房地產(chǎn)建筑物業(yè)基礎(chǔ)知識概述共56

房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司銷售部2015年1月28日房地產(chǎn)基礎(chǔ)知知識培訓(xùn)前言一個好的置業(yè)業(yè)顧問不僅僅僅是銷售更是是體現(xiàn)企業(yè)形形象的窗口，，所以要求具具備專業(yè)的知知識、高超的的銷售技巧、、強烈的服務(wù)務(wù)意識、頑強強的意志力、、行業(yè)要求的的職業(yè)精神等等。其中具備備專業(yè)的知識識是排在第一一位的，可見見專業(yè)知識的的重要性。我我們只有比客客戶更加專業(yè)業(yè)，才會讓我我們的客戶更更加信服我們們，才會成功功的邁出我們們走向這個行行業(yè)的第一步步。培訓(xùn)提綱房地產(chǎn)基本概概念房地產(chǎn)權(quán)屬登登記物業(yè)管理相關(guān)關(guān)知識建筑規(guī)劃基本本概念銷售相關(guān)基本本概念房地產(chǎn)基本概概念房地產(chǎn)含義房地產(chǎn)具體是是指土地、建建筑物及其地地上的附著物物，包括物質(zhì)質(zhì)實體和依托托于物質(zhì)實體體上的權(quán)益。。又稱不動產(chǎn)產(chǎn)，是房產(chǎn)和和地產(chǎn)的總稱稱，兩者具有有整體性和不不可分割性。。包括：a)土地b)建筑物及地上上附著物c)房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物物權(quán)除所有權(quán)權(quán)外，還有所所有權(quán)衍生的的租賃權(quán)、抵抵押權(quán)、土地地使用權(quán)、地地役權(quán)、典當(dāng)當(dāng)權(quán)等。地產(chǎn)土地和固著其其上不可分割割的部分所共共同形成的物物質(zhì)實體以及及依托于物質(zhì)質(zhì)實體的權(quán)益益。房產(chǎn)個人或團體保保有所有權(quán)的的房屋連同保保有使用權(quán)的的地基以及依依托于物質(zhì)實實體的權(quán)益。。房地產(chǎn)所有權(quán)權(quán)房地產(chǎn)權(quán)屬所所有人依照法法律、法規(guī)對對其所有地產(chǎn)產(chǎn)享有占有、、使用、收益益、處分的權(quán)權(quán)利。房地產(chǎn)使用權(quán)權(quán)依照法律法規(guī)規(guī)對土地加以以利用和對房房屋依法占有、使用、、收益和有限限處分的權(quán)利利。物業(yè)指正在使用中中和已經(jīng)可以以投入使用的的各類建筑物物及附屬設(shè)施施、配套設(shè)施施、相關(guān)場地地等組成單宗宗房地產(chǎn)實體體以及依托于于該實體的權(quán)權(quán)益物業(yè)管理指產(chǎn)權(quán)人對物物業(yè)負責(zé)區(qū)域域內(nèi)共同利益益進行維護的的行為。房地產(chǎn)開發(fā)依照城市建設(shè)設(shè)總體規(guī)劃和和社會經(jīng)濟發(fā)發(fā)展要求，在在國有土地上上進行基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)、房房屋建設(shè)，并并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)項目或者銷銷售出租商品品房的行為。。房地產(chǎn)市場全社會房地產(chǎn)產(chǎn)商品交換關(guān)關(guān)系的總和。。房地產(chǎn)交易土地出讓、房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、、抵押、租賃賃、典當(dāng)?shù)确糠康禺a(chǎn)市場行行為房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)咨詢、、房地產(chǎn)評估估、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀的總和。。房地產(chǎn)金融為房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)聚集、融通通資金、提供供資金結(jié)算、、信貸、信托托和咨詢的金金融活動。