）81放盤套數(shù)數(shù)：143開盤時(shí)間間：2008.3.21放盤套數(shù)數(shù)：143產(chǎn)權(quán)年限限：辦公公50商業(yè)40年住宅70年產(chǎn)品種類類：璟公館：：29棟，5、7.9層小高層層，一梯梯一戶或或兩戶三三-四面采光光360度觀景窗窗面積區(qū)間間：160-260璟公閣：：9棟酒店、商商業(yè)未售售戶型優(yōu)勢勢：180-360度觀景窗窗一梯一戶戶或兩梯梯一戶，，一梯一一戶電梯梯入戶（2007）25114800元/平米目前成交交均價(jià)：：15500元/平米目前銷售售套數(shù)：：423套首期銷售售率：95%銷售速度度：月均均38套存量：共共計(jì)22套（2008）81開發(fā)商自自報(bào)價(jià)：：17650元/平米目前銷售售套數(shù)：：0套銷售率：：0%月均銷售售套數(shù)：：0存量：143套（2008）147開放商自自報(bào)價(jià)：：17650目前成交交均價(jià)：：17650目前成交交套數(shù)：：0銷售率：：0%月均銷售售套數(shù)：：0存量：143套付款方式式：按揭揭、一次次性優(yōu)惠幅度度：一次次性99折城市白領(lǐng)領(lǐng)、中產(chǎn)產(chǎn)階級片片上，職職業(yè)生涯涯處于上上升階段段。屬于城市市的中堅(jiān)堅(jiān)力量年齡：35-45之間營銷推廣廣商業(yè)茂華璟都都會核心賣點(diǎn)點(diǎn)：西長長安街大大都會考考究中心心廣告訴求求：長安安街北。。國際西西區(qū)考究究之作25萬平米復(fù)復(fù)合式國國際都會會街區(qū)分訴求：：一一梯梯兩戶270度景觀考考究大宅宅18000平米尊甄甄庭院高端全精精裝華邸邸推廣通路路：報(bào)廣：北北京青年年報(bào)、新新京報(bào)網(wǎng)絡(luò)：焦焦點(diǎn)、搜搜狐、新新浪雜志：安安家、新新地產(chǎn)戶外：現(xiàn)現(xiàn)場圍擋擋主力通路路：焦點(diǎn)、搜搜狐、新新浪輔助通路路：報(bào)廣廣、戶外外、、北京樓樓市圖都會商街街，貫穿穿東西。。集文化化產(chǎn)品展展售、娛娛樂消費(fèi)費(fèi)、汽車車展售、、銀行及及餐飲為為一體的的全長500米的社區(qū)區(qū)配套商商業(yè)街。。西側(cè)大大型商業(yè)業(yè)以引進(jìn)進(jìn)大眾4S點(diǎn)及亞洲洲最大的的保時(shí)捷捷旗艦店店茂華璟都都會給本案的啟示借鑒1、在在尊重京京西地緣緣歷史及及文脈價(jià)價(jià)值的基基礎(chǔ)上，，將中西西方建筑筑風(fēng)格融融為一體體打造出出融住宅宅、酒店店、商街街為一體體的復(fù)合合式國際際都會街街區(qū)，成成為北京京西區(qū)國國際化進(jìn)進(jìn)程的代代表。戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)上體現(xiàn)現(xiàn)人性關(guān)關(guān)懷。2、在開開發(fā)前期期準(zhǔn)確的的風(fēng)格定定位，國國際大師師親自擔(dān)擔(dān)綱設(shè)計(jì)計(jì)彰顯出出項(xiàng)目所所反映出出來的形形象3、1.8萬平米的的中心花花園及花花園式風(fēng)風(fēng)情商業(yè)業(yè)街，富富有創(chuàng)新新，其他他項(xiàng)目均均不能及及。警示市場和企企業(yè)因素素，宏觀市市場流動動性過剩剩，同時(shí)時(shí)存在從從緊的貨貨幣政策策預(yù)期，，且企業(yè)業(yè)行業(yè)地地位、品品牌有待待進(jìn)一步步提升；；項(xiàng)目和區(qū)區(qū)域因素素，項(xiàng)目定價(jià)價(jià)略高于于區(qū)域平平均水平平，周邊邊樓盤競競爭激烈烈，生活活配套設(shè)設(shè)施有待待完善，，區(qū)域房房價(jià)租金金比例略略高，投投機(jī)性需需求可能能受到限限制。產(chǎn)品因素素項(xiàng)目戶型型面積偏偏大，總總價(jià)較高高。對于于后期的的銷售產(chǎn)產(chǎn)生一定定的抗性性。目前前較為尷尷尬。