房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟測算培訓（含案例）

2018房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟測算培訓|e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775前言言e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775無人能能夠左左右變變化唯有走走在變變化之之前只有將將領導導變革革視為為己任任的組組織才能生生存下下來企業(yè)實實現(xiàn)快快速增增長的的六大大突破破口協(xié)同力力、領領導力力、影影響業(yè)業(yè)績和和成本本的關關鍵數(shù)數(shù)據(jù)、、快速敏敏捷的的戰(zhàn)略略制定定流程程、組組織結(jié)結(jié)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化和和領導導者的的心理理素質(zhì)質(zhì)e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775知是行行的主主意，，行是是知的的功夫夫。知知是行行之始始，行行是知知之成成若會得得時，，只說說一個個知，，已自自有行行在；；只說說一個個行，，已自自有知知在前言言是怎么計算出來的項目利潤掌握經(jīng)濟評價及其在決策中的作用樹立經(jīng)營意識e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775目的思考一一需要哪些要素投入房地產(chǎn)經(jīng)營思考二二什么樣的房地產(chǎn)才能算好項目思考三三前言言e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775output產(chǎn)出input投入repay回報pay付出前言言CONTENTe7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775基本知知識11項目投投資項目收收入項目利利潤相關分析重點說說明012131601501基本知知識測算意意義測測算思思路測測算算假設設e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501基本知知識測算必必要性性測算作作用測算精精度要要求在項目目的前前期階階段，，對項項目進進行經(jīng)經(jīng)濟效效益評評價，，根據(jù)據(jù)測算算結(jié)果果影響響投資資決策策。機會研研究階階段：±30%；根據(jù)據(jù)設想想的開開發(fā)項項目和和平均均單價價估算算投資資總額額，簡簡單判判斷一一個項項目是是否可行（（即匡算算）初步可可行性性研究究階段段：±20%；根據(jù)初初步計計劃的的開發(fā)發(fā)項目目和較較確切切的單單價估估算投投資總總額，，來決決定一一個項項目是是否可行（（即概算算）可行性性研究究階段段：±10%；根據(jù)較較詳細細的開開發(fā)項項目計計劃和和較準準確的的單價價估算算投資資總額額，來來決定定一個個項目目是否否可行行（即即精算算）是籌集集基本本建設設資金金和金金融部部門批批準貸貸款的的依據(jù)據(jù)；是確定定設計計任務務書的的投資資額和和控制制初步步設計計概算算的依依據(jù)；；是可行行性研研究和和在項項目評評估中中進行行經(jīng)濟濟技術術分析析的依依據(jù)。。e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775一、測測算意意義二、測測算思思路e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775投入成成本實現(xiàn)收收入投資計計劃稅收靜態(tài)利利潤動態(tài)利利潤融資計計劃收益基本知知識指標和和物業(yè)業(yè)配比比的模模擬成本和和投入入節(jié)奏奏測算算租、售售計劃劃模擬擬現(xiàn)金流流分析析相關分分析模擬開開發(fā)進進程財務評評價項目經(jīng)濟評評價的基本本結(jié)構(gòu)構(gòu)——以房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目為為例三、測測算假假設基本知知識項目投投資e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501項目投投資土地費費用開發(fā)期期間稅稅費0107管理費費用04前期工工程費費其他費費用0208財務費費用05房屋開開發(fā)費費不可預預見費費0309銷售費費用06對于一一般租租售型型房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目而而言，，其投投資成成本費費用由由以下下部分分組成成：土地費費用前期工工程費費房屋開開發(fā)費費用（（建安安工程程費、、基礎礎設施施建設設費、、公共共配套套設施施建設設費））期間費費用（（管理理費用用、銷銷售費費用、、財務務費用用）開發(fā)期期間稅稅費其他費費用不可預預見費費等投資成成本費費用：：項目投投資估算：：開發(fā)項項目土土地費費用：：指為為取得得開發(fā)發(fā)項目目用地地而發(fā)發(fā)生的的費用用。開開發(fā)項項目取取得土土地使使用權權有多多種方方式，，所發(fā)發(fā)生的的費用用各不不相同同。出讓土地的土地出讓地價款劃撥或征收土地的土地征收拆遷費轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費股東投資入股土地的投資折價租用土地的土地租用費提示：：取得得的只只能是是使用權權（如如40年、50年、70年）我國的的土地地所有有權只只有兩兩種：：國家家和集集體一、土土地費費用項目投投資土地征征收拆拆遷費費：分為農(nóng)村土地征征收拆拆遷費費和城城鎮(zhèn)土土地拆拆遷費費。農(nóng)村土土地征征收拆拆遷費費主要包包括：：土地地補償償費、、青苗苗補償償費、、地上上附著著物補補償費費、安安置補補助費費、新新菜地地開發(fā)發(fā)建設設基金金、征征地管管理費費、耕耕地占占用稅稅、拆拆遷費費、其其它費費用。。城鎮(zhèn)土土地拆拆遷補補償費費主要包包括：：地地上建建筑物物、構(gòu)構(gòu)筑物物、附附著物物補償償費，，搬家家費，，臨時時搬遷遷安置置費，，周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房攤攤銷以以及對對于原原用地地單位位停產(chǎn)產(chǎn)、停停業(yè)補補償費費，拆拆遷管管理費費和拆拆遷服服務費費等。。土地出出讓地地價款款：是國家以以土地地所有有者的的身份份，將將土地地使用用權在在一定定年限限內(nèi)讓讓與土土地使使用者者，并并由土土地使使用者者向國國家支支付的的土地地使用用權出出讓地地價款款。以以出讓讓形式式取得得城市市熟地地土地地使用用權時時，土土地出出讓地地價款款由土地出出讓金金、拆拆遷補補償費費和城城市基基礎設設施建建設費費構(gòu)成；；以以出讓讓方式式獲得得城市市毛地地土地地使用用權時時，土土地出出讓地地價款款由土土地使使用權權出讓讓金和和城市市基礎礎設施施建設設費構(gòu)構(gòu)成，，獲得得此類類土地地使用用權的的開發(fā)發(fā)商，，需要要進行行房屋屋拆遷遷和土土地開開發(fā)活活動，，并相相應支支付城城鎮(zhèn)土土地拆拆遷補補償費費。土地出出讓地地價款款的數(shù)數(shù)額由由土地地所在在城市市、地地區(qū)、、地段段、土土地用用途及及使用用條件件等許許多方方面因因素決決定。。許多多城市市對土土地制制定了了基準準地價價，具具體宗宗地的土地地出讓讓地價價款要要在基基準地地價的的基礎礎上加加以適適當調(diào)調(diào)整確確定。。土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓費：是指土地受受讓方方向土土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方方支付付的土地地使用用權的的轉(zhuǎn)讓讓費。。依法法通過過土地地出讓讓或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方方式取取得的的土地地使用用權可可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給給其它它合法法使用用者。。土地地使用用權轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時時，地地上建建筑物物及其其它附附著物物的所所有權權隨之之轉(zhuǎn)讓讓。土地租租用費費：是指土地租租用方方向土土地出出租方方支付的的費用用。以以租用用方式式取得得土地地使用用權可可以減減少項項目開開發(fā)的的初期期投資資，但但在房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目開發(fā)發(fā)中較較為少少見。。土地投投資折折價：：房地產(chǎn)產(chǎn)項目目土地地使用用權可可以來來自房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目的一一個或或多個個投資資者的的直接接投資資。在在這種種情況況下，，不需需要籌籌集現(xiàn)現(xiàn)金用用于支支付土土地使使用權權的獲獲取費費用，，但一一般需需要將將土地使使用權權評估估作價價。一、土土地費費用項目投投資一、競競價購購買一般土土地儲儲備中中心主主導土土地一一級開開發(fā)（（公開開交易易市價價直接接買即即招、拍拍、掛掛）序號項目計費依據(jù)計費標準(元/)費用合計(萬元)備注

