8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站案例分析

摘要一、估價(jià)項(xiàng)目南昌路通高新技術(shù)公司位于青山湖區(qū)南昌民營(yíng)科技園內(nèi)一宗工業(yè)用地土地使用權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估二、委托估價(jià)南昌路通高新技術(shù)公司南昌路通高新技術(shù)公司因融資需要，需向銀行申請(qǐng)貸（[1997][籍]2號(hào)1997年1月3日，特委托江西怡信房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)位于青山湖區(qū)南昌民營(yíng)科技園內(nèi)的一宗工業(yè)用地進(jìn)行土地使用權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估為確定抵押額度提供價(jià)格參考。四、估價(jià)期六、地價(jià)定義根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象實(shí)際開(kāi)發(fā)（即通路、通電、給水、排水及通訊）及（，（即通路、通電、給水、排水及通訊）（即通路、通電、給水、排水、通訊及場(chǎng)地平整；宗地登記用途為工業(yè)用地，評(píng)估設(shè)定用途44.67年。故本次評(píng)估的價(jià)格是指估價(jià)對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日20086日現(xiàn)狀利用條件下于上估設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度用途使用年限的土地使用權(quán)價(jià)格，不包含地上建筑物和附著物價(jià)格。七、估價(jià)結(jié)估價(jià)對(duì)待估宗地進(jìn)行了實(shí)地查勘并對(duì)各種有關(guān)信息進(jìn)行了2008年6月24（即通路、通電、給水、排水及通訊）及宗地紅線內(nèi)（即通路、通電、給水、排水、通訊及場(chǎng)地平整）條件下的土地使用權(quán)價(jià)格為：宗地面積：28721.11平方總地價(jià)：1010.98元大寫(xiě)壹仟零壹拾萬(wàn)零玖仟捌佰元（幣種：待估宗地估價(jià)結(jié)果詳見(jiàn)《土地估價(jià)結(jié)果一覽表（表1 土地估價(jià)師證 九、土地估價(jià)估價(jià)機(jī)構(gòu)簽字第二部 一、委托估價(jià)單位名稱(chēng)：南昌路通高新技術(shù)公司二、估價(jià)對(duì)根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)實(shí)地查勘南昌路通高新技術(shù)28721.1128721.1144.67三、估價(jià)對(duì)象1、土地登記狀待估宗地名稱(chēng)、宗地位置、用途、面積、方式等土地登記狀況詳見(jiàn)下表：估價(jià)對(duì)象土地登記狀 東南西北南昌路公高新技出宗2、土地權(quán)利狀①估價(jià)對(duì)象的土地所屬?lài)?guó)家所有路通高新技術(shù)公司以出讓方式取得。估價(jià)對(duì)象來(lái)源合法，產(chǎn)權(quán)清楚至估價(jià)期日未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)宗地權(quán)屬狀況糾紛3、土地利用現(xiàn)估價(jià)對(duì)象范圍內(nèi)現(xiàn)有一棟三層的辦公樓四、影響地價(jià)的因素（一）一般因素分影響地價(jià)的一般因素主要是指影響城鎮(zhèn)地價(jià)總體水平的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策和自然因素等，包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)政策、人口、城市發(fā)展、土地利用規(guī)劃、地理位置等。影響地價(jià)的一般因素較多，僅對(duì)估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格產(chǎn)生影響的一般因素進(jìn)行分析。1、地理位南昌是江西省省會(huì)，位于東經(jīng)115°27′至116°35′，北緯28°09′至29°11′之間，青山湖區(qū)位于南昌市東北部。2、地勢(shì)、地山湖、賢士湖，城郊有艾溪湖、象湖、黃家湖、碟子湖等，風(fēng)景優(yōu)美3、氣候南昌屬帶季風(fēng)濕潤(rùn)性氣候四季分明雨量充沛光照充足，熱量豐富。年日照時(shí)數(shù)為1900.5小時(shí)，日照率為43%，年無(wú)霜期為282天，年降水量為1353毫米，具有冬短夏長(zhǎng)，冬寒夏炎的氣候特點(diǎn)。4、行政5市轄區(qū)土地面積617平方公里，有29個(gè)街道辦事處12個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民47.5萬(wàn)戶人口180.99萬(wàn)人非農(nóng)業(yè)人口萬(wàn)人，占78.4%。財(cái)政總收入17.23億元，占全市28.3%市轄縣土地面積6785方公里，68鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2002居民71.76萬(wàn)戶人口267.86市人口59.7%人口221.91萬(wàn)人，占市轄82.8%，2002產(chǎn)總值160.54元，占全市29.1%，財(cái)政總收入7.58億元，占全市12.5%5、經(jīng)濟(jì)、成立50年來(lái)，南昌作為江西省在地，已發(fā)展成為擁塑料印刷等35個(gè)行業(yè)和150余個(gè)工業(yè)小類(lèi)的初具規(guī)模的工業(yè)城市，九開(kāi)發(fā)區(qū)等科技含量較高的工業(yè)園區(qū)。