房地產(chǎn)業(yè)與建建筑業(yè)的區(qū)別別房地產(chǎn)業(yè)是指指從事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營營、管理及維維修、裝飾、服務(wù)等多多種經(jīng)濟活動動的具有高附附加值的綜合合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既既有聯(lián)系，又又有區(qū)別。建建筑業(yè)從事勘勘察、設(shè)計、施工、安安裝、維修等等生產(chǎn)過程，，它的生產(chǎn)結(jié)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。。房地產(chǎn)業(yè)是是發(fā)包方，建建筑業(yè)是承包包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生生產(chǎn)和消費提提供多種服務(wù)務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)產(chǎn)品進行再加加工的部門，，屬第二產(chǎn)業(yè)業(yè)。房地產(chǎn)類型按用途劃分a)居住房地產(chǎn)b)商業(yè)房地產(chǎn)c)旅游房地產(chǎn)d)工業(yè)房地產(chǎn)e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)權(quán)屬登登記房地產(chǎn)權(quán)屬登登記房地產(chǎn)行政主主管部門代表表政府對房屋屋所有權(quán)、土土地使用權(quán)，，已經(jīng)有上述述權(quán)利產(chǎn)生的的抵押權(quán)、典典權(quán)等房屋他他項權(quán)進行登登記，并依法法確認產(chǎn)權(quán)歸歸屬關(guān)系的行行為。其可用用圖、檔、卡卡、冊等形式式表現(xiàn)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以房地產(chǎn)為標(biāo)標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)權(quán)，房屋所有有權(quán)和該房屋屋占用國有土土地的使用權(quán)權(quán)房地產(chǎn)所有有者對其所有有的房地產(chǎn)享享有占用、使使用、收益和和處分的權(quán)利利。房地產(chǎn)權(quán)利人人擁有土地的使使用權(quán)及其上上得房屋所有有權(quán)的產(chǎn)權(quán)人人。房地產(chǎn)權(quán)管理理房地產(chǎn)行政管管理部門為保保障產(chǎn)權(quán)人合合法權(quán)益，對對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的取得、滅滅失及合法變變動行為的確確認所實施的的管理行為。。產(chǎn)權(quán)證書“房屋所有權(quán)證證”和“土地地使用權(quán)證””，房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證書包括：：產(chǎn)權(quán)類別，，產(chǎn)權(quán)比例，，房屋坐落地地址，產(chǎn)權(quán)來來源，房屋結(jié)結(jié)構(gòu)，間數(shù)，，建筑面積，，使用面積，，共有數(shù)紀要要，他項權(quán)利利紀要和附記記，并配有房房地產(chǎn)測量部部門的分戶房房屋平面圖。。他項權(quán)利指在他項權(quán)利利登記后，由由房管部門核核發(fā)、由抵押押權(quán)人的權(quán)利利證書他項權(quán)利登記記是指設(shè)定房屋屋抵押權(quán)、典典當(dāng)權(quán)等他項項權(quán)利所進行行的房屋所有有權(quán)登記房地產(chǎn)產(chǎn)籍房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)檔案、圖紙紙以及賬冊、、表卡等其他他反應(yīng)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)現(xiàn)狀和歷史情情況的資料。。