上海工程技術(shù)大學(xué)房地產(chǎn)估價期末考試復(fù)習(xí)資料全

歡迎下載內(nèi)容僅供參考第一章一、房地產(chǎn)估價的需要（一）現(xiàn)實中的需要——顯示各項活動中對于房地產(chǎn)估價的需要從大到小表現(xiàn)在多方面。房地產(chǎn)估價的主要需求領(lǐng)域包括土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；房地產(chǎn)買賣、租賃、交換、贈與；房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、保險、課稅；集體土地征企業(yè)以房地產(chǎn)合資、合作；企業(yè)合并、兼并、分立、改制、上市、破產(chǎn)清算；還包括由房地產(chǎn)估價引發(fā)的涉案糾紛中的房地產(chǎn)價格復(fù)估等（二）第二章一、房地產(chǎn)概念1權(quán)。包括：物質(zhì)實體與權(quán)益,是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合實物----實體 質(zhì)量 功能權(quán)益 所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)〔地上權(quán)、相鄰關(guān)系區(qū)位 地理位重要性：不僅是最根本的生產(chǎn)要素，也是最根本的生活資料2、房地產(chǎn)的三種形式 地產(chǎn)、房產(chǎn)、房地二、土地1、定義：土地指地球外表的陸地，包含土地外表、地表下與垂直空間。2水文和氣象條件；周圍環(huán)境、景觀；利用現(xiàn)狀；土地權(quán)利狀況；土地使用管制；生熟程度；其他四、房地產(chǎn)特性1、位置固定性、地區(qū)性和個別性 不可移動性2、長期使用性 土地的不可消滅性、建筑物的長期使用性3、大量投資性4、易受政策限制性 政策限制和影響5、相互影響性 周邊環(huán)境6、保障性與增值性 土地的稀缺性五、房地產(chǎn)的商業(yè)特性1、交易的本質(zhì) 實體+權(quán)利、權(quán)益的可別離性2、交易的形式 實體的不可移動性、逐步性3、交易的價格 前期性、多樣性、同類房屋在不同地區(qū)有不同的價格六、房地產(chǎn)的類型1、按用途劃分——居住用房地產(chǎn)、商業(yè)用房地產(chǎn)、辦公用房地產(chǎn)、旅游用房地產(chǎn)、餐飲用房地產(chǎn)、娛樂用房地產(chǎn)、工業(yè)用房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)用房地產(chǎn)、特殊目的用房地產(chǎn)和綜合用房地產(chǎn)2、按開發(fā)程度劃分——生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房3、按是否產(chǎn)生收益劃分——收益性房地產(chǎn)、非收益性房地產(chǎn)4地產(chǎn)七、房地產(chǎn)價格的概念——房地產(chǎn)價格是指為獲得他人房地產(chǎn)所必須付出的代價。八、房地產(chǎn)價格的形成條件——有用性、稀缺性、有效需求九、地價與一般物品價格的不同------生產(chǎn)本錢不同——不一定由勞動創(chuàng)造------折舊不同——無折舊 有增值------價格差異不同——單一性------市場性質(zhì)不同——不完全市場------形成時間不同——長期性------供求變化不同——彈性為零十、房地產(chǎn)價格的種類1、按實物形態(tài)分 土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格2、按不同用途分 買賣價格、租賃價格、抵押價格、典當(dāng)價格、保險價格、課稅價格和征用價格3、按形成根底分 成交價格、市場價格、理論價格和評估價值〔下〕4、按表價方式分 總價格、單位價格和樓面地價----總價格----單位價格 單位土地價格 單位建筑物面積價格----樓面地價 單位建筑面積的土地價格樓面地價=土地總價格/建筑物總面=土地單價/建筑物容積率5、實際價格和名義價格

