別墅項(xiàng)目定位報(bào)告競(jìng)標(biāo)77-12M課件

謹(jǐn)呈：無(wú)錫陽(yáng)光置業(yè)有限公司上海世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司2006.10南京陽(yáng)光聚寶山項(xiàng)目定位報(bào)告謹(jǐn)呈：無(wú)錫陽(yáng)光置業(yè)有限公司上海世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司南京陽(yáng)光商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說(shuō)明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）世聯(lián)地產(chǎn)全程代理項(xiàng)目工作流程第一階段市場(chǎng)調(diào)查與營(yíng)銷戰(zhàn)略確定第二階段至今工作第三階段第四階段工作成果南京市場(chǎng)研究項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)研究項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析相似案例研究項(xiàng)目的區(qū)域、市場(chǎng)研究項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目的物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展深化建議配合設(shè)計(jì)院的規(guī)劃調(diào)整銷售的前期準(zhǔn)備銷售籌備跟進(jìn)工作銷售團(tuán)隊(duì)組建及培訓(xùn)為銷售做好充分準(zhǔn)備銷售過(guò)程中的策略調(diào)整銷售節(jié)奏和目標(biāo)控制配合發(fā)展商完成回款及品牌建設(shè)需求根據(jù)客戶反饋結(jié)果進(jìn)行再次研究及論證終端客戶深度訪談及檢驗(yàn)具體方案落實(shí)世聯(lián)地產(chǎn)全程代理項(xiàng)目工作流程第一階段第二階段至今工作第三階段中期溝通的回顧市場(chǎng)方面結(jié)論南京——城市化加速階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)看好區(qū)域——自然資源豐富、基礎(chǔ)配套缺失項(xiàng)目——低端物業(yè)啟動(dòng)，市場(chǎng)形象差開(kāi)發(fā)商目標(biāo)理解資金的快速與安全的回籠客戶層次的升級(jí)，并實(shí)現(xiàn)價(jià)格的提升對(duì)于一期項(xiàng)目形成配套與銷售上的支持中期溝通的回顧市場(chǎng)方面結(jié)論南京——城市化加速階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)從現(xiàn)狀到目標(biāo)實(shí)現(xiàn)所面臨的問(wèn)題從現(xiàn)狀到目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)問(wèn)題一問(wèn)題二問(wèn)題三我們的資源到底能夠輻射怎樣的客戶，誰(shuí)才是我們真正需要與能夠吸引的客戶？客戶定位項(xiàng)目定位規(guī)劃調(diào)整針對(duì)客戶，我們提供怎樣的產(chǎn)品，同時(shí)又如何充分發(fā)揮地塊的價(jià)值？在項(xiàng)目定位后，我們?nèi)绾谓Y(jié)合一期已有的規(guī)劃，對(duì)二期的規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整？從現(xiàn)狀到目標(biāo)實(shí)現(xiàn)所面臨的問(wèn)題從現(xiàn)狀到目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)問(wèn)題一問(wèn)題二問(wèn)項(xiàng)目研判1、城市距離角度

項(xiàng)目屬于主城范圍，距離城市中心僅30分鐘車程；2、城市發(fā)展規(guī)劃角度

根據(jù)南京市總體規(guī)劃，到2010年，重點(diǎn)發(fā)展一城三鎮(zhèn)，培育三個(gè)新市區(qū)（東山、仙林、江北），拉開(kāi)都市發(fā)展區(qū)框架，本項(xiàng)目位于城市發(fā)展結(jié)構(gòu)的兩條軸線交界處；3、片區(qū)發(fā)展角度

其中，與本項(xiàng)目鄰近的仙林片區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展為以高等院校為支撐，以科技產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，未來(lái)建設(shè)為集中體現(xiàn)現(xiàn)代城市文明和綠色生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合性新區(qū)1、城市發(fā)展決定了項(xiàng)目所具備的城市屬性30分鐘項(xiàng)目研判1、城市距離角度

項(xiàng)目屬于主城范圍，距離城市中心僅3項(xiàng)目片區(qū)緊靠南京最知名的紫金山風(fēng)景區(qū)，近玄武湖公園，景觀資源豐富；周邊齊集高爾夫、馬會(huì)等高端配套；滬寧高速、繞城高速等四通八達(dá)鐘山高爾夫南京馬會(huì)仙林新市區(qū)紫金山棲霞區(qū)中心聚寶山玄武湖2、周邊資源決定了項(xiàng)目所具備的豪宅屬性杭州西湖風(fēng)景名勝區(qū)深圳香蜜湖香港半山別墅區(qū)擁有自然資源的城市豪宅區(qū)項(xiàng)目研判項(xiàng)目片區(qū)緊靠南京最知名的紫金山風(fēng)景區(qū)，近玄武湖公園，景觀資源3、地塊條件決定了項(xiàng)目所具備的稀缺屬性04-05年出讓容積率1以下地塊主城1百家湖花園2鐘山美廬3棲園4華商.華庭5山河水當(dāng)前在售別墅項(xiàng)目6蒙塔卡利7奧斯博恩莊園8巴厘原墅9香山美墅10鐘山國(guó)際高爾夫序號(hào)地塊坐落區(qū)縣容積率(≤)1六合區(qū)馬集鎮(zhèn)振興路地塊六合區(qū)0.62江寧開(kāi)發(fā)區(qū)，東至南師附中、南至吉印大道、西至九龍湖、北至開(kāi)發(fā)區(qū)地塊；江寧區(qū)0.73六合區(qū)馬集鎮(zhèn)街道居委會(huì)何營(yíng)村（振興路農(nóng)民康居工程二期），南至泓洋路、北至農(nóng)商路六合區(qū)14秦淮區(qū)門(mén)東A片及沿河地塊秦淮區(qū)0.935"江寧區(qū)科學(xué)園弘景大道以西、學(xué)八路以北（01－A地塊）江寧區(qū)0.76江寧區(qū)科學(xué)園弘景大道以西、學(xué)八路以北（01－B地塊）江寧區(qū)0.77江寧區(qū)湯山鎮(zhèn)溫泉路以南、湯水河以西、湯銅路以北、規(guī)劃路以東地塊江寧區(qū)1南京當(dāng)前在售別墅項(xiàng)目以及近兩年出讓的低密度用地基本集中在江寧、湯山、祿口等外圍區(qū)域，城市圈內(nèi)別墅項(xiàng)目屈指可數(shù)本項(xiàng)目項(xiàng)目研判3、地塊條件決定了項(xiàng)目所具備的稀缺屬性04-05年出讓容積率本項(xiàng)目地塊所具備的三大價(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目研判價(jià)值點(diǎn)一價(jià)值點(diǎn)二價(jià)值點(diǎn)二未來(lái)的城市發(fā)展區(qū)域?qū)儆谑袇^(qū)內(nèi)的低密度項(xiàng)目景觀資源與高檔配套的結(jié)合本項(xiàng)目地塊所具備的三大價(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目研判價(jià)值點(diǎn)一價(jià)值點(diǎn)二價(jià)值點(diǎn)二項(xiàng)目研判仙林大學(xué)城南京馬會(huì)鐘山高爾夫棲霞區(qū)配套項(xiàng)目外部鄰近城市高端配套，但缺乏生活基礎(chǔ)設(shè)施；緊鄰交通干道，影響大；內(nèi)部各個(gè)地塊分別受容積率限制；別墅受一期影響，南望紫金山視野受阻紫金山紫金山本項(xiàng)目地塊所具備的不利因素項(xiàng)目研判仙林大學(xué)城南京馬會(huì)鐘山高爾夫棲霞區(qū)配套項(xiàng)目外部鄰近城客戶定位市場(chǎng)角度南京購(gòu)房——購(gòu)買力金字塔價(jià)格區(qū)段身份描述頂層上層中層下層10000元8000元6000元3000元主要為軍隊(duì)高干、國(guó)企老總、政府官員與少量私營(yíng)業(yè)主，包括異地置業(yè)客戶主要為國(guó)企高層，事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)與私營(yíng)業(yè)主國(guó)企與事業(yè)單位的中層，包括大量的新南京人大量的南京原住居民，與新來(lái)南京扎根的年輕人代表樓盤(pán)鋒尚國(guó)國(guó)際

