上海泛海董家渡現(xiàn)代風(fēng)格豪宅項(xiàng)目匯報(bào)版-上冊(cè) （PPT+269）

上海董家渡12號(hào)、14號(hào)地塊住宅建筑方案設(shè)計(jì)上冊(cè)冊(cè)城市設(shè)計(jì)·城市界面商業(yè)街辦公配套商業(yè)精品商業(yè)基地SITE基地內(nèi)商業(yè)商業(yè)mall地鐵出入口王家家碼碼頭頭路路-商業(yè)業(yè)活活力力氛氛圍圍濱水水風(fēng)風(fēng)情情街街王家家碼碼頭頭路路街街角角為為地地鐵鐵站站出出入入口口，，沿沿董董家家渡渡金金融融城城一一側(cè)側(cè)CBD精品品商商業(yè)業(yè)、、商商業(yè)業(yè)街街、、人人行行天天橋橋匯匯集集，，延延伸伸至至外外灘灘景景觀觀綠綠地地。?？煽煽伎紤]慮沿沿街街布布置置精精品品商商業(yè)業(yè)延延續(xù)續(xù)城城市市片片區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)軸軸線線。。城市市界界面面分分析析基地SITE濱水水風(fēng)風(fēng)情情街街董家家渡渡路路-綠化化氛氛圍圍董家家渡渡路路從從外外灘灘往往西西，，延延伸伸東東西西向向城城市市綠綠化化軸軸線線，，與與南南北北向向綠綠軸軸在在董董家家渡渡天天主主教教堂堂處處交交匯匯形形成成十十字字軸軸線線，，有有寬寬闊闊綠綠化化帶帶及及廣廣場(chǎng)場(chǎng)，，可可考考慮慮順順應(yīng)應(yīng)綠綠軸軸界界面面，，打打造造兩兩地地塊塊之之間間的的特特色色社社區(qū)區(qū)道道路路。。城市市界界面面分分析析濱水水風(fēng)風(fēng)情情街街基地SITE泛海國(guó)際公寓綠城黃浦灣二期陽(yáng)光里長(zhǎng)峰馨園酒店商業(yè)住宅外倉(cāng)倉(cāng)橋橋街街-車行行交交通通界界面面城市市界界面面分分析析外倉(cāng)倉(cāng)橋橋街街道道路路等等級(jí)級(jí)較較低低，，多多為為周周邊邊地地塊塊車車行行出出入入口口布布置置輔輔路路界界面面，，形形成成人人車車分分流流的的道道路路環(huán)環(huán)境境。。濱水水風(fēng)風(fēng)情情街街中華華路路-城市市界界面面基地SITE商業(yè)廣場(chǎng)地鐵廣場(chǎng)景觀廣場(chǎng)節(jié)點(diǎn)收束市民廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)城市市界界面面分分析析董家家渡渡路路從從外外灘灘往往西西，，延延伸伸東東西西向向城城市市綠綠化化軸軸線線，，與與南南北北向向綠綠軸軸在在董董家家渡渡天天主主教教堂堂處處交交匯匯形形成成十十字字軸軸線線，，有有寬寬闊闊綠綠化化帶帶及及廣廣場(chǎng)場(chǎng)，，可考考慮慮順順應(yīng)應(yīng)綠綠軸軸界界面面，打打造造兩兩地地塊塊之之間間的的特特色色社社區(qū)區(qū)道道路路。。規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)15m15m10m8m3m20m15m10m5m中華華路路王家家碼碼頭頭街街董家渡渡路東江陰街中華華路路南倉(cāng)倉(cāng)街街24米<H≤≤60米建建筑筑控控制制線H≤≤24米建筑筑控控制制線用地紅紅線線60米<H≤100米建建筑筑控控制制線100米<H建筑筑控制制線15米綠綠化化退退界界線線15m10m8m5mD≤24MD＞24Mh≤24米3524＜h≤60米81060＜h≤100米1015h＞100米1520建筑高度后退距離（米）道路寬度建筑筑退退道道路路紅紅線線距距離離地鐵鐵控控制制線線規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)用地紅紅線線地鐵鐵控控制制線線15米綠綠化化退退界界線線規(guī)劃劃容容積積率率3.3高層層可可建建用用地地面面積積25030㎡住宅宅計(jì)計(jì)容容面面積積118360㎡實(shí)際際容容積積率率4.73規(guī)劃劃容容積積率率3.3高層層可可建建用用地地面面積積27430㎡住宅宅計(jì)計(jì)容容面面積積108200㎡實(shí)際際容容積積率率3.74每個(gè)個(gè)地地塊塊按按10%商業(yè)業(yè)計(jì)計(jì)算算，，高層層住住宅宅部部分分受受地地鐵鐵控控制制線線及及綠綠化化帶帶影影響響，，實(shí)實(shí)際際容容積積率率大大于于3.3理性角度·如何應(yīng)對(duì)復(fù)雜的周邊條件？

