世界現(xiàn)代豪宅調研報告

50/50世界現(xiàn)代豪宅研究報告一、世界背景下的現(xiàn)代豪宅：

豪宅提供的生活方式：

所謂豪宅筆者認為是針對極少數(shù)消費者，位置尊貴、量身設計、售價昂貴、用于純居住的設施先進、功能齊全，高質量的滿足居住者的安全感、舒適感、和私密性的住宅。豪宅無疑是提供給成功人士居住和使用的，富豪們所追求的是一種與眾不同的生活方式，偏好追求并擁有稀缺的資源，這就是為什么那么多的富人會對美國比華麗山莊、香港淡水灣和半山情有獨鐘，并對能夠在此擁有一套住宅而樂此不疲，因為這些地方有不可再生、不能復制的海景和山景等自然資源，符合他們的身份和癖好——即極少數(shù)人擁有極為珍惜的物質資源，就如同他們渴望擁有鉆石、擁有大師設計的常人不敢問津的高檔名牌時裝以及生產(chǎn)數(shù)量極為有限的名車等物品一樣。

世界現(xiàn)代豪宅的區(qū)位特征：

紐約有不少現(xiàn)代主義風格的名人豪宅，在紐約中城東部、第五大道54街向北延伸五個街區(qū)，向東到達東河(EASTRIVER)的區(qū)域內，是名人豪宅聚集的頂極地段，蘇頓廣場(SUTTONPLAZA)、龜灣(TURTLEBAY)在紐約幾乎成為奢華的同義詞，連同建筑本身也帶有一些奢華與身份的身影，通常采用精致稀有的建筑材料，不僅彰顯出自負的貴族氣質，也成為引人注目的街道地標，就是這種名人豪宅本身無法替代的地標本質，使得住在名人區(qū)豪宅內的主人經(jīng)常說出這樣一句話“你不必記住我的地址，只要記住我住的豪華宅邸?！?/p>

在世界名人豪宅之中，通常會看見國家首都或者一級都市的名人生活聚集區(qū)，對這些已經(jīng)無法對自己的財富估算的生活家來說，他們更寧愿躲開核心商務區(qū)的塵囂繁忙，選擇緊鄰商務核心的邊緣，卻密度較低的地帶。在享有商務便利的同時，更希望緊擁悠閑的景致，感受國際生活的氛圍。所以劇院、博物館應運而生，更加造就了名人豪宅環(huán)境的文化藝術氣息。美國紐約的第五大道是如此，法國巴黎衛(wèi)城特區(qū)是如此，英國倫敦泰晤士河畔到日本東京表參道都是如此。大隱于市，他們選擇的居所亦是企業(yè)領域的延伸。

在亞洲，最昂貴的豪宅分別位于日本東京皇宮旁的千代田區(qū)，售價為：2.4萬~4.8萬美元/平方米；香港海景半山大樓，售價為：1.6萬~1.9萬美元/平方米；新加坡市中心烏節(jié)路一巷高層住宅，售價為：1.5萬美元~2.2萬美元/平方米；和臺灣信義計劃區(qū)的信義之星，售價為：1萬美元/平方米以上。他們的共同特點都是位于城市的繁華核心區(qū)域，享有寧靜的生活品質。

二、豪宅特征概述：(豪宅與其他住宅特點比較見附表1)

在中國大陸，由于房地產(chǎn)發(fā)展的歷史較短，只有短短的十年時間，城市中的功能分區(qū)確立不久，新區(qū)和舊城相互錯雜，地塊的尊貴差異區(qū)別較小，所以對豪宅的理解還未形成一個固定的概念和模式，只有豪宅之名而沒有豪宅之質，大多名不符實，最常見的是借“豪宅”之名作為項目炒作的賣點而已。而在海外由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史比較長，整個國家的城市化程度非常高，城市中的分區(qū)明顯，不同的地段地價差異非常大，豪宅的概念已經(jīng)異常清楚，開發(fā)建設模式也很固定。歐美國家的豪宅建設歷史悠久，臺灣在借鑒歐美成功經(jīng)驗的基礎上，融入自己的見解和民族、地域特點，在設計、建造和營銷等方面都取得了相當成功。曾有一段時間在臺灣把購買豪宅作為最佳的保值增值手段之一，但在大陸，由于土地是國家公有，住宅建筑的產(chǎn)權只有70年期限，不能繼承，所以購買豪宅的主要目的是出于自用。

同樣是豪宅，由于各個國家國土面積和人口不同，城市化程度不同，根據(jù)供給土地的質量，詮釋出的豪宅概念和風格也各不相同。在美國，由于國土遼闊，土地供應充足，自然資源豐富，國力強大，所以美國的豪宅大多建在具有獨特自然景觀，風景優(yōu)美的地方，占地面積很大，房間數(shù)量也很多，多達幾十個甚至上百，建筑風格多為殖民地時代流傳下來的經(jīng)過改型設計的莊園式和城堡式，有自己的大片不同風格和造型的花園。香港由于地少人多，自然資源比較缺乏，受土地供應的制約，豪宅集中于有山景、海景的淺水灣和半山，建筑形式為高層的豪華住宅樓和外觀樸素的別墅，香港豪宅的豪華多體現(xiàn)在室內裝修用材的精致和奢華上。臺灣的豪宅相對集中于臺北市的黃金地段，究其原因，主要有兩個：一是臺北市中心的地價非常高，不開發(fā)豪宅，無法收回成本，二是近幾年的全球電子浪潮使得臺灣這一南亞最大的電子產(chǎn)品出口地誕生了一批超級新貴，買豪宅置旺地成為他們的投資首選。臺灣的豪宅形式受臺灣地域狹小的制約，也是以高層建筑的形式存在，風格為歐洲新古典主義的建筑風格，外觀華麗典雅，設備先進齊全。

