江蘇紅星國際廣場年度推廣策劃提報 （PPT+91）

紅星國際際廣場2014年度推廣廣策劃提提報筑邦機構構·2014·01市場基礎礎綜合環(huán)境境分析|常州樓市市供求市市場1-11月商品房房成交58763套，成交交面積632萬方，日日均成交交175套；前11月商品房房新增供供應893萬方，供供求比例例1:0.71；住宅方面面，前11月成交44763套，成交交面積514萬方，日日均成交交133套；前11月住宅新新增供應應690萬方，供供求比例例1:0.74；房價方面面區(qū)域平平穩(wěn)，商商品房均均價7220元/㎡，其中中住宅均均價6785元/㎡；1-11月全區(qū)商商品房新新增供應應340萬方，成成交231萬方，供供求比1:0.68；1-11月全區(qū)住住宅新增增供應290萬方，成成交188萬方，供供求比1:0.65；前11月商品房房均價表表現(xiàn)平穩(wěn)穩(wěn)，均價價6889元/㎡，住宅宅均價上上半年表表現(xiàn)平穩(wěn)穩(wěn)，三季季度飆升升突破7000元大關。。綜合環(huán)境境分析|常州樓市市供求市市場1-11月全市別別墅新增增供應35.4萬方，成成交22.2萬方，供供求比1:0.62；前11月全市別別墅共成成交674套，日均均成交2套；價格平穩(wěn)穩(wěn)，保持持13000元/㎡左右浮浮動，單單套價格格約400-450萬左右。。綜合環(huán)境境分析|常州樓市市供求市市場1-11月全市商商鋪新增增供應80萬方，成成交42.4萬方，供供求比1:0.53；商鋪均價平平穩(wěn)，11000元/㎡左右浮浮動。綜合環(huán)境境分析|常州樓市市供求市市場常州市場場供求相相對寬松松，房價價走勢平平穩(wěn)，常常州整體體樓市穩(wěn)穩(wěn)?。晃溥M為常常州樓市市主戰(zhàn)場場，供求求量約占占全市40%，供求比比例較全全市更寬松，市市場競爭勢必必更激烈。對對于本案案而言，，更需要要有差異異化的賣賣點競爭爭及靈活活的價格格措施來來應對市市場環(huán)境境。全市別墅墅類市場低低迷，成成交以低低總價產(chǎn)產(chǎn)品為主。價價格是本本案別墅墅去化受受阻最大大因素，，因此后后期別墅墅推廣需需要更高高的價值值感來支支撐；受投資門檻檻影響，，全市商商鋪需求求低迷，，將給本本案商業(yè)業(yè)街銷售售帶來威威脅。市場對本本案的啟啟示：綜合環(huán)境境分析|樓市政策策市場市場對本本案的啟啟示：樓市大環(huán)環(huán)境會對對市場有有一定影影響，特特別是增增加了購購房者猶猶豫心理理；調(diào)控控主要限限制了二二套房客客戶，對對于初級級置業(yè)者者影響不不大，因因此國五五條、二二套房、、房產(chǎn)稅稅等一系系列政策策對本案案普通住住宅不會會產(chǎn)生大大影響。。最大風風險在于于銀行信信貸政策策的收緊緊，迫使使還貸壓壓力增大大。綜合環(huán)境境分析|競品市場場項目體量主力戶型均價戶數(shù)去化情況銷售動態(tài)板塊/商圈萊蒙城100萬方86-140㎡6400元/㎡總戶數(shù)3000戶當期戶數(shù)626戶剩余217套【中央府】59#，6200元/㎡起，均價6400元/㎡，57#，5899元/㎡起，55#、56#，均價6800元/㎡，戶型為86-145㎡；【公園里】少量剩余房源在售，均價6800元/㎡。湖塘路勁御城90萬方85-136㎡7500元/平總戶數(shù)6261戶去化1731套7期法蘭郡68#樓85-136㎡戶型認籌啟動，交5000享日進千金，限量100套。另外少量戶型房源4500-6200元/㎡親民價出售，法蘭郡67、68#樓價格7000-7500元/㎡。湖塘招商花園城53萬方87-125㎡5650元/㎡一期1080戶去化226套目前高層二十套特價一口價房源在售。3#甲單元在售，戶型面積為87㎡、109㎡、125㎡，最低價5288元/㎡起，均價5650元/㎡，購房可享交1萬抵6萬優(yōu)惠。