物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)（共50）

物業(yè)業(yè)管管理理基基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識識培培訓(xùn)訓(xùn)主主講講:方方愛愛華華通過過培培訓(xùn)訓(xùn),我我們們將將得得到到以以下下收收獲獲:了解解物物業(yè)業(yè)管管理理的的基基本本知知識識，，掌掌握握一一定定的的職職業(yè)業(yè)安安全全知知識識、、職職業(yè)業(yè)道道德德、、服服務(wù)務(wù)意意識識、、所所需需要要規(guī)規(guī)范范的的儀儀容容儀儀表表、、禮禮貌貌禮禮節(jié)節(jié)知知識識等等。。物業(yè)管理理基本知知識介紹紹1、物業(yè)業(yè)管理的的起源與與發(fā)展起源：19世紀(jì)紀(jì)60年年代工業(yè)業(yè)革命后后期的英英國。我國物業(yè)業(yè)管理起起步較晚晚，深圳圳是我國國物業(yè)管管理的發(fā)發(fā)源地。。1981年3月，深深圳第一一家物業(yè)業(yè)管理公公司正式式成立，，邁出了了大陸物物業(yè)管理理的第一一步。物業(yè)管理理的幾個個基本概概念（1）什什么是物物業(yè)廣義：指指“財產(chǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)產(chǎn)、擁有有物、房房地產(chǎn)””等。從物業(yè)管管理的角角度來說說，物業(yè)業(yè)是指已已建成投投入使用用的各類類建筑物物及其相相關(guān)的設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施和場場地的統(tǒng)統(tǒng)稱。（2）物業(yè)的的分類根據(jù)使用用功能的的不同，，物業(yè)可可分為：：居住物業(yè)業(yè):如住宅小小區(qū)，單單體住宅宅類、公公寓、別別墅、度度假村等等；商業(yè)物業(yè)業(yè):如綜綜合樓、、寫字樓樓、商業(yè)業(yè)中心、、酒店、、娛樂場場所；工業(yè)物業(yè)業(yè)：如工業(yè)業(yè)廠房、、倉庫等等；其它物業(yè)業(yè)：如車站站、機(jī)場場、醫(yī)院院、學(xué)校校等。根據(jù)權(quán)屬屬關(guān)系:物業(yè)業(yè)可分為為專有物物業(yè)和共共有物業(yè)業(yè)專有物業(yè)業(yè)：為一個個產(chǎn)權(quán)所所有者所所有，如如單元住住宅的室室內(nèi)物業(yè)業(yè)；共有物業(yè)業(yè)：產(chǎn)權(quán)為為多個產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有有者所有有，如建建筑物的的公用設(shè)設(shè)施等。。一般意意義上，，物業(yè)管管理的對對象為共共有物業(yè)業(yè)。什么是物物業(yè)管理理？是指物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)受物物業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)人或使使用人的的委托，，按照國國家法律律和物業(yè)業(yè)管理委委托合同同的規(guī)定定，對被被委托物物業(yè)的房房屋建筑筑及其設(shè)設(shè)備、市市政公用用設(shè)施、、綠化、、衛(wèi)生、、交通、、治安和和環(huán)境容容貌等項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行維護(hù)、、修葺和和管理，，并向物物業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)人或使使用人提提供綜合合性的有有嘗服務(wù)務(wù)。