名稱數(shù)值單位一土地費用

35741.2

1.1土地受讓費土地面積1145.00畝30.0034,350.001.2契稅土地價34,350.00萬元4.0%1374.0地價款的4%1.3印花稅土地價34,350.00萬元0.5‰17.2合同額的0.5%土地取取得方方式項目投投資二、市市場比比較法法根據(jù)市市場中中的替替代原原理，，將待待估土土地與與具有有替代代性的的，且且在估估價時時點近近期市市場上上交易易的類類似地地產(chǎn)進進行比比較，，并對對類似似地產(chǎn)產(chǎn)的成成交價價格作作適當當修正正，以以此估估算待待估土土地客客觀合合理價價格的的方法法。在在同一一公開開市場場中，，兩宗宗以上上具有有替代代關系系的土土地價價格因因競爭爭而趨趨于一一致。。市場比比較法法的基基本公公式如如下：：直接比比較公公式：：PD＝PB××A××B××D××E間接比比較公公式：：PD＝PB××A××B××C××D××EPD―――待估宗宗地價價格；；PB―――比較案案例價價格；；A―待估宗宗地情況指指數(shù)/比較案案例宗宗地情情況指指數(shù)＝正常常情況況指數(shù)數(shù)/比較案案例宗宗地情情況指指數(shù)B―待估宗宗地估估價期期日地價指指數(shù)/比較案案例宗宗地交交易日日期指指數(shù)D―待估宗宗地區(qū)域因因素條條件指指數(shù)/比較案案例宗宗地區(qū)區(qū)域因因素條條件指指數(shù)E―待估宗宗地個別因因素條條件指指數(shù)/比較案案例宗宗地個個別因因素條條件指指數(shù)公式中：PD、PB、A、B、D、E含義同同前；；C―標準宗宗地條條件評評價系系數(shù)／比較較案例例宗地地條件件評價價系數(shù)數(shù)土地價價格估估算項目投投資三、成成本逼逼近法法：是以開開發(fā)土土地所所耗費費的各各項費費用之之和為為主要要依據(jù)據(jù)，再再加上上一定定的利利潤、、利息息、應應繳納納的稅稅金和和土地地所有有權收收益來來確定定土地地價格格的方方法。。新開發(fā)土土地的的一般般地價價公式式：地價=土地取取得費費+土地開開發(fā)費費+利息+利潤潤+土地地所所有有權權收收益益=成本本價價格格＋＋土土地地所所有有權權收收益益即（（土土地地取取得得費費+土地地開開發(fā)發(fā)費費+利息息+利潤潤））*10%--30%的增增值值收收益益率率集體土地征地費用說明土地補償費①按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算②農(nóng)田基礎設施、樹木、地上當季農(nóng)作物、遷墳等的補償安置補助費（見①）地上附著物和青苗補償費（見②）農(nóng)村房屋拆遷安置補償費占用耕地的耕地占用稅占用耕地的耕地開墾費占用菜地的新菜地開發(fā)建設基金征地管理費政府規(guī)定的其它有關稅費城鎮(zhèn)拆遷安置費用說明被拆除房屋及附屬物補償費

