房地產(chǎn)開發(fā)對城市發(fā)展的影響課件

房地產(chǎn)開發(fā)對城市發(fā)展的影響

-------以武漢光谷世紀(jì)城步行街為例

匯報(bào)人：徐璐杜啟迪

調(diào)研日期：2013年5月

調(diào)研成果展示導(dǎo)圖選擇地塊市場背景分析地塊土地區(qū)位條件世界城光谷步行街周邊商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析

土地用途——區(qū)位條件——武漢天地經(jīng)濟(jì)區(qū)位——公共設(shè)施建設(shè)情況——萬達(dá)漢街交通區(qū)位——周邊住區(qū)開發(fā)案例的借鑒與分析文化景觀區(qū)位——地標(biāo)性建筑物分析公共設(shè)施建設(shè)情況商業(yè)步行街營銷定位商業(yè)區(qū)規(guī)劃的總結(jié)建筑分區(qū)域分布商業(yè)步行街招商與經(jīng)營代表性建筑房地產(chǎn)經(jīng)市場定位房地產(chǎn)經(jīng)營及營銷策略歷史文化街區(qū)與建筑保護(hù)單位走訪方式：實(shí)地調(diào)研部門走訪資料的整理及匯總前期調(diào)研調(diào)研成果匯報(bào)分析與總結(jié)目標(biāo)地塊的鎖定what——居??？商業(yè)？where——哪里？how——調(diào)研形式？調(diào)研內(nèi)容？實(shí)地調(diào)研考察前期調(diào)研

武漢——“東方芝加哥”中國中部地區(qū)最大都市及唯一的副省級城市。中國內(nèi)陸地區(qū)最繁華都市及國家區(qū)域中心城市武漢號稱九省通衢，是中國內(nèi)陸最大的水陸空交通樞紐，國家的經(jīng)濟(jì)地理中心；全國僅次于北京、上海的第三大科教中心，在校大學(xué)生人數(shù)全球第一；內(nèi)陸地區(qū)的金融、商業(yè)、貿(mào)易、物流、文化中心，被譽(yù)為世界開啟中國內(nèi)陸市場的“金鑰匙”、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“立交橋”，具有承東啟西、接南轉(zhuǎn)北、吸引四面、輻射八方的區(qū)位優(yōu)勢。

美國硅谷，中國光谷人才的搖籃高等院校林立，有武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)等18所高等院校，科研機(jī)構(gòu)眾多，有中科院武漢分院、武漢郵電科學(xué)研究院等56個(gè)國家級科研院所，10個(gè)國家重點(diǎn)開放實(shí)驗(yàn)室，7個(gè)國家工程研究中心，700多個(gè)技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu)。世界一流的科技園區(qū)關(guān)東光電子產(chǎn)業(yè)園、關(guān)南生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、湯遜湖大學(xué)科技園、光谷軟件園、佛祖嶺產(chǎn)業(yè)園、機(jī)電產(chǎn)業(yè)園等園各具特色，2000家高新技術(shù)企業(yè)分類聚集，以光電子信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，能源環(huán)保、生物工程與新醫(yī)藥、機(jī)電一體化和高科技農(nóng)業(yè)競相發(fā)展。依山傍水，風(fēng)光秀麗。區(qū)內(nèi)地勢北高南低，湖泊密布，山巒起伏，三湖（東湖、南湖、湯遜湖）、六山（珞珈山、南望山、伏虎山、喻家山、馬鞍山、九峰山），再加上外圍的東湖風(fēng)景區(qū)、南湖風(fēng)景區(qū)、馬鞍山森林公園、九峰森林公園、湯遜湖旅游度假區(qū)，綠化和水面多達(dá)200平方公里。二、中國光谷之上的唯一的光概念特色將以全世界最大規(guī)模的炫彩激光群落，打造武漢的世界級夜空。最高500米的光影效果，將是整個(gè)武漢都可以看見的高度，通過整條街的燈光規(guī)劃設(shè)計(jì)，形成一條發(fā)光的銀河，成為武漢夜空獨(dú)特的風(fēng)景光谷步行街——基于三大特色的選擇光谷步行街——基于三大特色的選擇三、代表性空間尺度趣味宜人化處理作為一條專為步行設(shè)計(jì)的商業(yè)街，在空間尺度和景觀空間的設(shè)計(jì)上秉持趣味宜人化原則，以形成“兩步之間的歡樂，一條街的開心”。市場商業(yè)背景分析

