房地產(chǎn)經(jīng)濟測算財務(wù)基礎(chǔ)（含例題）

房地產(chǎn)經(jīng)濟測測算財務(wù)基礎(chǔ)礎(chǔ)目錄21現(xiàn)金流量資金的時間價價值43經(jīng)濟評價指標標敏感性分析現(xiàn)金流量一、現(xiàn)金流量（CashFlow)的概念在一定時期內(nèi)內(nèi)，各時點上上實際發(fā)生的的資金流出或或流入?，F(xiàn)金流入(CashIncome)現(xiàn)金流出(CashOutput)凈現(xiàn)金流量(NetCashFlow)=現(xiàn)金流入-現(xiàn)金流出現(xiàn)金流量的時時間單位：計計息期二、現(xiàn)金流量圖（（CashFlowDiagram)現(xiàn)金流量圖的的構(gòu)成要素：：現(xiàn)金流量的的大小、現(xiàn)金金流量的流向（縱軸）、、時間軸（橫橫軸）、時刻刻點。箭頭的長短與與現(xiàn)金流量的的大小本應(yīng)成成比例?，F(xiàn)金金流量的方向向與現(xiàn)金流量量的性質(zhì)有關(guān)關(guān)，箭頭向上上表示現(xiàn)金流流入，箭頭頭向下表示現(xiàn)現(xiàn)金流出。。資金的時間價價值引入問題：今年的100元是否等于明明年的100元呢？資金的時間價價值（TimeValueofFund)概念把貨幣作為社社會生產(chǎn)資金金投入到生產(chǎn)產(chǎn)或流通領(lǐng)域域就會得到資資金的增值，，資金隨時間間推移而增值值的這部分資資金就是原有有資金的時間間價值。或不不同時間發(fā)生生的等額資金金在價值上的的差別稱為資資金的時間價價值。資金的時間價價值1、單利計算2、復利計算（（利滾利）計息期期初金額（1）本期利息額（2）期末本利和Ft=（1）+（2）1PP*iF1=P+P*i=P（1+i）2P（1+i）P（1+i）*iF2=P（1+i）+P（1+i）*i=P（1+i）2……………………nP（1+i）n-1P（1+i）n-1*iFn=P（1+i）n-1+P（1+i）n-1*i=P（1+i）n資金的時間價價值例：李曉同學向銀銀行貸款20000元，約定4年后一次歸還還，銀行貸款款年利率為5%。問：（1）如果銀行按按單利計算，，李曉4年后應(yīng)還銀行行多少錢？還還款中利息是是多少?（2）如果銀行按按復利計算，，李曉4年后應(yīng)還銀行行多少錢？還還款中利息是是多少?解：（1）單利的本利利和=20000×（1+4×5%)=24000(元)其中利息=20000×4×5%=4000(元)（2）復利的本利利和=20000×（1+5%）4=24310.125(元)其中利息=24310.125–20000=4310.125(元)兩種利息的比比較：在資金的本金金、利率和時時間相等的情情況下，復利利大于單利。。資金的時間價價值3、名義利率和和實際利率引言：計算利息的時時間單位和利利率的時間單單位不相同時時,會是什么情況況呢?名義利率（NominalInterest）是指利率的的表現(xiàn)形式，，是指計息周周期利率i乘以一個利率率周期內(nèi)的計計息周期數(shù)m所得的利率周周期利率，即即r=i*m實際利率(RealInterest)是指實際計算算利息的利率率。在名義利率的的時間單位里里，計息期越越長，計息次次數(shù)就越少；計息期越短短，計息次數(shù)數(shù)就越多。當當計息期非常常短，難以用時間來計量量時，計息次次數(shù)就趨于無無窮大。設(shè)r為名義利率，，i為實際利率，，m為名義利率時時間單位內(nèi)的的計息次數(shù)，，那么一個計計息期的利率率應(yīng)為r/m，則一個利率率時間單位末末的本利和為為：資金的時間價價值例：假定李某現(xiàn)在在向銀行借款款10000元，約定10年后歸還。銀銀行規(guī)定：年年利率為6%，但要求按月月計算利息。。試問：此人人10年后應(yīng)歸還銀銀行多少錢？？解:由題意可知，，年名義利率率r=6%，每年計息次次數(shù)m=12，則年實際利利率為：每年按實際利利率計算利息息，則10年后10000元的未來值為為：F=P(1+i)n=10000(1+6.168%)10=18194.34(元)即，此人10年后應(yīng)歸還銀銀行18194.34元。資金的時間價價值1、現(xiàn)值（PresentValue,記為P）：發(fā)生在時時間序列起點點、年初或計息期初的資資金。求現(xiàn)值的過過程稱為折現(xiàn)現(xiàn)。規(guī)定在期初。2、終值（FutureValue,記為F）：發(fā)生在年年末、終點或或計息期末的資資金。規(guī)定在期末。3、年值（AnnualValue,記為A）：指各年等額支出或等額收收入的資金。。規(guī)定在期末。資金時間價值值計算的基本本公式一次支付終值值一次支付型一一次支付現(xiàn)值值資金支付形式式等等額額序列支付終終值等額序列支付付現(xiàn)值多次支付型等等額序列儲儲存基金等額序列資本本回收等差序列現(xiàn)金金流量等比序列現(xiàn)金金流量以上各種形式式如無特殊說說明，均采用用復利計算。。資金的時間價價值1、一次支付終終系數(shù)是指無論現(xiàn)金金量是流出還還是流入都在在一個點上發(fā)發(fā)生。如下圖圖F=P（1+i)n=P（F/P,i,n)（F/P,i,n)--------一次支付終值值系數(shù)。例1：某企業(yè)向銀行行借款50000元，借款時間間為10年，借款年利利率為10%，問10年后該企業(yè)應(yīng)應(yīng)還銀行多少少錢？解：F=P（1+i)n=50000（1+10%）10=129687.123（元）資金的時間價價值2、一次支付現(xiàn)現(xiàn)值系數(shù)（P/F,i,n)--------一次支付現(xiàn)值值系數(shù)例2：某人打算5年后從銀行取取出50000元，銀行存款款年利率為3%，問此人現(xiàn)在在應(yīng)存入銀行行多少錢？（（按復利計算算）解：現(xiàn)金流量量圖略，P=50000/（1+3%）5=43130.44(元）一次支付終值值系數(shù)和一次次支付現(xiàn)值系系數(shù)互為倒數(shù)數(shù)資金的時間價價值例3：某人每年存入入銀行30000元，存5年準備買房用用，存款年利利率為3%。問：5年后此人能從從銀行取出多多少錢？解：現(xiàn)金流量量圖略，=159274.07(元)3、等額序列支支付終值系數(shù)數(shù)F=A+A(1+i)+A(1+i)2+A(1+i)3+·············+A（1+i)n-1進行數(shù)學變換換后得：(F/A,i,n)稱為等額序列列支付終值系系數(shù)。=F(F/A,i,n)資金的時間價價值4、等額序列支支付儲存基金金系數(shù)進行數(shù)學變換換后得：(A/F,i,n)稱為等額序列列支付儲存基基金系數(shù)。=F(A/F,i,n)例4：某人想在5年后從銀行提提出20萬元用于購買買住房。若銀銀行年存款利利率為5%，那么此人現(xiàn)現(xiàn)在應(yīng)每年存存入銀行多少少錢？解：資金的時間價價值5、等額序列支支付現(xiàn)值系數(shù)數(shù)(P/A,i,n)稱為等額序列列支付現(xiàn)值系系數(shù)。=P(P/A,i,n)例5：某人為其小小孩上大學準準備了一筆資資金，打算讓讓小孩在今后后的4年中，每月從從銀行取出500元作為生活費費?，F(xiàn)在銀行行存款月利率率為0.3%，那么此人現(xiàn)現(xiàn)在應(yīng)存入銀銀行多少錢？？解：現(xiàn)金流量量圖略計計息期期n=4×12=48（月）資金的時間價價值6、等額序列支支付的資金回回收系數(shù)（A/P，i,n)稱為等額序列列資金回收系數(shù)。例6：某施工企業(yè)現(xiàn)現(xiàn)在購買一臺臺推土機，價價值15萬元。希望在在8年內(nèi)等額回收收全部投資。。若資金的折折現(xiàn)率為3%，試求該企業(yè)業(yè)每年回收的的投資額。解：=P(A/P,i,n)資金的時間價價值7、等差序列的的現(xiàn)值系數(shù)和和年費用系數(shù)數(shù)+A1+(n－1)GA1