①被拆遷人搬家補助費、提前搬家獎勵費、臨時安置補助費、臨時周轉(zhuǎn)交通補助費、遷往遠郊區(qū)縣安置補助費、一次性異地安置補助費等。購建拆遷安置用房費安置補助費（見①）被拆遷單位和個體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務費政府規(guī)定的其它有關稅費土地地費費用用估估算算項目目投投資資四、、基基準準地地價價系系數(shù)數(shù)修修正正法法：：通過過對對待待估估宗宗地地地地價價影影響響因因素素的的分分析析，，對對城城市市已已公公布布的的同同類類用用途途同同級級土土地地基基準準地地價價進進行行修修正正，，估估算算宗宗地地客客觀觀價價格格的的方方法法。?；颈竟绞饺缛缦孪拢海和恋氐貎r價格格=基準準地地價價×(1±±K)式中中：：ＫＫ=基準準地地價價修修正正系系數(shù)數(shù)商業(yè)業(yè)、、綜綜合合、、居居住住用用地地宗地樓樓面面熟熟地地價價=適用用的的基基準準地地價價（（樓樓面面熟熟地地價價））×期日日修修正正系系數(shù)數(shù)×年期期修修正正系系數(shù)數(shù)×容積積率率修修正正系系數(shù)數(shù)×因素素修修正正系系數(shù)數(shù)工業(yè)業(yè)用用地地宗地樓樓面面熟熟地地價價=適用用的的基基準準地地價價（（樓樓面面熟熟地地價價））×期日日修修正正系系數(shù)數(shù)×年期期修修正正系系數(shù)數(shù)×因素素修修正正系系數(shù)數(shù)/宗地地容容積積率率（（當當宗宗地地容容積積率率<1時））土地地費費用用估估算算：：項目目投投資資二、、前前期期工工程程費費一般般按按建建安安工工程程費費的的3%-6%最簡簡單單的的方方法法主要要包包括括開開發(fā)發(fā)項項目目的的前前期期規(guī)規(guī)劃劃、、設設計計、、可可行行性性研研究究、、水文文地地質(zhì)質(zhì)勘勘測測以以及及““三三通通一一平平””等等土土地地開開發(fā)發(fā)工工程程費費支支出出建安安工工程程費費的的3%左右右項目目總總投投資資的的1%～3%需工工作作量量結(jié)結(jié)合合多為為設設計計概概算算的的0.5%左右右土地地原原有有上上蓋蓋物物、、拆拆除除費費、、場場地地平平整整費費用用和和通通水水、、電電、、路路費費用用規(guī)劃劃設計計費費可行行性性研研究究費費水文文地地質(zhì)質(zhì)勘勘測測費費三通通一一平平土土地地開開發(fā)發(fā)費費項目目投投資資序號項目單價（元/平）備注1節(jié)能評估及項目申請報告2.7

2環(huán)境影響評估0.3

3交通影響評估0.9

4監(jiān)理費45.2按照《建設工程監(jiān)理與相關服務收費管理規(guī)定》，暫按安裝工程費的2.1%估算5勘察費2.0

6設計費15-40市場均值估算（北京一般取費標準每平米板樓15元、塔樓20元、塔樓帶商業(yè)25元、商業(yè)40元）7審圖費3.0

8標底編制造價的0.03%9招投標代理費用2.5按照<北京市招標代理服務收費管理暫行辦法>累進計算10招投標管理費中標價格的0.06%，暫按建安費計算11測繪費用(釘樁、正負零、竣工等）5.0按照測繪工程產(chǎn)品價格估算（在建工程各類測量）12測繪費用（房屋面積實測）1.4房屋面積實測取費標準1.36元/平米13竣工驗收費用10.0包括消防驗收、水質(zhì)驗收、空氣質(zhì)量檢測等，暫按照10元/平米計算14三通一平費50.0按土地面積，指施工條件所需的水通、電通、路通及場地平整二、、前前期期工工程程費費項目目投投資資三、、房房屋屋開開發(fā)發(fā)費費—基礎礎設設施施建建設設費費1.建筑筑安安裝裝工工程程費費建筑筑安安裝裝工工程程費費是是指指建建造造房房屋屋建建筑筑物物所所發(fā)發(fā)生生的的建筑筑工工程程費費用用(結(jié)構(gòu)構(gòu)、、建建筑筑、、特特殊殊裝裝修修工工程程費費)、設備備采采購購費費用用和安裝裝工工程程費費用用(給排排水水、、電電氣氣照照明明及及設設備備安安裝裝、、空空調(diào)調(diào)通通風風、、弱弱電電設設備備及及安安裝裝、、電電梯梯及及其其安安裝裝、、其其他他設設備備及及安安裝裝)等。。當當房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目包包括括多多個個單單項項工工程程時時，，應應對對各各個個單單項項工工程程分分別別估估算算建建筑筑安安裝裝工工程程費費用用。。序號項目單價（元/平）備注三建安工程費1地上建筑建安費按建筑工程單方造價

別墅、類別墅毛坯

小高層住宅毛坯

高層住宅毛坯

集中式商業(yè)

寫字樓酒店……2地下建筑建安費視項目實際情況而定（車庫、人防）項目目投投資資三、、房房屋屋開開發(fā)發(fā)費費—基礎礎設設施施建建設設費費2.基礎礎設設施施建建設設費費基礎礎設設施施建建設設費費是是指指建建筑筑物物2米以以外外和項項目目紅線線范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的各各種種管管線線、道路路工工程程的建建設設費費用用。。主主要要包包括括：：自自來來水水、、雨雨水水、、污污水水、、煤煤氣氣、、熱熱力力、、供供電電、、電電信信、、道道路路、、綠綠化化、、環(huán)環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、、室室外外照照明明等等設設施施的的建建設設費費用用，，各各項項設設施施與與市市政政設設施施干干線線、、干干管管、、干干道道等等的的接接口口費費用用。。一一般般按按實實際際工工程程量量估估算算。。序號項目單位數(shù)量單價（元）造價計算說明1道路工程平米按概算造價2室外供水工程（自來水）米