湖濱新城綠地香奈40萬方88-129㎡5200元/平總戶數(shù)2708戶去化16%55#樓在售，戶型在88-129㎡之間，均價在5200元/㎡左右，現(xiàn)享交2000抵3萬的優(yōu)惠。湖濱新城項目體量主力戶型均價總戶數(shù)去化情況銷售動態(tài)板塊/商圈武進萬達廣場60萬方90-140㎡7500元/㎡已取銷許2423戶去化517套中央華城三組團首期109㎡三房在售，均價7500元/㎡，33層，兩單元，分別是2梯3戶和2梯4戶。42-66㎡SOHO精裝公寓在售，29.5萬元/套起；30-120㎡金街在售。湖塘武進吾悅廣場80萬方公寓40-70㎡公寓4999元/㎡起總戶數(shù)5000戶住宅售罄三期金蘋果公寓在售，首批推出的樓層為4-8層和16層，每層為31戶，面積為40-70㎡，目前5-7層已售罄，4、8、16層部分房源在售，最低4999元/㎡起。湖塘星河國際180萬方80-140㎡8600元/㎡總戶數(shù)9000戶備案2657套，去化1895套COCO派精裝小豪宅53-70㎡，均價8600元/㎡，國3號87-144平房源在售，均價8100-8200元/㎡。湖塘萬科地塊約20萬方純住宅用地，地塊出讓面積93847，成交價50677.38萬元，樓面成交價2160元，本次萬科所得武進鳴凰地塊地處武進中心區(qū)、濱湖新城、高新區(qū)三城中心交匯處。鳴凰常州在售售別墅項項目共計計23個個，多以以聯(lián)排、、雙拼為為主。其其中單套套600萬萬以上的項目9個，滆滆湖西太太湖板塊塊4個，，天寧區(qū)區(qū)板塊2個，其其他區(qū)個個一個。。位置太湖灣旅游度假區(qū)資源整個常州環(huán)太湖沿線只有7公里，萬澤太湖莊園占了其中的一半建筑公建區(qū)采用摩洛哥建筑風格別墅為新亞洲主義建筑風格園林采用引水造景的方式在項目內(nèi)進行人工造島配套竺山湖小鎮(zhèn)度假村、金陵大飯店紳士運動體驗館、時尚球類運動中心、游艇俱樂部、白金五星級酒店、濕地馬場、主題商業(yè)街。交通距離常州市區(qū)約40公里，車程在40分鐘左右；距離無錫市區(qū)約25公里，車程20分鐘左右,距滬寧杭各兩個小時車程，可乘316路在太滆站下車建面（㎡）套數(shù)可售價格獨棟570-85000600-1500萬雙拼190-26011488200-400萬聯(lián)排307-3809341200-400萬萬澤太湖湖莊園銷售情況況位置武進延政西路與綠楊路交匯處資源坐擁景致無邊的西太湖，項目中心景觀區(qū)還規(guī)劃有占地2公頃的人工景觀湖建筑建筑設計采用現(xiàn)代造型元素，通過形體間的虛實對比，不同材質(zhì)、色彩的對比，創(chuàng)造出一個尊貴、自然、優(yōu)雅的建筑格調(diào)園林項目以寧靜、寫意、溝通的生活方式為理念，在規(guī)劃設計中“建筑動線布局，空間有序流動，開放圍合組團”，突出人在環(huán)境中與自然的交流。配套星韻學校、信特超市、明都會議中心、動漫城、雙語幼兒園交通61路、67路到延政路綠楊路下車湖濱壹號號銷售情況況建面（㎡）套數(shù)可售價格獨棟500-58000700-800萬聯(lián)排240-30020348280-360萬位置武進太湖灣旅游度假區(qū)內(nèi)資源坐擁常州稀缺山湖資源建筑太湖畔“山居別墅”，濃郁的英式建筑風格，兼具大氣和優(yōu)雅。園林太湖畔純英式原生坡地別墅，將憑借其優(yōu)越的不可復制的自然資源和得天獨厚的地理優(yōu)勢，既滿足高端財富人群周末度假、休閑、養(yǎng)生的需求，又具備極高的投資價值配套嬉戲谷、游艇中心、大酒店會所交通滬寧高鐵、滬寧高速、寧杭高速、沿江高速和錫宜高速66路到太湖灣下車可達案場九洲紅墅墅嶺銷售情況況建面（㎡）套數(shù)可售價格獨棟800-1200111000萬以上聯(lián)排430-4504932均價500萬/套位置武進太湖旅游度假區(qū)內(nèi)資源直面7公里黃金湖岸線，背山面水，景致迷人,自然資源優(yōu)越建筑建筑風格為現(xiàn)代和后現(xiàn)代主義風格，走原創(chuàng)別墅路線，旅游度假與休閑觀光結合，園林依次落座在山坡之上，層層疊出動感有序的生態(tài)景觀。