物業(yè)管理理企業(yè)：：即物業(yè)業(yè)管理公公司；物業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)人：即即房屋所所有權(quán)和和土地使使用權(quán)人人，也稱稱為業(yè)主主，業(yè)主主可以是是個人、、單位或或國家。。物業(yè)管理理已成為為我國的的新興行行業(yè)、朝朝陽產(chǎn)產(chǎn)業(yè)物業(yè)管理理在國外外有100多年的歷歷史，在在我國，，從深圳圳開始到到目前，，只有20年左右的的時間。。在七、、八年前前，對普普通老百百姓來講講，物業(yè)業(yè)管理還還是一個個新名詞詞，好多多人還不不知道這這個名詞詞。而據(jù)不完完全統(tǒng)計計，目前前深圳的的物業(yè)管管理公司司已發(fā)展展到700家左右，，從業(yè)人人員超過過10萬人。物業(yè)管理理已成為為我國的的新興行行業(yè)、朝朝陽產(chǎn)產(chǎn)業(yè)隨著近幾幾年個人人住房消消費(fèi)的全全面啟動動，廣大大住戶擁擁有了自自己的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，居居民對住住房問題題的關(guān)切切從有無無轉(zhuǎn)為大大小和質(zhì)質(zhì)量，繼繼而更加加關(guān)注環(huán)環(huán)境和社社區(qū)服務(wù)務(wù)。同時時，對保保持房產(chǎn)產(chǎn)和附屬屬設(shè)施的的完好，，以達(dá)到到保值、、增值的的觀念也也逐步樹樹立，使使得物業(yè)業(yè)管理的的好壞已已經(jīng)成為為居民選選購住房房考慮的的重要因因素之一一，物業(yè)業(yè)管理為為越來越越多的人人接受，，其行業(yè)業(yè)地位不不斷攀升升，外部部環(huán)境逐逐步改善善。物業(yè)管理理已成為為我國的的新興行行業(yè)、朝朝陽產(chǎn)產(chǎn)業(yè)物業(yè)管理理正在成成為第三三產(chǎn)業(yè)大大戶，中中國13億人需需要打理理和服務(wù)務(wù)的項(xiàng)目目非常多多，以后后接受物物業(yè)服務(wù)務(wù)將成為為像穿衣衣吃飯一一樣自然然的事情情。物業(yè)管理理為越來來越多的的人接受受，其行行業(yè)地位位不斷攀攀升，外外部環(huán)境境逐步改改善。（一）物物業(yè)管理理已經(jīng)發(fā)發(fā)展成為為相對獨(dú)獨(dú)立的新新興行業(yè)業(yè)房地產(chǎn)作作為國民民經(jīng)濟(jì)的的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，離離不開物物業(yè)管理理這一強(qiáng)強(qiáng)有力的的后勤支支持。深深圳的物物業(yè)管理理工作一一直走在在全國的的前列，，可謂是是全國物物管的標(biāo)標(biāo)兵和楷楷模。（二）管管理領(lǐng)域域不斷擴(kuò)擴(kuò)展，管管理覆蓋蓋面迅速速擴(kuò)大目前，物物業(yè)管理理新體制制不僅在在新舊住住宅區(qū)全全面推廣廣，而且且已被工工業(yè)區(qū)、、學(xué)校、、醫(yī)院、商商場、辦辦公樓宇宇等各類類物業(yè)采采用。