工業(yè)項(xiàng)目策略思考課件

龍?zhí)豆I(yè)項(xiàng)目策略思考——銳世堂房地產(chǎn)營銷策劃公司

2008年12月6日龍?zhí)豆I(yè)項(xiàng)目策略思考——銳世堂房地產(chǎn)營銷策劃公司客群定位2營銷宣傳31前提條件分析4銷售組織建議YOURSITEHERE客群定位2營銷宣傳31前提條件分析4銷售組織建議YOUR2產(chǎn)權(quán)面積能不能再劃分??？不能按揭，只能一次性或者分期付款。產(chǎn)品定位到底是什么？是做辦公、還是住宅？龍?zhí)豆I(yè)區(qū)對園區(qū)內(nèi)項(xiàng)目廣告的要求如何？我們能做的方向有哪些？任何判斷，皆取決于前提條件YOURSITEHERE產(chǎn)權(quán)面積能不能再劃分??？任何判斷，皆取決于前提條件YOUR3前提條件帶來的影響產(chǎn)權(quán)面積能不能再劃分小？

五、房屋產(chǎn)權(quán)辦理及使用要求

（一）工業(yè)總部基地建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為工業(yè)性科研用房。房屋管理部門要按照最小分隔單元面積不小于300平方米為工業(yè)總部基地項(xiàng)目辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

（二）工業(yè)總部基地建設(shè)項(xiàng)目的受讓（租賃）人應(yīng)為非自然人?！冻啥际腥嗣裾k公廳關(guān)于規(guī)范工業(yè)總部基地建設(shè)的意見》成辦發(fā)〔2008〕48號(hào)2008-06-11回答是：不能！其一,下面的文件明確限制；其二，目前成都市各個(gè)工業(yè)項(xiàng)目都沒有誰敢那么做，把面積劃分得更小，也從側(cè)面證明了此路不通。YOURSITEHERE前提條件帶來的影響產(chǎn)權(quán)面積能不能再劃分?。课?、房屋產(chǎn)權(quán)辦理4慧谷總部辦公V谷基地裕都總部基地……調(diào)查項(xiàng)目特別是裕都總部基地項(xiàng)目，如此大的規(guī)模，通常來說都有政策的支持，仍然不敢越界，說明這條路很難走通。前提條件帶來的影響YOURSITEHERE慧谷總部辦公調(diào)查項(xiàng)目特別是裕都總部基地項(xiàng)目，如此大的規(guī)模，通5德潤苑總部基地特殊案例