本區(qū)域在在售重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目深深度分析析大成時(shí)代代中心項(xiàng)目概況團(tuán)隊(duì)配套地理位置置：西四環(huán)五五棵松橋橋南鄭常常莊出口口，西四四環(huán)與大大成路交交匯處物業(yè)類型型：商業(yè)業(yè)、公寓寓總占地面面積：7362萬㎡總建筑面面積：12.9萬㎡容積率：：6.2綠化率:30開發(fā)商：北京大成成開發(fā)集集團(tuán)有限限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)：自身規(guī)劃劃：生活配套套TESCO大型購物物中心、、餐飲娛娛樂、會會所和空空中花園園

教育育配套：：幼兒園園、小學(xué)學(xué)、中學(xué)學(xué)

醫(yī)療療配套：：項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)有社區(qū)區(qū)診所體體育配配套：體體育館、、籃球館館、網(wǎng)球球館周邊配套套：生活活配套：：餐飲、、酒店、、銀行、、超市、、零售業(yè)業(yè)等一應(yīng)應(yīng)俱全教教育配配套：五五一小學(xué)學(xué)、十一一小學(xué)等等名校醫(yī)醫(yī)療配配套：301、302、307、武警總總醫(yī)院等等國際知知名醫(yī)療療機(jī)構(gòu)體體育配配套：五五棵松奧奧運(yùn)場館館、豐臺臺體育中中心等開發(fā)進(jìn)度度產(chǎn)品銷售分析析客群大成時(shí)代代中心開盤時(shí)間間：大成時(shí)代代中心行行政公館館2008年5月14放盤套數(shù)數(shù)：393套入住時(shí)間間：2010年9月裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：精裝裝產(chǎn)權(quán)年限限：50年開盤時(shí)間間：大成成服務(wù)式式公寓2008.3.8放盤套數(shù)數(shù)：391套入住時(shí)間間：2010年9月裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：精裝裝修產(chǎn)權(quán)年限限：70年產(chǎn)品種類類：行政公館館：1座面積區(qū)間間：60-90平米服務(wù)公寓寓：1座面積區(qū)間間：76-190平米（2008）145行政公館館目前成交交均價(jià)：：12464元/平米批準(zhǔn)銷售售套數(shù)：：393套目前累計(jì)計(jì)銷售：：38套銷售率：：不足10%銷售速度度：月均均8套存量：共共計(jì)355套付款方式式及優(yōu)惠惠幅度：：一次性付付款：9.2折按揭付款款：60%以上9.5折（2008）52酒店式公公寓目前成交交均價(jià)：：13646元/平米批準(zhǔn)銷售售套數(shù)：：391套目前累計(jì)計(jì)銷售：：257套銷售率：：65%月均銷售售套數(shù)：：36套存量：134套月入6000以上存存款20萬以上城城市白領(lǐng)領(lǐng)中產(chǎn)產(chǎn)階級有車車族、公公車族族、二二人世界界、三三口之家家營銷推廣廣商業(yè)大城時(shí)代代中心核心賣點(diǎn)點(diǎn)：形象象導(dǎo)入階階段：長長安西區(qū)區(qū)，稀缺地段段珍惜面面市廣告訴求求：時(shí)代代左右世世界分訴求：：城市綜綜合體，，大成時(shí)時(shí)代中心心的屬性標(biāo)標(biāo)簽推廣通路路：報(bào)廣：北北京青年年報(bào)、新新京報(bào)網(wǎng)絡(luò)：焦焦點(diǎn)、搜搜狐、新新浪雜志：安安家、新新地產(chǎn)戶外：現(xiàn)現(xiàn)場圍擋擋主力通路路：焦點(diǎn)、搜搜狐、新新浪輔助通路路：報(bào)廣廣、戶外外、、展會、、北京樓樓市圖大成時(shí)代代中心商商業(yè)面積積約43000平方米，，地下一一層至五五層為商商業(yè)用途途，各層層商業(yè)面面積約7000平方米左左右。