物業(yè)管理理費(fèi)：物業(yè)服務(wù)務(wù)成本或或物業(yè)服服務(wù)支出出由以下下部分構(gòu)構(gòu)成：1、管理理服務(wù)人人員的工工資、社社會保險險和按規(guī)規(guī)定提取取的福利利費(fèi)等；；2、物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備的的日常運(yùn)運(yùn)行、維維護(hù)費(fèi)用用；3、物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域清潔潔衛(wèi)生費(fèi)費(fèi)用；4、物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域綠化化養(yǎng)護(hù)費(fèi)費(fèi)用；5、物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域秩序序維護(hù)費(fèi)費(fèi)用；6、辦公公費(fèi)用；；7、物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)固定定資產(chǎn)折折舊；8、物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備及及公眾責(zé)責(zé)任保險險費(fèi)用；；9、經(jīng)業(yè)主主同意的的其它費(fèi)費(fèi)用。物業(yè)管理理服務(wù)的的基本內(nèi)內(nèi)容1、常規(guī)規(guī)性的公公共服務(wù)務(wù)：房屋屋建筑主主體的管管理、房房屋設(shè)施施設(shè)備的的管理、、環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生的管管理、綠綠化管理理、治安安管理、、消防管管理、車車輛道路路管理、、公眾代代辦性質(zhì)質(zhì)的服務(wù)務(wù)。2、針對對性的專專項(xiàng)服務(wù)務(wù)：日常常生活類類、商業(yè)業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)、社區(qū)區(qū)文教衛(wèi)衛(wèi)生類、、中介服服務(wù)類、、其它專專項(xiàng)服務(wù)務(wù)。3、委托托性的特特約服務(wù)務(wù)：例如如現(xiàn)在““英式管管家服務(wù)務(wù)”等房地產(chǎn)的的售后服服務(wù)—物物業(yè)管理理物業(yè)管理理體是房房地產(chǎn)綜綜合開發(fā)發(fā)的派生生物。物物業(yè)管理理實(shí)質(zhì)上上是房地地產(chǎn)綜合合開發(fā)的的延續(xù)和和完善，，是一種種社會化化和專業(yè)業(yè)化的服服務(wù)方式式。房地地產(chǎn)經(jīng)營營管理主主要側(cè)重重物業(yè)開開發(fā)建設(shè)設(shè)方面，，而物業(yè)業(yè)管理則則側(cè)重于于物業(yè)的的維護(hù)、、保養(yǎng)以以及對環(huán)環(huán)境綠化化和物業(yè)業(yè)所有人人的服務(wù)務(wù)方面。。房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營的的性質(zhì)是是開發(fā)物物業(yè)，而而物業(yè)管管理的主主要僑務(wù)務(wù)是售后后服務(wù)。。并且物物業(yè)管理理的管理理與服務(wù)務(wù)的好壞壞，將直直接影響響房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營的前前景。主主要體現(xiàn)現(xiàn)在以下下幾個方方面：①有利于房地地產(chǎn)的銷售推推廣。②有利于物業(yè)業(yè)保值升值。。③有利于房地地產(chǎn)市場的發(fā)發(fā)展完善④有利于提高高房地產(chǎn)市場場綜合開發(fā)企企業(yè)的聲譽(yù)。。