按概算造價3室外排污排水工程米

按概算造價4熱力工程米按概算造價5煤氣工程按概算造價6室外供電安裝工程米

按概算造價7綠化工程平米按概算造價8路燈安裝工程米

按概算造價項目目投投資資三、、房房屋屋開開發(fā)發(fā)費費—公共共配配套套設設施施建建設設費費3.公共共配配套套設設施施建建設設費費：：是指指居居住住小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)為為居居民民服服務務配配套套建建設設的的各各種種非營營利利性性的的各各種種公公共共配配套套設設施施(或公公建建設設施施)的建建設設費費用用。。主主要要包包括括居居委委會會、、派派出出所所、、托托兒兒所所、、幼幼兒兒園園、、公公共共廁廁所所、、停停車車場場等等。。華南南城城舉舉例例說說明明：：序號項目單位數(shù)量單價費用計算說明1幼兒園平方米2托兒所平方米按概算造價3文化活動站平方米按概算造價4居委會平方米按概算造價5單車棚平方米按概算造價6垃圾中轉(zhuǎn)站平方米按概算造價項目目投投資資特別別說說明明：：開開發(fā)發(fā)間間接接費費用用含義義：指指直直接接組組織織、、管管理理開開發(fā)發(fā)項項目目發(fā)發(fā)生生的的費費用用，，包包括括工工資資、、職職工工福福利利費費、、折折舊舊費費、、修修理理費費、、辦辦公公費費、、水水電電費費、、勞勞動動保保護護費費、、周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房房（（板板房房））攤攤銷銷等等（工工程程部部門門發(fā)發(fā)生生的的相相關關費費用用））及資本化利息。問題：1、外聯(lián)發(fā)生的的費用；2、樣板房攤銷銷呢；3、銀行借款利利息如何列支。目的：1、歸集分配、、準確核算單單個項目的成成本收益；2、對企業(yè)所得得稅（結(jié)算調(diào)調(diào)整毛利差環(huán)環(huán)節(jié)）及土地地增值稅（清清算計算增值值率環(huán)節(jié)）有有較好的籌劃劃。區(qū)別：管理費用作作為期間費用用，區(qū)別還是是比較大的，，但如何劃分分這兩項費用用，卻沒有一一個明確的標標準。實際工工作中，通常常以是否設立現(xiàn)場場管理機構(gòu)為依據(jù)進行劃劃分，如果開開發(fā)產(chǎn)品不建建現(xiàn)場機構(gòu)，，而由公司定定期或不定期期地派人到開開發(fā)現(xiàn)場組織織其開發(fā)建設設活動，其所所發(fā)生的費用用可直接并入入企業(yè)的管理理費用，企業(yè)業(yè)行政管理部部門（總部））為組織和管管理生產(chǎn)經(jīng)營營活動而發(fā)生生的費用應作作為期間費用用，計入管理理費用。項目投資四、管理費用用管理費：指房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的管理理部門（總部部或行政管理理部門華南城城舉例：））為組織和和管理開發(fā)經(jīng)經(jīng)營活動而發(fā)發(fā)生的各種費費用。主要包括：管理人員工資資、職工福利利費、辦公費費、差旅費、、折舊費、修修理費、工會會經(jīng)費、職工工教育經(jīng)費、社會保保險費董事會費、咨咨詢費、審計計費、訴訟費費、排污費、、房地產(chǎn)稅、、土地使用稅稅、技術轉(zhuǎn)讓讓費、技術開開發(fā)費、無形形資產(chǎn)攤消、、開辦費攤銷銷、業(yè)務招待待費、壞賬損損失、存貨盤盤虧、毀損和和報廢損失以以及其他管理理費用。提示：管理費費可按項目（（前期工程費費）+（房屋開發(fā)費費）的3%～5%估算。注：如果房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)同時開發(fā)若若干個房地產(chǎn)產(chǎn)項目，管理理費應該在各各個項目間合合理分攤。項目投資五、財務費用用定義：指企業(yè)為籌集集資金而發(fā)生生的各項費用用，主要為借借款或債券的的利息，還包包括金融機構(gòu)構(gòu)手續(xù)費、融融資代理費、、承諾費、外外匯匯兌凈損損失以及企業(yè)業(yè)籌資發(fā)生的的其他財務費費用。公司存存款利息及理理財收益抵減減。若單列開發(fā)間接接費，則僅核核算開發(fā)前、、項目竣工后后及過程中非非正常中斷連連續(xù)超3個月。提示：利息的計算：：可參照金融融市場利率和和資金分期投投入的情況按按復利計算；；計算基數(shù)=（一）+（二）融資費用：利利息以外的的其他融資費費用，一般占占利息的10%左右。項目投資六、銷售費用用定義:指房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)在銷售售房地產(chǎn)產(chǎn)品品過程中發(fā)生生的各項費用用，以及專設設銷售機構(gòu)或或委托銷售代代理的各項費費用。包括銷售人員員工資、獎金金、福利費、、差旅費，銷銷售機構(gòu)的折折舊費、修理理費、物料消消耗費、廣告告宣傳費、代代理費、銷售售服務費及銷銷售許可證申申領費、樣板板房、售樓部部攤銷等。廣告宣傳及市市場推廣費，，一般約為銷銷售收入的1%~2%。銷售代理費，，一般約為銷銷售收入的1.5%~2%。其他銷售費用用，一般約為為銷售收入的的0.5%~1%。提示：銷售費費用約占到銷銷售收入的3%-5%。集團規(guī)定見見附表項目投資六、銷售費用用項目投資類別計算基數(shù)（銷售額）標準房產(chǎn)銷售