三、研究臺灣豪宅的必要性和借鑒意義：

居住活動作為人類基本活動的組成部分，本身就帶有很強的地域性和民族性，而作為居住活動的載體——居所，也同樣具有上述屬性。隨著人類歷史的發(fā)展、演變，人類文化認知程度的不斷提高，高科技的迅猛發(fā)展，居住活動也被賦予更深的內涵。由于臺灣和大陸同是華夏民族，在文化背景、生活習慣和傳統(tǒng)意識等方面比較相近，在建筑空間形態(tài)、居住者的品位、好惡方面，以及高新科技設備、新型材料和新式建造工藝的應用，都有可以借鑒的地方，本文就臺灣新近推出的豪宅物業(yè)資料進行了收集、整理和歸納，結合筆者以前所寫的《臺灣新住宅的研究淺析》，對臺灣豪宅的不同側面進行更深入的研究。旨在通過不斷的學習，加深和提高我們對豪宅的意識和認知。

四、北京豪宅項目論述：

瑞城中心：

綜合論述：

發(fā)展商的開發(fā)宗旨：“無論從設計風格、人文思想、主題理念還是從戶型設計、裝修標準及設備選型都體現(xiàn)出我們的指導思想，那就是要把瑞城中心建設成為一個傳世藝術佳作，一個經(jīng)得起歲月流逝的考驗，能體現(xiàn)出無限生命力的高品位的藝術珍品?！?/p>

戴德梁行環(huán)球集團主席梁振英先生指出：“國際公認的高標準前提是地段地位，瑞城中心周圍的國際環(huán)境建設就是比較好的。除了土地與設計建材外，瑞城中心還有很多優(yōu)勢。并且瑞城中心與現(xiàn)在臺灣、香港、日本最好的物業(yè)綜合品質差不多，但其售價卻比臺灣、香港、日本同類物業(yè)低很多?！?/p>

區(qū)域：位于燕莎使館區(qū)商貿圈內。

位置：東三環(huán)以東，緊鄰燕莎商城和凱賓斯基飯店，北臨燕莎路，南臨亮馬河，西側為福景園。

環(huán)境：位于燕莎商圈的中心地點，周圍環(huán)境非常成熟，有高檔寫字樓，五星級酒店，大型商城，學校、市內最大的高爾夫球場，河流、公園。

總體規(guī)劃：由北京建筑設計研究院擔任設計。區(qū)內設有9萬平方米的寫字樓1000平方米起售。和一座超5星級的酒店，地下3層為停車場。

建筑風格：外觀簡潔、流暢的現(xiàn)代主義建筑風格。

售價：公寓3000美金/平方米、地下車庫3萬美金。

附屬設施：會所：共6000平方米，內設16道保齡球館、25×15平方米游泳池、宴會廳、商店、健身房、讀書室、美容室和桑拿房。

綠化景觀：小區(qū)南側設有50米寬的綠化隔離帶，公寓樓頂設有空中花園并在大堂內設有室內綠化。

空間平面布局：3000平方米6.9米挑高的大堂，將兩棟完全對稱的板式結構公寓樓相連，每棟公寓樓又分為兩梯兩戶和兩梯三戶兩個組團，即一棟公寓的布局是四部電梯為五戶公寓服務。每套公寓的入口處設有玄關，配有書房，客廳和主臥室均朝南，客廳和餐廳在空間布局上分離，均配有三套以上的衛(wèi)生間。

建筑指標：層高3.3米，套內建筑面積分別為：201.06、188.97、329.17、181.69、198.16平方米。

使用率為：72.7%。客廳采光面的面寬為：5.4米，主臥室的采光面寬為：4.5米?？蛷d最大進深為12.6米。

結構選型：板式框架現(xiàn)澆剪力墻鋼筋混凝土結構。

裝修材料：

外部：墻面為花崗巖貼面到頂；青島產(chǎn)雙層真空玻璃鋁合金窗。

公共部分：走道：防滑瓷磚地面，瓷磚墻面到頂，天花板采用法國雅都牌乳膠漆。

公寓室內：戶門：德國進口四防實木防盜門，配進口防盜門鎖。

內門：復合造型實木門。

餐廳：防滑地磚，墻面貼壁紙到頂，天花板采用法國雅都牌乳膠漆。

廚房：防滑地面轉，墻面貼瓷磚，鋁合金吊頂，意大利ARAUCUCINE

高檔櫥柜及配套五金件。

客廳：地面鋪裝臺灣佳樂美軌道式實木地板，局部鑲拼進口大理石，

墻面貼進口環(huán)保壁紙到頂，天花板采用法國雅都牌乳膠漆。

臥室：地面鋪加拿大產(chǎn)杜邦認證地毯，墻面貼進口壁紙到頂，天花

板采用法國雅都牌乳膠漆

衛(wèi)生間：主衛(wèi)地面和墻群鋪進口大理石，墻面貼內墻磚，天棚為鋁

板吊頂。次衛(wèi)地面鋪防滑地磚，配澳大利亞進口科馬節(jié)水型潔具及配套五金件，進口大理石洗面臺。

陽臺：地面鋪防滑地磚，鐵藝護欄，噴塑鋁合金陽臺。

配套設施：日產(chǎn)富士達電梯；日產(chǎn)大金分體式變頻空調；市政供暖，德國森德牌可調式散熱片；市政雙路供電，電線為美國品牌產(chǎn)品；飲用水為純凈水，經(jīng)三級過濾達到歐洲飲水標準，采用澳大利亞克蘭銅管；24小時供應生活用熱水；光纜有線電視系統(tǒng)，預留多處插座；

物業(yè)管理：暫定由國際非常著名的麗茲酒店管理公司進行管理。

特點：所有設備、材料幾乎全部是進口的，裝修設計和施工由專業(yè)設計人員在現(xiàn)場服務，充分體現(xiàn)個性化風格，麗茲酒店的物業(yè)管理也能體現(xiàn)豪宅的品質。