根根據(jù)目前前的商業(yè)業(yè)規(guī)劃，，首層的的部分面面積、2層、3層面積現(xiàn)現(xiàn)已引進(jìn)進(jìn)“樂購購”為主主力店，，4層、5層面積暫暫定為餐餐飲、娛娛樂，具具體平面面布局形形式現(xiàn)規(guī)規(guī)劃為（（取消LOFT）庭院式式商業(yè)街街，其具具體內(nèi)容容和平面面布局的的設(shè)計(jì)以以滿足設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范范為前提提，同時(shí)時(shí)留有餐餐飲、娛娛樂經(jīng)營營的可能能性。大城時(shí)代代中心給本案的啟示借鑒1、設(shè)計(jì)理念念中——空氣質(zhì)量量學(xué)：人人是空間間的主角角，空間間是建筑筑的主角角，空間間中溫度度與濕度度的適宜宜程度是是貫穿其其間的靈靈魂。15.5度角窗的的設(shè)計(jì)，，不僅從從氣溫適適宜、空空氣清新新等方面面構(gòu)建了了建筑物物理上的的健康舒舒適，更更給人們們在居住住中創(chuàng)造造出非常常輕松，，隨意自自由的享享受空間間，給人人以接近近自然的的感覺2、北京知知名的地地產(chǎn)上市市公司，，品牌知知名度較較高，社社會地位位較高；；3、百米高高的建筑筑，西區(qū)區(qū)新地標(biāo)標(biāo)。警示市場和企企業(yè)因素素：目前市場場狀況明明了，成成交低迷迷，西區(qū)區(qū)尤為突突出，多多種因素素導(dǎo)致對對企業(yè)的的資金鏈鏈要求較較高能否否安全““過冬””，是當(dāng)當(dāng)前項(xiàng)目目較為明明感的話話題。項(xiàng)目和區(qū)區(qū)域因素素：從長遠(yuǎn)看看，項(xiàng)目目可以說說是近50萬平米的的大盤，，開發(fā)周周期較長長生活配配套設(shè)施施有待完完善，需需一定的的市場培培育。受受市場影影響在一一定時(shí)間間內(nèi)項(xiàng)目目銷售價(jià)價(jià)格及速速度會受受到制約約?？偨Y(jié)通過上述述競爭項(xiàng)項(xiàng)目的深深度分析析。不難難看出，，CRD區(qū)域功能能明確定定位及受受石景山山區(qū)停掉”商品房發(fā)發(fā)展寫字字樓利好消息息的影響響，競爭爭項(xiàng)目綜綜合指標(biāo)標(biāo)相似度度極為接接近，區(qū)區(qū)域競爭爭異常激激烈。。。。。。。。1、受區(qū)域域幅員及及人口的的限制，，各項(xiàng)目目距離不不超過3公里，而而競爭項(xiàng)項(xiàng)目總體體量卻達(dá)達(dá)到75萬平米米之多，，購買客客群較為為單薄；；2、競爭項(xiàng)項(xiàng)目均為為綜合物物業(yè)立項(xiàng)項(xiàng)，產(chǎn)品品類型、、配比較較為接近近；3、項(xiàng)目商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)、規(guī)模模體量雷雷同，集集聚情況況嚴(yán)重，，不利于于銷售及及招商；；4、小戶型型產(chǎn)品銷銷售速度度較快，，投資性性產(chǎn)品成成為主流流，跟風(fēng)風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)嚴(yán)重；5、銷售價(jià)價(jià)格普遍遍偏高，，有待市市場進(jìn)一一步認(rèn)可可；6、宣傳調(diào)調(diào)性基本本一至——借勢樹立立地標(biāo)形形象；7、品牌實(shí)實(shí)力較強(qiáng)強(qiáng)，除萬萬達(dá)外，，基本相相當(dāng)；給本案的的提示：：推盤時(shí)時(shí)機(jī)/推售產(chǎn)品品/銷售策略略/推廣策略略匯報(bào)思路路本案戰(zhàn)略略定位的的選擇各類物業(yè)業(yè)價(jià)值判判斷寫字樓市市場需求求特點(diǎn)分分析及區(qū)區(qū)域市場場分析本案核心心競爭力力的挖掘掘及營銷銷戰(zhàn)略的的制定本案推廣廣戰(zhàn)略及及形象的的建立鳥瞰圖本案的物物業(yè)分類類物業(yè)分析析：本案實(shí)際際是以研研發(fā)立項(xiàng)項(xiàng)的物業(yè)業(yè)項(xiàng)目，，為了符符合市場場需求，，在規(guī)劃劃中