房地產(chǎn)權(quán)屬登登記土地使用權(quán)登登記發(fā)證和房房屋權(quán)屬登記記發(fā)證制度的的總稱房地產(chǎn)權(quán)屬總總登記縣級以上人民民政府根據(jù)需需要，在一定定期限內(nèi)對本本行政區(qū)域內(nèi)內(nèi)的房地產(chǎn)進進行一次性的的、同意的、、全面的房屋屋權(quán)屬登記。?？偟怯浭庆o靜態(tài)登記房屋所有權(quán)初初始登記在依法取得的的土地上，新新建成的房屋屋權(quán)利人持有有關(guān)證明文件件，到縣級以以上的房產(chǎn)管管理部門申請請權(quán)屬登記。。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登登記房地產(chǎn)因買賣賣、交換、贈贈與、繼承、、劃撥、轉(zhuǎn)讓讓、分割、合合并、判決等等愿意你致使使其權(quán)屬發(fā)生生轉(zhuǎn)移的當(dāng)事事人，應(yīng)當(dāng)申申請房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬情況變化化后的轉(zhuǎn)移登登記。房地產(chǎn)產(chǎn)變更更登記記房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利利人法法定名名稱改改變或或房地地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀、、用途途變更更時，，當(dāng)事事人申申請權(quán)權(quán)屬情情況變變化后后的登登記。。房地產(chǎn)產(chǎn)他項項權(quán)利利登記記設(shè)定房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押權(quán)等等他項項權(quán)利利時，，權(quán)利利人申申請的的權(quán)利利登記記。房地產(chǎn)產(chǎn)注銷銷登記記因房屋屋滅失失、土土地使使用年年限屆屆滿、、他項項權(quán)利利終止止等原原因?qū)?dǎo)致房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利利喪失失時，，原權(quán)權(quán)利人人申請請的注注銷登登記。。房地產(chǎn)產(chǎn)相對對滅失失某一特特定的的產(chǎn)權(quán)權(quán)人失失去了了房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，，但其其他人人仍可可取得得其產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。。房地產(chǎn)產(chǎn)絕對對滅失失房地產(chǎn)產(chǎn)作為為物質(zhì)質(zhì)形態(tài)態(tài)的喪喪失。。土地登登記縣以上上人民民政府府依法法將土土地的的權(quán)屬屬、面面積、、用途途等情情況登登記在在專門門的簿簿冊上上，同同時向向土地地的所所有者者、土土地使使用者者確認認，辦辦法有有關(guān)土土地權(quán)權(quán)屬證書的的一種種法制制制度度。土地使使用權(quán)權(quán)總登登記在一定定時間間你，，對一一個市市或一一個縣縣行政政區(qū)域域內(nèi)全全部城城鎮(zhèn)土土地進進行的的普遍遍登記記。土地使使用權(quán)權(quán)初始始登記記以出讓讓或劃劃撥方方式取取得土土地使使用權(quán)權(quán)的權(quán)權(quán)利人人，持持有關(guān)關(guān)文件件，向向縣級級以上上人民民政府府土地地管理理部門門申請請的土土地使使用權(quán)權(quán)屬登登記。。地籍記載土土地的的位置置、界界址、、數(shù)量量、質(zhì)質(zhì)量、、權(quán)屬屬和用用途（（地類類）等等基本本狀況況的籍籍冊。。地籍測測量對宗地地權(quán)屬屬界線線的界界址點點坐標(biāo)標(biāo)進行行精確確測定定，并并把宗宗地及及其附附著物物的位位置、、面積積、權(quán)權(quán)屬關(guān)關(guān)系和和利用用狀況況等要要素準準確地地繪制制在圖圖紙上上和記記錄在在專門門的表表冊中中的測測繪工工作。。地籍測測量圖圖表明每每宗地地塊的的位置置、行行政境境界、、權(quán)屬屬經(jīng)界界、面面積塊塊編號號、地地點、、地類類等的的平面面圖。。