以湖光山色為自然導引，秉承生態(tài)和人文的設計理念，創(chuàng)造出自然、休閑、養(yǎng)生、健康于一體的度假區(qū)景觀。配套竺山湖度假村、金陵大飯店交通距常州、無錫、宜興均為30公里，距上海、南京、杭州均為150公里太湖灣度度假村銷售情況況建面（㎡）套數(shù)可售價格獨棟290-5404918500-1600萬聯(lián)排2701023370萬西太湖濱濱湖新城城武進核心心區(qū)高新區(qū)休閑旅游、科技研發(fā)、創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)、商務務辦公、總總部經(jīng)濟濟、養(yǎng)生生休閑、商貿(mào)購物物和生態(tài)人居居裝備制造、電電子信息、半半導體照明、商商貿(mào)物流流等產(chǎn)業(yè)六所高校校、高科科技企業(yè)業(yè)、服務務外包企企業(yè)、科科技金融融中心等等本案發(fā)展發(fā)展武進主要要呈現(xiàn)向向西、向向南發(fā)展展方向，，特別是是西太湖湖濱湖新新城，被被列為十十二五期期間政府府重點項項目。本本案處于于核心區(qū)區(qū)與新城城交匯，，淹城大大道與延延政大道道交匯，，2500年春秋淹淹城旁，，區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢明顯顯。綜合環(huán)境境分析|武進城市市發(fā)展電子信息息、精密密機械制制造、生生物科技、新新興材料料、生態(tài)態(tài)農(nóng)業(yè)、、休閑旅旅游經(jīng)發(fā)區(qū)湖塘、牛牛塘居住住組團及及政治、、文化、、商業(yè)綜綜合中心心組團大學城綜合市場場情況及及本案特特性，得得出SWOT分析及解解決策略略：優(yōu)勢大體量綜合體項目，業(yè)態(tài)完善、創(chuàng)新緊靠淹城公園及五星酒店，自然環(huán)境獨特優(yōu)質(zhì)緊靠淹城大道、延政大道雙主干道，交通便捷戶型、景觀、建筑等產(chǎn)品上的優(yōu)勢，精工精品紅星國際廣場18城20余項目開業(yè)/開發(fā)，信心優(yōu)勢劣勢附近沒有優(yōu)質(zhì)的學校，學區(qū)劣勢項目周邊沒有形成生活、居住氣氛機會武進向西發(fā)展，板塊及配套發(fā)展力度大紅星國際廣場招商及主力商家的入駐附近教育配套遷入威脅周邊招商、綠地、萬科等大牌開發(fā)的競爭武進區(qū)域內(nèi)項目多，競爭大紅星在住宅領域知名度不高，競爭力不高二手房市場的競爭樓市調(diào)控、信貸政策威脅解決策略略：推廣中充充分利用用綜合體體作為亮亮點，配配合產(chǎn)品品、規(guī)劃劃等信息息系列立立體化推推廣；最最大限度度利用優(yōu)優(yōu)勢及機機會規(guī)避避劣勢，，主動制制造事件件、輿論論導向來來解除威威脅。再次審視視城市綜合合體全城最TOP生活方式式的代表表城市精神神的極致致體現(xiàn)城市繽紛紛生活的高度濃濃縮人性化的的尺度，，合理的的業(yè)態(tài)分分布，八八達的交交通充滿人文文關懷的的情愫城市綜合合體包羅羅都市精粹提供一個超越城城市夢想想的全新新生活主張張紅星紫郡推廣不能完全全建立在在產(chǎn)品上上，城市綜合合體形象象和綜合體生生活主張張的吸引才才是最重重要的價價值。這也恰恰恰就是紅紅星紫郡郡快速跳跳出市場場、樹立立標桿、、實現(xiàn)溢溢價，并與目標標客群快快速對味味溝通的的核心訴訴求，再加上紅星國際際廣場成成功案例例提供的信信心支撐撐，才是紫郡郡最終推推廣成功功的最大大機會。。