房地產(chǎn)投資組合與方案選擇

第10章房地地產(chǎn)投投資組組合與與方案案選擇擇§10-1概述一、投投資組組合的的概念念對(duì)于相相同的的宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境境變化化，不不同投投資項(xiàng)項(xiàng)目的的收益益會(huì)有有不同同的反反應(yīng)。。舉例例來(lái)說(shuō)說(shuō)，在在高通通漲的的時(shí)候候投資資項(xiàng)目目甲的的收益益增長(zhǎng)長(zhǎng)可能能會(huì)超超過(guò)通通漲的的增長(zhǎng)長(zhǎng)幅度度，而而投資資項(xiàng)目目乙的的收益益可能能會(huì)有有負(fù)增增長(zhǎng)。。在這這種情情況下下，把把適當(dāng)當(dāng)?shù)耐锻顿Y項(xiàng)項(xiàng)目組組合起起來(lái)，，便可可以達(dá)達(dá)到一一個(gè)最最終和和最理理想的的長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)投資資策略略。換換句話話說(shuō)，，目標(biāo)標(biāo)是尋尋找在在一個(gè)個(gè)固定定的預(yù)預(yù)期收收益率率下使使風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)最低低，或或是在在一個(gè)個(gè)預(yù)設(shè)設(shè)可接接受的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)水平平下，，使收收益最最大化化的投投資組組合。。二、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資組合合的概概念從狹義義上，，房地地產(chǎn)投投資組組合就就是由由不同同類型型和不不同地地區(qū)的的房地地產(chǎn)投投資所所構(gòu)成成的投投資組組合。。不同同類型型的房房地產(chǎn)產(chǎn)，可可以是是住宅宅、寫寫字樓樓、工工業(yè)廠廠房、、商業(yè)業(yè)用房房等等等廣義上上，房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資組合合就是是房地地產(chǎn)作作為投投資組組合的的分項(xiàng)項(xiàng)和股股票，，證券券等其其他金金融資資產(chǎn)的的投資資組合合。大大型機(jī)機(jī)構(gòu)投投資者者進(jìn)行行房地地產(chǎn)投投資時(shí)時(shí)，非非常注注重研研究其其地區(qū)區(qū)分布布、時(shí)時(shí)間分分布以以及項(xiàng)項(xiàng)目類類型分分布的的合理理性，，以期期既不不冒太太大的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，又又不失失去獲獲取較較高收收益的的機(jī)會(huì)會(huì)。三、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資組合合的方方式（一））投資資類型型的組組合（二））時(shí)間間差異異化的的組合合（三））投資資空間間的組組合（四））開發(fā)發(fā)主體體的組組合§10-2房地產(chǎn)產(chǎn)投資資組合合理論論模型型一、傳傳統(tǒng)投投資組組合方方法（一））投資資品種種固定定比例例法這種方方法是是根據(jù)據(jù)投資資目標(biāo)標(biāo)，使使房地地產(chǎn)投投資總總額中中防御御部分分和進(jìn)進(jìn)取部部分的的比率率保持持不變變。（二））投資資品種種變動(dòng)動(dòng)比例例法這種方方法是是根據(jù)據(jù)不同同類型型房地地產(chǎn)投投資品品種的的價(jià)格格變動(dòng)動(dòng)情況況和趨趨勢(shì)，，設(shè)置置一定定的投投資決決策界界限，，來(lái)進(jìn)進(jìn)行投投資優(yōu)優(yōu)化組組合選選擇。。（三））投資資品種種資金金成本本平均均法這種方方法是是指在在房地地產(chǎn)投投資總總額一一定的的情況況下，，根據(jù)據(jù)防御御部分分和進(jìn)進(jìn)取部部分投投資成成本的的變化化，增增加投投資成成本下下降部部分投投資數(shù)數(shù)量，，減少少成本本上升升部分分的投投資數(shù)數(shù)量，，從而而使房房地產(chǎn)產(chǎn)平均均投資資成本本低于于市場(chǎng)場(chǎng)平均均成本本。二、現(xiàn)現(xiàn)代投投資組組合理理論模模型（一））模型型的假假設(shè)（1）投資資的各各項(xiàng)目目均有有完整整的技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)上上的可可行性性研究究報(bào)告告或投投資計(jì)計(jì)劃，，即各各類型型或經(jīng)經(jīng)營(yíng)模模式均均按投投資環(huán)環(huán)境、、投資資政策策及城城市規(guī)規(guī)劃要要求進(jìn)進(jìn)行了了充分分的論論證，，認(rèn)為為項(xiàng)目目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)可可行性性、技技術(shù)可可行性性均是是合理理的。。（2）各投投資類類型和和經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式式均能能根據(jù)據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查查及預(yù)預(yù)測(cè)的的資料料確定定可能能收益益率各各收益益率實(shí)實(shí)現(xiàn)的的概率率的大大小。。