調查結果：該項目各個方面比較具備豪宅的基本品質，可繼續(xù)深入調查研究。

和喬麗晶公寓：

區(qū)域：位于機場輔路外企商圈內。

位置：朝陽區(qū)將臺路2號。

環(huán)境：周邊有麗都假日飯店、海逸酒店，美國和睦家醫(yī)院，荷蘭萬客隆大型購物商場及美、日、德學校。

總體規(guī)劃：單一的純居住社區(qū)設計，8000平方米的地塊上建185戶豪宅。5000平方米的內包式城堡花園由日本著名TAM地域環(huán)境株式會社主持造園規(guī)劃。

建筑風格：法國新古典主義建筑風格，外立面采用古典三分法，整棟建筑呈黃金分割比例。法式長窗可以自動調節(jié)窗戶高度。

售價：3000美金/平方米。

物業(yè)管理:：引進英國管家式管理體系。

注：由于項目銷售已接近尾聲，沒有樣板間展示和印刷資料介紹，詳細情況無從調查。

特點：現(xiàn)房銷售，符合豪宅的銷售規(guī)則，英國管家式物業(yè)管理，內外裝材料豪華高檔。

調查結果：項目具備豪宅的某些品質，如室內設計、建筑材料、物業(yè)管理，其他方面如：區(qū)位、建筑布局、細部設計比較欠缺。但由于項目銷售已接近尾聲，已不具備繼續(xù)調查和研究的條件。

福景苑公寓：

區(qū)域：位于燕莎使館區(qū)商貿圈內。

位置：東三環(huán)以東，緊鄰燕莎商城和凱賓斯基飯店，北臨燕莎路，南臨亮馬河，東側為瑞城中心。

環(huán)境：位于燕莎商圈的中心地點，周圍環(huán)境非常成熟，有高檔寫字樓，五星級酒店，大型商城，學校、市內最大的高爾夫球場，河流、公園。

總體規(guī)劃：為一棟26層高建筑，地下1~4層為停車場，地上分為兩個部分，A座為新加坡ASCOTT國際管理集團的五星級酒店，B座為服務式公寓，即福景苑公寓。

建筑風格：新古典主義建筑風格。

建筑指標：戶型由二室二廳到三室二廳不等，面積180平方米至270平方米不等。

售價：人民幣24000元/平方米

物業(yè)管理：由新加坡政府關系企業(yè)——ASCOTT國際管理機構提供國際知名的SOMERSET品牌的服務，該服務品牌是由新加坡政府關系企業(yè)創(chuàng)建的麗晶酒店衍生的服務式公寓品牌。已擁有遍布世界各地三十多個共4000多套公寓的全球連鎖服務系統(tǒng)。

附屬設施：設有俱樂部，提供娛樂服務項目。

結構選型：鋼筋混凝土框架結構。

裝修材料：

外部：公共部分外墻為人造石材，公寓部分外墻為美國進口外墻涂料。

公共部分：大堂：歐洲藝廊風格，地面鋪設花崗巖拼花圖案，墻面為局部大理石，局部木質造型及進口涂料。

電梯廳：古典式設計，地面為花崗巖，墻面為木材和涂料。

走道：鋪設地毯。

公寓部分：戶門和室門：實心木門。

地面：大理石地面或木地板。

墻面：內墻涂料和壁紙。

廚房：全套進口櫥柜，地面鋪設防滑地磚，墻面為進口防水乳膠漆。

主衛(wèi)：大理石地面，墻面為進口防水壁紙，全套進口潔具。

次衛(wèi)：地面為防滑地磚，墻面為進口防水壁紙，進口潔具。

陽臺：地面鋪設防滑地磚，墻面為進口涂料，配以鐵藝欄桿。

配套設施：設有火災自動報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)，一、二層和地下車庫安裝自動噴淋系統(tǒng)，廚房裝煤氣泄漏自動報警系統(tǒng)，其他房間裝有煙感探測器。保安裝置采用非接觸式磁卡門禁系統(tǒng)，公共區(qū)域裝閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)及攝像探頭，每戶均裝有可視對講系統(tǒng)、探測器和緊急報警按鈕。每戶預留3條電話線，6條計算機線路直接上網(wǎng)。裝有衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，可收到60多套國內外電視節(jié)目。共設有6部進口電梯?？照{為進口內嵌式吊頂分體空調。24小時熱水供應，市政天然氣管道，天然氣鍋爐供暖。

特點：品牌服務式物業(yè)管理，提高了物業(yè)品質，設施設備比較齊全，檔次較高。

調查結果：基本符合豪宅品質，但由于裝修材料和潔具選用檔次偏低，損壞了物業(yè)形象。

銀湖別墅：

區(qū)域：位于機場輔路外企商圈內。

位置：朝陽區(qū)大山子彩虹路2號

環(huán)境：緊鄰機場路，成熟社區(qū)環(huán)境，周邊有麗都酒店、北京國際學校、西門子公司等。

總體規(guī)劃：為銀楓家園的一部分，總占地面積285畝，其中園林綠地255畝，內有湖泊，沿湖自由分布，共建有30套別墅。

建筑風格：歐陸風格別墅。

售價：3000美金/平方米，附送地下室，月租：1萬美金。

附屬設施：成熟社區(qū)，配套齊全。

空間平面布局：每棟面積300~400平方米，均為兩層帶地下室的布局。層高3.1米，部分別墅的大廳有垂拔的設計?？蛷d均設計有壁爐，每戶均設有室內獨立車庫。

安全防護：三重防護系統(tǒng)，別墅區(qū)入口處設警衛(wèi)值班室，每棟別墅大門入口處設有監(jiān)視探頭并設有可視對講系統(tǒng)，區(qū)內保安進行24小時的巡邏執(zhí)勤。