物業(yè)管理基本本業(yè)務(wù)的十大大系統(tǒng)1、房產(chǎn)管理理系統(tǒng)房產(chǎn)管理系統(tǒng)統(tǒng)對住宅小區(qū)區(qū)、樓宇、單單位、車位等等原始的物業(yè)業(yè)資源進(jìn)行全全面的管理，，包括：①住宅小區(qū)（（樓宇）的基基本資料：對對各樓宇的名名稱、雅名、、性質(zhì)（住宅宅、商鋪、寫寫字樓、工廠廠）、總層數(shù)數(shù)、總單元數(shù)數(shù)等基本的資資料進(jìn)行登記記，確保各樓樓宇各單元情情況的準(zhǔn)確性性。②住宅小區(qū)（（樓宇）的布布局：將小區(qū)區(qū)的樓宇整體體或分層的圖圖紙、圖片、、文字資料進(jìn)進(jìn)行系統(tǒng)管理理留檔備存。。③樓宇的驗(yàn)收收：登記物業(yè)業(yè)公司同發(fā)展展商收樓時的的各種實(shí)物資資料。④樓宇查詢：：分類清楚便便于查詢各樓樓層的基本資資料、布局情情況和驗(yàn)收情情況。⑤樓宇住宅單單位、商鋪、、寫字樓單位位、工廠廠房房等的初始化化。按樓宇內(nèi)內(nèi)部住宅單元元、商鋪、寫寫字樓單位、、工廠廠房的的編號（戶型型、朝向）、、面積等物性性的內(nèi)在規(guī)律律，詳細(xì)登記記每一個單元元、單位。內(nèi)內(nèi)部住宅單元元、商鋪、寫寫字樓、單位位、工廠廠房房結(jié)構(gòu)相同的的樓宇之間要要有明確的標(biāo)標(biāo)識。⑥樓宇住宅單單元、商鋪、、寫字樓單位位、工廠廠房房等如有調(diào)整整。及時的處處理，并對樓樓宇內(nèi)部的特特性較為特殊殊的住宅、商商鋪、寫字樓樓單位、工廠廠廠房等由用用戶親自進(jìn)行行增、改等說說明，調(diào)整內(nèi)內(nèi)容包括編號號、面積等特特性。⑦樓宇住宅單單元、商鋪、、寫字樓單位位、工廠廠房房的基本資料料的布局情況況。2、住戶/業(yè)業(yè)戶管理系統(tǒng)統(tǒng)住戶/業(yè)主管管理系統(tǒng)主要要對住戶/業(yè)業(yè)主的檔案、、變更情況、、投訴、維修修、裝修等事事項(xiàng)進(jìn)行管理理。①住戶/業(yè)戶戶檔案登記、、查詢。詳細(xì)細(xì)的登記、記記錄住戶的檔檔案資料，包包括業(yè)主資料料、現(xiàn)住戶業(yè)業(yè)主的資料，，住戶/業(yè)主主的驗(yàn)房資料料、居住單元元情況、車位位使用情況等等內(nèi)容，以便便緊急情況有有事查詢。②信封打印，，郵寄入住通通知書。按住住戶檔案資料料進(jìn)行打印信信封，便于管管理處與遠(yuǎn)距距離的業(yè)主聯(lián)聯(lián)絡(luò)③入住文件、、鑰匙的交接接。登記、查查詢、統(tǒng)計住住戶/業(yè)戶領(lǐng)領(lǐng)取各種入住住文件、鑰匙匙的情況。④住戶/業(yè)戶戶的檔案歸檔檔。將登記完完整的住戶/業(yè)戶檔案歸歸檔保存，以以保證資料安安全，數(shù)據(jù)完完整。⑤車位的使用用情況。對住住戶/業(yè)主的的車輛狀況（（大車、小車車、自行車））、車位狀況況、（不同的的位置）、車車位的獲得方方式（買斷或或租用）、車車位號碼等情情況進(jìn)行登記記，對其變更更情況進(jìn)行處處理。以便于于收取車位費(fèi)費(fèi)和管理車位位使用的情況況。⑥入住情況的的統(tǒng)計。統(tǒng)計計整個物業(yè)，，每一個樓宇宇的入住率、、空置率，反反映入住單元元的空置單元元的明細(xì)情況況，便于管理理處做好全面面的統(tǒng)籌安排排。⑦住戶遷出管管理。對住戶戶/業(yè)戶出租租、退租、退退房等三種情情況的遷出管管理。⑧投訴處理。。對住戶/業(yè)業(yè)戶投訴的起起因、詳細(xì)情情況、處理過過程和處理結(jié)結(jié)果（滿意程程度）進(jìn)行登登記，便于查查詢不同狀態(tài)態(tài)（未處理、、處理中、處處理完畢）的的投訴情況。。