物業(yè)管理基本內(nèi)容與環(huán)節(jié)（共20）

第三講物物業(yè)管理理基本內(nèi)容容與環(huán)節(jié)季如進教教授清華大學房房地產(chǎn)研究究所第三講物物業(yè)管理理基本內(nèi)容容與環(huán)節(jié)物業(yè)管理干干什么一物業(yè)管管理的基本本內(nèi)容—橫向看二物業(yè)管管理的基本本環(huán)節(jié)—縱向看3.1物業(yè)管理的的基本內(nèi)容容兩點注意：：1.不同類型的的物業(yè)，物物業(yè)管理的的基本內(nèi)容容是一樣的的，但又各各有特點和和側(cè)重點。。2.融管理、經(jīng)經(jīng)營、服務務于一體，，寓管理和和經(jīng)營于服服務之中，，在服務中中完善經(jīng)營營與管理。。3.1物業(yè)管理的的基本內(nèi)容容物業(yè)管理的的服務：常規(guī)性的公公共服務針對性的專專項服務委托性的特特約服務3.1物業(yè)管理的的基本內(nèi)容容（一）常規(guī)性的公公共服務公共服務的的概念：常規(guī)性的公公共服務是是指物業(yè)管管理中公共共性的管理理和服務工工作，是物物業(yè)服務企企業(yè)面向全全體住用人人提供的最最基本的管管理和服務務，目的是是確保物業(yè)業(yè)的完好與與正常使用用，保證正正常的生活活秩序和凈凈化、美化化生活工作作環(huán)境。3.1物業(yè)管理的的基本內(nèi)容容（一）常規(guī)性的公公共服務1.共用部位的的管理（1）基本檔案案資料（2）日常運行行、使用、、養(yǎng)護、保養(yǎng)（3）大、中修修、更新、、改造3.1物業(yè)管理的的基本內(nèi)容容（一）常規(guī)規(guī)性的公共共服務2.共用設(shè)備設(shè)設(shè)施的管理理（1）基本檔案案資料（2）日常運行行、使用、、養(yǎng)護、保養(yǎng)（3）大、中修修、更新、、改造注意保修期期的管理特特點3.1物業(yè)管理的的基本內(nèi)容容（一）常規(guī)性的公公共服務3.環(huán)境衛(wèi)生管管理－－凈凈化環(huán)境日常保潔、、垃圾收集集外運、化化糞池清理理，外墻清清洗、消殺殺防疫等。。4.綠化管理－－－美化環(huán)環(huán)境日常綠地、、植被、樹樹木、花卉卉養(yǎng)護、景景觀小品、、節(jié)假日裝裝飾。3.1物業(yè)管理的的基本內(nèi)容容（一）常規(guī)性的公公共服務5.保安管理公共區(qū)域的的安全管理理。人身財產(chǎn)安全，，防盜、防防搶，防意意外事故等。6.消防協(xié)助管管理7.車輛、道路路的交通管管理車流、人流流的暢通、、安全3.1物業(yè)管理的的基本內(nèi)容容（一）常規(guī)性的公公共服務8.裝飾裝修管管理裝修的申請請、批準、、擾民、安安全等9.公共維修資資金的使用用管理3.1物業(yè)管理的的基本內(nèi)容容（二）針對性的專專項服務專項服務的的概念：針對性的專專項服務是是指物業(yè)服服務企業(yè)為為提高住用用人的工作作、生活條條件和質(zhì)量量，面向廣廣大住用人人，為滿足足其中一些些住戶、群群體和單位位的某種特特定需要而而提供的各各項服務工工作。其特特點是物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè)事先公布布服務項目目、內(nèi)容、、質(zhì)量和收收費標準，，由住戶自自行選擇。。專項服務務屬于一種種代理業(yè)務務。3.1物業(yè)管理的的基本內(nèi)容容（二）針對性的專專項服務1.日常生活類類衣、食、住住、行等方方面2.商業(yè)服務類類網(wǎng)點的開設(shè)設(shè)、各種經(jīng)經(jīng)營活動3.文化、教育育、體育、、衛(wèi)生類4.金融、中介介服務類5.社會福利類類3.1物業(yè)管理的的基本內(nèi)容容（三）委托性的特特約服務概念與特點點：特約服務是是為滿足產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使使用人的個個別需求受受其委托而而提供的服服務，通常常指在物業(yè)業(yè)服務合同同中未要求求、物業(yè)服服務企業(yè)在在專項服務務中未設(shè)立立，而物業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)人、、使用人又又提出該方方面的需求求，此時，，物業(yè)服務務企業(yè)應在在可能的情情況下盡量量滿足其需需求，提供供特約服務務。特約服務實實際上是專專項服務的的補充和完完善。3.2物業(yè)管理的的基本環(huán)節(jié)節(jié)原則：物業(yè)管理要要早期介入入3.2物業(yè)管理的的基本環(huán)節(jié)節(jié)物業(yè)管理是是房地產(chǎn)開開發(fā)的延續(xù)續(xù)和完善，，是一個復復雜、完整整的系統(tǒng)工工程。按先后順序序，物業(yè)管管理工作可可以劃分為為下面四個個主要階段：1、物業(yè)管理理的策劃階階段2、物業(yè)管理理的前期準準備階段3、物業(yè)管理理的啟動階階段4、物業(yè)管理理的日常運運作階段3.2物業(yè)管理的的基本環(huán)節(jié)節(jié)1物業(yè)管理的的策劃階段段策劃階段的的工作包括括：物業(yè)管管理的早期期介入、制制定物業(yè)管管理方案和和選聘物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè)三個基本環(huán)節(jié)。該階段的活活動由房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)來主持持。3.2物業(yè)管理的的基本環(huán)節(jié)節(jié)從選聘了物物業(yè)服務企企業(yè)、簽訂訂了前期物物業(yè)服務合合同，一直直到業(yè)主大大會召開、、選出業(yè)委委會，并選選聘新的物物業(yè)服務企企業(yè)，屬于于前期物業(yè)業(yè)管理服務務。包括前前期準備階階段和啟動動階段。3.2物業(yè)管理的的基本環(huán)節(jié)節(jié)2物業(yè)管理的的前期準備備階段前期準備階階段的工作作包括：物物業(yè)服務企企業(yè)內(nèi)部機機構(gòu)的設(shè)置置與擬定人人員編制；；物業(yè)管理理人員的選選聘與培訓訓；規(guī)章制制度的制訂訂等三個基本環(huán)節(jié)。3.2物業(yè)管理的的基本環(huán)節(jié)節(jié)3物業(yè)管理的的啟動階段段啟動階段的的工作包括括：物業(yè)的的接管驗收收；用戶入入??；檔案案資料的建建立；首次次業(yè)主大會會的召開和和業(yè)主委員員會的正式式成立。3.2物業(yè)管理的的基本環(huán)節(jié)節(jié)4物業(yè)