我們的啟啟發(fā)：另外，本案獨獨特的高高層、別別墅共體體小區(qū)配配置，將為高層氣質(zhì)質(zhì)加分，作為常州州最“貴貴”的豪豪宅，隨隨著威尼尼斯莊園園的口碑碑傳播，，豪宅所帶來的高尚居住住格調(diào)與奢華生活品質(zhì)，是紫郡可可以借助助的另一一個賣點點，豪宅區(qū)的的高層是紫郡快速速形成產(chǎn)產(chǎn)品差異化及產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)的另一個個保障。。明確紅星星紫郡的的核心價價值：基于紅星星國際廣廣場之上上的綜合合體價值值，以及其所所帶來的的獨有的的、彰顯顯都市繽繽紛生活活的主張張。紅星紫郡郡客戶分析析：基于2013年900余組來訪訪客戶的的基礎做做研判。。核心客戶戶：湖塘塘、牛塘塘、鳴凰凰客戶屬性：區(qū)區(qū)域范圍圍內(nèi)居住住人群或或產(chǎn)業(yè)人人群，主主要以剛剛需自住住或首改改自住為為主，輔以改善型型需求。。核心客戶戶次主力客客戶：大大學城、、高新區(qū)區(qū)、經(jīng)發(fā)發(fā)區(qū)客戶戶等屬性：區(qū)區(qū)域外沿沿居住人人群或產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人群群，主要要以剛需需自住或或首改自自住為主主。輔助客戶戶：武進進區(qū)外客客戶，比比較分散散屬性：部部分被價價格擠出出客戶，，以剛需需自住或或首改自自住為主主；另一一部分人人或是看看重地段段及未來來潛力，，大面積積改善或或投資需需求。次主力客客戶輔助客戶戶客戶描述述：初級安家家置業(yè)，，他們受總價購買買力導向向，對區(qū)域有有著深厚厚的感情情，為了立足足安居或或改善生生活環(huán)境境而購房房，他們向往城市市繽紛的的生活，希望生生活越來來越有品品質(zhì)感；；改善置業(yè)業(yè)，他們“不差錢錢”，地段、房房子保值增值值是他們所所首要關關心的，，對于品質(zhì)質(zhì)有很高高要求，，他們有有調(diào)性，，有主張張，習慣了城城市生活活，有更高的生生活追求求?；诩t星星紫郡的的核心價值值及目標客戶戶特性分析新形象世界，在在你腳下下春秋淹城城畔，80萬方地標標級全能能生活城城報廣/軟文：活在時尚里不怕買不不到，就就怕找不不到——18000m2超體量品品牌超市市，強勢勢入駐??！最喜歡看看著她，，優(yōu)雅起起舞——常州第一一家真冰冰溜冰場場，冰臨臨城下！孩子的天天性，本本就好動動——常州第一一家大型型兒童樂樂園，歡歡樂開啟啟！愛她，就就帶她去去玫瑰天天街——常州第一一個人文文商業(yè)街街，包羅萬象象輕一點，，對面就就是淹城城公園——常州第一一個屋頂頂高爾夫夫會所，，揮灑世界！布拉德皮皮特，再再也不用用劇透了了——紅星太平平洋國家家影院，，您的私私家影院院！客戶拓展策略略：本案核心客戶圈核心緊鎖策略略充分借助綜合合體價值、地地緣情結，以以市民生活場場所為基礎，，超市、菜場場、老社區(qū)、、商業(yè)街等，，地毯式排摸客戶。外沿客戶圈外沿引導策略略通過戶外廣告告進行引導，，同時配合超超市、菜場、、老社區(qū)、商商業(yè)街派單、、定點短信方方式宣傳。長虹高架廣告告延政大道廣告告延政大道廣告延政大道廣告長虹高架廣告告延政大道廣告告大客戶策略對大學城、高高新區(qū)、湖濱濱新城、經(jīng)發(fā)發(fā)區(qū)的事業(yè)單單位公務員、、大學教師、、大型企業(yè)員員工進行專場場團購會或?qū)鐾平闀?。。大學城高新區(qū)經(jīng)發(fā)區(qū)湖濱新城創(chuàng)新派單方式：在傳統(tǒng)的派單模模式上，新穎穎創(chuàng)新，送超超市購物袋、、單頁夾洗車車券、看房送送地鐵票等等等；走進老小區(qū)除了傳統(tǒng)的派派單、橫幅、、道閘廣告之外以活動的形式走走進老小區(qū)，，愛心健康體體檢、鄰里活活動、免費洗洗車等等豐田卡羅拉2014款常州首發(fā)發(fā)選擇一些2014年新款剛需車車型，與4S店進行合作，，在售樓中心心廣場進行首首發(fā)展示、試試駕活動，邀邀請客戶及嫁嫁接4S店汽車客戶。。