⑨裝修管理。。登記住戶/業(yè)戶的裝修修申請表，留留檔備存裝修修負(fù)責(zé)制人的的裝修承諾書書，記錄裝修修的細(xì)節(jié)情況況，登記住戶戶/業(yè)戶的裝裝修進(jìn)度情況況表，登記裝裝修的完成情情況并做好善善后處理。⑩維修管理。。及時將屬于于“維修”類類別的投訴提提供給用戶進(jìn)進(jìn)行維修處理理，用戶據(jù)此此展開維修工工作，然后登登記維修完成成情況。3、辦公管理理系統(tǒng)辦公管理系統(tǒng)統(tǒng)對物業(yè)管理理公司自身的的人事、文件件、財產(chǎn)等事事項(xiàng)進(jìn)行管理理包括：①人事管理：：登記公司內(nèi)內(nèi)的工作崗位位，錄入每一一個崗位的責(zé)責(zé)任；登記每每一個職員的的個人情況包包括個人的詳詳細(xì)資料，以以及每一位員員工的考勤情情況等。②文檔管理。。對本公司的的收文、發(fā)文文、會議紀(jì)要要、合同、上上級文件等文文件登記。③財物管理。。對本公司管管轄的財產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行登記，能能夠隨時的掌掌握財產(chǎn)的收收支情況和使使用情況。4、財務(wù)管理理系統(tǒng)財務(wù)管理系統(tǒng)統(tǒng)以各種方式式完成用戶的的收費(fèi)業(yè)務(wù)，，對收費(fèi)的結(jié)結(jié)果、拖欠情情況進(jìn)行統(tǒng)計、管理理，并保存所所有個人的繳繳費(fèi)歷史。①收費(fèi)設(shè)定。。收費(fèi)前，用用戶要根據(jù)實(shí)實(shí)際的情況對對收費(fèi)各項(xiàng)前前提條件進(jìn)行行設(shè)定。內(nèi)容包括：收收費(fèi)項(xiàng)目設(shè)定定，收藏費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目主動算方方法的設(shè)定，，水、電、氣氣表的設(shè)定，，收費(fèi)的相關(guān)關(guān)事項(xiàng)設(shè)定，，入伙項(xiàng)目的的設(shè)定，等等等。②日常收費(fèi)。。對日常的收收費(fèi)過程進(jìn)行行管理，內(nèi)容容包括：收費(fèi)費(fèi)前選定本次次收費(fèi)的項(xiàng)目目，水、電、、氣總表、分分表的行度登登記備案，費(fèi)費(fèi)用計算，打打印通知單，，直接收費(fèi)或或用銀行劃帳帳的方式收取取住戶/業(yè)戶戶的各項(xiàng)費(fèi)用用，催繳費(fèi)、、結(jié)帳、收據(jù)據(jù)檔案管理等等內(nèi)容，并對對用戶開過戶戶的所有收據(jù)據(jù)存檔、查詢詢，防止管理理疏忽。③其他收費(fèi)。。除日常收費(fèi)費(fèi)外，還包括括其他性質(zhì)的的收費(fèi)處理。。內(nèi)容包括：：對各入伙費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目的計算算、收取、統(tǒng)統(tǒng)計、延遲交交費(fèi)處理，押押金返還，對對各裝修費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目的計算、、收取、統(tǒng)計計，管理費(fèi)的的預(yù)繳，由個個別的住戶不不定期繳納的的零星費(fèi)用，，隨時發(fā)生的的欠款和滯納納金的歸還，，等等。④收費(fèi)統(tǒng)計。。對各項(xiàng)費(fèi)用用進(jìn)行統(tǒng)計、、匯總，包括括收費(fèi)完成情情況的統(tǒng)計、、每日收費(fèi)情情況的報告、、未交費(fèi)明細(xì)細(xì)表等。