品推費用10億元以下部分1.410億元-20億元部分1.220億元-40億元部分1.140億元-60億元部分0.960億元以上部分0.7招商運營

品推費用計算基數(shù)標準凈增出租面積4個月租金（按新增出租合同實收平均月租金）維護已開業(yè)運營費上年租金收入5%凈增開業(yè)面積4個月租金（按新增出租合同實收平均月租金）人力成本

日常費用房產(chǎn)銷售（銷售額）1.5%凈增出租面積3個月租金（按新增出租合同實收平均月租金）七、開發(fā)期稅稅費房地產(chǎn)建造過過程產(chǎn)生的稅稅費，主要包包括：固定資資產(chǎn)投資方向向調(diào)節(jié)稅、土土地使用稅、、市政支管線線分攤費、供供電貼費、用用電權費、分分散建設市政政公用設施建建設費、綠化化建設費、電電話初裝費、、建材發(fā)展基基金、人防工工程費等。各各項稅費應根根據(jù)當?shù)赜嘘P關法規(guī)標準估估算。提示：可按建建安工程費的的8-15%項目投資八、其他費用用主要包括臨時時用地費和臨臨時建設費、、工程造價咨咨詢費、總承承包管理費、、合同公證費費、施工執(zhí)照照費、工程質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督費、、工程監(jiān)理費費、竣工圖編編制費、工程程保險費等雜雜項費用。這這些費用一般般按當?shù)赜嘘P關部門規(guī)定的的費率估算。。序號項目取費基數(shù)取費單價（元/平米或%）金額（萬元）估算說明1臨時用地費按建筑面積或建安費用按當?shù)匾?guī)范文件取費，按建筑面積、土地面積每平米，或建安費用2臨時建設費3工程造價咨詢費4總承包管理費5單車棚6垃圾中轉(zhuǎn)站提示：一般約約占建安費用用的2%-3%。項目投資九、不可預見見費定義：根據(jù)項目的復復雜程度和前前述各項費用用估算的準確確程度提示：（一））~（八）各項費費用之和的3%～7%估算。土地成本視具具體情況而定定是否加入當房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目竣工后后采用出租或或自營方式經(jīng)經(jīng)營時，還應應估算項目經(jīng)經(jīng)營期間的運運營費用。運營費用通常包括括：人工費，，公共設施設設備運行費、、維修及保養(yǎng)養(yǎng)費，綠地管管理費，衛(wèi)生生清潔與保安安費用，辦公費，保險險費，房產(chǎn)稅稅，廣告宣傳傳及市場推廣廣費，租賃代代理費，不不可預見費。。項目投資十、小結(jié)開發(fā)建設費用用投資估算表表序號項目計費基礎單位計費數(shù)值計費標準(元/㎡，%)費用(萬元)計算依據(jù)一土地費用

二開發(fā)成本總建筑面積萬元

1前期費用建安工程費萬元

建安工程費3-6%2基礎設施費建安工程費萬元

建安工程費的15%3建安工程費總建筑面積平方米

4公共配套設施建設費建安工程費萬元

建安工程費的3-5%5開發(fā)期間稅費建安工程費萬元

建安工程費的8-15%6其他費用建安工程費平方米

據(jù)實計算或建安費用的3%三期間費用

萬元

1銷售費用銷售收入萬元

銷售收入的3-6%，2管理費用開發(fā)成本萬元

開發(fā)成本的2-3%3財務費用土地成本+開發(fā)成本萬元

3-5年貸款利率6.65%上浮30%計算四不可預見費土地費用+開發(fā)成本+期間費用萬元

土地成本視具體情況而定五項目總投資合計總建筑面積萬元

項目投資項目收入e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A77501項目收入的關關鍵要素收入估算：估算房地產(chǎn)開開發(fā)項目的收收入，首先要要制定切實可可行的租售計計劃(含銷售、出租租、自營等計計劃)。租售計劃的的內(nèi)容通常包包括：擬租售售物業(yè)的類型型、時間和相相應的數(shù)量，，租售價格，，租售收入及及收款方式。。租售計劃應應遵守政府有有關租售和經(jīng)經(jīng)營的規(guī)定，，并與開發(fā)商商的投資策略略相配合。開發(fā)方案：：整個開發(fā)期擬擬開發(fā)建設的的物業(yè)類型和和數(shù)量。租售方案：：對于一個具體體的房地產(chǎn)開開發(fā)項目而言言，此時必須須明確：出租租面積和出售售面積的數(shù)量量及其與建筑筑物的對應關關系，在整個個租售期內(nèi)每每期(年、半年、季季度、月)擬銷售或出租租的物業(yè)類型型和數(shù)量。綜合用途的房房地產(chǎn)開發(fā)項項目，應按不不同用途或使使用功能劃分分。租售價格：：租售價格應在在房地產(chǎn)市場場分析的基礎礎上確定租金金單價或銷售售單價。項目收入一、開發(fā)計劃劃序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期（年、季或月）1234……1一期普宅2別墅3商業(yè)4二期普宅5別墅6商業(yè)7三期普宅8辦公9商業(yè)10…….

