中國物業(yè)管理行業(yè)咨詢報告

中國物業(yè)管理行業(yè)咨詢報告中國物業(yè)管理行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)分化出來的一個服務行業(yè)。行業(yè)的成長性、利潤水平等指標與房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)指標呈正相關(guān)，但是，各項經(jīng)濟指標又與房地產(chǎn)業(yè)有一定的滯后性。物業(yè)管理企業(yè)按照《物業(yè)管理服務合同》 的約定為業(yè)主（使用人）提供服務，行業(yè)沒有有形的產(chǎn)品，企業(yè)負債率低，投資風險低，收益穩(wěn)定（物業(yè)管理費收入和開發(fā)商補貼）。在物業(yè)管理覆蓋率高的地區(qū)物業(yè)管理權(quán)的爭奪激烈。從全國范圍看，住宅區(qū)物業(yè)管理的普及率還很低，在物業(yè)管理覆蓋率低的地區(qū)相當部分業(yè)主處于被動消費狀態(tài)，收費難是突出的問題。物業(yè)管理行業(yè)一般遵循“誰開發(fā)、誰管理”的潛規(guī)則，行業(yè)進入門檻高（在今年實施行政許可法，仍然采用物業(yè)管理資質(zhì)準入制度，而且物業(yè)管理企業(yè)“接項目”也不容易，及外資物業(yè)管理企業(yè)也是一樣很難接到項目）。即使在物業(yè)管理發(fā)達地區(qū)，市場化的公開招投標尚不足 10%，市場化水平極低。物業(yè)管理企業(yè)以國有企業(yè)居多，市場化和企業(yè)改制是行業(yè)內(nèi)兩大亟待解決的問題，不市場化、不改制企業(yè)就不能夠生存。行業(yè)內(nèi)業(yè)主（特別是小業(yè)主）權(quán)益被物業(yè)管理企業(yè)（或大業(yè)主）侵占的情況普遍存在，即使在實行10%傭金制的地區(qū)，企業(yè)實際利潤經(jīng)常超過法定比例。 發(fā)達地區(qū)物業(yè)管理處主任年收入（正常收入與隱性收入）一般在 10萬元以上，企業(yè)總經(jīng)理收入也在 20萬以上。雖遠低于房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指標水平，但在風險水平相當?shù)那闆r下，仍大大高于其他行業(yè)。本報告由在深圳、北京和上海多年從事物業(yè)管理工作的專家小組， 運用產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學基本原理和行業(yè)分析的一般方法，考察了深圳、上海以及國內(nèi)主要城市有特色的物業(yè)管理項目、行業(yè)內(nèi)知名企業(yè)、在得到了各地物業(yè)管理主管部門和協(xié)會組織的大力支持后，對物業(yè)管理的基本概念、經(jīng)濟學解釋、國內(nèi)外物業(yè)管理的對比研究、主要法規(guī)政策、深圳市物業(yè)管理、物業(yè)管理模式以及收費、業(yè)主大會及業(yè)主委員會、招投標與市場化等專題進行了深入研究（部分專題進行了量化研究）。本報告特別適用于物業(yè)管理企業(yè)從全局和全國范圍內(nèi)了解中國物業(yè)管理的方方面面，同時也適用于希望對物業(yè)管理行業(yè)進行投資分析、行業(yè)分析和市場分析的相關(guān)專業(yè)人士。本報告研究數(shù)據(jù)截止到 2004年7月，18萬字，共有圖表 60多個，主要數(shù)據(jù)引用自建設部房地產(chǎn)業(yè)司、各級地方政府物業(yè)管理主管部門以及各地行業(yè)協(xié)會。（本報告4900元/份精美打印文本， 詳情請致電21306472報告格式：電子版、報告全文紙版 交付方式：EMAIL電子版或 