偉業(yè)顧問(wèn)-2015年唐山國(guó)貿(mào)城奧特萊斯生活館項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案

偉業(yè)顧問(wèn)-2015年唐山國(guó)貿(mào)城奧特萊斯生活館項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案第一頁(yè)，共106頁(yè)。第一部分：政策與商業(yè)地產(chǎn)研究

第二部分：項(xiàng)目本體分析第三部分：項(xiàng)目客戶(hù)群分析第四部分：年度推售計(jì)劃第五部分：年度推廣計(jì)劃第六部分：待解決問(wèn)題目錄第二頁(yè)，共106頁(yè)。第一部分：政策與商業(yè)地產(chǎn)研究

商業(yè)房地產(chǎn)政策解讀項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展規(guī)劃商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究第三頁(yè)，共106頁(yè)。商業(yè)房地產(chǎn)政策解讀

央行政策：央行降息0.4%，樓市或?qū)⒂瓉?lái)短期熱市中國(guó)人民銀行決定，自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%。偉業(yè)觀點(diǎn)：央行降息，存款利息下降，投資市場(chǎng)迎來(lái)利好，開(kāi)發(fā)商融資成本降低，再加上對(duì)未來(lái)資金環(huán)境寬松，購(gòu)房者觀望情緒有可能提前結(jié)束，樓市成交有望迎來(lái)一波反彈，房?jī)r(jià)或?qū)⑿》壬蠞q。第四頁(yè)，共106頁(yè)。

新政：20㎡以下商鋪無(wú)產(chǎn)權(quán)證商業(yè)房地產(chǎn)政策解讀據(jù)相關(guān)部門(mén)人員透露，預(yù)制定“20㎡以下商鋪無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證”的規(guī)定。雖然還沒(méi)有下達(dá)正式文件，但對(duì)此規(guī)定得預(yù)測(cè)，茂華唐山中心和榮盛未來(lái)城項(xiàng)目均已開(kāi)始籌備預(yù)案，重新劃分商鋪面積，此規(guī)定一旦出臺(tái)將對(duì)本案影響較大：偉業(yè)觀點(diǎn)：對(duì)已購(gòu)買(mǎi)本案且購(gòu)買(mǎi)面積小于20平米的客戶(hù)來(lái)講，很有可能出現(xiàn)大量退房現(xiàn)象，影響開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流；對(duì)后期蓄客來(lái)講，商鋪面積增加，導(dǎo)致投資門(mén)口抬高，勢(shì)必屏蔽一大批小額投資客；第五頁(yè)，共106頁(yè)。項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展規(guī)劃開(kāi)平區(qū)：自古被稱(chēng)為“商賈之地”，地理位置優(yōu)越，交通便捷發(fā)達(dá)。政策導(dǎo)向明確，鼓勵(lì)支持特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展。區(qū)域范圍：

唐山市開(kāi)平區(qū)地處冀東平原，北依燕山，南臨渤海，自古為商賈重鎮(zhèn)，素有“填不滿(mǎn)的開(kāi)平城”之說(shuō)，被譽(yù)為京東四大名鎮(zhèn)之首。規(guī)劃范圍：

西南距天津市區(qū)118公里，西北距北京市區(qū)164公里，京沈鐵路、205國(guó)道貫穿全境，津唐、京沈、唐港三條高速公路在此交匯，地理位置優(yōu)越，交通便捷發(fā)達(dá)。區(qū)域政策：

實(shí)施“生態(tài)立區(qū)”“工業(yè)強(qiáng)區(qū)”“開(kāi)放活區(qū)”“創(chuàng)新興區(qū)”戰(zhàn)略中，用“生態(tài)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、現(xiàn)代文明新城、和諧幸福家園”，把“填不滿(mǎn)的開(kāi)平城”填滿(mǎn)！第六頁(yè)，共106頁(yè)。項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展規(guī)劃商貿(mào)潛力巨大，力爭(zhēng)建成物流商貿(mào)基地，已建成的溫州商城為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展搭建了廣闊的平臺(tái)。城市建設(shè)：

商貿(mào)潛力巨大，建設(shè)了以開(kāi)平新、老城區(qū)為中心，融現(xiàn)代氣息于古商貿(mào)城為一體，爭(zhēng)取把開(kāi)平建成物流商貿(mào)基地。目前商城貨運(yùn)中心已建成運(yùn)營(yíng)，以物流配送、三產(chǎn)服務(wù)設(shè)施建設(shè)為標(biāo)志的南城區(qū)開(kāi)發(fā)全面啟動(dòng)。開(kāi)平以融入唐山市中心區(qū)為切入點(diǎn)，老城區(qū)定位在古商貿(mào)城的基礎(chǔ)上，完成了“三橫三縱”六條主要街道20萬(wàn)平方米商業(yè)街建設(shè)，打造了溫州在華北地區(qū)的商品集散地，同時(shí)為發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟(jì)搭建了寬闊的平臺(tái)。第七頁(yè)，共106頁(yè)。商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究目前商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)多足鼎立，散點(diǎn)布局，競(jìng)爭(zhēng)激烈。位于市區(qū)的茂華唐山中心、唐購(gòu)商場(chǎng)、弘弛都匯、義烏商品城以及位于豐南區(qū)的榮盛未來(lái)城，開(kāi)平區(qū)的鳳凰花卉市場(chǎng)；榮盛未來(lái)城唐購(gòu)商場(chǎng)茂華唐山中心弘弛都匯義烏商品城本案鳳凰花卉市場(chǎng)鳳凰金街鳳之夢(mèng)生態(tài)商業(yè)街新唐佰第八頁(yè)，共106頁(yè)。商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究區(qū)域：商業(yè)競(jìng)品分布零散，商業(yè)項(xiàng)目較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，且有上市房企加入競(jìng)爭(zhēng)行列面積：投資型商鋪主力面積區(qū)間為8-30㎡之間，投資門(mén)檻相對(duì)較低，市場(chǎng)接受度高；使用年限：商住類(lèi)商鋪大多擁有40年產(chǎn)權(quán)，如茂華唐山中心、榮盛未來(lái)城、義烏商品城等，其他項(xiàng)目均為使用權(quán)，不享有產(chǎn)權(quán)；返租政策：各個(gè)商業(yè)項(xiàng)目投資回報(bào)均較高，普遍在8-12年回本；項(xiàng)目名稱(chēng)所屬區(qū)域開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品類(lèi)型返租政策主力面積（㎡）使用年限茂華唐山中心路北區(qū)唐山茂華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)年返7%，返租2年20-6040唐購(gòu)商場(chǎng)路北區(qū)唐山美盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司綜合體/購(gòu)物中心前3年按7%、8%、9%返租8-2030弘弛都匯路北區(qū)唐山弘弛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司綜合體/購(gòu)物中心簽10年，1-4年返8%，5-7年年返9%，8-10年年返10%，第10年末返120%3.36-2010榮盛未來(lái)城豐南區(qū)榮盛房地產(chǎn)綜合體/購(gòu)物中心12年返租，前2年每年7.5%，共計(jì)15%，直接在總房款里扣除，3-7年為8%，8-12年9%20-3040唐山義烏商品城路南區(qū)唐山國(guó)潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司住宅底商/社區(qū)商鋪返租12年，前3年每年返7%，共計(jì)21%，在總房款扣除，4-8年年返8%,8-12年年返9%7-5040鳳凰花卉市場(chǎng)開(kāi)平區(qū)唐山市鳳凰花卉大世界有限公司板材搭建/廠房前10年年返14%9-3040第九頁(yè)，共106頁(yè)。商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)總建面（㎡）總?cè)セ娣e（㎡）剩余建面（㎡）去化比價(jià)格區(qū)間（萬(wàn)元/㎡）開(kāi)盤(pán)時(shí)間茂華唐山中心68740183736790281.2%1.2-3.82013年12月唐購(gòu)商場(chǎng)100005300470053%1.2-22015年1月弘弛都匯3037397192065432%1.5-32014年8月榮盛未來(lái)城410000041000000.85-2.52015年5月唐山義烏商品城26000010000016000038%0.85-2.22013年1月鳳凰花卉市場(chǎng)2300020000300087%0.6-0.92012年總供應(yīng)量：商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)約142萬(wàn)平米之多，供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；去化：目前已去化體量?jī)H14萬(wàn)平米，去化速度慢，市場(chǎng)總體去化情況較差，板塊后續(xù)供應(yīng)量約在128萬(wàn)平米左右。價(jià)格：在售項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格在6000-25000元/㎡。第十頁(yè)，共106頁(yè)。商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目名稱(chēng)：茂華唐山中心項(xiàng)目情況占地面積:187274㎡建筑面積:1328597㎡是否可分割:是開(kāi)發(fā)商:唐山茂華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司：茂華物業(yè)管理公司物業(yè)地址：新華道與友誼路交叉口容積率：4.80綠化率：35%