武漢市商業(yè)概況

武漢九省通衢，中國幾何中心城市全國商業(yè)最發(fā)達(dá)，商業(yè)消費(fèi)最尖端城市之一常住人口達(dá)1000萬，流動人口近400萬人均GDP及GDP排名全國十強(qiáng)城市綜合實(shí)力強(qiáng)，二線城市的領(lǐng)頭羊城市居民投資力強(qiáng)，商用物業(yè)銷售單價(jià)屢創(chuàng)新高武漢市交通區(qū)位優(yōu)勢顯著，有黃金軌道京廣線、內(nèi)陸第一長江水運(yùn)航道及京珠、滬蓉高速等國內(nèi)一級運(yùn)輸通道。天河機(jī)場是華中地區(qū)最大的航空港，年吞吐量1200萬/人次，僅次于北京、上海、廣州位居全國第四；新建成的武漢火車站開通直達(dá)深圳的高鐵，4小時(shí)超快動力拉近與珠三角的親密距離；建設(shè)中的陽邏深水港、漢口北列車編組站將成為國內(nèi)最大的內(nèi)陸深水港和亞洲最大的列車編組站。南寧為中心的北部灣經(jīng)濟(jì)圈廣、深、港珠三角城市圈上海為中心的長三角城市圈武漢，中國中部特大中心城市北京為中心的渤海城市圈全國GDP排名第十僅有的三個(gè)中部城市之一中部六省No:1連續(xù)三年穩(wěn)坐中部六省第一的排名武漢市作為千萬級人口消費(fèi)市場，消費(fèi)力極其旺盛全國消費(fèi)品零售總額排名第六省會城市排名第二，僅次于廣州2007年武漢人均消費(fèi)性支出破萬，LV強(qiáng)勢進(jìn)駐武漢；2011年已達(dá)到17141元，進(jìn)駐武漢的奢侈品牌有Gucci、LV、Chanel、Hermès、等近百家國際一線品牌和國內(nèi)一線品牌商家武漢市2011年奢侈品零售總額超過60億元，漲幅位居第一，達(dá)到50%，繼續(xù)保持全國第五的位置2000年2007年2011年600080001000012000140001600018000武漢歷年人均消費(fèi)性支出市場商業(yè)背景分析

武漢市商業(yè)概況

住宅板塊政策未放松，武漢市商鋪投資火熱武漢市2011年商鋪去化面積達(dá)87.2萬方，市內(nèi)核心區(qū)域商鋪均價(jià)超過2萬元/㎡國內(nèi)二線城市快時(shí)尚零售商集中度排名第七市場商業(yè)背景分析

武漢市商業(yè)概況

國內(nèi)二線城市大型賣場集中度排名第四武廣商圈江漢路商圈漢正街商圈商業(yè)形態(tài)消費(fèi)群體商圈優(yōu)勢發(fā)展趨勢以傳統(tǒng)百貨為主，輔以超市、餐飲省內(nèi)消費(fèi)人群及本地家庭型消費(fèi)為主武漢傳統(tǒng)商業(yè)聚集地，地段優(yōu)勢明顯。品牌優(yōu)勢突出，知名度較高隨著國際廣場的開業(yè)，將帶動商圈的提檔升級，并呈多樣性、多元化發(fā)展，業(yè)態(tài)組合更加豐富及合理化以時(shí)尚百貨、商業(yè)步行街、品牌超市、時(shí)尚運(yùn)動賣場為主旅游人群和時(shí)尚年輕消費(fèi)人群商圈可達(dá)性較好，知名度較高。具有一定人文景觀優(yōu)勢，業(yè)態(tài)組合齊全，時(shí)尚性消費(fèi)吸引力較強(qiáng)伴隨著商圈內(nèi)新興項(xiàng)目的不斷建成與新品牌的引進(jìn)，商圈檔次不斷提升，商業(yè)進(jìn)一步的升級換代以專業(yè)批發(fā)賣場為主省內(nèi)及武漢城區(qū)消費(fèi)人群規(guī)模和體量優(yōu)勢，知名度較高受城市規(guī)劃限制，逐漸向城市旅游發(fā)展，整體商業(yè)形象急需升級徐東商圈中南商圈以銷品茂、中檔百貨、大型超市、中檔餐飲娛樂為主周邊居民及武昌，青山區(qū)消費(fèi)人群為主內(nèi)環(huán)交通樞紐位置，周邊住宅開發(fā)體量較大，給商業(yè)發(fā)展提供了較好基礎(chǔ)隨著商圈現(xiàn)有商業(yè)的調(diào)整與新興項(xiàng)目的加入，商圈內(nèi)現(xiàn)有檔次及形象不斷提升以傳統(tǒng)百貨，家居家電賣場為輔武昌區(qū)域日常消費(fèi)人群及政務(wù)及商務(wù)消費(fèi)人群傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)，規(guī)模體量較大，可達(dá)性較好，業(yè)態(tài)的組合較為完善武昌總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展，使商圈范圍不斷延伸，未來將成為武昌區(qū)商務(wù)消費(fèi)中心鐘家村商圈以時(shí)尚百貨、品牌超市為主，輔以餐飲娛樂區(qū)域消費(fèi)人群以及旅游消費(fèi)群體區(qū)域傳統(tǒng)商圈，后期潛在消費(fèi)力巨大伴隨新型購物中心的建成與投入，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)將進(jìn)一步完善及提升武漢地區(qū)主要大型購物中心有：武漢國際廣場、菱角湖萬達(dá)、銷品茂、金開萬達(dá)、摩爾城等；主要大型商場有：新世界中心百貨、王府井百貨、莊勝崇光百貨、群光百貨、大洋百貨光谷、漢商銀座等；主要購物步行街有：江漢路步行街、武漢新天地、花園道、漢正街第一大道、光谷世界城、楚河漢街等；除此之外武漢還有一家奧特萊斯：百聯(lián)；漢口武昌漢陽市場商業(yè)背景分析