2001年全市完成工業(yè)總產(chǎn)值、538.0億元。農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值74.21億元，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值所占為9.9%、47.6%、42.5%。6、城市浙贛鐵路復(fù)線的貫通、昌北口岸的建設(shè)、南昌“一江”（二）區(qū)域因素分區(qū)域概南昌民營(yíng)科技園是于1998年2省科委批準(zhǔn)成立的江西省第一省級(jí)民營(yíng)科技園，并于1999年8省批準(zhǔn)，在園區(qū)內(nèi)設(shè)立南昌商投資區(qū)。總規(guī)劃面積4.26平方公里，其中一期1平方公里，二期3.26平方公里。幾年來(lái)，在、市，區(qū)委、區(qū)的堅(jiān)強(qiáng)下，上級(jí)部門(mén)和各兄弟園區(qū)的幫助下南昌民營(yíng)科技園取得了式發(fā)展。交通條地理位置優(yōu)越、交通便利。公路、鐵路交錯(cuò)，北連昌九高等級(jí)汽車(chē)公路西接南昌大橋，320105和316國(guó)道貫穿東西南九鐵路穿區(qū)而過(guò)，與浙贛鐵路交匯成“金”，距南昌火車(chē)站僅3公里，約10分鐘車(chē)程，贛航道穿越其中，通航能力到1000噸級(jí)。南昌市公共交通總公司已在高新區(qū)內(nèi)建成全市最大的車(chē)總站，市區(qū)5、11、13公共汽車(chē)直達(dá)該區(qū)?；A(chǔ)設(shè)實(shí)現(xiàn)了道路、通訊、供水、供電、排水及土地平整。道路：區(qū)內(nèi)擁有五橫九縱完善的道路循環(huán)網(wǎng)絡(luò)供水：日供水能力10萬(wàn)噸，采用環(huán)網(wǎng)供水，與市區(qū)直接，可滿排水：采用雨污分流排水系供電：已建成裝機(jī)容量為10.3KVA110KV變電站，完成一座裝機(jī)容量3×15KVA220KV電站建設(shè)。通訊：建有終局容量4萬(wàn)門(mén)的程控和高速、寬帶的計(jì)算機(jī)通訊產(chǎn)業(yè)集聚（創(chuàng)新公共服務(wù)體系、創(chuàng)新管理機(jī)制）和打造更為完善"四最品牌"的奮斗目標(biāo)，著力抓好園區(qū)經(jīng)濟(jì)特別是工業(yè)制造業(yè)發(fā)展工作。目前，園區(qū)入駐企業(yè)達(dá)110家，投產(chǎn)企業(yè)達(dá)80多家，實(shí)際引進(jìn)6800萬(wàn)，內(nèi)資25億元，企業(yè)建設(shè)投資20億元以上，實(shí)現(xiàn)科工貿(mào)入累計(jì)26億元，上繳稅金1.6億元，解決就業(yè)崗位近7000余個(gè)。2000年，南昌民營(yíng)科技園經(jīng)國(guó)家農(nóng)業(yè)部批準(zhǔn)為"鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)科技園"，2002年11月，在國(guó)家科技部舉辦的民營(yíng)科技園暨現(xiàn)場(chǎng)交流會(huì)上，被"十佳民營(yíng)科技園"。（三）個(gè)別因素分影響地價(jià)水平的個(gè)別因素主要指與宗地直接有關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施條1、宗地、位置狀待估宗地位于青山湖區(qū)南昌民營(yíng)科技園、土地面宗地面積為28721.11平方米次評(píng)估面積為28721.11平方米該面積對(duì)工業(yè)用地較為有利、宗地形待估宗地形狀較規(guī)則，對(duì)土地利用較為有利、臨路狀工業(yè)用地影響一般。、使用年待估宗地土地使用權(quán)年限為工業(yè)用地剩余使用年限44.67年2、土地開(kāi)發(fā)程待估宗地土地開(kāi)發(fā)程度已達(dá)到紅線外“五通（即通路、通電、給水、排水及通訊）及紅線內(nèi)“五通一平”（即通路、通電、給水、，第三部 一、估價(jià)依1《中民土地管理法2《中民城市房地產(chǎn)管理法3《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程42002年7月1日實(shí)施《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范（一般格式5、江西省實(shí)施《中民土地管理法》辦法6《江西省城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和劃撥管理?xiàng)l例7、江西省人民、原江西省土地管理局及有關(guān)部門(mén)頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實(shí)施辦法、通知等文件；8《南昌市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告》及基準(zhǔn)地價(jià)圖9《國(guó)有土地使用證（洪土國(guó)（登郊2005）第701號(hào)10、委托方提供的資料及估價(jià)實(shí)地查勘所獲取的資料。（一）價(jià)原原則，以及：預(yù)期收益土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用條件下的未來(lái)客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。