房地產基礎知識（共40）

房地產產基礎礎知識一、房地產含義二、土地所有權與使用權三、房屋建筑結構四、房地產專業(yè)名詞五、房子的種類目錄第一節(jié)房房地地產含義一、房地產產1、什么么是房房地產產？房地地產是是否等等于地地產？？房地產產是房產和和地產產的總總稱。房產是指各各種建建造起起來和和正在在按投投資目目標建建造起起來的的房屋屋；地產是是指土地和一定定土地地范圍圍內的的地下下各種種設施施（包包括管管道/道路等等）。包括括：：a)土地b)建筑物物及地地上附附著物物c)房地產產物權權注：房房地產產物權權除所所有權權外，，還有有所有有權衍衍生的的租賃賃權、、抵押押權、、土地地使用用權、、典當當權等等。房產對對地產產有依依附關關系，，只有有在取取得了了土地使使用權權后才能能在土土地上上建造造房屋屋和擁擁有房房產，，土地地使用用權和和土地所所有權權發(fā)生變變更后后，房房產也也隨之之發(fā)生生變更更。換言之之，房地產產是指指土地地、建建筑物物、以以及附附著于于土地地建筑筑物上上不可可分離離的那那部分分建筑筑物的的總和和。包包括物物質實實體和和依托托于物物質實實體上上的權權益，，又稱稱不動動產。。是房房產和和地產產的總總稱，，兩者具具有整整體性性和不不可分分割性性。2、房地產產業(yè)是是否等等同于于建筑筑業(yè)？？房地產產業(yè)是指從從事房房地產產開發(fā)發(fā)、經經營、、管理理及維維修、、裝飾飾、服服務等等多種種經濟濟活動動的具具有高高附加加值的的綜合合性產產業(yè)。包括：：——土地開開發(fā)；；——房屋建建設、、維修修、管管理；；——土地使使用權權的劃劃撥、、轉讓讓；——房屋所所有權權的買買賣和和租賃賃；——房地產產抵押押貸款款；——房地產產市場場。它與建建筑業(yè)業(yè)既有有聯(lián)系系，又又有區(qū)區(qū)別。建筑業(yè)業(yè)從事勘勘察、、設計計、施施工、、安裝裝、維維修等等生產產過程程，它的生產產結果果是建建筑物物或構構筑物物。房地產產業(yè)是發(fā)包包方，，建筑筑業(yè)是是承包包方，房地產產業(yè)歸歸屬為為第三三產業(yè)業(yè)，建筑筑業(yè)歸屬第第二產產業(yè)。3、房房產產與與地地產產之之間間存存在在著著客客觀觀的的、、必必然然的的聯(lián)聯(lián)系系，，主主要要包包括括幾幾個個方方面面：：a)實物物形形態(tài)態(tài)上上看看，，房房產產與與地地產產密密不不可可分分；；b)從價價格格構構成成上上看看，，房房產產價價格格不不論論是是買買賣賣價價格格還還是是租租賃賃價價格格都都包包含含地地產產價價格格；；c)從權權屬屬關關系系看看，，房房產產所所有有權權和和地地產產所所有有權權是是聯(lián)聯(lián)系系再再一一起起的的;4、泛泛地地產產的的概念念所謂謂泛地地產產，，或或稱稱廣廣義義地地產產，，是是與與狹狹義義地地產產相相對對的的概概念念。狹義義地地產產是指指人人們們通通常常所所理理解解的的房房地地產產，，主主要要指指住住宅宅、、寫寫字字樓樓、、商商鋪鋪等等商商品品房房的的開開發(fā)發(fā)。。即即蓋蓋房房子子，，并并為為房房子子配配套套一一些些附附屬屬設設施施(如道道路路、、停停車車場場、、綠綠地地、、小小品品、、幼幼兒兒園園、、學學校校、、泳泳池池、、大大門門、、會會所所等等)?？