房地產(chǎn)產(chǎn)測繪繪通過吧吧房地地產(chǎn)要要素圖圖示化化，繪繪制符符合規(guī)規(guī)范要要求的的圖、、表，，準確確地反反映房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬屬狀況況和自自然資資源狀狀況，，為核核實房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬屬提供供依據(jù)據(jù)的活活動。。房地產(chǎn)產(chǎn)圖將每幢幢房屋屋，每每宗地地塊的的形狀狀、位位置以以及有有關(guān)市市政設(shè)設(shè)施，，縮繪繪成一一定比比例的的相似似圖形形。房地產(chǎn)產(chǎn)分幅幅平面面圖全面反反映房房屋、、土地地的位位置、、形狀狀和權(quán)權(quán)屬等等狀況況的基基本圖圖。房地產(chǎn)產(chǎn)丘平平面圖圖房地產(chǎn)產(chǎn)分幅幅平面面圖的的局部部圖。。以門門牌、、戶院院、產(chǎn)產(chǎn)別及及所占占的土土地范范圍，，分丘丘繪制制成圖圖，每每丘一一張。。房屋分分層分分戶平平面圖圖在房地地產(chǎn)分分丘平平面圖圖的基基礎(chǔ)上上，以以一戶戶房屋屋所有有權(quán)為為單位位，繪繪制成成德房房屋全全屬范范圍的的細部部圖。。房屋產(chǎn)產(chǎn)別房屋財財產(chǎn)按按其所所有權(quán)權(quán)歸屬屬和管管理形形式不不同而而劃分分的類類別。。房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)面面積房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人人依法法擁有有房屋屋的建建筑面面積。。公有房房屋所有權(quán)權(quán)歸國國家或或者集集體所所有的的建筑筑面積積。異產(chǎn)毗毗鄰不同歸歸屬的的房產(chǎn)產(chǎn)，其其結(jié)構(gòu)構(gòu)相連連或具具有共共同部部位，，共有有或共共用設(shè)設(shè)施、、設(shè)備備和附附屬建建筑的的房屋屋。專有所所有權(quán)權(quán)一幢建建筑物物，有有多個個房屋屋產(chǎn)權(quán)權(quán)人共共同擁擁有時時，各各房屋屋產(chǎn)權(quán)權(quán)人對對建筑筑物在在構(gòu)造造上能能明確確區(qū)分分的專專有部部分享享有的的所有有權(quán)。。房地產(chǎn)產(chǎn)共有有權(quán)兩個或或兩個個以上上的權(quán)權(quán)利主主體共共有一一宗房房地產(chǎn)產(chǎn)或一一宗房房地產(chǎn)產(chǎn)某一一部分分的權(quán)權(quán)益。。共有面面積為多個個房屋屋產(chǎn)權(quán)權(quán)人所所共同同擁有有的建建筑物物面積積，不不分份份額。。房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押人在房地地產(chǎn)抵抵押合合同依依法成成立時時，房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利利人以以不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移房房地產(chǎn)產(chǎn)占有有的方方式，，向相相對人人提供供債務(wù)務(wù)擔(dān)保保的債債務(wù)人人。房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押權(quán)人人在房地地產(chǎn)抵抵押合合同依依法成成立時時相對對于房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利利人的的債權(quán)權(quán)人。。物業(yè)管管理相相關(guān)知知識物業(yè)管管理相相關(guān)知知識居住小小區(qū)以住宅宅樓房房為主主體并并配有有商業(yè)業(yè)網(wǎng)點點、文文化教教育、、娛樂樂、綠綠化、、共用用和公公共設(shè)設(shè)施等等而形形成的的居民民生活活區(qū)。。房屋設(shè)設(shè)備房屋建建筑內(nèi)內(nèi)部附附屬設(shè)設(shè)備的的簡稱稱。它它是房房屋建建筑實實體的的一部部分。。用途轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變將某種種用途途的物物業(yè)改改變?yōu)闉榱硪灰环N用用途。。