11

合計

整個開發(fā)期數(shù)數(shù)量擬開發(fā)建建設的物業(yè)類類型和數(shù)量，，即建什么樣樣的產(chǎn)品以及及工程進度。。項目收入某項目案例一期開發(fā)商業(yè)住宅酒店辦公小計A1區(qū)97500——9375——234875A2區(qū)——9200036000——二期開發(fā)商業(yè)住宅酒店辦公小計B1區(qū)68000——————310760B2區(qū)55000——————B3區(qū)——127760————B4區(qū)——60000————三期開發(fā)商業(yè)住宅酒店辦公小計C1區(qū)————1500038000150632C2區(qū)——97632————地上總建筑面積（合計）696267項目收入一期（A1區(qū)、A2區(qū)）20個月二期（B1區(qū)

、B2區(qū)、B3區(qū)、B4區(qū)）22個月三期（C1區(qū)、C2區(qū)）20個月11121234567891011121234567891011121234567891011122011年2012年2013年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122014年2015年2016年某項目案例項目收入二、銷售計劃劃序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期1234……1一期普宅2別墅3商業(yè)4二期普宅5別墅6商業(yè)7三期普宅8辦公9商業(yè)10…….

11

合計

在整個租售期期內(nèi)每期(年、半年、季季度、月)擬銷售或出租租的物業(yè)類型型和數(shù)量。綜綜合用途的房房地產(chǎn)開發(fā)項項目，應按不不同用途或使使用功能劃分分。項目收入40一期（獨棟200棟，聯(lián)排116戶，商業(yè)9.75萬平米）23個月二期（獨棟200棟，聯(lián)排116戶，花園洋房720戶，商業(yè)12.3萬平米）21個月11121234567891011121234567891011121234567891011122012年2013年2014年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122015年2016年2017年三期（普通住住宅900戶,辦公3.8萬平米）18個月某項目案例項目收入序號類型預測銷售均價（元/㎡）或租金1234……1住宅

1.1別墅1.2聯(lián)排1.3洋房1.4高層2商業(yè)3辦公三、價格估算算項目收入定義：根據(jù)市場比較較法的替代原原理，選擇與與估價對象處處于同一供需需圈內(nèi)的物業(yè)業(yè)作為比較案案例，經(jīng)過交交易情況、交交易日期、區(qū)區(qū)域因素及個個別因素諸項項修正，得出出估價對象的的比準價格。。市場比較法定定價過程：①搜集交易實實例，②選擇擇比較實例房房地產(chǎn)，③建建立價格可比比基礎，④比比較實例的比比較和修正，，⑤確定該房房地產(chǎn)的比準準價格計算公式：PD＝PB×A×B×D×E。式中：42三、價格估算算—市場比較法（適用于具有有交易性的物物業(yè)，價格受受外部環(huán)境影影響波動較大大）PD——待估物業(yè)價格格；PB——比較案例價格格；A——待估物業(yè)情況況指數(shù)/比較案例物業(yè)業(yè)情況指數(shù)＝＝正常情況指指數(shù)/比較案例物業(yè)業(yè)情況指數(shù)B——待估物業(yè)估價價期日價格指指數(shù)/比較案例物業(yè)業(yè)交易日期指指數(shù)D——待估物業(yè)區(qū)域域因素條件指指數(shù)/比較案例物業(yè)業(yè)區(qū)域因素條條件指數(shù)E——待估物業(yè)個別別因素條件指指數(shù)/比較案例物業(yè)業(yè)個別因素條條件指數(shù)項目收入項目收入概念：是預測估價對對象的未來收收益，然后用用報酬率或資資本化率將其其轉(zhuǎn)換為價值值，是從未來來的角度評估估房地產(chǎn)的價價格。適用：酒店、公寓、、寫字樓等投投資性物業(yè)。。公式：房地產(chǎn)的價格格=預期凈收益/報酬率或資本本化率。說明：實際操作過程程中，測算凈凈收益要包括括土地使用權權的價值和地地上建筑物的的價值，要綜綜合考慮經(jīng)濟濟年限、空置置率、殘值率率等復雜因素素，同時報酬酬率或資本化化率的確定還還要考慮凈現(xiàn)現(xiàn)值因素，在在此僅了解概概念，不作解解讀。44三、價格估算算——收益法項目收入定義：房地產(chǎn)開發(fā)過過程中發(fā)生的的各種費用加加和的一種方方法。新建：取得房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)用地進進行房屋建設設，然后銷售售所建成的商商品房”這種種典型的房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營方式為例，，并從便于測測算各構(gòu)成項項目的金額的的角度，來劃劃分房地產(chǎn)價價格構(gòu)成。在在這種情況下下，房地產(chǎn)價價格通常由如如下7大項構(gòu)成：①①土地取得成成本；②開發(fā)發(fā)成本；③管管理費用；④④投資利息；；⑤銷售費用用；⑥銷售稅稅費；⑦開發(fā)發(fā)利潤?；竟剑盒陆ǚ康禺a(chǎn)價價值=土地取得成本本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤（開開發(fā)商期望平平均利潤）45三、價格估算算—成本法（適用于新開開樓盤，無參參照物且受政政策影響波動動不大）項目收入序號類型2011年每年銷售均價（元/㎡）201220132014201520161住宅