所屬區(qū)域路北本期供應(yīng)

454套左右面積區(qū)間

最小20㎡價(jià)格區(qū)間1.2-6萬(wàn)元/㎡裝修情況毛坯，公共部分精裝去化率

1.2%同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)——茂華唐山中心第十一頁(yè)，共106頁(yè)。商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目跟蹤：一期商業(yè)：2013年12月一期商業(yè)開(kāi)盤(pán)，將沿友誼路沿線(xiàn)底商及內(nèi)街商業(yè)，共計(jì)210套，剩余30套，去化總比86%；二期商業(yè)：開(kāi)售新華道10套純一層底商和大里路沿線(xiàn)及內(nèi)街底商，共計(jì)124套，面積區(qū)間為30-150㎡，到目前去化11%；頤高數(shù)碼城，現(xiàn)推出300套商鋪，主力面積區(qū)間為20-60㎡，自8月排卡，享有一個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，均價(jià)為1.5-3.8萬(wàn)元/㎡，排卡客戶(hù)約600組，但受20㎡商鋪產(chǎn)權(quán)政策影響，將流失一部分客戶(hù)；價(jià)格：底商價(jià)格在1.2-6萬(wàn)/㎡，集中商業(yè)商鋪價(jià)格在1.5-3.8萬(wàn)/㎡；優(yōu)惠政策：全款95折，貸款97折；同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)——茂華唐山中心一期商業(yè)銷(xiāo)售火爆，去化速度快，二期商業(yè)去化較慢第十二頁(yè)，共106頁(yè)。商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目名稱(chēng)：弘弛都匯項(xiàng)目況占地面積:3916㎡建筑面積:30373㎡是否可分割:是開(kāi)發(fā)商:唐山弘馳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司：唐山麥迪遜運(yùn)營(yíng)餐飲物業(yè)地址：建設(shè)南路與新華道交叉口東北容積率：5.15綠化率：20%

所屬區(qū)域路北本期供應(yīng)

342套左右面積區(qū)間

最小3.36㎡價(jià)格區(qū)間1.5-3萬(wàn)元/㎡裝修情況毛坯，公共部分精裝去化率

27%同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)——弘馳都匯第十三頁(yè)，共106頁(yè)。商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目跟蹤：銷(xiāo)售狀況：自2014年8月9日-2014年12月期間，共分四次推售，每次推售300-400套左右，共計(jì)1300套左右，到目前去化比為54%；優(yōu)惠政策：第一批和第二批商業(yè)享有95折優(yōu)惠，第三批享有優(yōu)惠97折，第四批次商鋪享有優(yōu)惠98折；返租政策：簽約年限10年，前四年年返8%，5-7年年返9%，8-10年年返10%，第10年末返120%，小訂500元，大訂5000元，7天補(bǔ)全款；業(yè)態(tài)規(guī)劃：商鋪以餐飲業(yè)態(tài)為主，招商特色為臺(tái)灣餐飲美食；推廣途徑：前期推廣力度大，包括公交候車(chē)廳、派單、戶(hù)外LED、戶(hù)外圍擋、派單等，去化效果好；項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目共11F（含地上8F+地下3F），-1F~3F為無(wú)產(chǎn)權(quán)分割銷(xiāo)售，-2F~-3F為地下停車(chē)場(chǎng)，車(chē)位約829個(gè)，地上4-8F為開(kāi)發(fā)商自持部分，自持約60%。主力面積小，投資門(mén)檻低，市場(chǎng)認(rèn)可度高，享有10年使用權(quán)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)——弘馳都匯第十四頁(yè)，共106頁(yè)。商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目名稱(chēng)：唐城購(gòu)物項(xiàng)目占地面積:10000㎡建筑面積:10000㎡是否可分割:是開(kāi)發(fā)商:唐山美盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司：唐山四季美盛物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)地址：路南新華道與建設(shè)路交匯口世博大廈旁容積率：3.4綠化率：30%

所屬區(qū)域路北本期供應(yīng)

420套左右面積區(qū)間

最小9.6㎡價(jià)格區(qū)間1.2-2萬(wàn)元/㎡裝修情況毛坯，公共部分精裝去化率

53%同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)——唐城購(gòu)物第十五頁(yè)，共106頁(yè)。商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目跟蹤：銷(xiāo)售信息：面積區(qū)間為9.6-20㎡之間，均價(jià)為1.2-2萬(wàn)元/㎡之間，目前處于認(rèn)籌階段，預(yù)計(jì)2015年1月1日開(kāi)盤(pán)，截止到目前，總?cè)セ癁?3%；返租政策：使用年限為30年，第一年返租為7%，第二年返租為8%，第三年返租為9%，以后無(wú)優(yōu)惠；業(yè)態(tài)規(guī)劃：嬰幼兒服飾、精品女裝、精品男裝、男女皮鞋、美食城以及美甲箱包等；招商規(guī)則：招商有經(jīng)驗(yàn)者進(jìn)行營(yíng)業(yè)；同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)——唐城購(gòu)物市區(qū)中心，主力面積小，投資門(mén)檻低，預(yù)計(jì)元旦開(kāi)業(yè)第十六頁(yè)，共106頁(yè)。商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目名稱(chēng)：唐山義烏商品城項(xiàng)目占地面積:81298㎡建筑面積:260000㎡是否可分割:是開(kāi)發(fā)商:唐山瑞泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司：唐山瑞泰物業(yè)管理公司物業(yè)地址：路南復(fù)興路與南新道交界處向南200米容積率：3.52綠化率：30%

所屬區(qū)域路南本期供應(yīng)

970套左右面積區(qū)間

最小9.6㎡價(jià)格區(qū)間1.2-2萬(wàn)元/㎡裝修情況毛坯，公共部分精裝去化率

53%同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)——唐山義烏商品城第十七頁(yè)，共106頁(yè)。商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目跟蹤：供應(yīng)量：項(xiàng)目商業(yè)面積為約26萬(wàn)平米，商業(yè)主體為約20萬(wàn)平米的，商業(yè)970個(gè)，內(nèi)街3層，外街5層，地下兩層；業(yè)態(tài)規(guī)劃：唐山·義烏國(guó)際商貿(mào)城，分為AB兩館，并由連廊連通人流共享，A館以服裝批發(fā)為主，B館為小商品館，項(xiàng)目中心設(shè)有風(fēng)情商業(yè)街，地下一層暫定為大型超市運(yùn)營(yíng)管理：項(xiàng)目建成后由專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)；返租政策：返租12年，前3年每年返7%，共計(jì)21%，在總房款扣除，4-8年年返8%,8-12年年返9%銷(xiāo)售情況：一期12月底一期交房，現(xiàn)主打30平米現(xiàn)房旺鋪；同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)——唐山義烏商貿(mào)城項(xiàng)目持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，去化緩慢，客戶(hù)關(guān)注度低，市場(chǎng)聲音弱第十八頁(yè)，共106頁(yè)。商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目名稱(chēng)：榮盛未來(lái)城項(xiàng)目占地面積:103306㎡建筑面積:412194㎡是否可分割:是開(kāi)發(fā)商:唐山榮盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司：唐山榮盛物業(yè)管理有限公司物業(yè)地址：豐南匯通路與胥新街交叉口容積率：2.61綠化率：30%

