華雅國際18702857664財富中心VI綜合體規(guī)劃思路探討2013南充嘉陵區(qū)都尉路3號地塊

華雅國際·財富中心南充綜合體項目戰(zhàn)略規(guī)劃思路探討（南充嘉陵區(qū)都尉路3#地塊）云龍QQ277262096工作室2022/11/11關(guān)于華雅開發(fā)南充項目的門道須從戰(zhàn)略高度去思考與摸索，逐步深入細節(jié)去探討執(zhí)行的每一個環(huán)節(jié)，望、聞、問、切……去發(fā)現(xiàn)并解決開發(fā)與運營過程中的難題，首先，讓我們從定位導向開始探討……問道謹呈：華雅集團成都華雅房地產(chǎn)開發(fā)公司南充項目指揮部從定位入門，初步探討全程開發(fā)思路……

非常道策劃2022/11/11目錄

1、目標（戰(zhàn)略定位）——————我們期望通過此地塊獲得哪些戰(zhàn)略性回報？2、觀念（品牌定位）——————我們期望借此項目奠定怎樣的品牌價值基礎(chǔ)？3、產(chǎn)品（規(guī)劃導向）——————如何解決商業(yè)布局中的難題與矛盾？4、價值（溢價基礎(chǔ)）——————如何通過規(guī)劃來實現(xiàn)整體利潤最大化？5、營銷（整合創(chuàng)新）——————如何在區(qū)域競爭壓力下突出重圍贏得盈利？6、傳播（軟性包裝）——————如何在保障貨已對版情況下提升形象檔次？7、經(jīng)營（回款落地）——————如何通過精細管理快速回籠資金以收回成本？8、責任（團隊價值）——————如何選擇最佳合作伙伴以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展？1、目標（戰(zhàn)略定位）我們期望通過此地塊獲得哪些戰(zhàn)略性回報？資金流品牌口碑戰(zhàn)略導向：打造華雅集團挺進川東北房地產(chǎn)市場的區(qū)域標桿項目與最佳融資平臺之一！我們不必單純地看待該地塊僅僅為房地產(chǎn)項目的開發(fā)，我們更應(yīng)將其作為融資平臺與運營動力源之一。A、借項目運作來提升區(qū)域競爭力：通過此地塊的整合開發(fā)實現(xiàn)區(qū)域標桿形象的樹立，借此實現(xiàn)華雅集團在川東北區(qū)域的影響力進一步有所提升。B、借業(yè)態(tài)整合規(guī)劃保障盈利水平：以科學的業(yè)態(tài)規(guī)劃來合理調(diào)配商住比率既實現(xiàn)短期盈利又保障持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標，風險最小化同時保障利潤最大化。C、借外部資源整合優(yōu)化整體價值：充分整資源借助外腦以合理預設(shè)開發(fā)步驟與推盤節(jié)奏從而實現(xiàn)項目價值最大化，最終提升企業(yè)綜合競爭力。A、用足的指標：在滿足規(guī)劃條件與市場容量的情況下盡可能實現(xiàn)土地利用率的最大化，實現(xiàn)量產(chǎn)與高質(zhì)量的最佳匹配，從而保障利潤額。B、用好特性條件充分變通：充分用好70年產(chǎn)權(quán)的住宅用地指標兼容商業(yè)的特性，將“居委會、社區(qū)服務(wù)中心、派出所”與“常規(guī)寫字樓”進行融合規(guī)劃、將“農(nóng)貿(mào)市場、國標2類WC等”與“綜合商業(yè)配套”進行融合變通。同時，將3-2與3-3地塊指標進行“收零入整”進行資源調(diào)配與重組。C、商業(yè)與住宅分配比率：將地塊被分割的劣勢轉(zhuǎn)化為商業(yè)優(yōu)勢，提升商業(yè)比率最大化，進行多元業(yè)態(tài)組合優(yōu)化，以城市“綜合體”名義提升整體檔次進行復合開發(fā)。2、觀念（品牌定位）我們期望借此項目奠定怎樣的品牌價值基礎(chǔ)？