⑤拖欠管理。。詳細(xì)的記錄錄每位住戶/業(yè)戶發(fā)生拖拖欠的情況、、還款情況，，供隨機(jī)查詢詢和管理處的的統(tǒng)籌安排。。⑥收費(fèi)歷史。。詳細(xì)的記錄錄每位住戶/業(yè)戶的歷次次收費(fèi)的原始始記錄、總表表、分?jǐn)偳闆r況，供住戶查查詢。⑦平衡管理費(fèi)費(fèi)用的收支情情況。⑧費(fèi)用數(shù)據(jù)的的保存。⑨財務(wù)的數(shù)據(jù)據(jù)輸出。5、客戶接待待或小區(qū)事務(wù)務(wù)管理系統(tǒng)為提高小區(qū)的的服務(wù)質(zhì)量全全面的配合管管理處主任協(xié)協(xié)調(diào)各部門完完成小區(qū)的各各方面的工作作。①工作日檢工工作②用戶報報修處理工作作③用戶投訴處處理工作④回回訪工作⑤服務(wù)收費(fèi)管管理⑥業(yè)主入入住管理⑦社區(qū)文化活活動管理⑧裝裝修管理⑨公共場所使使用管理⑩房房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)護(hù)和修繕工作作6、治安管理理系統(tǒng)治安管理系統(tǒng)統(tǒng)管理治安排排班、日常值值班、消防等等事宜，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對日常的治治安事件進(jìn)行行監(jiān)控、管理理。①保安人員管管理。②保安值班安安排。③治安情況管管理。④消防防管理。7、保潔管理理系統(tǒng)保潔管理系統(tǒng)統(tǒng)對保潔及日日常保潔排班班等事項(xiàng)進(jìn)行行管理包括：：①保潔人員的的管理。②日常保潔安安排。③定期保潔管管理。8、設(shè)施設(shè)備備管理系統(tǒng)設(shè)備管理系統(tǒng)統(tǒng)對設(shè)備檔案案、維修保養(yǎng)養(yǎng)計劃、日常常保養(yǎng)安排及及出勤情況等等事項(xiàng)進(jìn)行管管理，包括：：①設(shè)備檔案管管理。對每一一套設(shè)備的規(guī)規(guī)格型號、生生產(chǎn)廠家、具具體的技術(shù)指指標(biāo)、保修期期、安裝地點(diǎn)點(diǎn)、維修說明明用其它各類類情況進(jìn)行登登記，建立設(shè)設(shè)備檔案。②設(shè)備保養(yǎng)管管理。訂立全全年的保養(yǎng)計計劃；登記各各項(xiàng)保養(yǎng)計劃劃的詳細(xì)內(nèi)容容；記錄設(shè)備備本次的保養(yǎng)養(yǎng)結(jié)果，記錄錄設(shè)備在正常常的保養(yǎng)之外外的維修情況況。③設(shè)備日常常的保養(yǎng)。。制作日常常的保養(yǎng)安安排表，登登記日常的的保養(yǎng)出勤勤情況，查查詢?nèi)粘１１ｐB(yǎng)的出勤勤情況。9、環(huán)境綠化化管理系統(tǒng)統(tǒng)。綠化管理系系統(tǒng)對各種種綠化植被被、綠化帶帶、綠化工工程進(jìn)行管管理包括：：①綠化詳細(xì)細(xì)的管理。。主要是指指小區(qū)的每每一塊綠化化帶中栽種種植物名稱稱、種類、、數(shù)量、習(xí)習(xí)性、對應(yīng)應(yīng)的綠化工工程情況以以及綠化帶帶的位置、、面積等內(nèi)內(nèi)容。②綠化工程程管理。針針對每一次次的綠化工工程的詳細(xì)細(xì)情況、施施工情況，，包括栽種種的植物的的名稱、數(shù)數(shù)量、地點(diǎn)點(diǎn)、相應(yīng)的的綠化帶的的費(fèi)用情況況、施工情情況進(jìn)行管管理。