（3）房地地產(chǎn)投投資主主體理理性的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)人假假設(shè)，，即在在進(jìn)行行投資資都是是追求求以最最大的的效用用為目目標(biāo)。。表現(xiàn)現(xiàn)為在在投資資收益益一定定的情情況下下風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)最小小，在在投資資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)最小小的情情況下下收益益最大大。都都是在在綜合合考慮慮期望望收益益率和和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的基基礎(chǔ)上上進(jìn)行行投資資優(yōu)化化組合合的，，追求求單位位風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的收收益最最大化化，或或者單單位收收益的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)最小小化。。（二））模型型的建建立設(shè)可投投資的的房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品有有N種，各各品種種i的投資資期望望收益益率為為ri，i=1，…，N，用于于投資資不同同房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的的資金金分配配比例例為xi，i=1，…，N，建立立投資資優(yōu)化化組合合模型型如下下：目標(biāo)函函數(shù)要要求使使得單單位風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)收收益率率最大大化在實(shí)際際投資資中，，計(jì)算算房地地產(chǎn)投投資組組合X可以通通過(guò)以以下步步驟進(jìn)進(jìn)行：：①根據(jù)據(jù)歷史史收益益率數(shù)數(shù)據(jù)計(jì)計(jì)算相相關(guān)系系數(shù)矩矩陣；；②針對(duì)對(duì)具體體問(wèn)題題進(jìn)行行市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研研，得得出實(shí)實(shí)際問(wèn)問(wèn)題中中房地地產(chǎn)投投資品品種的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)標(biāo)和模模型，，對(duì)不不同房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品進(jìn)行行風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)評(píng)價(jià)價(jià)，得得出總總分Mi，i=1，…，N；③用M1：M2：…：MN代替，，即即用當(dāng)當(dāng)前根根據(jù)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查得得出的的擬要要投資資的各各類房房地產(chǎn)產(chǎn)品種種的客客觀風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)預(yù)期，，然后后進(jìn)行行風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大小小的對(duì)對(duì)比。。以此此來(lái)代代替由由歷史史收益益率數(shù)數(shù)據(jù)得得出的的不同同房地地產(chǎn)投投資品品種的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)差，，由此此計(jì)算算出ki輸入模模型求求解。。④根據(jù)據(jù)公式式（10-11），（（10-12），（（10-13）確定定ki⑤求解非非線性性規(guī)劃劃模型型（10-14）得到到X。具體體的求求非線線性規(guī)規(guī)劃解解過(guò)程程一般般通過(guò)過(guò)Matlab運(yùn)算軟軟件實(shí)實(shí)現(xiàn)。?！?0-3房地產(chǎn)產(chǎn)投資資方案案的選選擇一、投投資方方案之之間的的關(guān)系系（一））方案案類型型在對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資方案案進(jìn)行行比較較與優(yōu)優(yōu)化前前，首首先要要清楚楚方案案間的的相互互關(guān)系系。從從方案案數(shù)量量角度度，有有單一一方案案（獨(dú)獨(dú)立型型方案案）與與多方方案之之分。。而對(duì)對(duì)于一一組可可利用用的多多方案案，方方案之之間的的相互互關(guān)系系可分分為互互斥型型方案案、混混合相相關(guān)型型方案案、組組合——互斥方方案和和互補(bǔ)補(bǔ)型方方案。。其中獨(dú)獨(dú)立型型、互互斥型型、混混合型型方案案最為為普遍遍，本本章著著重介介紹這這幾種種關(guān)系系下的的方案案選擇擇與優(yōu)優(yōu)化。。（1）獨(dú)立立型方方案（2）互斥斥型方方案（3）混合合型方方案（二））評(píng)選選時(shí)應(yīng)應(yīng)注意意的問(wèn)問(wèn)題（1）備選選方案案提供供的信信息資資料應(yīng)應(yīng)可靠靠、均均衡。。