我們們添加了了為寫字字樓辦公公人群量量身定做做的公寓及配套商業(yè)業(yè)……寫字樓硬性指標(biāo)投資價(jià)值項(xiàng)目自身硬件條件要求地段的優(yōu)越性及周邊人流量多少商圈內(nèi)的政務(wù)環(huán)境及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平優(yōu)惠政策是否有足夠的吸引力非短期的租金回報(bào)，而在于長期的升值空間物業(yè)管理的專業(yè)性及服務(wù)水平有無大型知名企業(yè)入住，形成一定區(qū)域影響力和號召力外立面、大堂、產(chǎn)品整體設(shè)計(jì)、硬件設(shè)備及智能化水平本案位于于中關(guān)村村科技園園石景山山園內(nèi)，，入住企企業(yè)受政政府扶持持可享受受多重政政策優(yōu)惠惠，但商商務(wù)氛圍圍較薄弱弱；交通通、金融融、市政政配套相相對缺乏乏；因此此，寫字字樓產(chǎn)品品如遵循循市場定定位將舉舉步維艱艱。寫字樓物物業(yè)價(jià)值值評判西山匯寫寫字樓——隨著“首首都休閑閑娛樂中中心區(qū)””規(guī)劃定定位的逐逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，未來來休閑商商務(wù)將逐逐步發(fā)展展，寫字字樓的發(fā)發(fā)展將迎迎來較大大發(fā)展機(jī)機(jī)遇；目前本地地塊商務(wù)務(wù)氛圍單單薄，寫寫字樓需需求極其其有限。。本案寫字字樓物業(yè)業(yè)價(jià)值分分析實(shí)興大街西井路永水渠南路八大處路本案小博士幼兒園區(qū)工商局農(nóng)貿(mào)市場廬師山莊國家檢察官學(xué)院頂好生活城海特飯店京門鐵路希望公園京漢大廈北京高等秘書研修學(xué)院崇新大廈S：（優(yōu)勢））1、項(xiàng)目位位于中關(guān)關(guān)村科技技園石景景山園內(nèi)內(nèi)，廬師師山腳下下，商務(wù)務(wù)政策環(huán)環(huán)境和自自然資源源兼顧；；2、大型商商業(yè)建筑筑集群，，擁有一一定區(qū)域域影響力力；3、入住大大型企業(yè)業(yè)可享有有大廈冠冠名權(quán)；；4、作為政政府重點(diǎn)點(diǎn)扶持項(xiàng)項(xiàng)目，后后期入駐駐企業(yè)也也將受益益W（劣勢））：目前商務(wù)務(wù)氛圍較較淡薄，，市場需需要長期期培養(yǎng)；；公共交通通不便且且不臨交交通主干干道;寫字樓與與其他產(chǎn)產(chǎn)品共存存，但整整體規(guī)模模無法樹樹立區(qū)域域標(biāo)桿形形象;發(fā)展商品品牌號召召力相對對不夠;享有園區(qū)區(qū)內(nèi)相關(guān)關(guān)招商引引資優(yōu)惠惠政策；園區(qū)內(nèi)唯唯一寫字字樓產(chǎn)品品，較具具稀缺性性；T（威脅））：石景山區(qū)區(qū)內(nèi)寫字字樓及商商住型產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)量巨大大；競爭項(xiàng)目目的推廣廣力度和和聲勢占占據(jù)先機(jī)機(jī)；建議控制制總量，，通過豐豐富寫字樓樓的增值值服務(wù)功功能增強(qiáng)產(chǎn)產(chǎn)品核心心競爭力力；通過吸引引大客戶戶的進(jìn)駐駐，形成市場場號召力力和品牌牌影響力，提提升項(xiàng)目目市場綜綜合競爭實(shí)力力。本案寫字字樓SWOT分析O（機(jī)會））商業(yè)硬性指標(biāo)投資價(jià)值商業(yè)自身硬件措施周邊常住人口密度，日常人流量多少商圈內(nèi)的消費(fèi)能力招租優(yōu)惠政策是否有足夠的吸引力非短期的租金回報(bào)，而在于長期的升值空間社區(qū)商業(yè)：配套型商業(yè)的硬件設(shè)施是否到位；是否有足夠的消費(fèi)人口支撐；消費(fèi)人群是否有一定的消費(fèi)力支撐其長期經(jīng)營大型商業(yè)：是否有旗艦店或主力店的進(jìn)駐以此保證后期人流及宣傳力度本案周邊邊短期內(nèi)內(nèi)不具備備發(fā)展傳傳統(tǒng)社區(qū)區(qū)底商、、傳統(tǒng)大大型商業(yè)業(yè)物業(yè)的的客觀條條件，因因此本案案商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)規(guī)劃定位位必須打打破傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)的的固化模模式，走走個(gè)性化化營銷的的路子，，精準(zhǔn)客客群定位位。