12#地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件用地性質(zhì)住宅商業(yè)用地C2R3用地面積39820㎡容積率3.3限高80米建筑密度不超30%綠地率大于35%，集中綠地不小于15%，南側(cè)沿董家渡路15m寬綠化帶計(jì)容建筑面積131510㎡車位配建指標(biāo)1.140㎡以上住宅不低于1.2車位/戶2.商業(yè)零售不低于0.5車位/百平米3.餐飲娛樂不低于1.5車位/百平米

14#地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件用地性質(zhì)住宅商業(yè)用地C2R3用地面積36480㎡容積率3.3限高80米建筑密度不超30%綠地率大于30%，集中綠地不小于15%計(jì)容建筑面積120230㎡252M12#地塊用地面積：39820㎡14#地塊用地面積：36480㎡155M270M175M120M155M規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)要要求求D≤24MD＞24Mh≤24米3524＜h≤60米81060＜h≤100米1015h＞100米1520建筑高度后退距離（米）道路寬度建筑筑退退道道路路紅紅線線距距離離規(guī)劃劃退界界要要求求15m15m10m8m3m20m15m10m5m中華路王家碼頭街董家渡路

東江

陰街中華路南倉(cāng)街24米<H≤60米建筑控制線H≤24米建筑控制線用地紅線60米<H≤100米建筑控制線100米<H建筑控制線15米綠化線15m10m8m5m地鐵控制線地鐵影響線日照照分分析析-分區(qū)區(qū)252M12#地塊用地面積：39850㎡14#地塊用地面積：36440㎡155M270M175M120M155M北側(cè)側(cè)住住宅宅及及學(xué)學(xué)校校對(duì)對(duì)高高度度及及位位置置均均有有限限制制南側(cè)側(cè)及及東東側(cè)側(cè)高高層層對(duì)對(duì)基基地地內(nèi)內(nèi)住住宅宅布布局局位位置置有有限限制制日照對(duì)基地影響分兩部分：1.內(nèi)部遮擋外部北側(cè)對(duì)基地內(nèi)住宅高度和位置的限制；2.外部遮擋內(nèi)部東南側(cè)高層建筑對(duì)基地內(nèi)住宅布局位置的限制。12223456經(jīng)查詢?yōu)樽≌?，需補(bǔ)測(cè)窗位及分戶情況12經(jīng)查詢?yōu)樽≌?，需補(bǔ)測(cè)窗位及分戶情況3日照通道不唯一，無(wú)法做出準(zhǔn)確的控制線經(jīng)百度查詢，該戶型為T2戶型4日照通道不唯一，無(wú)法做出準(zhǔn)確的控制線5中華路第三小學(xué)需重新進(jìn)行測(cè)繪6內(nèi)部部遮遮擋擋外外部部-控制制線線圖圖1.0倍/240m內(nèi)部部遮遮擋擋外外部部—西側(cè)側(cè)界外外2處說(shuō)說(shuō)明明西側(cè)側(cè)界界外外2棟離離基基地地近近，，我我們們結(jié)結(jié)合合控控規(guī)規(guī)和和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)勘勘查查分分析析得得出出初初步步判判斷斷：：1為壓壓14#地塊塊紅紅線線，，因因此此判判斷斷為為新新建建時(shí)時(shí)拆拆遷遷樓樓棟棟，，需需征征詢?cè)儾鸩疬w遷時(shí)時(shí)間間；；2為經(jīng)經(jīng)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)為為社社區(qū)區(qū)治治安安綜綜合合管管理理中中心心，，需需確確認(rèn)認(rèn)此此樓樓棟棟屬屬性性。。