住宅共共用部部位住宅樓樓由多多個所所有權(quán)權(quán)人共共同擁擁有時時，其其主體體承重重結(jié)構(gòu)構(gòu)部位位和公公用面面積所所構(gòu)成成的部部位。。住宅共共用設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備住宅樓樓由多多個所所用人人共同同擁有有時，，其共共用的的房屋屋的設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備。。共用建建筑面面積商品房房銷售售時，，不能能由各各購房房業(yè)主主獨自自使用用，而而為全全體業(yè)業(yè)主共共用的的部分分前期物物業(yè)管管理房屋自自出售售之日日起至至物業(yè)業(yè)管理理委員員會與與物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)簽訂訂的《物業(yè)管管理合合同》生效時時止的的物業(yè)業(yè)管理理。物業(yè)管管理委委員會會經(jīng)物業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)人大大會選選產(chǎn)生生，由由產(chǎn)權(quán)權(quán)人和和使用用人代代表組組成，，代表表和維維護房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)人、、使用用人合合法權(quán)權(quán)益的的房屋屋管理理自治治組織織。物業(yè)管管理單單位依法定定程序序設(shè)立立，以以物業(yè)業(yè)管理理為主主業(yè)，，獨立立核算算、自自主經(jīng)經(jīng)營、、自負負盈虧虧的，，具有有獨立立法人人資格格的經(jīng)經(jīng)濟組組織。。物業(yè)管管理接接管驗驗收物業(yè)所所有人人將物物業(yè)管管理權(quán)權(quán)委托托給物物業(yè)管管理單單位時時，雙雙方就就物業(yè)業(yè)的現(xiàn)現(xiàn)狀進進行清清點、、檢驗驗、驗驗收、、記錄錄和交交接工工作。。物業(yè)管管理收收費物業(yè)管管理單單位接接收產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人人、使使用人人委托托，對對物業(yè)業(yè)進行行管理理、維維護和和提供供其他他相關(guān)關(guān)的服服務(wù)所所收取取的費費用。。物業(yè)管管理收收入物業(yè)管管理企企業(yè)向向物業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)人、、使用用人收收取的的公共共性服服務(wù)收收費、、公眾眾代辦辦性服服務(wù)收收入和和特約約服務(wù)務(wù)收入入。維修基基金商品住住房和和公有有住房房出售售后建建立的的專項項用于于住宅宅共有有部位位、公公有設(shè)設(shè)備保保修期期滿后后的大大修、、更新新、改改造的的基金金。業(yè)主公公約業(yè)主共共同訂訂立的的有關(guān)關(guān)物業(yè)業(yè)使用用、維維修、、管理理等方方面的的行為為準則則。建筑規(guī)規(guī)劃基基本概概念房地產(chǎn)產(chǎn)住宅宅的層層數(shù)劃劃分的的規(guī)定定低層住住宅：：為1-3層（且且建筑筑高度度不大大于11米）多層住住宅：：為4-6層（且且建筑筑高度度不大大于24米）中高層層住宅宅：為為7-9層（且且建筑筑高度度不大大于30米）（（不含含6躍7）10層及10層以上上為高高層住住宅超高層層：建建筑高高度大大于100米的民民用建建筑為為超高高層。。習(xí)慣稱稱呼：：7-11層為小小高層層住宅宅16層以上上為高高層住住宅40層以上上為超超高層層房地產(chǎn)產(chǎn)土地地的使使用年年限是是如何何確定定的？？凡與省省市規(guī)規(guī)劃國國土局局簽訂訂《土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓合同同書》的用地，，其土土地使使用年年限按按國家家規(guī)定定執(zhí)行行。即即：居居住用用地七七十年；；工業(yè)業(yè)用地地五十十年；；教育育、科科技、、文化化、衛(wèi)衛(wèi)生、、體育育用地五五十年年；商商業(yè)、、旅游游、娛娛樂用用地四四十年年；綜綜合用用地或或者其他他用地地五十十年。。一、基基本規(guī)規(guī)劃術(shù)術(shù)語住宅用用地：住宅宅建筑筑基底底及其其四周周合理理間距距內(nèi)用用地（（含宅宅間綠綠地和和宅間間小路路）的的總稱稱。