替代原易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。最有效使用原、利用以土地利用符合其自身利用條件政策及規(guī)劃限制市場(chǎng)要求和最佳利用程度等。、供需原需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。遞增遞減原土地估價(jià)要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。貢獻(xiàn)原土地總收益是由土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價(jià)格可以由土地對(duì)土地收益的貢獻(xiàn)大小來(lái)決定。變動(dòng)原估價(jià)應(yīng)把握土地價(jià)格影響因素及土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律，（二）價(jià)方1、估價(jià)方法的（，通行的地價(jià)評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修等。價(jià)工業(yè)用地Ⅴ級(jí)覆蓋范圍之內(nèi)故可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修進(jìn)行評(píng)估。②估價(jià)對(duì)象位于青山湖區(qū)南昌民營(yíng)科技內(nèi)近幾年土征用實(shí)例很多土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)等費(fèi)用容易獲取根據(jù)原則可利用區(qū)域平均土地成本測(cè)算土地價(jià)格故可采用成本近法測(cè)算地價(jià)。2、估價(jià)的技術(shù)①基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修是指求取一宗待估宗地價(jià)格時(shí)根據(jù)當(dāng)?shù)爻龉纼r(jià)對(duì)象地價(jià)的法。其基本公式為Pi=P×（1±K）×∏S式中：Pi—待估宗地地價(jià)P宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地K—待估宗地所有地價(jià)區(qū)位影響因素總修正其中：nK=ΣKKii個(gè)待估宗地區(qū)位因素修正②成本近成本近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依V=（Ea+Ed+T+R1+R2+R3）×（1+區(qū)位修正系數(shù)式中：V——土地價(jià)格；Ea——土地取得費(fèi)；R2——利潤(rùn)R3——土地增值收（三）價(jià)結(jié)估價(jià)對(duì)待估宗地進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘并對(duì)各種有關(guān)信息進(jìn)行了2007年7月24（即通路、通電、給水、排水及通訊）及宗地紅線內(nèi)（即通路、通電、給水、排水、通訊及場(chǎng)地平整）條件下的土地使用權(quán)價(jià)格為：宗地面積：28721.11平方總地價(jià)：1010.98元大寫(xiě)壹仟零壹拾萬(wàn)零玖仟捌佰元（幣種：三、需要特殊說(shuō)明的1、估價(jià)的前提條件和假設(shè)委托估價(jià)方合法取得土地使用權(quán)、并支付有關(guān)稅估價(jià)對(duì)象在設(shè)定用途條件下得到或?qū)⒌玫阶钣行Ю?，并?huì)產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。在評(píng)估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、、自愿的交易市場(chǎng)任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的處置方式、程序符合當(dāng)前國(guó)家、地方的相關(guān)如果國(guó)家地方的相關(guān)發(fā)生變化則的估價(jià)目的、估價(jià)方法和估價(jià)結(jié)果將要發(fā)生相應(yīng)的變化。委托方提供的資料屬實(shí)評(píng)估價(jià)格是在滿足全部假設(shè)與限制條件下，于估價(jià)基準(zhǔn)日2007年7月24建筑物、附著物的價(jià)格。（通電、給水、排水及通訊）（即通路、通電、給水、排水、通訊及場(chǎng)地平整。2、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使估價(jià)對(duì)象土地面積及權(quán)利狀況以委托方提供的《國(guó)有土地使用證（：洪土國(guó)用（登郊2005）第701號(hào)）為依據(jù)。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)依據(jù)估價(jià)的整理而得估價(jià)結(jié)果僅為設(shè)定的評(píng)估目的服務(wù)，當(dāng)用于其他目的，估價(jià)結(jié)果無(wú)效。本估價(jià)報(bào)告分為“土地估價(jià)報(bào)告”和“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告兩部分地估價(jià)報(bào)告”供委托方使用土地估價(jià)技術(shù)報(bào)估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和作為估價(jià)結(jié)果提交土地管理部門(mén)確認(rèn)或備案時(shí)的附件。