因此此，，本本輪輪日日照照未未考考慮慮這這兩兩棟棟建建筑筑的的影影響響。。黃浦區(qū)董家渡社區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃14#地塊上海黃浦區(qū)豫園社區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃12#地塊14#地塊1212112西側(cè)界外外2棟離基地地近，我我們結(jié)合合控規(guī)和和現(xiàn)場(chǎng)勘勘查分析析得出初初步判斷斷：1為壓14#地塊紅線線，因此此判斷為為新建時(shí)時(shí)拆遷樓樓棟，需需征詢拆拆遷時(shí)間間；2為經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)為社區(qū)區(qū)治安綜綜合管理理中心，，需確認(rèn)認(rèn)此樓棟棟屬性。。因此，本本輪日照照未考慮慮這兩棟棟建筑的的影響。。內(nèi)部遮擋擋外部—西側(cè)界外2處說(shuō)明平面圖軸測(cè)圖由北向南南圖例內(nèi)部遮擋擋外部-12號(hào)地塊包包絡(luò)圖1.0倍/240m上海董家家渡12#、14#地塊項(xiàng)目目圖例軸測(cè)圖平面圖內(nèi)部遮擋擋外部-14號(hào)地塊包包絡(luò)圖1.0倍/240m[2016]100號(hào)文[2004]302號(hào)文上海董家家渡12#、14#地塊項(xiàng)目目1243a.若按照[2004]302號(hào)文進(jìn)行計(jì)算，該樓不在客體范圍內(nèi)，不參與日照計(jì)算；b.若按照[2016]100號(hào)文，該樓需參與計(jì)算，建設(shè)后有新增及惡化1因該樓未提資，本次控制線僅供參考。2委托方未提供幼兒園單體資料，我司按照委托方提供的幼兒園輪廓及定位進(jìn)行底層沿線分析需確認(rèn)該區(qū)域內(nèi)建筑是否為拆遷建筑；若非拆遷建筑，對(duì)基地內(nèi)影響較大4

因基地內(nèi)高度角影響，若為1.0倍客體范圍，該區(qū)域內(nèi)建筑不在客體范圍內(nèi)，不參與日照分析。3圖中控制線高度均為絕對(duì)高程內(nèi)部遮擋擋外部—不同規(guī)范范客體范范圍比較較——超高層方方案[2016]100號(hào)文[2004]302號(hào)文因基地內(nèi)內(nèi)高度角角影響，若按照照1.0倍客體范范圍計(jì)算算，該部部分建筑筑不在客客體范圍圍內(nèi)，不不需要參參與日照照分析1上海董家家渡12#、14#地塊項(xiàng)目目（控制線線高度為為絕對(duì)高高程）1內(nèi)部遮擋擋外部—不同規(guī)范范客體范范圍比較較——80m方案外部遮擋擋內(nèi)部—14號(hào)地塊日日照分析析紅色區(qū)域域?yàn)槟蟼?cè)側(cè)住宅地地塊對(duì)14號(hào)地塊基基地內(nèi)部部影響范范圍，此此范圍內(nèi)內(nèi)日照不不滿足要要求，故故樓棟布布置及窗窗位需考考慮避讓讓。豪宅設(shè)計(jì)的六大要素空闊體驗(yàn)現(xiàn)代濱江江美景灝景極致利用用江景資源稀缺坐擁私屬花園園享受高端居住住配套尊享創(chuàng)造高端端居住品質(zhì)科技標(biāo)桿樹立上海地產(chǎn)產(chǎn)新標(biāo)桿桿超越超前體驗(yàn)驗(yàn)驚艷艷細(xì)節(jié)灝景極致利用用江景資源Theultimateuseofriverresources稀缺坐擁私屬花園園Sittingonaprivategarden尊享享受高端居住住配套Createhigh-qualityliving科技創(chuàng)造高端居住住品質(zhì)Createhigh-qualityliving標(biāo)桿樹立上海海地產(chǎn)新地標(biāo)anewbenchmark超越不止于視覺沖擊和驚艷景致不止于超前體驗(yàn)和細(xì)節(jié)專注transcend總體規(guī)劃方案一Option1超高層上海董家渡12號(hào)、14號(hào)地塊住宅建筑方案設(shè)計(jì)上冊(cè)頂級(jí)豪宅規(guī)劃分析頂級(jí)豪宅宅規(guī)劃分分析頂級(jí)豪宅宅規(guī)劃分分析1.