這兩個(gè)項(xiàng)目目前在售，特別是倍科國際新城還有大量的80-120平米的產(chǎn)品作為寫字樓在銷售。但是深入調(diào)研之后發(fā)現(xiàn)，這兩個(gè)項(xiàng)目均在48號(hào)文之前就報(bào)規(guī)通過了，也就是在今年6月11日之前就已經(jīng)獲得允許，不在管理新條款管理之內(nèi)。倍科國際新城前提條件帶來的影響YOURSITEHERE德潤苑總部基地特殊案例這兩個(gè)項(xiàng)目目前在售，特別是倍科國際新6倍科國際新城前提條件帶來的影響YOURSITEHERE倍科國際新城前提條件帶來的影響YOURSITEHERE7調(diào)查了所有工業(yè)用地項(xiàng)目，無一例外，都是不能辦按揭。一次性優(yōu)惠都是在3%-5%，分期付款優(yōu)惠在1%-2%，且分期付款的年限都在2-3年內(nèi)。不能按揭，只能一次性或者分期付款客戶購買受到極大的限制，一次性或者在2到3年內(nèi)讓客戶掏出一百多萬來意味著拒絕了很大一部分客戶，將給銷售帶來不小的壓力。雖然對投資型的客戶可以引導(dǎo)多人共同購買，但這類的客戶群數(shù)量有限。前提條件帶來的影響YOURSITEHERE調(diào)查了所有工業(yè)用地項(xiàng)目，無一例外，都是不能辦按揭。一次性優(yōu)惠8產(chǎn)品定位到底是什么？是做辦公、還是住宅？龍?zhí)犊偛抗I(yè)園區(qū)管委會(huì)一定會(huì)要求產(chǎn)品的外立面要符合工業(yè)園區(qū)的調(diào)性。其次，項(xiàng)目隸屬于龍?zhí)豆I(yè)園區(qū)逃避不了整體環(huán)境的影響。再次，我們在宣傳上廣告會(huì)受到約束?？偪倵l件的制約使本案的定位顯得尤為搖擺，既想作為住宅銷售，使市場更為廣闊，又無法大張旗鼓地對外宣稱。產(chǎn)品最終是要面向市場，我們的解決辦法是：因此，產(chǎn)品從內(nèi)部功能設(shè)計(jì)上就要具備復(fù)合性，作為住宅的設(shè)備設(shè)施需要預(yù)留齊備，而且要通過戶型圖、樣板間的引導(dǎo)，讓客戶看到作為住宅的解決方案。在外部園林方面，一定要做的細(xì)致，無論辦公還是居住，好的園林景觀總是加分項(xiàng)。在受到管制的媒體渠道說是辦公，在比較自由的渠道說得含混，說得更像住宅前提條件帶來的影響YOURSITEHERE產(chǎn)品定位到底是什么？是做辦公、還是住宅？龍?zhí)犊偛抗I(yè)園區(qū)管委9前提條件帶來的影響YOURSITEHERE前提條件帶來的影響YOURSITEHERE10前提條件帶來的影響YOURSITEHERE前提條件帶來的影響YOURSITEHERE11前提條件帶來的影響YOURSITEHERE前提條件帶來的影響YOURSITEHERE12工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目廣告的要求如何？讓我們先看看，別的總部工業(yè)園是怎么在做廣告前提條件帶來的影響YOURSITEHERE工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目廣告的要求如何？讓我們先看看，別的總部工業(yè)園是怎13前提條件帶來的影響YOURSITEHERE前提條件帶來的影響YOURSITEHERE14前提條件帶來的影響YOURSITEHERE前提條件帶來的影響YOURSITEHERE15前提條件帶來的影響YOURSITEHERE前提條件帶來的影響YOURSITEHERE16前提條件帶來的影響YOURSITEHERE前提條件帶來的影響YOURSITEHERE17前提條件帶來的影響YOURSITEHERE前提條件帶來的影響YOURSITEHERE18前提條件帶來的影響YOURSITEHERE前提條件帶來的影響YOURSITEHERE19總結(jié)報(bào)紙廣告都是按照寫字辦公樓來宣傳的。除了青羊總部基地外，其他項(xiàng)目的報(bào)紙每天廣告投放量均不大。報(bào)紙媒體主要考慮的是商報(bào)，其次是華西都市報(bào)。通過以上總結(jié)可以發(fā)現(xiàn)，整體上看，報(bào)紙廣告是不可能打擦邊球的。但是如同V谷基地一樣，可以訴求花園式獨(dú)棟辦公。前提條件帶來的影響YOURSITEHERE總結(jié)報(bào)紙廣告都是按照寫字辦公樓來宣傳的。前提條件帶來的影響Y20我們能做的方向有哪些？大眾媒體上投放廣告可以選擇商報(bào)與華西都市報(bào)，但是投放不宜過多，避免花費(fèi)過高。廣告訴求方面只能是按照辦公來做，可以在廣告內(nèi)容上多提到花園、獨(dú)棟等具有住宅屬性的詞語。開辟多種宣傳渠道，模糊產(chǎn)品辦公屬性，突出產(chǎn)品功能上的復(fù)合，突出價(jià)格上的優(yōu)勢，以畫面構(gòu)造產(chǎn)品的獨(dú)棟特性。銷售方式上注重靈活性，積極促進(jìn)老客戶帶新客戶，以口碑打開市場，并且給予促銷政策支持。銷售資料方面需要準(zhǔn)備充足，不僅有一套為辦公的銷售資料，同時(shí)準(zhǔn)備一套非常齊備的住宅類的銷售資料。對銷售員的培訓(xùn)需要非常到位，能根據(jù)客戶的需要調(diào)整說辭。售樓處的問題上，需要考慮兩個(gè)售樓處，一個(gè)在現(xiàn)場，一個(gè)在市區(qū)內(nèi)。市區(qū)內(nèi)的售樓處最好能夠選擇在繁華地段，并且配備看房小巴士更好。前提條件帶來的影響YOURSITEHERE我們能做的方向有哪些？大眾媒體上投放廣告可以選擇商報(bào)與華西都21客群定位2營銷宣傳31前提條件分析4銷售組織建議YOURSITEHERE客群定位2營銷宣傳31前提條件分析4銷售組織建議YOUR22產(chǎn)品特征客群建筑面積300平米以上總價(jià)在110萬左右需求別墅或總部辦公較富裕的人購買YOURSITEHERE產(chǎn)品特征客群建筑面積300平米以上總價(jià)在110萬左右需求別墅23項(xiàng)目客群定位本地的中小型企業(yè)以居住為目的置業(yè)者來蓉投資的外地企業(yè)目標(biāo)客戶群YOURSITEHERE項(xiàng)目客群定位本地的中小型企業(yè)以居住為目的置業(yè)者來蓉投資的外地24客群特征來蓉投資的外地企業(yè)在當(dāng)?shù)匾话愣家呀?jīng)具有一定規(guī)模,來蓉主要是為了業(yè)務(wù)渠道的拓展或公司戰(zhàn)略發(fā)展的需要,他們需要購買辦公樓來作為自己的駐外辦事處，因此他們對總部的整體環(huán)境及發(fā)展前景要求較高。需求特征由于本身企業(yè)發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，因此在資金承受能力上相對較高，需求面積較大，集中在400-2000平米之間。外地企業(yè)YOURSITEHERE客群特征外地企業(yè)YOURSITEHERE25客群特征中小型企業(yè)，一般發(fā)展較快且已經(jīng)成長到了一定階段，有能力購買屬于自己的辦公樓，希望在不久的將來購買有自己的獨(dú)立辦公樓，對辦公空間的人性化、總部感要求較高，希望隨著公司的進(jìn)一步擴(kuò)張有擴(kuò)充空間的余地；需求特征雖然發(fā)展較好，但是其規(guī)模還不大，大多屬于學(xué)習(xí)型、智力輸出性企業(yè)，需求面積將不會(huì)太大，集中在300-500平米之間，比較注重將來的發(fā)展空間；另外，此部分客群的資金可承受能力較低，入駐工業(yè)園主要看重低廉的辦公用房價(jià)格和生態(tài)化辦公條件.本地中小型企業(yè)YOURSITEHERE客群特征本地中小型企業(yè)YOURSITEHERE26客群特征以購買自住為目的的本地客戶大多是一些較富裕的私人老板、企業(yè)高層、官員他們憧憬有自己的別墅提升自己的生活質(zhì)量，但是他們的經(jīng)濟(jì)承受力又不足以支持購買高檔別墅。由于本案處于一個(gè)大型的總部基地之中，因此將來必然會(huì)大量的外地和外籍的高級管理人才來此工作，因此需要在公司周邊為他們配置一些高級的居住條件。需求特征由于是以自住為主要目的，因此需求面積主要集中在250-400平米之間，同時(shí)會(huì)重點(diǎn)對產(chǎn)品周邊的生活環(huán)境，交通配套狀況以及價(jià)格關(guān)注比較。以居住為目的的置業(yè)者YOURSITEHERE客群特征以居住為目的的置業(yè)者YOURSITEHERE27客群定位2營銷宣傳31前提條件分析4銷售組織建議YOURSITEHERE客群定位2營銷宣傳31前提條件分析4銷售組織建議YOUR28案名建議現(xiàn)代源YOURSITEHERE案名建議現(xiàn)代源YOURSITEHERE29陶然園現(xiàn)代園時(shí)代園拓?fù)浠赝伥螆@Boss村（泊世村）啟航園秀谷企業(yè)家村龍?zhí)?號(hào)其他建議YOURSITEHERE陶然園其他建議YOURSITEHERE30廣告策略語言運(yùn)用：直白突出產(chǎn)品屬性：獨(dú)棟功能復(fù)合soho空間突出價(jià)格優(yōu)勢：１００萬突出區(qū)位優(yōu)勢：緊鄰東三環(huán)運(yùn)用產(chǎn)品畫面：獨(dú)棟展示生態(tài)的，適合居家的感覺總規(guī)圖環(huán)境景觀圖YOURSITEHERE廣告策略語言運(yùn)用：運(yùn)用產(chǎn)品畫面：YOURSITEHERE31緊鄰東三環(huán)