所屬區(qū)域豐南本期供應(yīng)約近300套左右面積區(qū)間

最小20㎡價(jià)格區(qū)間8500-25000元/㎡裝修情況毛坯，公共部分精裝去化率

0%同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)——榮盛未來(lái)城第十九頁(yè)，共106頁(yè)。商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目跟蹤：銷(xiāo)售狀況：目前C區(qū)商業(yè)1-5F商鋪，其中主力面積區(qū)間在20-45㎡之間，占總比例的70%價(jià)格：價(jià)格區(qū)間為8500-25000元/㎡，現(xiàn)處于排卡階段，享有1萬(wàn)抵10萬(wàn)活動(dòng)，98折。銷(xiāo)售與自持：銷(xiāo)售占總體商業(yè)的40%，開(kāi)發(fā)商自持占總體商業(yè)的60%，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)成功的最大保障；排卡時(shí)間：2014年8月-目前，火熱排卡期為9-10月兩個(gè)月，共計(jì)排卡400組。但由于政策影響，商鋪重新規(guī)劃面積，投資門(mén)檻抬高，導(dǎo)致部分客戶(hù)流水。返租政策：12年返租，前2年每年7.5%，共計(jì)15%，直接在總房款里扣除，3-7年為8%，8-12年9%?？蛻?hù)分析：受地緣性影響，客戶(hù)主要為豐南客戶(hù)，占排卡客戶(hù)總比例的75%前期推廣：前期推廣力度大，效果好，但11-12月，客戶(hù)到訪(fǎng)量顯著下降，每日到訪(fǎng)客戶(hù)為3-5組。上市公司，前期推廣效果好，現(xiàn)下客戶(hù)到訪(fǎng)量不足同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)——榮盛未來(lái)城第二十頁(yè)，共106頁(yè)。商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目名稱(chēng)：鳳凰花卉市場(chǎng)項(xiàng)目占地面積:40000㎡建筑面積:20000㎡是否可分割:是開(kāi)發(fā)商:唐山市鳳凰花卉大世界有限公司物業(yè)公司：唐山市鳳凰花卉物業(yè)管理公司物業(yè)地址：唐山市建華東道與東外環(huán)線(xiàn)交叉口西北處容積率：——綠化率：——

所屬區(qū)域開(kāi)平區(qū)本期供應(yīng)

500套左右面積區(qū)間

最小9㎡價(jià)格區(qū)間0.6-0.9萬(wàn)元/㎡裝修情況毛坯，公共部分精裝去化率

32%同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)——鳳凰花卉市場(chǎng)第二十一頁(yè)，共106頁(yè)。商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目跟蹤：基礎(chǔ)信息：項(xiàng)目總占地面積400畝，計(jì)劃總投資4億元人民幣；項(xiàng)目規(guī)劃：一期占地200畝，建設(shè)2萬(wàn)平方米名優(yōu)花卉展示交易中心（輕鋼紋絡(luò)式連棟溫室）、及占地5508平方米的古文化城、占地4900平方米的寵物市場(chǎng)，同時(shí)建設(shè)擁有1000個(gè)停車(chē)位的大型停車(chē)場(chǎng)、綠化景觀及相應(yīng)的配套設(shè)施。返租政策：使用年限40年，全款6萬(wàn)起，前10年年返14%，5年托管總返70%，后期原價(jià)回購(gòu)，回報(bào)率最低320%；推廣途徑：派單、戶(hù)外展架，電開(kāi)；客戶(hù)概況：開(kāi)平城區(qū)客戶(hù)為主要客戶(hù)；同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)——鳳凰花卉世界一期已正式營(yíng)業(yè)，招商爆滿(mǎn)，現(xiàn)出售二期茶城第二十二頁(yè)，共106頁(yè)。小結(jié)規(guī)劃方面：開(kāi)平區(qū)：自古被稱(chēng)為“商賈之地”，地理位置優(yōu)越，交通便捷發(fā)達(dá)。政策導(dǎo)向明確，鼓勵(lì)支持特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

商貿(mào)潛力巨大，為區(qū)域商貿(mào)城搭建平臺(tái)；政策方面：

宏觀政策環(huán)境：央行降息，投資市場(chǎng)利好，購(gòu)房者觀望可能將提前結(jié)束，樓市成交或?qū)⒂瓉?lái)一波反彈，房?jī)r(jià)或?qū)⑿》壬蠞q。微觀政策環(huán)境：據(jù)有關(guān)部門(mén)規(guī)定，政府已停止批復(fù)20㎡以下的商鋪產(chǎn)權(quán)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，投資門(mén)檻抬高，流失部分小額投資目標(biāo)客群，對(duì)項(xiàng)目去化造成一定程度影響。市場(chǎng)方面競(jìng)爭(zhēng)激烈，供應(yīng)量大，且一站式購(gòu)物商業(yè)的同質(zhì)化會(huì)相繼面市，消化量將有待考量。第二十三頁(yè)，共106頁(yè)。第二部分：項(xiàng)目本體分析

項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境項(xiàng)目周邊配套項(xiàng)目整體規(guī)劃項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)分析項(xiàng)目SWOT分析第二十四頁(yè)，共106頁(yè)。項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析唐山市外輸?shù)膽?zhàn)略要地，中華咽喉●商賈之地華北國(guó)貿(mào)成位于城市近郊，地處開(kāi)平區(qū)和唐山市交界處，毗鄰南新道和開(kāi)越路交叉口，環(huán)抱京津，背靠中原，自古稱(chēng)之“商賈之地”，但本案區(qū)域規(guī)劃尚不成熟；開(kāi)平城區(qū)商圈小山商圈萬(wàn)達(dá)商圈百貨大樓商圈車(chē)程5分鐘車(chē)程8分鐘車(chē)程13分鐘車(chē)程15分鐘高速路口本案距離200m第二十五頁(yè)，共106頁(yè)。項(xiàng)目區(qū)位配套分析交通配套：一縱雙橫兩接點(diǎn)，交通暢達(dá)性較好一縱：華北國(guó)貿(mào)成毗鄰貫穿開(kāi)平城區(qū)的交通要道開(kāi)越路，沿開(kāi)越路駕車(chē)至開(kāi)平城區(qū)10分鐘，同時(shí)也是通往天津、曹妃甸、唐海等地的必經(jīng)之路，匯集著開(kāi)平城區(qū)和對(duì)外市場(chǎng)的客流聚集；雙橫：華北國(guó)貿(mào)城擁有通往市區(qū)的兩大交通要道南新道和新華道，由本地到市中心車(chē)程為15分鐘，更有17路和216路縱觀開(kāi)平和市區(qū)，同時(shí)32路公交路線(xiàn)匯集于此；兩接點(diǎn)：南鄰東高速路口，北鄰東出口收費(fèi)站，匯集著來(lái)自秦皇島和曹妃甸、唐海等周邊縣市的大量客流；新華道南新道開(kāi)越路高速路口本案第二十六頁(yè)，共106頁(yè)。項(xiàng)目區(qū)位配套分析汽貿(mào)配套：開(kāi)越路北沿線(xiàn)配有奔馳、寶馬、雷克薩斯、奧迪、大眾等一手和二手4S店市場(chǎng)，是唐山市東部最大的汽貿(mào)集散地；物流配套：項(xiàng)目南側(cè)為華北物流園、是東部物流匯集集散中心；商業(yè)服務(wù)配套：區(qū)域商業(yè)發(fā)展不成熟，配套匱乏，人氣不足；第二十七頁(yè)，共106頁(yè)。項(xiàng)目整體規(guī)劃分析華北國(guó)貿(mào)城項(xiàng)目總投入100億，總占地面積2000畝，共分三期開(kāi)發(fā)，總建筑面積為40萬(wàn)㎡，自成一體，唐山首個(gè)奧特萊斯館：一期包含A館、B館，A館與奧特萊斯合作，共5層，地下1層，地上4層；一期A館奧特萊斯規(guī)劃：1F國(guó)際品牌折扣：國(guó)際名品服飾、國(guó)際名表、國(guó)際鞋品、飾品；2F潮酷空間：潮流服飾、時(shí)尚內(nèi)衣、國(guó)內(nèi)鞋品、珠寶飾品；3F流型博客：時(shí)尚裝束、運(yùn)動(dòng)休閑、兒童游樂(lè)；4F食尚搜索；A館B館一期二期三期項(xiàng)目總體量較大，一期商業(yè)為河北首家?jiàn)W特萊斯館第二十八頁(yè)，共106頁(yè)。項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)分析前期推售認(rèn)知項(xiàng)目沉寂期較長(zhǎng)、市場(chǎng)聲音較弱，客戶(hù)關(guān)注度低；出現(xiàn)負(fù)面口碑，客戶(hù)投資信心不足，老客戶(hù)投資情緒波動(dòng)較大；推售內(nèi)容前后不統(tǒng)一，混淆客戶(hù)，讓客戶(hù)產(chǎn)生質(zhì)疑；第二十九頁(yè)，共106頁(yè)。項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)分析推廣途徑：戶(hù)外高炮、出租車(chē)LED、戶(hù)外LED、短信、派單；推廣效果：推廣力度大，品牌形象好，前期客戶(hù)關(guān)注度高，投資信心強(qiáng)，成交顯著，據(jù)資料顯示，目前成交客戶(hù)，80%客戶(hù)為當(dāng)時(shí)成交推廣途徑：強(qiáng)銷(xiāo)、短信、派單推廣效果：營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用顯著下降，品牌形象受損，售樓處人氣不足，客戶(hù)出現(xiàn)負(fù)面消極情緒，據(jù)資料顯示，自2015年7月至今，無(wú)成交。后期營(yíng)銷(xiāo)