建筑材料：外墻為涂料，坡屋頂為紅色琉璃瓦，外窗為雙層中空塑鋼玻璃

室內裝修：為開發(fā)商自行組建隊伍進行設計施工，設計手法和裝修材料不具備豪宅品質。

物業(yè)管理：由發(fā)展商自行管理。

調查結果：雖然社區(qū)建設成熟，售價達到豪宅標準，但除環(huán)境以外，別墅本身的設計、裝修、用材和設備并沒有達到豪宅的標準，故沒有繼續(xù)研究的價值。

富城花園：

區(qū)域：位于亞運村商圈和望京商圈的交界處。

位置：朝陽區(qū)北四環(huán)東路89號，緊鄰北四環(huán)路，西距亞運村2公里，東距四元橋3公里。

環(huán)境：鬧中取靜，周邊有北辰、望京購物中心，中日友好醫(yī)院，對外經(jīng)濟貿易大學，中國金融學院，芳草地小學。

總體規(guī)劃：以人工湖和綠化帶將公路與別墅區(qū)隔離開來，臨湖北側共建有112棟別墅，基本以行列式排列。

售價：3000美金/平方米。

配套設施：區(qū)內建有近6000平方米的大型會所，娛樂休閑設施齊全。

安全防護：小區(qū)入口處設有警衛(wèi)室，每戶裝有對講裝置。

建筑材料：外墻為清水磚或涂料。

室內裝修：毛坯房，由客戶自行裝修。

調查結果：基本不符合豪宅標準。但銷售狀況良好，主要是由區(qū)域位置決定。

初步調查結果：

北京目前的房地產(chǎn)市場上并不存在名符其實的豪宅（與臺灣房地產(chǎn)市場提供的豪宅產(chǎn)品相比），所謂的“豪宅”大多是黃金地段的側重于商住兩用的公寓。豪宅即頂級品質的住宅，代表著住宅建設的最高水準，但在北京市場還是空缺產(chǎn)品。

目前北京市場開發(fā)的“豪宅”的不足之處：

1、開發(fā)商普遍缺乏豪宅的基本概念，和開發(fā)精品住宅的意識。

2、建筑容積率太高。

3、城市整體環(huán)境和景觀：交通環(huán)境、自然環(huán)境、景觀、環(huán)境質量都很欠缺。

4、安全設施不齊備，設備比較落后。

5、設計手法雷同，細部處理不到位，一些數(shù)據(jù)指標達不到豪宅標準。

6、選用的材料大部分與普通公寓沒有區(qū)別，突出不了豪宅的品質。

7、物業(yè)管理服務的項目和水平亦不能與豪宅的品質相配且物業(yè)管理費用偏高。

8、大多數(shù)開發(fā)商仍以賣樓花的方式出賣高檔物業(yè)，缺乏服務意識和質量意識，

信譽欠佳。

五、上海豪宅項目論述：

衡山路41號：

區(qū)域：上海徐匯區(qū)，為上海文化和商貿區(qū)。

位置：衡山路與烏魯木齊路交匯處，毗鄰使館和別墅區(qū)。

環(huán)境：附近有上海圖書館，國際禮拜堂、宋慶齡故居和衡山路地鐵站。

總體規(guī)劃：臨街獨棟21層高的弧形設計，庭院內有一個日式小花園。共有164套公寓房，戶型從一室一廳至三室兩廳不等。

建筑風格：乳白色法式新古典主義風格的建筑。

售價：3600美元/平方米。

租金：2600美元/套.月至9000美元/套.月，為上海最昂貴的公寓租金。

造價：4000美元/平方米。

配套設施：小型閱覽室和多功能商務會所，包括：多功能廳、中餐廳、西餐廳、咖啡廳、酒吧和游泳池。會費為20000美元。

建筑材料：外墻為法國產(chǎn)人造掛石，大堂室內墻面和地面為大理石，頂部為銀鉑打造。

室內裝修：套房地板為加拿大櫸木，主衛(wèi)的墻地以西班牙的虎黃大理石鋪就，客衛(wèi)的墻地由意大利的大理石貼面。門鎖由美國制造，水龍頭由英國制造，廚具由德國制造，家具按照ARTDCEO的風格定制。

燈具配飾：大多為進口的名家設計、手工制作或定制的。

物業(yè)管理：德國凱賓斯基飯店機構進行物業(yè)管理。

調查結果：無論從位置、設計、用材、物管等全方位營造出的品位均符合豪宅的品質。

嘉里華庭：

區(qū)域：坐落于上海徐家匯商貿區(qū)內。

位置：延安路與華山路相夾的地帶，入口處開在曹家堰路上。

環(huán)境：周邊有領事館區(qū)、興國賓館、希爾頓酒店，丁香別墅，丁香花園，戲劇學院等。站在樓上向南眺望可將整個別墅群和領事館區(qū)盡收眼底。

總體規(guī)劃：共有四座高34層的塔樓組成，其中三座呈一字排列，面向東南的別墅區(qū)。

建筑風格：現(xiàn)代主義的建筑風格。

建筑指標：共有五種戶型，面積分別為：136.8、145、146、153、174、332平方米。

售價：2000~2300美元/平方米，車位的約租金為2.2美元/個。

配套設施：進口迅達電梯，寬頻入戶，衛(wèi)星電視：CNN、HBO、STARTV、DISCOVERY等頻道，中央濾水系統(tǒng)凈化生活用水，每戶裝有一臺進口中央儲熱式煤氣熱水爐，名廠產(chǎn)分體式空調。