300平ＣＥＯ官邸，

僅100萬YOURSITEHERE緊鄰東三環(huán)Y32本案不宜做大規(guī)模的大眾推廣競爭市場：周邊存在多個(gè)競爭項(xiàng)目項(xiàng)目自身特質(zhì)：占地80畝，規(guī)模一般客戶定位：模糊定位，渠道不清晰我們主要采用平面媒體的軟性推廣、戶外硬性廣告推廣以及最主要的渠道營銷和圈層營銷，在有針對性的范圍內(nèi)對項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)熱，借此吸納客戶對項(xiàng)目的關(guān)注和認(rèn)購，最終消化項(xiàng)目全部體量。YOURSITEHERE本案不宜做大規(guī)模的大眾推廣競爭市場：項(xiàng)目自身特質(zhì)：客戶定位：33渠道選擇針對主要客戶群來蓉外地企業(yè)本地中小型企業(yè)自住置業(yè)者各種展會(huì)、產(chǎn)品推薦會(huì)活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)推廣定目標(biāo)電話銷售在商務(wù)樓集中進(jìn)行戶外平面推廣企業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)推廣利用成都主流媒體進(jìn)行軟性推廣利用政府現(xiàn)有渠道（成華區(qū)）適當(dāng)組織一些調(diào)性活動(dòng)提高項(xiàng)目業(yè)內(nèi)知名度定目標(biāo)上門行銷產(chǎn)品推薦會(huì)管理培訓(xùn)班（MBA等）網(wǎng)絡(luò)推廣利用市內(nèi)售樓處客戶帶客戶的促銷活動(dòng)YOURSITEHERE渠道選擇針對主要客戶群來蓉外地企業(yè)本地中小型企業(yè)自住置業(yè)者34認(rèn)知產(chǎn)品認(rèn)同產(chǎn)品認(rèn)購產(chǎn)品線上：通過一些長效媒體傳達(dá)項(xiàng)目的信息，讓有需求的客群了解項(xiàng)目信息。線下：以市調(diào)和深度訪談的形式進(jìn)行行銷，在進(jìn)行小眾宣傳的同時(shí)儲(chǔ)備潛在客戶。線上：發(fā)布專業(yè)、知名人士的訪談，提高項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)認(rèn)同度。同時(shí)配合調(diào)性活動(dòng)進(jìn)行媒體報(bào)道。線下：通過一些有調(diào)性的活動(dòng)，在提高項(xiàng)目知名度的同時(shí)，解決客戶關(guān)心的問題。通過認(rèn)同和認(rèn)購客戶的口碑傳播，發(fā)掘新的潛在客戶，重新進(jìn)入一個(gè)認(rèn)知的過程推廣流程YOURSITEHERE認(rèn)知產(chǎn)品認(rèn)同產(chǎn)品認(rèn)購產(chǎn)品線上：通過一些長效媒體傳達(dá)項(xiàng)目的信息35反應(yīng)收集信息評估選擇報(bào)名決定減少顧客成本刺激效益招商人員收集信息評估選擇報(bào)名決定反應(yīng)減少顧客成本刺激效益銷售人員發(fā)展需求推廣流程YOURSITEHERE反應(yīng)收集信息評估選擇報(bào)名決定減少顧客成本刺激效益招36現(xiàn)場包裝策略由于本案與裕都項(xiàng)目1期臨近，選擇裕都項(xiàng)目的客戶進(jìn)行現(xiàn)場截殺，在園區(qū)內(nèi)、項(xiàng)目周圍強(qiáng)勢戶外宣傳，突出項(xiàng)目差異化，吸引裕都項(xiàng)目客戶參觀本項(xiàng)目。戰(zhàn)術(shù)：窩里橫！依托大盤分蛋糕，做一只鱷鳥

YOURSITEHERE現(xiàn)場包裝策略由于本案與裕都項(xiàng)目1期臨近，選擇裕都項(xiàng)目的客戶進(jìn)37主要對接待中心和項(xiàng)目導(dǎo)示系統(tǒng)做如下建議：售樓部選址：建議在項(xiàng)目現(xiàn)場設(shè)置接待點(diǎn)，并在管委會(huì)大樓內(nèi)部，選擇空間裝修正式接待中心?，F(xiàn)場接待點(diǎn)需要做出很強(qiáng)展示面，對裕都項(xiàng)目客戶產(chǎn)生很強(qiáng)的吸引力?，F(xiàn)場包裝策略方案一:

將售樓部設(shè)置在主干道邊,與龍?zhí)对６嫉氖蹣侵行母艚窒嗤?。?yōu)點(diǎn)：能將我們的戰(zhàn)術(shù)效果最大化發(fā)揮。缺點(diǎn)：初期投入成本較高，需要對現(xiàn)有渠道進(jìn)行鋪蓋綠化。后期主體建筑的施工會(huì)略有一些負(fù)面影響。YOURSITEHERE主要對接待中心和項(xiàng)目導(dǎo)示系統(tǒng)做如下建議：現(xiàn)場包裝策略YOUR38本案多元德泰東廠電子十一院寶耳航天通信裕都總部眾合二重深寶國莎食品裕都總部東廠龍?zhí)读⒔怀赡狭⒔欢噩F(xiàn)場包裝策略接待中心售樓部YOURSITEHERE本案多元德泰東廠電子寶耳航天通信裕都總部眾合二深寶國莎裕都總39方案二:

將售樓中心設(shè)置在側(cè)面的道路上優(yōu)點(diǎn)：初期投入較少，能一定程度規(guī)避建筑施工帶來的影響。缺點(diǎn)：展示位置較差，需要進(jìn)行導(dǎo)旗的引導(dǎo)，此外由于該道路實(shí)際上并沒有完工，所以可行性較低?，F(xiàn)場包裝策略YOURSITEHERE方案二:現(xiàn)場包裝策略YOURSITEHERE40本案多元德泰東廠電子十一院寶耳航天通信裕都總部眾合二重深寶國莎食品裕都總部東廠龍?zhí)读⒔怀赡狭⒔欢亟哟行氖蹣遣楷F(xiàn)場包裝策略YOURSITEHERE本案多元德泰東廠電子寶耳航天通信裕都總部眾合二深寶國莎裕都總41

導(dǎo)示系統(tǒng)：盡量在項(xiàng)目地塊南邊的主干道上設(shè)置顯著的項(xiàng)目導(dǎo)旗園內(nèi)引導(dǎo)，工地圍墻進(jìn)行相應(yīng)的輔助展示。

本案多元德泰東廠電子十一院寶耳航天通信裕都總部眾合二重深寶國莎食品裕都總部東廠龍?zhí)读⒔怀赡狭⒔欢貙?dǎo)旗工地圍墻現(xiàn)場包裝策略YOURSITEHERE導(dǎo)示系統(tǒng)：本案多元德泰東廠電子寶耳航天通信裕都總部眾合二深42開盤時(shí)間選擇戰(zhàn)術(shù)：以時(shí)間換空間，確定最佳的啟動(dòng)入市時(shí)機(jī)！本案開盤銷售關(guān)注裕都銷售狀況，尋找裕都的熱銷階段（水鄉(xiāng)基本成型階段）本案區(qū)內(nèi)進(jìn)行宣傳蓄水裕都進(jìn)行大規(guī)模宣傳由于本案銷售周期內(nèi)龍?zhí)对６级荚诔掷m(xù)開發(fā)，因此配合我們前面的推廣戰(zhàn)術(shù)，合理地選擇開盤時(shí)間將起到事半功倍的效果。YOURSITEHERE開盤時(shí)間選擇戰(zhàn)術(shù)：以時(shí)間換空間，確定最佳的啟動(dòng)入市時(shí)機(jī)！本43銷售模式陌生拜訪活動(dòng)營銷事件營銷模式一：行銷模式二：坐銷YOURSITEHERE銷售模式陌生拜訪活動(dòng)營銷事件營銷模式一：行銷模式二：坐銷YO44客群定位2營銷宣傳31前提條件分析4銷售組織建議YOURSITEHERE客群定位2營銷宣傳31前提條件分析4銷售組織建議YOUR45銷售組織銷售前提項(xiàng)目的兩個(gè)售樓中心部分主體竣工并裝修完成；項(xiàng)目戶外廣告牌設(shè)計(jì)安裝完成：三環(huán)路邊戶外廣告大牌，項(xiàng)目工地圍檔，路邊道旗等；接待中心包裝完成，裕都項(xiàng)目大規(guī)模推廣開始接待中心相關(guān)兩套物料準(zhǔn)備完成。YOURSITEHERE銷售組織銷售前提項(xiàng)目的兩個(gè)售樓中心部分主體竣工并裝修完成；項(xiàng)46對辦公類的客戶可以采用“工裝”促銷?？梢砸龑?dǎo)投資性的客戶組合購買，通過股權(quán)相當(dāng)于劃分產(chǎn)權(quán)了。市區(qū)售樓處居住舒適度和性價(jià)比的誘惑。老客戶帶新客戶，口碑渠道或許比我們的廣告更重要。一旦有個(gè)客戶購買了本案，特別是作為住宅的客戶，一定要給他一個(gè)政策，讓他帶新客戶來，并且得到實(shí)在的好處。樣板間的設(shè)計(jì)，一套客戶看得到的CEO官邸，讓客戶對本案更對未來有信心。兩套戶型圖，一套是專門作為住宅銷售的戶型圖。銷售渠道與促售技巧銷售組織YOURSITEHERE對辦公類的客戶可以采用“工裝”促銷。銷售渠道與促售技巧銷售組47銷售困難預(yù)防：在今后的銷售過程中，可能會(huì)出現(xiàn)如下三種情況：旺銷、平淡、困難。如果銷售局面平淡或困難，注意以下幾點(diǎn)：考慮和檢查廣告宣傳與銷售配合狀況；檢查銷售人員對本樓宇及競爭對手樓宇的熟悉情況；營銷方法和措施是否得當(dāng)、完善；已入住客戶的反應(yīng)和意向性客戶的情況變化；售后服務(wù)展開情況；法規(guī)、政策變化情況。銷售組織YOURSITEHERE銷售困難預(yù)防：銷售組織YOURSITEHERE48THEENDYOURSITEHERETHEENDYOURSITEHERE49關(guān)口前移，防患于未然。11月-2211月-22Monday,November7,2022防火比救火更重要。00:17:1400:17:1400:1711/7/202212:17:14AM違章違紀(jì)不狠抓，害人害已害大家。11月-2200:17:1400:17Nov-2207-Nov-22質(zhì)量——企業(yè)亙古不變的制勝之道。00:17:1400:17:1400:17Monday,November7,2022安全就是節(jié)約，安全保障生命。11月-2211月-2200:17:1400:17:14November7,2022安全在你腳下，安全在你手中，安全伴著幸福，安全創(chuàng)造財(cái)富。2022年11月7日12:17上午11月-2211月-22科學(xué)管理、施工規(guī)范。07十一月202212:17:14上午00:17:1411月-22人人知防火，戶戶齊歡樂。十一月2212:17上午11月-2200:17November7,2022優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品--走向世界的橋梁。2022/11/70:17:1400:17:1407November2022全員參與改善，持續(xù)環(huán)保社區(qū)。12:17:14上午12:17上午00:17:1411月-22管理不善，事故不斷。11月-2211月-2200:1700:17:1400:17:14Nov-22立優(yōu)質(zhì)精神，構(gòu)世界藍(lán)圖。2022/11/70:17:14Monday,November7,2022鞏固強(qiáng)項(xiàng)，縮減弱項(xiàng)，把握機(jī)會(huì)，避免危機(jī)。11月-222022/11/70:17:1411月-22謝謝大家！關(guān)口前移，防患于未然。11月-2211月-22Wednesd50龍?zhí)豆I(yè)項(xiàng)目策略思考——銳世堂房地產(chǎn)營銷策劃公司