世茂濱江新城天泓山莊

亞?wèn)|名座萬(wàn)科光明城市

中海塞納麗舍威尼斯水城

幕府佳園南京市場(chǎng)現(xiàn)有的客戶構(gòu)成迅速膨脹的階層客戶定位市場(chǎng)角度南京購(gòu)房——購(gòu)買力金字塔價(jià)格區(qū)段身份描述頂層市場(chǎng)角度紫金山——競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的核心訴求新世界花園天泓山莊東郊美樹(shù)苑聚寶山莊項(xiàng)目名稱簡(jiǎn)介均價(jià)項(xiàng)目形象定位新世界花園新世界花園占地面積58273.2平方米，建筑面積58395.5平方米，容積率僅1.01，整個(gè)社區(qū)由17幢多層花園洋房組成。12496元/m2

國(guó)家級(jí)森林公園景觀府邸東郊美樹(shù)苑小區(qū)占地面積3.75萬(wàn)平方，由14幢多層和小高層組成。6079元/m2

青山、綠海、美樹(shù)、家園

鐘山花園城占地67457.1平方米，總建筑面積177135平方米，小區(qū)共建成20幢樓6240元/m2

城東純正綠色生態(tài)高尚小區(qū)天泓山莊天泓山莊是由南京棲霞建設(shè)股份有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，小區(qū)占地20多萬(wàn)平米，建筑面積30多萬(wàn)平米，容積率1：1.19，以疊加式別墅、全景式別墅式公寓、全景式電梯公寓等多種建筑形態(tài)相結(jié)合。

8294元/m2

名山、名門(mén)、名宅鐘山花園城天泓山莊鳥(niǎo)瞰圖市場(chǎng)角度紫金山——競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的核心訴求新世界花園天泓山莊東郊美客戶鎖定客戶定位客戶圈地塊價(jià)價(jià)值、產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)客戶鎖定客戶定位客戶圈地塊價(jià)價(jià)值、產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目定位形象定位項(xiàng)目定位形象定位項(xiàng)目形象演繹（黑背景）項(xiàng)目形象演繹（黑背景）項(xiàng)目形象演繹（黑背景）項(xiàng)目形象演繹（黑背景）項(xiàng)目形象演繹（黑背景）項(xiàng)目形象演繹（黑背景）1、項(xiàng)目產(chǎn)品線的設(shè)置

——安全性與成長(zhǎng)性的綜合考量項(xiàng)目定位面積范圍目標(biāo)客戶價(jià)格預(yù)期產(chǎn)品定位大獨(dú)棟300-350江蘇富豪階級(jí)明星產(chǎn)品小獨(dú)棟210-260南京上層階級(jí)成長(zhǎng)產(chǎn)品雙拼、聯(lián)排180-220私營(yíng)業(yè)主和事業(yè)單位中層現(xiàn)金牛產(chǎn)品花園洋房100-160具有實(shí)力南京原住民和新南京人現(xiàn)金牛產(chǎn)品。高市場(chǎng)增長(zhǎng)率高明星現(xiàn)金牛嬰兒瘦狗相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣大獨(dú)棟小獨(dú)棟雙拼聯(lián)排花園洋房本項(xiàng)目以少量坡地獨(dú)棟別墅作為明星產(chǎn)品，樹(shù)立價(jià)值標(biāo)桿；以雙拼聯(lián)排別墅和花園洋房實(shí)現(xiàn)資金回籠；同時(shí)考慮到客戶的成長(zhǎng)性，保留一定量的小獨(dú)棟產(chǎn)品，作為具有成長(zhǎng)性的產(chǎn)品。1、項(xiàng)目產(chǎn)品線的設(shè)置

項(xiàng)目定位2、項(xiàng)目的形象定位

——?dú)W洲山地城市/原生態(tài)之城

奧地利薩爾斯堡從異域風(fēng)格切入，有利于在市場(chǎng)上形成明顯的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)格，但會(huì)與一期產(chǎn)品形成不協(xié)調(diào)，并對(duì)整體設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)要求較高。奧地利因斯布魯克從生態(tài)概念切入，有利于使得外部生態(tài)資源與項(xiàng)目形成整體，同時(shí)其著力點(diǎn)主要在園林，建筑風(fēng)格可以延續(xù)現(xiàn)代風(fēng)格，與一期協(xié)調(diào)性加強(qiáng)，但其對(duì)園林設(shè)計(jì)要求較高，同時(shí)建筑成本與維護(hù)成本也相對(duì)較高。切入點(diǎn)1：歐洲山地城市切入點(diǎn)2：原生態(tài)之城意大利托斯卡納坡地的運(yùn)用庭院景觀現(xiàn)代建筑風(fēng)格項(xiàng)目定位2、項(xiàng)目的形象定位

項(xiàng)目定位3、外城與內(nèi)城的規(guī)劃理念

——城市屬性與生態(tài)屬性的結(jié)合體內(nèi)城外城低密度生活，體現(xiàn)生態(tài)屬性高密度生活+商業(yè)配套，體現(xiàn)城市屬性模型應(yīng)用：霍伊特(HomerHoyt)扇型模型內(nèi)城與外城的規(guī)劃理念有利于與城市形態(tài)形成自然過(guò)渡，同時(shí)又能凸現(xiàn)項(xiàng)目的地塊價(jià)值，也便于以后的物業(yè)管理。項(xiàng)目定位3、外城與內(nèi)城的規(guī)劃理念

4、強(qiáng)調(diào)自然與和諧的景觀設(shè)計(jì)

