物業(yè)管理法律法規(guī)課件

物業(yè)管理法律法規(guī)董巖巖主要內(nèi)容物業(yè)管理法律法規(guī)-案例分析法律法規(guī)什么是法律？什么是法律法規(guī)？我國(guó)的最高權(quán)力機(jī)關(guān)是什么？涉及到物業(yè)管理的法律法規(guī)有哪些？物業(yè)管理的幾個(gè)主要法規(guī)1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》——國(guó)務(wù)院379號(hào)令2003年9月1日實(shí)施2、《物權(quán)法》——2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過3、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》—中華人民共和國(guó)建設(shè)部第125號(hào)令4、國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的通知——發(fā)改價(jià)檢（2004）1428號(hào)5、國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》的通知——發(fā)改價(jià)格檢（2003）1864號(hào)6、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈業(yè)主大會(huì)規(guī)程〉的通知----建住房（2003）131號(hào)7、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法〉的通知。8、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》—建設(shè)部110號(hào)令2002年5月1日實(shí)施9、《專項(xiàng)維修資金管理辦法》－－專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修、更新、改造。物業(yè)管理的幾個(gè)法律責(zé)任問題★物業(yè)公司對(duì)業(yè)主人身權(quán)/財(cái)產(chǎn)權(quán)責(zé)任討論：

1、小區(qū)內(nèi)車輛被盜、業(yè)主家庭財(cái)產(chǎn)被盜、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)被打傷，物業(yè)公司是否要承擔(dān)責(zé)任？

2、物業(yè)公司如何規(guī)避自己的風(fēng)險(xiǎn)？物業(yè)管理的幾個(gè)法律責(zé)任問題★物業(yè)公司對(duì)業(yè)主人身權(quán)/財(cái)產(chǎn)權(quán)責(zé)任《物業(yè)管理?xiàng)l例》：第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理的幾個(gè)法律責(zé)任問題★物業(yè)公司對(duì)業(yè)主人身權(quán)/財(cái)產(chǎn)權(quán)責(zé)任對(duì)策：

1、準(zhǔn)確理解法規(guī)的含義：（1）物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)：物業(yè)合同。（2）治安工作中物業(yè)公司的責(zé)任：協(xié)助、應(yīng)急措施、報(bào)告。如：盜竊案發(fā)生后我們的責(zé)任：

A、協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)

B、報(bào)案

C、協(xié)助調(diào)查（提供記錄、證據(jù)）

D、提供公司已盡合同義務(wù)的證明物業(yè)管理的幾個(gè)法律責(zé)任問題★物業(yè)公司對(duì)業(yè)主人身權(quán)/財(cái)產(chǎn)權(quán)責(zé)任對(duì)策：

2、物業(yè)公司如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：（1）完善物業(yè)服務(wù)合同：

A、責(zé)任的明確性、義務(wù)條款的準(zhǔn)確性。如：24小時(shí)巡邏與24小時(shí)定時(shí)巡邏。

B、免責(zé)條款（2）嚴(yán)格貫徹合同：

A、對(duì)照合同，制訂、修訂規(guī)章制度、員工崗位職責(zé)、檢查設(shè)備、質(zhì)量記錄、過程記錄。

B、強(qiáng)化合同意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，如車位保管、場(chǎng)地租用關(guān)系。李先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)８棟７０１室。老兩口在澳大利亞女兒家住了半年，最近回到自己家。物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費(fèi)，黃先生講：“我們半年都不在家，不應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)?！闭?qǐng)問：物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理。物業(yè)管理的幾個(gè)法律責(zé)任問題★物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定、繳納對(duì)策：

1、交納主體明確：

A、建設(shè)單位（已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人）

B、業(yè)主（物業(yè)使用人）交付起點(diǎn)：交付使用

C、物業(yè)使用人交納，但業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

2、無權(quán)決定減免物業(yè)管理費(fèi)。

3、業(yè)主委員會(huì)督促限期繳納物業(yè)費(fèi)，不是提起訴訟（仲裁）的必經(jīng)程序；對(duì)于欠費(fèi)的業(yè)主可以采取法律手段進(jìn)行催收。

4、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與企業(yè)資質(zhì)、服務(wù)內(nèi)容相一致。物業(yè)管理的幾個(gè)法律責(zé)任問題★裝修管理討論：

1、業(yè)主裝修，物業(yè)公司是否有權(quán)：

A、行使審批權(quán)：

B、強(qiáng)制管理：

C、收取押金、裝修金？

2、業(yè)主違法裝修，物業(yè)公司可否行使起訴權(quán)？房地產(chǎn)E網(wǎng)物業(yè)管理的幾個(gè)法律責(zé)任問題★裝修管理《物業(yè)管理?xiàng)l例》：第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》