商業(yè)物業(yè)業(yè)價(jià)值評評判西山匯商商業(yè)——周邊現(xiàn)階階段消費(fèi)費(fèi)人群不不夠明確確；周邊配套套較為落落后，未未形成較較強(qiáng)的商商業(yè)氛圍圍；本案商業(yè)業(yè)物業(yè)價(jià)價(jià)值分析析實(shí)興大街西井路永水渠南路八大處路本案小博士幼兒園區(qū)工商局農(nóng)貿(mào)市場廬師山莊國家檢察官學(xué)院頂好生活城海特飯店京門鐵路希望公園工行蘋果園儲蓄所石景山京西家具建材城賽德麗公司雙鷺?biāo)帢I(yè)S（優(yōu)勢））：園區(qū)內(nèi)較較具規(guī)模模寫字樓樓及商住住，確保保商業(yè)后后期客群群；經(jīng)營種類類限制性性小，業(yè)業(yè)態(tài)多樣樣;輔助商業(yè)業(yè)體量小小，后期期銷售壓壓力不大大；W（劣勢））：目前基本本無商業(yè)業(yè)氛圍不不成熟，，交通條件件相對落落后；人口密度度不高，，短期內(nèi)內(nèi)消費(fèi)能能力有限限；O（機(jī)會））：商業(yè)規(guī)劃劃將填補(bǔ)補(bǔ)園區(qū)內(nèi)內(nèi)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)空白白，完善善園區(qū)整整體配套套；T（威脅））：石景山區(qū)區(qū)未來商商業(yè)放量量較大，，競爭激激烈；通過明確確的客群群定位，，形成差差異化；；通過定制制商業(yè)及及明確的的商業(yè)定定位在硬硬件上滿滿足多種種商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)需要要；本案商業(yè)業(yè)SWOT分析商住物業(yè)業(yè)投資價(jià)值值市場關(guān)注注度住宅投資資環(huán)境生活配套套的完善善程度交通便捷捷性短期租金金收益、、長期增增值收益益并存房屋總價(jià)價(jià)及月供供；空間間實(shí)用性性、裝修修標(biāo)準(zhǔn)等等產(chǎn)品的的附加值值地段稀缺缺性、產(chǎn)產(chǎn)品的增增值潛力力等商住物業(yè)業(yè)主要以以投資自自用兼顧顧作為購購買目的的，對產(chǎn)產(chǎn)品附加加值要求求較高；；低總價(jià)價(jià)，投資資門檻低低，客群群廣闊，，因而在在銷售上上易于實(shí)實(shí)現(xiàn)快速速回款，，加速資資金回籠籠。商住物業(yè)業(yè)價(jià)值評評判西山匯商商住公寓寓——位于石景景山區(qū)較較具發(fā)展展?jié)摿Φ牡目萍紙@園區(qū)內(nèi)，，依托大型型商務(wù)集集群體，，寫字樓樓、商業(yè)業(yè)共存，，提供了了潛在客客群；廬師山下下，高端端住宅產(chǎn)產(chǎn)品的棲棲息地；；本案商住住物業(yè)價(jià)價(jià)值分析析實(shí)興大街西井路永水渠南路八大處路本案小博士幼兒園區(qū)工商局農(nóng)貿(mào)市場廬師山莊國家檢察官學(xué)院頂好生活城海特飯店京門鐵路希望公園星座人和超市豐碩樓龍澤建材城建行蘋果園儲蓄所石景山區(qū)地稅大廳S（優(yōu)勢））：石景山科科技園內(nèi)內(nèi)唯一商商住公寓寓；地塊人文文底蘊(yùn)較較深厚,居住環(huán)境境優(yōu)越;3.