思源經(jīng)紀(jì)-2010年成都華人置業(yè)匯華庭營銷策略總綱課件

z——“華置·都匯華庭”營銷策略總綱骨子里的國際氣質(zhì)成都思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2010.03謹(jǐn)呈：華人置業(yè)集團(tuán)愛美高房地產(chǎn)（成都）有限公司非常感謝貴司給予我司參與“華置·都匯華庭”項(xiàng)目的機(jī)會，對此項(xiàng)目思源也賦予了極其重要的戰(zhàn)略地位！我們誠摯希望能夠和貴司聯(lián)手打造西部金融華爾街上的“地標(biāo)純居豪宅”項(xiàng)目目前正處在三大發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇。

一個企業(yè)賺錢的機(jī)會很多，但賺機(jī)遇的時候很少。誰能夠把握關(guān)鍵的機(jī)遇，誰就能夠贏得未來。【寫在前面的話】機(jī)遇1城市規(guī)劃視角機(jī)遇2稀缺資源視角機(jī)遇3市場機(jī)遇視角本項(xiàng)目的三大機(jī)遇區(qū)域是政府重點(diǎn)打造的西部金融中心，后期規(guī)劃利好，區(qū)域具備巨大發(fā)展?jié)摿Αｍ?xiàng)目本身天生麗質(zhì)，可預(yù)見將形成良好的銷售趨勢，且理應(yīng)在價格上實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的全面超越。思源的價值，就是在保證項(xiàng)目合理消化速度的前提下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高價值和高利潤的回報；【思源觀點(diǎn)】由此，我們提出了此次報告的核心綱領(lǐng)：確保實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目足價快銷，名利雙收【本次方案提綱】附件PartSIX營銷難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)PartFour營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行PartFive營銷環(huán)境研判外部環(huán)境研判PartTWO目標(biāo)、任務(wù)與問題PartTHREE項(xiàng)目/產(chǎn)品解讀內(nèi)部環(huán)境研判PartONE本項(xiàng)目明宇金融廣場鐵獅門項(xiàng)目本項(xiàng)目位于錦江區(qū)下東大街的南側(cè)義學(xué)巷以東、紅布正街以南、镋鈀街以北（即喜年廣場南側(cè)）項(xiàng)目周邊大型在建的商業(yè)寫字樓較為集中，主要為喜年廣場、鐵獅門項(xiàng)目、明宇金融廣場【區(qū)域位置】1號樓2號樓3號樓1號樓類型標(biāo)準(zhǔn)層套數(shù)套數(shù)面積區(qū)間（㎡)一房兩廳一衛(wèi)418865-75一房兩廳一衛(wèi)（帶衣帽間）418875-85二房兩廳一衛(wèi)314185-90三房兩廳兩衛(wèi)147129復(fù)式單位50-518200-250合計(jì)套數(shù)572套2號樓類型標(biāo)準(zhǔn)層套數(shù)套數(shù)面積區(qū)間（㎡)一房兩廳一衛(wèi)418865-75一房兩廳一衛(wèi)（帶衣帽間）314175-85二房兩廳一衛(wèi)418885-90三房兩廳兩衛(wèi)147132復(fù)式單位50-519166-260合計(jì)套數(shù)573套

類型套數(shù)配比配比套1一房兩廳一衛(wèi)37633%62%一房兩廳一衛(wèi)（帶衣帽間）32929%套2二房兩廳一衛(wèi)32929%29%套3三房兩廳兩衛(wèi)948%8%復(fù)式大戶型復(fù)式單位171%1%合計(jì)1145套100%一期指標(biāo)一期住宅由1號樓和2號樓組成，地上總建筑面積約為10.2萬平米，總戶數(shù)為1145套產(chǎn)品以套1和套2的小戶型為主，戶型配比分別為62%和29%項(xiàng)目具備高尚豪宅所具有的中心地段特性項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，以超高層豪宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打造，整合國際一線品牌華人置業(yè)具備打造城市中心豪宅的經(jīng)驗(yàn)和血統(tǒng)本項(xiàng)目產(chǎn)品面積緊湊，套一占62%，套二占29%，套三占8%，復(fù)式占1%，總價易控制，產(chǎn)品保值增值性強(qiáng)都匯華庭豪宅規(guī)格的規(guī)劃設(shè)計(jì)，必將成為東大街最具純居價值的高端地標(biāo)豪宅【項(xiàng)目本體小結(jié)】【本次方案提綱】附件PartSIX營銷難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)PartFour營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行PartFive營銷環(huán)境研判外部環(huán)境研判PartTWO目標(biāo)、任務(wù)與問題PartTHREE項(xiàng)目/產(chǎn)品解讀內(nèi)部環(huán)境研判PartONE區(qū)域市場在售樓盤大部分都屬于尾盤銷售，中心區(qū)域的庫存總量19.8萬平米項(xiàng)目名稱占地面積（畝）建筑面積（萬㎡）容積率總戶數(shù)戶型區(qū)間（㎡）首次開盤時間交房標(biāo)準(zhǔn)剩余未推量（萬㎡）時代豪庭3期10624.94396110-180㎡2009-8-15清水5.95蕭邦4.52.35732240-90㎡2008-1-6精裝修(2000元/㎡）/弘邦·領(lǐng)邸4.62.9837640—80㎡2007-12-1清水0.4都會風(fēng)尚1075.08360100-140㎡2007-12-28清水2上錦美地9.35.67.653980-125㎡2008-4-12清水1.6錦江明珠5.84.3310.851055-109㎡2008-6-21清水/錦都公寓3.12.39.2822850-130㎡2009-8-15精裝修(2500元/㎡）0.3城市博客·C城103.5528850-100㎡2009-5-1清水/傲仕門4.41.64.215257—92㎡2008-9-20精裝（2500元/㎡豪裝）0.18曦城3013.26.75130840-130㎡2007-12-22清水/78號觀邸45186.6657768-140㎡2007-7-20清水/鳳棲桐6.22.35.5924454-89㎡2009-9-12清水0.17西府少城23.811.34.790350-160㎡2009-6-20清水5.3泰豐御園16.56.4554688-140㎡2008-9-1清水1.5山水·琨玉3.84.52038945-90㎡2008-11-8清水2.7富力史丹尼國際公寓1期44.26.77.98200余套40-70㎡2008-8-30精裝修(2500元/㎡）0.28天合·凱旋港6.45.411.174340-70㎡2008-9-1精裝修（800元/㎡）1.05花樣年·喜年廣場13.613.212.3468

2009-4-12精裝修(2500元/㎡）/城市理想9.78.610117834-70㎡2008-4-12精裝修（1500元/㎡）/力迅領(lǐng)筑7.43.55.348443.91-47.50㎡2009-12-12精裝修（2000元/㎡）1.8(剩余264套)合計(jì)存量25萬平米（數(shù)據(jù)截至2010年2月底）編號出讓時間所屬板塊占地面積容積率建筑面積樓面地價競得人樓盤名稱預(yù)計(jì)入市時間12009-7-27東大街板塊24.7121972552000成都泰信