估價(jià)報(bào)告有效期自估價(jià)期日起一年內(nèi)有效技術(shù)報(bào)告由江西怡信房地產(chǎn)評(píng)估負(fù)責(zé)解釋必須完整使用（尤其是價(jià)格）方為有效，對(duì)僅使用3、其他需要特殊說(shuō)明的事土地利用狀況等資料由委托方提供，土地區(qū)位條件、地產(chǎn)交易資料等估價(jià)相關(guān)資料由估價(jià)實(shí)地而得。估價(jià)根據(jù)國(guó)家有關(guān)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)參數(shù)的選取。委托方對(duì)所提供的資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)關(guān)于土地使用年期的設(shè)定：估價(jià)對(duì)象按工業(yè)用地剩余使用年限44.67年期使用。評(píng)估單位同意，本估價(jià)報(bào)告書(shū)的全部或任何一部分不得使用于公開(kāi)的文件通告或報(bào)告中也不得以公開(kāi)發(fā)表。第四部 附附件一：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)； 附件四：土地估價(jià)機(jī)構(gòu)附件六：土地估價(jià)師資格；（以上均為復(fù)印件土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告土地估價(jià)報(bào)告：(2008)XX房估XX號(hào)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告：(2008)XX房技XX號(hào)提交估價(jià)報(bào)告日期：2008631江西怡信房地產(chǎn)評(píng)估 總述一、估價(jià)項(xiàng)目南昌路通高新技術(shù)公司位于青山湖區(qū)南昌民營(yíng)科技園二、委托估價(jià)單位名稱(chēng)：南昌路通高新技術(shù)公司單位名稱(chēng)：江西怡信房地產(chǎn)評(píng)估估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)級(jí)別：B資質(zhì)證號(hào)1四、估價(jià)目南昌路通高新技術(shù)公司因融資的需要需向銀行申請(qǐng)貸（[1997][籍]2號(hào)1997年1月3日，特委托江西怡信房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)位于青山湖區(qū)南昌民營(yíng)科技園內(nèi)的一宗工業(yè)用地進(jìn)行土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，為確定抵押額度提供價(jià)格參考。五、估價(jià)依1《中民土地管理法2《中民城市房地產(chǎn)管理法3《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程42002年7月1日實(shí)施《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范（一般格式5、江西省實(shí)施《中民土地管理法》辦法6《江西省城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和劃撥管理?xiàng)l例7、江西省人民、原江西省土地管理局及有關(guān)部門(mén)頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實(shí)施辦法、通知等文件；8《南昌市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告》及基準(zhǔn)地價(jià)圖9《國(guó)有土地使用證（洪土國(guó)（登郊2005）第701號(hào)10、委托方提供的資料及估價(jià)實(shí)地勘查所獲取的資料。二○○八年六月二十七日至二○○八年六月三十一日八、地價(jià)定義根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象實(shí)際開(kāi)（即通路、通電、給水、排水及通訊）及（，（即通路、通電、給水、排水及通訊）（即通路、通電、給水、排水、通訊及場(chǎng)地平整；宗地登記用途為工業(yè)用地，評(píng)估設(shè)定用途44.67年。故本次評(píng)估的價(jià)格是指估價(jià)對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日2008年6月24日現(xiàn)狀利用條件下于上估設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度用途使用年限的土地使用權(quán)價(jià)格，不包含地上建筑物和附著物價(jià)格。九、估價(jià)結(jié)估價(jià)對(duì)待估宗地進(jìn)行了實(shí)地查勘并對(duì)各種有關(guān)信息進(jìn)行了2008年6月24（即通路、通電、給水、排水及通訊）及宗地紅線內(nèi)（即通路、通電、給水、排水、通訊及場(chǎng)地平整）條件下的土地使用權(quán)價(jià)格為：宗地面積：28721.11平方總地價(jià)：1010.98元大寫(xiě)壹仟零壹拾萬(wàn)零玖仟捌佰元（幣種：十、需要特殊說(shuō)明的1、估價(jià)的前提條件和假設(shè)條委托估價(jià)方合法取得土地使用權(quán)、并支付有關(guān)稅估價(jià)對(duì)象在設(shè)定用途條件下得到或?qū)⒌玫阶钣行Ю?，并?huì)產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。