車位營銷方案

綠地.外灘1號車位營銷方案一、市場狀況項目車庫總量（個）單價去化（個）周期月均去（個）備注吾悅廣月112正常銷售和平國際1344789224個月37正常銷售九洲新世界1620935025個月14正常銷售共計1、從項目周邊車位市場去化狀況來看，除較大價錢落差（吾悅廣場）外，車位市場市場需求量均較低；2、車位使用車本——自2012年6月1日起常州履行的泊車位收費新規(guī)定確認地下泊車位非營業(yè)性車輛每個月收費100元，年收費1200元，照上述車位價錢計算，5年即可完成預(yù)期花費指標，但每個車位每個月需額外支付50元物業(yè)管理費，每年使用成本為600元，機械泊車位每個月收取150元管理費，年使用成本為1800元。租用成本較高。3車位辦理方式——以自然銷售或出租為主，個別項目采納買房搭售車位的方式強迫銷售，如白金漢宮及本案B2棟樓等。綜合上述狀況剖析，建議本案車位按正常狀況針對老業(yè)主銷售。二、車位狀況剖析1、車位數(shù)目及地點剖析——D區(qū)共

360個泊車位，因為轉(zhuǎn)角地點新增

8個車位

D70、D71、D136、D137、D190、D277、D279、D282

不可以對外銷售，另扣除一期余房已搭售

18個車位，共節(jié)余

334個車位可對外銷售。2、供需比剖析——依據(jù)當前一期一批共579業(yè)主計算，車位與住所戶數(shù)比為5:9，依據(jù)30%有車業(yè)主需要車位計算，需求量約為180個，仍有較大余量。3、常州已交托小區(qū)地下車位使用狀況剖析——當前常州已交托小區(qū)大批地下車位均未銷售，常州居民的泊車習慣仍以地上泊車地點，便利迅速，地下泊車位出入不便，為多半業(yè)主不選擇購置地下泊車位。所以，本案車位去化存在必定難度。三、營銷推行1、營銷策略1>制造緊張稀缺感——推售策略限制購置客戶——制造稀缺性分區(qū)一口價——促使迅速成交，制造緊張搶購氣氛2>制造優(yōu)惠設(shè)想——促銷策略高價高折——限時搶購，優(yōu)惠刺激臨門一腳——購車位送車位鎖○1、推售策略——○限制客戶購置，一期一批共交托579戶業(yè)主，依據(jù)30%比率計算，一批次推100個車位,A僅一期交托拿房業(yè)主能購置車位，數(shù)目有限，每個客戶限制認籌一個，限制購置車位一個?！養(yǎng)分區(qū)訂價，參照常州市場車位銷售價錢，

本案車位制定均價

60000-70000元/個切合市場價格。依據(jù)地下車位湊近樓棟距離，進行三種產(chǎn)品種類的區(qū)分，并針對產(chǎn)品差別進行訂價；A類——

108個

82000元/個（含不行銷售的

D70、D71、D190、D136、D137

共5個，節(jié)余103個）,B類——84個，72000元/個,C類——168個（建議搭售部分為此類車位，共

18個，并扣除不行對外銷售的

D277\D279\D282

共3套，節(jié)余

147個），62000元/個實質(zhì)均價

70000元/個，一批次推出

100套依據(jù)廉價沖擊市場的原則，建議推售

C類車位。○2、促銷策略分類A類B類C類

數(shù)目對外報價（元103102500849000014778000

/個）

折扣0.80.80.8

實收價（元/個）820007200062000并限制優(yōu)惠時間，一批次公然銷售優(yōu)惠限制于

10月

28日前有效，過期則撤消優(yōu)惠?！?、送車位鎖凡購置車位業(yè)主均贈予一把車位鎖的促銷政策（可經(jīng)過團購、或同意車位鎖商家擺放廣告的形式最大限度爭取優(yōu)惠進而降低采買成本）。○4、現(xiàn)場銷售，聯(lián)合商店在現(xiàn)場設(shè)點同時兼?zhèn)滠囄滑F(xiàn)場銷售，一是方便老業(yè)主看車位，同時可實景展現(xiàn)本案車位狀況，便于客戶現(xiàn)場交流與體驗。2、價值補足策略——考慮到車位使用功能單調(diào)，建議從功能性補足方面擴大車位使用附帶值，拓展其使用范圍，可經(jīng)過加建三面圍墻一面開卷閘門的方式將車位從單調(diào)的泊車功能擴展為具備儲蓄間功能，擴大車位的實質(zhì)使用功能。3、推行履行1>短信、電話——針對一期業(yè)主逐一進行電話回訪并發(fā)送實時短信促銷信息，見告其車位稀缺性。2>郵件——10月中旬見告老業(yè)主本案車位馬上對外銷售及促銷優(yōu)惠信息,郵寄本案車位DM單頁。3、推售節(jié)點10月中旬10月下旬電話、短信，10月通知老業(yè)主,9月22日正式對外開釋銷售信息及稀缺性，銷售，搖號選車位4、銷售目標1>市場比較法項目車庫去化（個）周期月均去（個）吾悅廣場168815個月112和平國際89224個月37九洲新世界35025個月14依據(jù)市場去化狀況來看，在正常價錢狀況下，周邊三個同種類項目月均去化55個，同比本案至年末3個月可銷售165套；2>依據(jù)當前一期一批共579組業(yè)主30%需要泊車位計算，可去化179套。綜上計算，至年末本案車位可去化1