1.1住宅7200756079388335875291891.2住宅6300661569467293765880411.3洋房4000420044104631486251051.4多層、小高層3500367538594052425444672商業(yè)6000630066156946729376583辦公500055006050665573218053某某案例——價格估算及預預測表注：寫字樓售售價按20年回收期估算算，漲幅按10%；其他物業(yè)漲漲幅按5%。項目收入四、租售收入入經(jīng)營收入是指指向社會出售售、出租房地地產(chǎn)商品或自自營時的貨幣幣收入。主要要包括房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的銷售售收入、租金金收入、土地地轉(zhuǎn)讓收入、、配套設施銷銷售收入（以以上統(tǒng)稱租售售收入）和自自營收入。序號類型項目合計開發(fā)經(jīng)營期1234……1住宅銷售收入（萬元）

銷售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售比例（%）2商業(yè)銷售收入（萬元）銷售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售比例（%）3辦公……對于出租的情情況，還應考考慮空置期(項目竣工后暫暫時找不到租租客的時間)和空置率(未租出建筑面面積占總建筑筑面積的百分分比)對年租金收入入的影響。租租售收入估算算，要計算出出每期(年、半年、季季度、月)所能獲得的租租售收入，并并形成租售收收入計劃。租租售收入的表表所提供的格格式進行。項目收入住宅（一期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)120000240003600036000240000每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0%售價(元/㎡)814475607938833587529189銷售收入合計(萬元)97730181442857730006210040住宅（二期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)64000128001920019200128000每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0%售價(元/㎡)712666156946729376588041銷售收入合計(萬元)456088467133361400398020洋房（二期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)9576001915247880191529576每年銷售比例(%)100%0%20%50%20%10%售價(元/㎡)468042004410463148625105銷售收入合計(萬元)44817084462217193124889（6層、小高層）（三期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)976320004881648816每年銷售比例(%)100%0%0%0%50%50%售價(元/㎡)436136753859405242544467銷售收入合計(萬元)425740002076821806某項目案例項目收入序號項目稅費率稅費基數(shù)1增值稅11%銷售收入2城市建設維護稅7%增值稅額3教育費附加3%增值稅額4房地產(chǎn)稅（從價計征）1.20%房產(chǎn)購買價格5房地產(chǎn)稅（從租計征）12%房產(chǎn)租賃價格6土地增值稅（增值50%以內(nèi)）30%0%土地增值額增值稅扣除項目土地增值稅（增值50-100%）40%5%土地增值額增值稅扣除項目土地增值稅（增值100-200%）50%15%土地增值額增值稅扣除項目土地增值稅（增值200%以上）60%35%土地增值額增值稅扣除項目7契稅4%土地取得價值8印花稅0.5‰土地取得價值9企業(yè)所得稅25%項目銷售利潤131415

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1718土地使用稅大城市0.5——10擁有土地使用權面積中等城市0.4——8小城市0.3——6縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2——4五、稅費估算算目前，我國房房地產(chǎn)開發(fā)投投資企業(yè)納稅稅的主要稅種種如下：項目收入序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期1234……1增值稅

2城市建設維護稅3教育費附加4地方教育費附加5印花稅6土地使用稅7房產(chǎn)稅8土地增值稅9其他稅費10企業(yè)所得稅稅費表項目收入五、稅費估算算—土地增值稅概念：反房地產(chǎn)暴利利稅，是指房房地產(chǎn)經(jīng)營企企業(yè)等單位和和個人，有償償轉(zhuǎn)讓國有土土地使用權以以及在房屋銷銷售過程中獲獲得的收入，，扣除開發(fā)成成本等支出后后的增值部分分，要按一定定比例向國家家繳納的一種種稅費。預征：土地增增值稅在取得得收入時或預預售款時預繳繳按收入預繳繳具體稅率由由所在稅務局局定南昌普通通住宅1%；非普通住宅宅3%；非住宅5%，達到清算條條件后清算，，多退少補。。增值率不超過過20%免征土地增值值稅。經(jīng)測算算：一般毛利利率在34.63%以上都需要繳繳納清算方法（步步驟）：計算增值額：：增值額=收入額—扣除項目金額額計算增值率：：增值率=增值額/扣除項目金額額確定適用稅率率：依據(jù)計算的增增值率，按其其稅率表確定定適用稅率依據(jù)適用稅率率計算應納稅稅額：應納稅額=增值額*適用稅率—扣除項目*速算扣除系數(shù)數(shù)項目收入速算公式增值額未超過過扣除項目金金額50％：土地增值值稅稅額=增值額×30％增值額超過扣扣除項目金額額50％，未超過100％的：土地增增值稅稅額＝＝增值額×40％－扣除項目目金額×5％增值額超過扣扣除項目金額額100％，未超過200％的：土地增增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目目金額×15％增值額超過扣扣除項目金額額200％：土地增值值稅稅額=增值額×60％－扣除項目目金額×35％公式中的5％，15％，35％為速算扣除除系數(shù)。增值稅扣除項項目=費用（1+10%）+成本（1+20%）項目2011年2012年2013年2014年2015年2016年銷售收入