在評(píng)估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、、自愿的交易市場(chǎng)任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的處置方式、程序符合當(dāng)前國(guó)家、地方的相關(guān)如果國(guó)家地方的相關(guān)發(fā)生變化則的評(píng)估目的、評(píng)估方法和評(píng)估結(jié)果將要發(fā)生相應(yīng)的變化。委托方提供的資料屬實(shí)評(píng)估價(jià)格是在滿足全部假設(shè)與限制條件下，于估價(jià)基準(zhǔn)日2008年6月24著物的價(jià)格。（通電、給水、排水及通訊）（即通路、通電、給水、排水、通訊及場(chǎng)地平整。2、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)面積及權(quán)利狀況以委托方提供的《國(guó)有土地使用證（：洪土國(guó)用（登郊2005）第701號(hào)）為依據(jù)。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)依據(jù)估 的整理而得估價(jià)結(jié)果僅為設(shè)定的估價(jià)目的服務(wù)，當(dāng)用于其他目的，估價(jià)結(jié)果無(wú)效。估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和作為估價(jià)結(jié)果提交土地管理部門(mén)確認(rèn)或備案時(shí)的附件。本估價(jià)報(bào)告有效期自估價(jià)期日起一年內(nèi)有技術(shù)報(bào)告由江西怡信房地產(chǎn)評(píng)估負(fù)責(zé)解釋必須完整使用（尤其是價(jià)格）方為有效，對(duì)僅使用3、其他需要特殊說(shuō)明的事土地利用狀況等資料由委托方提供，土地區(qū)位條件、地產(chǎn)交易資料等評(píng)估相關(guān)資料由估價(jià)實(shí)地而得。估價(jià)根據(jù)國(guó)家有關(guān)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)委托方對(duì)所提供的資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)是在地價(jià)定義限定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，如地關(guān)于土地使用年期的設(shè)定：估價(jià)對(duì)象按工業(yè)用地剩余使用年限44.67年期使用。評(píng)估單位同意，本估價(jià)報(bào)告書(shū)的全部或任何一部分不得使用于公開(kāi)的文件、通告或報(bào)告中，也不得以公開(kāi)發(fā)表十一、土地估價(jià)師簽 土地估價(jià)師證 十二、土地估價(jià)機(jī)估價(jià)機(jī)構(gòu)簽字（機(jī)構(gòu)公章二○○八年六月三十第二部分一、土地登記待估宗地名稱(chēng)、宗地位置、用途、面積、方式等土地登記狀況詳見(jiàn)下表：估價(jià)對(duì)象土地登記狀 東南西北南昌路公高新技公司一出地二、土地權(quán)利①估價(jià)對(duì)象的土地所屬?lài)?guó)家所有路通高新技術(shù)公司以出讓方式取得。估價(jià)對(duì)象來(lái)源合法，產(chǎn)權(quán)清楚至估價(jià)期日未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)宗地權(quán)屬狀況糾紛三、土地利用四、影響地價(jià)的因素分析（一）一般因素分素較多，僅分析對(duì)估價(jià)對(duì)象地價(jià)產(chǎn)生影響的一般因素。2、地理位南昌是江西省省會(huì)，位于東經(jīng)115°27′至116°35′，北緯28°09′至29°11′之間，青山湖區(qū)位于南昌市東北部。2、地勢(shì)、地山湖、賢士湖，城郊有艾溪湖、象湖、黃家湖、碟子湖等，風(fēng)景優(yōu)美3、氣候南昌屬帶季風(fēng)濕潤(rùn)性氣候四季分明雨量充沛光照充足，熱量豐富，年日照時(shí)數(shù)為1900.5小時(shí)，日照率為43%。年無(wú)霜期為282天，年降水量為1353毫米，具有冬短夏長(zhǎng)，冬寒夏炎的氣候特點(diǎn)。4、行政5市轄區(qū)土地面積617平方公里，有29個(gè)街道辦事處12個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民47.5萬(wàn)戶人口180.99萬(wàn)人非農(nóng)業(yè)人口萬(wàn)人，占78.4%。財(cái)政總收入17.23億元，占全市28.3%市轄縣土地面積6785方公里，68鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2002年居民萬(wàn)戶人口267.86市人口59.7%人口221.91萬(wàn)人，占市轄82.8%，2002產(chǎn)總值160.54元，占全市29.1%，財(cái)政總收入7.58占全市12.5%。5、經(jīng)濟(jì)、成立50年來(lái)，南昌作為江西省在地，已發(fā)展成為擁塑料印刷等35個(gè)行業(yè)和150余個(gè)工業(yè)小類(lèi)的初具規(guī)模的工業(yè)城市，九開(kāi)發(fā)區(qū)等科技含量較高的工業(yè)園區(qū)。2001年全市完成工業(yè)總產(chǎn)值、538.0億元。農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值74.21億元，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值所占為9.9%、47.6%、42.5%。