2008年12月6日龍?zhí)豆I(yè)項(xiàng)目策略思考——銳世堂房地產(chǎn)營銷策劃公司客群定位2營銷宣傳31前提條件分析4銷售組織建議YOURSITEHERE客群定位2營銷宣傳31前提條件分析4銷售組織建議YOUR52產(chǎn)權(quán)面積能不能再劃分??？不能按揭，只能一次性或者分期付款。產(chǎn)品定位到底是什么？是做辦公、還是住宅？龍?zhí)豆I(yè)區(qū)對園區(qū)內(nèi)項(xiàng)目廣告的要求如何？我們能做的方向有哪些？任何判斷，皆取決于前提條件YOURSITEHERE產(chǎn)權(quán)面積能不能再劃分??？任何判斷，皆取決于前提條件YOUR53前提條件帶來的影響產(chǎn)權(quán)面積能不能再劃分?。?/p>

五、房屋產(chǎn)權(quán)辦理及使用要求

（一）工業(yè)總部基地建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為工業(yè)性科研用房。房屋管理部門要按照最小分隔單元面積不小于300平方米為工業(yè)總部基地項(xiàng)目辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

（二）工業(yè)總部基地建設(shè)項(xiàng)目的受讓（租賃）人應(yīng)為非自然人。《成都市人民政府辦公廳關(guān)于規(guī)范工業(yè)總部基地建設(shè)的意見》成辦發(fā)〔2008〕48號(hào)2008-06-11回答是：不能！其一,下面的文件明確限制；其二，目前成都市各個(gè)工業(yè)項(xiàng)目都沒有誰敢那么做，把面積劃分得更小，也從側(cè)面證明了此路不通。YOURSITEHERE前提條件帶來的影響產(chǎn)權(quán)面積能不能再劃分??？五、房屋產(chǎn)權(quán)辦理54慧谷總部辦公V谷基地裕都總部基地……調(diào)查項(xiàng)目特別是裕都總部基地項(xiàng)目，如此大的規(guī)模，通常來說都有政策的支持，仍然不敢越界，說明這條路很難走通。前提條件帶來的影響YOURSITEHERE慧谷總部辦公調(diào)查項(xiàng)目特別是裕都總部基地項(xiàng)目，如此大的規(guī)模，通55德潤苑總部基地特殊案例