——園林景觀的設(shè)計(jì)理念項(xiàng)目定位過(guò)渡1：城市園林——生態(tài)園林以硬質(zhì)鋪底位主的廣場(chǎng)大景觀以植物為主的園林小景觀平地至坡地的地勢(shì)變化利用多變的自然地貌，隨坡就勢(shì)，形成錯(cuò)落多變的空間，并通過(guò)道路的進(jìn)行連接利用山地高度落差，組織跌水，同時(shí)還可增加聲、光、影變化，利于營(yíng)造意境過(guò)渡2：平地園林——坡地園林利用圍合空間，如廊、墻、列柱等；空間點(diǎn)綴，如亭、臺(tái)、雕塑、小品等形成空間過(guò)渡4、強(qiáng)調(diào)自然與和諧的景觀設(shè)計(jì)

項(xiàng)目定位5、強(qiáng)調(diào)人車分流與層次變化

——組團(tuán)景觀的設(shè)計(jì)理念空間：錯(cuò)落有致。有張有弛。有揚(yáng)有抑，有開(kāi)有闔，有遠(yuǎn)有近。層次：變化多端。坡地、緩步、臺(tái)階、擋土墻，避免平鋪直敘的單調(diào)。變化：步移景異。氛圍：輕松隨性。連續(xù)坡道系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，有助于人車分流、人車分層?，F(xiàn)有組團(tuán)被道路系統(tǒng)割碎在組團(tuán)入口處設(shè)置地下車庫(kù)入口，實(shí)現(xiàn)組團(tuán)內(nèi)人車分流組團(tuán)內(nèi)部避免通透視線，通過(guò)植被的處理，從而產(chǎn)生移步換景的效果在組團(tuán)內(nèi)，通過(guò)局部的抬高，從而產(chǎn)生視覺(jué)變化，從而豐富組團(tuán)景觀上海綠地崴廉公寓項(xiàng)目定位5、強(qiáng)調(diào)人車分流與層次變化

6、建筑風(fēng)格的選擇

——?dú)W洲建筑風(fēng)格/現(xiàn)代建筑風(fēng)格項(xiàng)目定位基于歐洲山地城市主題的建筑風(fēng)格的延續(xù)基于原生態(tài)之城市主題的建筑風(fēng)格的延續(xù)意大利托斯卡納風(fēng)格西班牙建筑風(fēng)格以褐色貼磚為主，與自然赫然一體別墅中局部的毛石處理6、建筑風(fēng)格的選擇

7、部分生態(tài)技術(shù)的運(yùn)用

——新技術(shù)的引入項(xiàng)目定位節(jié)能中空LOW-E玻璃外墻保溫系統(tǒng)生態(tài)滅蚊機(jī)7、部分生態(tài)技術(shù)的運(yùn)用

3規(guī)劃調(diào)整1、項(xiàng)目一期形象檔次不高2、物業(yè)排布呈兵營(yíng)式，無(wú)特點(diǎn)；不同物業(yè)類型相互緊鄰，沒(méi)有明顯區(qū)隔3、商業(yè)形態(tài)不足以支撐日常生活4、路網(wǎng)設(shè)置使地塊過(guò)分割裂，無(wú)法最大化人車分流12243241原有規(guī)劃的評(píng)價(jià)與分析3規(guī)劃調(diào)整1、項(xiàng)目一期形象檔次不高12243241原有規(guī)劃的規(guī)劃調(diào)整——主要遵循以下4點(diǎn)原則：本次規(guī)劃調(diào)整旨在重點(diǎn)解決現(xiàn)有規(guī)劃存在的問(wèn)題原則一原則二原則三原則四區(qū)隔一期產(chǎn)品形象增加景觀及組團(tuán)的主題性、參與性對(duì)一期缺失配套進(jìn)行補(bǔ)充路網(wǎng)重塑，加強(qiáng)組團(tuán)化，最大程度人車分流本次規(guī)劃調(diào)整的原則規(guī)劃調(diào)整——主要遵循以下4點(diǎn)原則：本次規(guī)劃調(diào)整旨在重點(diǎn)解決現(xiàn)規(guī)劃布局

planningstructure內(nèi)外城的布局模式。由多層、小高層、花園洋房及集中商業(yè)形成外城，體現(xiàn)城市意向同時(shí)區(qū)隔外部環(huán)境；由別墅產(chǎn)品及生態(tài)景觀帶組成內(nèi)城，形成低密度居住氛圍；二期調(diào)整后的規(guī)劃布局規(guī)劃調(diào)整1、一、二期間隔——以圍墻（硬隔）和高密植物（軟隔）組合對(duì)一二期聯(lián)接處進(jìn)行區(qū)隔處理2、商業(yè)街——將二期商業(yè)街調(diào)整至規(guī)劃學(xué)校處，通過(guò)學(xué)校、大型廣場(chǎng)、商業(yè)內(nèi)街組合形成一個(gè)人氣聚集點(diǎn)，并同時(shí)滿足一二期的商業(yè)需求3、生態(tài)景觀帶——根據(jù)地勢(shì)特點(diǎn)，從北至南規(guī)劃生態(tài)景觀帶，同時(shí)與外城商業(yè)街銜接形成項(xiàng)目展示區(qū)4、組團(tuán)設(shè)置——調(diào)整花園洋房、聯(lián)排雙拼的排布密度，平衡容積率，同時(shí)調(diào)整路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，構(gòu)成各個(gè)組團(tuán)，并達(dá)到組團(tuán)人車分流調(diào)整要點(diǎn)