備選方方案應(yīng)應(yīng)滿足足的條條件包包括：：①備選選方案案的整整體功功能應(yīng)應(yīng)達(dá)到到目標(biāo)標(biāo)要求求；②備選選方案案的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效率應(yīng)應(yīng)達(dá)到到可以以被接接受的的水平平；③備選選方案案包含含的范范圍和和時(shí)間間應(yīng)一一致，，效益益和費(fèi)費(fèi)用計(jì)計(jì)算口口徑應(yīng)應(yīng)一致致。（2）同時(shí)時(shí)進(jìn)行行財(cái)務(wù)務(wù)分析析和經(jīng)經(jīng)濟(jì)費(fèi)費(fèi)用效效益分分析時(shí)時(shí)，方方案經(jīng)經(jīng)濟(jì)比比選時(shí)時(shí)應(yīng)按按經(jīng)濟(jì)濟(jì)費(fèi)用用效益益分析析的結(jié)結(jié)論選選擇方方案。。（3）備選選方案案的經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)的的取值值比較較差異異不大大時(shí)，，不能能依此此判定定方案案的優(yōu)優(yōu)劣，，只有有經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)的取取值存存在足足夠的的差異異，且且估算算和測(cè)測(cè)算的的誤差差不足足以使使評(píng)價(jià)價(jià)結(jié)論論出現(xiàn)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)時(shí)，，才能能認(rèn)定定比較較方案案有顯顯著的的差異異，并并據(jù)此此判定定方案案的優(yōu)優(yōu)劣。。（4）備備選選方方案案的的計(jì)計(jì)算算期期不不同同時(shí)時(shí)，，宜宜采采用用凈凈年年值值法法和和費(fèi)費(fèi)用用年年值值法法。。如如果果采采用用差差額額投投資資內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率法法，，可可將將各各方方案案計(jì)計(jì)算算期期的的最最小小公公倍倍數(shù)數(shù)作作為為比比較較方方案案的的計(jì)計(jì)算算期期，，或或者者以以各各方方案案中中最最短短的的計(jì)計(jì)算算期期作作為為比比較較方方案案的的計(jì)計(jì)算算期期。。在在某某些些情情況況下下還還可可采采用用研研究究期期法法。。（5）方方案案比比選選中中注注意意經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)指指標(biāo)標(biāo)的的應(yīng)應(yīng)用用范范圍圍。。（三三））評(píng)評(píng)選選方方法法房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資項(xiàng)項(xiàng)目目比比選選可可采采用用下下列列效效益益比比較較法法、、費(fèi)費(fèi)用用比比選選法法和和最最低低價(jià)價(jià)格格法法。。（1）效效益益比比選選方方法法包包括括凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值法法、、凈凈年年值值法法、、差差額額凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值法法、、差差額額投投資資內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率法法。。①凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值法法，，比比較較備備選選方方案案的的財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值，，以以凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值大大的的方方案案為為優(yōu)優(yōu)。。比比較較凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值時(shí)時(shí)應(yīng)應(yīng)采采用用相相同同的的折折現(xiàn)現(xiàn)率率。。②凈凈年年值值法法，，比比較較備備選選方方案案的的凈凈年年值值，，以以凈凈年年值值大大的的方方案案為為優(yōu)優(yōu)。。比比較較凈凈年年值值時(shí)時(shí)應(yīng)應(yīng)采采用用相相同同的的折折現(xiàn)現(xiàn)率率。。③差差額額投投資資內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率法法，，使使用用備備選選方方案案差差額額現(xiàn)現(xiàn)金金流流，，（2）費(fèi)費(fèi)用用比比選選法法費(fèi)用用比比選選方方法法包包括括費(fèi)費(fèi)用用現(xiàn)現(xiàn)值值比比較較法法、、費(fèi)費(fèi)用用年年值值比比較較法法：：①費(fèi)費(fèi)用用現(xiàn)現(xiàn)值值比比較較法法，，計(jì)計(jì)算算備備選選方方案案的的總總費(fèi)費(fèi)用用現(xiàn)現(xiàn)值值并并進(jìn)進(jìn)行行對(duì)對(duì)比比，，以以費(fèi)費(fèi)用用現(xiàn)現(xiàn)值值較較低低的的方方案案為為優(yōu)優(yōu)。。