本案從大區(qū)域來看區(qū)位優(yōu)勢較佳，但就地塊本身開發(fā)條件和技術(shù)指標要求來看，限制性較多，開發(fā)難度較大，由于本身不規(guī)整的同時還被分成兩大部分4小塊，同時，公共建筑業(yè)態(tài)較多，對建筑密度控制又較為嚴格，因而需要轉(zhuǎn)變思路，以高起點的定位去化解開發(fā)難題，高標準定位同時務(wù)實地分步開發(fā)、從而贏得時間和空間上的勝利。首先從概念上要創(chuàng)新、品牌屬性與項目屬性融合度要高，文化與建筑融合度要高，生活氛圍與商業(yè)性融合度要強，差異化競爭實現(xiàn)“和而不同”、保持共性增強特性。A、城市綜合體概念：南充（嘉凌）首席一站式綠色生活社區(qū)綜合體B、項目整體上定位：住宅快銷盤--實現(xiàn)資金的快速回籠、降低風險。

商業(yè)復合盤--涵蓋社區(qū)商業(yè)、寫字樓、酒店、超市等。大社區(qū)、精品商業(yè)、小資情調(diào)、大雅風格小雅生活。C、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的特性：實現(xiàn)商住互通多變的空間形態(tài)、多變空間、性質(zhì)互通。D、開發(fā)時序與步驟：整體規(guī)劃、統(tǒng)一品牌形象及宣傳，整體開發(fā)及基礎(chǔ)運營預計需3～5年，先易后難、先零后整，逐步拉升物業(yè)價值，從而實現(xiàn)資源最大化利用。A、項目文化提煉：將企業(yè)文化導入項目，從而在傳播上保持延續(xù)性與戰(zhàn)略高度，體現(xiàn)華貴與高雅的生活品質(zhì)，建立良好的公眾形象，從而隱性提升項目價值，顯示企業(yè)品牌文化張力的有效利用，并借以項目的運作來提升品牌價值最大化轉(zhuǎn)換。同時，結(jié)合地域文化，實現(xiàn)項目向本土化、國際化、現(xiàn)代化、品牌化的4融合。B、建筑產(chǎn)品規(guī)劃：產(chǎn)品的實用性與獨特性是我們品牌價值的核心基礎(chǔ)和競爭力。C、公共建筑的優(yōu)化與借力：借公建外觀塑造品質(zhì)形象和檔次，并吸納人氣和商氣。D、生態(tài)景觀概念的導入：生活品質(zhì)永遠是第一追求，也是品牌形象的有力基礎(chǔ)。3、產(chǎn)品（規(guī)劃導向）我們?nèi)绾谓鉀Q商業(yè)布局中的難題與矛盾？

放眼南充，該項目所處區(qū)位優(yōu)勢不明顯，離核心商圈、市政府、火車站及機場均較遠，常期不在核心發(fā)展區(qū)，無明顯優(yōu)勢，相對較偏。盡管本案在南充市所處位置較偏，但在嘉陵區(qū)尚較為樂觀，離區(qū)委區(qū)政府較近，位于規(guī)劃中的商業(yè)核心區(qū)域，發(fā)展空間和升值潛力較大，開發(fā)進度有待科學控制。緣于嘉陵區(qū)以“建設(shè)產(chǎn)城互動城鄉(xiāng)共融宜居宜業(yè)新嘉陵”為城市發(fā)展目標，傾力打造“四城兩園一山”戰(zhàn)略平臺，以8個先導性項目群為城市“強筋壯骨”，隨著2013招商引資的深入，引進華西希望集團投資10億元建“希望學院”新校區(qū)；章光101投資10億元打造世界級紅豆杉基地；博四達投資30億元打造大型城市商業(yè)綜合體……按照嘉陵的商業(yè)布局，已引進和在建的純商業(yè)面積達60余萬平方米，建成后年預計實現(xiàn)社會消費品零售總額近百億元。3-13-2A3-3約㎡約㎡約㎡約㎡本地塊狹長而不規(guī)整，且被分割嚴重，政府強制性納入物業(yè)形態(tài)與交通動線規(guī)劃存在較大矛盾，合理利用商業(yè)特性是首要。3-2B3-13-2A3-33-2B3-13-2A3-3約㎡約㎡約㎡約㎡開發(fā)難題也是目前規(guī)劃與定位的難題，由于成本較高且最晚開發(fā)時間已經(jīng)迫近，面對如此零碎的地塊，如何啟動？開發(fā)順序和整體占位是不得不破解的難題。A、狹長的空間被分成兩大部分4小版塊，是分塊定位獨立開發(fā)還是整體定位分步開發(fā)推進？

