如何成為房地產工程管理專家

標桿房地地產工程程現(xiàn)場管理理精細化化解析與與借鑒第一部分分第二部分分第三部分分第四部分分什么是現(xiàn)現(xiàn)場管理理項目前期期階段項目實施施階段項目交付付階段課程目錄錄第一部分分什么是現(xiàn)現(xiàn)場管理理第二部分分第三部分分第四部分分項目前期期階段項目實施施階段項目交付付階段現(xiàn)場掃描描A現(xiàn)場請描述A現(xiàn)場工地地管理水水平現(xiàn)場掃描描請描述B現(xiàn)場工地地管理水水平現(xiàn)場掃描描C現(xiàn)場請分析C現(xiàn)場所示示區(qū)域的的功能和和特點，，其對現(xiàn)現(xiàn)場施工工組織將將帶來哪哪些影響響？現(xiàn)場掃描描請描述D現(xiàn)場施工工作業(yè)的的關注重重點D現(xiàn)場現(xiàn)場掃描描請描述E、F現(xiàn)場兩張張圖片所所反映的的問題及及原因，，如何規(guī)規(guī)避？現(xiàn)場掃描描這是一次次著名的的事故，，你能分分析事故故發(fā)生的的原因么么？G現(xiàn)場現(xiàn)場掃描描以下兩個個現(xiàn)場都都發(fā)生了了什么事事情？如如果是你你，如何何應對？？1、什么是是現(xiàn)場管管理？房地產項項目工程程管理是是基于企企業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略和遠遠景目標標，努力力解決在在項目實實施過程程中發(fā)生生的各種種問題，，最終為為客戶提提供滿意意的建筑筑產品這個發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題并并借助和組織各各種資源源解決問題的過過程就是是現(xiàn)場管理理現(xiàn)場管理理——就是要解解決以上上各要素素之間的的矛盾??！2、現(xiàn)場管管理的維維度包括括哪些方方面？3、現(xiàn)場管管理應該該具備的的能力4、房地產產企業(yè)與與施工企企業(yè)工程程管理的區(qū)別別是什么么？無為而治治！?房地產企企業(yè)工程程管理的的最高境境界案例：東東京建屋屋考察分分享規(guī)模過程程客戶標準準每個項目目都是相相似的，，每個項項目又都都是不同同的發(fā)現(xiàn)主要要矛盾并并去解決決它，是是一個項項目工程程管理成功的的關鍵5、現(xiàn)場管管理的““秘訣””堅持把正正確的事事做正確確第一部分分什么是工工程管理理第二部分分項目前期期階段第三部分分第四部分分項目實施施階段項目交付付階段1、項目開開工應該該具備什什么樣的的條件？？案例：萬萬科項目目開工需需審批，，必須具具備以下下條件：：①②③④由政府授授權的第第三方審審圖機構構出具的的施工圖圖審查合合格證項目管理理策劃書書（重點點是總平平、計劃劃、質量量和風險險）項目裝修標標準（A\B\C及單位面積積的裝修費費用）特別條款：：不得使用用加樓板偷偷面積資金施工許可證證全套施工圖圖項目管理團團隊組建完完畢合作方簽訂訂合同并做做好進場準準備項目經理質量技術工工程師土建工程師師水、電工程程師項目秘書2、組建標準準化的項目目管理團隊隊萬科如何打打造項目管理團隊？？3、建立標準準化的項目目管理制度度案例：4、如何提升升專業(yè)人員員的專業(yè)水水準項目部學習習日（項目部員員工主講，，總包、監(jiān)監(jiān)理參與））不定期舉辦辦專業(yè)知識識沙龍（邀請公司司內部講師師）現(xiàn)場技術觀觀摩會（如施工工工法觀摩））外出學習交交流在制度與流流程之外，，項目部應應該經常性性組織：5、我們需要要什么樣的的合作資源源？案例：選擇擇大企業(yè)的的困惑（之之成都篇與與武漢篇））5、我們需要要什么樣的的合作資源源？再優(yōu)秀的資資源也是需需要考察認認證的！