配建設(shè)設(shè)施：與住住宅規(guī)規(guī)?；蚧蚺c人人口規(guī)規(guī)模相相對應(yīng)應(yīng)配套套建設(shè)設(shè)的公公共服服務(wù)設(shè)設(shè)施、、道路路和公公共綠綠地的的總稱稱。建筑間間距：前后后兩排排房屋屋之間間，為為保證證后排排房屋屋在規(guī)規(guī)定的的時日日獲得得所需需日照照量而而保持持的一一定間間隔距距離。。（成成都市市規(guī)定定：主主要朝朝向大大于或或等于于27米；次要要朝向不不低于13米）公建用地地：是與居居住人口口規(guī)模相相對應(yīng)配配建的，，為居民民服務(wù)和和使用的的各類設(shè)設(shè)施的用用地，應(yīng)應(yīng)包括建建筑基底底占地及及其所屬屬場院、、綠地和和配建停停車場等等。如托托兒所、、幼兒園園、小學(xué)學(xué)、中學(xué)學(xué)、糧店店、菜店店、副食食店、服服務(wù)站、、儲蓄所所、郵局局、居委委會、派派出所等等用地。。二、住宅宅的組成成部分各種不同同功能的的房屋，，一般都都是由基基礎(chǔ)、墻墻、柱、、梁、樓樓板層、、地面、、樓梯、、屋頂、、門、窗窗等基本本部分所所組成；；此外，，還有陽陽臺、雨雨篷、臺臺階、窗窗臺、雨雨水管、、明溝或或散水，，以及其其它一些些構(gòu)配件件。1.基礎(chǔ)：位于墻或或柱的最最下部，，是房屋屋與地基基接觸的的部分，，起支承承建筑物物的作用用，并把把建筑物物的全部部荷載傳傳遞給地地基2.墻：外墻起抵抵御風(fēng)霜霜雨雪的的作用內(nèi)墻起分分隔房屋屋內(nèi)部空空間的作作用承重墻起起傳遞荷荷載給基基礎(chǔ)的承承重作用用非承重墻墻起分割割作用3.柱：將上部結(jié)結(jié)構(gòu)所承承受的荷荷載傳遞遞給地基基的承重重構(gòu)件梁：將支承其其上的結(jié)結(jié)構(gòu)所承承受的荷荷載傳遞遞給墻或或柱的承承重構(gòu)件件4.樓板層、、地面：將房屋的的內(nèi)部空空間按垂垂直方向向分隔成成若干層層，并承承受作用用在其上上的荷載載，連同同自重一一起傳給給墻或其其它承重重構(gòu)件。。5.樓梯：房屋的的垂直交交通設(shè)施施6.屋頂：位于房屋屋的最上上部，它它是承重重結(jié)構(gòu)，，也是圍圍護結(jié)構(gòu)構(gòu)，承受受作用在在其上的的荷載，，連同自自重一起起，傳給給墻或其其它的承承重構(gòu)件件，同時時起抵御御風(fēng)霜雨雨雪和保保溫隔熱熱等作用用7.門窗：門的主要要功能是是交通和和疏散；；窗的主主要功能能是采光光和通風(fēng)風(fēng)，還可可供眺望望之用。。三、住宅宅的建筑筑結(jié)構(gòu)板樓：在板樓的的平面圖圖上，長長度要明明顯大于于寬度，，其外行行為規(guī)則則的條狀狀，就像像一個長長方形，，通常采采用一梯梯兩戶布布局，戶戶戶朝陽陽，南北北通透，，公攤小小。特點：南北通透透，便于于通風(fēng)采采光；而而且戶型型方正，，平面布布局合理理；面積積充裕，，戶型容容易出精精品；均好性強強；面積使用用率高。。不足之處處在于戶戶型格局局不宜改改造。塔樓：以電梯梯、樓梯梯為核心心布局，，通常為為一梯六六到八戶戶，從塔塔樓平面面圖看，，它樓的的平面長長度和寬寬度大致致相同。。特點：節(jié)約土地地資源空間結(jié)構(gòu)構(gòu)靈活，，宜于改改造結(jié)構(gòu)強度度高，抗抗震性好好均好性差差，居住住密度高高，通風(fēng)風(fēng)采光不不能保證證面積使用用率不高高，存在在“灰色空間間”1、框架結(jié)結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)構(gòu)：指以以鋼筋混混凝土澆澆搗成承承重梁和和柱，再再用輕質(zhì)質(zhì)板材填填充物（（膨脹珍珍珠巖、、浮石等等）隔墻墻分戶裝裝配而成成的住宅宅。優(yōu)點：可可自由分分割，組組成靈活活的使用用空間缺點：抗抗震性能能差，不不宜家具具布置和和裝修2、剪力墻墻結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)：用用鋼筋混混凝土墻墻板來代代替框架架結(jié)構(gòu)中中的梁柱柱，以鋼鋼筋混凝凝土墻板板來承受受來自豎豎向和水水平力的的結(jié)構(gòu)。。特點：剛剛度大、、空間整整體性好好，房間間內(nèi)不外外露梁、、柱楞角角，便于于室內(nèi)布布置，方方便使用用。