今年年底22009-12-4紅星路板塊3.22.553238700成都新合

2011年32009-12-16華西板塊60.983246702812成都匯日星河

2011年42007-1-31春熙板塊56.383004553570華人置業(yè)華置廣場2011年52007-4-27北大街4.25141323810成都盛幫

——62007-9-28花牌坊板塊4.94130737950四川正黃正黃羅格2010年6月72007-10-26北大街板塊9.35311046090飛大置業(yè)

——82007.11.30騾馬市板塊8.46334516000成都置信

——92007.11.30騾馬市板塊10.03200059563交大房產(chǎn)————102007.12.20北大街15房地產(chǎn)

——112006.12.8東大街板塊11.35.5416124200新加坡置地郎御2010年4月122006.10.27

27.18.51900001778華人置業(yè)都匯華庭2010年10月132009-7-24科華路板塊65.583494593487保利地產(chǎn)保利中心2010年5月142009-11-19東大街板塊22.34593776900龍茂地產(chǎn)————152009-12-4九眼橋板塊15.64416687275成都朗基地產(chǎn)

2011年172007-5-25

17.95598303870福建六建建設(shè)集團(tuán)

——182007-5-25東大街板塊15.55.5566623986成都成房置業(yè)

——192007.12.20人南路板塊39.64.41161555216重慶華宇華宇·蓉國府2010年6月根據(jù)目前中心區(qū)域土地存量和預(yù)計(jì)的入市時間判斷，預(yù)計(jì)2010年新增入市項(xiàng)目的供應(yīng)量約在20萬平米，加之目前19.8萬平米的庫存量，預(yù)計(jì)2010年整體供應(yīng)量應(yīng)在40萬方左右，總體供應(yīng)水平預(yù)計(jì)和2009年持平?！靖偁幪綄ぁ繕潜P名稱剩余套數(shù)剩余面積78號觀邸131734傲仕門211847繽舍2157城市理想492198單飛鑫雅苑151都會風(fēng)尚243308錦江明珠926846錦天國際10882昆侖華庭271771廊橋樂章5380朗御39843821山水琨玉36225096上錦美地6468時代豪庭101422雙城26219273泰豐御園21019806天合凱旋港1086734西府少城706979曦城10848一鑫居161025正黃上嶺2112和信派都3197摩根中心19414862天紫界56638217合計(jì)2461198034截止2010年2月25日的庫存情況分析庫存套數(shù)合計(jì)約2461套，庫存面積約19.8萬平米庫存主要集中在60-90平米的套1和套2戶型按照09年成都中心區(qū)域市場的去化速度，預(yù)計(jì)——剩余庫存預(yù)計(jì)將在3個月左右將會全部清盤，即2010年5月底前。市場競爭格局本項(xiàng)目的競爭參照體，參照以下標(biāo)準(zhǔn)：享有相似優(yōu)勢地段相近產(chǎn)品形態(tài)入市時間樓盤名稱占地（畝）建筑面積（平米）區(qū)域價格（元/平米）產(chǎn)品類型容積率入市時間華宇蓉國府約40畝約17萬平米人民南路預(yù)計(jì)12000左右由6棟高層建筑組成。功能分別為甲級寫字樓、綜合商業(yè)、五星酒店、國際公寓四個部分。一期住宅面積80-120平米2.792010年4月朗御約11.3畝77124平米錦江區(qū)大慈寺預(yù)計(jì)14000左右4000元裝修標(biāo)準(zhǔn)超高層住宅戶型面積77-500平米7.352010年3月保利中心約65畝39萬平米城南美領(lǐng)館預(yù)計(jì)18000甲級寫字樓、時尚精品商業(yè)廊、LOFT精裝公寓6.87未定時代豪庭3期106.12畝約56萬平米東大街均1500012幢電梯高層+2幢甲級寫字樓409年8月打造方向：高端城市綜合體地址：成都領(lǐng)事館路7號總占地：65畝總建筑面積：39萬平米物業(yè)形態(tài)：高層電梯華宅、LOFT商務(wù)公寓、兩棟純甲級寫字樓。建筑風(fēng)格：新古典主義風(fēng)格預(yù)計(jì)入市價格：LOFT精裝商務(wù)公寓15000元/平米競品掃描之保利中心競品掃描之朗御項(xiàng)目名稱朗御開發(fā)商新嘉置地（成都）發(fā)展有限公司地理位置錦江區(qū)大慈寺1號占地面積11.3畝總建筑面積77124平米產(chǎn)品形態(tài)高層容積率7.35綠化率28.6%總戶數(shù)468戶戶型面積77-500平米開盤時間3月底開盤車位比1：0.8銷售價格預(yù)計(jì)14000元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)3800元/平米左右項(xiàng)目介紹項(xiàng)目坐落于城市核心地段大慈寺片區(qū)。隨著城市中心片區(qū)舊城改造的結(jié)束，地段的不可復(fù)制性彌足珍貴。建筑與地塊呈36度角布置，建筑正面朝向東風(fēng)路與天仙橋東北面，近觀錦江河景，另一面朝向大慈寺與春熙路片區(qū)，遠(yuǎn)望文化積淀豐厚的千年名剎大慈寺及春熙路繁華商業(yè)街景。為打造高端人文社區(qū)提供成熟便利的交通環(huán)境、城市景觀環(huán)境、生活配套設(shè)施。

項(xiàng)目擬打造“6星級服務(wù)住宅”，建筑主體采用雙塔結(jié)構(gòu)，保證每個戶型開闊的景觀視線；173米超高層純住宅建筑引領(lǐng)成都超高層建筑新起點(diǎn)，重塑區(qū)域地標(biāo)；90—500平方米享受型、奢侈型城市豪宅，身份的象征；270度觀景客廳、6.3米層高的高空客廳設(shè)計(jì)視野廣闊，更顯超高視覺沖擊力；引入新加坡精裝修生活理念，；科技智能配套倡導(dǎo)科技、生態(tài)、時尚居家的生活方式；專屬6星級會所服務(wù)、私享恒溫泳池彰顯業(yè)主生活品味。51層城市超高層競品掃描之朗御戶型建筑面積(平米)套內(nèi)面積(平米)套數(shù)占比A1一室二廳一衛(wèi)89.2562.1616089%A2一室二廳一衛(wèi)89.8962.61160A3-1一室二廳一衛(wèi)83.7561.1360A3一室二廳一衛(wèi)87.9161.2340B1三室二廳四衛(wèi)223.7162.5408%C躍層二室二廳二衛(wèi)187.83136.4683%該項(xiàng)目前期進(jìn)行了內(nèi)部認(rèn)購,內(nèi)部認(rèn)購價格在13000元/平米,現(xiàn)在接受誠意金排號.對外報價是15000-17000元/平米帶3800元/平米的精裝修競品掃描之華宇蓉國府項(xiàng)目名稱華宇蓉國府開發(fā)商成都華宇業(yè)瑞地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置武侯人民南路占地面積40畝總建筑面積17萬平米產(chǎn)品形態(tài)由6棟高層建筑組成。功能分別為甲級寫字樓、綜合商業(yè)、五星酒店、國際公寓四個部分。容積率2.79綠化率20%總戶數(shù)906戶戶型面積目前推售面積在80-160平米左右開盤時間預(yù)計(jì)4月初車位791銷售價格預(yù)計(jì)12000元/平米項(xiàng)目介紹華宇·蓉國府位于成都中心區(qū)第一大道“人民南路”三段。輻射棕南、玉林、桐梓林三大華麗場域構(gòu)架之黃金三角區(qū)，匯聚成都生活精粹；華宇·蓉國府定位為復(fù)合型國際商業(yè)建筑集群，總建面約16萬平米，由6棟高層建筑組成。功能分別為甲級寫字樓、綜合商業(yè)、五星酒店、國際公寓四個部分。目前對外報價是12000元/平米競品掃描之時代豪庭住宅指標(biāo)宗地規(guī)模106.12畝總建筑面積約56萬平米物業(yè)類型12幢電梯高層+2幢甲級寫字樓容積率4綠化率33%產(chǎn)品形態(tài)（樓王標(biāo)桿）戶

