中級(jí)經(jīng)濟(jì)師《房地產(chǎn)》章節(jié)習(xí)題5-6章

一、單項(xiàng)選擇題1.(A.投資B.C.D.以上答案都不對(duì)2.()是指投資者將資金直接投入投資工程，形成流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的投資。A.直接投資B.C.D.400510%，凈現(xiàn)值為168.62萬(wàn)元，假設(shè)每末的凈現(xiàn)金流量相等，那么每末的凈現(xiàn)金流量為()萬(wàn)元。(P/A，10%，5)=3.7908A.250B.200C.175D.1506%10500元。A.12786B.15697C.14958D.13469將1000元存入銀行，利率為6%，如果按復(fù)利計(jì)算，那么三后的本利和為多少A.1180B.1191.02C.1080D.10006%5100A.60B.74.73C.65.25D.55.65某筆貸款的利率為15%，按季度計(jì)息，那么該筆貸款的實(shí)際利率為()。A.13.35%B.14.55%C.15.87%D.12.93%1010%5A.2.638B.2.138C.2.100D.2.7719.某方案初期投資額為300萬(wàn)元，此后每末的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為40萬(wàn)元，方案的壽命期為10，10后的殘值為零。假設(shè)基準(zhǔn)收益率為10%，：(P/A，10%，10)=6.144，那么該方案總費(fèi)用的現(xiàn)值是()萬(wàn)元。A.245.76B.545.76C.1356.86D.1843.20經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的現(xiàn)金流出主要由固定資產(chǎn)投資和()兩大局部組成。A.經(jīng)營(yíng)本錢(qián)B.C.開(kāi)發(fā)本錢(qián)D.開(kāi)發(fā)費(fèi)用工程投資現(xiàn)金流量表也稱(chēng)為全部投資現(xiàn)金流量表，以()作為計(jì)算根底。A.投資者的出資額B.全部投資C.現(xiàn)金收支D.以上都不對(duì)1518618%時(shí)，求得的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為-125A.16.79%B.17.28%C.18.64%D.19.79%100012001012%，。A.185B.198C.169D.168方案壽命期內(nèi)使現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值等于零時(shí)的利率是()。A.投資利潤(rùn)率B.市場(chǎng)利率C.D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率56001200A.23.43%B.21.43%C.17.65%D.18.46%二、多項(xiàng)選擇題A.購(gòu)置型房地產(chǎn)投資B.租賃型房地產(chǎn)投資C.房地產(chǎn)投資信托資金D.住房抵押貸款支持證券E.自營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與其他類(lèi)型的投資相比，以下選項(xiàng)中屬于房地產(chǎn)投資特點(diǎn)的有()。投資品種的多樣性C.D.E.A.國(guó)家B.C.D.E.以下關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，正確的有()。A.當(dāng)計(jì)息周期為一時(shí)，名義利率等于實(shí)際利率B.實(shí)際利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值C.通常采用連續(xù)復(fù)利計(jì)息法計(jì)算利息D.名義利率相同時(shí)，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大E.當(dāng)計(jì)息周期的時(shí)間無(wú)限小，就屬于連續(xù)復(fù)利的一次性支付計(jì)算公式5.出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的現(xiàn)金流出主要由()構(gòu)成。A.B.C.D.開(kāi)發(fā)費(fèi)用E.銷(xiāo)售稅費(fèi)對(duì)于一般的建設(shè)工程，其總投資包括()。債券投資B.建設(shè)投資C.D.流動(dòng)資金E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的根本報(bào)表包括()。A.資產(chǎn)負(fù)債表C.損益表D.開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算表E.資金來(lái)源于運(yùn)用表A.流動(dòng)負(fù)債B.C.應(yīng)收賬款D.E.在建工程以下指標(biāo)中，用以反映出售型房地產(chǎn)投資工程盈利能力的指標(biāo)有()。A.速動(dòng)比率B.利息備付率C.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值D.投資回收期E.資產(chǎn)負(fù)債率i1=12760i2=15%時(shí)，凈現(xiàn)值為一50012.2%，那么該工程()。A.1215%之間B.可行C.不可行D.內(nèi)部收益率>15%E.