建筑材料：外墻鋪砌瓷磚和花崗巖。大堂地面、墻面鋪花崗巖或大理石配面磚，石膏板天花吊頂，上裝名貴燈飾。

室內裝修：地面：客廳、臥室地面為長條柚木地板，配柚木踢腳線，浴室和廚房

的地面為防滑地磚，陽臺鋪砌防滑地磚。

墻面：客廳、臥室墻面為白色乳膠漆，窗臺配大理石窗臺板，浴室和

廚房的墻面貼面磚。

天花板均刷白色乳膠漆，浴室天花為鋁制天花吊頂板。

大門為實心防火防盜木門，配高級門鎖。

窗為鋁制窗框玻璃窗，東北和西北方向的窗戶采用雙層玻璃。

浴室：采用TOTO潔具，配鋼化玻璃淋浴間，洗面盆臺面為大理石

或花崗巖。

綠化景觀：由世界著名的園林設計公司：貝林高爾公司量身定做，庭園設計與周圍的丁香花園、丁香別墅群整體環(huán)境融為一體，很好沿襲了華山路百年的尊貴典雅的氣質。

物業(yè)管理：由嘉里建設管理（上海）有限公司進行國際化的高品質的物業(yè)管理，管理費：6.5人民幣/平方米。

初步調查結果：

由于上海的城市改造進度在這幾年有加快趨勢，政府出資將居住在石庫門和

舊的花園別墅中的住家遷出，將這些老建筑維修翻新后出租，取得了很好的經(jīng)濟效益，城市的景觀也有了很大的改觀，加之道路河流的改造治理，使得這些有城市歷史積淀脈絡的區(qū)域重新獲得新生，恢復了以往的價值，開發(fā)商看準了由于區(qū)域文脈延續(xù)而產(chǎn)生的土地升值潛力，毗鄰這些區(qū)域，新一代的豪宅孕育誕生了。上海豪宅在選址、服務意識、環(huán)境營造、物業(yè)管理等方面值得我們學習，但產(chǎn)品的設計、設施配備等方面還有待提高。

六、臺灣豪宅項目論述：

（詳細內容參見《臺灣新住宅的研究淺析》）

宏盛帝寶：

位置：臺灣、臺北市仁愛路。

總體規(guī)劃：由日本丹下健三設計事務所設計，6座塔樓環(huán)繞由不同風格組成的景觀園林。

建筑風格：簡約的現(xiàn)代主義建筑風格。

配套設施：非常先進齊全。（參見：本文第八點中豪宅的設施配備）

建筑結構：采用日本最先進的C.F.T.(ConcreteFillinTube)施工方法，在方形承重結構柱的底部高壓灌漿，柱內混凝土的強度可達到10000PSI（一般住宅僅為3000~5000PSI），密實且無蜂窩氣泡，此施工方法結合RC與SS結構，其耐震能力遠遠大于其他施工方法。

建筑材料：建筑外立面墻面為進口花崗巖和鋁板。

室內裝修：公共部分室內地面和墻面為進口大理石或花崗巖作拼花處理，大門為金屬雕花鏤空大門。住家室內地面為進口大理石或花崗巖，陽臺和露臺為燒面花崗巖，墻面刷乳膠漆，廚房和衛(wèi)浴墻面為進口大理石或花崗巖。

廚房：整體櫥柜、抽油煙機、冰箱、瓦斯爐、烤箱、洗碗機等全部為進口名牌產(chǎn)品，操作臺面為天然石材或美國進口杜邦人造石材。

衛(wèi)?。簼嵕?、浴具、座便器為世界級品牌，全部天然石材裝修。

綠化景觀：庭院設計由著名景觀設計公司擔綱設計，全區(qū)以簡潔造型的列柱鍛造或鑄鋁金屬欄桿，搭配不銹鋼噴漆的現(xiàn)代藝術景觀圍墻，沿四周護城河而筑。庭院設計以南洋休閑風格的植栽花園為設計主題，配合景觀噴泉、水景廣場、荷花池、迷你高爾夫球場，營造出國際休閑度假酒店式的生活方式。

調查結果：該項目的設備配置齊全，具有超前的設計理念，而且呈現(xiàn)系統(tǒng)化管理，

非常值得我們學習借鑒。

信義之星：

區(qū)域：臺北市信義計劃區(qū)內。

環(huán)境：周邊有國際會議中心、國貿大樓、世貿中心展覽館、臺北國際金融大樓、臺北市政府、國父紀念館等。

總體規(guī)劃：規(guī)劃宗旨為人車分流、商住分離、軸線對稱，由六棟建筑組成的超大豪華純居住社區(qū)。入口大廳高12~14米，

建筑風格：歐洲新古典主義建筑風格。

售價：10000美元/平方米。

建筑指標：每棟間距為60~90米。每戶層高3.5米。每戶面積380、450、570、760平方米。

配套設施：臺灣唯一的全部地下預埋電線電纜。第一個使用飛機安全預知保養(yǎng)檢測設備的社區(qū)，事先以先進科技儀器配合電腦診斷分析，協(xié)助預報建筑物內各項設備運轉狀況，確實掌握潛在隱患，降低故障率。

建筑材料：整棟外墻為磨光深棕色花崗巖，配以金屬銀線勾勒，琥珀綠半反射玻璃窗配黃銅色鍛造欄桿。住戶大門由日本設計師量身定做，厚度為15公分厚實心鑄鋁雕塑三防門。主臥室大門也有三防功能，內嵌鋼板。

綠化景觀：由美國西雅圖ECG工程顧問公司規(guī)劃，12000平方米超大森林花園以鉆石為主題進行設計，配以以其他寶石命名的廣場、水景和雕塑。

物業(yè)管理：遠東國際大飯店和遠東物業(yè)管理公司提供酒店式服務。

調查結果：無論從社區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設計、豪華舒適細節(jié)的設計和體現(xiàn)都值得我們學習借鑒。