浦東，湯湯臣一品品占地：2w平米總建筑面面積：11.5w平米容積率：：5.75綠化率：：40%頂級(jí)豪宅宅規(guī)劃分分析2.浦西，華華潤(rùn)外灘灘九里占地：3.3w平米總建筑面面積：13.4w平米容積率：：3.1綠化率：：40%頂級(jí)豪宅宅規(guī)劃分分析3.浦西，綠綠城黃浦浦灣占地：6.3w平米總建筑面面積：26w平米容積率：：3.15綠化率：：35%頂級(jí)豪宅宅規(guī)劃分分析4.浦東，中中糧海景景壹號(hào)占地：2.4w平米總建筑面面積：12w平米容積率：：5綠化率：：51%高度：37層頂級(jí)豪宅宅規(guī)劃分分析5.浦東，星星河灣占地：8w平米總建筑面面積：20w平米容積率：：1.72綠化率：：48.3%頂級(jí)豪宅宅規(guī)劃分分析總結(jié)結(jié)均順應(yīng)地地形強(qiáng)調(diào)調(diào)軸線對(duì)對(duì)稱：禮禮儀感尊尊貴感均有大面積積花園保保證居住住品質(zhì)：：空間景景觀均根據(jù)自身身特色配配置產(chǎn)品品：產(chǎn)品品定制我們需要要秩序感SUMMARY大花園均好性規(guī)劃演進(jìn)方案一方案二方案三方案四方案五150m以內(nèi)80m以內(nèi)方案過程程方案1方案2方案3方案4方案5方案生成設(shè)計(jì)思路理性定量分析+感性定性判斷用地規(guī)劃劃條件：：住宅12#地塊(住宅)用地面積積：39820㎡容積率：：3.3建筑限高高：150M14#地塊(住宅)用地面積積：36480㎡容積率：：3.3建筑限高高：150M道路寬度28m董道路寬度20m道路寬度20m道路寬度20m道路寬度16m道路寬度28m道路寬度20m家渡路王家碼頭路中華路東江陰街規(guī)劃路道綠化帶15mN用地紅線用地紅線0＜H≤24m建筑控制線24m＜H≤60m建筑控制線60m＜H≤100M建筑控制線H＞100M建筑控制線0＜H≤24m建筑控制線24m＜H≤60m建筑控制線60m＜H≤100M建筑控制線H＞100M建筑控制線地鐵建筑范圍線地鐵建筑影響線H＞60M建筑退綠化帶控制線24m＜H≤60m建筑退綠化帶控制線0＜H≤24m建筑退綠化帶控制線方案生成成:進(jìn)深分析析場(chǎng)地總進(jìn)進(jìn)深320mH=140MH=112MH=130MH=140M70M56M65M70M50MH=100M場(chǎng)地總進(jìn)進(jìn)深：320m建筑高度度控制：：140m建筑間距距按0.5倍南側(cè)建建筑高度度控制建筑進(jìn)進(jìn)深按按17m，用足足南北北向進(jìn)進(jìn)深的的情況況下，，可布置四四排。受建筑筑間距距影響響，建建筑高高度受受限為為112m受建筑筑間距距影響響，建建筑高高度受受限為為130mH=140MH=112MH=130MH=140M場(chǎng)地面面寬：：218m/235m建筑面面寬控控制：：60m建筑間間距按按13m山墻間間距控控制建筑面面寬按按60m，用足足東西西向面面寬的的情況況下，，可布置三三列。地鐵建筑范圍線地鐵建筑影響線H=140MH=140MH=112MH=112MH=130MH=130MH=140MH=140MH=104M52M受建筑筑間距距影響響，建建筑高高度受受限為為104m13M13M13M13M13M13M13M13M13M面寬受受限為為44m面寬受受限為為56m面寬受受限為為40m場(chǎng)地面面寬：：218m地鐵建筑范圍線地鐵建筑影響線場(chǎng)地面面寬：：235m方案生生成:面寬分析取消中中間兩兩棟高高層建建筑，，打開開小區(qū)區(qū)與城城市的的連接接界面面，形形成中中心大大花園園。兩個(gè)小小區(qū)的的人行行主入入口對(duì)對(duì)立而而設(shè)，，形成成儀式式感，，尊享享豪華華社區(qū)區(qū)的入入住體體驗(yàn)。。