6、城市浙贛鐵路復(fù)線的貫通、昌北口岸的建設(shè)、南昌“一江”（二）區(qū)域因素分區(qū)域概南昌民營(yíng)科技園是于1998年2省科委批準(zhǔn)成立的江西省第一省級(jí)民營(yíng)科技園，并于1999年8省批準(zhǔn)，在園區(qū)內(nèi)設(shè)立南昌商投資區(qū)?？傄?guī)劃面積4.26平方公里，其中一期1平方公里，二期3.26平方公里。幾年來(lái)，在、市，區(qū)委、區(qū)的堅(jiān)強(qiáng)下，上級(jí)部門(mén)和各兄弟園區(qū)的幫助下南昌民營(yíng)科技園取得了式發(fā)展。交通條地理位置優(yōu)越、交通便利。公路、鐵路交錯(cuò)，北連昌九高等級(jí)汽車(chē)公路西接南昌大橋，320105和316國(guó)道貫穿東西南九鐵路穿區(qū)而過(guò)，與浙贛鐵路交匯成“金”，距南昌火車(chē)站僅3公里，約10分鐘車(chē)程，贛航道穿越其中，通航能力到1000噸級(jí)。南昌市公共交通總公司已在高新區(qū)內(nèi)建成全市最大的車(chē)總站，市區(qū)5、11、13公共汽車(chē)直達(dá)該區(qū)?；A(chǔ)設(shè)實(shí)現(xiàn)了道路、通訊、供水、供電、排水、和土地平整。道路：區(qū)內(nèi)擁有五橫九縱完善的道路循環(huán)網(wǎng)絡(luò)供水：日供水能力10萬(wàn)噸，采用環(huán)網(wǎng)供水，與市區(qū)直接，可滿排水：采用雨污分流排水系供電：已建成裝機(jī)容量為10.3KVA110KV變電站，完成一座裝機(jī)容量3×15KVA220KV電站建設(shè)。通訊：建有終局容量4萬(wàn)門(mén)的程 和高速、寬帶的計(jì)算機(jī)通網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)集聚（創(chuàng)新公共服務(wù)體系、創(chuàng)新管理機(jī)制）和打造更為完善"四最品牌"的奮斗目標(biāo)，著力抓好園區(qū)經(jīng)濟(jì)特別是工業(yè)制造業(yè)發(fā)展工作。目前，園區(qū)入駐企業(yè)達(dá)110投產(chǎn)企業(yè)達(dá)806800萬(wàn)，內(nèi)資25億元，企業(yè)建設(shè)投資20億元以上，實(shí)現(xiàn)科工貿(mào)入累計(jì)26億元，上繳稅金1.6億元，解決就業(yè)崗位近7000余個(gè)。2000年，南昌民營(yíng)科技園經(jīng)國(guó)家農(nóng)業(yè)部批準(zhǔn)為"鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)科技園"，2002年11月，在國(guó)家科技部舉辦的民營(yíng)科技園暨現(xiàn)場(chǎng)交流會(huì)上，被"十佳民營(yíng)科技園"。（三）個(gè)別因素分影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格水平的個(gè)別因素主要指與宗地直接有關(guān)的基，僅對(duì)估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格產(chǎn)生影響的個(gè)別因素進(jìn)行分析。1、宗地位置狀待估宗地位于青山湖區(qū)南昌民營(yíng)科技園內(nèi)、土地面宗地面積為28721.11方米次評(píng)估面積為28721.11平方米，、宗地形待估宗地形狀較規(guī)則，對(duì)土地利用較為有利、臨路狀工業(yè)用地影響一般。、使用年待估宗地土地使用權(quán)年限為工業(yè)用地剩余使用年限44.67年2、土地開(kāi)發(fā)程（即通路、通電、給（通訊及場(chǎng)地平整一、估

第三部 原則，以及：預(yù)期收益土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用條件下的未來(lái)客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。替代原易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。最有效使用原、土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最有效利用為前提估價(jià)土地的最有利用以土地利用符合其自身利用條件 政策及規(guī)劃限制、場(chǎng)要求和最佳利用程度等供需原需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。遞增遞減原土地估價(jià)要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。貢獻(xiàn)原土地總收益是由土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價(jià)格可以由土地對(duì)土地收益的貢獻(xiàn)大小來(lái)決定。變動(dòng)原估價(jià)應(yīng)把握土地價(jià)格影響因素及土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律，準(zhǔn)二、估價(jià)方法的確定和估價(jià)1、估價(jià)方法的（，通行的地價(jià)評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修等。地Ⅴ級(jí)覆蓋范圍之內(nèi)，故可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估。