在售樓中心提提前上演繽紛紛生活。。。。營銷活動：紅星之夜，德國慕尼尼黑啤酒節(jié)武進站在德國慕尼黑啤啤酒節(jié)之際，，在武進與德國黑啤合作作，邀請客戶在售售樓中心及廣廣場舉辦一場狂歡啤酒酒節(jié)，并邀請外籍樂隊隊進行現(xiàn)場表演。拉斯維加斯賭賭場博彩體驗驗來訪客戶免費費贈送一定數(shù)數(shù)量籌碼，參參與并體驗““博彩”活動動，并設置禮禮品兌換，如如100籌碼兌換剃須須刀,200籌碼兌換電飯飯煲等。某品牌春夏時時裝秀與小資快時尚尚品牌聯(lián)動，，邀請俊男靚靚女模特，對對2014年春夏新款服服飾走秀活動動，吸引客戶戶眼球。城市微電影武武進站開機機通過網(wǎng)絡、微微博、微信進進行微電影營營銷，邀請業(yè)業(yè)主、客戶，，或者網(wǎng)絡報報名，選擇男男女主角，拍拍攝微電影拍拍攝并傳播。。制造小資情情調(diào)及炒作事事件。對于紅星紫郡推廣的一個擔心：訴求都市生活活價值方式的的廣告，在紅星國際廣廣場綜合體還還未開業(yè)，缺缺少體驗的情情況下，能否快速觸動動銷售？解答擔心：常州是長三角角地區(qū)的富朔朔之地，是城市化較高高的城市，對于都市的繽繽紛生活，不需要我們?nèi)トッ枥L；城市綜合體的的生活主張也也不需花大時時間教育，先于我們開業(yè)業(yè)的萬達廣場場、悟悅廣場場，已經(jīng)完成了這這項工作；我們需要做的的是，借助兄弟城市市紅星國際廣廣場的成功案案例來增強信信心，讓區(qū)別于常州州同類項目的的亮點閃耀，，將區(qū)域的價值值清楚釋放并并產(chǎn)生向往。。一、售樓中心心建立“紅星星國際廣場18城20子聯(lián)動榜”做法：充分借借勢兄弟城市市兄弟項目的的成功（特別別是已開業(yè)紅紅星廣場），，招商、銷售售成績，觸動動客戶，使之之信心增強。。二、售樓中心媒體化，裂變傳播效效應做法：利用售樓中中心作為平臺臺，將招商業(yè)業(yè)績、營銷活活動、新聞事事件，通過業(yè)業(yè)主群、微博博、微信裂變變式傳播。三：線上推廣廣，組合出擊擊做法：戶外做做大形象，提提調(diào)性，網(wǎng)絡絡、報紙、微微博、微信做做細節(jié)。四：武進向西西，城市發(fā)展展論壇做法：與西太湖湖湖濱新城管委委會合作，借借助政府、媒媒體及專家之之口，傳播板板塊價值。五：售樓中心心提前上演的的繽紛生活活活動體驗做法：參照“營銷銷活動”建議議。具體操作：MYSOHO和玫瑰天街進入銷售后，又如如何推廣？不管是紅星紫紫郡，還是MYSOHO，還是玫瑰天天街的營銷，，決不可單兵孤軍奮奮戰(zhàn)，（單獨形象））勢必借力紅星星國際廣場，，80萬大軍之勢，，（綜合體綜合合形象）方能治服“敵人人”凱旋！而產(chǎn)品本身所所特有的賣點點，可以通過輔助助推廣完成，，如幅標、軟文文、短信等。。我們認為營銷銷的重點在于于線下找準客戶，對對癥下藥，推廣才有效果果。購買商鋪SOHO客源定位：全層級投資客、自用客戶50萬150萬250萬投資額高端投資客對于投資風險有更高的要求，審慎投資能夠提供高收益是促動因素投資心理為主，希望能夠穩(wěn)定增長中高端投資客對于投資風險高要求，投資經(jīng)驗豐厚看項目各項屬性，高收益是促動因素投資心理為主中低端投資客低端投資客對于投資風險有要求，投資經(jīng)驗多次高收益是促動因素，容易被說服具有投資經(jīng)驗，但并不專業(yè)高收益是主要目的，容易被引導核心關鍵詞：：經(jīng)濟基礎好、有經(jīng)驗、理性投資、高回報客戶定位：客戶地圖核心客戶：武進區(qū)域，湖塘塘、牛塘等私私營業(yè)主、個體戶重要客戶：常州投資客客戶，天寧區(qū)區(qū)、鐘樓區(qū)主主城客戶為重重成長客戶：長長三角地區(qū)投資客客，特別是上上海、浙江客客戶成長客戶重要客戶核心客戶武進私營業(yè)主主、個體戶客客戶70%常州主城投資資客戶20%通過高速、高高鐵導入的長長三角投資客客戶10%營銷活動：一方面共享住住宅及別墅活活動，另一方面以投投資＼理財＼＼健康風水等等類活動為主主，主要目的是嫁嫁接渠道，如如銀行、證券券、諾亞財富富等機構。