10、社區(qū)文化化管理系統(tǒng)統(tǒng)物業(yè)管理的的社區(qū)文化化是指在一一定的區(qū)域域內(nèi)，在一一定的社會會歷史條件件下，社區(qū)區(qū)成員在社社區(qū)社會實(shí)實(shí)踐中共同同創(chuàng)造的具具有本社區(qū)區(qū)特色的社社精神財富富及其物質(zhì)質(zhì)形態(tài)。①環(huán)境文化化：是社區(qū)區(qū)文化的第第一個層面面，包括社社區(qū)容貌、、休閑娛樂樂環(huán)境、文文化設(shè)施、、生活環(huán)境境等。②行為文化化：是社區(qū)區(qū)成員在交交往、娛樂樂、生活、、學(xué)習(xí)、經(jīng)經(jīng)營等過程程中產(chǎn)生的的一種社區(qū)區(qū)文化活動動。包括：：社區(qū)的風(fēng)風(fēng)尚、精神神面貌、人人際關(guān)系范范式等。③網(wǎng)絡(luò)文化化；④精神文化化；目前內(nèi)地的的物業(yè)管理理主要存在在三種管理理模式1、專業(yè)物業(yè)業(yè)管理模式式管理內(nèi)容為為住戶提供供全方位的的綜合服務(wù)務(wù)，寓公寓寓管理于服服務(wù)中；經(jīng)經(jīng)費(fèi)來源主主要是通過過收取管理理費(fèi)和多種種經(jīng)營來解解決，為住住戶提供有有償服務(wù)；；服務(wù)對象象主要是高高檔物業(yè)，，如寫字樓樓、別墅、、賓館、公公寓等。2、專業(yè)化與與行政性相相結(jié)合的管管理模式大多由發(fā)展展商自行組組建，管理理對象以住住宅小區(qū)為為主；由于于福利性管管理的影響響，這類公公司很難實(shí)實(shí)現(xiàn)資金平平衡，只能能靠經(jīng)營其其它產(chǎn)業(yè)，，或者由發(fā)發(fā)展商支持持獲得平衡衡；管理目目標(biāo)是為居居民提供一一個安靜舒舒適、方便便安全的居居住環(huán)境，，以支持發(fā)發(fā)展商的開開發(fā)。3、傳統(tǒng)行政政性福利管管理模式即由北京市市房地局或或本單位自自管。從總總體上看，，目前后兩兩種模式尤尤其是第三三種模式仍仍占主要地地位，第一一種模式處處于起步階階段。從管管理服務(wù)質(zhì)質(zhì)量看，市市場上有影影響的專業(yè)業(yè)物業(yè)管理理公司有10多家，主要要是合資或或外資企業(yè)業(yè)，如怡信信、魏理仕仕、梁振英英測量行、、第一太平平洋戴維斯斯、九龍倉倉物業(yè)、萬萬通璐頓、、威格斯、、太聯(lián)物業(yè)業(yè)等。中資資的以萬科科物業(yè)較為為知名。物業(yè)管理十十大概念1、零干擾擾服務(wù)汽車開到住住宅區(qū)門口口，門就自自動開了，，主人走到到樓門口，，樓道門也也應(yīng)聲而開開，路口電電子屏滾動動顯示著當(dāng)當(dāng)天的天氣氣預(yù)報和社社區(qū)內(nèi)特別別通知等需需要讓住戶戶們了解的的當(dāng)天信息息。抄表、、收費(fèi)、澆澆花這些也也全是“無人化”的。1999年出現(xiàn)在蠊蠊田城市花花園的“零干把服務(wù)務(wù)”是物業(yè)管理理服務(wù)的一一種新突破破。2、氛圍管管理在住宅區(qū)內(nèi)內(nèi)用中華民民族傳統(tǒng)美美德營造出出溫馨的服服務(wù)氛圍，，傳播文明明、現(xiàn)代的的生活方式式，從而感感染、教育育和約束在在此氛圍中中生活的人人們。由中中海物業(yè)首首先實(shí)踐的的“氛圍管理”迅速被許多多住宅區(qū)接接受并加以以弘揚(yáng)，給給深圳住宅宅區(qū)增添了了傳統(tǒng)與現(xiàn)現(xiàn)代相結(jié)合合的文化鬼鬼力。3、個性化服務(wù)務(wù)在萬科俊園園率先采用用的“個性化服務(wù)務(wù)”能根據(jù)不同同的住戶提提供不同的的服務(wù)，體體現(xiàn)了物業(yè)業(yè)管理“以人為本”的宗旨。