mainpoint規(guī)劃布局

planningstructure內(nèi)外城一、二期之間的間隔規(guī)劃調(diào)整以圍墻和密植搭配組合，對(duì)一二期聯(lián)接處進(jìn)行區(qū)隔處理，使二期別墅區(qū)不受一期物業(yè)形象的影響圍墻設(shè)計(jì)建議與建筑整體風(fēng)格相近，同時(shí)具有一定的通透度；植物建議采用高低錯(cuò)落、疏密有致的不同類型進(jìn)行搭配（竹子、小葉黃楊）在規(guī)劃學(xué)校位置，通過(guò)景觀大道與商業(yè)街的結(jié)合進(jìn)行間隔一、二期之間的間隔規(guī)劃調(diào)整以圍墻和密植搭配組合，對(duì)一二期聯(lián)接商業(yè)街與入口廣場(chǎng)的設(shè)置規(guī)劃調(diào)整外街商鋪以街鋪型商業(yè)為主內(nèi)街商鋪以?shī)蕵?lè)與餐飲型商業(yè)為主入口處的廣場(chǎng)商業(yè)街的規(guī)劃在入口處設(shè)置廣場(chǎng)，形成明顯的昭示性與大盤(pán)氣勢(shì)設(shè)置林蔭大道，并在其一側(cè)設(shè)置內(nèi)、外商業(yè)街，對(duì)一期商業(yè)配套進(jìn)行補(bǔ)充同時(shí)利用商業(yè)街與學(xué)校呼應(yīng)，形成商業(yè)與居住氛圍，從而讓客戶感受到外城的城市屬性。商業(yè)街與入口廣場(chǎng)的設(shè)置規(guī)劃調(diào)整外街商鋪以街鋪型商業(yè)為主內(nèi)街商生態(tài)景觀帶的設(shè)置規(guī)劃調(diào)整景觀帶的別墅區(qū)會(huì)所一期與二期交接處的湖面，由于對(duì)一期的升值作用有限，同時(shí)使得二期別墅過(guò)于通透，建議去除同時(shí)利用坡地地勢(shì)，形成一條生態(tài)帶，并在低地形成一濕地設(shè)置雙會(huì)所，其中一個(gè)是別墅區(qū)專用會(huì)所，另外一個(gè)則為全項(xiàng)目的會(huì)所，可兼項(xiàng)目售樓處濕地邊的社區(qū)會(huì)所生態(tài)景觀帶與坡地流水生態(tài)景觀帶旁邊的別墅生態(tài)景觀帶的設(shè)置規(guī)劃調(diào)整景觀帶的別墅區(qū)會(huì)所一期與二期交接處的重要景觀節(jié)點(diǎn)與組團(tuán)景觀規(guī)劃調(diào)整重要景觀節(jié)點(diǎn)的布局建議會(huì)所一：未來(lái)售樓處組團(tuán)景觀的變化不同別墅產(chǎn)品的景觀過(guò)渡花園洋房部分以硬質(zhì)景觀為主別墅區(qū)以生態(tài)景觀為主聯(lián)排與雙拼以道路區(qū)隔獨(dú)棟與雙拼以生態(tài)帶區(qū)隔重要景觀節(jié)點(diǎn)與組團(tuán)景觀規(guī)劃調(diào)整重要景觀節(jié)點(diǎn)的布局建議會(huì)所一：小獨(dú)棟的發(fā)力點(diǎn)及設(shè)計(jì)要點(diǎn)產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)：獨(dú)棟的別墅建筑形式+低總價(jià)設(shè)計(jì)要點(diǎn)：“小面積”體現(xiàn)“大空間”，突顯別墅感將部分功能空間（如客廳和家庭室或客廳與餐廳或家庭室與餐廳）結(jié)合布置。彰顯別墅特質(zhì)的功能空間，如客廳、主臥的面積尺寸可局部放大，而其他的功能空間的面積尺寸可適當(dāng)縮小。緊湊布局，盡量減少橫向及縱向的交通面積。注意不同的空間之間的交流與聯(lián)系，通過(guò)縱向、橫向的空間交流，通過(guò)隔與非隔創(chuàng)造豐富的空間層次感。在控制成本的前提下，增加贈(zèng)送的地下室面積，并將工人房、設(shè)備間等服務(wù)空間設(shè)置在地下室中。產(chǎn)品建議

小獨(dú)棟別墅小獨(dú)棟的發(fā)力點(diǎn)及設(shè)計(jì)要點(diǎn)產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)：設(shè)計(jì)要點(diǎn)：將部分功能空間小獨(dú)棟別墅主要功能空間面積建議

功能空間面積(㎡)總面積(㎡)

首層門(mén)廳5125-145客廳、餐廳、家庭室（可三者或兩者結(jié)合布置）70-80公用衛(wèi)生間5廚房（區(qū)分中廚、西廚）15-20次臥室10-15車庫(kù)20二層主臥區(qū)1主臥室20－3050-70主人衛(wèi)生間15—20步入式衣帽間5－10書(shū)房10次臥室115-2030-40次臥室210-15公用衛(wèi)生間5（或）主臥區(qū)2主臥室15-2030-40主人衛(wèi)生間10步入式衣帽間5-10地下室(贈(zèng)送)家庭影院20-3080多功能廳20設(shè)備間10洗衣房/儲(chǔ)藏10工人房(包括衛(wèi)生間）10地上建筑面積：205-265㎡總建筑面積：285-345㎡保持主臥和起居室的空間面積，縮小其他功能空間的面積。產(chǎn)品建議

小獨(dú)棟別墅小獨(dú)棟別墅主要功能空間面積建議

功能空間面積(㎡)總面積(㎡入戶處理——?jiǎng)e墅的入戶處理有助于增加別墅的私家領(lǐng)地感門(mén)廊-溫哥華森林手法一：門(mén)廊手法二：入戶花園手法三：鋪地變化門(mén)廊產(chǎn)品建議

小獨(dú)棟別墅入戶花園鋪地變化入戶處理——?jiǎng)e墅的入戶處理有助于增加別墅的私家領(lǐng)地感門(mén)廊-溫客廳設(shè)置玄關(guān)和吹拔，體現(xiàn)別墅空間感小獨(dú)棟別墅客戶最為關(guān)注獨(dú)棟別墅的居住感受。對(duì)于某些居住在城市公寓的首次別墅置業(yè)者來(lái)說(shuō)，入口的吹拔處理能使其有明顯的、不同于普通住宅的居住感受。項(xiàng)目名稱入口玄關(guān)面積(m2)順馳林溪a戶型9萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)B戶型6觀唐A戶型9觀唐B戶型5觀唐D戶型8順馳林溪a戶型入口玄關(guān)9平米產(chǎn)品建議

小獨(dú)棟別墅客廳設(shè)置玄關(guān)和吹拔，體現(xiàn)別墅空間感小獨(dú)棟別墅客戶最為關(guān)注獨(dú)棟入戶挑空客廳，彰顯尊貴氣質(zhì)項(xiàng)目名稱客廳挑空面積(m2)納帕溪谷SA戶型20納帕溪谷SF戶型17優(yōu)山美地b1戶型22龍灣別墅A-5戶型31溫哥華森林b3-T戶型19溫哥華森林b3-P戶型29碧水莊園b2戶型35產(chǎn)品建議

小獨(dú)棟別墅入戶挑空客廳，彰顯尊貴氣質(zhì)項(xiàng)目名稱客廳挑空面積(m2)納帕溪通過(guò)下沉式庭院的處理贈(zèng)送半地下室，增加產(chǎn)品超值感下沉式庭院增加了室外空間的層次感，業(yè)主可隨意分配各類使用功能于此。下沉式庭院對(duì)支付能力有限、非常向往別墅庭院生活的客戶很有打動(dòng)力。下沉式庭院已經(jīng)成為小別墅必備點(diǎn)。增加地下室自然采光面平添院落的層次感半室內(nèi)空間感，用途廣產(chǎn)品建議