開(kāi)盤(pán)前期

結(jié)論與問(wèn)題：1、據(jù)銷(xiāo)售人員的得知，前后推廣比例失衡，線(xiàn)上和線(xiàn)下推廣配合缺實(shí)，重形式，輕實(shí)效；2、后期推廣較少，致使自然到訪(fǎng)較少，售樓處人氣不足；前期推廣分析頭重腳輕第三十頁(yè)，共106頁(yè)。項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析優(yōu)勢(shì)-位于城市近郊，交通便利，是奧特萊斯業(yè)態(tài)定位首選優(yōu)勢(shì)；交通暢達(dá)性，一縱雙橫兩接點(diǎn)，是唐山入市外輸?shù)膽?zhàn)略要地；唐山首個(gè)奧特萊斯，品牌折扣，質(zhì)量上乘；拋棄渠道商直接供給給經(jīng)銷(xiāo)商，確保貨源質(zhì)量，構(gòu)建服裝的二次平臺(tái)；工程進(jìn)度保障；車(chē)位供給到位；威脅區(qū)域位置人氣差，投資觀望明顯；片區(qū)規(guī)劃到位所需時(shí)間較長(zhǎng)；同類(lèi)競(jìng)品，已在售，區(qū)域配套完善，推廣力度大；商業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重，市場(chǎng)放量正大，去化量有待考量；20㎡產(chǎn)權(quán)報(bào)規(guī)門(mén)檻，或?qū)⒅苯犹嵘?xiàng)目投資門(mén)檻；機(jī)會(huì)投資利率的保障；住宅投資市場(chǎng)低迷；央行降息，促進(jìn)存款轉(zhuǎn)投資；奧特萊斯業(yè)態(tài)打破傳統(tǒng)百貨經(jīng)營(yíng)模式，受電商沖擊力較小，后期經(jīng)營(yíng)形式看漲；緊鄰小山、荷花坑批發(fā)市場(chǎng)，是小山和荷花坑市場(chǎng)的后被基地劣勢(shì)脫離開(kāi)平城區(qū)核心，居住氛圍較弱；由于現(xiàn)在區(qū)域正在起步階段，區(qū)域內(nèi)的生活配套還待完善；公共交通工具相對(duì)較少；前期形象受損，市場(chǎng)聲音較弱，投資者投資觀念還不夠明朗，投資信心不足；因區(qū)位因素，項(xiàng)目自然到訪(fǎng)較少，對(duì)后期銷(xiāo)售形成阻力；第三十一頁(yè)，共106頁(yè)。小結(jié)區(qū)域分析：位于唐山市和開(kāi)平區(qū)交界處，自古稱(chēng)為“商賈之地”，區(qū)域規(guī)劃尚不成熟；交通暢達(dá)性較好，但無(wú)直達(dá)公交；

區(qū)域商業(yè)發(fā)展不成熟，配套匱乏，人氣不足；營(yíng)銷(xiāo)分析：

前期沉寂時(shí)間長(zhǎng)，市場(chǎng)聲音微弱，人氣不足；推售前期主題不一致，客戶(hù)易混淆，客戶(hù)情緒差，投資信心不足；競(jìng)爭(zhēng)激烈，供應(yīng)量大，且一站式購(gòu)物商業(yè)的同質(zhì)化會(huì)相繼面市，消化量將有待考量。第三十二頁(yè)，共106頁(yè)。第三部分：客戶(hù)群分析

市場(chǎng)商業(yè)客戶(hù)構(gòu)成分析項(xiàng)目成交客戶(hù)分析項(xiàng)目來(lái)電來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)分析總結(jié)第三十三頁(yè)，共106頁(yè)。商業(yè)市場(chǎng)客戶(hù)構(gòu)成分析商業(yè)投資門(mén)檻分析：據(jù)調(diào)查顯示，有43%的客戶(hù)選擇10-30㎡商鋪，同時(shí)50㎡以下商鋪占總投資比的80%，此面積段商鋪投資門(mén)檻低，投資風(fēng)險(xiǎn)小，客戶(hù)的認(rèn)可度高；商業(yè)投資區(qū)域分析：有53%投資客戶(hù)選擇在市區(qū)進(jìn)行投資,其中受地緣性影響，開(kāi)平、豐南、豐潤(rùn)、遷安等地，以就近原則進(jìn)行商鋪投資；第三十四頁(yè)，共106頁(yè)。商業(yè)市場(chǎng)客戶(hù)構(gòu)成分析商業(yè)投資額度分析：大額投資者占總投資比例的54%，投資額度為35-60萬(wàn)，主要以本地的私營(yíng)企業(yè)主和高收入或灰色收入階層為主，以臨街商鋪底商為主。其中8%的投資者為小額投資者，投資多為柜臺(tái)、小面積商鋪等；商業(yè)投資敏感點(diǎn)分析：每一項(xiàng)都是投資商進(jìn)行投資必不可少的因素，根據(jù)投資商鋪的金字塔分析，投資——回報(bào)——保障，保障是投資商鋪至關(guān)重要的因素，有35%的客戶(hù)看重的是收益保障和后期運(yùn)營(yíng)保障；第三十五頁(yè)，共106頁(yè)。項(xiàng)目本體成交客戶(hù)構(gòu)成分析成交客戶(hù)分析：投資門(mén)檻分析：從數(shù)據(jù)表可以看出，客戶(hù)總體成交主要在10-15㎡之間，占總成交客戶(hù)的65%；投資層數(shù)分析：受價(jià)格的影響，成交客戶(hù)主要集中在2-3層，1層相對(duì)較少；投資額度分析：主要集中在一般投資額度，投資總額為10-25萬(wàn)之間市場(chǎng)關(guān)注度高；此數(shù)據(jù)分析根據(jù)現(xiàn)有提供資源進(jìn)行分析第三十六頁(yè)，共106頁(yè)。項(xiàng)目本體成交客戶(hù)構(gòu)成分析整體區(qū)域分析：從唐山商業(yè)市場(chǎng)總體分析，投資性商鋪受地緣性因素較強(qiáng)，市區(qū)和本地區(qū)受投資意向較強(qiáng)；本項(xiàng)目客戶(hù)區(qū)域分析：從現(xiàn)有資料無(wú)法分析目標(biāo)客戶(hù)區(qū)域分布，據(jù)銷(xiāo)售人員得知，主要客戶(hù)主要來(lái)自于開(kāi)平本區(qū)，市區(qū)其次；此數(shù)據(jù)分析根據(jù)現(xiàn)有提供資源進(jìn)行分析成交客戶(hù)問(wèn)題:現(xiàn)有客戶(hù)資料不完善，將在接下來(lái)接訪(fǎng)中對(duì)客戶(hù)進(jìn)行摸底分析。第三十七頁(yè)，共106頁(yè)。項(xiàng)目本體來(lái)電客戶(hù)構(gòu)成分析此數(shù)據(jù)分析根據(jù)現(xiàn)有提供資源進(jìn)行分析來(lái)電客戶(hù)渠道分析：據(jù)銷(xiāo)售人員得知，前期推廣較少，進(jìn)行一次短信和單頁(yè)派發(fā)，短信是此次推廣中最為有效的推廣途徑，占總比例的64%來(lái)電客戶(hù)投資額分析：投資房款在9-20萬(wàn)之間，為小額投資和一般投資之間；第三十八頁(yè)，共106頁(yè)。項(xiàng)目本體來(lái)電客戶(hù)構(gòu)成分析此數(shù)據(jù)分析根據(jù)現(xiàn)有提供資源進(jìn)行分析來(lái)電客戶(hù)意向面積分析：商鋪面積在9-20㎡之間，占目前來(lái)電總比例的52%，受區(qū)域客戶(hù)接受度高；來(lái)電客戶(hù)敏感點(diǎn)分析：主要集中投資回報(bào)中，客戶(hù)對(duì)收益保障和后期運(yùn)營(yíng)保障關(guān)注度高，其次是區(qū)位，占總比例的18%；第三十九頁(yè)，共106頁(yè)?？偨Y(jié)投資門(mén)檻：唐山市總體投資主要集中在10-30㎡商鋪，華北國(guó)貿(mào)城主要集中在10-15㎡之間，此面積段商鋪投資門(mén)檻低，投資風(fēng)險(xiǎn)小，客戶(hù)的認(rèn)可度高；投資區(qū)域：