詳細(xì)看一26實際價格：在成交日期時一次付清的價格或相當(dāng)于成交日期時一次付清的價格。名義價格：在成交日期講明，但不一定在成交日期時一次付清的價格。6、所以權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益的價格7、拍買價格、招標(biāo)價格和協(xié)議價格8、補(bǔ)地價指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價，主要原因1〕更改原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途2〕增加原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的容積率3〕轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)時的房地產(chǎn)4〕出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期十一、房地產(chǎn)價格的特征1、土地價格不由生產(chǎn)本錢決定2、房地產(chǎn)的保值性與增值性3、房地產(chǎn)價格的個別性 一般隨交易的必要而個別形成4、房地產(chǎn)價格形成的復(fù)雜性 是在長期考慮下形成的5、房地產(chǎn)價格的多因素制約性6、房地產(chǎn)價格表現(xiàn)形式的多樣性 交換的價格，使用和收益代價的租金7、房地產(chǎn)價格與物權(quán)的密切相關(guān)性 實質(zhì)上是權(quán)益的價格第三章 影響房地產(chǎn)價格的因素〔主要知道有哪些因素就可以了〕影響房地產(chǎn)價格的主要因素:——①一般因素、②區(qū)域因素、③個別因素;一、影響房地產(chǎn)價格的一般因素：1、人口因素——人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模2、經(jīng)濟(jì)因素——經(jīng)濟(jì)開展、物價、居民收入、3、社會因素——政治安定狀況、社會治安程度、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化4、行政因素〔1律法規(guī)、行政措施等方面的因素〔2:展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制等。5、國際因素——世界經(jīng)濟(jì)狀況、軍事沖突狀況、政治對立狀況、國際競爭狀況影響1、位置因素2、環(huán)境因素——聲覺環(huán)境、大氣環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境3、土地面貌和形狀4、地形、地勢5、地質(zhì)條件6、日照、風(fēng)向、降水量、天然周期性災(zāi)害三、影響房地產(chǎn)價格的個別因素——具體影響某一房地產(chǎn)的因素建筑物本身、朝向和日照、樓層、公攤面積四、其他因素心理因素、商業(yè)服務(wù)繁華程度、交通條件、根本設(shè)施第四章一、房地產(chǎn)估價的含義12、理解注冊取得書后，專門從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的專業(yè)人員〔2〕估價目的——具體估價項目估價結(jié)果的期望用途。1）估價目的不同，估價時點(diǎn)的選取，估價的依據(jù)，估價時考慮的因素，估價應(yīng)采用的價值標(biāo)準(zhǔn)和估價方法會有所不同。2）保險、課稅、拆遷補(bǔ)償、合資、合作、糾紛處理等。二、估價原那么動原那么、預(yù)測原那么、替代原那么、公平原那么、時點(diǎn)原那么、慎重原那么三、房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)1、房地產(chǎn)估價具有科學(xué)性2、房地產(chǎn)估價的藝術(shù)性3、房地產(chǎn)估價具有綜合性四、合法原那么1、房地產(chǎn)估價的對象必須是國家法律、法規(guī)確認(rèn)和保障的合法使用的房地產(chǎn)?！戏?quán)益2、房地產(chǎn)估價必須依法進(jìn)展，即符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。3、原因：1、房地產(chǎn)的交易主要是產(chǎn)權(quán)權(quán)益的交易2、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是一束權(quán)利3、房地產(chǎn)業(yè)的開展必須遵守國家與各級政府制定的各種限制4、包括——合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分五、最高最正確使用原那么 最有效使用原那么、最正確效益原那么1益最大的使用方式為前提進(jìn)展估價的原那么。