型建筑面積套數(shù)套數(shù)比大平面3房180平米23750%大平面4房240平米23750%合

計(jì)474100%時代豪庭目前只有三棟未售，皆為大戶型產(chǎn)品。前期實(shí)現(xiàn)均價為15000元/平米5棟6棟7棟產(chǎn)品競爭力分析配套產(chǎn)品地段形象景觀發(fā)展商品牌華宇蓉國府朗御保利中心時代豪庭本案產(chǎn)品屬于城市超高層物業(yè)，優(yōu)勢較為不明顯項(xiàng)目處于城市中心區(qū)域，傳統(tǒng)高端居住區(qū)域，且有政府規(guī)劃利好，地鐵物業(yè)自身除會所外無任何配套，多依托周邊成熟配套華人置業(yè)成都項(xiàng)目品質(zhì)形象已初步建立,因此項(xiàng)目有望傳承延續(xù)高端形象.華人置業(yè)在成都品牌號召力尚不夠,但作為港資上市背景公司擁有資本實(shí)力和超高層打造經(jīng)驗(yàn)城市景觀優(yōu)勢突出，無自然資源景觀本案地段、配套、產(chǎn)品條件，享天生麗質(zhì)；品牌、形象，具提升空間；項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)者定位描述：產(chǎn)品創(chuàng)新，進(jìn)入門檻較高；價格成為市場同類產(chǎn)品領(lǐng)先者；性價比最高；成為市場明星項(xiàng)目；知名度、美譽(yù)度與忠誠度居名列前茅。發(fā)展軌跡：區(qū)域內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)者→區(qū)域外挑戰(zhàn)者→明日的超級巨星項(xiàng)目競爭定位區(qū)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)者區(qū)外挑戰(zhàn)者競爭策略【本次方案提綱】附件PartSIX營銷難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)PartFour營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行PartFive營銷環(huán)境研判外部環(huán)境研判PartTWO目標(biāo)、任務(wù)與問題PartTHREE項(xiàng)目/產(chǎn)品解讀內(nèi)部環(huán)境研判PartONE都匯華庭項(xiàng)目營銷目標(biāo)、任務(wù)及問題初判銷售絕對成功，以較高去化速度實(shí)現(xiàn)對華置廣場的現(xiàn)金流支撐：15個月完成19萬方住宅去化支持華人置業(yè)品牌落地，促進(jìn)在成都片區(qū)的品牌識別，并在項(xiàng)目上實(shí)現(xiàn)品牌溢價。實(shí)現(xiàn)華人置業(yè)高端品牌影響目標(biāo)問題研判速度：項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)約114套/月的銷售任務(wù)，屬于區(qū)域樓盤銷售速度高值品牌：華人置業(yè)品牌在成都高端開發(fā)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者形象建立。目前的品牌識別仍需加強(qiáng)價格：區(qū)域內(nèi)整體產(chǎn)品銷售均價在8000-9000元/平米意味著本案需要超越區(qū)域現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)更高的價格開盤價達(dá)到13000元/平米，均價目標(biāo)15000元/平米，套1套2產(chǎn)品單套總價在97-135萬；套3和復(fù)式產(chǎn)品總價在194-390萬?！颈敬畏桨柑峋V】附件PartSIX營銷難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)PartFour營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行PartFive營銷環(huán)境研判外部環(huán)境研判PartTWO目標(biāo)、任務(wù)與問題PartTHREE項(xiàng)目/產(chǎn)品解讀內(nèi)部環(huán)境研判PartONE項(xiàng)目資源綜合評價占地規(guī)模中等，項(xiàng)目建筑體量較大，達(dá)到19萬平米；50層的超高層純住宅項(xiàng)目，在區(qū)域市場中相對稀缺；規(guī)模項(xiàng)目位于城市核心商務(wù)金融中心的東大街，與春熙路及王府井商圈近鄰。隨著未來大體量的寫字樓項(xiàng)目進(jìn)駐東大街，CBD從業(yè)人員的住房需求將最先顯現(xiàn)，也最具發(fā)展?jié)摿?，潛在金融白領(lǐng)、金領(lǐng)引領(lǐng)的高端購買力區(qū)域；項(xiàng)目不直接臨東大街主干道，噪音相對較小；區(qū)位交通項(xiàng)目周邊主干道為東大街，其為寬約40米、雙向8車道的都市主動脈，西起鹽市口、春熙路，連接二環(huán)路、抵達(dá)沙河，全長近5.2公里。未來規(guī)劃中的地鐵二號線將穿越城市核心商業(yè)區(qū)和東大街，沿途擁有5個站點(diǎn)，其中紅星路站距離本項(xiàng)目僅需步行5分鐘，出行便捷。由3棟塔樓組成，以176米的高度及富有現(xiàn)代感的簡約風(fēng)格屹立于東大街CBD金融商務(wù)圈，為金融街上難得靜謐之地項(xiàng)目產(chǎn)品主要由舒適性套1和套2組成，產(chǎn)品定位和區(qū)域潛在CBD商務(wù)金融類客群的購買需求相對匹配產(chǎn)品項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(S)：劣勢(W)：1、作為住宅來看，容積率較高；2、超高層規(guī)劃，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上受到一定局限；3、地塊本身無景觀資源。1、絕版中心地段，具有極強(qiáng)的地塊價值和保值增值性；2、土地成本相對板塊內(nèi)其他項(xiàng)目具有明顯優(yōu)勢；3、通過強(qiáng)勢產(chǎn)品的打造，吸引客戶的關(guān)注；4、華人置業(yè)強(qiáng)勢品牌；5、是板塊內(nèi)同期供應(yīng)的中等規(guī)模純居項(xiàng)目。1、中國西部華爾街成都金融聚集地，匯聚國內(nèi)外企業(yè)總部的世界級商圈；2、鐵獅門、九龍倉、新鴻基等10余個地產(chǎn)大鱷，億萬資本集聚；3、20分鐘對接機(jī)場地鐵輻射全城，17條公交線路四通八達(dá)；4、政務(wù)中心、金融服務(wù)、商務(wù)集群、星級酒店林立、商業(yè)繁榮。1、區(qū)域主要規(guī)劃功能為金融區(qū)域，影響項(xiàng)目作為純居住宅的私密性，板塊不具備純居性；2、政策的調(diào)整對多次購房客群形成打擊，或促成觀望；機(jī)會(O)：威脅(T)：本項(xiàng)目適宜采?。篠O戰(zhàn)略——把握機(jī)會，發(fā)揮優(yōu)勢如何用國際化的視野，賦予項(xiàng)目獨(dú)特的人文價值內(nèi)涵，在形象上占位高端？如何把握市場契機(jī)，跳出區(qū)域價值凹地，保證足價快銷？客戶基礎(chǔ)面大，如何精準(zhǔn)直效打擊目標(biāo)客群？項(xiàng)目營銷關(guān)鍵點(diǎn)解讀：足價快銷，名利雙收【本次方案提綱】附件PartSIX營銷難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)PartFour營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行PartFive營銷環(huán)境研判外部環(huán)境研判PartTWO目標(biāo)、任務(wù)與問題PartTHREE項(xiàng)目/產(chǎn)品解讀內(nèi)部環(huán)境研判PartONE【營銷策略】如何傳遞營銷策略方式與執(zhí)行傳遞什么項(xiàng)目價值體系傳遞給誰客群及受眾客群是誰？客群在哪？價值體系？價值核心？推廣策略？銷售策略？渠道策略？執(zhí)行策略【客戶來源】城中心供需矛盾帶來的本已“饑渴”的置業(yè)需求東大街金融規(guī)劃帶來的新的金融巨頭入駐，從而形成新的對這個版塊的置業(yè)及投資需求看中城中心物業(yè)保值增值性能的投資客群外地資金涌入，城中心物業(yè)是其首選之一城市高端客戶語錄：——這種地塊的價值和自然資源一樣很難被復(fù)制，——未來前景看好，經(jīng)濟(jì)活躍，大公司比較集中，城市核心區(qū)物業(yè)比十年前檔次也有很大的提高，不過硬件和物管服務(wù)還可以再有提升?！獋€人的第一居所還是會選擇城市中心，第二居所才會考慮城市外邊。——這里最大的價值就是方便，交通、購物都比較方便?！獙?shí)現(xiàn)工作與生活的同步，效率更高，但物業(yè)服務(wù)要好，建議采用香港或國外的的物管服務(wù)。——城市中心的豪宅就跟勞斯萊斯、黃金一樣，最大的特點(diǎn)就是保值，買這樣的房子，就像收購黃金一樣城市核心區(qū)的高端物業(yè)：其核心價值不是自然環(huán)境，也不是社區(qū)、綠化等，真正的要素是地標(biāo)符號、地段價值、城市資源、豪華設(shè)施、高品質(zhì)服務(wù)、城市話語權(quán)等；1.城市資源、發(fā)展?jié)摿Α⑴涮准胺?wù)檔次等已成為敏銳高端客戶選擇城市核心高端物業(yè)的核心驅(qū)動要素。【客戶置業(yè)驅(qū)動因素】環(huán)境需求：園林已經(jīng)不重要，但符號性和品質(zhì)感要強(qiáng)；園林、規(guī)劃都是高標(biāo)準(zhǔn)的，學(xué)習(xí)香港豪宅或國外；園林除環(huán)境營造外，風(fēng)水格局也很重要；配套需求;充分整合周邊商務(wù)、生活配套；觀光電梯、豪華大堂；商務(wù)配套服務(wù)要完善，家是商務(wù)功能的延伸裝修需求：豪宅裝修必須要品質(zhì)感強(qiáng)，太奢華沒有必要，局部保留個性化的發(fā)揮空間最好，符號性感要強(qiáng)；歐式風(fēng)格太繁雜，現(xiàn)代簡潔較好，設(shè)備設(shè)施必須是國際品牌；超高層：超高層可以接受，特別是人口密度大的核心區(qū)域，但產(chǎn)品一定要純粹，安全性很重要。2.環(huán)境及配套方面在滿足其基本功能之外，客戶追求的是產(chǎn)品的純粹性、品質(zhì)感、安全性以及國際化的生活方式等；【客戶置業(yè)驅(qū)動因素】他們在各自的財(cái)富階層尋找著標(biāo)桿物業(yè).投資趨向：不再一味追求短期回報，而是將物業(yè)作為一種資產(chǎn)長期持有，更看重物業(yè)復(fù)合特性以及自身的升值與保值特性，在很大程度上是對于城市資源的占有。支付趨向：擁有較強(qiáng)的支付能力，能夠承受較高的單價與總價，愿為服務(wù)買單。購買特征：注重圈層感與標(biāo)簽感，看中居住在周邊人群，更愿意居住在朋友認(rèn)同的居所。產(chǎn)品要求：原料獨(dú)特，包裝有品質(zhì)和使用價值良好，質(zhì)量和工藝獨(dú)特，情感附加值高。在滿足日常生活的基礎(chǔ)上需要足夠舒適，能夠體現(xiàn)身份，希望得到合理的空間，而不是單純的面積。服務(wù)要求：體現(xiàn)尊貴舒適的都市生活，要求提供的服務(wù)在高品質(zhì)的同時，盡可能的復(fù)合與完善。同時保證自身生活的私密。【客戶置業(yè)趨向分析】就于本案而言，他們應(yīng)該是這樣一群人。他們不是大眾眼里的富豪，但他們是朋友圈里有優(yōu)越感的人；更甚者有百萬甚至千萬家產(chǎn)，具備多次置業(yè)能力；他們囊括了成都人、四川人、中國人、香港人等外籍人士?！瓘氖滦袠I(yè)：東大街金融從業(yè)者、公司中高層、貿(mào)易、IT界、金融、地產(chǎn)、設(shè)計(jì)及國際高端商務(wù)人士等