綜合體紫郡玫瑰天街MYSOHO2月3月4月1月6月7月8月5月10月11月12月9月為一個家，買買一座城世界，在你腳腳下大腕們，都來來了財富鼎鋪，先先入為主常州人，有禮禮了送玫瑰系列營銷活動動：在售樓中心提前前上演繽紛生活線下渠道拓客，分大客戶戶、區(qū)域客戶戶及區(qū)域外沿沿客戶線下渠道拓客客活在時尚里系系列炒作武進向西，城市市發(fā)展論壇投資理財類渠渠道活動線下渠道拓客客投資理財類渠渠道活動紅星紫郡、ＭＭＹＳＯＨＯＯ、玫瑰天街街推廣計劃表表：招商簽約大會會誰令常州眼紅紅？價值系列炒作作價值系列炒作作價值系列炒作作形象升級新形象：世界，在你腳腳下春秋淹城畔，，80萬方地標級全全能生活城綜合體招商簽簽約大會：大腕兒們，都來了了頂級商業(yè)齊聚聚，80萬方綜核體星星耀龍城高層開盤：為一個家，買買一座城100-170平墅區(qū)高層，，超值價心動動開盤高層持銷：誰令常州眼紅紅？一路勁銷冠龍城，100-170平載譽加推SOHO預約：常州人，有禮禮了！買一層送一層層，5.7米挑高SOHO全城首發(fā)SOHO報廣：比住宅更懂享享受比酒店更懂生生活MYSOHO，5.7米挑高，買一一層送一層玫瑰天街預約約：財富鼎鋪，先先入為主60—200平限量版全臨臨街商鋪，全全城稀售報告已經(jīng)過半半，我們突然然發(fā)現(xiàn)少了一一個業(yè)態(tài)——威尼斯莊園并不是我們將將它遺忘了。。筑邦認為，威尼斯莊園客客戶與紫郡客戶圈層跨度度太大，夸張一點的說說，一個是高富帥，，一個是窮屌屌絲，他們認知不同、話題不同、興趣不同，威尼斯莊園獨立推廣廣，才最有機會??！沒有人會記住住第二名！2014常州高端市場場王者只有一個個！背景說明：從本案別墅項項目推廣至今今積累的客戶戶情況分析，，大部分客戶戶的抗性在于價格格，當然，這受受制于整個常常州別墅市場場起步晚、起起點低的影響響，客戶對于真正的豪豪宅缺乏相應應的認識?？v觀常州別墅墅市場，威尼斯莊園作作為紅星集團團在一個特殊殊區(qū)域（非成成熟板塊），，打造的特殊產(chǎn)產(chǎn)品（淹城公公園旁的絕版版資源型別墅墅），它的競爭不在對手手，而在自身身。但在之前的的推廣中，并并沒有跳脫出出市場上普通通別墅的梯隊隊，“曲高和寡””是目前面臨臨的最大問題題。所以，對別墅墅產(chǎn)品的推廣廣，首要目的的的是建立獨獨一無二的““標簽”，樹樹立主流影響響力。問題表現(xiàn)“常州沒有人不知道道淹城公園”威尼斯莊園卻卻缺乏應有的的關注度問題本質(zhì)（事實上，我我們擁有頂級級的資源和產(chǎn)產(chǎn)品，但在市市場上的地位位和關注度卻卻是不對等的的）在別墅市場中贏取常州富人的“偏好”（在常州別墅市場建立主流影響力，并打動我們的客戶）樹立主流影響響力尋找核心價值及傳播概念構建別墅產(chǎn)品品2014年度推廣體系ONETWO2014年，針對別墅墅產(chǎn)品，我們需要完成成的最重要的的任務一、是利用自自身資源、產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢建立立絕對權權威的高端形象（市市場占位）；；二、是引領新新的趨勢和觀觀念，在“級別”之上啟動新的營銷策略略（圈層營銷銷）。有區(qū)別有有級別有級別，才有有高度有區(qū)別，才有有競爭力樹立主流影響響力，我們需需要兩樣東西西市場占位：直言不諱的說說，常州有豪豪宅，但相比比蘇州有御園園，無錫有香香樟園，上海海有檀宮，常常州顯然缺乏乏一座可以列列入長三角豪豪宅體系的頂頂級項目。