初步研究結果：

由于在亞洲金融風暴之前，臺灣的經(jīng)濟一直保持快速增長，國民財富積累到

了一定程度，對豪宅的需求從小規(guī)模、側重實用，逐步向大社區(qū)、功能全、面積

大的超豪華豪宅過渡，從而誕生了宏盛帝寶、信義之星這樣的超大規(guī)模的豪宅社

區(qū)。由于對于臺灣豪宅項目的研究僅限于平面資料，缺乏直觀的了解，所以在深

度、廣度和細部等方面還有所欠缺。

七、北京、上海、臺灣三地豪宅品質比較分析：

項目分類區(qū)位規(guī)模售價規(guī)劃布局建筑風格

北京功能不明確，多為商住兩用型。新舊城區(qū)的過渡地段，毗鄰使館區(qū)、商務區(qū)，地塊較大。規(guī)模大，多為幾百戶3000美元/平方米左右。功能綜合，社區(qū)內常有其他功能的建筑，且普遍環(huán)境欠佳。多為簡約的現(xiàn)代主義風格。

上海以純居住和投資為主舊城區(qū)的黃金地段，緊鄰傳統(tǒng)別墅區(qū)或使領館區(qū)。規(guī)模適中。2000美元~3600美元/平方米。商住兩用的公寓式居多，環(huán)境尚可。多為歐式新古典主義建筑風格。

臺北全部為純居住型。城市舊城區(qū)的中心地帶，地塊狹小。一般較小，多為獨棟雙拼的布局，幾十戶規(guī)模的居多。全部在3000美元/平方米以上。與環(huán)境融合的純居住設區(qū)。規(guī)劃手法已大致相同。多為歐式新古典主義風格。

北京、上海、臺北三地豪宅項目比較一覽表

景觀綠化平面布局建筑材料室內裝修設施設備物業(yè)管理

由于氣候和城市整體景觀的影響，普遍效果都非常差。布局合理，為大戶型部分進口，傳統(tǒng)穩(wěn)重大多配有精裝修，設計風格傳統(tǒng)，用材中檔。其他設施水平一般，安全設施有待做很大的改進。服務內容和質量比較欠缺，管理費用較高，1美元/月.平米

氣候濕潤，綠化效果比較好，城市改造效果初現(xiàn)，感覺良好。面積適中，多為中小戶型，實用性強部分進口，豪華典雅一般只做廚衛(wèi)精裝修，其余部分由客戶自行處理?？照{系統(tǒng)多為分體壁掛式，有待改進。有一定的服務意識，管理費合理，為5人民幣/月.平方米左右

非常重視，多為名家設計，各具特點。常成為主要賣點。平面分區(qū)布局，超大戶型，豪華氣派。全部進口，高檔奢華同上

配備非常齊全，呈高科技、超前、系統(tǒng)化，由著名或專業(yè)物業(yè)管理公司進行管家式服務

八、豪宅應具備的重要品質分析論述：

在翻閱臺灣豪宅資料，參觀北京、上海、杭州等地高檔住宅的基礎之上，加

上筆者對豪宅的理解，將豪宅所應具備的最基本的重要品質歸納總結如下：

豪宅的區(qū)位特征：

一個國家重要城市的重要區(qū)域的節(jié)點位置即繁華的黃金地段，鬧中取靜的區(qū)域，或著名旅游風景區(qū)中適合人居住的區(qū)域。

1、地段：城市中心已經(jīng)開發(fā)建設完善的高尚住宅區(qū)的范圍之內，或者具有獨特自然風光的地區(qū)。

2、環(huán)境：具有完善的人文環(huán)境，或者獨特的自然環(huán)境。

3、設施：公共、生活設施齊備，市政配套齊全。

4、交通：方便、快捷、安全

豪宅的社區(qū)規(guī)劃要點：

1、總體布局：低容積率的設計，總戶數(shù)少，注重環(huán)境和景觀的營造。

2、建筑高度：最好為低層或多層的設計。

3、交通組織：人車分流，小區(qū)對外只設一個統(tǒng)一的出入口，便于管理。

4、車庫：全部為地下停車，停車位保證每戶至少兩個以上。

5、綠化景觀：設計風格與建筑、環(huán)境協(xié)調融合，結合北方氣候，最好做到

四季常綠。

平面空間布局重點：

1、分區(qū)明確，動靜分離，內外分離。一戶一部電梯，分設主人和傭人出入口。

2、房間基本設置：門廳、客廳、餐廳、廚房、傭人房、工作間（洗衣房）、

起居室、主臥室、主衛(wèi)生間、客臥室、客衛(wèi)生間、書房、活動室、陽臺等。

3、在面積足夠大的情況下，客廳、起居室、餐廳、宴客廳要分別設置。

4、應盡量保證主要房間朝南，并盡量滿足每個房間都有自然的采光和通風。

5、衛(wèi)生間布局要做到功能分區(qū)明確，洗手、洗浴、座便分不同空間設置。

6、要預留出洗衣、燙衣、涼衣空間，設置在保姆房附近。

7、層高應在3.1米至3.3米、進深和面寬的比例應接近黃金分割比例，采光窗的

大小在保證熱散失不超出范圍的情況下盡可能擴大。

豪宅的設施配備：

臺灣豪宅的設施配備先進齊全，已經(jīng)呈現(xiàn)系統(tǒng)化和智能化，很具超前意識，

非常值得我們學習借鑒?，F(xiàn)以臺灣宏盛帝寶項目為例闡述說明。

家庭智慧控制系統(tǒng)：

為了適應未來社會信息、科技快速發(fā)展，便于家庭設備和家電的管理，已超

前設計出此控制系統(tǒng)，并為每個家提供控制主機，彩色觸摸控制屏幕或控制面板，住戶可根據(jù)自家的需求，在將來不斷擴充添加各種功能。

1、提供智能化的燈光設計：

根據(jù)住戶的需求彈性設計燈光數(shù)量、種類、位置，設定燈光控制功能。依照住戶習慣，通過無線觸摸控制方式，設定時間，自動開啟或關閉戶內、外燈光。并調整燈光明亮程度，或者設定夜間自動照明，達到節(jié)約能源的目的。結合安保系統(tǒng)，設定緊急燈光模式，遇到突發(fā)情況自動開啟或閃爍預先設定的燈光程序。預先設定外出或度假燈光模式，模擬住戶的生活作息時間，按照不同的時間段，自動開啟關閉各種燈光，以達到阻嚇入侵者的目的。所有燈光的實際使用情況，皆以平面圖形的方式顯示在觸摸控制屏幕上。