建議：整體定位明顯利于傳播和指標資源內(nèi)部調(diào)整更便于開發(fā)撐控。B、商業(yè)與住宅的比例如何調(diào)配？C、派出所、WC、居委會等如何安置？D、目前最大難題是究竟應(yīng)該首先啟動哪小塊以及如何推進開發(fā)與營銷節(jié)奏更利于整體價值最大化？E、商業(yè)物業(yè)形態(tài)如何規(guī)劃調(diào)配？是集中商業(yè)還是社區(qū)底商形式？3-2B3-13-2A3-3約㎡約㎡約㎡約㎡A、串零為整：整體定位規(guī)劃、以“天街”形式串聯(lián)各小版塊，打造現(xiàn)代復合新社區(qū)。B、中心開花：將商業(yè)集中，利用沿街交通線提升形象檔次來打造商業(yè)物業(yè)，招商優(yōu)先建設(shè)緩后以待有序升值。利用好公共建筑，沿主規(guī)劃路啟動開發(fā)，率先開發(fā)建設(shè)3-2。C、步步攀升：以中心為圓點，后排建筑不斷升高，商業(yè)低、住宅高（含可變空間）。D、商住分離：以獨立商業(yè)和集中商業(yè)為主，以底商為輔，商業(yè)招商期開始推進住宅的銷售，以住宅旺銷拉動商業(yè)升值熱潮。E、農(nóng)貿(mào)市場超市化：規(guī)避同區(qū)域內(nèi)“五星級農(nóng)貿(mào)市場”的競爭，將其納入“超市”范疇更進一步提升檔次和形象，在用足規(guī)劃指標同時提升物業(yè)價值。F、政務(wù)中心進寫字樓：既利于親民性政務(wù)更便于租售兩宜及物業(yè)形態(tài)延伸帶動。3-2B首開商業(yè)區(qū)策劃定位：2013.6～8月規(guī)劃設(shè)計：2013.7～10月（過規(guī)）宣傳啟動：2013.7～10月（VI、建筑定向）建設(shè)施工：2014.1開工，5月首批開盤。A、首開商業(yè)區(qū)：如圖示，通過道路建設(shè)及兩邊商業(yè)景觀打造出最佳展示面，以最好形象切入營銷。B、3-2B地塊：建派出所，營銷期作為售樓部使用，進入銷售尾期時重新裝飾后交付。C、3-2A地塊：作為第一批次重點打造和營銷的部分，低開高走。3-1與3-2A余下部分同步開啟，進入第二批次。D、升值保留版：以3-3中間部分為主，作為最后推出單位，以獲得最大升值空間。E、第三批次：以3-3最下面部分為第三批次推進為主。3-13-2A3-3約㎡約㎡約㎡約㎡3-2B一二三四巧用公共立體交通實現(xiàn)商業(yè)價值提升，從而降低商業(yè)抗性。妙用公共設(shè)施實現(xiàn)物業(yè)性質(zhì)轉(zhuǎn)變，從而提升整體品質(zhì)與形象。善用地塊指標進行內(nèi)部調(diào)節(jié)，從而實現(xiàn)整體價值匹配最佳化。奇用退臺式建筑與商住分離以及“天橋/天街”化零為整實現(xiàn)整體概念。4、價值（溢價基礎(chǔ)）如何通過規(guī)劃來實現(xiàn)整體利潤最大化？