總包考察評評分大于70分合格（監(jiān)監(jiān)理大于60分），具備備投標資格格，大于90分為優(yōu)秀5、我們需要要什么樣的的合作資源源？清單招標清單招標的的前提是全全套施工圖圖，既定單單價又定總總價替代方案：：模擬清單單招標定單單價，施工工圖出奇后后2-3個月內確定定總價即使是安全全文明施工工或措施費費，都建議議用清單定定價6、工程前期期介入評估方案的的可實施性性優(yōu)化設計方方案，從而而節(jié)約成本本嚴把施工圖圖紙質量關關（預審））有利于編制制更具針對對性的前期期策劃提前進行跨跨部門協(xié)同同，有利于于后期配合合7、事半功倍倍的項目前前期策劃案例：第一部分第二部分什么是現(xiàn)場場管理項目準備階階段第三部分項目實施階階段第四部分項目交付階階段1、合作方管管理與合作方的的第一次親親密接觸合作方過程程評估與管管理（以總包為為例）1、合作方管管理1、合作方管管理能力復制---對合作方的的管理輸出出從產品開發(fā)發(fā)的流程：：拿地—設計——報建——建造——銷售——投訴處理——物業(yè)管理中中不難發(fā)現(xiàn)，幾乎乎每個環(huán)節(jié)都離不開開與我們合作的供方方，如果供方提供的的產品和服務能滿足足我們的要求，則我我們的工作質量和效效率就會大大提高。。供方高層供方項目團團隊供方施工班班組過程評估客戶理念管理流程工藝標準后評估萬科1、合作方管管理尊嚴---可以讓合作作方的工作作更有效尊重+尊嚴2、項目外圍圍協(xié)調管理理常抓不懈的的外聯(lián)工作作規(guī)劃、建設設（質、安安檢）、消消防、人防防、交通、、城管。。。。。壟斷的供電電、供水、、供氣、供供暖。。。。。案例：緊急急掛靠才通通過驗收的強電電工程2、項目外圍圍協(xié)調管理理主動歡迎積極引導爭創(chuàng)口碑學會與公眾眾及媒體打打交道案例1：農夫山泉泉“標準門門”事件案例2、開盤前三三天，為““火災事件件”滅火3、現(xiàn)場技術術管理全套施工圖圖????基礎施工圖圖建施、結施施、水施、、電施、暖暖施精裝景觀圖紙內審與與會審施工圖（擴擴初）內內審設計師/設計院/與業(yè)工程師師/監(jiān)理施工圖會審質量工程師師/設計師/與業(yè)工程師師/設計院/監(jiān)理/總包/與業(yè)分包圖紙會審最最忌諱的就就是走過場場！必須重重視和認真真！有圖施工---把好圖紙審審查關技術交底分享：日本本工地早會會制度案例：樣板板引路交底底按交底對象象：?專業(yè)工程師師?監(jiān)理?總包?班組、工人3、現(xiàn)場技術術管理按交底內容容：?圖紙交底?規(guī)范交底?合同交底?現(xiàn)場交底方案技術優(yōu)優(yōu)化3、現(xiàn)場技術術管理設計方案優(yōu)優(yōu)化施工方案優(yōu)優(yōu)化案例：奶酪酪墻施工方方案優(yōu)化“四化”管理3、現(xiàn)場技術術管理工程經驗總總結與傳承承3、現(xiàn)場技術術管理各階段優(yōu)秀秀做法推介介技術比武活活勱學習平臺（（如論壇））。。。。案例1：萬科E-learning系統(tǒng)案例2：VK設計系統(tǒng)““風玫瑰””運動建造成本的的70%以上已經在在設計階段段之前就決決定了！現(xiàn)場管理如如果影響到到整體成本本的5%，公司管理理很失?。?！成本是由哪哪些因素決決定的？4、現(xiàn)場成本本控制什么是目標標成本？4、現(xiàn)場成本本控制目標成本的的形成與執(zhí)執(zhí)行4、現(xiàn)場成本本控制4、現(xiàn)場成本本控制方案成本優(yōu)優(yōu)化從意識著手手從技術著手手從管理著手手對過剩成本本的優(yōu)化案例1：開關50000次的櫥柜合合頁案例2：希爾頓酒酒店外立面面方案優(yōu)化化4、現(xiàn)場成本本控制簽證判斷簽證必要性性判斷方案經濟性性判斷手續(xù)規(guī)范性性判斷????????