武漢市商業(yè)圈概況

司門口商圈街道口商圈光谷商圈王家灣商圈商業(yè)形態(tài)消費(fèi)群體商圈優(yōu)勢發(fā)展趨勢以潮流商業(yè)街為主區(qū)域?qū)W生與旅游消費(fèi)人群武昌傳統(tǒng)區(qū)域商圈，具有一定人文旅游特征隨著市政規(guī)劃的不斷調(diào)整與新興項(xiàng)目的不斷加入，商業(yè)街的整體形象將得到有效提升以IT專業(yè)賣場，時(shí)尚百貨為主，輔以品牌超市及餐飲娛樂時(shí)尚白領(lǐng)及學(xué)生消費(fèi)群體位于武漢市大專院校聚集區(qū)，消費(fèi)人群集中，地段優(yōu)勢明顯隨道新興項(xiàng)目不斷投建，商圈將加大品牌餐飲娛樂的規(guī)模，商圈功能將更完善以時(shí)尚百貨、品牌超市、商業(yè)步行街為主區(qū)域內(nèi)高校師生，周邊居民，光谷產(chǎn)業(yè)園從業(yè)人員區(qū)域商業(yè)規(guī)劃起點(diǎn)較高，交通便利，周邊消費(fèi)力潛力巨大商圈將根據(jù)消費(fèi)力的不斷提升，商業(yè)組合不斷豐富，商圈區(qū)域輻射面放大以品牌超市、家居家電等賣場為主，輔以餐飯娛樂區(qū)域周邊消費(fèi)人群及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)消費(fèi)人群較好的對接了硚口與沌口區(qū)域，并可有效開發(fā)三個(gè)區(qū)域消費(fèi)人群隨著區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)的不斷升級以及新興項(xiàng)目的加入，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)形態(tài)將更新?lián)Q代唐家墩商圈以品牌超市、家電賣場為主，輔以餐飲區(qū)域家庭消費(fèi)人群處于新老城區(qū)結(jié)合區(qū)域，住宅開發(fā)體量較大，消費(fèi)人群基數(shù)龐大，為商圈發(fā)展創(chuàng)造了良好基礎(chǔ)伴隨片區(qū)入住率的提高及新興項(xiàng)目的加入，商圈功能不斷完善，業(yè)態(tài)組合更加合理，輻射范圍不斷擴(kuò)大武漢地區(qū)主要大型購物中心有：武漢國際廣場、菱角湖萬達(dá)、銷品茂、金開萬達(dá)、摩爾城等；主要大型商場有：新世界中心百貨、王府井百貨、莊勝崇光百貨、群光百貨、大洋百貨光谷、漢商銀座等；主要購物步行街有：江漢路步行街、武漢新天地、花園道、漢正街第一大道、光谷世界城、楚河漢街等；除此之外武漢還有一家奧特萊斯：百聯(lián)；漢口武昌漢陽市場商業(yè)背景分析

武漢市商業(yè)圈概況

世界城·光谷步行街全長1390米，位于武漢市武昌區(qū)魯巷廣場，是一條建設(shè)在以魯巷為中心的光谷核心地段上的全球第一步行街，由一條1350米目前世界最長純步行商業(yè)街串起，集購物消費(fèi)、餐飲娛樂、旅游觀光、休閑健身、商務(wù)辦公、酒店居住于一體的、多功能、全業(yè)態(tài)、復(fù)合型超級商業(yè)步行街區(qū)，與武昌以往任何一個(gè)項(xiàng)目不同，整個(gè)世界城項(xiàng)目由九大組團(tuán)串起，復(fù)合了五星級酒店、高檔寫字樓、步行街以及高檔住宅的“四位一體”的大型城市中心建筑群。區(qū)位swot分析位于武漢市城市發(fā)展副中心魯巷。坐擁光谷高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)與武昌傳統(tǒng)觀商業(yè)區(qū)交匯點(diǎn)，是世界最長，也是中國唯一的光概念特色商業(yè)中心。作為進(jìn)入光谷高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的門戶，世界城光谷步行街將吸納更多投資商和消費(fèi)群體。缺乏文化遺存積淀，不具備城市象征。沒有泛商業(yè)圈支持，品牌定位大眾化，難以滿足高消費(fèi)群體的需求。由于人口密集，經(jīng)常出現(xiàn)交通堵塞的現(xiàn)象。世界城光谷步行街任在建設(shè)，其中第三期意大利的風(fēng)情街將帶來又一積極的促進(jìn)因素。通過充分利用自身特點(diǎn)，擴(kuò)大名氣，產(chǎn)生品牌效應(yīng)。開展各種高宣傳活動來推動主題街的主題呈現(xiàn)，保證穩(wěn)定現(xiàn)有顧客群的同事擴(kuò)大未來群體。周邊商業(yè)圈相同品牌的輻射競爭力StrengthweaknessopportunityThreat武漢光谷”周邊交通狀況及客流量、圖標(biāo)的車站、停車場的位置