征用實(shí)例很多土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)等費(fèi)用容易獲得根據(jù)本近法測(cè)算地價(jià)。2、估價(jià)的技術(shù)①基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修是指求取一宗待估宗地價(jià)格時(shí)根據(jù)當(dāng)?shù)鼗龉纼r(jià)對(duì)象地價(jià)的法。其基本公式為：Pi=P×（1±K）×∏S式中：Pi—待估宗地地價(jià)P宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地K—待估宗地所有地價(jià)區(qū)位影響因素總修正其中：nK=ΣKKii個(gè)待估宗地區(qū)位因素修正②成本近成本近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依V=（Ea+Ed+T+R1+R2+R3）×（1+區(qū)位修正系數(shù)式中：V——土地價(jià)格；Ea——土地取得費(fèi)；R1——利息運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估技術(shù)路基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修是指求取一宗待估宗地價(jià)格時(shí)根據(jù)當(dāng)?shù)鼗龉纼r(jià)對(duì)象地價(jià)的法。其基本公式為：Pi=P×（1±K）×∏S式中：Pi—待估宗地地價(jià)P宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地K—待估宗地所有地價(jià)區(qū)位影響因素總修正其中：nK=ΣKKii個(gè)待估宗地區(qū)位因素修正2、南昌市基準(zhǔn)地價(jià)成果及內(nèi)涵介20016月至200111南昌市土地管理局組織完成了昌市城區(qū)235平方公里范圍內(nèi)的土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作并寫(xiě)了《南昌市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告。具體地價(jià)見(jiàn)表表 商業(yè)、住宅和工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià) 單位：元/平方 ⅠⅡⅠⅣⅤⅥⅤ地價(jià)為151元/平方米，其基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵介紹如下：基準(zhǔn)地價(jià)是指不同級(jí)別區(qū)域的平均地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日：200111日土地使用年限：工業(yè)用地法定出讓最高使用年期為50年土地開(kāi)發(fā)程度：設(shè)定工業(yè)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的開(kāi)發(fā)程度為宗地（即通路、通電、給水、排水及通訊）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，地價(jià)以元/平方米表示。土地權(quán)利狀況：基準(zhǔn)地價(jià)均指有償使用條件下（出讓、國(guó)家出資入股、出租等）的有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格。3、基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算過(guò)、確定待估宗地所有地價(jià)區(qū)位影響因素總修正值Ⅴ級(jí)工業(yè)用地區(qū)域因素修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表（表3、Ⅴ級(jí)工業(yè)用地區(qū)域（表4（表53Ⅴ級(jí)工業(yè)用地區(qū)域因素修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明因因優(yōu)較一較劣交支條對(duì)通便利有鐵路<33-55-7>7基礎(chǔ)設(shè)80-60-40-20-0-80-60-40-20-0-80-60-40-20-0-產(chǎn)業(yè)集聚80-60-40-20-0-表 Ⅴ級(jí)工業(yè)用地區(qū)域因素修正系因因優(yōu)較一較劣交通條0--對(duì)通便利0--0--0--0--0--表 待估宗地區(qū)域因素修正系數(shù)影響因修正說(shuō)較對(duì)通便利<3較60-較60-較60-較80-優(yōu)K——、確定待估宗地個(gè)別因素修正系數(shù)的乘積（表6①面積狀況修宗地面積狀況修指標(biāo)標(biāo)優(yōu)較一較劣修正系宗地土地面積為28721.11平方米，根據(jù)評(píng)估的，該面積對(duì)土地利用較為有利，故確定面積修正系數(shù)為1.04。②形狀宗地形狀修正系數(shù)指標(biāo)標(biāo)優(yōu)較一較劣修正系為1.02。③規(guī)劃限制條件修規(guī)劃限制條件修正系數(shù)規(guī)劃限極大限修正系在規(guī)劃限制條件，故確定規(guī)劃限制條件修正系數(shù)為1.0。④確定年期修正系南昌市城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)的土地使用年限為工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地法定最高使用年限50年，待估宗地的設(shè)定土地使用年限為出讓剩余使用年限44.67據(jù)南昌市基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，宗地使用年期修正系數(shù)為0.9815。