有53%投資客戶(hù)選擇在市區(qū)進(jìn)行投資,地緣性較強(qiáng)，開(kāi)平、豐南、豐潤(rùn)、遷安等地，以就近原則進(jìn)行商鋪投資；投資額度整體商業(yè)市場(chǎng)，大額投資者占總投資比例的54%，投資額度為35-60萬(wàn)，主要以本地的私營(yíng)企業(yè)主和高收入或灰色收入階層為主，以臨街商鋪底商為主。其中8%的投資者為小額投資者，投資多為柜臺(tái)、小面積商鋪等，本項(xiàng)目主要集中在10-25萬(wàn)之間；投資敏感點(diǎn)每一項(xiàng)都是投資商進(jìn)行投資必不可少的因素，根據(jù)投資商鋪的金字塔分析，投資——回報(bào)——保障，保障是投資商鋪至關(guān)重要的因素，本項(xiàng)目客戶(hù)看重的是收益保障和后期運(yùn)營(yíng)保障；第四十頁(yè)，共106頁(yè)。第四部分：目標(biāo)下的推售策略

年度營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)2015年推售計(jì)劃2015年推售策略第四十一頁(yè)，共106頁(yè)。推售目標(biāo)2015年，我們要這樣銷(xiāo)售！第四十二頁(yè)，共106頁(yè)。推售目標(biāo)市場(chǎng)近3年商業(yè)年均銷(xiāo)售額1.1億，商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年銷(xiāo)售額（億元）2012年銷(xiāo)售額（億元）2013年銷(xiāo)售額（億元）2014年銷(xiāo)售額（億元）各項(xiàng)目年均銷(xiāo)售額（億元）唐山市區(qū)中環(huán)廣場(chǎng)2012年1月——6.91.961.043.3茂華唐山中心2013年12月————0.662.71.68鳳凰金街2014年8月——————0.730.73鳳之夢(mèng)2012年12月——1.121.470.270.95弘弛都匯2014年8月——————0.20.2唐山義烏商品國(guó)貿(mào)城2011年8月0.730.520.370.280.48唐購(gòu)商場(chǎng)2015年1月——————————新唐佰2012年3月——1.70.6701.2東匯生活廣場(chǎng)2013年1月————1.120.670.89豐南區(qū)榮盛未來(lái)城預(yù)計(jì)2015年5月開(kāi)盤(pán)——————————萬(wàn)力皮革城2012年11月11日——1.50.60.20.77豐潤(rùn)區(qū)中嘉大道2013年12月————0.680.270.47年均銷(xiāo)售額（億元）0.732.340.940.641.1唐山市各個(gè)項(xiàng)目商業(yè)年均銷(xiāo)售額第四十三頁(yè)，共106頁(yè)。華北國(guó)貿(mào)城貨值梳理總貨值去化貨值剩余貨值樓層套數(shù)（套）面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）（注：返24%之后）總貨值（元）（注：返24%之后）面積區(qū)間（㎡）套均面積（㎡）已售（套）去化面積去化貨值（元）剩余套數(shù)（套）剩余面積（㎡）剩余貨值（元）一層匯總45068311619311080651910.79-34.8215.1862902.4614609553388592896196966二層匯總69012477125791527254248.45-67.6918.081251825.632621397256510651126511452三層匯總6901261992731164998908.45-73.5418.29971428.91292980059311190103570090四層匯總6901283180741030355858.45-79.3618.6071991.5579361826191183995099403小計(jì)252044757106384830674188.45-79.3617.54355514961689507216539608421377910底商272921222896526364564.81-233.18108.192157.35366389525276461599750總計(jì)254747678

5483310638.45-233.1862.86357530665353402219042372482977660剩余套數(shù)2190套，銷(xiāo)售面積為42372㎡，剩余貨值為4.8億項(xiàng)目貨值梳理推售目標(biāo)第四十四頁(yè)，共106頁(yè)。推售目標(biāo)結(jié)合市場(chǎng)年去化能力公司任務(wù)要求3.2億2015年銷(xiāo)售目標(biāo)第四十五頁(yè)，共106頁(yè)。銷(xiāo)售目標(biāo)底商：2764*

22289元/㎡=0.62億商業(yè)：39608㎡*10638元/㎡=4.2億總計(jì)：4.8億剩余貨值底商：0.62*75%=0.46億商業(yè)：4.2億*65%=2.74億銷(xiāo)售額總計(jì)約：3.2億完成目標(biāo)：3.2億第四十六頁(yè)，共106頁(yè)。2015年推售計(jì)劃贏多批次推售+小步伐快跑:巧妙規(guī)避強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)；鎖定目標(biāo)客戶(hù)，避免客戶(hù)流失；效益最大化與銷(xiāo)售速度的平衡，保證現(xiàn)金流流轉(zhuǎn)；田忌法則：高+低:以招商落位，商鋪地理位置好，投資總額高商鋪，提升投資信心，達(dá)到去化火爆；邊角商鋪，投資門(mén)檻低，全方位的迎合客戶(hù)需求“高+低”法則：避免后期產(chǎn)品出現(xiàn)滯銷(xiāo)現(xiàn)象；雙向渠道，實(shí)現(xiàn)利益最大化推售原則第四十七頁(yè)，共106頁(yè)。2015年推售計(jì)劃推售原則推售策略推售比例（共計(jì)2190套）結(jié)合項(xiàng)目整體的面積配比，分多批次推售，小步快跑。將整個(gè)銷(xiāo)售周期分為若干段，分別推盤(pán)，控制銷(xiāo)售。每次推售時(shí)將項(xiàng)目：“低層+高層”和“價(jià)值高位+邊角價(jià)值洼地”進(jìn)行組合推售；第一批次：一層+四層西南方位剩余房源；第二批次：一層+二層北側(cè)房源；第三批次：一層、四層?xùn)|南方位房源+三層南側(cè)房源；第四批次：二層+三層北側(cè)房源；第五批次：二層南側(cè)房源。第一批次推售：195套第二批次推售：550套第三批次推售：575套第四批次推售：650套第五批次推售：220套第四十八頁(yè)，共106頁(yè)。2015年推售計(jì)劃一層三層一批二層四層三批一批三批二批四批二批三批四批五批第四十九頁(yè)，共106頁(yè)。2015年推售計(jì)劃根據(jù)本案整體的面積和層數(shù)配比，每次推售時(shí)將項(xiàng)目主力面積商鋪與邊角商鋪組合推售，并形成熱銷(xiāo)才能吸引市場(chǎng)的眼球；在10月1日正式試營(yíng)業(yè)之前，增加項(xiàng)目人氣，需配以大規(guī)模多頻次的活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)事件，吸引目標(biāo)客群的廣泛關(guān)注；整體推售安排1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第一批次第二批次第三批次第四批次第五批次10.1正式營(yíng)業(yè)第五十頁(yè)，共106頁(yè)。2015年推售計(jì)劃

2015年項(xiàng)目商鋪各月銷(xiāo)售任務(wù)合計(jì)月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月銷(xiāo)售套數(shù)（套）3562200150160140130250150100801430銷(xiāo)售面積（㎡）5490111636002700288025202340450027001800144025740銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）5896119038402880307226882496480028801920153627456年度銷(xiāo)售3.2個(gè)億任務(wù)，需完成商鋪1430套去化，銷(xiāo)售額2.74億。2015年銷(xiāo)售任務(wù)3.2億，共計(jì)1449套商鋪第五十一頁(yè)，共106頁(yè)。2015年推售計(jì)劃2015年銷(xiāo)售任務(wù)3.2億，共計(jì)1449套

2015年項(xiàng)目底商各月銷(xiāo)售任務(wù)合計(jì)月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月銷(xiāo)售套數(shù)（套）00003333340019銷(xiāo)售面積（㎡）0000333333333333333444002109銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）0000726726726726726968004598年度銷(xiāo)售3.2個(gè)億任務(wù)，需完成底商19套去化，銷(xiāo)售額0.46億。底商第五十二頁(yè)，共106頁(yè)。打贏區(qū)域市場(chǎng)分割市級(jí)市場(chǎng)在唐城東南區(qū)域打造區(qū)域的核心，成為區(qū)域的中心商業(yè)圈，完全超越其他的商業(yè)模式和規(guī)模，成為區(qū)域的絕對(duì)引領(lǐng)者。打破區(qū)域堡壘，與其他的區(qū)域的市級(jí)中心決戰(zhàn)，以我們獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)分割唐山的商業(yè)市場(chǎng)根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及項(xiàng)目自身的情況：我們的核心戰(zhàn)略為：項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略第五十三頁(yè)，共106頁(yè)。