2、提供門戶管理功能：

可在家中通過公共區(qū)域的可視對講系統(tǒng)與來訪者或家人對講，也可隨時監(jiān)看戶外及地下停車場的狀況，確保出行安全。住戶可在將來根據(jù)自己的需求，擴充至全家多點對講，當來訪者按門鈴時，住戶可在戶內方便的地方，通過可視對講系統(tǒng)和來訪者交談；或者在外出時，設定電傳對話，通過自動撥號功能與可視對講系統(tǒng)，及時與來訪者對話，快速掌握住家信息。

3、提供安全、監(jiān)控、警戒功能：

通過感應卡、密碼輸入、指紋辨識或靜脈辨識方法，可以全天候自動警戒，嚴格管制。提供反脅迫功能，自動通知管理中心，或者自動啟動警民連線系統(tǒng)，當門窗遭破壞時，住戶的觸摸控制屏幕及警衛(wèi)室監(jiān)控中心的顯示面板及時顯示入侵地點的影像。通過網(wǎng)絡，不受時空限制，瀏覽家中或社區(qū)的情況。

4、遠端遙控功能：

住戶可通過電傳對講，或通過網(wǎng)絡，輸入密碼，遙控室內電器設備，保證住戶回到家時一切就緒。

5、整合空調、音響系統(tǒng)，設置溫控功能：

設定戶內不同房間的恒定溫度，或者按照不同時段設定溫度。整合音響系統(tǒng)，戶內各區(qū)可以獨立自由選播不同音樂或不同電臺，控制開關和音量大小；住戶可以在家中任何一個房間，通過電傳對講或者通過網(wǎng)絡，和其他房間的家人對話，也可廣播呼叫家人。住戶也可享受電子管家的服務，設定起床時間，定時播放各種提示。

社區(qū)公共系統(tǒng)設置：

1、社區(qū)氣候感知系統(tǒng)：

在社區(qū)中心位置設置溫度、濕度、風速、雨量、空氣品質、日照和紫外線強度等氣候監(jiān)測感知系統(tǒng)，感應社區(qū)內外的氣候微變化，通過社區(qū)光纖網(wǎng)絡系統(tǒng)的資料傳輸，作為社區(qū)公共設備的管理依據(jù)，包括：園藝自動灑水、泳池恒溫、室內公共空間恒溫恒濕與燈光自動控制。

2、垃圾處理系統(tǒng)：

采用生物滅菌除臭處理，旋轉式壓縮儲藏，全過程完全自動化處理，直接由垃圾車清運，清潔衛(wèi)生，減少污染。

3、中水處理系統(tǒng)：

以超前的環(huán)保節(jié)能意識進行設計，確保水資源在社區(qū)內得到充分的利用，集中社區(qū)內的雨水，作為植物灑水、景觀水池的水循環(huán)利用，更可根據(jù)環(huán)境感知系統(tǒng)顯示的氣象資料，將水資源做最合理的分配利用。

4、燈光控管系統(tǒng)：

社區(qū)的燈光為求整體美觀、社區(qū)安全、節(jié)省能源、便于管理，全區(qū)采取自動化管理控制。根據(jù)不同區(qū)域、不同功能分別設置照明時間和照明強度。

豪宅安全防護系統(tǒng)研究：

豪宅的安全防護設備有：雙軌紅外線監(jiān)視系統(tǒng)、鷹眼監(jiān)視系統(tǒng)、電梯指定樓層刷卡系統(tǒng)、住戶對講系統(tǒng)、指紋式靜脈辨識系統(tǒng)、槍械感應系統(tǒng)、CCTV監(jiān)視系統(tǒng)、門禁感應卡等。保安人員設置為：巡邏保安、定崗保安、管理服務人員等。宏盛帝寶社區(qū)保全安檢系統(tǒng)大致區(qū)分為五個等級分區(qū)：外圍喝阻區(qū)、社交戒護區(qū)、休憩保護區(qū)、門廳管制區(qū)、居家安全區(qū)。

1、外圍喝阻區(qū)：

社區(qū)四周圍墻環(huán)繞，輔以護城河及樹籬等屏障，沿圍墻遍設雙軌紅外線感知系統(tǒng)（附設夜間自動感應照明），一樓庭院隱秘處裝設360度鷹眼監(jiān)控系統(tǒng)與中控室連線嚴密監(jiān)控，全區(qū)封閉式管理。社區(qū)一側設統(tǒng)一出入口，防彈設計的警衛(wèi)室內布置24小時警衛(wèi)，提供全天候的警戒防衛(wèi)。

2、社交戒護區(qū)：

迎賓大廳：來訪人員自社區(qū)大門經(jīng)駐警巡查后放行入大門即由中控室接管，但活動范圍經(jīng)由一樓水景設計將其與住戶專屬的活動空間隔離。來訪人員在加設防彈玻璃的迎賓大廳下車后，在進入俱樂部大門時，經(jīng)隱藏式槍械檢測設備自動安檢，檢查來訪人員是否攜帶危險物品，隨即由檢測設備作社區(qū)住戶與來訪人員之自動辨識，并輔以360度鷹眼監(jiān)控系統(tǒng)掌握確實情況，若要經(jīng)大廳進入回廊和中庭，則需通過指紋或靜脈辨識以作身份確認。