內(nèi)部收益率<12采用內(nèi)部收益率作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資評(píng)估的指標(biāo)，其主要優(yōu)點(diǎn)是()。A.考慮了基準(zhǔn)收益率能顯示投資回收期的長(zhǎng)短D.考慮了資金時(shí)間價(jià)值E.考慮了工程在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況以下關(guān)于財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的說(shuō)法中，正確的有()。當(dāng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時(shí)，投資工程是可行的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是當(dāng)工程壽命期終了時(shí)所有投資正好被收回的收益率C.同一工程的全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率一定高于資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率E.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小在計(jì)算房地產(chǎn)投資工程的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括()。A.投資回報(bào)B.投資回收C.折舊和攤銷(xiāo)在本錢(qián)中列支的利息可用于還款的利潤(rùn)反映房地產(chǎn)企業(yè)投資工程清償性的指標(biāo)是()。A.本錢(qián)利潤(rùn)率B.財(cái)務(wù)比率C.利息備付率D.借款歸還期E.資本金凈利潤(rùn)率基準(zhǔn)收益率確實(shí)定一般以行業(yè)的平均收益率為根底，同時(shí)綜合考慮()等影響因素。A.資金本錢(qián)B.投資風(fēng)險(xiǎn)C.投資回報(bào)D.通貨膨脹E.資金限制一、單項(xiàng)選擇題12、[答案]：A[解析]：直接投資是指投資者將資金直接投入投資工程，形成流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的投資。3、[答案]：DP0=400A化為P，P-P0P-P0=A×(P/A，10%，5)-400=168.62解得A=1504、[答案]：C[解析]：500×[(1+6%/4)^40-1]/[1.5%×(1+6%/4)^40]=149585、[答案]：B[解析]：本利和=1000×(1+6%)^3=1191.02(元)，利息=1191.02-1000=191.02(元)。6、[答案]：B[解析]：F～P，P=F(P/F，i，n)=F(1+i)n=100÷(1+6%)5=74.73(萬(wàn)元)。7、[答案]：Ci=(1+rn)n=(1+15%4)4-1=15.87%。8、[答案]：A[解析]：10×(A/P，10%，5)=2.6389、[答案]：B[解析]：A～P，P=A(P/A，10%，10)=40×6.144=245.76(萬(wàn)元)，因此該方案總費(fèi)用的現(xiàn)值=245.76+300=545.76(萬(wàn)元)。10、[答案]：A[解析]：此題考查經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的現(xiàn)金流出。11、[答案]：B[解析]：此題考查工程投資現(xiàn)金流量表的概念理解。12、[答案]：A[解析]：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率=15%+(18%-15%)×186/(186+125)=16.79%。另一方法，F(xiàn)IRR一定小于18%，因此C.D首先被排除，再在A.B之間做比擬。13、[答案]：B[解析]：A×(P/A,12%,10)×(P/F,12%,1)=A×5.65×0.8929=100014、[答案]：D[解析]：此題考查財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率概念的理解。15、[答案]：B[解析]：投資利潤(rùn)率=1200/5600×100%=21.43%。二、多項(xiàng)選擇題1、[答案]：AB[解析]：房地產(chǎn)置業(yè)投資主要有購(gòu)置型房地產(chǎn)投資和租賃型房地產(chǎn)投資兩種類(lèi)型。2、[答案]：ABCDABCD83、[答案]：ABC[解析]：房地產(chǎn)投資主體是指直接從事房地產(chǎn)投資活動(dòng)的投資者，主要包括國(guó)家、企業(yè)和個(gè)人三種類(lèi)型。4、[答案]：ABDE[解析]：此題考查名義利率和實(shí)際利率的表述。通常采用間斷復(fù)利計(jì)息法計(jì)算利息，選項(xiàng)C有誤。5、[答案]：BCDE6、[答案]：BCD[解析]：對(duì)于一般的建設(shè)工程，其總投資為建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金。7、[答案]：ABCE8、[答案]：ABD9、[答案]：CD10、[答案]：AB11、[答案]：CDE12、[答案]：ABD[解析]：全投資不一定高于資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，選項(xiàng)C有誤;財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與投資風(fēng)險(xiǎn)無(wú)直接關(guān)系，選項(xiàng)E有誤。