借力省市，跳出唐城：在高空宣傳層面必須以”唐山商貿(mào)基地、河北首家?jiàn)W特萊斯”為背景。以產(chǎn)業(yè)價(jià)值對(duì)區(qū)域價(jià)值提升的巨大動(dòng)力，推升項(xiàng)目?jī)r(jià)值和投資潛力；穩(wěn)妥推盤(pán)，手法創(chuàng)新：保證資金流的穩(wěn)定，在推盤(pán)上必須兼顧效益最大化與銷(xiāo)售速度的平衡,以確保銷(xiāo)售率實(shí)現(xiàn)的可能性為第一要?jiǎng)?wù);同時(shí)在價(jià)格策略上運(yùn)用創(chuàng)新手段,提高付款比例,促進(jìn)銷(xiāo)售資金回籠。主動(dòng)進(jìn)攻，全面行銷(xiāo)：在投資市場(chǎng)萎縮，競(jìng)爭(zhēng)量大的市場(chǎng)上，傳統(tǒng)的高空廣告轟炸+售樓處坐等的模式無(wú)法保證項(xiàng)目的勝出。必須采用“攻勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)”，主動(dòng)尋找客戶(hù)，將工作做的更細(xì)致、更扎實(shí)才是致勝之道。高低配合，有效布兵：堅(jiān)持高空媒體打面——樹(shù)立品牌形象；區(qū)域媒體打片-——鎖定目標(biāo)市場(chǎng)；深度媒體打點(diǎn)——促動(dòng)銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)。四大要點(diǎn)我們的核心操盤(pán)策略項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略第五十四頁(yè)，共106頁(yè)。促銷(xiāo)：通過(guò)周末節(jié)假日、開(kāi)盤(pán)開(kāi)業(yè)、交房等節(jié)點(diǎn)，選定部分房源作為特價(jià)房進(jìn)行推售，鎖定目標(biāo)客戶(hù)，實(shí)現(xiàn)小步快跑。老帶新圈層營(yíng)銷(xiāo)：利用對(duì)于已有客戶(hù)的維護(hù)，以點(diǎn)帶面，形成口碑營(yíng)銷(xiāo)；同時(shí)可以給老客戶(hù)購(gòu)房點(diǎn)優(yōu)惠或抵金券等；銷(xiāo)售策略項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略第五十五頁(yè)，共106頁(yè)。促銷(xiāo)手段開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠政策：開(kāi)盤(pán)前認(rèn)購(gòu)額外優(yōu)惠1點(diǎn)；普通案場(chǎng)折扣;活動(dòng)促銷(xiāo)折扣：活動(dòng)期間認(rèn)購(gòu)額外優(yōu)惠1點(diǎn)；開(kāi)業(yè)優(yōu)惠政策：開(kāi)業(yè)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)額外優(yōu)惠1點(diǎn)；交房?jī)?yōu)惠政策：集中交房當(dāng)天認(rèn)購(gòu)額外優(yōu)惠1點(diǎn)；案場(chǎng)優(yōu)惠政策難銷(xiāo)房源特價(jià)房；節(jié)日福利性特價(jià)房。特價(jià)房執(zhí)行政策項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略第五十六頁(yè)，共106頁(yè)。老帶新圈層營(yíng)銷(xiāo)“老帶新”獎(jiǎng)勵(lì)兌現(xiàn)細(xì)則：每成交一個(gè)客戶(hù)，老客戶(hù)獲取一定的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)；每成交一個(gè)客戶(hù)，老客戶(hù)獲取相應(yīng)的積分，積分可累計(jì)；成交客戶(hù)獲取購(gòu)房?jī)?yōu)惠，同時(shí)可參與“老帶新”活動(dòng)；老客戶(hù)積分可以多種方式實(shí)現(xiàn)：抵金券；可獲取實(shí)物獎(jiǎng)勵(lì)等。老帶新圈層拓展：利用對(duì)于已有客戶(hù)的維護(hù)，以點(diǎn)帶面，形成口碑營(yíng)銷(xiāo)。對(duì)具有購(gòu)買(mǎi)力的潛在客戶(hù)，通過(guò)活動(dòng)或促銷(xiāo)方式吸引其來(lái)現(xiàn)場(chǎng)看房。項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略第五十七頁(yè)，共106頁(yè)。給予總價(jià)9.5折優(yōu)惠，促進(jìn)一次性付款比例，加速回款計(jì)劃。鼓勵(lì)一次性付款對(duì)于一次性付款的客戶(hù)采取的鼓勵(lì)措施對(duì)于投資客戶(hù)：項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略?xún)r(jià)格優(yōu)惠策略第五十八頁(yè)，共106頁(yè)。第五部分：年度推廣計(jì)劃

推廣目標(biāo)推廣策略推廣訴求推廣排期推廣費(fèi)用預(yù)算第五十九頁(yè)，共106頁(yè)。推售目標(biāo)2015年，我們要這樣推廣！第六十頁(yè)，共106頁(yè)。推廣目標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng)所屬區(qū)域開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品類(lèi)型訪(fǎng)轉(zhuǎn)成交有效訪(fǎng)轉(zhuǎn)成交茂華唐山中心路北區(qū)唐山茂華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)15:115:1唐購(gòu)商場(chǎng)路北區(qū)唐山美盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司綜合體/購(gòu)物中心12:1弘弛都匯路北區(qū)唐山弘弛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司綜合體/購(gòu)物中心10:1榮盛未來(lái)城豐南區(qū)榮盛房地產(chǎn)綜合體/購(gòu)物中心20:1唐山義烏商品城路南區(qū)唐山國(guó)潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司住宅底商/社區(qū)商鋪20:1鳳凰花卉市場(chǎng)開(kāi)平區(qū)唐山市鳳凰花卉大世界有限公司板材搭建/廠房15:1唐山市各個(gè)商業(yè)訪(fǎng)轉(zhuǎn)成交比第六十一頁(yè)，共106頁(yè)。推廣目標(biāo)力爭(zhēng)10：1加大推廣力度，重塑項(xiàng)目形象，線(xiàn)上傳播與線(xiàn)下活動(dòng)并行完善銷(xiāo)售說(shuō)辭，提高置業(yè)顧問(wèn)殺客能力，有效鎖定目標(biāo)客戶(hù)運(yùn)用差異化營(yíng)銷(xiāo)策略，尋求市場(chǎng)突破口15：1第六十二頁(yè)，共106頁(yè)。推廣目標(biāo)需完成1449套去化，按照有效訪(fǎng)轉(zhuǎn)成交比10:1計(jì)算，2015年需要14490組有效來(lái)訪(fǎng)量，月均有效來(lái)訪(fǎng)1200組面對(duì)2015年度3.2個(gè)億銷(xiāo)售任務(wù)第六十三頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略項(xiàng)目急待解決的問(wèn)題項(xiàng)目沉寂期較長(zhǎng)、推廣頭重腳輕，推廣主題不統(tǒng)一，市場(chǎng)聲音較弱，客戶(hù)關(guān)注度低項(xiàng)目地處唐山市與開(kāi)平區(qū)交界處，位置較偏僻，無(wú)直達(dá)公交，自然到訪(fǎng)較少，售樓處人氣不足；問(wèn)題1：?jiǎn)栴}2：

21出現(xiàn)負(fù)面口碑，老客戶(hù)投資情緒差，客戶(hù)投資信心不足，出現(xiàn)退房現(xiàn)象；問(wèn)題33第六十四頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略解決策略高調(diào)入市，強(qiáng)勢(shì)推廣，占據(jù)商業(yè)頭條，重樹(shù)項(xiàng)目形象，提升客戶(hù)關(guān)注度；多渠道資源整合，促進(jìn)售樓處到訪(fǎng)，實(shí)現(xiàn)案場(chǎng)人氣爆棚，有效積累目標(biāo)客戶(hù)；策略1：策略2：