調(diào)研項(xiàng)目地處光谷核心地域，6條交通網(wǎng)絡(luò)縱橫交錯(cuò)，分別是：珞喻路，魯磨路，光谷，民族大道，卓豹路。又以珞喻路，民族大道為主要道路，車流與人流要高于其他四條道路。因項(xiàng)目地處中樞，交通客流量較大，特別是魯巷廣場附近每天有大量的人員流動中轉(zhuǎn)，附近既有（魯巷公交停車場）。我們在魯巷公交車站（兩邊車站）做過一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，平均每一分鐘有5輛公交車達(dá)，下車及中轉(zhuǎn)人數(shù)平均為53人次。

我在魯巷廣場及魯巷超市門口統(tǒng)計(jì)，每分鐘進(jìn)入人次為19人，每五分鐘進(jìn)人人次為86人次。區(qū)位條件分析

——交通區(qū)位關(guān)山一路和關(guān)山二路已經(jīng)全線貫通。加之該區(qū)域已有的從民院路，兩湖大道，江夏大道八車道寬敞的行車路網(wǎng)已成型，三條縱向的主干道使光谷核心區(qū)和市區(qū)的交通聯(lián)系更加緊密，中環(huán)線的全面竣工使人們從光谷核心區(qū)可從容通達(dá)三鎮(zhèn)各地?，F(xiàn)已有715、586、733、901、168等多路公交線路通達(dá)，加上運(yùn)營穿梭的巴士線路，光谷核心區(qū)的交通狀況已經(jīng)大為改善。

軌道交通：香港地鐵公司欲投資260億元，參建3條地鐵線，包括近期(2010年)建成軌道交通一號線二期(宗關(guān)—吳家山、黃浦路—堤角)、二號線一期(常青花園—魯巷)和四號線一期(武漢新火車站—武昌火車站)，形成70公里的工字型線網(wǎng)骨架

軌道2號線規(guī)劃線路走向及建設(shè)計(jì)劃規(guī)劃走向：自常青花園—漢口火車站——青年路——解放大道——江漢路——過江——和平大道——中山路——小龜山——中南路——珞瑜路至關(guān)山止，全長32.294KM，設(shè)站25座。預(yù)留支線自魯巷沿關(guān)山一路至廟山，長9.35KM，設(shè)站7座。在常青花園設(shè)車輛基地，在小龜山和關(guān)山設(shè)停車場。

分期建設(shè)計(jì)劃：一期工程（2010年建成）：常青花園——魯巷，線路長約27.12公里，設(shè)站21座（比選：22座）。

二期工程：東延至關(guān)山（2020年建成）：魯巷——關(guān)山，線路長約5.174公里，設(shè)站4座；

三期建設(shè)：魯巷——廟山支線，線路長約9.35公里，設(shè)站7座。公共交通：注：（灰色為能達(dá)到魯巷）經(jīng)過項(xiàng)目周邊的公交線路主要有：703，733，702，715，15，18，510，518，521，536，581，591，593路通達(dá)武漢三鎮(zhèn)。區(qū)位條件分析