這兩個(gè)項(xiàng)目目前在售，特別是倍科國際新城還有大量的80-120平米的產(chǎn)品作為寫字樓在銷售。但是深入調(diào)研之后發(fā)現(xiàn)，這兩個(gè)項(xiàng)目均在48號(hào)文之前就報(bào)規(guī)通過了，也就是在今年6月11日之前就已經(jīng)獲得允許，不在管理新條款管理之內(nèi)。倍科國際新城前提條件帶來的影響YOURSITEHERE德潤苑總部基地特殊案例這兩個(gè)項(xiàng)目目前在售，特別是倍科國際新56倍科國際新城前提條件帶來的影響YOURSITEHERE倍科國際新城前提條件帶來的影響YOURSITEHERE57調(diào)查了所有工業(yè)用地項(xiàng)目，無一例外，都是不能辦按揭。一次性優(yōu)惠都是在3%-5%，分期付款優(yōu)惠在1%-2%，且分期付款的年限都在2-3年內(nèi)。不能按揭，只能一次性或者分期付款客戶購買受到極大的限制，一次性或者在2到3年內(nèi)讓客戶掏出一百多萬來意味著拒絕了很大一部分客戶，將給銷售帶來不小的壓力。雖然對投資型的客戶可以引導(dǎo)多人共同購買，但這類的客戶群數(shù)量有限。前提條件帶來的影響YOURSITEHERE調(diào)查了所有工業(yè)用地項(xiàng)目，無一例外，都是不能辦按揭。一次性優(yōu)惠58產(chǎn)品定位到底是什么？是做辦公、還是住宅？龍?zhí)犊偛抗I(yè)園區(qū)管委會(huì)一定會(huì)要求產(chǎn)品的外立面要符合工業(yè)園區(qū)的調(diào)性。其次，項(xiàng)目隸屬于龍?zhí)豆I(yè)園區(qū)逃避不了整體環(huán)境的影響。再次，我們在宣傳上廣告會(huì)受到約束。總總條件的制約使本案的定位顯得尤為搖擺，既想作為住宅銷售，使市場更為廣闊，又無法大張旗鼓地對外宣稱。產(chǎn)品最終是要面向市場，我們的解決辦法是：因此，產(chǎn)品從內(nèi)部功能設(shè)計(jì)上就要具備復(fù)合性，作為住宅的設(shè)備設(shè)施需要預(yù)留齊備，而且要通過戶型圖、樣板間的引導(dǎo)，讓客戶看到作為住宅的解決方案。在外部園林方面，一定要做的細(xì)致，無論辦公還是居住，好的園林景觀總是加分項(xiàng)。在受到管制的媒體渠道說是辦公，在比較自由的渠道說得含混，說得更像住宅前提條件帶來的影響YOURSITEHERE產(chǎn)品定位到底是什么？是做辦公、還是住宅？龍?zhí)犊偛抗I(yè)園區(qū)管委59前提條件帶來的影響YOURSITEHERE前提條件帶來的影響YOURSITEHERE60前提條件帶來的影響YOURSITEHERE前提條件帶來的影響YOURSITEHERE61前提條件帶來的影響YOURSITEHERE前提條件帶來的影響YOURSITEHERE62工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目廣告的要求如何？讓我們先看看，別的總部工業(yè)園是怎么在做廣告前提條件帶來的影響YOURSITEHERE工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目廣告的要求如何？讓我們先看看，別的總部工業(yè)園是怎63前提條件帶來的影響YOURSITEHERE前提條件帶來的影響YOURSITEHERE64前提條件帶來的影響YOURSITEHERE前提條件帶來的影響YOURSITEHERE65前提條件帶來的影響YOURSITEHERE前提條件帶來的影響YOURSITEHERE66前提條件帶來的影響YOURSITEHERE前提條件帶來的影響YOURSITEHERE67前提條件帶來的影響YOURSITEHERE前提條件帶來的影響YOURSITEHERE68前提條件帶來的影響YOURSITEHERE前提條件帶來的影響YOURSITEHERE69總結(jié)報(bào)紙廣告都是按照寫字辦公樓來宣傳的。除了青羊總部基地外，其他項(xiàng)目的報(bào)紙每天廣告投放量均不大。報(bào)紙媒體主要考慮的是商報(bào)，其次是華西都市報(bào)。通過以上總結(jié)可以發(fā)現(xiàn)，整體上看，報(bào)紙廣告是不可能打擦邊球的。但是如同V谷基地一樣，可以訴求花園式獨(dú)棟辦公。前提條件帶來的影響YOURSITEHERE總結(jié)報(bào)紙廣告都是按照寫字辦公樓來宣傳的。前提條件帶來的影響Y70我們能做的方向有哪些？大眾媒體上投放廣告可以選擇商報(bào)與華西都市報(bào)，但是投放不宜過多，避免花費(fèi)過高。廣告訴求方面只能是按照辦公來做，可以在廣告內(nèi)容上多提到花園、獨(dú)棟等具有住宅屬性的詞語。開辟多種宣傳渠道，模糊產(chǎn)品辦公屬性，突出產(chǎn)品功能上的復(fù)合，突出價(jià)格上的優(yōu)勢，以畫面構(gòu)造產(chǎn)品的獨(dú)棟特性。銷售方式上注重靈活性，積極促進(jìn)老客戶帶新客戶，以口碑打開市場，并且給予促銷政策支持。銷售資料方面需要準(zhǔn)備充足，不僅有一套為辦公的銷售資料，同時(shí)準(zhǔn)備一套非常齊備的住宅類的銷售資料。對銷售員的培訓(xùn)需要非常到位，能根據(jù)客戶的需要調(diào)整說辭。售樓處的問題上，需要考慮兩個(gè)售樓處，一個(gè)在現(xiàn)場，一個(gè)在市區(qū)內(nèi)。市區(qū)內(nèi)的售樓處最好能夠選擇在繁華地段，并且配備看房小巴士更好。前提條件帶來的影響YOURSITEHERE我們能做的方向有哪些？大眾媒體上投放廣告可以選擇商報(bào)與華西都71客群定位2營銷宣傳31前提條件分析4銷售組織建議YOURSITEHERE客群定位2營銷宣傳31前提條件分析4銷售組織建議YOUR72產(chǎn)品特征客群建筑面積300平米以上總價(jià)在110萬左右需求別墅或總部辦公較富裕的人購買YOURSITEHERE產(chǎn)品特征客群建筑面積300平米以上總價(jià)在110萬左右需求別墅73項(xiàng)目客群定位本地的中小型企業(yè)以居住為目的置業(yè)者來蓉投資的外地企業(yè)目標(biāo)客戶群YOURSITEHERE項(xiàng)目客群定位本地的中小型企業(yè)以居住為目的置業(yè)者來蓉投資的外地74客群特征來蓉投資的外地企業(yè)在當(dāng)?shù)匾话愣家呀?jīng)具有一定規(guī)模,來蓉主要是為了業(yè)務(wù)渠道的拓展或公司戰(zhàn)略發(fā)展的需要,他們需要購買辦公樓來作為自己的駐外辦事處，因此他們對總部的整體環(huán)境及發(fā)展前景要求較高。需求特征由于本身企業(yè)發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，因此在資金承受能力上相對較高，需求面積較大，集中在400-2000平米之間。外地企業(yè)YOURSITEHERE客群特征外地企業(yè)YOURSITEHERE75客群特征中小型企業(yè)，一般發(fā)展較快且已經(jīng)成長到了一定階段，有能力購買屬于自己的辦公樓，希望在不久的將來購買有自己的獨(dú)立辦公樓，對辦公空間的人性化、總部感要求較高，希望隨著公司的進(jìn)一步擴(kuò)張有擴(kuò)充空間的余地；需求特征雖然發(fā)展較好，但是其規(guī)模還不大，大多屬于學(xué)習(xí)型、智力輸出性企業(yè)，需求面積將不會(huì)太大，集中在300-500平米之間，比較注重將來的發(fā)展空間；另外，此部分客群的資金可承受能力較低，入駐工業(yè)園主要看重低廉的辦公用房價(jià)格和生態(tài)化辦公條件.本地中小型企業(yè)YOURSITEHERE客群特征本地中小型企業(yè)YOURSITEHERE76客群特征以購買自住為目的的本地客戶大多是一些較富裕的私人老板、企業(yè)高層、官員他們憧憬有自己的別墅提升自己的生活質(zhì)量，但是他們的經(jīng)濟(jì)承受力又不足以支持購買高檔別墅。由于本案處于一個(gè)大型的總部基地之中，因此將來必然會(huì)大量的外地和外籍的高級管理人才來此工作，因此需要在公司周邊為他們配置一些高級的居住條件。需求特征由于是以自住為主要目的，因此需求面積主要集中在250-400平米之間，同時(shí)會(huì)重點(diǎn)對產(chǎn)品周邊的生活環(huán)境，交通配套狀況以及價(jià)格關(guān)注比較。以居住為目的的置業(yè)者YOURSITEHERE客群特征以居住為目的的置業(yè)者YOURSITEHERE77客群定位2營銷宣傳31前提條件分析4銷售組織建議YOURSITEHERE客群定位2營銷宣傳31前提條件分析4銷售組織建議YOUR78案名建議現(xiàn)代源YOURSITEHERE案名建議現(xiàn)代源YOURSITEHERE79陶然園現(xiàn)代園時(shí)代園拓?fù)浠赝伥螆@Boss村（泊世村）啟航園秀谷企業(yè)家村龍?zhí)?號(hào)其他建議YOURSITEHERE陶然園其他建議YOURSITEHERE80廣告策略語言運(yùn)用：直白突出產(chǎn)品屬性：獨(dú)棟功能復(fù)合soho空間突出價(jià)格優(yōu)勢：１００萬突出區(qū)位優(yōu)勢：緊鄰東三環(huán)運(yùn)用產(chǎn)品畫面：獨(dú)棟展示生態(tài)的，適合居家的感覺總規(guī)圖環(huán)境景觀圖YOURSITEHERE廣告策略語言運(yùn)用：運(yùn)用產(chǎn)品畫面：YOURSITEHERE81緊鄰東三環(huán)