21通過(guò)商家聯(lián)盟、交房、商場(chǎng)開(kāi)業(yè)等活動(dòng)，提升客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目未來(lái)良好運(yùn)營(yíng)的信心，促進(jìn)客戶(hù)成交策略33第六十五頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略66華北國(guó)貿(mào)城品牌提升線(xiàn)上：營(yíng)銷(xiāo)推廣線(xiàn)下：活動(dòng)造勢(shì)線(xiàn)上：形象推廣線(xiàn)上抓眼球線(xiàn)下重實(shí)效通過(guò)線(xiàn)上形象線(xiàn)與營(yíng)銷(xiāo)線(xiàn)推廣并行，結(jié)合線(xiàn)下大規(guī)?；顒?dòng)造勢(shì)第六十六頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略高炮出租車(chē)LED形象線(xiàn)媒介組合售樓中心包裝戶(hù)外LED網(wǎng)絡(luò)高速路牌通過(guò)各種渠道資源整合，再短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)爆破式推廣，占據(jù)商業(yè)頭條，給客戶(hù)“洗腦式”的傳播，提高客戶(hù)對(duì)華北國(guó)貿(mào)城的認(rèn)知度。高調(diào)入市——節(jié)后統(tǒng)一爆發(fā)，短期內(nèi)占據(jù)樓市頭條形象線(xiàn)第六十七頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略售樓處包裝部分——雙面案名、夜間亮化、盆栽、精神堡壘形象線(xiàn)售樓中心樓體亮化精神堡壘加高售樓部南側(cè)樓頂安裝項(xiàng)目LOGO售樓中心外部盆栽第六十八頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略售樓處包裝部分——簽約商家吊旗形象線(xiàn)售樓中心沙盤(pán)正上方懸掛簽約商家吊旗和綢緞，營(yíng)造項(xiàng)目招商爆滿(mǎn)信息，提升項(xiàng)目信息。第六十九頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略售樓處包裝部分——項(xiàng)目介紹展示移動(dòng)燈箱形象線(xiàn)售樓中心洽談區(qū)，進(jìn)行全面的項(xiàng)目介紹，給客戶(hù)360度信息灌輸。第七十頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略售樓處包裝部分——玻璃窗裝飾，強(qiáng)化外部包裝形象線(xiàn)售樓中心綠植或窗簾裝飾，強(qiáng)化外部包裝第七十一頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略售樓處包裝部分——LED屏提升項(xiàng)目檔次形象線(xiàn)售樓中心項(xiàng)目效果圖，區(qū)位圖，搭建小型LED屏，提升項(xiàng)目檔次。第七十二頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略售樓處周邊部分——陣地式道旗形象線(xiàn)區(qū)位圖道旗將沿開(kāi)越路和南新道兩線(xiàn)，項(xiàng)目周邊安裝陣地式道旗有效吸引客戶(hù)目光，提升項(xiàng)目人氣，傳播項(xiàng)目信息。第七十三頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略售樓處周邊部分——圍擋形象線(xiàn)區(qū)位圖圍擋將沿開(kāi)越路和南新道兩線(xiàn)，戶(hù)外圍擋，有效吸引客戶(hù)目光，提升項(xiàng)目人氣，傳播項(xiàng)目信息。第七十四頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略售樓處周邊部分——條幅形象線(xiàn)區(qū)位圖條幅售樓中心外部懸掛條幅，宣傳項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)，增加項(xiàng)目氛圍第七十五頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略售樓處周邊部分——指示牌形象線(xiàn)區(qū)位圖指示牌在南新道和開(kāi)越路沿線(xiàn)設(shè)置指示牌，有效攔截目標(biāo)客戶(hù)群；第七十六頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略網(wǎng)絡(luò)造勢(shì)——如雨后春筍，鋪開(kāi)宣傳范圍形象線(xiàn)在房產(chǎn)網(wǎng)站的通欄、對(duì)聯(lián)、擎天柱等地方進(jìn)行轟炸式的廣告宣傳推廣噱頭：0元起拍，價(jià)格你做主。通欄擎天柱對(duì)聯(lián)大旗幟第七十七頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略戶(hù)外——一夜之間，遍布全城形象線(xiàn)選擇高速路高炮、開(kāi)越路主城區(qū)沿線(xiàn)道旗，市區(qū)戶(hù)外LED，商場(chǎng)戶(hù)外三面翻、巨型掛幅、出租車(chē)LED等；高速口戶(hù)外開(kāi)平城區(qū)沿線(xiàn)道旗開(kāi)越路沿線(xiàn)廣告塔、高炮遠(yuǎn)洋城巨型掛幅、三面翻戶(hù)外LED出租車(chē)LED第七十八頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略鄉(xiāng)鎮(zhèn)拓展異業(yè)聯(lián)盟渠道線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)組合SP暖場(chǎng)活動(dòng)商場(chǎng)外展短信、派單蒲公英通過(guò)各種渠道資源整合，進(jìn)行不同階段不同主題的整合營(yíng)銷(xiāo)，增加項(xiàng)目人氣，積累有效客戶(hù)；人氣為王——多維度整合資源實(shí)現(xiàn)案場(chǎng)人氣爆棚渠道線(xiàn)第七十九頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略鄉(xiāng)鎮(zhèn)拓展——以點(diǎn)帶面，鎖定目標(biāo)客戶(hù)渠道線(xiàn)“千村萬(wàn)戶(hù)”計(jì)劃：以開(kāi)平城區(qū)為主，提高目標(biāo)區(qū)域客戶(hù)的認(rèn)知度；方式：成立拓展或陌拜小組，以開(kāi)平城區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，與鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行合作洽談，如條件允許，在其場(chǎng)所擺放本案的資料架，包含平層圖，樓書(shū)等，為目標(biāo)植入項(xiàng)目推廣信息；鄉(xiāng)鎮(zhèn)拓展的主要領(lǐng)導(dǎo)人以及工廠和寫(xiě)字樓等的對(duì)接人推薦客戶(hù)成功可獲相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)；目的：以點(diǎn)帶面，對(duì)區(qū)域客戶(hù)進(jìn)行信息封鎖，鎖定目標(biāo)客戶(hù)。第八十頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略異業(yè)聯(lián)盟——跨界營(yíng)銷(xiāo)，實(shí)現(xiàn)客戶(hù)群的精準(zhǔn)對(duì)位！渠道線(xiàn)跨界營(yíng)銷(xiāo)：客戶(hù)資源共享，節(jié)約營(yíng)銷(xiāo)成本，擴(kuò)大影響力。方式：成立異業(yè)聯(lián)盟拓展小組，開(kāi)越路汽車(chē)4S店、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所聯(lián)盟，在其場(chǎng)所擺放本案的資料架，包含平層圖，樓書(shū)等，為目標(biāo)植入項(xiàng)目推廣信息；異業(yè)聯(lián)盟商家的員工推薦客戶(hù)成功可獲相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)；目的：進(jìn)行跨界合作，節(jié)約營(yíng)銷(xiāo)成本，共享客戶(hù)資源。第八十一頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略商場(chǎng)外展——高效聚集人氣，提高項(xiàng)目形象渠道線(xiàn)“大市場(chǎng)掃描”計(jì)劃：人流密集區(qū)，宣傳到達(dá)度廣；方式：在市區(qū)的遠(yuǎn)洋城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、外縣外點(diǎn)等人流密集的地方搭建外展，內(nèi)設(shè)一組到兩組接待桌椅、項(xiàng)目展架、宣傳單頁(yè)及樓書(shū)等，配合置業(yè)顧問(wèn)的專(zhuān)業(yè)講解；如條件允許可搭建小型沙盤(pán)；目的：高效聚集人氣，提高宣傳力度，有效積累客戶(hù)資源；第八十二頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略偉業(yè)專(zhuān)業(yè)平臺(tái)——專(zhuān)業(yè)整合資源渠道線(xiàn)偉業(yè)平臺(tái)：集中call客，集中行業(yè)資源；方式：整合積累資源進(jìn)行電話(huà)call客推廣，整合唐山一手樓盤(pán)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)行業(yè)帶客，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用后置目的：整合資源，提高業(yè)內(nèi)影響力第八十三頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略蒲公英——發(fā)散式傳播渠道線(xiàn)蒲公英微信公眾平臺(tái)：創(chuàng)新型營(yíng)銷(xiāo)模式方式：

蒲公英微信平臺(tái)出現(xiàn)推介客戶(hù)的信息時(shí)，偉業(yè)蒲公英管理人應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)報(bào)備至售樓處；

當(dāng)售樓處出現(xiàn)蒲公英推介客戶(hù)到訪(fǎng)、認(rèn)籌、認(rèn)購(gòu)、簽約時(shí)，應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)報(bào)備至偉業(yè)蒲公英管理人；