傊淦浜撕诵男氖鞘欠糠孔幼印Ｋ^謂泛泛地地產產，，即將將狹狹義義的的房房地地產產與工工業(yè)業(yè)、、農農業(yè)業(yè)、、商商業(yè)業(yè)、、旅旅游游業(yè)業(yè)、、體體育育產產業(yè)業(yè)、、教教育育、、科科技技等產產業(yè)業(yè)融融合合起起來來，，形形成成各各種種產產業(yè)業(yè)房房地地產產，，在在泛泛地地產產中中，，則則不不局局限限于于以以房房子子為為核核心心，，房子子可可能能是是主主體體，，也也可可能能成成為為附附屬屬的的配配套套設設施施。泛地地產產是是在在某某一一特特定定概概念念下下營營造造一一種種人人性性化化的的主主題題功能能社社區(qū)區(qū)，，如城郊郊休休閑閑型型大大型型住住宅宅社社區(qū)區(qū)、、生生態(tài)態(tài)農農業(yè)業(yè)度度假假區(qū)區(qū)、、高高科科技技園園區(qū)區(qū)、、水水世世界界休休閑閑養(yǎng)養(yǎng)生生園園、、高高爾爾夫夫生生活活村村、、觀觀賞賞型型農農業(yè)業(yè)旅旅游游區(qū)區(qū)，，等等等。。這這種種泛地地產產開開發(fā)發(fā)，，是是與與房房地地產產開開發(fā)發(fā)商商的的實實力力、、規(guī)規(guī)模模與與品品牌牌的的競競爭爭密密切切相相關關的的。。當當開開發(fā)發(fā)商商的的實實力力、、規(guī)規(guī)模模與與品品牌牌積積累累到到一一定定程程度度，，就就會會出出現(xiàn)現(xiàn)這這種種類類似似于于區(qū)區(qū)域域開開發(fā)發(fā)的的泛泛地地產產開開發(fā)發(fā)。二、、房地地產產的的類類型型按用途途劃劃分分：：a)居住住房房地地產產b)商業(yè)業(yè)房房地地產產c)旅游游房房地地產產d)工業(yè)業(yè)房房地地產產e)農業(yè)業(yè)房地地產產房地地產產住住宅宅的的層層數(shù)數(shù)劃劃分分的的規(guī)規(guī)定定：：a)低層層住住宅宅為為1-3層b)多層層住住宅宅為為4-6層c)小高高層層住住宅宅為為7-11層d)中高高層層住住宅宅為為12-16層e)16層以以上上為為高高層層住住宅宅三、、房房地地產產土地地的的使使用用年年限限是是如如何何確確定定的的？凡與與省省市市規(guī)規(guī)劃劃國國土土局局簽簽訂訂《土地地使使用用權權出出讓讓合合同同書書》的用地，，其土地地使用年年限按國國家規(guī)定定執(zhí)行。即：居住用用地70年；工業(yè)用地地50年；教育、科技、、文化、、衛(wèi)生、、體育用用地50年；商業(yè)、旅游、、娛樂用用地40年；綜合用地或者者其他用用地50年。第二節(jié)土土地所所有權與與使用權一、土地使用用權概念念以以及使用權出出讓和轉讓土地使用用權：土地的所所有者根根據(jù)土地地的分類類對土地地加以利利用的權權利。包包括占有有使用權權和承包包權。目目前，我我國從事事住宅開開發(fā)的單單位，可可以通過過兩種途途徑從國國家取得得土地的的使用許許可權，，即有償取得得、無償償取得。。有償取得得：土地出讓讓、土地地轉讓、、土地出出租、土土地入股股（均指指土地的的使用權權）無償取得得：國家行政政劃撥，，經濟適用用房和商商品房最最本質的的區(qū)別：：土地是是出讓還還是劃撥土地使用用權的出出讓：國家以土土地所有有者的身身份按指指定地塊塊的使用用年限、、用途、、和城市市規(guī)劃條條件，將將城市土土地使用用權出讓讓給使用用者，并并向土地地使用者者收取土土地出讓讓金的行行為。