13、[答案]：CDE14、[答案]：BCD15、[答案]：ABDE[解析]：基準(zhǔn)收益率確實(shí)定一般以行業(yè)的平均收益率為根底，同時(shí)綜合考慮選項(xiàng)ABDE四項(xiàng)內(nèi)容。中級(jí)經(jīng)濟(jì)師《房地產(chǎn)》章節(jié)習(xí)題第六章房地產(chǎn)投資工程不確定性分析一、單項(xiàng)選擇題以下不是房地產(chǎn)投資工程的主要不確定因素的為()。A.土地取得本錢(qián)B.C.D.()是影響財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果最主要的因素之一，稍有變動(dòng)就可能對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生重大影響。A.融資本錢(qián)空置率D.經(jīng)營(yíng)本錢(qián)通過(guò)對(duì)投資工程產(chǎn)量、本錢(qián)和利潤(rùn)關(guān)系的分析，找出投資工程經(jīng)濟(jì)效益在某一范圍內(nèi)的臨界值，這一分析過(guò)程就叫做()。A.風(fēng)險(xiǎn)分析B.敏感性分析盈虧平衡分析以上選項(xiàng)均不正確4A12000115206720903000A.27977B.27879C.35184D.34697盈虧平衡點(diǎn)的生產(chǎn)負(fù)荷率與建設(shè)工程風(fēng)險(xiǎn)承受能力的關(guān)系是()。A.盈虧平衡點(diǎn)的生產(chǎn)負(fù)荷率的大小與風(fēng)險(xiǎn)無(wú)關(guān)B.盈虧平衡點(diǎn)的生產(chǎn)負(fù)荷率高于50%，那么風(fēng)險(xiǎn)可以接受C.盈虧平衡點(diǎn)的生產(chǎn)負(fù)荷率越大，風(fēng)險(xiǎn)越大D.盈虧平衡點(diǎn)的生產(chǎn)負(fù)荷率越小，風(fēng)險(xiǎn)越大300120240A.2.5B.4C.400D.600200010400萬(wàn)元的凈收益，基準(zhǔn)收益率為12%，那么該工程凈收益的盈虧平衡值與預(yù)測(cè)值(400萬(wàn)元)的偏差率為()。(P/A，12%，10)=5.650A.11.5%B.13.2%C.-11.5%D.-13.2%3000150060800A.300B.500C.800D.857A.可分為單因素和多因素敏感性分析通常僅進(jìn)行單因素敏感性分析盈虧平衡分析屬于敏感性分析的一種類(lèi)型以下有關(guān)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義的表達(dá)，錯(cuò)誤的選項(xiàng)是()。風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)未來(lái)行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標(biāo)之間發(fā)生的多種負(fù)偏離的綜合用來(lái)描述偏離的參數(shù)可以是偏離的方向和大小，也可以是發(fā)生偏離的可能性C.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性D.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)僅存在風(fēng)險(xiǎn)損失A.風(fēng)險(xiǎn)承當(dāng)者風(fēng)險(xiǎn)的影響范圍風(fēng)險(xiǎn)所涉及的范圍是否有獲利時(shí)機(jī)()是指房地產(chǎn)投資工程的實(shí)際收益現(xiàn)金流未到達(dá)預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。A.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)D.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主要方法不包括()。A.問(wèn)卷調(diào)查法B.專(zhuān)家調(diào)查法C.實(shí)驗(yàn)法D.情景分析法為了減少主觀性，選擇的專(zhuān)家應(yīng)到達(dá)一定數(shù)量，一般應(yīng)在()位左右。A.10～20B.20～30C.30～50D.50以上290%5家參與預(yù)測(cè)，他們的主觀估計(jì)值分別為65%，78%，80%，90%，75%。那么具有的把握程度是()。A.60%B.77.6%C.78.3%D.82.5%以下不屬于最常用的風(fēng)險(xiǎn)防范策略的是()。保險(xiǎn)策略C.D.二、多項(xiàng)選擇題在下述方法中，可用于進(jìn)行不確定性分析方法的是()。A.盈虧平衡分析C.D.風(fēng)險(xiǎn)分析E.財(cái)務(wù)分析A.有助于投資決策的科學(xué)化B.有助于加強(qiáng)工程的風(fēng)險(xiǎn)管理D.有助于加強(qiáng)工程的風(fēng)險(xiǎn)控制E.有助于明確收益最大化目標(biāo)盈虧平衡分析的作用包括()。A.B.C.可以預(yù)測(cè)分析利潤(rùn)最大值D.E.采用線(xiàn)性盈虧平衡分析法對(duì)工程投資進(jìn)行不確定性評(píng)估時(shí)，盈虧平衡點(diǎn)越低，那么到達(dá)平衡點(diǎn)的()。