(n-1)GPG12n12G32Gn推導思路：F=G(F/A,I,n-1)+G(F/A,I,n-2)+……+G(F/A,I,1)==A=A1+A2A2資金的時間價價值例7：王明同學2000年7月參加工作，，為了買房，，從當年8月1日開始每月存存入銀行500元，以后每月月遞增存款20元，連續(xù)存5年。若存款月月利率為2%，問：（1）王明同學2005年8月1日可以從銀行行取出多少錢錢？（2）他每月平均均存入銀行多多少錢？（3）所有這些存存款相當于王王明2000年8月1日一次性存入入銀行多少錢錢？解：我們把2000年8月1日看做是第一一個計息期末末，那么5年內(nèi)的計息期期為:n=12×5=60,每月等差額G=20元，等差序列列的固定基數(shù)數(shù)A1=500元。2000年7月1日就是第0月，即時間軸軸的0點。因此，現(xiàn)現(xiàn)金流量圖為為：資金的時間價價值8、等比序列的的現(xiàn)值系數(shù)和和終值系數(shù)資金的時間價價值運用復利計算算公式應(yīng)注意的問題:1.本期末即等于于下期初。0點就是第一期期初，也叫零零期；第一期期末即等于第第二期初；余余類推。2.P是在第一計息息期開始時（（0期）發(fā)生；3.F是在第n年年末發(fā)生；；4.A是發(fā)生在各期期期末。5.當問題包括P和A時，系列的第第一個A是在P發(fā)生一年后的的年末發(fā)生；；當問題包括括F和A時，系系列的的最后后一個個A是和F同時發(fā)發(fā)生；；資金的的時間間價值值小結(jié)：：復利利系數(shù)數(shù)之間間的關(guān)關(guān)系與互互為為倒數(shù)數(shù)與互互為倒倒數(shù)與互互為倒倒數(shù)推導（F/P，i，n）（P/F，i，n）（F/A，i，n）（A/P，i，n）（P/A，i，n）（A/F，i，n）PF