但另一方面，，不可否認，，常州是一個個極具購買力力的城市。據(jù)《2013胡潤江蘇地區(qū)區(qū)財富報告》顯示，長三角角地區(qū)富豪分分布“稠密””，千萬級、、億萬級富豪豪人數(shù)占全國國三分之一，，其中江蘇有有73000人是千萬富豪豪，有4800人是億萬富豪豪，千萬和億億萬富豪人群群分別占全國國7.2%和7.6%。這些富豪中，超過過三成會投資資，而主要投投資渠道是房房地產(chǎn)，可見見，貨真價實實的豪宅永遠遠是富豪鐘意意的“香餑餑餑”。而常州州是長三角的的中心城市之之一，亦是眾眾多富豪的活活動與關注焦焦點，在這樣樣富豪扎堆的的常州樓市下下，亟待有真正與與富人身份和和品位相匹配配的豪宅誕生生。我們需要抓住住這個市場機遇，需要務實的的抓住主力客戶群的心理理特征，我們需要通通過一個明晰晰的產(chǎn)品標簽來幫他們實現(xiàn)現(xiàn)自我最高價價值。換言之，需要要給別墅產(chǎn)品品一個獨一無二二的定位，且這個定位位是我們?yōu)樗麄兞可矶ㄖ浦频模茏C明明他們身份的的最高價值。。怎樣的標簽，，才能建立“身身份區(qū)隔”？？《中國奢侈品15年報告分析》中是這樣說——現(xiàn)在非必須品品的消費客戶戶，很多都是是苦過來的，，大部分還是是抓住了一些些特殊的機會會發(fā)家，所以以，對于這個個階段的客戶戶心理來說，，他們渴望被別別人關注，他他們希望被別別人仰慕，他他們希望能用用最好的東西西來證明自己己的身份。他們功成名就就的時候就希希望自己能住住最好的，穿穿最好的，用用最好的，雖雖然這是相對對不成熟的消消費心理，但但這是現(xiàn)階段段無法改變的的現(xiàn)狀。LV的格紋、香奈奈兒的雙C、卡地亞的獵獵豹，很多奢侈品牌牌都是具有符符號性的，他們的符符號特征都是是十分鮮明的的，如果你用用的是這些奢奢侈品是很容容易被大家所所辨認的，從從而形成被人人仰慕、崇拜拜的身份象征征。很顯然，要要真正的建立立身份區(qū)隔光光從物理層層面進行訴求求，是遠遠站站不住腳跟的的唯有在精神層層面賦予他們們無法企及的的高度

才能能真正形成區(qū)區(qū)隔。定位常州第一豪宅宅首先，威尼斯斯莊園的獨占資源和產(chǎn)產(chǎn)品力，決定了“第第一豪宅”的的物理屬性。。其次，在價格門檻和客客群組成上，“第第一豪宅”當當之無愧。另一方面，““常州第一豪豪宅”的市場場占位，有利利于規(guī)避紅星品牌牌在豪宅領域域相對弱勢的的影響。這就是我們要要給項目貼上上的標簽身份已經(jīng)確定！推廣需要更有有沖擊、更加加震撼的廣告告訴求和產(chǎn)品品深化，讓客客戶堅定選擇威尼斯莊莊園將是偉大大的決定；同時需要給客客戶制造項目目的稀缺感和購買的緊迫感。眾生的理想春秋淹城畔，，龍城豪宅標標桿不要說人，即即便是普通的的生物，也尋尋找適合自己己的居所生息息。天下蒼生，努努力和拼搏，，智力與辛勤勤，都是為了了實現(xiàn)自己的的生命理想。。把眾人上升到到眾生，排除除了萬人之上上的崇高，卻卻更有生命本本真高度。知我者希，則則我者貴春秋淹城畔，，龍城豪宅標標桿真正了解我的的稀少的，則則，不是簡單單的選擇，是是跟隨的意思思。

老子是是提出“道””的大師，東東西方哲學皆皆準，只有順順應了道才能能永恒，永永恒的建筑，，蘊藏勃勃的的生機。天工工成成器器，，百百年年傳傳世世春秋秋淹淹城城畔畔，，龍龍城城豪豪宅宅標標桿桿春秋秋淹淹城城，，自自古古帝帝王王將將相相之之所所。。翻閱閱2500年歷歷史史畫畫卷卷，，一一部部家家族族傳傳承承史史映映耀耀春春秋秋淹淹城城畔畔幾度度春春秋秋，，興興衰衰更更替替，，家家族族綿綿延延，，龍龍城城世世家家迎迎來來復復興興“常常州州第第一一豪豪宅宅””僅僅僅是是線線上上的的宣宣傳傳、、推推廣廣，，依依然然不不足足以以支支撐撐。。對于于頂頂級級購購買買客客群群，，他他們們更相相信信自自己己的的眼眼光光，他們們的的參參考考對對象象更更多多的是是周周遭遭同等等身身價價的的親親友友。。