客戶特征：或具有國際視野和海外經(jīng)歷具有多次置業(yè)經(jīng)歷對投資具有敏銳的眼光，看中宏觀經(jīng)濟(jì)對于整體區(qū)域的價值帶動作用（看中土地增值保值而非短期投資回報率）。生活方式：有錢無閑，習(xí)慣于國際化的生活方式，熱愛都市生活,追求時尚，對生活品質(zhì)要求高。購買目的：居住兼長期投資，距離自己的生活圈子較近【形象的客戶演繹】客群屬性：城市動物.財(cái)富新貴他們就是都匯華庭需要感動的那些人：渴望占有城市核心物業(yè)的上流中產(chǎn)一個公式即可概括：極致享受型+未來投資型=都匯華庭的客戶群1：看重或倚重城市中心的購房群體——無新盤供應(yīng)，再不買，沒有了，必須買！2：追逐年投資回報8%-15%左右投資群體——穩(wěn)定收益及保值增值性能好的稀缺產(chǎn)品，必須買！3：往來于成都的商務(wù)群體——城市核心區(qū)域，沒有比這里更適合的地方了，必須買！■都匯華庭“吃定的”三類人客戶素描1李先生，東大街某企業(yè)咨詢顧問公司經(jīng)理愛爾蘭大學(xué)工商管理博士畢業(yè)，懂5個國家語言，因?yàn)闃I(yè)務(wù)關(guān)系長期往返成都、新加坡、泰國，典型的享受派。生活時尚，致力于行業(yè)專業(yè)研究及傳播。曾經(jīng)居住在新加坡A‘more，TheLight，也擁有山頂別墅，在泰國也有別墅物業(yè)，每次來都入住香格里拉酒店，一直沒有買房子，理由是，成都還沒有可以心動的讓他掏錢包的產(chǎn)品當(dāng)?shù)弥?xiàng)目的位置時，立即對項(xiàng)目產(chǎn)生濃厚興趣，當(dāng)知道是由華人置業(yè)打造的項(xiàng)目，加上項(xiàng)目周邊商圈價值支撐,欣喜不已。他說，他希望能在最成都的地方找到一個最國際的家，都匯華庭滿足了他的想法，最吸引它的是項(xiàng)目特別安靜，這個地方應(yīng)該做的有品位，讓人駐足和流連，希望項(xiàng)目能感受最時尚便利而又高品質(zhì)生活，和未來成都的太太幸福生活。“便利品質(zhì)高，居住招待兩相宜”2馬先生，35歲，兒子讀中學(xué)，總經(jīng)理，從事電子器件進(jìn)出口工作，目前自己開公司，繼承家族生意。居住選擇：現(xiàn)住在麓山國際社區(qū)，希望在城市核心購買一套頂級住宅自住或收藏。意向戶型：120-300平米三房或四房客戶語錄：我關(guān)注這里已經(jīng)很久了,我平時挺忙，一直想在城市核心有一個頂級物業(yè),我覺得這個位置特別方便,出行,購物,休閑娛樂,幾步之內(nèi)應(yīng)有盡有.也很時尚，特別象香港的mall.我比較喜歡住在繁華的城市,鬧中取靜,這里有點(diǎn)象香港中環(huán)的豪華公寓,品質(zhì)很高,奢侈品牌聚集,周末還可以去旁邊五星級酒店登記入住,享受非同平常的服務(wù)和設(shè)施.當(dāng)然,我希望這里可享受的資源更多.“選擇是緣于對都市頂級生活的熱愛”客戶素描3林女士，約38歲，私營業(yè)主，現(xiàn)從事外國高檔紅酒貿(mào)易個性評價：極具鑒賞力，音樂發(fā)燒友，室內(nèi)裝修頗有心得，喜愛美食，是生活品質(zhì)的極致追求者，和各類理財(cái)產(chǎn)品的敏銳投資者居住選擇：目前住在金林半島，最喜歡坐享城市繁華配套的居所，會購買真正有品質(zhì)感、與自己身份格調(diào)相匹配的物業(yè)，對物業(yè)服務(wù)及裝修品質(zhì)要求極高，在意的是生活品質(zhì)的提升。由于從小在成都長大，對于市中心特別有區(qū)域情結(jié)，覺得如果財(cái)富達(dá)到一定層面，一定要在市中心購置一套物業(yè)，這是對城市核心資源的占有，對人生的一種品質(zhì)詮釋。她說：項(xiàng)目太好了，公司就在附近，以后上班都不用開車，而且產(chǎn)品品質(zhì)高，周邊社會資源太強(qiáng)了，很多國外公司入駐，周邊就是最頂極的配套.華人置業(yè)是很有實(shí)力的開發(fā)商,產(chǎn)品打造很精細(xì)化.“堅(jiān)持對生活高品質(zhì)的追求會兌現(xiàn)價值”客戶素描【營銷策略】如何傳遞營銷策略方式與執(zhí)行傳遞什么項(xiàng)目價值體系傳遞給誰客群及受眾客群是誰？客群在哪？價值體系？價值核心？推廣策略？銷售策略？渠道策略？執(zhí)行策略項(xiàng)目價值點(diǎn)羅列——華置品牌完善配套居住純粹交通快達(dá)體量稀缺城市豪地華置都匯華庭豪宅打造標(biāo)準(zhǔn)豪宅標(biāo)準(zhǔn)在項(xiàng)目身上得到全面展現(xiàn)強(qiáng)化優(yōu)勢——從客戶、競爭兩個角度，提取項(xiàng)目優(yōu)勢價值華置品牌核心區(qū)位純居特質(zhì)華置品牌區(qū)域發(fā)展前景稀缺體量多重配套豪宅打造體系產(chǎn)品附加值便捷交通華置品牌產(chǎn)品附加值區(qū)域發(fā)展前景多重配套華置品牌豪宅打造體系居住純粹居住純粹【營銷策略】如何傳遞營銷策略方式與執(zhí)行傳遞什么項(xiàng)目價值體系傳遞給誰客群及受眾客群是誰？客群在哪？價值體系？價值核心？形象策略？推廣策略？推售策略？蓄客策略四大啟示提煉出本案營銷戰(zhàn)略綱領(lǐng)確立高端物業(yè)發(fā)展方向，抓住上半年市場供需矛盾為契機(jī)，通過提前造勢及蓄客,延長銷售周期，確保整體目標(biāo)達(dá)成。競爭啟示客戶啟示在深挖客戶需求的基礎(chǔ)上，引領(lǐng)并非迎合；通過行銷網(wǎng)絡(luò)與圈層整合營銷，制造“病毒效應(yīng)”。逐步深化，貫穿始終，創(chuàng)造競爭項(xiàng)目無法逾越的高度。項(xiàng)目啟示引領(lǐng)客戶渠道先行市場啟示戰(zhàn)役提前高舉高打營銷策略要點(diǎn)營銷戰(zhàn)略綱領(lǐng)凸顯價值全面超越先入市，先立勢；積極搶奪區(qū)域內(nèi)競品客群，同時對大成都范圍內(nèi)競品客群進(jìn)行分流，以項(xiàng)目核心價值點(diǎn)實(shí)現(xiàn)對競爭項(xiàng)目目的全面超越。打造新的價值體系高度，改變游戲規(guī)則；通過集團(tuán)品牌優(yōu)勢策動項(xiàng)目形象構(gòu)建，項(xiàng)目入市升華品牌形象。品牌運(yùn)作項(xiàng)目發(fā)力【營銷總攻略】策略總綱強(qiáng)化并擴(kuò)大項(xiàng)目唯一性，依托及挖掘強(qiáng)勢資源，通過大事件品牌起勢，配合開展一系列主題活動,樹立項(xiàng)目國際化形象。提前鎖定客戶，行銷先行，制造病毒擴(kuò)大影響。以客戶為中心，讓客戶眼見為識的體現(xiàn)產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)、創(chuàng)造差異化的營銷體驗(yàn)