小獨(dú)棟別墅下沉式庭院通常為側(cè)院下沉，下沉面積20-30平方米。結(jié)合本項(xiàng)目產(chǎn)品定位，下沉式庭院面積在20-30平方米間，即可實(shí)現(xiàn)庭院效果；設(shè)計(jì)中需協(xié)調(diào)下沉式庭院院墻與臨院關(guān)系增加土方工程量日常使用成本略高，需要配備水泵通過(guò)下沉式庭院的處理贈(zèng)送半地下室，增加產(chǎn)品超值感下沉式庭院增附加值——陽(yáng)光地下室小獨(dú)棟別墅地下室面積約在70-100平方米之間，由于地上面積有限，業(yè)主通常會(huì)一些私人愛(ài)好和家庭生活功能空間移至地下室內(nèi)。贈(zèng)送地下室或半地下室，對(duì)關(guān)注總價(jià)的小獨(dú)棟客戶極具吸引力。半地下室與下沉庭院產(chǎn)品建議

小獨(dú)棟別墅地下室主要功能：健身房、影音室、雙衛(wèi)生間、洗衣間、設(shè)備間、備用間和下沉式庭院附加值——陽(yáng)光地下室小獨(dú)棟別墅地下室面積約在70-100平方聯(lián)排的發(fā)力點(diǎn)及設(shè)計(jì)要點(diǎn)產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)：別墅居住形態(tài)+低總價(jià)設(shè)計(jì)要點(diǎn)：別墅形態(tài)，產(chǎn)品創(chuàng)新，突顯價(jià)值感以四聯(lián)、三聯(lián)為主流在成本允許情況下，盡量加大面寬，在景觀好的位置安排大面寬的戶型，但層數(shù)一般在2層，控制總面積；引入中庭花園或者透天窗來(lái)改善通風(fēng)和采光，并將室內(nèi)庭院和中庭結(jié)合起來(lái)非對(duì)稱處理，降低聯(lián)排單調(diào)外觀部分設(shè)置半地下室或附設(shè)面積，增加贈(zèng)送面積提高縱向、橫向的空間交流，通過(guò)錯(cuò)層等提高空間層次感。產(chǎn)品建議

聯(lián)排別墅聯(lián)排的發(fā)力點(diǎn)及設(shè)計(jì)要點(diǎn)產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)：設(shè)計(jì)要點(diǎn)：以四聯(lián)、三聯(lián)為主聯(lián)排別墅主要功能空間面積建議

功能空間面積(㎡)總面積(㎡)

首層門(mén)廳5100-115客廳、餐廳、家庭室（可三者或兩者結(jié)合布置）60-70公用衛(wèi)生間5廚房10-15車庫(kù)20二層主臥區(qū)1主臥室15－2045-60主人衛(wèi)生間10步入式衣帽間5-10次臥室110-15公用衛(wèi)生間5三層主臥區(qū)2主臥室15－2040-50主人衛(wèi)生間10—15步入式衣帽間5書(shū)房10部分帶地下室多功能廳2050設(shè)備間10洗衣房/儲(chǔ)藏10工人房(包括衛(wèi)生間）10地上建筑面積：185-225㎡總建筑面積：185-275㎡產(chǎn)品建議

聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅主要功能空間面積建議

功能空間面積(㎡)總面積(㎡)產(chǎn)品排布創(chuàng)新，特別處理構(gòu)成高附加值“凹”字型戶型“凹”字型戶型增加了聯(lián)排的采光面，避免了傳統(tǒng)四聯(lián)與六聯(lián)聯(lián)排的兩邊價(jià)值大，中間價(jià)值小的問(wèn)題，提升了聯(lián)排的均好性抬高的入戶處理增加住戶的私密性。同時(shí)下埋式車庫(kù)形成了入戶餐廳“L”字型戶型入戶抬高入戶餐廳下埋式車庫(kù)大露臺(tái)產(chǎn)品建議

聯(lián)排產(chǎn)品產(chǎn)品排布創(chuàng)新，特別處理構(gòu)成高附加值“凹”字型戶型“凹”字型戶利用車庫(kù)抬高形成客廳自然挑空，增加尊貴感A2戶型:地上建面—217m2

地下建面—85m2

A1戶型:地上建面—241m2

地下建面—92m2

傳統(tǒng)聯(lián)排布局——采取4-6聯(lián)的布局方式，中小邊大戶型分布高附加值——贈(zèng)送露天、陽(yáng)光地下室與花園合理的空間尺度感——功能分區(qū)明確，適當(dāng)?shù)目臻g尺度尊貴感——利用夾層處理對(duì)客廳進(jìn)行挑空陽(yáng)光天井露臺(tái)客廳挑空車庫(kù)餐廳產(chǎn)品建議

聯(lián)排產(chǎn)品利用車庫(kù)抬高形成客廳自然挑空，增加尊貴感A2戶型:地上建內(nèi)院、中庭解決采光通風(fēng)一層示意在臥室之中可以擁有內(nèi)院外院“雙重景觀”由客廳可以直接步入天井二層示意天井：后院天井：后院解決衛(wèi)生間暗室采光的問(wèn)題產(chǎn)品建議

聯(lián)排產(chǎn)品剖面圖天井采用內(nèi)天井解決部分房間通風(fēng)采光問(wèn)題利用天井進(jìn)行屋頂采光，解決了北向日照的問(wèn)題使住戶擁有院內(nèi)外雙重景觀內(nèi)院、中庭解決采光通風(fēng)一層示意在臥室之中可以擁有內(nèi)院外院“雙閣樓、露臺(tái)的處理，提高附加值產(chǎn)品建議

聯(lián)排產(chǎn)品以首層的門(mén)廊作為上層露臺(tái)基礎(chǔ)，空間與品質(zhì)感增強(qiáng)，同時(shí)提高附加價(jià)值端頭戶型多露臺(tái)設(shè)計(jì)，頂層空中花園增強(qiáng)別墅有天有地的感覺(jué)高附加值的閣樓閣樓、露臺(tái)的處理，提高附加值產(chǎn)品建議

聯(lián)排產(chǎn)品以首層的門(mén)廊作外立面反常規(guī)設(shè)計(jì)——豐富立面效果，提高品質(zhì)感產(chǎn)品建議

聯(lián)排產(chǎn)品利用立面的凹凸變化，形成視覺(jué)變化12通過(guò)層高變化避免常規(guī)聯(lián)排引起的視覺(jué)單調(diào)同時(shí)利用同一材質(zhì)的不同組合形成變化中的統(tǒng)一外立面反常規(guī)設(shè)計(jì)——豐富立面效果，提高品質(zhì)感產(chǎn)品建議

聯(lián)排產(chǎn)花園洋房的發(fā)力點(diǎn)及設(shè)計(jì)要點(diǎn)產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)：空中別墅的生活設(shè)計(jì)要點(diǎn)：退臺(tái)設(shè)計(jì)+大開(kāi)間面寬產(chǎn)品建議

花園洋房一層花園或地下室進(jìn)行附送逐層進(jìn)行退臺(tái)設(shè)計(jì)非一層贈(zèng)送露臺(tái)房間加大面寬為先，其次則為通風(fēng)注意上層與下層之間的視線干擾花園洋房的發(fā)力點(diǎn)及設(shè)計(jì)要點(diǎn)產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)：設(shè)計(jì)要點(diǎn)：產(chǎn)品建議