第十三條裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)申報(bào)登記。第十五條物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)。

第十六條裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。

物業(yè)管理的幾個(gè)法律責(zé)任問題★裝修管理對(duì)策：

1、物業(yè)公司的權(quán)利：

A、審批權(quán)、無行政執(zhí)法權(quán)

B、依法收費(fèi)

C、強(qiáng)化與政府機(jī)關(guān)的協(xié)調(diào)：小區(qū)警務(wù)室的設(shè)立

2、物業(yè)公司義務(wù)：（1）制定《裝修禁止行為告知書》和《違章裝修告知書》及其他協(xié)議。（2）費(fèi)用的依法收取。（3）適當(dāng)行使訴權(quán)——依據(jù)《裝修管理服務(wù)協(xié)議》追究違約責(zé)任。

物業(yè)擅自停電,法院判業(yè)主獲賠1元

案情介紹:

某業(yè)主家里突然被停電，于是就找到該小區(qū)物業(yè)公司,要求查找停電原因,但物業(yè)公司告知他:因其拖欠物業(yè)管理費(fèi)而停電。為此,業(yè)主向物業(yè)公司提出強(qiáng)烈交涉,但無任何效果。業(yè)主認(rèn)為被告利用管理之便,以停電方式威逼他,給其帶來生活的極大不便,請(qǐng)求法院判決被告排除供電妨害,并向原告賠禮道歉,減收一個(gè)月管理費(fèi),賠償經(jīng)濟(jì)損失1元和精神損失費(fèi)749元。

自行車丟失可拒交物業(yè)費(fèi)嗎?

一、案件經(jīng)過:

小區(qū)業(yè)主李某在小區(qū)內(nèi)丟失三輛自行車后,拒絕交納物業(yè)管理費(fèi),在多次催繳無果的情況下,物業(yè)公司將李某告上法庭要求其交納物業(yè)管理費(fèi)。

自行車丟失可拒交物業(yè)費(fèi)嗎?

二、審理及判決:

庭審中,被告李某辯稱:自己交納的物業(yè)管理費(fèi)中包含保安費(fèi),可小區(qū)保安并沒有真正做到保證自己財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)。原告物業(yè)公司訴稱,保安只負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)公共秩序和安全,定時(shí)開關(guān)小區(qū)大門,巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)火警、治安、交通事故及時(shí)處理,對(duì)可疑人員進(jìn)行盤查。而丟失自行車是屬于治安刑事案件,應(yīng)由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)處理,與物業(yè)公司無關(guān)。

最后,法院判決李某向物業(yè)公司交納所拖欠的物業(yè)管理費(fèi)。

抓小偷挺身而出還需自保安全

案例描述:

某某管理處護(hù)衛(wèi)員小彭正在北廣場(chǎng)巡邏,忽然聽到后面有人在大喊:“抓小偷,快抓小偷?！毙∨砘仡^一看,只見兩個(gè)男子一前一后在廣場(chǎng)上追逐而來,后面一個(gè)邊追邊喊“抓住他,他是小偷”。

小彭見此情景,職業(yè)的責(zé)任感油然而生,一個(gè)箭步就沖了上去。小偷見半路有人攔截,嚇得慌不擇路,轉(zhuǎn)向廣場(chǎng)邊的綠化帶跑去,企圖越過綠化帶,向?qū)γ娴鸟R路逃竄。

抓小偷挺身而出還需自保安全

處理過程:

小彭當(dāng)時(shí)心中就一個(gè)念頭:不能讓小偷逃過馬路,否則就很難抓住。情急之下,借著奔跑的慣性,靠日常過硬的體能訓(xùn)練,在小偷剛踏上馬路時(shí),一個(gè)虎撲,越過兩米多寬的綠化帶,把小偷撲倒在馬路邊上,將其制服,與隨后趕到的失主和同事一起把小偷扭送到公安派出所。一樓失盜案情介紹：

小區(qū)多層住宅除一樓外均不允許安裝防盜窗戶，這是某物業(yè)公司的規(guī)定。

很多住戶安裝了窗磁，門磁等防盜設(shè)施，但陳某安裝后的一個(gè)夏夜，因乘涼通風(fēng)后忘記關(guān)掉窗戶，當(dāng)夜小偷從窗戶潛入后盜走價(jià)值兩萬多元的現(xiàn)金、物品等陳某認(rèn)為這是因?yàn)槲飿I(yè)公司不允許他安防盜窗戶的原因，于是向物業(yè)公司索賠。