形象策略：

高舉高打，品牌升華入市，升級項(xiàng)目形象推廣策略：

品牌起勢,分階段推廣體系構(gòu)建蓄客策略：行銷先行，病毒滲透，提前轉(zhuǎn)化推售策略：

物業(yè)價值持續(xù)增長原則，價值整體最大化形象策略強(qiáng)化優(yōu)勢——強(qiáng)化項(xiàng)目優(yōu)勢價值，切合客群屬性，提煉營銷定位與推廣主題都匯華庭的另一面————觀點(diǎn)背后的發(fā)現(xiàn)大道思維VS小巷路徑我們大膽作個類比：我們是城市豪宅中的“MINICOOPER”，它是在國際化視野下的純粹城市高端居住夢想東大街，成都的“金融大道”，也是項(xiàng)目的“資源王道城市CBD，人人可見、人人皆說，我們要說的不僅于此……全球化、國際化誰都會提，但成都生活該有的從容呢？繁華便捷誰都會提，但成都生活該有的寧靜呢？地鐵捷運(yùn)任誰都會提，但成都生活該有的閑情呢？想象一下，這是法國香榭麗舍大街、紐約第5大道……一邊是國際公民高尚而優(yōu)雅的生活，一邊是世界級的消費(fèi)享樂。很法國、英國、美國、北京……國際大都市的感覺再想象一下，一條華麗的城市大道，一端是東方文明，另一端是世界級生活全球精神在此交融，因?yàn)槎紖R華庭來了。