——交通區(qū)位周邊住區(qū)開發(fā) 周邊部分已建項(xiàng)目：

光谷中心花園：11.6萬㎡巴黎豪庭:35.5萬㎡ 虹景花園:1.1萬㎡劍橋春天:25萬㎡ 廣廈華庭:6萬㎡慧谷時(shí)空:3.9萬㎡ 光谷國際:10萬㎡高科大廈:3萬㎡ 光谷創(chuàng)業(yè)街:21萬㎡保利花園:43.36萬㎡ 洪福家園:10萬㎡七零社區(qū):6.2萬㎡ 楓林上城:13.8萬㎡陽光城:14萬㎡ 金地太陽城:23萬㎡關(guān)山春曉:35萬㎡ 坐標(biāo)城:40萬㎡國際企業(yè)總部:40萬㎡ 萬科城市花園:39萬㎡銀河灣:30萬㎡ 英倫城邦:18.9萬㎡周邊住區(qū)開發(fā)(1)本項(xiàng)目與各大學(xué)，中學(xué)，小學(xué)，娛樂/寫字樓/酒店的直線距離企業(yè)名稱 直線距離（備注）武漢鐵路衛(wèi)生學(xué)校 車行10分鐘（3站路）湖北郵電學(xué)校 車行10分鐘（3站路）湖北民政學(xué)校 車行10分鐘（3站路）湖北交通學(xué)校 車行10分鐘（3站路）華中女子大學(xué) 車行10分鐘（3站路）華中師范大學(xué) 車行13分鐘（4站路）湖北供銷學(xué)校 車行13分鐘（4站路）武漢科技大學(xué) 車行20分鐘（6站路）湖北省藝術(shù)學(xué)校 車行25分鐘（7站路）武漢大學(xué) 車行35分鐘（9站路）華中科技大學(xué) 車行2分鐘（1站路）武漢城建學(xué)院 車行7分鐘（3站路）湖北城市建設(shè)學(xué)校 車行4分鐘（2站路）湖北廣播電視大學(xué) 車行2分鐘（1站路）武漢電信技工學(xué)校 就在本案附近武漢湖濱花園酒店 車行7分鐘（3站路）福盛光谷酒店 車行4分鐘（2站路）龍安大酒店 車行2分鐘（1站路）楚源大廈 車行13分鐘（4站路）湖北信息產(chǎn)業(yè)大樓 車行2分鐘（1站路）公共設(shè)施建設(shè)規(guī)劃總平面地標(biāo)型建筑物步行街營銷定位目標(biāo)消費(fèi)群體范圍項(xiàng)目周邊社區(qū)生活居住群體（項(xiàng)目所在區(qū)域已建及在建的各級別社區(qū)）武昌區(qū)內(nèi)13所高等院校及131所中小學(xué)組成的學(xué)生群體大武昌區(qū)內(nèi)居住及商務(wù)群體（包括武昌區(qū),洪山區(qū),江夏,關(guān)南,青山區(qū)）武漢市及湖北省內(nèi)、外旅游群體（項(xiàng)目位于東湖磨山風(fēng)景區(qū)及九峰山森林公園之間）國內(nèi)、外商務(wù)旅游群體（武漢光谷高科技會展中心為項(xiàng)目帶來商機(jī)）

目標(biāo)消費(fèi)群體購物消費(fèi)模式的設(shè)定從自由式分散購物向主題式定向一站式購物模式轉(zhuǎn)變從原居民外出購物消費(fèi)逐步向區(qū)域內(nèi)集中購物消費(fèi)轉(zhuǎn)變從吸引區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群向把握并吸引區(qū)外消費(fèi)者的模式轉(zhuǎn)變從追求單一產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格、實(shí)惠性向享有全程優(yōu)質(zhì)服務(wù)轉(zhuǎn)變從被動型消費(fèi)向主動型、互動型、體驗(yàn)型模式轉(zhuǎn)變集主題式定向購物；一站式步行街區(qū)消費(fèi)；集購物消費(fèi)、餐飲娛樂、旅游觀光、休閑健身、商務(wù)辦公、酒店居住于一體，全程式優(yōu)質(zhì)服務(wù)的多功能、全業(yè)態(tài)、復(fù)合型超級商業(yè)步行街區(qū)。購物餐飲娛樂旅游休閑健身辦公酒店居住步行街營銷定位華中第一超級互動式商業(yè)步行街區(qū)

首創(chuàng)華中集購物、飲食、休閑、娛樂、旅游觀光與商業(yè)文化全程式服務(wù)、體驗(yàn)式購物環(huán)境相結(jié)合的一站式多功能綜合性購物步行街區(qū)。1)充分發(fā)揮地理位置優(yōu)勢，項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢，在快速填補(bǔ)當(dāng)?shù)厥袌鼋?jīng)營空白的同時(shí)，并從武漢市整體城市商業(yè)經(jīng)營高度上作規(guī)劃。2)對整體商業(yè)形象進(jìn)行塑造及提升其商業(yè)價(jià)值及地位，形成商業(yè)新格局及商圈，強(qiáng)化其商業(yè)核心地位，增強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)營發(fā)展規(guī)模優(yōu)勢，形成深遠(yuǎn)的社會影響力，擴(kuò)大租售推廣范圍，提升租售價(jià)格及總體資金收益。3)特色化經(jīng)營定位創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值，引入主力龍頭店的同時(shí)，吸納品牌旗艦店進(jìn)駐，并憑借其市場號召力大范圍吸納散戶入場，同時(shí)與獨(dú)特的經(jīng)營模式商業(yè)文化、全程式服務(wù)、體驗(yàn)式購物環(huán)境相結(jié)合，打造全新一站式多功能綜合步行街區(qū)，并為長久旺盛經(jīng)營奠定良好的市場基礎(chǔ)。魯巷商業(yè)核心——武昌商業(yè)精華——武漢商業(yè)奇跡——?jiǎng)?chuàng)建武漢商業(yè)“最具市場價(jià)值”的商業(yè)購物中心街區(qū)——?jiǎng)?chuàng)建各類消費(fèi)群體“最愛去、最需要”的地方——?jiǎng)?chuàng)建武漢商業(yè)奇跡步行街的招商活動

周邊商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析——武漢天地——萬達(dá)漢街

案例的借鑒與分析

商業(yè)區(qū)規(guī)劃的總結(jié)