非國有土地地出讓：：先轉化為為國有土土地。法條：以出讓的的方式取取得土地地使用權權進行房房地產開開發(fā)的企企業(yè)，必須按照照出讓合合同約定定的用途途、動工工開發(fā)期期限開發(fā)發(fā)土地，，超過合同同期滿一一年，未未動工開開發(fā)的，，征收其其土地出出讓金20％以下的的閑置費費；滿兩年未未動工開開發(fā)的，，可無償償收回土土地使用用權，但因人力力不可抗抗力、政政府行為為或因辦辦理前期期工作而而延遲開開發(fā)的除除外。對雖按照合合同約定定日期動動工建設設，但開開發(fā)建設設面積不不足1／3或已投資資額不足足1／4，且未經批準準中止開開發(fā)建設設連續(xù)滿滿1年的，按按閑置土土地處置置。二、土地使使用權的的出讓形形式：協(xié)議、招標、、拍賣《土地法》規(guī)定：商商業(yè)、旅旅游、娛娛樂和豪豪華住宅宅用地，，有條件件的必須須采取招招標、拍拍賣的方方式；沒沒有條件件的可以采用雙方方協(xié)議的的方式。。但是采采用雙方方協(xié)議出出讓土地地使用權權的，出出讓金不不得低于于國家最最低土地地出讓價價格。招標和拍拍賣具有有公開性性、競爭爭性，一般不存存在低價價出讓國國有土地地使用權權的現(xiàn)象象；協(xié)議出讓讓由于沒沒有引入入競爭機機制，土土地由誰誰使用，，特別是是土地出出讓金的的確定，，具有主主觀因素素。三、商品品房及經經濟適用用房：商品房：：開發(fā)商通通過有償償出讓得得到土地地后，經經過綜合合開發(fā)出出售的住宅、商商業(yè)用房以及其其他建筑筑物。面向市場場公開銷銷售，以以出售為目的。。商品房房是房地地產開發(fā)發(fā)商自籌籌資金建建造的，，因此它它可以在在房地產產市場上上公開銷銷售，購購房者可可以取得得房屋的的所有權權及所占占土地的的使用權權（即能能辦理房房產證和和土地使使用證）），購房房者還可可以在以以后對房房屋進行行轉讓、、出租、、抵押或或贈予等等。經濟適用用房：是指根據(jù)據(jù)國家安安居工程程政策建建造的、、向符合合購房條條件的個個人定向出售的住住宅房。。它是國國家為解解決中低低收入家家庭住房房問題而而修建的普通住住房,具有社會會保障性性質，具具有經濟濟性和適適用性的的特點。。經濟性：：是指住宅宅價格相相對市場場價格而而言，是是適中的的，能夠夠適應中中低收入入家庭的隨能力力；適用性：：是指在住住房設計計（米數(shù)數(shù)及格局局方面有有一定限限制）及及其建筑筑標準上上強調住房的使使用效果果，而不不是降低低建筑標標準。這這類住宅宅因減免免了工程報建中的部部分費用用，其成成本略低低于普通通商品房房，故又又稱經濟濟實用房房。經濟適用用房的土地性性質：劃撥第三節(jié)房房屋建筑結構構常見房屋屋建筑結結構：鋼結構：承重的主主要結構構是用鋼鋼材料建建造的，，包括懸懸索結構構。磚混結構構：磚混結構構是指建建筑物中中豎向承承重結構構的墻、柱等等采用磚磚或者砌砌塊砌筑筑，橫向承重重的梁、樓板板、屋面面板等采采用鋼筋筋混凝土土結構。也就是是說磚混混結構是是以小部部分鋼筋筋混凝土土及大部部分磚墻墻承重的的結構。。適合開間間進深較較小，房房間面積積小多層或低低層的建筑，，對于承承重墻體體不能改改動，而而框架結結構則對對墻體大大部可以以改動。。因為穩(wěn)定定性差、、浪費資資源等原原因，我我國目前前新建的的多層、、高層建建筑已開開始逐步步淘汰磚磚混結構構。