有的墻分出內(nèi)外，這堵墻分出高低!這是中西貫通、去蕪存菁、交相輝映的“涵養(yǎng)國際的純粹生活”企業(yè)的風(fēng)格顯露無遺。城市價值的風(fēng)芒顯露無遺。高端生活中心的風(fēng)范顯露無遺純粹居住的夢想顯露無遺THEMOST連洗手間,我都可以俯瞰半個成都!我們倡導(dǎo)以一種全新生活模式滿足目標(biāo)客戶的需求，升級、重構(gòu)物業(yè)價值。親近城市的欲望和親友一起享受生活國際化居住氛圍城中心超高層生活體驗(yàn)國際生活主義板塊城市金融CBD中心圈層交往，國際化生活的人文內(nèi)涵便利、豐盛的生活配套享受成都罕有超高層居住生活模式西部華爾街金融中心規(guī)劃板塊【項(xiàng)目形象呼之欲出】推廣策略【活動縱貫】【整合營銷】【品牌先導(dǎo)】【體驗(yàn)營銷】【跨界營銷】通過一系列營銷活動，從精神層面上感召項(xiàng)目客群，進(jìn)行品牌滲透今天華人置業(yè)將使成都與世界高端生活方式如此融合品牌先導(dǎo)——先導(dǎo)性的品牌傳播從西錦城讓成都體驗(yàn)前所未有的高尚品質(zhì)生活；從都匯華庭領(lǐng)踞成都首席的高尚生活中心；從華置廣場引擎成都城市綜合體地標(biāo)……中糧的高端，是20年沉淀的修為。

華人置業(yè)的高端，是數(shù)年沉淀的修為文化的、民族的也是國際的。華人置業(yè)的高端，是給世界展示中國。如果城中心沒有東大街？亦如香港沒有中環(huán)，北京缺了長安街，上海少了南京路既然東大街已出，那必定是一條通往世界的國際大道。華人置業(yè)的高端，是給世界展示成都。華人置業(yè)“涵養(yǎng)世界的高端”大事件起勢起勢時間：8月份事件方向：聯(lián)合政府進(jìn)行區(qū)域炒作政府規(guī)劃利好展示，熱炒板塊，形成市場認(rèn)知政府先行，建立可信度，增強(qiáng)置業(yè)信心大事件營銷杜莎夫人蠟像館成都首展坐直升飛機(jī)領(lǐng)略項(xiàng)目未來高度華置旗下優(yōu)勢資源的整體運(yùn)用華置集團(tuán)核心資源展示，彰顯實(shí)力宣傳華置港資背景及超高層開發(fā)領(lǐng)域江湖地位政府先行品牌彰顯步驟：熱點(diǎn)事件新聞聚焦去香港領(lǐng)略華置高端物業(yè)風(fēng)范集合公司在售項(xiàng)目前期積累的客戶資源，分批次前往香港考察和品鑒，展示項(xiàng)目未來的良好前景。給客戶進(jìn)行洗腦的同時擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。項(xiàng)目聚焦異地聯(lián)動強(qiáng)化優(yōu)勢——針對項(xiàng)目優(yōu)勢價值，進(jìn)行強(qiáng)化營銷推廣強(qiáng)化品牌品牌專案推廣路牌出街房交會亮相企業(yè)圖片展業(yè)內(nèi)新聞發(fā)布產(chǎn)品見面會強(qiáng)化打造體系體系專案推廣新聞發(fā)布概念導(dǎo)入

項(xiàng)目打造規(guī)劃體系介紹手冊電子樓書精裝樣板間

專門講解員異地品鑒之旅

客戶現(xiàn)身說法強(qiáng)化純粹居住區(qū)域差異推廣內(nèi)區(qū)域

突出高品質(zhì)，避免價格競爭外區(qū)域

突出產(chǎn)品差異和區(qū)域特質(zhì)，搶奪客戶拔高形象

突出品質(zhì)通過一系列營銷活動，從精神層面上感召項(xiàng)目客群，進(jìn)行品牌滲透跨界營銷跨界營銷的成功實(shí)踐，在思源經(jīng)紀(jì)代理的北京高端豪宅——星河灣項(xiàng)目上得到了充分的展現(xiàn)LV向StephenSprouse致敬的涂鴉系列Hermes的專業(yè)繪綢師Chanel的“Métiersd‘Art”手工作坊系列即使是世界上最高貴的奢侈品，也必須與藝術(shù)、文化不斷跨界，才能保持最新鮮的創(chuàng)意一步步將品牌號召力推至最強(qiáng)CROSSOVERCROSSOVERCROSSOVER與精英教育跨界與奢侈品跨界與運(yùn)動跨界與超五星級酒店跨界與藝術(shù)跨界與電影跨界與書籍跨界與商務(wù)跨界本項(xiàng)目將聚合高端的跨界平臺CROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVERCROSSOVER與慈善事業(yè)跨界76全球通VIP俱樂部會員；銀行貴賓理財(cái)客戶；證券、保險公司大客戶；航空公司VIP會員；名車車主（勞斯萊斯、賓利、法拉利等、BMW、奔馳等)；高端俱樂部會員（京城四大俱樂部、上海鴻藝會）高爾夫球會（如華彬莊園高爾夫）；各省商會、行業(yè)協(xié)會；高端雜志特定會員；（《胡潤百富》）意見領(lǐng)袖（使領(lǐng)館代表、行業(yè)風(fēng)云人物、名企高管）常規(guī)渠道一：借勢重點(diǎn)渠道二：植入思源經(jīng)紀(jì)可提供的資源山西巨賈全國思源房屋公園內(nèi)蒙豪客北京高端客戶資源鼎暉投資高端銀行思源雜志和論壇線下:渠道為王，通過整合渠道資源進(jìn)行價值滲透新加坡商會荷蘭銀行華僑銀行四川最大雪茄經(jīng)銷商成都19號公路俱樂部等『真正的全國性社交平臺』突破地域限制，以成都為主場，聯(lián)動思源全國核心資源，客戶交互，資源共享，從而延展全國，真正達(dá)到全國性資源聯(lián)動使用『華置基金會』全國首家社區(qū)慈善機(jī)構(gòu)·整合資源擔(dān)負(fù)社會責(zé)任·與知名慈善機(jī)構(gòu)掛鉤獅子會壹基金嫣然天使基金會捐助汶川學(xué)校慈善晚宴慈善拍賣助養(yǎng)大熊貓大愛無言·用愛心演繹人生奢華『華置企業(yè)商學(xué)院』企業(yè)家提升·交流平臺To