這這些全新的的服務(wù)告訴訴我們，我我們身邊的的物業(yè)管理理服務(wù)能達(dá)達(dá)到多么好好的程度。。4、“管理報告”制我們繳的管管理費(fèi)都用用在了什么么地方？所所花的錢值值不值？當(dāng)當(dāng)不當(dāng)？1999年3月萬科物業(yè)業(yè)推出的”管理報告“制度，每季季向業(yè)主細(xì)細(xì)說管理費(fèi)費(fèi)如何花銷銷、住宅區(qū)區(qū)管理得好好不好。5、產(chǎn)學(xué)聯(lián)手1999年11月下旬，一一群學(xué)生走走上了金地地物業(yè)管理理的各個崗崗位；一批批金地物業(yè)業(yè)的管理骨骨干，則下下次進(jìn)了深深圳職業(yè)技技術(shù)學(xué)院建建工系的考考場。學(xué)生生們將在金金地熟悉物物業(yè)管理的的基礎(chǔ)知識識，完成理理論與實(shí)踐踐相結(jié)合的的第一步。。金地物業(yè)業(yè)的管理骨骨干在進(jìn)行行了系統(tǒng)的的理論研修修后通過嚴(yán)嚴(yán)格的考試試和考評走走上新的管管理崗位。。6、1拖N管理中海物業(yè)在在管理跨度度加大、規(guī)規(guī)模優(yōu)勢凸凸現(xiàn)的情況況下創(chuàng)造出出的“1拖N”管理架構(gòu)彌彌補(bǔ)了過去去“小而全”的不足?！?拖N”即確定一個個資深的小小區(qū)管理處處為區(qū)域管管理中心，，由它對周周邊小區(qū)新新管理處實(shí)實(shí)行工作統(tǒng)統(tǒng)一安排、、分頭實(shí)施施，人員統(tǒng)統(tǒng)一高度、、分片服務(wù)務(wù)，財務(wù)統(tǒng)統(tǒng)一分支、、分別核算算這種“4統(tǒng)4分”的管理運(yùn)作作，“1拖N”使管理服務(wù)務(wù)趨于規(guī)范范化，使管管理與維修修人員配比比降低了22%，提高了專專業(yè)設(shè)備的的使用率，，使新小區(qū)區(qū)的開辦費(fèi)費(fèi)平均減少少了2成以上。7、打分制員工上下班班要打卡，，這種管理理制度透明明公平，特特別是數(shù)字字化的量化化衡量工作作，是大家家都喜歡的的。如果我我們給住戶戶一個衡量量物業(yè)管理理各個環(huán)節(jié)節(jié)的打分表表，很容易易讓管理公公司知道自自己哪個環(huán)環(huán)節(jié)沒有做做好，也同同時讓客戶戶了解到物物業(yè)管理公公司做得很很好的一些些工作。8、一卡制客戶在社區(qū)區(qū)內(nèi)發(fā)生的的所有費(fèi)用用，包括水水、電、有有線電視、、電話、物物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)、特別服服務(wù)費(fèi)及維維修費(fèi)用等等，都可以以通過一張張卡全部解解決，特別別是，這張張卡還可以以幫助客戶戶解決黨政政軍銀行貸貸款或收取取租金的功功能。個別別社區(qū)甚至至解決了一一卡進(jìn)出所所有戶門及及社區(qū)門的的問題。所所謂智能化化社區(qū)，應(yīng)應(yīng)該有這樣樣一些理念念。9、、噪音音等等約約束束性性管管理理社區(qū)區(qū)安安靜靜是是每每一一個個住住戶戶的的理理想想，，但但外外部部交交通通及及社社會會噪噪音音，，內(nèi)內(nèi)部部住住戶戶的的噪噪音音永永遠(yuǎn)遠(yuǎn)都都是是每每一一個個住住戶戶的的難難題題。。特特別別是是內(nèi)內(nèi)部部社社區(qū)區(qū)的的噪噪音音管管理理。。如如對對某某些些住住戶戶的的洫洫聲聲、、音音響響聲聲、、裝裝修修聲聲、、電電視視聲聲、、吵吵鬧鬧聲聲及及各各類類游游戲戲聲聲。。物物業(yè)業(yè)管管理理是是不不是是應(yīng)應(yīng)該該有有一一個個公公平平