EMS特快專遞印刷版）目錄（下文每一行最后的數(shù)字是報告中的頁碼）第一部分物業(yè)管理行業(yè)概述6第一章物業(yè)管理的基本特征6一、國外物業(yè)管理的基本特征分析6二、國內(nèi)物業(yè)管理的基本特征分析9第二章、物業(yè)管理的解釋11一、物業(yè)管理業(yè)的界定11二、物業(yè)管理產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)理論解釋13三、物業(yè)管理與房地產(chǎn)15第三章國際物業(yè)管理綜述16一、香港物業(yè)管理的現(xiàn)狀和未來發(fā)展16二、新加坡的物業(yè)管理模式20三、英美和香港物業(yè)管理模式分析21第二部分中國物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀與結(jié)構(gòu)24第四章中國物業(yè)管理基本狀況24一、中國物業(yè)管理業(yè)綜述24（一）物業(yè)管理行業(yè)宏觀統(tǒng)計24（二）中國現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀分析 26（三）中國物業(yè)管理存在的主要問題 31二、物業(yè)管理業(yè)的結(jié)構(gòu)分析33（一）潛在的進入者33（二）替代品35（三）購買者的討價還價能力36（四）供應者的討價還價能力36（五）行業(yè)內(nèi)部現(xiàn)有競爭者的抗衡37三、物業(yè)管理的模式分析37四、物業(yè)管理公司業(yè)務外包分析39（一）物業(yè)管理公司業(yè)務外包原因分析39（二）物業(yè)管理公司選擇外包公司的方式41（三）物業(yè)管理公司選擇外包公司的原則42（四）物業(yè)管理公司選擇外包公司的程序42（五）物業(yè)管理公司業(yè)務外包的管理措施44第五章中國物業(yè)管理市場研究45一、物業(yè)管理服務產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)分析45二、物業(yè)管理的消費特征48（一）物業(yè)管理費的支出是一種消費性支出48（二）物業(yè)管理消費的特征49（三）物業(yè)管理消費的功能50三、物業(yè)管理市場化分析51（一）市場經(jīng)濟條件下的物業(yè)管理模式的特點51（二）按照市場化需求，建立和發(fā)展物業(yè)管理企業(yè)54四、物業(yè)管理投訴分析55（一）物業(yè)管理公司亂收費56（二）少數(shù)業(yè)主不交管理費，物業(yè)管理公司不提供服務57（三）人員素質(zhì)不高，服務態(tài)度不好58（四）防盜管理存在著一定的漏洞59（五）公用設施不到位60五、物業(yè)管理市場營銷戰(zhàn)略61第六章中國物業(yè)管理若干焦點問題66一、業(yè)主與業(yè)主委員會66（一）物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系的分析66（二）業(yè)主委員會的法律地位68二、物管業(yè)的經(jīng)營狀況73（一）物業(yè)管理市場分析73（二）各地物業(yè)經(jīng)營情況比較75（三）老小區(qū)物業(yè)經(jīng)營管理分析81三、村鎮(zhèn)物業(yè)管理問題研究82四、物業(yè)管理咨詢業(yè)問題研究88五、物業(yè)管理規(guī)模及其困境93六、物業(yè)管理的“父子關(guān)系”95七、物業(yè)管理招投標97（一）中國物業(yè)管理業(yè)招投標分析97（二）香港物業(yè)管理業(yè)的招投標特點101八、國有物業(yè)管理企業(yè)機制分析105（一）國有物業(yè)管理企業(yè)機制不適應市場經(jīng)濟的要求106（二）國有物管企業(yè)缺乏經(jīng)營風險意識108（三）國企人事勞動關(guān)系存在的問題109九、物業(yè)管理薪酬制度研究111（一）物業(yè)管理行業(yè)薪酬與人才現(xiàn)狀111（二）薪酬研究（深圳樣本）116第七章 深圳物業(yè)管理 124一、深圳物業(yè)管理發(fā)展綜述 124二、深圳物業(yè)管理統(tǒng)計數(shù)據(jù) 127三、深圳物業(yè)管理的優(yōu)勢 1271、品牌1272、致力物業(yè)升值1283、物業(yè)管理創(chuàng)新1294、可持續(xù)人才戰(zhàn)略129四、深圳物業(yè)管理法規(guī)研究131五、深圳物業(yè)管理各行為主體研究134六、物業(yè)管理資格與行業(yè)考評研究137七、深圳物業(yè)管理企業(yè)分析141八、深圳業(yè)主大會、業(yè)主委員會與投訴分析144第三部分物業(yè)管理行業(yè)投資分析147第八章物業(yè)管理行業(yè)一般分析148一、物業(yè)管理發(fā)展的平衡分析148二、物業(yè)管理因素分析1501、物業(yè)管理法規(guī)制度不健全1512