A01234567……n……資金的的時間間價值值例：寫寫出下下圖的的復利利現(xiàn)值值和復復利終終值，，若年年利率率為i。0123n-1nA0123n-1nA’=A（1+i

）解：經(jīng)濟評評價指指標經(jīng)濟評評價指指標動態(tài)指指標1、財務(wù)凈凈現(xiàn)值值（FNPV），是是指項項目按按行業(yè)業(yè)的基基準收收益率率或設(shè)設(shè)定的的目標標收益益率將將項目目計算算期內(nèi)內(nèi)各年年的凈凈現(xiàn)金金流量量折算算到開開發(fā)活活動起起始點點的現(xiàn)現(xiàn)值之之和。。FNPV說明：：如果果FNPV大于或或等于于0，說明明該項項目的的獲利利能力力達到到或超超過了了基準準收益益率的的要求求，因因而在在財務(wù)務(wù)上是是可以以接受受的。。如果果FNPV小于0，則不不可以以接受受經(jīng)濟評評價指指標動態(tài)指指標2、財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收收益率率（FIRR)，是指指項目目在整整個計計算期期內(nèi)，，各年年凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量現(xiàn)現(xiàn)值累累計等等于零零時的的折現(xiàn)現(xiàn)率，，反應(yīng)實實際投投資的的收益益水平平，是評估估項目目盈利利性的的基本本指標標。FNPV財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收收益率率的經(jīng)經(jīng)濟含含義：：在項項目壽壽命期期內(nèi)始始終存存在未未能收收回的的投資資，只只有到到了壽壽命期期終了了時，，所有有投資資可以以被完完全收收回。。（im與in距離越越大，，誤差差越大大，一一般不不宜超超過1%-2%）經(jīng)濟評評價指指標靜態(tài)指指標1、成本本利潤率率（RPC）概念：：開發(fā)利利潤占占總開開發(fā)成成本的的比率率，是初初步判判斷房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目財務(wù)務(wù)可行行性分分析的的一個個經(jīng)濟濟評價價指標標。開發(fā)利利潤(DP)：對開發(fā)發(fā)商所所承擔擔的開開發(fā)風風險的的回報報，等等于項項目總總開發(fā)發(fā)價值值減項項目總總開發(fā)發(fā)成本本。項目總總開發(fā)發(fā)價值(GDV)：全部銷銷售，，等于于總銷銷售收收入扣扣除銷銷售稅稅費后后的凈凈銷售售收入入；用用于出出租，，整個個持有有期內(nèi)內(nèi)凈經(jīng)經(jīng)營收收入和和凈轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售收收入的的現(xiàn)值值累計計之和和。經(jīng)濟評評價指指標靜態(tài)指指標2、銷售售利潤潤率：：銷售利潤占占銷售售收入入的比率，是衡量量房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目單單位銷銷售收收入盈盈利水水平的的指標標。銷售收入：銷售售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品過程程中取取得的的全部部價款款；銷售利利潤：：開發(fā)發(fā)項目目銷售售如扣扣除總總開發(fā)發(fā)成本本和銷銷售稅稅費。。銷售利利潤率率=銷售利利潤/銷售收收入X100%經(jīng)濟評評價指指標靜態(tài)指指標3、投資資利潤率率（考考察項項目盈盈利能能力））開發(fā)投投資的的投資資利潤潤率：：開發(fā)發(fā)利潤潤占項項目總總投資資的比比率（（項目目總投投資與與項目目總開開發(fā)成成本的的差異異不含含財務(wù)務(wù)費用用）；；置業(yè)投投資的的投資資利潤潤率：：項目目經(jīng)營營期內(nèi)內(nèi)一個個正常常年份份的年年利潤潤總額額或項項目經(jīng)經(jīng)營期期內(nèi)年年平均均利潤潤總額額與項項目總總投資資的比比率。經(jīng)濟評評價指指標靜態(tài)指指標4、靜態(tài)態(tài)投資資回收收期項年份012345678910

現(xiàn)金流出20500100300450450450450450450