高品質(zhì)社社區(qū)配套套完善；；W（劣勢））：商務(wù)氛圍圍尚未形形成，投投資市場場有待培培育；綜合體帶帶來的相相互干擾擾；非純粹性性住宅項(xiàng)項(xiàng)目；O（機(jī)會））：體量不大大，后期期推出前前期積累累周期長長；面向園區(qū)區(qū)內(nèi)高素素質(zhì)人群群，客群群質(zhì)量較較高；T（威脅））：競爭項(xiàng)目目的商住住產(chǎn)品已已經(jīng)獲得得市場占占有率，，造成客客戶分流流；且推推廣力度度和聲勢勢占據(jù)先先機(jī)；產(chǎn)品實(shí)用用性及附附加值是是商住產(chǎn)產(chǎn)品最有有說服力力的競爭爭力；注意控制制總價(jià)，，減少月月供成本本將成為為本類產(chǎn)產(chǎn)品熱銷銷的關(guān)鍵鍵；本案商住住SWOT分析戰(zhàn)略模型型選擇應(yīng)該與周周邊其他他房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目形形成鮮明明的區(qū)隔隔如何選擇擇？本項(xiàng)目符符合發(fā)展展中企業(yè)業(yè)對使用用性價(jià)比比及追求求高品質(zhì)質(zhì)辦公居居住環(huán)境境的客戶戶需求，，加之賦賦予特殊殊的人文文氣質(zhì)環(huán)環(huán)境，必必將成為為區(qū)別于于傳統(tǒng)寫寫字樓市市場的另另類競爭爭品匯報(bào)思路路本案戰(zhàn)略略定位的的選擇各類物業(yè)業(yè)價(jià)值判判斷寫字樓市市場需求求特點(diǎn)分分析及區(qū)區(qū)域市場場分析本案核心心競爭力力的挖掘掘及營銷銷戰(zhàn)略的的制定本案推廣廣戰(zhàn)略及及形象的的建立地產(chǎn)項(xiàng)目目的“核核心競爭爭力矩陣陣”『客觀性』主動式被動式『主觀性』H3142產(chǎn)品品牌文化地段（產(chǎn)品力力）（企業(yè)的的品牌力力）石景山萬萬達(dá)廣場場：“2+3””—作為非住住宅類產(chǎn)產(chǎn)品，品品牌及地地段的先先天優(yōu)勢勢是其它它項(xiàng)目無無法短期期內(nèi)比擬擬與超越越的。故故萬達(dá)在在此區(qū)域域已經(jīng)奠奠定了其其標(biāo)桿形形象。（獨(dú)特的的價(jià)值主主張）（自然、、社會資資源）地產(chǎn)項(xiàng)目目的“核核心競爭爭力矩陣陣”『客觀性』主動式被動式『主觀性』H3142產(chǎn)品品牌文化地段（產(chǎn)品力力）（企業(yè)的的品牌力力）茂華璟都都會：“1+3””—最務(wù)實(shí)的的選擇方方式，既既有先天天所成的的地段優(yōu)優(yōu)勢，加加之后天天產(chǎn)品上上的硬件件補(bǔ)充，，奠定其其不敗地地位。（獨(dú)特的的價(jià)值主主張）（自然、、社會資資源）地產(chǎn)項(xiàng)目目的“核核心競爭爭力矩陣陣”『客觀性』主動式被動式『主觀性』H3142產(chǎn)品文化地段（產(chǎn)品力力）（企業(yè)的的品牌力力）鼎城“1+2+3”——區(qū)域老牌牌開發(fā)企企業(yè)，具具備較強(qiáng)強(qiáng)的區(qū)域域影響力力，地處處CRD-TSM時(shí)代購物物花園商商務(wù)區(qū)核心位置置。雙重重本土化化優(yōu)勢（獨(dú)特的的價(jià)值主主張）（自然、、社會資資源）品牌牌地產(chǎn)項(xiàng)目目的“核核心競爭爭力矩陣陣”『客觀性』主動式被動式『主觀性』H3142產(chǎn)品文化地段（產(chǎn)品力力）（企業(yè)的的品牌力力）大成國際際中心“1+3””—最務(wù)實(shí)的的選擇方方式，既既有先天天所成的的地段優(yōu)優(yōu)勢，加加之后天天產(chǎn)品上上的硬件件補(bǔ)充，，奠定其其不敗地地位。（獨(dú)特的的價(jià)值主主張）（自然、、社會資資源）品牌牌領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格格—產(chǎn)品有不不可重復(fù)復(fù)性—過河拆橋橋追隨者—搭便車，，借勢—以小博大大，殺傷傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的的制造者者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確確，挖掘掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評評估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