⑤確定期日修正系南昌市城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日是200111日，而本評(píng)估的估價(jià)基準(zhǔn)日為2007724在此期間，南昌市土地市場(chǎng)該類(lèi)地價(jià)有一定幅度上漲，故取期日修正系數(shù)A3=1.35。確定土地開(kāi)發(fā)程度差異修正南昌市城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)的土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“五通（即通路、通電、給水、排水及通訊）及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，而待估宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為（排水及通訊）（即通路、通電、給水、排水、通訊及場(chǎng)地平整，二者之間開(kāi)發(fā)程度存在差異，需進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)程度差異修正根據(jù)南昌市基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況及估價(jià)所掌握的資料認(rèn)真客觀分析，確定土地開(kāi)發(fā)程度差異修正值F=80元/平方米。表 待估宗地個(gè)別因素修正系數(shù)影 因—確定待估宗地單位地價(jià)綜合以上分析，可得到待估宗地在基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度條件下的土地價(jià)格：=377.63元/平方運(yùn)用成本近法測(cè)算待估宗地價(jià)根據(jù)成本近法測(cè)算地價(jià)的步驟，其各項(xiàng)費(fèi)用如下土地取得費(fèi)對(duì)周邊村的土地利用情況待估宗地周邊大部分為水田，本次評(píng)估視待估宗地在建設(shè)前為水田。估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域的土地取得費(fèi)用，目前獲得類(lèi)似估價(jià)對(duì)象土地，需支付的費(fèi)用主要A、土地補(bǔ)償根據(jù)中民土地管理（1999年1月1日起施行第47產(chǎn)值，結(jié)合南昌市征地辦法和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況昌市征地辦法（南昌市人民令25號(hào)）中規(guī)定，水田前三年年平均畝產(chǎn)值為2700元/畝在評(píng)估中按平均年產(chǎn)值的9倍補(bǔ)償36.45元/平方米B、安置根《中民管理法（1999年1月日起施行根《江西省實(shí)施<中民土地管理法>辦法（2001年12月22日起1333平方米以上的，按該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值45倍計(jì)平均每人耕地677平方米以上1333平方米以下的被征3均年57算；平均每人耕地333平方米以上667方米以下的，按該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值79計(jì)算；平均人耕地200平方米333方米以下的，按該耕地被征用前3年均年產(chǎn)值910倍計(jì)均每人耕地200平方米得過(guò)該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值15倍計(jì)算據(jù)宗地的實(shí)際情結(jié)合南昌市征地辦法，本次評(píng)估參照當(dāng)?shù)馗氐哪昶骄€產(chǎn)值的8計(jì)算，即32.4元/平方米C、青苗補(bǔ)償結(jié)合南昌市統(tǒng)計(jì)資料以及該地區(qū)的實(shí)際情況，青苗補(bǔ)償費(fèi)按單季產(chǎn)值補(bǔ)償，按1年2季計(jì)算，耕地前三年平均畝產(chǎn)值為2700畝，本次評(píng)估按2700元/畝計(jì)算，則宗地的青苗補(bǔ)償費(fèi)為2.025元平方米Ea=土地補(bǔ)償費(fèi)+安置費(fèi)+青苗補(bǔ)償=36.45+32.4+2.025=70.875元/平方確定稅費(fèi)①土地根據(jù)江西省物價(jià)局、江西省“《江西省征地管理費(fèi)暫行辦法》（贛價(jià)費(fèi)字[1995]第25號(hào)、贛財(cái)綜字[1995]52，征用土地按征地費(fèi)總額的4%收取，則：土地=70.875×4%=2.835元/平方②防洪保安按江西省人民“贛府發(fā)[1995]63號(hào)《江西省征集防洪保安暫行規(guī)定》的精神，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)占用耕地防洪保安為1.5③耕地占用根據(jù)江西省人民“贛府發(fā)（1987）81號(hào)《江西省征收耕地占用稅按照規(guī)定稅額征收，南昌市平均稅額為6.5元/平方米，故耕地6.5平方米。④耕地開(kāi)墾根據(jù)《江西省實(shí)施（中民土地管理法）辦法（2004年429日起實(shí)施）精神：經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按耕地前三年平均，產(chǎn)值的8至10倍收繳待估宗地周?chē)鷧^(qū)域的實(shí)際情況本次評(píng)，10倍，故耕地開(kāi)墾費(fèi)為40.5元/平方土地取得費(fèi)及稅費(fèi)=70.875