300平ＣＥＯ官邸，

僅100萬YOURSITEHERE緊鄰東三環(huán)Y82本案不宜做大規(guī)模的大眾推廣競爭市場：周邊存在多個(gè)競爭項(xiàng)目項(xiàng)目自身特質(zhì)：占地80畝，規(guī)模一般客戶定位：模糊定位，渠道不清晰我們主要采用平面媒體的軟性推廣、戶外硬性廣告推廣以及最主要的渠道營銷和圈層營銷，在有針對性的范圍內(nèi)對項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)熱，借此吸納客戶對項(xiàng)目的關(guān)注和認(rèn)購，最終消化項(xiàng)目全部體量。YOURSITEHERE本案不宜做大規(guī)模的大眾推廣競爭市場：項(xiàng)目自身特質(zhì)：客戶定位：83渠道選擇針對主要客戶群來蓉外地企業(yè)本地中小型企業(yè)自住置業(yè)者各種展會(huì)、產(chǎn)品推薦會(huì)活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)推廣定目標(biāo)電話銷售在商務(wù)樓集中進(jìn)行戶外平面推廣企業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)推廣利用成都主流媒體進(jìn)行軟性推廣利用政府現(xiàn)有渠道（成華區(qū)）適當(dāng)組織一些調(diào)性活動(dòng)提高項(xiàng)目業(yè)內(nèi)知名度定目標(biāo)上門行銷產(chǎn)品推薦會(huì)管理培訓(xùn)班（MBA等）網(wǎng)絡(luò)推廣利用市內(nèi)售樓處客戶帶客戶的促銷活動(dòng)YOURSITEHERE渠道選擇針對主要客戶群來蓉外地企業(yè)本地中小型企業(yè)自住置業(yè)者84認(rèn)知產(chǎn)品認(rèn)同產(chǎn)品認(rèn)購產(chǎn)品線上：通過一些長效媒體傳達(dá)項(xiàng)目的信息，讓有需求的客群了解項(xiàng)目信息。線下：以市調(diào)和深度訪談的形式進(jìn)行行銷，在進(jìn)行小眾宣傳的同時(shí)儲(chǔ)備潛在客戶。線上：發(fā)布專業(yè)、知名人士的訪談，提高項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)認(rèn)同度。同時(shí)配合調(diào)性活動(dòng)進(jìn)行媒體報(bào)道。線下：通過一些有調(diào)性的活動(dòng)，在提高項(xiàng)目知名度的同時(shí)，解決客戶關(guān)心的問題。通過認(rèn)同和認(rèn)購客戶的口碑傳播，發(fā)掘新的潛在客戶，重新進(jìn)入一個(gè)認(rèn)知的過程推廣流程YOURSITEHERE認(rèn)知產(chǎn)品認(rèn)同產(chǎn)品認(rèn)購產(chǎn)品線上：通過一些長效媒體傳達(dá)項(xiàng)目的信息85反應(yīng)收集信息評估選擇報(bào)名決定減少顧客成本刺激效益招商人員收集信息評估選擇報(bào)名決定反應(yīng)減少顧客成本刺激效益銷售人員發(fā)展需求推廣流程YOURSITEHERE反應(yīng)收集信息評估選擇報(bào)名決定減少顧客成本刺激效益招86現(xiàn)場包裝策略由于本案與裕都項(xiàng)目1期臨近，選擇裕都項(xiàng)目的客戶進(jìn)行現(xiàn)場截殺，在園區(qū)內(nèi)、項(xiàng)目周圍強(qiáng)勢戶外宣傳，突出項(xiàng)目差異化，吸引裕都項(xiàng)目客戶參觀本項(xiàng)目。戰(zhàn)術(shù)：窩里橫！依托大盤分蛋糕，做一只鱷鳥