的的特色和價(jià)價(jià)值行業(yè)領(lǐng)袖非行業(yè)領(lǐng)袖袖，中大規(guī)規(guī)模市場次/非主流市場場敏銳的機(jī)會會主義者回顧——本案的營銷銷戰(zhàn)略選擇擇『客觀性』主動式被動式『主觀性』H3142本項(xiàng)目的““核心競爭爭力”選擇擇產(chǎn)品文化地段環(huán)境需要先先天存在,后期營造成成本巨大品牌影響力力需要通過過本項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)一步提升升本項(xiàng)目的第第一選擇：：“1+4”———體現(xiàn)“人性性化+人文精神””“4”—““文化”需要要有特點(diǎn)的的背景（西西山概念的的提?。┒嬖?文化需要前前期客觀提提煉其價(jià)值值點(diǎn)“1”—““產(chǎn)品”以獨(dú)獨(dú)特性和創(chuàng)創(chuàng)新性成為為市場關(guān)注注的焦點(diǎn)（獨(dú)特的價(jià)價(jià)值主張））（自然、社社會資源））品牌（產(chǎn)品力））（企業(yè)的品品牌力）戰(zhàn)略選擇：：補(bǔ)缺者核心競爭力力：人文精精神＋產(chǎn)品品人性化、、實(shí)用性性怎樣實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)戰(zhàn)略意圖與與核心競爭爭力？匯報(bào)思路本案戰(zhàn)略定定位的選擇擇各類物業(yè)價(jià)價(jià)值判斷寫字樓市場場需求特點(diǎn)點(diǎn)分析及區(qū)區(qū)域市場分分析本案核心競競爭力的挖挖掘及營銷銷戰(zhàn)略的制制定本案推廣戰(zhàn)戰(zhàn)略及形象象的建立通過,上述對北京京寫字樓市市場及本區(qū)區(qū)域市場、、競爭對手手的調(diào)研及及全面剖析析，同時(shí)基基于對“西山匯””開發(fā)背景及及理念的融融入，對區(qū)區(qū)域定位的的認(rèn)知.對項(xiàng)目自身身進(jìn)行了深深度挖掘，，在此對本本案的營銷銷推廣提出出一些想法法。目標(biāo)以形象為基基礎(chǔ)項(xiàng)目形象和和品牌價(jià)值值跳躍式增增長追求品牌價(jià)價(jià)值品牌價(jià)值創(chuàng)創(chuàng)造更好的的經(jīng)濟(jì)價(jià)值值追求城市影影響力把握市場機(jī)機(jī)會：市場尚未出出現(xiàn)此類定定位的城市市綜合體項(xiàng)項(xiàng)目,且創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)必將成為為未來的發(fā)發(fā)展的主流流.把握區(qū)域機(jī)機(jī)會：區(qū)域價(jià)值在在大環(huán)境影影響下有上上升的空間間，占據(jù)區(qū)域主主導(dǎo)權(quán)把握品牌機(jī)機(jī)會：激烈的市場場競爭，導(dǎo)導(dǎo)致優(yōu)勝劣劣汰，品牌牌的價(jià)值更更加重要把握產(chǎn)品機(jī)機(jī)會：增強(qiáng)產(chǎn)品張張力將在市市場中更有有競爭力把握項(xiàng)目機(jī)機(jī)會：原生態(tài)自然然環(huán)境,獨(dú)有的創(chuàng)意意空間,唯一的契合合元素,能夠創(chuàng)造的的不僅僅是是項(xiàng)目的本本身.“西山山匯匯””首首度度亮亮相相承承載載夢夢想想西山山印印象象———人文文藝藝術(shù)術(shù)自然然資資源源賦賦予予我我們們的的先先天天優(yōu)優(yōu)勢勢石景景山山科科技技園園規(guī)規(guī)劃劃回回顧顧石景景山山園園的的功功能能定定位位：：以數(shù)數(shù)字字娛娛樂樂為為特特色色的的創(chuàng)創(chuàng)意意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)核核心心區(qū)區(qū)；以以高高新新技技術(shù)術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)和和總總部部經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)為為主主的的科科技技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)先先導(dǎo)導(dǎo)區(qū)區(qū)；；以以新新材材料料、、節(jié)節(jié)能能環(huán)環(huán)保保、、光光機(jī)機(jī)電電為為主主的的新新興興產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展區(qū)區(qū)。。