當(dāng)售樓處出現(xiàn)蒲公英推介客戶(hù)到訪(fǎng)、認(rèn)籌、認(rèn)購(gòu)、簽約時(shí)，中兵北方應(yīng)在自客戶(hù)狀態(tài)發(fā)生變更后7日內(nèi)向偉業(yè)顧問(wèn)支付相應(yīng)的傭金費(fèi)用；目的：

為開(kāi)發(fā)商精準(zhǔn)定位目標(biāo)受眾，為場(chǎng)外經(jīng)紀(jì)人提供便捷、有效渠道對(duì)接方式，保證開(kāi)發(fā)商與場(chǎng)外經(jīng)紀(jì)人的順暢對(duì)接，使雙方利益最大化。第八十四頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略短信、派單——量變到質(zhì)變渠道線(xiàn)短信、派單方式：

精耕短信內(nèi)容，占位高調(diào)，每次訴求一個(gè)價(jià)值點(diǎn)；

使用同一數(shù)據(jù)資源不可過(guò)于頻繁，但仍需多次影響。發(fā)送周期為每周兩次。詳細(xì)調(diào)研豐南市主要居住區(qū)、繁華商圈，根據(jù)小區(qū)規(guī)模、住戶(hù)數(shù)量、商圈人流量等，合理安排派單人員進(jìn)行宣傳單頁(yè)派發(fā)、車(chē)輛插車(chē)；物料以大規(guī)模項(xiàng)目景觀圖片為佳，形式設(shè)計(jì)新穎，提高受眾關(guān)注度。目的：持續(xù)攻堅(jiān)，“量”的積累實(shí)現(xiàn)“質(zhì)”的飛躍。第八十五頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略SP暖場(chǎng)活動(dòng)——增加自然到訪(fǎng)，提升項(xiàng)目人氣渠道線(xiàn)SP暖場(chǎng)活動(dòng)：結(jié)合節(jié)點(diǎn)、節(jié)假日舉辦活動(dòng)，增加自然到訪(fǎng)。方式：在重要節(jié)點(diǎn)、節(jié)假日、月末在售樓中心舉辦暖場(chǎng)活動(dòng)，如DIY、投資講座、商家大賽等活動(dòng)目的：增加售樓中心自然到訪(fǎng)，提升人氣氛圍，同時(shí)提高投資者的投資信心第八十六頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略堅(jiān)定投資信心完善銷(xiāo)售說(shuō)辭、重點(diǎn)豐富招商情況、后期經(jīng)營(yíng)管理措施、商鋪投資與其他理財(cái)產(chǎn)品對(duì)比增加銷(xiāo)售案場(chǎng)招商合作信息及商鋪促銷(xiāo)信息展示，提升售樓處商業(yè)氛圍和銷(xiāo)售氛圍舉辦華北國(guó)貿(mào)城品牌簽約落戶(hù)儀式活動(dòng)，邀請(qǐng)老客戶(hù)及意向客戶(hù)、媒體、政府人員參加。帶客戶(hù)參觀佛羅倫薩小鎮(zhèn)，香港奧萊，讓客戶(hù)親眼看到奧特萊斯后期經(jīng)營(yíng)狀況，提升客戶(hù)信心華北國(guó)貿(mào)城開(kāi)業(yè)儀式投資信心——多維度提升客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)預(yù)期信心提升造夢(mèng)空間感官?zèng)_擊品牌落位眼見(jiàn)為實(shí)商管配合第八十七頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略品牌落位——最具投資價(jià)值的商業(yè)樓盤(pán)線(xiàn)下活動(dòng)第一波：項(xiàng)目形象高度提升15年3月底，配合第一批開(kāi)盤(pán)“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)中國(guó)行——華北國(guó)貿(mào)城首發(fā)站”大型公關(guān)活動(dòng)，全面提升項(xiàng)目形象。在此次論壇活動(dòng)中，借用名人效應(yīng)，從宏觀經(jīng)濟(jì)入手，有步驟地將華北國(guó)貿(mào)城的開(kāi)發(fā)提升到城市發(fā)展的高度，強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商作為城市運(yùn)營(yíng)商的角色定位。第八十八頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略品牌落位——最具投資價(jià)值的商業(yè)樓盤(pán)線(xiàn)下活動(dòng)第二波：奧特萊斯商家簽約儀式15年4中旬，全面推進(jìn)主力商家招商簽約儀式。進(jìn)一步深度訴求，實(shí)行軟性廣告策略，以“筑城之上，魅力華北——開(kāi)創(chuàng)華北國(guó)貿(mào)城最燦爛的商業(yè)繁華”為主題，在主要報(bào)紙媒體連續(xù)發(fā)布系列軟性廣告，配合適當(dāng)硬版面報(bào)紙形象廣告，重點(diǎn)推廣項(xiàng)目整體社會(huì)形象，以此將項(xiàng)目與唐山整個(gè)城市發(fā)展更進(jìn)一步聯(lián)系在一起，以此提高與鞏固項(xiàng)目的美譽(yù)度。第八十九頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略眼見(jiàn)著實(shí)——國(guó)際品質(zhì)形象，預(yù)見(jiàn)未來(lái)的財(cái)富線(xiàn)下活動(dòng)預(yù)見(jiàn)未來(lái)的財(cái)富15年5月中旬，配合第一批開(kāi)盤(pán)“預(yù)見(jiàn)未來(lái)財(cái)富”公關(guān)活動(dòng)，將客戶(hù)帶到香港奧特萊斯館、北京燕莎奧特萊斯館、天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)，鑒定客戶(hù)的投資信心全面提升項(xiàng)目形象。在此次論壇活動(dòng)中，通過(guò)口碑傳播，強(qiáng)化項(xiàng)目在新老業(yè)主心目中的品牌地位第九十頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略商管配合——商業(yè)領(lǐng)舞，財(cái)富頂端線(xiàn)下活動(dòng)開(kāi)業(yè)大典15年10月中旬，配合預(yù)期節(jié)點(diǎn)，以“商業(yè)領(lǐng)舞·360度海納八方財(cái)富”為主題的開(kāi)業(yè)大典活動(dòng)，活動(dòng)內(nèi)容有：舞龍舞獅、鳴禮炮、剪彩等，鑒定客戶(hù)的投資信心全面提升項(xiàng)目形象。在此次活動(dòng)中，通過(guò)開(kāi)業(yè)當(dāng)天的人氣，提升項(xiàng)目的財(cái)富價(jià)值第九十一頁(yè)，共106頁(yè)。金鋪拍賣(mài)——高山勢(shì)能法線(xiàn)下活動(dòng)推廣策略通過(guò)旺鋪的拍賣(mài)活動(dòng)，能夠讓意向客戶(hù)，作為一個(gè)高位參考，造成大的心理反差，從而激起購(gòu)買(mǎi)的熱情第九十二頁(yè)，共106頁(yè)。出行保障——我買(mǎi)單線(xiàn)下活動(dòng)推廣策略聯(lián)合4S店這一平臺(tái)，整合4S客戶(hù)資源，通過(guò)渠道整合，舉辦“你洗車(chē)我買(mǎi)單或者你出行我加油”活動(dòng)，增加項(xiàng)目的客戶(hù)到訪(fǎng)量。第九十三頁(yè)，共106頁(yè)。投資理財(cái)——鑒定投資信心線(xiàn)下活動(dòng)推廣策略通過(guò)向意向客戶(hù)，自然到訪(fǎng)者，舉辦投資理財(cái)講座，分析當(dāng)前投資理財(cái)產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)，結(jié)合本項(xiàng)目，鑒定意向客戶(hù)投資本項(xiàng)目的投資信心；第九十四頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略線(xiàn)下活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)暖場(chǎng)，設(shè)有拉斯維加斯、抓錢(qián)機(jī)、工地參觀、冷餐以及抽取港澳游活動(dòng)，安撫老客戶(hù)情緒，增進(jìn)與老客戶(hù)情感交流，提升客戶(hù)的投資信心。喜贏新春，感恩回饋月第九十五頁(yè)，共106頁(yè)。推廣策略線(xiàn)下活動(dòng)邀請(qǐng)新老客戶(hù)及媒體參與年終答謝盛典，要求男女貴賓禮服盛裝出席，感受西方交響樂(lè)音樂(lè)會(huì)及自助美食美酒，將項(xiàng)目客群與項(xiàng)目氣質(zhì)精準(zhǔn)對(duì)位，拔高項(xiàng)