3）框架結結構：框架結構構是指由由梁和柱以鋼接構構成承重體系系的結構構，即由梁梁和柱組組成框架架共同抵抵抗適用用過程中中出現(xiàn)的的水平荷荷載和豎豎向荷載載?？蚣芙ㄖ闹髦饕獌?yōu)點點：空間間分隔靈靈活，自自重輕，，節(jié)省材材料；具具有可以以較靈活活地配合合建筑平平面布置置的優(yōu)點點，利于于安排需需要較大大空間的的建筑結結構；承重墻體體框架結結構可以以改動。?？蚣芙Y結構住宅宅的承重重結構是是梁、板板、柱，，而磚混混結構的的住宅承承重結構構是樓板板和墻體體。理論上說框架結結構能夠夠達到的的牢固性性要大于于磚混結結構，所所以磚混結構構在做建建筑設計計時，樓樓高不能能超過6層，而框框架結構構可以做做到幾十十層。4）剪力墻結構：：是用鋼筋筋混凝土土墻板來來代替框框架結構構中的梁梁柱，能能承擔各各類荷載引起的內內力，并并能有效效控制結結構的水水平力。指的是豎向向的鋼筋筋混凝土土墻板，，水平方方向仍然然是鋼筋筋混凝土土的大樓樓板搭載載墻上，，這樣構構成的一一個體系系，叫剪剪力墻結結構。鋼筋混凝凝土墻板板能承受豎向向和水平平力，空間整整體性好好，房間間內不外外露梁、、柱楞角角，便于于室內布布置，方方便使用用。剪力墻結結構形式式是高層住住宅采用用最為廣廣泛的一一種結構構形式。短肢剪力力墻結構構應用越越來越廣廣泛，它采用寬寬度（肢肢厚比））較小的的剪力墻墻，住戶戶可以一一定范圍圍內改造造室內布布局，增增加了靈靈活性；框架-剪力墻結構，是是由框架與與剪力墻墻組合而而成的結構體系，適適用于需需要有局局部大空空間的建筑。第四節(jié)房房地產產專業(yè)名詞五證：a.建設用地地規(guī)劃許許可證；b建設工程程規(guī)劃許許可證；c.建設工施工許許可證；d.國有土地地使用證證；e.商品房預預售許可可證；兩書：a《住宅質量量保證書書》b《住宅使用用說明書書》房地產證：是房屋土土地所有有權屬合合二為一一的憑證證，是房房地產權權屬的法法律憑證；房地產市場：主要包括括地產買買賣、租租賃市場場。含一一級市場場、二級級市場和和三級市市場；一級市場場：是指國家土土地管理理部門按按土地供應計劃劃，采用用協(xié)議、、招標、、拍賣的方式，以以土地使使用合同同的形式式，將土土地使用用權以一一定的年年限、規(guī)定的用途及及一定的的價格出出讓給房房地產發(fā)發(fā)展商或或其它用用土地者者的市場；；二級市場場：是指房地產產發(fā)展商商根據(jù)土土地使用用合同的的要求將將建好的的房屋連連同相應的土地使使用權轉讓給單單位或個個人的市市場；三級市場：是指單位、、個人之之間的房房地產產產權轉讓讓、抵押押、租賃賃的市場場，它是二級市場場基礎上上的第二二次或多多次轉讓讓房地產交交易活動動的市場場；◆三通一平平：是指上下水通、電通通、路通通及場地地平整；◆七通一平平：是指上下水通、電通通、路通通、排水水通、排排污通、、通訊通通、煤氣通及場地平平整；◆紅線圖圖：又叫（宗宗地圖）），是按按一定比比例尺制制作的用用以標示示一宗地地的用地地位置、界線和和面積的的地形平平面圖。。它由政政府土地地管理部部門頒發(fā)發(fā)給土地使用用權受讓者，，受讓者只只能在紅紅線范圍圍內施工工建房；◆總用地面面積：經城市規(guī)規(guī)劃行政政主管部部門劃定定的用地地范圍內內的土地地面積；◆總建筑筑面積：：指在建設設用地范范圍內單棟或多棟棟建筑物地地面以上上及地面以各層建建筑面積積之和；◆容積率：：是指總建建筑面積積與建設設用地面面積之比比值。