規(guī)劃整合3-13-2A3-3約㎡約㎡約㎡約㎡首先開發(fā)區(qū)域作為項目及周邊人氣的集中聚集區(qū)，以此來撬動整體價值。規(guī)劃以此“聚集人氣”范圍整合開發(fā)啟動，去“角”歸“圓”，以“一面”概“全局”。第一步僅開工建設(shè)道路、景觀、圍墻廣告展示面和售樓部會所（3-2B派出所）即啟動營銷以回收第一筆資金?！疤摗睂嵔Y(jié)合，穩(wěn)步開發(fā)，風險最小化。穩(wěn)健度越高風險越小則對后續(xù)價值提升越有幫助，以商業(yè)啟動宣傳，高調(diào)務(wù)“虛”以提升顧客心理期望，高調(diào)招商贏得品牌高位點，滾動推出零星單位，不斷回籠資金并適應(yīng)大眾中產(chǎn)階層投資需求。完善配套，讓置業(yè)者看到規(guī)劃落地的進展。3-2B聚集人氣南充首席一站式綠色生活社區(qū)綜合體搶占文化高地，在宣傳上贏得獨特的氣勢。有別于“城市綜合體”和“商業(yè)綜合體”，以生活為源頭，以社區(qū)為核心，充分配套，倡導宜居宜商一體化循環(huán)互動的圈層生活。A、高貴典雅的社區(qū)文化：溫馨、生態(tài)、互助、自信、樂觀、淡定、儒雅、休閑。B、靈活多變的財智文化：適應(yīng)性強、善于學習和創(chuàng)新，以小博大，以少勝多，精干的商業(yè)文化。C、文明開放的政商文化：在商言商，從政正心，開放的辦公心態(tài)，開放的政務(wù)與不斷提升品質(zhì)的服務(wù)文化。南充首席一站式綠色生活社區(qū)綜合體建筑以人為本，住宅以“Art-dico”為源型，配以川北民居屋頂及物件作為配飾，整體表現(xiàn)更傾向于現(xiàn)代氣息。體現(xiàn)本土特性+國際流行線+市場實用性商業(yè)則更傾向于簡潔明快的退臺式建筑體為主，以提高空間利用價值。住宅屋頂及配件商業(yè)/農(nóng)貿(mào)超市公寓/公建界面經(jīng)典立面建筑風格現(xiàn)代簡約風格，沉穩(wěn)，檔次感強，盡顯圈層品味。立面用材外墻采用高級墻面陶瓷，經(jīng)久不退色，長久如新。景觀以自然為本，倡導生態(tài)綠色的健康生活氛圍，營造舒心的居住環(huán)境，從而提升社區(qū)檔次和品質(zhì)。主要以景觀小品來體現(xiàn)文化的融合度與舒適度。鋪滿鮮花的垃圾箱色彩豐富的軟景組合善待自然的環(huán)保理念特色高檔次、高品位井蓋A、以住宅為主，兼搭臨街少許1～2層的底商。B、以住宅為主，兼搭臨街少許1～2層的底商。C、純住宅為主。D、獨立純商業(yè)。E、獨立純商業(yè)，含社區(qū)農(nóng)貿(mào)超市、政務(wù)寫字樓、餐飲等業(yè)態(tài)。F、純住宅。G、純住宅。派出所AGBCDEF

四態(tài)合一，政商一體，和諧社區(qū)，南充首席！

（具體的規(guī)劃、定位及業(yè)態(tài)分布另案詳述）5、營銷（整合創(chuàng)新）如何在區(qū)域競爭壓力下突出重圍贏得盈利？隨著城市升級加速，嘉陵區(qū)著手打造超越五星花園區(qū)的新規(guī)劃，不斷招商引資，隨著天廬、南門1號、盛世天城等綜合體不斷旺銷，加上博四達投資30億元打造大型城市綜合體……嘉陵已引進和在建的純商業(yè)面積達60余萬平方米，區(qū)域競爭異常激烈。住宅品類競更是激烈。A、長線規(guī)劃：在確定整體的開發(fā)進度下，保障長線戰(zhàn)略性規(guī)劃的落地，積極推進每階段的銷售，以商帶住，以住熱商，形成商住互動。B、短線領(lǐng)跑：保持合理節(jié)拍，短線上尋找突破口實現(xiàn)快銷。C、少量多推：每次開盤放量限定，少開多售，實現(xiàn)客戶最大轉(zhuǎn)化率。D、價格梯隊：無論商業(yè)還是住宅均合理調(diào)整價格區(qū)間結(jié)構(gòu)形成梯隊。E、捆綁銷售：主要是針對商業(yè)，進行一二樓捆綁銷售。也可跨界捆綁促銷，比如購房贈裝修（定制式精裝）。F、聯(lián)合促銷：聯(lián)合區(qū)域樓盤共同進入其它區(qū)縣/成都巡展促銷。G、差惜化推盤：錯開集中放盤時間如五一，錯開大戶型及大牌營銷期，商業(yè)以小鋪為主，住宅以剛需型中小戶型為主，錯開價格正面競爭、同質(zhì)比價、同價比質(zhì)，提高銷售團隊服務(wù)水平。具體營銷策略及執(zhí)行案待后續(xù)合作中另案詳述6、傳播（軟性包裝）如何在保障貨已對版情況下提升形象檔次？A、以活動為中心：策劃系列帖近城市及項目特性的活動，吸納人氣和財氣，以活動為紐帶和平臺，展開全面立體的包裝與傳播攻勢。B、整體包裝：細解總定位、逐步分解到各營銷期內(nèi)，站在城市高度去包裝項目形象，以“綜合體”之名展開、。C、孵化“華雅”品牌系列：總定位案名：華雅國際社區(qū)分解：華雅國際（3-3）、華雅財富中心（3-2部分）如圖示。派出所華雅·琴苑華雅·露臺華雅·龍居華雅財富中心B華雅財富中心A華雅國際社區(qū)總案名：華雅國際社區(qū)總定位語：南充首席一站式生態(tài)社區(qū)綜合體總廣告語：嘉享財富領(lǐng)地陵谷自然福裕一批次商業(yè)廣告語：升值追迪拜，一鋪一世界！具體包裝與VIS設(shè)計等執(zhí)行案待后續(xù)合作中另案詳述7、經(jīng)營（回款落地）如何通過精細管理快速回籠資金以收回成本？