②費(fèi)費(fèi)用用年年值值比比較較法法，，計(jì)計(jì)算算備備選選方方案案的的費(fèi)費(fèi)用用年年值值并并進(jìn)進(jìn)行行對(duì)對(duì)比比，，以以費(fèi)費(fèi)用用年年值值較較低低的的方方案案為為優(yōu)優(yōu)。。（3）最最低低價(jià)價(jià)格格（（服服務(wù)務(wù)收收費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)））比比較較法法在相相同同產(chǎn)產(chǎn)品品方方案案比比選選中中，，以以凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值為為零零推推算算備備選選方方案案的的產(chǎn)產(chǎn)品品最最低低價(jià)價(jià)格格，，應(yīng)應(yīng)以以最最低低產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)格格較較低低的的方方案案為為優(yōu)優(yōu)。。二、、互互斥斥型型方方案案的的選選擇擇（一一））計(jì)計(jì)算算期期相相同同的的互互斥斥型型方方案案的的選選擇擇各方方案案壽壽命命期期相相等等的的互互斥斥型型方方案案進(jìn)進(jìn)行行比比較較選選優(yōu)優(yōu)，，可可根根據(jù)據(jù)不不同同情情況況選選用用凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值、、凈凈年年值值、、差差額額凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值、、差差額額投投資資內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率等等評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)指指標(biāo)標(biāo)。。1.凈現(xiàn)現(xiàn)值值法法、、凈凈年年值值法法對(duì)于于單單一一的的投投資資方方案案，，當(dāng)當(dāng)給給定定基基準(zhǔn)準(zhǔn)收收益益率率或或目目標(biāo)標(biāo)收收益益率率后后，，只只要要求求得得的的凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值、、凈凈年年值值大大于于零零，，那那么么該該方方案案就就是是可可以以接接受受的的。。對(duì)對(duì)于于多多個(gè)個(gè)互互斥斥方方案案的的選選擇擇來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)，，同同樣樣可可以以應(yīng)應(yīng)用用凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值、、凈凈年年值值作作為為評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)指指標(biāo)標(biāo)。。當(dāng)當(dāng)各各方方案案的的壽壽命命期期相相同同時(shí)時(shí)，，可可如如下下?lián)駬駜?yōu)優(yōu)：：（1）凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值法法，，取取各各方方案案中中NPV值最最大大者者為為最最優(yōu)優(yōu)方方案案；；（2）凈凈年年值值法法，，取取A值最最大大者者；；事實(shí)實(shí)上上，，當(dāng)當(dāng)基基準(zhǔn)準(zhǔn)收收益益率率一一定定，，各各方方案案壽壽命命期期相相同同時(shí)時(shí)，，上上述述兩兩種種指指標(biāo)標(biāo)判判定定優(yōu)優(yōu)劣劣的的結(jié)結(jié)論論肯肯定定是是一一致致的的，，在在計(jì)計(jì)算算時(shí)時(shí)采采用用任任何何一一種種方方法法均均可可，，通通常常采采用用凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值法法。。2.差額額凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值法法3.差額額投投資資內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率法法應(yīng)用用差差額額投投資資內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率選選擇擇方方案案時(shí)時(shí)，，也也可可采采用用圖圖解解形形式式，，如如下下圖圖所所示示，，橫橫軸軸為為投投資資額額，，縱縱軸軸為為每每年年的的凈凈收收益益。。4.費(fèi)用現(xiàn)值和和費(fèi)用年值值法（二）計(jì)算算期不等的的互斥型方方案的選擇擇三、獨(dú)立型型方案的選選擇獨(dú)立方案互互斥化法2.效率指標(biāo)排排序法【例10-7】】X公司現(xiàn)有資資金2000萬(wàn)元，欲開開發(fā)A、B、C三個(gè)項(xiàng)目。。每個(gè)項(xiàng)目目需求資金金1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)計(jì)的投資收收益平分別別為10％、20％、30％，項(xiàng)目的的期限為一一年。該公公司如果不不將此款用用于開發(fā)A、B、C，運(yùn)用于其其他機(jī)會(huì)的的利率最高高可達(dá)8％。X公司可以從從中選擇一一兩個(gè)項(xiàng)目目作為投資資對(duì)象，當(dāng)當(dāng)然也可以以都不開發(fā)發(fā)，因而A、B