28896.0053957.23131219.11121011.4391899.93增值稅扣除項目

1296225640661876376249277土地增值額2091571593428318650325724942623增值率

123%110%98%90%86%土地增值稅73336602310313227031971214586某某案例項目收入稅種計稅基數(shù)計稅數(shù)額（萬元）稅率稅額（萬元）增值稅銷售額486715.901148233（銷項）城市建設維護稅增值稅額482337%3376.31教育費附加增值稅額482333%1446.99地方教育費附加增值稅額482332%964.66交易印花稅購銷合同額486715.900.05%243.36土地使用稅土地面積763337.154元/年/平米931.65土地增值稅土地增值應稅額79441.14分段23832.34房產(chǎn)稅酒店原值七成31967.111.2%3836.05其他稅費銷售額486715.902.0%9734.32企業(yè)所得稅稅前利潤108131.7125.0%27032.93合計某某項目案例例項目收入關于個人所得得稅納稅人義務人人：既包括居民納納稅義務人（（在中國境內(nèi)內(nèi)有住所，或或者無住所而而在境內(nèi)居住住滿1年的個人），，也包括非居居民納稅義務務人（在中國國境內(nèi)無住所所又不居住或或者無住所而而在境內(nèi)居住住不滿一年的的個人）。居居民納稅義務務人負有完全全納稅的義務務，必須就其其來源于中國國境內(nèi)、境外外的全部所得得繳納個人所所得稅；而非非居民納稅義義務人僅就其其來源于中國國境內(nèi)的所得得，繳納個人人所得稅。征稅機關：國稅（銀行系系統(tǒng)代征的個個人利息方面面所得稅）；；地稅（包括括機關、企業(yè)業(yè)、事業(yè)單位位、個體工商商戶等超過個個人所得稅征征稅標準的所所有個人）。。征收范圍：工資、薪金所所得等十一項項。工資、薪金所所得，是指個個人因任職或或受雇而取得得的工資、薪薪金、獎金、、年終加薪、、勞動分紅、、津貼、補貼貼以及與職或或受雇有關的的其他所得。。這就是說，個個人取得的所所得，只要是是與任職、受受雇有關，不不管其單位的的資金開支渠渠道或以現(xiàn)金金、實物、有有價證券等形形式支付的，，都是工資、、薪金所得項項目的課稅對對象。稅率：適用7級超額累進稅稅率，按月應應納稅所得額額計算征稅。。該稅率按個個人月工資、、薪金應稅所所得額劃分級級距，最高一一級為45%，最低一級為為3%，共7級。項目收入關于個人所得得稅計算方法：應納個人所所得稅稅額=應納稅所得額額×適用稅率-速算扣除數(shù)扣除標準3500元/月（2011年9月1日起正式執(zhí)行行）（工資、薪金金所得適用））應納稅所得額額=扣除五險一金金后月收入-扣除標準如：張三、基基本工資10000元，傭金3000元、住房補貼貼2000元、伙食補貼貼（固定進工工資表，區(qū)別別于誤餐補貼貼）300元、電話補貼貼200元，扣事假工工資1200元，個人承擔擔五險一金（（個人約占23%，單位約占43.5%）即2300元。應納稅所得額額=10000+3000+2000+300+200-1200-2300-3500=8500元應納稅額=8500*20%（稅率）-555（速算扣除））=1145元納稅辦法：單位代扣代代繳、個人可可以查詢并取取得納稅證明明，年所得12萬以上（含））在納稅年度度終了向主管管稅務機關辦辦理納稅申報報（公司代辦辦，匯算清繳繳）項目收入關于“營改增增”1、定義：營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱營營改增）是指指以前繳納營營業(yè)稅的應稅項目改成繳納增值值稅，增值稅稅只對產(chǎn)品或或者服務的增增值部分納稅稅，減少了重重復納稅的環(huán)環(huán)節(jié)。營業(yè)稅是比較較便于征收的的稅種，但存存在重復征稅稅現(xiàn)象，只要要有流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)節(jié)就要征稅，，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)越越多，重復征征稅現(xiàn)象越嚴嚴重（每流轉(zhuǎn)一次就就要征一次稅稅，比如買一一件衣服），增值稅替替代營業(yè)稅，，允許抵扣，將消除重復復征稅的弊端端，有利于減減輕企業(yè)稅負（但行業(yè)不同影影響程度也不不同，主要受受抵扣環(huán)節(jié)的的影響）2、區(qū)別：征稅范圍不同同：凡是銷售不動產(chǎn)、提供勞務(不包括加工修修理修配)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)產(chǎn)的交營業(yè)稅，，凡是銷售售動產(chǎn)、提提供加工修理理修配勞務的的交納增值稅稅。計稅依據(jù)不同：增值稅稅是價外稅，營業(yè)稅是價內(nèi)稅。所以在計算算增值稅時應應當先將含稅稅收入換算成成不含稅收入（如住房銷售合合同金額為110萬元，則實際際銷售額為100萬元，按100萬元繳納銷項項稅減進項稅稅的差），即計算增增值稅的收入入應當為不含含稅的收入。。而營業(yè)稅則則是直接用收收入乘以稅率率即可（即按110萬元乘5%的稅率）。項目收入關于“營改增增”3、房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)：財政部通知：：2016年5月1日起，新老過渡：房房地產(chǎn)老項目目，是指《建筑工程施工工許可證》注明的合同開開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)產(chǎn)項目，可以以選擇適用簡簡易計稅方法法按照5%的征收率計稅稅，也可以參參考新項目的的征繳模式，，要求報主管管稅務機關備備案。新項目目以取得的全全部價款和價價外費用，扣扣除受讓土地地時向政府部部門支付的土土地價款后的的余額為銷售售額。4、具體規(guī)定：：在中華人民共共和國境內(nèi)銷銷售自己開發(fā)發(fā)的房地產(chǎn)項項目的企業(yè)為為增值稅納稅稅人。增值稅稅納稅人分為為一般納稅人人（稅率為11%，但可抵扣，，一般計稅）與小規(guī)模納納稅人（征收率為5%，不可抵扣，，簡易計稅）兩大類。納納稅人年應征征增值稅銷售售額超過500萬元(含本數(shù))的為一般納稅稅人，未超過過規(guī)定標準的的納稅人為小小規(guī)模納稅人人。一般計稅方法法的應納稅額額按以下公式式計算：應