權力限制原原則：不在權限之內內的簽字一一律無效.若造成損失失，追究責責任時間限制原原則：實行嚴格的的時間限制制，禁止事事后補辦一單一算原原則：一個設計變變更及簽證證單編制一一份結算書書一月一清原原則：每月10日前，截止止上月末已已完工且手手續(xù)完備的的設計變更更及現(xiàn)場簽證證，核清造造價并簽字字確認，交交部門領導導復核。完工確認原原則：在完工后5日內簽字確確認，隱蔽蔽工程，須須在覆蓋之之前確認原件結算原原則：齊備的、有有效的原件件作為結算算的依據多級審核原原則：結算至少要要經過二級級以上的審審核標準表格原原則：必須使用規(guī)規(guī)定的標準準表格辦理簽證的八大原則4、現(xiàn)場成本本控制規(guī)避施工管管理無效成成本4、現(xiàn)場成本本控制工程師“三三大件”一般不看的的圖圖紙基本不看的的合合同不用不看的的規(guī)規(guī)范提問：如今今工程師必必須隨身攜攜帶三工具具是什么？？一級計劃：：公司年度度計劃二級計劃：：各項目里里程碑節(jié)點點計劃三級計劃：：各項目（（詳細實施施）計劃5、現(xiàn)場進度度管理三級計劃體體系5、現(xiàn)場進度度管理如果編制開開發(fā)計劃（（里程碑））5、現(xiàn)場進度度管理合理工期與與趕工5、現(xiàn)場進度度管理決戰(zhàn)示范區(qū)區(qū)5、現(xiàn)場進度度管理如何實現(xiàn)高高效的項目目運營“項目管理群群”制度計劃運營專專員設置必須的績效效考核項目運營圖圖萬科實施集集團戰(zhàn)略合合作集中采采購制度和和材料設備備供應商認認證評估制度6、現(xiàn)場材料料管理材料選用6、現(xiàn)場材料料管理材料封存內容詳見老老師ppt編號分類材料設備名稱驗收內容1乙供石膏粉、膩子粉、石膏板、細木工板、木方等；玱璃膠、水泥、粘結劑；質量數(shù)據指標檢測、污染物檢測；設備使用說明及保修卡等2甲指乙供（甲供）瓷磚、石材、乳膠漆、淋浴房等玻璃類、開關插座、燈具、座便、洗手盆等、五金件等、龍頭等、櫥房電器；3甲指乙供（甲委）地板、室內門、櫥柜、衣柜等柜體6、現(xiàn)場材料料管理材料進場驗驗收驗收內容規(guī)格、樣式式、數(shù)量質量物理數(shù)數(shù)據指標污染物檢測測重要的乙供供材料，如如鋼筋、砌砌塊等需甲甲方工程人人員見證送送檢?目的：確定定工序質量量標準，控控制大面積積施工?范圍：每一一道關鍵工工序（見清清單）?時間：關鍵鍵工序施工工前?要求：樣板板的施工工工藝和質量合格后后，才能大大面積施工工。?注意事項：：工藝樣板板的實施時時間必須盡盡量提前，，給設計修修改和工藝改進進預留足夠的的時間。7、現(xiàn)場質量量管理樣板引路---工藝樣板范圍：每一一家總包單單位、每一一種戶型作用：1、檢驗各家家總包單位位及分包商商的質量水水平，及早早發(fā)現(xiàn)質量量缺陷2、讓各承包包商明白萬萬科的質量量要求。3、經過驗收收的施工樣樣板間作為為施工的質質量標準。。7、現(xiàn)場質量量管理樣板引路---施工樣板間間解決設計缺缺陷和功能能問題完成時間：：在大面積積裝修施工工開始前完成標準：：按交樓標標準完成整整套房間的的全部施工作用：檢驗驗設計合理理性、材料料部品效果果，確保工工程產品滿足營營銷、設計要求和和客戶正常常使用要求求。7、現(xiàn)場質量量管理樣板引路---交樓標準間間7、現(xiàn)場質量量管理工序驗收與與交接目的：工序序檢查表的的建立主要要是填補過過程控制的的空白，使使之在分步驟驗驗收中規(guī)定定更具體。。內容：確定定項目工程程師和監(jiān)理理公司的檢檢查比例；；簡要闡述述該施工步驟需需控制的主主要技術要要點。