A.銷(xiāo)售收入越少B.銷(xiāo)售收入越多C.本錢(qián)越小本錢(qián)越大以上選項(xiàng)均正確A.圖解法B.C.D.E.上下點(diǎn)法A.靜態(tài)指標(biāo)B.動(dòng)態(tài)指標(biāo)C.投資回收期D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值E.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率假設(shè)評(píng)價(jià)指標(biāo)AFSAF，那么以下表述中不正確的有()。A.SAF>0AFB.SAF<0AFC.SAF>0AFD.SAF<0AFE.|SAF|較大者敏感度系數(shù)低A.分析指標(biāo)具體B.能與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)緊密結(jié)合C.分析方法容易掌握D.考慮了各種不確定因素發(fā)生變動(dòng)的概率E.便于分析和決策以下有關(guān)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的表達(dá)，正確的選項(xiàng)是()。A.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就是感知風(fēng)險(xiǎn)B.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是投資風(fēng)險(xiǎn)分析的根底C.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別為選擇最正確的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案提供依據(jù)D.它的是特點(diǎn)有系統(tǒng)性、連續(xù)性和制度性E.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別包括感知風(fēng)險(xiǎn)和分析風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)環(huán)節(jié)A.期望值極差D.標(biāo)準(zhǔn)差E.組距A.風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防B.C.D.E.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1、[答案]：C2、[答案]：C[解析]：投資收益率是影響財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果最主要的因素之一，稍有變動(dòng)就可能對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生重大影響。3、[答案]：C4、[答案]：A[解析]：根據(jù)題意，有：?jiǎn)挝划a(chǎn)品價(jià)格*產(chǎn)量=利潤(rùn)+總固定本錢(qián)+單位產(chǎn)品可變本錢(qián)*產(chǎn)量+單位產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加*產(chǎn)量產(chǎn)量=(所得稅前利潤(rùn)+總固定本錢(qián))/(單位產(chǎn)品價(jià)格-單位產(chǎn)品可變本錢(qián)-單位產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加)產(chǎn)量=(3000+11520)÷(12000-6720-90)=2.7977萬(wàn)噸。5、[答案]：C[解析]：通常情況下，盈虧平衡點(diǎn)的生產(chǎn)負(fù)荷率(BEP)越大，風(fēng)險(xiǎn)越大，反之那么相反。6、[答案]：D[解析]：注意固定本錢(qián)與單位可變本錢(qián)的單位。設(shè)銷(xiāo)售數(shù)量為Q，PQ=F+VQ，即240Q=3000000+120Q，得到Q=25000。因此PQ=240×25000=600(萬(wàn)元)。7、[答案]：C0時(shí)為盈虧平衡點(diǎn)，由A(P/A，12%，10)=2000到A=2000/(P/A,12%,10)=2000/5.65=353.98。因此偏差率=(353.98-400)/400=-11.5%。8、[答案]：D[解析]：BEP(Q)=600000/(1500-800)=857。9、[答案]：D[解析]：盈虧平衡分析和敏感性分析是兩個(gè)不同的概念。10、[答案]：D[解析]：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)不僅存在風(fēng)險(xiǎn)損失，還存在風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。11、[答案]：B[解析]：按風(fēng)險(xiǎn)的影響范圍，可分為局部風(fēng)險(xiǎn)和整體風(fēng)險(xiǎn)。12、[答案]：D13、[答案]：C14、[答案]：A[解析]：為了減少主觀性，選擇的專(zhuān)家應(yīng)到達(dá)一定數(shù)量，一般應(yīng)在10～20位左右。15、[答案]：B[解析]：P=(65%+78%+80%+90%+75%)/5=77.6%16、[答案]：D[解析]：此題考查最常用的風(fēng)險(xiǎn)防范策略。二、多項(xiàng)選擇題1、[答