整合營銷華雅案場顧客商家暫略8、責任（團隊價值）如何選擇最佳合作伙伴以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展？合力聯(lián)謀我們以睿智的思維去探索文明，在傳承中發(fā)展與創(chuàng)新，不斷在新領(lǐng)域探索新的需求！奉獻給我們的客戶！溝通越深入創(chuàng)意越露骨期待與華雅集團精英團隊更深入地交流與合作云龍QQ277262096工作室2022/11/111、建筑設(shè)計規(guī)劃單位推薦：四川博睿城市設(shè)計2、景觀設(shè)計公司推薦：新加坡（成都）綠夢春天景觀公司、華西生態(tài)集團3、動畫宣傳片制作公司推薦：成都華哲動畫（深圳系）合作伙伴QQ277262096單位推薦微信公共mygod5156平臺號VIS設(shè)計整合微信私號OK5156云龍創(chuàng)意工作室是一家創(chuàng)新型、專業(yè)型、復合型的整合營銷服務(wù)公司。具有營銷策劃與設(shè)計創(chuàng)意、產(chǎn)品創(chuàng)新與管理咨詢、投資分析等功能。從事品牌營銷、文化旅游、商業(yè)及住宅地產(chǎn)等領(lǐng)域的全程策劃；城市、項目、產(chǎn)品的品牌形象設(shè)計和策劃推廣；城鎮(zhèn)發(fā)展與項目建設(shè)的文化、建筑、景觀綜合性規(guī)劃與策略定位及創(chuàng)意設(shè)計等智謀咨詢服務(wù)。

云龍堅持與秉承“伏云傳道，臥龍播妙”的精神，推行“互利、多贏、樂享”的價值觀，強調(diào)“實效解決問題”及“專業(yè)創(chuàng)造價值”的運營理念，采用“文、生、形、業(yè)”融合“運營”的執(zhí)行手段，有效統(tǒng)籌專業(yè)技術(shù)團隊以形成思想理念創(chuàng)新、創(chuàng)意設(shè)計獨特、全方位立體服務(wù)、行動協(xié)調(diào)統(tǒng)一、執(zhí)行力強的全程無縫銜接的管理與運行體系，充分實現(xiàn)“創(chuàng)造品牌力量,傳播文化思想”的專業(yè)價值來滿足客戶全方位的技術(shù)需求。

云龍在文化定位、品牌塑造與傳播、城市運營、房地產(chǎn)開發(fā)全程策劃與營銷執(zhí)行等方面有著獨特專長，在項目的整合營銷、品牌推廣、形象設(shè)計、媒介傳播等方面頗具實力。作為一家綜合性的智業(yè)咨詢服務(wù)平臺，擁有服務(wù)過知名文化旅游地產(chǎn)及城市發(fā)展運營方面的專家顧問團隊、來自著名設(shè)計機構(gòu)與策劃公司及地產(chǎn)開發(fā)公司的行業(yè)資深精英，有著豐富的文化旅游與地產(chǎn)開發(fā)策略服務(wù)經(jīng)驗，在品牌營銷及策劃管理方面頗具實力，在行業(yè)內(nèi)積累了厚實的口碑，長期以來深受行業(yè)組織、政府部門、客戶及合作伙伴們的一致肯定和好評！宋橋林，筆名：宋墨，藝名：龍村，網(wǎng)名：詩心可煎月，專號：龍村小策劃，字：劍熊，號：云龍，別號：嘯天魔魂，英語名：Thinks，中國注冊策劃師、《中國室內(nèi)設(shè)計年鑒》編委、IDA中國室內(nèi)設(shè)計師協(xié)會專業(yè)會員、東莞設(shè)計人俱樂部秘書長、原CIID中國建筑學會室內(nèi)設(shè)計分會第十四（東莞）專業(yè)委員會秘書、福布斯中國策劃人俱樂部成員、品牌策劃人、自由撰稿人、地產(chǎn)策劃師、活動策劃人、網(wǎng)站策劃者。