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everything名牌商學(xué)院定點(diǎn)授課課堂·企業(yè)成長課堂·世界經(jīng)濟(jì)系列論壇企業(yè)家交流平臺·企業(yè)精英聯(lián)誼·商機(jī)創(chuàng)造·人脈資源建立『頂級消費(fèi)匯』馬球協(xié)會奢侈品協(xié)會游艇協(xié)會高爾夫球協(xié)會酒類協(xié)會豪華旅游定制形象設(shè)計(jì)雪茄協(xié)會貴族禮儀培訓(xùn)成衣/鞋飾高級定制形象設(shè)計(jì)HOWLUXUS如何品質(zhì)地生活高端消費(fèi)新品發(fā)布展示·私人定制服務(wù)·貴族生活學(xué)堂·貴族運(yùn)動教學(xué)『私愛文化匯』茶道協(xié)會粵劇讀書會花道協(xié)會古典樂器歌劇私藏品鑒會文化潮流信息昆劇畫廊琴棋書畫協(xié)會話劇藝術(shù)品鑒賞拍賣·定期私藏欣賞·琴棋書畫協(xié)會·戲劇堂會·讀書會HOWCULTURALIZE如何文化地生活頂級廚藝協(xié)會在這里你知道能遇到些什么人【最多元·跨地域·高端圈層……在這里，厚積薄發(fā)】『華置匯』將華置品牌推上一個全新的境界層次突破房地產(chǎn)局限，真正做到跨界之王創(chuàng)造一種全新的生活模式，人生提升平臺組織華人置業(yè)集團(tuán)各地項(xiàng)目的高端客源利用思源全國項(xiàng)目高端客源提升項(xiàng)目產(chǎn)品之外的泛配套最大化項(xiàng)目無形資產(chǎn)長遠(yuǎn)影響真正做到中國的，世界的短期價值制造話題，轟動市場，影響圈層推廣方案之線上媒體推廣’營銷通路組合方案都匯華庭整合營銷動態(tài)價值’通過整合傳播實(shí)現(xiàn)價值動態(tài)傳播：廣泛的價值接觸點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷高配置產(chǎn)品華置品牌整合營銷保值增值性附加值總價控制戶型創(chuàng)新報紙戶外宣傳置業(yè)顧問系統(tǒng)專業(yè)講解網(wǎng)站宣傳樓書、DM及客戶通訊等現(xiàn)場體驗(yàn)房地產(chǎn)雜志評論豪宅化設(shè)計(jì)絕版地段報紙、軟文訴求現(xiàn)場體驗(yàn)網(wǎng)站宣傳戶外宣傳華置資本導(dǎo)向品牌團(tuán)隊(duì)華置產(chǎn)品品牌客戶活動房地產(chǎn)行業(yè)論壇華置會品牌集成純粹居住置業(yè)顧問系統(tǒng)專業(yè)講解樓書、DM及客戶通訊等城中純居高尚豪宅整合營銷圖片展示范體系開放開盤業(yè)內(nèi)茶話會……線上，線下集中爆發(fā)，以客戶需求為出發(fā)點(diǎn)，多種營銷模式全面攻擊。線上媒體組合跨界營銷渠道營銷高端住宅區(qū)政府機(jī)關(guān)金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)及大型企業(yè)……活動執(zhí)行推廣方案之推廣策略——策略之整合營銷以集中型平面推廣+事件營銷完成項(xiàng)目造勢；以SP體驗(yàn)活動營銷+種子客戶營銷實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目順利銷售與客帶客的持續(xù)轉(zhuǎn)換。利用企業(yè)品牌忠誠客戶及業(yè)內(nèi)人士，進(jìn)行活動炒作利用營銷示范體系物業(yè)，實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)營銷深挖客戶資源，實(shí)現(xiàn)老客戶營銷集中型平面推廣造勢PR關(guān)系事件營銷SP體驗(yàn)活動營銷種子客戶營銷全面攻擊關(guān)鍵推廣方案之推廣策略——策略之整合營銷“骨子里的國際氣質(zhì)”——不夜城嘉年華執(zhí)行階段：都匯華庭項(xiàng)目亮相活動目標(biāo)人群：高知高收高消費(fèi)的城市新貴職業(yè)特性：跨國公司、金融、IT、房地產(chǎn)、媒體、藝術(shù)活動形式：呈現(xiàn)一臺純正的香港嘉年華盛景活動目的：讓成都人體驗(yàn)港派文化的同時了解華人置業(yè)，了解華人置業(yè)的香港作品、成都作品（案名本體知名度的傳播）傳遞都匯華庭的生活方式——骨子里的國際氣質(zhì)（未來生活人群屬性的傳播）活動安排之市場導(dǎo)入期