是高高層住宅宅最為廣廣泛采用用的一種種結(jié)構(gòu)形形式，具具有良好好的抗震震性能，，不足之之處在于于結(jié)構(gòu)自自重大3、框剪結(jié)結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)構(gòu)：框架架—剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)也稱稱框剪結(jié)結(jié)構(gòu)，這這種結(jié)構(gòu)構(gòu)是在框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)中布置置一定數(shù)數(shù)量的剪剪力墻，，構(gòu)成靈靈活自由由的使用用空間，，滿足不不同建筑筑功能的的需求，，同時又又有足夠夠的剪力力墻，有有相當(dāng)大大的剛度度。特點：一一般樓梯梯間和電梯間是是剪力墻墻，其余余是框架結(jié)構(gòu)構(gòu)，用于于住宅樓樓較多，可以以方便住住戶更改改房間?，F(xiàn)在在一般二二十幾層層的住宅樓都都是框架架剪力墻墻結(jié)構(gòu)，相對對于全剪剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)節(jié)約成本本，又方方便住戶戶。不過如果果樓層過過高，或或者當(dāng)?shù)赜刑靥厥饪拐鹫鹨蟮牡脑挘鸵萌袅Y(jié)構(gòu)，，或者鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)。銷售相關(guān)關(guān)基本概概念一、商品品房銷售售名詞解解釋樓花：最早源源于香港港，是指指未完工工的在建建物。期房：是指開開發(fā)商從從取得商商品房預(yù)預(yù)售許可可證開始始至取得得房產(chǎn)證證為止，，所出售售商品房房為期房房?，F(xiàn)房：消費者者在購買買時具備備即買即即可入住住的商品品房，即即開發(fā)商商已取得得商品房房竣工驗驗收備案案證明的的商品房房。標(biāo)準層：平面布布置相同同的住宅宅樓層。。毛坯房：指住宅宅在交房房時未經(jīng)經(jīng)裝飾，，僅是完完成土建建、水電電等基本本工程，，地是粗粗糙的混混凝土地地面，房房頂僅抹抹灰層，，預(yù)留水水、氣管管道。復(fù)式商品品房：是一種種經(jīng)濟型型房屋，，在層高高較高的的一層樓樓中增建建一個夾夾層，從從而形成成上下兩兩層的樓樓房（1.2米的夾層層）。躍層式商商品房：由上、、下兩層層（兩層層均為標(biāo)標(biāo)準層高高）樓面面、臥室室、客廳廳、衛(wèi)生生間、廚廚房及其其他輔助助用房，，并采用用戶內(nèi)獨獨用的小小樓梯連連接的房房屋。錯層式商商品房：戶內(nèi)樓樓面高度度不一致致，錯開開處有樓樓梯連接接。商住住宅宅：是soho(小型家庭庭辦公場場所)住宅概念念的一種種延伸。。它屬于于住宅，，但同時時又融入入了寫字字樓的諸諸多硬件件設(shè)施，，尤其是是網(wǎng)絡(luò)功功能發(fā)達達，居住住的同時時又能辦辦公的住住宅形式式。TOWNHOUSE:聯(lián)排別墅墅，其原原始意義義上是鄉(xiāng)鄉(xiāng)村別墅墅，現(xiàn)指指在城區(qū)區(qū)聯(lián)排而而建的市市民城區(qū)區(qū)房屋。。會所：以所在業(yè)業(yè)主為主主要服務(wù)務(wù)對象的的綜合性性高級康康體娛樂樂服務(wù)設(shè)設(shè)施。（（游泳池池、網(wǎng)球球場、高高爾夫球球館、保保齡球館館、健身身房、餐餐廳、酒酒吧、咖咖啡廳等等服務(wù)設(shè)設(shè)施。以以上一般般都是對對業(yè)主免免費或少少量收費費開放））外飄窗：房屋窗窗子呈矩矩形或梯梯形向室室外突起起，窗子子三面為為玻璃，，從而使使人們擁擁有更廣廣闊的視視野，更更大限度度的感受受自然；；通常它它的窗臺臺較低甚甚至為落落地窗。。（面積積計算方方法）中空玻璃璃：傳統(tǒng)單單玻門窗窗的革新新，它由由兩層甚甚至更多多的玻璃璃密封組組合，兩兩層玻璃璃之間必必須形成成真空或或氣體（（惰性氣氣體）狀狀態(tài)，故故稱“中中空玻璃璃”。陽臺：供居住住者進行行室外活活動、晾晾曬衣物物、儲存存的空間間。露臺：住宅中中的屋頂頂平臺或或由于建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)需求而而在其他他樓層中中做出大大陽臺，，由于它它面積較較大，非非封閉結(jié)結(jié)構(gòu)或上上面沒有有屋頂，，所以稱稱露臺。。