分析與總結(jié)周邊商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析

萬達(dá)漢街定位：以文化為核心，兼具旅游、商業(yè)、商務(wù)、居住功能的世界級文化旅游項(xiàng)目。持有的商業(yè)和酒店面積達(dá)60萬㎡，投資500億元人民幣打造?！爸袊谝?，世界一流，業(yè)內(nèi)朝拜之地”

高尚居?。?55萬㎡商業(yè)娛樂：33萬㎡【已開業(yè)漢街面積18萬㎡，全部持有】濱湖休閑：2.6萬㎡商務(wù)辦公：44.3萬㎡【已推10.5萬㎡、均價(jià)18000元/㎡】酒店：12.1萬㎡環(huán)湖南路中北路沙湖路啟動區(qū)區(qū)位屬性：位于中北路商務(wù)區(qū)，是“東湖、沙湖聯(lián)通工程”的核心啟動項(xiàng)目。主要功能：購物、休閑、餐飲、娛樂、居住、辦公。項(xiàng)目布局30億元投資的電影文化主題公園8萬㎡155萬方精裝豪宅萬達(dá)廣場購物中心15萬㎡4棟24層4棟40層甲級寫字樓45萬㎡六星級萬達(dá)君悅酒店、六星級萬達(dá)威斯汀酒店、五星級萬達(dá)皇冠假日酒店、三星級假日快捷酒店和商務(wù)酒店18萬㎡25億打造的“漢秀劇場”2.5萬㎡

功能分布項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)45萬平米寫字樓群8棟甲級寫字樓，地上面積45萬平方米，由4棟24層及4棟40層寫字樓組成。整層面積1700平方米，均價(jià)為1.7萬元/㎡。155萬平米武漢御水豪宅規(guī)劃四個(gè)組團(tuán)地上155萬平方米高尚住區(qū)，打造精品豪宅。同時(shí)也配備住宅底商。預(yù)計(jì)2012年7月開盤。28萬平米漢街楚河連通東湖、沙湖，全長2.2公里，兼具環(huán)保、旅游、休閑功能。漢街為中國最長的城市商業(yè)步行街，長1.5公里，建筑面積21萬平方米，包括文化、商業(yè)、美食、娛樂等多種業(yè)態(tài)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)萬達(dá)廣場旗艦店19萬平方米漢街萬達(dá)廣場。項(xiàng)目總共4層，擁有精品百貨、超市、電玩、KTV、電影城、健身中心、數(shù)碼廣場等主力店，并匯聚眾多國際國內(nèi)一線品牌，是萬達(dá)集團(tuán)全國的一號旗艦店。項(xiàng)目招商目前正在進(jìn)行中。豪華酒店集群共打造5個(gè)酒店：六星級萬達(dá)君悅酒店、六星級萬達(dá)威斯汀酒店、五星級萬達(dá)皇冠假日酒店、三星級假日快捷酒店和商務(wù)酒店，滿足游客各種檔次的需求?？偨?8萬方，共1200間客房。漢秀劇場萬達(dá)集團(tuán)與世界一流的弗蘭克演藝公司合作，總投資25億打造綜合演藝節(jié)目。劇場建筑由全球頂尖建筑大師馬克菲舍爾先生設(shè)計(jì)。“漢秀”劇場建筑外形靈感來自中國傳統(tǒng)紅燈籠造型。電影文化主題公園建筑創(chuàng)意取自楚漢文化精髓“編鐘”?？傋粩?shù)達(dá)到3500座。共設(shè)有25個(gè)影廳，囊括IMAX巨幕廳、3D影院、4D影院，5D影院，飛行影院、體驗(yàn)影院等。同時(shí)擁有目前國內(nèi)最大球形天幕。預(yù)計(jì)2014年年底開業(yè)預(yù)計(jì)2014年年底開業(yè)目前已建至地上三層，預(yù)計(jì)2013年6月開業(yè)預(yù)計(jì)2014年開業(yè)品味生活區(qū)個(gè)性潮流區(qū)國際時(shí)尚區(qū)項(xiàng)目商戶組合8月27日開盤，推出230套房源，當(dāng)日銷售203套，報(bào)價(jià)14820-21120元/平米；折后均價(jià)16000元/平米，開盤銷售率為88%；K3-3K3-211月19日加推，推出340套房源，當(dāng)日銷售235套，報(bào)價(jià)15250-22219元/平米；折后均價(jià)17500元/平米，開盤銷售率為69%；項(xiàng)目寫字樓目前已經(jīng)銷售188套，成交總面積31658㎡，累計(jì)成交金額5.42億元項(xiàng)目寫字樓出售情況周邊商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析