2、原因：1、一宗土地有多種用途，但應(yīng)有最優(yōu)的用途2、土地的不同用途會給土地權(quán)利人帶來不同的收益3、土地是稀確資源3六、替代原那么1、在同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格是相近的。2任何買賣者都不會承受與正常價格相差較大的價格。3、替代原那么是房地產(chǎn)估價的根本方法 市場比擬法的理論根底。4格。七、估價時點(diǎn)原那么 評估基準(zhǔn)日、估價期日、評估時日1、估價時點(diǎn)：評估房地產(chǎn)價格的時間點(diǎn)。2在估價時點(diǎn)時的客觀合理價格或價值。原因：〔1〕同一宗房地產(chǎn)在不同時期有不同的價格〔2日期。〔3市場狀況的在聯(lián)系。八、房地產(chǎn)估價方法1、根本方法——市場比擬法、收益復(fù)原法、本錢法2、延伸方法——假設(shè)開發(fā)法第五章 市場比擬最重要、最常用的方法之一 較為成熟的方法1對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚?以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2二、市場比擬法的理論依據(jù)——替代原理、替代原那么替代原理——通過類似房地產(chǎn)已經(jīng)交易過的價格來比擬求得估價對象房地產(chǎn)的未知價格用類似房地產(chǎn)的交易價格,通過比擬、修正來求取未知房地產(chǎn)的價格三、市場比擬法的適用對象和條件1、適用對象——有足夠多的交易實例、有修正用的各種參數(shù)或資料2、適用條件——有一個較完備的市場3,的四、市場比擬法估價步驟1、搜集交易實例2、選取可比實例3、建立價格可比根底4、交易情況修正5、交易日期修正6、房地產(chǎn)狀況修正—— 區(qū)域因素、個別因素7、比準(zhǔn)價格的計算五、可比實例的選取13個以上(3個)10個以下(含10個)3、選取要求：〔1〕用途一樣——大類用途2〕建筑結(jié)構(gòu)一樣——大類建筑結(jié)構(gòu)3〕處于同一地區(qū)或同一市場供求圍〔43變化很快選近幾個月〔5〕交易類型相吻合——土地使用權(quán)協(xié)議出讓、一般買賣、租賃、征用等〔6〕權(quán)利性質(zhì)一樣——商品房 經(jīng)濟(jì)適用住房〔7〕規(guī)模相當(dāng)〔8息通暢、交易雙方平等六、建立價格可比根底1、統(tǒng)一付款方式——成交日期時一次付清的價格2、統(tǒng)一采用單價通常為單位面積上的價格——土地單價、建筑物單價、房地單價、樓面地價3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位——在我國一般以人民幣為標(biāo)準(zhǔn)，外幣——按成交日期時的市場匯率進(jìn)展換算、按估價時點(diǎn)的市場匯率進(jìn)展換算4、統(tǒng)一面積涵——建筑面積 套建筑面積 使用面換算:建筑面積下的價格=套建筑面積下的價格×〔套建筑面積/建筑面積〕=使用面積下的價格×〔使用面積/建筑面積〕套建筑面積下的價格=使用面積下的價格×〔使用面積/套建筑面積〕七(一)需要進(jìn)展交易情況修正的場合1、有利害關(guān)系人之間的交易2、交易時有特別的動機(jī)3、相鄰?fù)恋氐暮喜⒔灰?、買賣雙方不了解市場行情5、政府的政策優(yōu)惠6、交易稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁7、受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易8、特殊方式的交易〔二〕區(qū)域因素修正1、區(qū)域因素：是指房地產(chǎn)一定圍的外部環(huán)境對房地產(chǎn)價格有所影響的因素。2差異所產(chǎn)生的交易價格差異盡可能排除。3、區(qū)域因素的容包括：城市規(guī)劃要求、自然條件、交通條件、繁華程度、市政4、區(qū)域因素修正的方法：直接比擬法、間接比擬法〔三〕個別因素修正1、個別因素：是指構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能、質(zhì)量好壞的因素2的好壞方面的差異所產(chǎn)生的交易價格差異排除3年限、施工質(zhì)量等4、個別因素修正的方法：直接比擬法、間接比擬法第六章〔P94〕第七章一、本錢法的概念本錢法又稱重置本錢法或承包商法,是一種以建造房地產(chǎn)所需要的各項費(fèi)用之和為主要依據(jù),然后扣除折舊,價方法。