執(zhí)行：編制制完善的工工序檢查表表應作為合合同簽訂的的附件，要要求監(jiān)理公司和和承包單位位按工序檢檢查表格要要求進行驗驗收工作。。200201201201201第1200200200萬科全集團所所有項目100%推動實測實量量結合第三方““飛行檢查””結果實施““拉閘”制度度操作指引即為為萬科在質量量方面的企業(yè)業(yè)標準，其要要求顯著高亍亍國家標準實測實量結果果與一線公司司老總及項目目人員的績效效考核掛鉤項目組織架構構設置中專門門設置“質量量技術工程師師”70.26%90.88%88.76%87.10%84.46%81.39%69.26%69.02%92.80%93.44%93.99%90.43%91.03%91.61%65%60%70%85%80%75%95%90%100%9年期9年第2期9年第3期9年第4期0年第1期0年第2期0年第3期0年第4期實測合格率觀感得分率綜合合格率7、現(xiàn)場質量管管理實測實量7、現(xiàn)場質量管管理成品保護分享：成品保保護方面的經經驗與教訓7、現(xiàn)場質量管管理竣工驗收竣工驗收準備備編制竣工驗收收計劃組織現(xiàn)場驗收收移交竣工資料料辦理交工手續(xù)續(xù)政策層面業(yè)主層面政策層面驗收收客戶開放日（（預驗收）客戶意見整改改具備竣工備案案手續(xù)交付驗收要解決質量通通病，一是重重規(guī)，二是要要有科學的方方法7、現(xiàn)場質量管管理質量通病預防防8、現(xiàn)場安全與與文明施工管管理領導和項目團團隊高度重規(guī)規(guī)合理投入、措措施到位分與業(yè)、分區(qū)區(qū)域、責任管管理嚴格的過程監(jiān)監(jiān)控、檢查到到位眼明腿勤，高高度責任感讓所有人養(yǎng)成成工完場清的的習慣可視化案例：12年9月13日，武漢一在在建工地施工工升降機高墜墜，19人死亡安全文明施工工的關鍵在于于：為什么要“安全第一”？8、現(xiàn)場場安全全與文文明施施工管管理可視化化案例1：日本本工地地可視視化管管理案例2：安全全帽上上大有有可為為！案例3：清單單計價價也是是可視視化9、現(xiàn)場場風險險管理理什么是是風險險？1.風險管管理：：是一一個預預見、、識別別風險險，并并通過過一定定的管管理方方法和和應對對措施規(guī)避避、轉移移、降降低（（消除除）、、接受受風險影影響的的過程程2.房地產產項目目管理理常見見風險險：戰(zhàn)略執(zhí)執(zhí)行偏偏差風風險、、團隊隊管理理風險險、經經營計計劃風風險、資資源整整合風風險、、法律律法規(guī)規(guī)風險險、自自然條條件風風險、安安全隱隱患風風險、、質量量風險險等3.項目風風險管管理目標：：使?jié)摑撛诓徊淮_定定因素素變?yōu)闉榭蓽y測知的關注注點9、現(xiàn)場場風險險管理理工程管管理中中容易易發(fā)生生的風風險“五搶”風險無證施施工、、圖紙紙不全全、安安全事事敀、、現(xiàn)場場出入入口管管理、、施工工噪音音、周周圍道道路污污染、、項目外外部信信息宣宣傳、、政府府處罰罰、周周圍居居民投投訴、、同行行舉報報、天天氣等等；施工安安全、、材料料組織織、人人力資資源、、技術術應變變措施施、政政府驗驗收協(xié)協(xié)調、、圖紙紙進度度和質量不不合拍拍、質質量風風險、、天氣氣等；；材料組組織、、人力力資源源、施施工安安全、、設計計變更更、周周圍居居民投投訴、、天氣氣（臺臺風等等）、、施工質質量、、政府府過程程檢查查及整整改等等；材料組組織、、人力力資源源、前前期報報建與與竣工工備案案一致致性、、政府府驗收收部門門公關關協(xié)調調、驗收資資料準準備（（甲方方、總總包、、監(jiān)理理、設設計院院）、、贈送送面積積、施施工質質量、、天氣氣等；備案證證件不不全、、質量量風險險（施施工細細節(jié)、、觀感感）、、使用用功能能風險險、外外界媒媒體、、銷售承諾諾一致致、合合同風風險（（按時時交付付）等等。