武漢天地武漢天地項(xiàng)目包括住宅、辦公樓、酒店、零售、餐飲及娛樂設(shè)施，內(nèi)設(shè)500個(gè)左右的店鋪，物業(yè)產(chǎn)權(quán)只租不售?？偼顿Y額約100億元，項(xiàng)目總體規(guī)劃顧問為美國SOM公司。其中武漢天地內(nèi)歷史建筑重建項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)師為原“上海新天地”的總設(shè)計(jì)師本杰明?伍德先生，將項(xiàng)目內(nèi)的九幢歷史建筑進(jìn)行改造和修繕，設(shè)計(jì)融合傳統(tǒng)建筑特色，并賦予它新的生命力，提升其商業(yè)經(jīng)營價(jià)值。BA總體規(guī)劃A6A8A10住宅Residential開放空間OpenSpace公共設(shè)施PublicFacilities辦公/零售/酒店Office/Retail/Hotel娛樂/餐飲/零售/辦公Entertainment/F&B/Retail/Office區(qū)位及規(guī)劃整個(gè)項(xiàng)目由黃浦大街（即長江二橋的引橋）分成A、B兩個(gè)地塊。南面為A地塊，總建筑面積約68萬方，以高檔零售、餐飲、娛樂、辦公樓、酒店為主，包括一幢250米高的標(biāo)志性建筑，輔以少量住宅；北面為B地塊，以住宅為主，總建面約82萬方，輔以適量商業(yè)配套設(shè)施。整體規(guī)劃于2017年落成，將成為武漢市的新地標(biāo)。御江苑新天地商務(wù)群A4商業(yè)區(qū)一二三期已于2009年11月全面竣工，地上總建筑面積5.7萬㎡，地下車庫總建筑面積2.5萬㎡。截至2010年12月，A4商業(yè)區(qū)共有90家租戶，其中餐飲占52%,其他還包括零售、電影院、電玩城、超市、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)。御江苑精裝住宅項(xiàng)目一期A9、A7總建筑面積6.9萬㎡,已全部交房，入住率達(dá)70%；二期A6、A8、A10總建筑面積8.9萬㎡，已全部交房；三期A11、A12住宅項(xiàng)目總建筑面積5萬㎡，已于2011年3月封頂?？偨ㄖ娣e約50萬平方米的武漢天地商務(wù)群項(xiàng)目，建成后將成為集甲級寫字樓、五星級酒店、高檔百貨等為一體的武漢市中心配套最齊全的商務(wù)中心。一期A5項(xiàng)目已于2009年10月開工，總建筑面積近5.9萬方，它將被打造為以辦公為主，少量商業(yè)為輔的30層130m高的甲級寫字樓。武漢天地A區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)餐飲娛樂休閑購物餐飲類共46家，主要分布在一期和二期范圍內(nèi)；娛樂類共6家，主要集中于三期東北-西南一線；休閑購物類共38家，主要分布在一期西南和三期東北方向。商業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——商業(yè)出租率達(dá)100%地上總建筑面積5.6萬㎡，地下車庫總建筑面積2.5萬㎡，商鋪面積區(qū)間20~1000㎡，價(jià)格350元/㎡·月，物業(yè)費(fèi)25元/㎡·月，只租不售。業(yè)態(tài)包括中西特色餐廳、酒吧、清吧、美容、美發(fā)、電影院、服裝、飾品、游戲廳、國際超市等。這里原是一片將軍樓，還有項(xiàng)英當(dāng)年領(lǐng)導(dǎo)成立的新四軍軍部和民國第一任總統(tǒng)黎元洪住過的房子。保留9棟老建筑，為上世紀(jì)20年代外國租界名邸，西洋古典風(fēng)格民居。老房子外設(shè)置了進(jìn)出樓的上下階道，布置庭院式的氛圍，又可以避免大汛期老房子淹水。在9棟老建筑的周邊新建了一系列與這些老建筑風(fēng)格基本保持一致的時(shí)尚小樓，3組數(shù)十棟各式建筑，均為3層，以磚墻等自然材料建造，不用玻璃材料，突出自然、舒適的環(huán)境。時(shí)尚元素加現(xiàn)代化設(shè)施，立柱、雕塑、小陽臺、落地窗完美組合，突顯出歐式城鎮(zhèn)街區(qū)的風(fēng)格特色。武漢天地的建筑設(shè)計(jì)師就是“上海新天地”的總設(shè)計(jì)師本杰明?伍德先生法國藝術(shù)家JeanLouisSimeray（讓?路易?西蒙）設(shè)計(jì)的“武漢天地”的主題雕塑既傳統(tǒng)又現(xiàn)代、自然、舒適的典型瑞安“新天地”空間體驗(yàn)案例分析與借鑒定位先行——在規(guī)劃之初即定位在“城市名片”的高度上，對項(xiàng)目的投入看起來是不惜代價(jià)，花重金全力打造，商業(yè)業(yè)態(tài)的整體布局在一開始就規(guī)劃好并全力按既定的方向打造，實(shí)際實(shí)現(xiàn)中也基本達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；萬達(dá)集團(tuán)投資500億元人民幣，打造以文化為核心，兼具旅游、商業(yè)、商務(wù)、居住功能的世界級文化旅游項(xiàng)目。武漢中央文化區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)定位是“中國第一，世界一流，業(yè)內(nèi)朝拜之地”，將打造成世界文化新品牌。城市名片——“八大看點(diǎn)”中國最長——漢街總長1.5公里，是目前中國最長的城市商業(yè)步行街,(也是世界最長的商業(yè)步行街）最具文化品位——“漢秀”劇場與美國弗蘭克演藝公司（美國拉斯維加斯的“O秀”、“夢秀”和澳門的“水舞間秀”）合作，投資25億元打造的號稱超越目前世界所有演藝水平的舞臺節(jié)目。世界唯一室內(nèi)電影文化公園——投資35億元的室內(nèi)電影主題公園，設(shè)有4D影院、5D影院、飛行影院、互動影院、體驗(yàn)影院、太空影院、魔幻餐廳等七個(gè)電影科技娛樂項(xiàng)目。中國最大電影城——萬達(dá)旗下最大的電影城，也是目前中國規(guī)模最大、設(shè)施最先進(jìn)的電影城，共15個(gè)影廳，總座位數(shù)3000座，包括數(shù)字3D影廳、IMAX巨幕影廳等。最具建筑特色——主體采用民國建筑風(fēng)格，同時(shí)將時(shí)尚現(xiàn)代建筑和歐式建筑穿插在民國風(fēng)格建筑中，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合。最豐富的商業(yè)內(nèi)容——杜莎夫人蠟像館、迪士尼旗艦店、全國萬達(dá)廣場旗艦店、文華書城、正剛藝術(shù)畫廊、三十多品牌商家的中國旗艦店世界十大流行快時(shí)尚品牌最全——包括ZARA、H&M、C&A、GAP、MUJI、M&S、UNIQLO、GAP、UR等流行品牌，全球首次實(shí)現(xiàn)世界十大快時(shí)尚品牌在同一條街上比鄰而居的盛況。夜景燈光最炫——漢街的炫麗夜景與楚河景觀帶、四座跨河大橋交相輝映，成為武漢乃至中國最具魅力的城市夜景旅游勝地。獨(dú)一無二的漢街獨(dú)一無二的體驗(yàn)