地下停車場：外來車輛經(jīng)駐警辨識后，經(jīng)管制關卡換卡后進入地下一層停車場，場內設置車輛自動感應照明控制系統(tǒng)。來訪人員通過對講機，經(jīng)警衛(wèi)確認身份后，持卡到卡片設定的樓層，拜訪住戶。社區(qū)地下一層的各入口處均裝有磁卡感應門禁設備，地下一層通往地下二層的車道入口處，設有滑升門及指紋或靜脈辨識系統(tǒng)等管制設備，防止外來車輛進入其他地下樓層。

3、休憩保護區(qū)：

社區(qū)為確保住戶的輕松休閑及私密性，除外圍部分由外圍阻喝區(qū)系統(tǒng)負責外，在可通視的范圍內不采用監(jiān)視系統(tǒng)，以巡邏保安哨為主，視社區(qū)活動的需要再機動增派保安警力。

4、門廳管制區(qū)：

住戶門廳：住宅大樓的門廳由于是住戶和訪客的主要通道皆作二進式設計，除CCTV監(jiān)視系統(tǒng)外，主梯廳的第一進門廳由感應辨識卡管制，第二進門廳需經(jīng)指紋或靜脈辨識以確定身份，進入電梯則需經(jīng)自動樓層設定管制。次電梯廳的大門也設有感應辨識卡，防止外人從次電梯進入住家。

停車場門廳：地下停車場各樓層皆設車輛自動感應照明控制系統(tǒng)，于適當?shù)攸c裝置緊急對講機和攝影機以利控制，并加設行動電話強波設備。電梯廳仍以磁卡感應門禁及樓層管制為主，并于地下各門廳設日光自然導入照明設備。電梯梯箱內均設監(jiān)視器。

5、居家安全區(qū)：

住戶戶門采用銅制或鑄鋁雙門扇的防火、防撞、防暴的安全門，后陽臺門采用防盜防暴的氟碳烤漆金屬門。臥室亦采用表面經(jīng)美化處理的金屬門。各樓的1、2、3層樓及頂樓的3個樓層均裝設玻璃紅外線感應系統(tǒng)，另于各戶大門入口、主臥室、浴室、廚房設緊急求救按鈕與設區(qū)保安警衛(wèi)系統(tǒng)連接。

階梯式監(jiān)管系統(tǒng)

接待大廳電梯、地下室社區(qū)外圍感應卡門禁入口處

安全防護系統(tǒng)示意圖

設區(qū)停車場

中心

PASSB1層

NO

NO

PASS回廊

PASS

地

下

二

三

層

電梯樓層管制

地下各樓各層電梯廳

社區(qū)停車場

中心

PASS

B1層

NO

NOOK

OK回廊

宴會廳

NO

YES外門廳ALARM

B2

以

下

各

內門廳層

各樓地下一層電梯廳各樓地下各層電梯廳

豪宅設施配備的管理和使用：

所有設施呈系統(tǒng)化的管理和使用：稱為數(shù)位神經(jīng)系統(tǒng)

1、光纖骨干網(wǎng)絡管理系統(tǒng)：

社區(qū)全區(qū)以多模光纖骨干網(wǎng)路作為社區(qū)內外資訊傳遞的媒介，除各種有線方式與外界接軌，并預留光纖連接至頂樓的未來衛(wèi)星通信設備預留處。

2、住戶水平網(wǎng)路系統(tǒng)：

除了垂直的光纖網(wǎng)路外，各戶內部則以CAT6或更高的水平網(wǎng)路系統(tǒng)配合各戶主機服務器，形成住戶自己的網(wǎng)路系統(tǒng)。

3、設備自動監(jiān)測系統(tǒng)：

社區(qū)內重要的機電設備皆設有自動監(jiān)測運作的機制，除定期保養(yǎng)以外，遇到設備有微量異常反應時，可立刻自動通知相關廠商維修，同時通知總管處理，做到防范故障于未然。

4、內部封閉管理系統(tǒng)：

社區(qū)內相關管理系統(tǒng)為封閉式的網(wǎng)路系統(tǒng)，住戶與外界的資訊聯(lián)系和交換完全不通過此系統(tǒng)，但為客戶生活方便所提供的各種服務，則經(jīng)此系統(tǒng)匯整處理，以確保安全及住戶生活資訊的隱密性。

5、獨立保安網(wǎng)路系統(tǒng)：

此系統(tǒng)也屬于封閉系統(tǒng)，獨立于管理系統(tǒng)之外，安全保密性高于管理系統(tǒng)，配備交叉式短訊報警功能，以確保系統(tǒng)本身的安全。

6、網(wǎng)路對外防侵系統(tǒng)：

社區(qū)網(wǎng)站及各系統(tǒng)皆以金融機構所用之防火墻系統(tǒng)保護。

管理

保護

豪宅的物業(yè)管理：

豪宅物業(yè)管理水平的高低直接影響到豪宅主人的生活品質，普通的物業(yè)管理并不能讓豪宅的主人享受到舒適和尊貴的服務，因此北京的和喬麗晶公寓推出了英國管家式的物業(yè)管理服務，非常值得我們學習借鑒。（詳見附件）

豪宅綠化景觀的設計和營造：

綠化景觀的設計營造水平和質量直接影響豪宅的品質，可分為人造景觀和結合自然造景兩類。臺灣在這方面做得很好，值得我們學習：一般都是由世界級的景觀設計公司進行主題化設計，劃分不同的區(qū)域，以不同的主題展開，營造出不同的景觀風格，既豐富又統(tǒng)一。另一個突出的特點是結合當?shù)氐臍夂?，先做環(huán)境后起建筑，使整個社區(qū)先有一個良好的整體環(huán)境，也有利于促銷。

豪宅的營銷特點：

因為豪宅的數(shù)量很少，客戶也相對集中于一個層次，利用普通傳媒大打廣告，一般效果甚微，所以豪宅最大的營銷特點就是無聲的直銷方式，可以通過各種公關活動，如：藝術品欣賞沙龍、雞尾酒品嘗會、小型室內音樂會等方式，將潛