目的：品牌亮相及深入活動縱貫華人置業(yè)&杜莎夫人蠟像館他們都來自香港一個用蠟像記錄著歷史和人物的變遷，一個用建筑勾畫著城市豪宅圖騰活動縱貫活動縱貫華人置業(yè)坐直升機(jī)俯瞰成都事件噱頭，吸引眼球帶給成都前所未有的高空觀景體驗(yàn)提前體驗(yàn)入住都匯華庭的居住感受國際生活主義哲學(xué)——意見領(lǐng)袖的態(tài)度解決意見領(lǐng)袖引導(dǎo)的問題——需要以他們推崇的價值觀“國際生活主義哲學(xué)”給予他們?nèi)碌纳矸荽_認(rèn)和文化標(biāo)簽來自中國最國際化的上海目標(biāo)客群較認(rèn)同的紅星紅得發(fā)紫花滑天使；各項(xiàng)世界冠軍頭銜紅遍全球知性、氣質(zhì)活動縱貫Action1：成都首創(chuàng)，封閉式展示中心展示中心細(xì)分為8-10個區(qū)域，每個區(qū)域分別闡述項(xiàng)目不同價值點(diǎn)；打破傳統(tǒng)接待流程，采用封閉式接待流線，在每個環(huán)節(jié)通過不同價值點(diǎn)的講述給客戶充分洗腦，增加脈壓；整個接待流程充分結(jié)合模型和項(xiàng)目影視片，從不同角度灌輸整體價值體系。采用單批接待模式，給客戶充分尊貴感。完美展示策略：成都首創(chuàng)，封閉式展示中心【體驗(yàn)營銷】Action2：接待話術(shù)極致精細(xì)化，各個區(qū)域逐一洗腦區(qū)域價值講解話術(shù)都市綜合體講解話術(shù)地鐵講解話術(shù)品牌講解話術(shù)項(xiàng)目本體講解話述術(shù)區(qū)域圖講解話術(shù)影視片播放廳講解話術(shù)項(xiàng)目樓體模型講解話術(shù)項(xiàng)目園林、會所講解話術(shù)樣板間講解話術(shù)公共空間、機(jī)電講解話術(shù)戶型模型講解話術(shù)深挖項(xiàng)目價值點(diǎn)，接待話術(shù)流程化精細(xì)分解完美展示策略：接待話術(shù)極致精細(xì)，各個區(qū)域逐一洗腦。【體驗(yàn)營銷】完美展示策略第一展示——突破傳統(tǒng)售樓處概念，制造設(shè)計(jì)、時尚、藝術(shù)中心展示中心設(shè)計(jì),模型及專屬物料展示設(shè)計(jì)感極強(qiáng)，有別的與眾不同的模型項(xiàng)目專屬的物料藝術(shù)品的擺放【展示策略】售樓團(tuán)隊(duì)武裝到牙齒銷售團(tuán)隊(duì)用時尚元素包裝，從細(xì)微處體現(xiàn)項(xiàng)目氣質(zhì)，打造整體品質(zhì)感。完美展示策略第一展示——精工打造的樣板房，五星級酒店般的細(xì)節(jié)展示【展示策略】打動世界的品質(zhì)，需要打動人心的體驗(yàn)過程［數(shù)字投影沙盤］摒棄單調(diào)的沙盤講解，利用動態(tài)投影屏幕全方位介紹項(xiàng)目，營造立體的視覺效果。［頭等艙環(huán)幕影院］在銷售中心建立游艇式頭等艙體驗(yàn)中心，通過360度環(huán)幕影院，滾動播放項(xiàng)目宣傳片，時刻轟炸客戶眼球。STEP1STEP2『體驗(yàn)式定參觀』［概念樓書+產(chǎn)品說明書］分為概念樓書和產(chǎn)品樓書，講述屬于項(xiàng)目的故事，詳細(xì)介紹每一個匠心獨(dú)運(yùn)的細(xì)節(jié)?！后w驗(yàn)式輔助工具』［材料展示+說明牌］在樣板間展示各種世界名牌的家居用料，并以說明牌的方式闡述每個獨(dú)特細(xì)節(jié)。［網(wǎng)上售樓處］只需輕點(diǎn)鼠標(biāo)，便可緊跟時代的步伐，體驗(yàn)虛擬看樓的樂趣。在樣板房不同分區(qū)設(shè)置不同場景，邀請專人在書房繪畫，在客廳彈奏樂器，在會客室擺設(shè)茶道，在廚房制作點(diǎn)心，甚至舉行室內(nèi)party，利用每一個真實(shí)情景，向客戶展現(xiàn)祥云的尊尚生活；私人管家如自家主人回家般接待，私人管家助理為客戶端上熱飲及食品，客戶可隨時體驗(yàn)生活。［情景板房］放大細(xì)節(jié)＝放大尊貴你不是在看樓你只是在享受入口處電話預(yù)約園林銷售大堂門童拉門鞠躬專人指引停放車輛管家打傘，護(hù)送客戶到銷售大堂乘坐觀光車，走遍園林每個角落帶領(lǐng)客戶登上觀景臺飽覽美景邀請客戶在園林進(jìn)行洽談樣板房觀光車上觀賞世界頂級豪宅影片置業(yè)顧問就位，提供皇家式接待服務(wù)邀請客戶展開游覽之旅各分區(qū)情景均由特定人員演繹全部就置業(yè)顧問就位，提供貼身服務(wù)向客戶描述夢幻生活迎客區(qū)休閑區(qū)洗腦區(qū)游覽區(qū)觀光區(qū)洽談區(qū)體驗(yàn)區(qū)洗腦區(qū)預(yù)約區(qū)恰恰是讓客戶忘記自己在看樓，從而在不經(jīng)意間領(lǐng)略項(xiàng)目的魅力.蓄客策略渠道出擊——專業(yè)行銷團(tuán)隊(duì)；專屬大客戶經(jīng)理；分類渠道策略……專業(yè)行銷團(tuán)隊(duì)，分區(qū)域掃描客戶；專屬大客戶經(jīng)理直銷談判……點(diǎn)對點(diǎn)式銷售說辭、銷售道具；分點(diǎn)布控，點(diǎn)對點(diǎn)巡展，精準(zhǔn)出擊目標(biāo)；專項(xiàng)產(chǎn)品發(fā)布會；客戶資源整合；…………精準(zhǔn)渠道執(zhí)行，確保旗開得勝[行銷先行]在9月份售樓部正式開放之前讓項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)走出去變坐銷為行銷既作為項(xiàng)目啟動時不得不進(jìn)行的動作也是長期競爭需堅(jiān)持的持久戰(zhàn)重點(diǎn)突破渠道：項(xiàng)目周邊寫字樓及高端事業(yè)單位城中心及城南區(qū)域?qū)嵙挝怀俏?城南及市中心高檔會所,酒樓及餐飲店先期建立利好戶外導(dǎo)視，截殺市中心和城南看樓客戶資源客戶，電話CALL客銷售員Call客置業(yè)顧問之前積累的客戶，購買資料的客戶。客戶中心Call客到銷售員Call客分析成交客戶特征，篩選相匹配的數(shù)據(jù)，利用思源客戶中心進(jìn)行Call客，獲取有效誠意客戶數(shù)據(jù)移交給銷售員跟進(jìn)。外圍聯(lián)動Call客二三級聯(lián)動Call客，傳遞項(xiàng)目信息。時間：項(xiàng)目開盤前一個月——多級call客，最大可能拉動誠意客戶抄競爭項(xiàng)目（如麓山國際、藍(lán)光觀嶺）來訪客戶車牌號，再找專業(yè)公司根據(jù)車牌篩選其資料，群發(fā)短信以及電話跟進(jìn)，截殺競爭項(xiàng)目客源。篩選核心客戶來源區(qū)域，如企業(yè)、集中小區(qū)，直接與企業(yè)、物管聯(lián)系，獲得投遞權(quán)限，項(xiàng)目組安排學(xué)生投遞，直接接觸核心目標(biāo)客戶直投—“親自投遞”抄車牌時間：項(xiàng)目開盤前一個月——直接劫殺競爭對手客戶渠道攻略

具體措施：1.直接占位目標(biāo)客戶群直接出入的場所地點(diǎn)：車行、主要寫字樓餐廳、銀行及證券公司營業(yè)廳、商場等活動形式：資料架、展架長期擺放，設(shè)立臨時咨詢點(diǎn)進(jìn)行巡展目的：直接占位目標(biāo)客戶群經(jīng)常出入的場所，提高信息傳達(dá)率搶占區(qū)域核心渠道2.分類客戶DM目標(biāo)：有針對性地將項(xiàng)目信息傳遞給潛在客戶目標(biāo)客戶：項(xiàng)目區(qū)域客戶、目標(biāo)小區(qū)客戶、指定品牌車主、高檔商場會員等傳遞信息：銷售信息傳遞、活動信息傳遞、銷售情況宣傳，結(jié)合項(xiàng)目賣點(diǎn)推廣電話賬單/各銀行VIP客戶賬單廣告和短信銷售整合電信公司資源和銀行資源，覆蓋潛在客戶群；利用短信方式，賬單廣告方式告知，效果較傳統(tǒng)媒體直接有效，同時也是較節(jié)省費(fèi)用舉措之一后期可考慮彩信形式渠道攻略

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