花寬景house的種種價(jià)值點(diǎn)能提高對(duì)客戶的吸引力，比普通的多層產(chǎn)品更易銷售選用寬景House的原因原因一市場(chǎng)產(chǎn)品稀缺情況下，創(chuàng)新物業(yè)帶來(lái)的吸引力原因二解決對(duì)大戶型、別墅類產(chǎn)品有需求但受總價(jià)限制的客戶需求原因三寬景House能增加戶數(shù)，降低1－2層的總價(jià)區(qū)間，所以優(yōu)于疊拼別墅產(chǎn)品。產(chǎn)品從舒適三房到舒適四房，面積從145平米-200平米不等。大面寬戶型高附加值舒適性與人性化低總價(jià)類別墅產(chǎn)品建議

花園洋房寬景house的種種價(jià)值點(diǎn)能提高對(duì)客戶的吸引力，比普通的多層創(chuàng)新性產(chǎn)品——依托坡地資源打造退臺(tái)式花園洋房，降低高端物業(yè)的置業(yè)門(mén)檻首層獨(dú)立入戶私家花園，2層以上通過(guò)外接樓梯回家，改變“過(guò)堂式”的傳統(tǒng)方式。首層單位贈(zèng)送私家花園和半地下室；上層單位贈(zèng)送大露臺(tái)和半下沉式地下室，它能通過(guò)地面窗戶通風(fēng)、采光，實(shí)用性強(qiáng)；頂層為復(fù)式，贈(zèng)送屋頂花園。獨(dú)特的露臺(tái)空間，層層退臺(tái)的臺(tái)階狀結(jié)構(gòu)，令每戶擁有南向的私家花園或露臺(tái)。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意上下層視線干擾的問(wèn)題，通常將上層露臺(tái)的欄桿做成具有一定寬度的花臺(tái)，避免上下層的對(duì)視，保護(hù)了下層住戶的私密性。產(chǎn)品建議

花園洋房創(chuàng)新性產(chǎn)品——依托坡地資源打造退臺(tái)式花園洋房，降低高端物業(yè)的一層為平層，贈(zèng)送地下室和庭院；二層為平層，贈(zèng)送地下室；三四層為復(fù)式，贈(zèng)送大露臺(tái)五大價(jià)值點(diǎn)：1－2層均有地下室附送獨(dú)特的露臺(tái)空間豐富的建筑形態(tài)氣派的橫向客廳豪華的頂層套房abcde產(chǎn)品建議

花園洋房一層為平層，贈(zèng)送地下室和庭院；二層為平層，贈(zèng)送地下室；三四層退臺(tái)式花園洋房最大賣點(diǎn)在其超值感附送下沉式私家院落附送半地下室附送空中花園頂層附送閣樓產(chǎn)品建議

花園洋房退臺(tái)式花園洋房最大賣點(diǎn)在其超值感附送下沉式私家院落附送半地下開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)和大露臺(tái)體現(xiàn)休閑感、空間奢侈大露臺(tái)開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)大陽(yáng)臺(tái)大陽(yáng)臺(tái)產(chǎn)品建議

花園洋房開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)和大露臺(tái)體現(xiàn)休閑感、空間奢侈大露臺(tái)開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)大陽(yáng)臺(tái)以專業(yè)精神建房子，以專業(yè)精神做營(yíng)銷期待與您攜手！以專業(yè)精神建房子，正文部分結(jié)束，以下是附件部分

附件一：南京市場(chǎng)跑盤(pán)結(jié)果匯報(bào)

附件二：世聯(lián)（中國(guó)）經(jīng)典案例

正文部分結(jié)束，以下是附件部分

附件一：南京市場(chǎng)跑盤(pán)結(jié)果匯報(bào)南京市場(chǎng)跑盤(pán)結(jié)果匯報(bào)附件一南京市場(chǎng)跑盤(pán)結(jié)果匯報(bào)附件一1、城市映象——彼時(shí)古都，江蘇新都市圈項(xiàng)目研判千余年十代古都政治與文化中心南京作為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)群的中心城市和南京都市圈的核心城市，憑借其政治與文化中心的優(yōu)勢(shì)，不斷鞏固提升區(qū)域性中心城市地位。其“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)的輻射的城市有：揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、馬鞍山、滁州、蕪湖、淮安、巢湖。南北咽喉、交通要道京滬鐵路滬寧高速寧杭高速寧淮高速寧蚌高速南京繞城公路南京至太倉(cāng)高速重點(diǎn)工程

1、滬寧鐵路的電氣化改造通車

2、滬寧高速公路南京段擴(kuò)容

3、寧杭高速公路（二期）南京段

1、城市映象——彼時(shí)古都，江蘇新都市圈項(xiàng)目研判千余年十代古都2、城市經(jīng)濟(jì)——增長(zhǎng)迅速，發(fā)展?jié)摿薮箜?xiàng)目研判南京2005年的GDP為2413億元，與無(wú)錫GDP相差400億元左右，增長(zhǎng)率為16.74%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速。同時(shí)其人均GDP與無(wú)錫相差較大，發(fā)展?jié)摿薮?。?jīng)濟(jì)發(fā)展是潛在需求變?yōu)橛行枨蟮闹饕獎(jiǎng)恿?是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。南京近幾年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在16%以上，預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)將快速發(fā)展。2、城市經(jīng)濟(jì)——增長(zhǎng)迅速，發(fā)展?jié)摿薮箜?xiàng)目研判南京2005年3、城市地產(chǎn)——理性回歸，但前景看好項(xiàng)目研判2005年南京常住人口數(shù)量較杭州、蘇州處于優(yōu)勢(shì)位置；人口購(gòu)買力增長(zhǎng)迅速，房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)穩(wěn)健，前景看好全市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率開(kāi)始回落，供需風(fēng)險(xiǎn)也處于合理市場(chǎng)水平；房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸3、城市地產(chǎn)——理性回歸，但前景看好項(xiàng)目研判2005年南京常項(xiàng)目研判4、區(qū)域背景——主城邊緣，自然景觀豐富南京市域城鎮(zhèn)形成主城—新市區(qū)—新城—重點(diǎn)城鎮(zhèn)—一般城鎮(zhèn)五級(jí)大中小級(jí)配合理的等級(jí)結(jié)構(gòu)。本項(xiàng)目屬玄武區(qū)，位于主城邊緣，城東北板塊。板塊緊鄰紫金山風(fēng)景區(qū)，擁有聚寶山、楊坊山等，自然景觀優(yōu)勢(shì)明顯；鐘山風(fēng)景區(qū)項(xiàng)目研判4、區(qū)域背景——主城邊緣，自然景觀豐富南京市域城鎮(zhèn)形項(xiàng)目研判5、區(qū)域發(fā)展——非城市化主流發(fā)展方向江北片區(qū)