成成為為增增強(qiáng)強(qiáng)自自主主創(chuàng)創(chuàng)新新能能力力的的重重要要載載體體，，帶帶動動區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)調(diào)整整和和經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長長的的動動力力引引擎擎；；成成為為特特色色鮮鮮明明、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)、、配配套套完完備備、、服服務(wù)務(wù)優(yōu)優(yōu)良良、、生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)保保的的石石景景山山CRD科技技園園。。南區(qū)北一區(qū)北二區(qū)西山匯南三區(qū)區(qū)域域定定位位賦賦予予我我們們的的有有利利支支撐撐………北京京鼎鼎軒軒房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司開開發(fā)發(fā)的的“西西山山匯匯””項(xiàng)目目正正式式啟啟動動，，將將面向向北北京京市市文文化化創(chuàng)創(chuàng)意意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的需需要要，，致致力力于于建建設(shè)設(shè)數(shù)數(shù)字字媒媒體體產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化化基基地地………———摘自自北北京京搜搜房房網(wǎng)網(wǎng)《首鋼鋼搬搬遷遷石石景景山山變變臉臉打打造造首首都都文文化化娛娛樂樂休休閑閑區(qū)區(qū)CRD》鼎軒軒亮亮相相西西區(qū)區(qū)，，改改變變西西區(qū)區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)史史……………“西西山山匯匯””--締造造北北京京創(chuàng)創(chuàng)意意文文娛娛產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)新新品品牌牌CRD一個(gè)個(gè)創(chuàng)創(chuàng)世世紀(jì)紀(jì)的的地地域域定定位位，，它它承承載載著著京京西西太太多多未未來來，，昭昭示示著著區(qū)區(qū)域域質(zhì)質(zhì)的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變———機(jī)會會、、挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)、、競競爭爭，，充充實(shí)實(shí)著著整整個(gè)個(gè)市市場場。。繼繼而而造造就就了了““石石景景山山萬萬達(dá)達(dá)國國際際廣廣場場””““鼎鼎城城””““璟璟都都會會””““雍雍景景四四季季””等等品品牌牌實(shí)實(shí)力力復(fù)復(fù)合合地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的云云集集。。西山山匯匯如何何全全面面打打開開市市場場的的關(guān)關(guān)鍵鍵：：西山山匯匯跳出出市市場場看看市市場場核心心構(gòu)構(gòu)思思從項(xiàng)項(xiàng)目目本本身身看看跳跳出出市市場場看看市市場場的的原原因因1、案名名的的詮詮釋釋‘匯’’———匯集集萬萬物物、、海海納