搶開工工：搶預售售：搶封頂頂：搶竣工工備案案：搶交付付：9、現(xiàn)場場風險險管理理工程管管理中中容易易發(fā)生生的風風險合作方方扯皮皮風險險平等尊尊重是是前提提，己己所不不欲勿勿施于于人重視前前期游游戲規(guī)規(guī)則的的建立立規(guī)范完完善的的合同同管理理避免超超低價價中標標和大大量后后期索索賠過程中中的定定期和和不定定期交交流非非常重重要案例：：一錘錘子買買賣的的合作作方9、現(xiàn)場場風險險管理理工程管管理中中容易易發(fā)生生的風風險交付風風險左圖關關注兩兩點：：1、立面面線條條影響響窗戶戶2、立面面線條條影響響陽臺臺欄桿桿交付風風險應應該在在實施施前就就發(fā)現(xiàn)現(xiàn)并提出出針對對性的的解決決方案案！案例：：里面面風格格帶來來的交交付風風險9、現(xiàn)場場風險險管理理工程管管理中中容易易發(fā)生生的風風險驗收風風險【民用用建建筑筑設設計計通通則則】“臨空空高高度度在在24M以下下時時，，欄桿桿高高度度不不應應低低于于1.05M?！薄?05CM“欄桿桿高高度度應應從從樓樓地地面面戒戒屋面面至至欄欄桿桿扶扶手手頂頂面面垂垂直直高度度計計算算，，如如底底部部有有寬寬度度大于于或或等等于于0.22M，且且高高度低低于于或或等等于于0.45M的可可踏部部位位，，應應從從可可踏踏部部位位頂頂面起起計計算算。?！薄边@類類風風險險應應該該在在審審圖圖環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)就就發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)并并變變更更解解決決?。“咐海宏栮柵_臺欄欄桿桿高高度度影影響響驗驗收收問問題題25CM45CM10、內內部部配配合合管管理理開放放日日，，配配合合很很重重要要確定定開開放放區(qū)區(qū)域域和和范范圍圍制定定專專項項方方案案和和計計劃劃全員員參參與與（（包包括括施施工工單單位位和和監(jiān)監(jiān)理理單單位位））各專專業(yè)業(yè)協(xié)協(xié)同同一一致致，，責責任任到到人人提前前通通知知并并提提供供開開放放信信息息，，讓讓客客戶戶和和準準業(yè)業(yè)主主有有所所了了解解并并充充滿滿期期待待必要要時時進進行行彩彩排排微笑笑待待客客，，服服務務到到位位萬科科要要求求至至少少兩兩次次開開放放日日10、內內部部配配合合管管理理協(xié)同同、、協(xié)協(xié)同同還還是是協(xié)協(xié)同同10、內內部部配配合合管管理理跨界界與與越越界界第一一部部分分第二二部部分分第三三部部分分什么么是是現(xiàn)現(xiàn)場場管管理理項目目前前期期階階段段項目目實實施施階階段段第四四部部分分項目目交交付付階階段段1、客客戶戶對對質質量量感感知知的的維維度度客戶戶認認為為表表現(xiàn)現(xiàn)房房屋屋質質量量的的主主要要維維度度是是品質質感感（細細部部效果果、、品品牌牌材材料料及及設設施施））案例例：：某某項項目目在在客客戶戶開開放放日日活活動動及及客客戶戶預預驗驗房房時時，，客客戶提提出出了了大大量量問問題題，，由由于于內內部部信信息息傳傳遞遞原原因因，，這這些些問問題沒沒有有及及時時得得到到整整改改；；交交樓樓時時客客戶戶發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)自自己己前前次次提提出出的問問題題完完全全沒沒有有得得到到整整改改，，結結果果情情緒緒非非常常激激勱勱，，最最后后引發(fā)發(fā)了了群群評評。。2、交交付付階階段段的的快快速速反反應應直直接接影影響