價(jià)格，江北遠(yuǎn)景規(guī)劃河西片區(qū)奧體規(guī)劃、地鐵1號(hào)線江寧片區(qū)價(jià)格，地鐵2號(hào)線規(guī)劃城市中心南京城市化的主要驅(qū)動(dòng)因素：規(guī)劃、價(jià)格與產(chǎn)品項(xiàng)目片區(qū)行政區(qū)成交套數(shù)成交均價(jià)浦口109922686江寧109883671建鄴80925630棲霞30035311雨花臺(tái)24695280鼓樓24197273六合22422313白下19736977秦淮19476006玄武16925831下關(guān)1572573706年1-8月住宅銷售情況

南京城市化主要是向南北發(fā)展，其中發(fā)展最為迅速的主要是江北、河西與江寧片區(qū)。項(xiàng)目研判5、區(qū)域發(fā)展——非城市化主流發(fā)展方向江北片區(qū)

價(jià)格，項(xiàng)目研判6、項(xiàng)目周邊——配套欠缺，后期規(guī)劃受限多仙林大學(xué)城南京馬會(huì)鐘山高爾夫棲霞區(qū)配套項(xiàng)目外部鄰近城市高端配套，但缺乏生活基礎(chǔ)設(shè)施；緊鄰交通干道，影響大；內(nèi)部各個(gè)地塊分別受容積率限制；別墅受一期影響，南望紫金山視野受阻紫金山紫金山項(xiàng)目研判6、項(xiàng)目周邊——配套欠缺，后期規(guī)劃受限多仙林大學(xué)城南項(xiàng)目研判3、項(xiàng)目背景——銷售情況一般，未實(shí)現(xiàn)預(yù)期；客戶抗性集中項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)至5月底，銷售量為308套，月均銷售44套，實(shí)現(xiàn)均價(jià)5221元/M2客戶未成交原因較多；受政策影響及項(xiàng)目周邊印象是主要原因項(xiàng)目研判3、項(xiàng)目背景——銷售情況一般，未實(shí)現(xiàn)預(yù)期；客戶抗性集癥因一：低端物業(yè)啟動(dòng)，無(wú)法體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目所在片區(qū)不是城市化主要發(fā)展方向，同時(shí)價(jià)格又不具備優(yōu)勢(shì)，難以吸引中心城區(qū)客戶仙林片區(qū)的客戶主要為學(xué)區(qū)內(nèi)的工作的客戶，同時(shí)該片區(qū)又有規(guī)劃利好的支撐，本項(xiàng)目相比也不具備足夠的吸引力項(xiàng)目周邊配套不足，缺少吸引低端客戶的重要條件，同時(shí)又無(wú)法利用項(xiàng)目周邊自然資源的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目研判贊城·湖畔居價(jià)格：5386新世紀(jì)花園價(jià)格：12500天泓山莊價(jià)格：8100亞?wèn)|城價(jià)格：4700康橋圣菲價(jià)格：6000東恒陽(yáng)光嘉園價(jià)格：5500上城風(fēng)景價(jià)格：4200聚寶山莊價(jià)格：5300通過(guò)客戶登記，我們可以發(fā)現(xiàn)客戶主要來(lái)源本區(qū)域低端物業(yè)啟動(dòng)面臨的問(wèn)題：城北片區(qū)仙林片區(qū)癥因一：低端物業(yè)啟動(dòng)，無(wú)法體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目所在片區(qū)不是城市化癥因二：項(xiàng)目訴求與客戶需求嚴(yán)重偏差項(xiàng)目研判月份推廣渠道推廣主題05年11月報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、戶外(形象)紫金山下、林海人家05年12月報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、戶外、公交(配套)陽(yáng)光聚寶山莊山居生活06年1月報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、戶外、公交、雜志(環(huán)境)聚寶山莊、山景美宅06年2月報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、戶外、公交、雜志(環(huán)境)春天在哪里?06年3月報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、戶外、公交、雜志(紫金山板塊)紫金山生活樣板06年4月報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、戶外、公交、雜志、展會(huì)(紫金山板塊)紫金山生活樣板客戶購(gòu)房時(shí)關(guān)注產(chǎn)品本身，如戶型、面積、價(jià)格等；本項(xiàng)目在前期的主訴求點(diǎn)以環(huán)境為主，與客戶關(guān)注點(diǎn)背離。癥因二：項(xiàng)目訴求與客戶需求嚴(yán)重偏差項(xiàng)目研判月份推廣渠道推廣主癥因三：展示未先行，無(wú)法感受項(xiàng)目品質(zhì)項(xiàng)目研判缺乏現(xiàn)場(chǎng)展示，無(wú)法傳遞項(xiàng)目品質(zhì)感，更無(wú)商業(yè)配套先行展示；亞?wèn)|城位于仙林片區(qū)，地段比本項(xiàng)目低，但其配套、綠化先行展示，提升項(xiàng)目品質(zhì)感；另外，高性價(jià)比也是打動(dòng)客戶的主要因素。亞?wèn)|城陽(yáng)光聚寶山莊Vs癥因三：展示未先行，無(wú)法感受項(xiàng)目品質(zhì)項(xiàng)目研判缺乏現(xiàn)場(chǎng)展示，無(wú)世聯(lián)（中國(guó)）經(jīng)典案例附件二世聯(lián)（中國(guó)）經(jīng)典案例附件二世聯(lián)(中國(guó))13年經(jīng)典案例TheProject.世聯(lián)(中國(guó))13年經(jīng)典案例www.worldunion.c世聯(lián)地產(chǎn)代理策劃關(guān)鍵背景：華僑城地產(chǎn)歷時(shí)10余年、在4.5平方公里區(qū)域運(yùn)營(yíng)沉淀基礎(chǔ)上的顛峰之作，波托菲諾為代表的華僑城片區(qū)目前已成為深圳的首席富人區(qū)營(yíng)銷關(guān)鍵：首推旅游地產(chǎn)品牌營(yíng)銷：依托華僑城旅游地產(chǎn)背景，創(chuàng)造旅游主題地產(chǎn)社區(qū)，強(qiáng)調(diào)波托菲諾生活格調(diào)。細(xì)分市場(chǎng)差異化營(yíng)銷：首推VIP卡方式客戶積累和維護(hù)方式首創(chuàng)深圳地產(chǎn)營(yíng)銷推廣模式：專家報(bào)告會(huì)兩大產(chǎn)品系列：純水岸、天鵝堡榮譽(yù)和業(yè)績(jī)：1、華僑城地產(chǎn)的名片之作，業(yè)內(nèi)人士參觀深圳樓盤(pán)的首選，區(qū)域運(yùn)營(yíng)和復(fù)制的范本；2、最近發(fā)售的15套純水岸別墅最高單價(jià)為12萬(wàn)/㎡；高層平面產(chǎn)品單價(jià)超過(guò)2.8萬(wàn)/㎡；(VS:2000年的5000元/㎡)3、全國(guó)范圍的客戶置業(yè)深圳選擇區(qū)域，深圳富裕階層置業(yè)的首選。世聯(lián)地產(chǎn)代理策劃關(guān)鍵世聯(lián)地產(chǎn)代理策劃關(guān)鍵背景：25億→35億→40億的營(yíng)銷實(shí)踐1、目前深圳頂級(jí)豪宅的代名詞，2006年度深圳地產(chǎn)關(guān)鍵詞2、系出名門(mén)，緣起深圳地王——“9萬(wàn)3”,樓板價(jià)7400余元,中港最富盛名的品牌發(fā)展商(中海地產(chǎn)＋香港信和)聯(lián)袂打造；形象定位：“一個(gè)城市的珍藏”“得城市以土地，還城市以珍藏”營(yíng)銷關(guān)鍵：1、確定合理的推售次序和價(jià)格策略，低密度(雙拼、聯(lián)排、疊加)先行發(fā)售確定項(xiàng)目高端形象和價(jià)格平臺(tái)(實(shí)現(xiàn)均價(jià)5萬(wàn)元/㎡，雙拼均價(jià)6.9萬(wàn)元/㎡)；高層產(chǎn)品發(fā)售單價(jià)2.6萬(wàn)元/㎡)；2、合理的客戶系統(tǒng)梳理和維護(hù)，成為目前深圳豪宅服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的典范世聯(lián)地產(chǎn)代理策劃關(guān)鍵世聯(lián)地產(chǎn)代理策劃關(guān)鍵項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)：北京別墅市場(chǎng)的絕對(duì)標(biāo)桿項(xiàng)目賴特別墅總價(jià)超過(guò)5000萬(wàn)/套全國(guó)范圍內(nèi)客戶輻射力度西山價(jià)值的再定義——龍脈營(yíng)銷關(guān)健點(diǎn)：[定位]發(fā)現(xiàn)與整合資源價(jià)值前瞻性、國(guó)際性視野市場(chǎng)研究，捕捉機(jī)會(huì)精確鎖定目標(biāo)客戶決定性的市場(chǎng)定位導(dǎo)致價(jià)值最大化的產(chǎn)品定位[執(zhí)行]精益求精的產(chǎn)品設(shè)計(jì)過(guò)程過(guò)分苛求的建設(shè)細(xì)節(jié)高貴、卓而不群的市場(chǎng)形象標(biāo)桿的作用高效推廣渠道專業(yè)銷售團(tuán)隊(duì)全程至尊精品服務(wù)世聯(lián)地產(chǎn)代理策劃關(guān)鍵世聯(lián)地產(chǎn)代理策劃關(guān)鍵項(xiàng)目榮譽(yù)：2005中國(guó)城市標(biāo)志名盤(pán)年度金榜最高榮譽(yù)獎(jiǎng)（上海唯一獲此殊榮的樓盤(pán)）