二、本錢法的理論依據(jù)買方——替代原那么賣方——生產(chǎn)費(fèi)用價值論三、本錢法估價適用的圍1、無交易、無收益的房地產(chǎn)估價2、待殊目的房地產(chǎn)的估價3、特殊建造的房地產(chǎn)的估價4、狹小市場上的房地產(chǎn)估價5、市場比擬法中的修正計算四、重新構(gòu)建價格的概念1合理必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得利潤之和。2、合理、必要的費(fèi)用：社會一般的平均消耗3、重新構(gòu)建價格是估價時點(diǎn)的,可以是“現(xiàn)在〞,也可以是“過去〞五、重新構(gòu)建價格的種類1、重建價格，也稱復(fù)制本錢：是指以原有的建筑材料、建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑工藝和建筑風(fēng)格重新建造與估價對象建筑物完全一樣的新建筑物的價格理論上理2、有特殊保護(hù)價值的建筑物的估價，如文物性建筑物、紀(jì)念性建筑物等3、重置價格，重置本錢：是采用現(xiàn)在的建筑材料和建筑設(shè)備、建筑工藝等重建造與已有建筑物根本一樣且具有同等效用的價格。 操作上可行六、建筑物折舊的概念與本質(zhì)1經(jīng)濟(jì)折舊〔1,或地震等自然災(zāi)害而發(fā)生的損壞?？尚迯?fù)的：修復(fù)所需要的費(fèi)用 衡量折舊額不能修復(fù)的：依靠估價師的觀察與判斷 估算其折舊額產(chǎn)生原因：技術(shù)革新、設(shè)計變化如：建筑物設(shè)計不良、樣式老化、設(shè)備不足可修復(fù)：修復(fù)所需要的費(fèi)用 測定折舊額不可修復(fù)：房地產(chǎn)收益性的減退,與具備同樣功能的類似房地產(chǎn)的價格比擬----來判斷經(jīng)濟(jì)折舊——指該房地產(chǎn)與其所處的附近環(huán)境不協(xié)調(diào),發(fā)生的折舊包括鄰近地區(qū)的衰退、對象房地產(chǎn)與其附近環(huán)境的不適應(yīng)如：在一高級住宅區(qū)附近建一座化工廠,該地區(qū)住宅價值就會明顯下降2、建筑物的折舊求取方法可分為耐用年限法、實際觀察法、成新折扣法、混合法四類；其中，耐用年限法又有直線法、余額遞減法、年數(shù)合計法、償債基金法和綜合法等第八章一、假設(shè)開發(fā)法的概念1、假設(shè)開發(fā)法，又稱剩余法，預(yù)期開發(fā)法，余值法，到算法.2、它是根據(jù)待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后價值,扣減全部開發(fā)本錢來求取委估房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)價格的方法。二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)——預(yù)期理論B先生,欲購置一塊可供開H。BH了自己享用,而是為了通過它賺取利潤。H地塊的價格=預(yù)測的房地產(chǎn)價格-〔建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、利潤和稅金〕三、假設(shè)開發(fā)法的適用圍1、有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)2、待開發(fā)土地，包括：生地、毛地、熟地、在建工程3、可裝修改造或可改變用途的舊房地產(chǎn)四、假設(shè)開發(fā)法的條件——有潛在的開發(fā)價值的土地或房地產(chǎn)五、假設(shè)開發(fā)法估價的操作1、勘察委估房地產(chǎn)，掌握根本情況 影響開發(fā)利用方式的因素方面2、確定土地最正確利用方式3、估計委估房地產(chǎn)經(jīng)開發(fā)后上市的時間4、估測總開發(fā)價值 用市場比擬法并進(jìn)展預(yù)測5、估算開發(fā)費(fèi)用和開發(fā)利潤6、具體計算，得到試算價格么第十二章一、房地產(chǎn)估價程序1〕明確估價根本事項2〕擬定估價作業(yè)方案3〕收集所需要的資料4〕實地觀察估價對象5〕選定估價方法6〕確定估價結(jié)果7〕撰寫估價報告二、明確估價根本事項1、明確估價目的估價目的源之于對估價的需要 由委托方提出是估價根本事項的龍頭，影響估價時點(diǎn)、價格類型、估價方法2、明確估價對象包括：物質(zhì)實地狀況和權(quán)益狀況物質(zhì)實體圍由委托方提出，由估價目的，依據(jù)法律、法規(guī)而綜合確定3、明確估價時點(diǎn)三、房地產(chǎn)估價所需收集的主要資料產(chǎn)權(quán)資料(3)房地產(chǎn)使用資料(4)市場資料四、撰寫估價報告1.估價報告的概念〔1〕