YOURSITEHERE現(xiàn)場包裝策略由于本案與裕都項(xiàng)目1期臨近，選擇裕都項(xiàng)目的客戶進(jìn)87主要對接待中心和項(xiàng)目導(dǎo)示系統(tǒng)做如下建議：售樓部選址：建議在項(xiàng)目現(xiàn)場設(shè)置接待點(diǎn)，并在管委會(huì)大樓內(nèi)部，選擇空間裝修正式接待中心。現(xiàn)場接待點(diǎn)需要做出很強(qiáng)展示面，對裕都項(xiàng)目客戶產(chǎn)生很強(qiáng)的吸引力。現(xiàn)場包裝策略方案一:

將售樓部設(shè)置在主干道邊,與龍?zhí)对６嫉氖蹣侵行母艚窒嗤?。?yōu)點(diǎn)：能將我們的戰(zhàn)術(shù)效果最大化發(fā)揮。缺點(diǎn)：初期投入成本較高，需要對現(xiàn)有渠道進(jìn)行鋪蓋綠化。后期主體建筑的施工會(huì)略有一些負(fù)面影響。YOURSITEHERE主要對接待中心和項(xiàng)目導(dǎo)示系統(tǒng)做如下建議：現(xiàn)場包裝策略YOUR88本案多元德泰東廠電子十一院寶耳航天通信裕都總部眾合二重深寶國莎食品裕都總部東廠龍?zhí)读⒔怀赡狭⒔欢噩F(xiàn)場包裝策略接待中心售樓部YOURSITEHERE本案多元德泰東廠電子寶耳航天通信裕都總部眾合二深寶國莎裕都總89方案二:

將售樓中心設(shè)置在側(cè)面的道路上優(yōu)點(diǎn)：初期投入較少，能一定程度規(guī)避建筑施工帶來的影響。缺點(diǎn)：展示位置較差，需要進(jìn)行導(dǎo)旗的引導(dǎo)，此外由于該道路實(shí)際上并沒有完工，所以可行性較低。現(xiàn)場包裝策略YOURSITEHERE方案二:現(xiàn)場包裝策略YOURSITEHERE90本案多元德泰東廠電子十一院寶耳航天通信裕都總部眾合二重深寶國莎食品裕都總部東廠龍?zhí)读⒔怀赡狭⒔欢亟哟行氖蹣遣楷F(xiàn)場包裝策略YOURSITEHERE本案多元德泰東廠電子寶耳航天通信裕都總部眾合二深寶國莎裕都總91

導(dǎo)示系統(tǒng)：盡量在項(xiàng)目地塊南邊的主干道上設(shè)置顯著的項(xiàng)目導(dǎo)旗園內(nèi)引導(dǎo)，工地圍墻進(jìn)行相應(yīng)的輔助展示。

本案多元德泰東廠電子十一院寶耳航天通信裕都總部眾合二重深寶國莎食品裕都總部東廠龍?zhí)读⒔怀赡狭⒔欢貙?dǎo)旗工地圍墻現(xiàn)場包裝策略YOURSITEHERE導(dǎo)示系統(tǒng)：本案多元德泰東廠電子寶耳航天通信裕都總部眾合二深92開盤時(shí)間選擇戰(zhàn)術(shù)：以時(shí)間換空間，確定最佳的啟動(dòng)入市時(shí)機(jī)！本案開盤銷售關(guān)注裕都銷售狀況，尋找裕都的熱銷階段（水鄉(xiāng)基本成型階段）本案區(qū)內(nèi)進(jìn)行宣傳蓄水裕都進(jìn)行大規(guī)模宣傳由于本案銷售周期內(nèi)龍?zhí)对６级荚诔掷m(xù)開發(fā)，因此配合我們前面的推廣戰(zhàn)術(shù)，合理地選擇開盤時(shí)間將起到事半功倍的效果。YOURSITEHERE開盤時(shí)間選擇戰(zhàn)術(shù)：以時(shí)間換空間，確定最佳的啟動(dòng)入市時(shí)機(jī)！本93銷售模式陌生拜訪活動(dòng)營銷事件營銷