所以以，，現(xiàn)場場體體驗驗和圈層層營營銷銷，對對于于豪豪宅宅的的營營銷銷，，才才是是最最為為關關鍵鍵的的。。2014年，，我我們們需需要要確確立立的的是是““第第一一豪豪宅宅””的的市市場場地地位位，，但更更重重要要的的是是，，我我們們需需要要營造造一一個個獨獨一一無無二二的的““第第一一富富豪豪圈圈””，只有有通通過過對對客客戶戶的的不不斷斷邀邀約約，，給給予予他他們們精精致致尊尊貴貴的的現(xiàn)現(xiàn)場場體體驗驗，高端端圈層層的的氛氛圍圍感感染染，，才才能能直直接接拉拉動動銷銷售售。。圈層層營營銷銷：：富豪豪圈的的事事，，從從古古自自今今，，無無外外乎乎““聲聲色色犬犬馬馬””“聲聲””一次次盛盛大大的的造造勢勢活活動動，，跨界聯(lián)聯(lián)袂袂頂頂級級樂樂壇壇大大師師，，奏響威威尼尼斯斯莊莊園園在在常常州州市市場場的的名名望望。?！吧薄币粓鰣鍪⑹⒋蟠蟮牡拿髁髋膳蓪Γ?，美酒酒、、佳佳肴肴、、紳紳士士、、麗麗人人，，共同同演演繹繹常常州州第第一一富富豪豪圈圈層層的的奢奢華華之之夜夜。?！叭薄辟愸R馬、、高高爾爾夫夫、、游游艇艇….富豪豪們們鐘鐘愛愛的的娛娛樂樂活活動動，，是我我們們維維護護客客戶戶的的最最好好手手段段。?！榜R馬””名車車、、名名表表….在富富豪豪圈圈里里，，奢奢侈侈品品是是必必不不可可少少的的頂級級家家宴宴。選擇擇武武進進本本地地知知名名人人士士（（誠誠意意客客戶戶）），，在在別別墅墅樣樣板板單單位位安安排排““一一對對一一””的的私私人人家家宴宴。?？涂蛻魬艨煽裳堈埮笈笥延褏⒓蛹樱ǎ〝U擴大大活活動動范范圍圍））。。以以頂頂級級規(guī)規(guī)格格大大宴宴客客戶戶，，在在本本土土制制造造影影響響力力和和口口碑碑效效應應。。專場場推推介介。不僅僅僅僅局局限限武武進進本本地地客客群群，，主主動動拜拜訪訪項項目目附附近近富富裕裕村村鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，通通過過鎮(zhèn)鎮(zhèn)長長、、村村長長進進行行推推介介，，并并在在鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)舉舉行行專專場場活活動動進進行行推推介介。。或或借借用用與與當當?shù)氐卣牡年P關系系邀邀請請當當?shù)氐馗餍行袠I(yè)業(yè)企企業(yè)業(yè)主主到場場，，并并在在現(xiàn)現(xiàn)場場給給予予特特殊殊的的優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策，，促促成成銷銷售售。。贊助助廟廟會會。廟會會宗宗教教活活動動也也是是富富人人聚聚集集地地，，可可考考慮慮贊贊助助常常州州本本地地大大型型廟廟會會或或宗宗教教活活動動，，進進行行硬硬性性廣廣告告的的嵌嵌入入（（展展板板、、DM單單等等））。。其他他圈圈層層活動動：：紅星會會員業(yè)主高端客戶小型酒會定制晚宴預約Party服務指定人數(shù)提供場所提供服務提供頂級飲食每周周舉舉辦辦一一場場，，聚聚集集高高端端資資源源圈圈層層，，提提前前體體驗驗第第一一豪豪宅宅的的生生活活，，享享受受高高端端服服務務，，為為項項目目達達到到圈圈層層口口碑碑宣宣傳傳及及鋪鋪墊墊組織織。私人人Party定制制服務務：：邀請請函函體現(xiàn)現(xiàn)中中國國人人傳傳統(tǒng)統(tǒng)對對禮禮序序的的推推崇崇結合合東東西西方方皇皇室室審審美美執(zhí)執(zhí)行行簡約約神神秘秘實實現(xiàn)現(xiàn)邀約約禮宴宴天天下下，，莊莊園園有有請請售樓樓中中心心建建議議：：威尼尼斯斯莊園園的的客客戶戶都都是是常常州州頂頂級級富富豪豪，，我們們需需要要為為他他們們開開辟辟一一個個私私密密的的““專專享享接接待待中中心心””。。高端端客戶戶購購買買一一樣樣東