玄關(guān)：玄關(guān)就是是登堂入入室第一一步所在在的位置置，它是是一個緩緩沖過渡渡的地段段。其作作用為功功能過渡渡或增加加居室的的私密性性。開間：在住宅設(shè)設(shè)計中，，住宅的的寬度是是指一間間房屋內(nèi)內(nèi)一面墻墻的定位位軸線到到另一面面墻的定定位軸線線之間的的實際距距離，因因為是就就一自然然間寬度度而言，，故稱開開間。進深深：住住宅宅的的長長度度即即進進深深，，指指一一間間獨獨立立房房屋屋或或一一幢幢居居住住建建筑筑內(nèi)內(nèi)從從前前墻墻的的定定位位軸軸線線到到后后墻墻的的定定位位軸軸線線之之間間的的實實際際長長度度。。層高高：：下層層地地板板面面到到上上層層樓樓板板上上表表面面之之間間的的豎豎向向尺尺寸寸。。凈高高：：下層層地地板板面面到到上上層層樓樓板板下下表表面面之之間間的的垂垂線線距距離離。。（凈凈高高＝＝層層高高－樓板板厚厚度度））二、、房房屋屋面面積積術(shù)術(shù)語語房屋屋使使用用面面積積（（套套內(nèi)內(nèi)使使用用面面積積））：住住宅宅中中以以戶戶為為單單位位的的分分戶戶門門內(nèi)內(nèi)全全部部可可供供使使用用的的空空間間面面積積，，住住宅宅使使用用面面積積按按住住宅宅的的內(nèi)內(nèi)墻墻面面水水平平投投影影線線計計算算，，包包括括臥臥室室、、客客廳廳、、廚廚房房、、衛(wèi)衛(wèi)生生間間、、室室內(nèi)內(nèi)走走道道、、地地下下室室、、夾夾層層、、閣閣樓樓等等面面積積。。房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)面面積積：指指產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)者者依依法法擁擁有有房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)的的房房屋屋建建筑筑面面積積。。房屋屋預(yù)預(yù)測測面面積積：主主要要依依據(jù)據(jù)施施工工圖圖紙紙、、實實地地考考察察和和國國家家測測量量規(guī)規(guī)范范對對尚尚未未施施工工的的房房屋屋面面積積進進行行一一個個預(yù)預(yù)先先測測量量計計算算的的行行為為，，是是開開發(fā)發(fā)商商進進行行合合法法銷銷售售的的面面積積依依據(jù)據(jù)（（合合同同約約定定面面積積））。。房屋屋實實測測面面積積：指指商商品品房房竣竣工工驗驗收收后后，，開開發(fā)發(fā)商商依依據(jù)據(jù)國國家家規(guī)規(guī)定定委委托托具具有有測測繪繪資資質(zhì)質(zhì)的的房房屋屋測測繪繪機機構(gòu)構(gòu)對對樓樓宇宇進進行行實實地地勘勘測測、、繪繪圖圖、、計計算算得得出出的的面面積積，，是是開開發(fā)發(fā)商商和和業(yè)業(yè)主主的的法法律律依依據(jù)據(jù)，，使使業(yè)業(yè)主主辦辦理理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)證證、、物物業(yè)業(yè)費費的的最最終終依依據(jù)據(jù)（（產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登登記記面面積積））。。三、、建建筑筑物物的的各各項項比比例例建筑筑容容積積率率＝總總建建筑筑面面積積÷總用用地地面面積積建筑筑密密度度（（建建筑筑覆覆蓋蓋率率））＝建筑筑基基底底總總面面積積÷總用用地地面面積積×100%綠化化率率＝各各類類綠綠地地總總面面積積÷總用用地地面面積積×100%（住住宅宅項項目目綠綠化化率率應(yīng)應(yīng)不不低低于于30%）面積積誤誤差差比比＝（（產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登登記記面面積積—合同同約約定定面面積積））×100%÷÷合同同約約定定面面積積分攤攤系系數(shù)數(shù)：公公用用分分攤攤面面積積之之和和÷套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積之之和和出房率（得房房率）、實用用率=套內(nèi)建筑面積積÷建筑面積×100%使用率=套內(nèi)使用面積積÷建筑面積×100%套內(nèi)陽臺建筑筑面積：指陽臺地面面底板外沿在在水平面的投