經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一

——【銷售與持有經(jīng)營的矛盾】借鑒：為了實(shí)現(xiàn)商業(yè)定位目標(biāo)，漢街大部分商業(yè)均為持有經(jīng)營，以保證商業(yè)能統(tǒng)籌運(yùn)營。因此，經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一至關(guān)重要。實(shí)踐：壹海城以銷售為主，局部持有，目前暫定的“返租銷售”模式是否最佳的解決、銷售與經(jīng)營矛盾方案還有待深入探討，對經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一，美格行近期給出的無錫哥倫布廣場“兩個(gè)合約”的操作模式可以參考（即：返租合同+委托經(jīng)營合同）楚河漢街控制核心商業(yè)界面——借鑒：漢街大部分核心界面的商業(yè)都為持有經(jīng)營型，只有少部分靠近住宅區(qū)的商業(yè)散售，這樣可以很好的控制業(yè)態(tài)，又可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠；另外漢街的店招標(biāo)識系統(tǒng)也均納入了立面景觀設(shè)計(jì)，為商業(yè)街的風(fēng)情感添色不少；實(shí)踐：壹海城項(xiàng)目在商業(yè)核心界面的控制上除了店招統(tǒng)一設(shè)計(jì)及后續(xù)管理外，主力店、節(jié)點(diǎn)鋪的持有經(jīng)營勢在必行，以保證商業(yè)核心界面的形象。對主力店的店招有嚴(yán)格的控制，確保商業(yè)形象不雜亂與風(fēng)情的有效展示；風(fēng)情商業(yè)展示新方法：櫥窗背投視頻楚河漢街古代中式與現(xiàn)代時(shí)尚結(jié)合，外加植物點(diǎn)綴同時(shí)考慮到夜間效果，清晰明亮楚河漢街騎樓與小國旗黃磚與小雨篷玻璃幕墻路燈下的綠植也有層次沿路各式花草盆栽櫥窗背投視頻煙幕投影楚河漢街楚河漢街每天傍晚都會舉辦K歌比賽，市民與游客都可以免費(fèi)上臺表演卡拉ok武漢天地商業(yè)區(qū)主要由四條主干道組成，配以多條分支副干道；面寬近4米最大進(jìn)深290米4條主干道，人行通道總面積約4000㎡290米約100米約90米3.1290米90米16米25米18米建筑密度＜50%，高度＜20米，內(nèi)部街道寬度9米-12米內(nèi)向型回字流線——打造內(nèi)部商業(yè)活力案例分析與借鑒商業(yè)引導(dǎo)體系的建立出入口必定設(shè)置雕塑或重要景觀節(jié)點(diǎn)，吸引人流進(jìn)入內(nèi)街；武漢天地商街靠近中心城區(qū)，交通優(yōu)勢明顯，位于十字路口，雙面臨街且臨街面長285