、缺乏有效追收管理費的途徑1513、物管費收取標準控制過嚴1514、發(fā)展商遺留問題多多152三、物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略分析153（一）我國物業(yè)管理面臨的主要矛盾153（二）我國物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展的對策159二、物業(yè)管理業(yè)的競爭性分析160（一）中國物業(yè)管理行業(yè)競爭分析161（二）物業(yè)管理行業(yè)的分析方法（SWOT）162三、物業(yè)管理行業(yè)生命周期164四、增強物管企業(yè)的競爭力165（一）物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)建品牌的策略165（二）物管的傭金制167第九章物業(yè)管理業(yè)的風險及獲利分析168一、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營風險169（一）行業(yè)的"進入"與"退出"169（二）物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營風險172二、物管企業(yè)的盈虧分析174（一）虧損面分析174（二）向“零物管費”挺進176（三）導致行業(yè)性虧損的七大因素177三、物管企業(yè)的盈利模式分析178（一）明確物業(yè)管理定義178（二）組織物業(yè)管理的嚴密架構(gòu)179（三）締造物業(yè)管理新概念184四、中小型物業(yè)管理公司經(jīng)營分析187（一）中小型物業(yè)管理公司的運營 188（二）區(qū)域內(nèi)中小型物業(yè)管理公司的運營方式第四部分 中國物業(yè)管理適用法律分析 193第十章 國務院《物業(yè)管理條例》 193第十一章、《物業(yè)服務收費管理辦法》 分析 197第十二章 深圳招投標制度簡述 200第五部分 物業(yè)管理發(fā)展趨勢 204第十三章 行業(yè)趨勢分析 204一、物業(yè)管理市場走勢分析 204（一）國內(nèi)物業(yè)管理發(fā)展方向與趨勢 204（二）發(fā)展趨勢 208（三）跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展趨勢 211（四）“零缺陷”發(fā)展趨勢 214二、物管業(yè)發(fā)展模式分析 216（一）物業(yè)管理的品牌化趨勢 216（二）服務代理集成商模式 217第十四章 WTO后與中國物業(yè)管理 219一、WTO后的中國物業(yè)管理 219（一）我國物業(yè)管理的基本情況 219（二）WTO的積極影響 220（三）WTO的消極影響 221（四）我國物業(yè)管理行業(yè)的應對措施建議 222二、進入 WTO對中國物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的影響 224（一）國外物業(yè)管理的特點 224（二）“洋物業(yè)”的競爭力分析 225（三）業(yè)主對國內(nèi)外物業(yè)公司態(tài)度對比 228第十五章 國有物管企業(yè)的改制研究 229

190制度是以執(zhí)行力為保障的。“制度”之所以可以對個人行為起到約束的作用，是以有效的執(zhí)行力為前提的，即有強制力保證其執(zhí)行和實施， 否則制度的約束力將無從實現(xiàn)， 對人們的行為也將起不到任何的規(guī)范作用。 只有通過執(zhí)行的過程制度才成為現(xiàn)實的制度， 就像是一把標尺，如果沒有被用來劃線、測量，它將無異于普通的木條或鋼板， 只能是可能性的標尺，而不是現(xiàn)實的標尺。制度亦并非單純的規(guī)則條文，規(guī)則條文是死板的，靜態(tài)的，而制度是對人們的行為發(fā)生作用的，動態(tài)的，而且是操作靈活， 時常變化的。是執(zhí)行力將規(guī)則條文由靜態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)榱藙討B(tài)，賦予了其能動性，使其在執(zhí)行中得以實現(xiàn)其約束作用， 證明了自己的規(guī)范、 調(diào)節(jié)能力，從而得以被人們遵守，才真正成為了制度。 “制度”。是在通過其執(zhí)行力