經(jīng)管理處再三協(xié)調(diào)無果，陳某將物業(yè)管理公司告上法庭。經(jīng)法院審理認(rèn)為：物業(yè)公司的安全員無脫崗、出入登記完備，各安全員巡邏到位，管理處管理員值班到位，無失職責(zé)任。陳某屬于自己疏忽未關(guān)窗戶造成，屬于意外損失，物業(yè)公司不承擔(dān)法律責(zé)任，所以不予賠償。一樓失盜點(diǎn)評(píng):

1、陳某入住小區(qū)時(shí)，已與物業(yè)公司簽訂《業(yè)主公約》，其中包括有不準(zhǔn)安防盜窗的規(guī)定，陳某已認(rèn)可，根據(jù)《民法通則》規(guī)定：企業(yè)已告知當(dāng)事人情況，雙方已簽協(xié)議，當(dāng)事人發(fā)生其他意外情況，企業(yè)不負(fù)直接責(zé)任。

2、陳某屬于自己疏忽大意，使其防盜系統(tǒng)失去作用，造成不可挽回的損失。

3、物業(yè)公司在職守范圍內(nèi)無失職現(xiàn)象，所以不承擔(dān)賠償責(zé)任。社區(qū)健身噪音擾民問題的解決案情：

“做文明業(yè)主，塑城市精神”，是每一個(gè)業(yè)主的份內(nèi)事，但不是每一個(gè)業(yè)主都能自覺做到的。物業(yè)公司每天與業(yè)主接觸，如能從正面多加引導(dǎo)，從人情、人性、人心入手，搞一些能提高業(yè)主文明素質(zhì)的活動(dòng)，對(duì)于提高管理質(zhì)量，建設(shè)良好的社區(qū)文化和精神文明，將會(huì)起到推進(jìn)作用。小區(qū)有人因健身放音樂，有人因休息、學(xué)習(xí)需安靜，這個(gè)矛盾擺在了物業(yè)公司面前，疏導(dǎo)是最好的化解辦法。近年來，群眾健身活動(dòng)在上海掀起熱潮，某物業(yè)公司管理的小區(qū)也活躍著一支中老年健身隊(duì)。她們昨天學(xué)十八法，今天練太極拳，明天跳健身舞，鮮艷奪目的服裝、多姿多彩的動(dòng)作成了小區(qū)一道靚麗的風(fēng)景線。然而，健身活動(dòng)中播放的音樂，卻不時(shí)擾民，成為業(yè)主投訴的導(dǎo)火索。物業(yè)公司收到業(yè)主投訴后，管理處經(jīng)理多次親臨現(xiàn)場(chǎng)，一探究竟。沒想到，健身隊(duì)也是一肚子苦水。小區(qū)中老年健身隊(duì)領(lǐng)隊(duì)表示，自從退休回家，內(nèi)心充滿失落感和空虛感，身體一天不如一天。參加了晨練隊(duì)伍后，心境開闊、筋骨活絡(luò)，“老死不相往來”的新鄰居成了情同手足的好姐妹。但是，健身活動(dòng)遭到了部分業(yè)主的反對(duì)，底樓業(yè)主把家里的音響、喇叭搬到窗口“對(duì)著干”；高層業(yè)主朝下扔蛋殼、澆水，健身隊(duì)伍只好打一槍換一個(gè)地方。她們迫切希望物業(yè)公司想想辦法，幫助她們解決難題。業(yè)委會(huì)地位有一家小區(qū)業(yè)委會(huì)2004年打了五起官司，四輸一贏。贏的是奪得了一間業(yè)委會(huì)辦公用房。而輸?shù)氖乔趾α宋飿I(yè)公司的名譽(yù)，須賠償幾萬元。對(duì)此業(yè)委會(huì)要求每家每戶分?jǐn)値装僭X，但遭到絕大多數(shù)業(yè)主的反對(duì)，理由是這五起官司中沒有一起征得業(yè)主大會(huì)的表決通過。于是業(yè)委會(huì)準(zhǔn)備將拒付訴訟費(fèi)的業(yè)主告上法庭。

國(guó)務(wù)院〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉規(guī)定，誰擁有房地產(chǎn)權(quán)證誰就是業(yè)主。業(yè)主大會(huì)是廣大業(yè)主的權(quán)利機(jī)構(gòu)，而業(yè)委會(huì)則是一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它既不是企業(yè)法人，也不是群眾自治組織，因此無權(quán)作出任何重大決議。包括物業(yè)公司的選聘以及訴訟等有關(guān)廣大業(yè)主切身利益的決定，必須按照規(guī)定并明確授權(quán)才能生效。

業(yè)委會(huì)地位目前，一些小區(qū)業(yè)委會(huì)越俎代庖現(xiàn)象比較嚴(yán)重，動(dòng)輒提起訴訟；有的業(yè)委會(huì)雖然