（常規(guī)意意義上將將：在10萬平方米米的土地地上，有有20萬平方米米的建筑筑總面積積，其容容積率為為2.0）獨棟別墅墅為0.2~0.5,聯(lián)排別墅墅為0.4~0.7,6層以下多多層住宅宅為0.8~1.2,11層小高層層住宅為為1.5~2.0,18層高層住住宅為1.8~2.5,19層以上住住宅為2.4~4.5,住宅小區(qū)區(qū)容積率率小于1.0的，為非非普通住住宅。綠化率：建設用地地范圍內內所有綠綠地面積積之和與與建設用用地面積積之比率率。綠地地面積的計算不包包括屋頂頂、天臺臺和垂直直綠化；（如：在10萬平方米米的土地上有3萬平方米米的綠化化面積，，其綠化化率為30%）建筑密度度：指在一定定范圍內內，建筑筑物的基基底面積積總和與與總用地地面積的的比例。。是指建建筑物的的覆蓋率率，它可以反反映出一一定用地地范圍內內的空地地率和建建筑密集集程度。。◆房屋銷售售面積：：房屋按套出售時，房屋屋銷售面面積為該該套的建筑筑面積，即為該該套的使用面積積與該套應分攤攤的公用建筑筑面積之之和；◆套內使使用面積積：指室內實實際能使使用的面面積，不不包括墻墻體、柱柱子等結結構面積積?！籼變冉ㄖ娣e積：包括套內的使用面積、、墻體面積及及陽臺面積；◆公攤面積：：商品房分攤的的公用建筑面面積主要由兩兩部分組成：：電梯井、樓梯梯間、垃圾道道、變電室、、設備室、公公共門廳和過過道等功能上上為整樓建筑筑服務的公共共用房和管理理用房的建筑筑面積；各單元與樓宇宇公共建筑空空間之間的分分隔以及外墻墻（包括山墻墻）墻體水平平投影面積的的50％?！舻梅柯剩菏侵柑變冉ㄖ娣e與套建建筑面積之比比。套內建筑面積積=套內使用面積積+套內墻體面積積+陽臺建筑面積積。套建筑面積=套內建筑面積積+分攤得公用建建筑面積。◆層高高：它通常包括下下層地板面或或樓板面，到到上層樓板面面之間的距離離。◆凈高高：凈高是指層高高減去樓板厚厚度的凈剩值值；◆玄關：玄關就是登堂堂入室第一步步所在的位置置，它是一個個緩沖過渡的的地段。居室是家庭的“領領地”，講究究一定的私密密性，大門一一開，有玄關關阻隔，外人對室內就不能能一覽無余。。玄關一般與與廳相連，由由于功能不同同，需調度裝飾手段加以以分割。塔樓：以共用樓梯、電電梯為核心，布置多套住房的高高層住宅。通俗地說，塔樓以以電梯、樓梯梯為布局核心心，上到樓層層之后，向四四面走可以直接進入戶內內。板樓：板樓由許多單單元組成，每每個單元用自自己單獨的樓樓梯、電梯。。但從其外觀上看不一定都呈呈“一”字形形，也可以是是拐角、圍合合等形狀。板式小高層最最為普遍?！敉怙h窗：：指房屋窗子呈呈矩形或梯形形向室外凸起起，窗子三面面為玻璃，從從而使人們擁有更廣闊的的視野，更大限限度地感受自自然，親近自自然，通常它它的窗臺較低低甚至為落地地窗。期房：指開發(fā)商從取取得商品房預預售許可證開開始至取得房房地產權證大大產證止，在這一期間的商商品房稱為期期房，消費者者在這一階段段購買商品房房時應簽預售合同。期房在在港澳地區(qū)稱稱作為買“樓花”，這是當前房房地產開發(fā)商普遍采用的一種房房屋銷售方式式。購買期房房也就是購房房者購買尚處處于建造之中的房地產產項目。預售房產：商品房預售是是指房地產開開發(fā)經營企業(yè)業(yè)將正在建設設中的房屋預預先出售給承購人，由承購人人支付定金或或房價款的行行為。認購期房的優(yōu)優(yōu)勢：1、可選擇余地地大。2、價格優(yōu)勢突突出，升值潛力大。認購期房的劣勢：：1、承擔開發(fā)商商的誠信風險險。2、