2004年上?；▓@住宅銷售10強(qiáng)第1名項(xiàng)目服務(wù)關(guān)健點(diǎn)：1、尾盤(pán)代理的華麗轉(zhuǎn)身：半年4套超過(guò)1500萬(wàn)/套頂級(jí)別墅銷售2、提供項(xiàng)目二期全程決策支持

世聯(lián)直接參與項(xiàng)目2期規(guī)劃方案的調(diào)整優(yōu)化，為開(kāi)發(fā)商選定設(shè)計(jì)公司以及規(guī)劃公司，確保二期項(xiàng)目從產(chǎn)品、規(guī)劃、園林等各方面都能夠精益求精、全面升級(jí)。

世聯(lián)地產(chǎn)代理策劃關(guān)鍵關(guān)于上海世聯(lián)——操作案例世聯(lián)地產(chǎn)WorldUAboutShanghai

項(xiàng)目位置：佘山國(guó)家森林度假區(qū)內(nèi)，緊鄰月湖，遠(yuǎn)眺東佘山項(xiàng)目規(guī)模：小區(qū)總占地面積32.35萬(wàn)平方米，總建筑面積4.59萬(wàn)平方米，容積率：0.28，一期125幢，二期280幢項(xiàng)目界定：臨近佘山旅游度假區(qū)旁的自然生態(tài)別墅發(fā)展商：廣東黃河集團(tuán)客戶面臨的困惑：如何有效提高項(xiàng)目的銷售速度？如何創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷手段，為客戶帶來(lái)高附加值？世聯(lián)提供服務(wù)：全程策劃，銷售代理（二期），前期顧問(wèn)（三期）世聯(lián)服務(wù)的關(guān)鍵點(diǎn)：1.項(xiàng)目重新定位

推出“百年佘山，傳世宅邸”的主推廣語(yǔ)，不僅挖掘出了佘山地區(qū)獨(dú)特的百年文脈所帶給項(xiàng)目的文化價(jià)值，更將項(xiàng)目的特質(zhì)和客戶的需求完美的結(jié)合起來(lái)。2.活動(dòng)營(yíng)銷、客戶維護(hù)世聯(lián)每個(gè)月都會(huì)定期舉行相關(guān)活動(dòng)，通過(guò)活動(dòng)營(yíng)銷成交的客戶比例高達(dá)50%，有效地建立了品牌效應(yīng)，大大降低了開(kāi)發(fā)商的推廣成本。世聯(lián)價(jià)值：該項(xiàng)目以全年84套的銷售業(yè)績(jī)成為2005年獨(dú)棟別墅銷售套數(shù)NO.1。項(xiàng)目榮譽(yù)：2005最具投資潛力的別墅項(xiàng)目全國(guó)十大經(jīng)典別墅綜合金獎(jiǎng)關(guān)于上海世聯(lián)——操作案例世聯(lián)地產(chǎn)WorldUnion.co關(guān)于上海世聯(lián)——操作案例世聯(lián)地產(chǎn)WorldUAboutShanghai

項(xiàng)目位置：寶山大華板塊項(xiàng)目規(guī)模：小區(qū)總建面25萬(wàn)平方米，占地12.1萬(wàn)平方米，容積率1.6，一期為公寓，二期為聯(lián)體別墅項(xiàng)目界定：品牌開(kāi)發(fā)商的城市大盤(pán)項(xiàng)目發(fā)展商：大華集團(tuán)客戶面臨的困惑：一期公寓項(xiàng)目與二期聯(lián)體別墅的客戶定位？如何樹(shù)立大華板塊別墅項(xiàng)目的地位？世聯(lián)提供服務(wù)：全程營(yíng)銷顧問(wèn)（一期，二期）世聯(lián)服務(wù)的關(guān)鍵點(diǎn)：1.著力打造“城市別墅”的概念世聯(lián)充分挖掘出該別墅項(xiàng)目最本質(zhì)的價(jià)值在于它離上海市中心非常近，弱化水岸的概念，該項(xiàng)目的客戶群定位是對(duì)于城市非常依賴的中產(chǎn)階級(jí)，“城市別墅”形象的樹(shù)立才是該項(xiàng)目真正的價(jià)值點(diǎn)2.提高客戶對(duì)于大華區(qū)域項(xiàng)目的認(rèn)可度