方案生生成:景觀花花園230m86m86m方案生生成:界外日日照H=140MH=140MH=55MH=108MH=80MH=130MH=70MH=104MH=55MH=140MH=140M12#地塊為為了滿滿足北北側(cè)界界外日日照，，局部部建筑筑高度度降低低14#地塊受受到南南側(cè)界界外建建筑遮遮擋，，局部部建筑筑面寬寬減小小或移移位受南側(cè)側(cè)建筑筑遮擋擋，樓樓棟上上移受南側(cè)側(cè)建筑筑遮擋擋，減減小面面寬為滿足足北側(cè)側(cè)日照照，降降低至至70m為滿足足北側(cè)側(cè)日照照，降降低至至80m為滿足足北側(cè)側(cè)日照照，降降低至至55m為滿足足北側(cè)側(cè)日照照，降降低至至55m方案生生成:界內(nèi)日日照樓棟采采取移移位、、減小小面寬寬，更更改戶戶型等等方式式，滿滿足內(nèi)內(nèi)部日日照要要求。。局部降降低建建筑高高度減小面面寬降低建建筑高高度至至105m降低建建筑高高度至至80m降低建建筑高高度至至80m155m/135m/55m80m/130m70m80m105m55m55m105m80m80m140m兩端北北側(cè)切切角，，變更更戶型型局部降降低建建筑高高度方案生生成:商業(yè)分分布開放城城市界界面，與景景觀結(jié)結(jié)合，，提供供居民民休閑閑娛樂樂場(chǎng)所所沿北側(cè)側(cè)道路路設(shè)置置商業(yè)業(yè)，延續(xù)城城市商商業(yè)界界面，提供供配套套生活活服務(wù)務(wù)，提提升居居住體體驗(yàn)轉(zhuǎn)角設(shè)設(shè)置菜菜市場(chǎng)場(chǎng)及社社區(qū)文文化服服務(wù)，，動(dòng)線線切分分明確確；同同時(shí)方便對(duì)對(duì)外開開放，，服務(wù)務(wù)周邊邊社區(qū)區(qū)方案一一總平平面圖圖區(qū)域總總平面面圖規(guī)劃特特色一一：景景觀資資源利利用最最大化化景觀視線分分析：：地塊塊內(nèi)80米景觀視線分分析：：地塊塊內(nèi)150米景觀視線分分析遠(yuǎn)處城市景觀近處CBD景觀城市小區(qū)私家花園北側(cè)陸陸家嘴嘴CBD景觀東側(cè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)處黃黃浦江江景東側(cè)近近處CBD城市景景觀以方案案一4棟高層層為例例，分分別分分析其其東側(cè)側(cè)和北北側(cè)景景觀視視野西側(cè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)處城城市景景觀123440m高度80m高度120m高度140m高度景觀視線分分析12#地塊北北側(cè)低低層—CBD城市景景觀12#地塊北側(cè)高層—CBD城市景景觀+黃浦江江江景景+遠(yuǎn)處城城市景景觀140m高度80m高度120m高度140m高度景觀視線分分析12#地塊南南側(cè)低低層—CBD城市景景觀12#地塊南南側(cè)高高層—CBD城市景景觀+黃浦江江江景景240m高度80m高度120m高度140m高度景觀視線分分析14#地塊北北側(cè)低低層—CBD城市景景觀14#地塊北北側(cè)高高層—CBD城市景景觀+黃浦江江江景景340m高度80m高度120m高度140m高度景觀視線分分析14#地塊南南側(cè)低低層—城市景景觀14#地塊南南側(cè)高高層—CBD城市景景觀+黃浦江江江景景+遠(yuǎn)處城城市景景觀440m高度80m高度120m高度140m高度景觀視線分分析12#地塊北北側(cè)低低層—組團(tuán)景景觀12#地塊北北側(cè)高高層—CBD城市景景觀+黃浦江江江景景+遠(yuǎn)處城城市景景觀140m高度80m高度120m高度140m高度景觀視線分分析12#地塊北北側(cè)低低層—小區(qū)內(nèi)內(nèi)部景觀12#地塊北北側(cè)高高層—遠(yuǎn)處城城市景景觀1如何準(zhǔn)準(zhǔn)確定定位產(chǎn)產(chǎn)品布布局？？景觀：：充分分利用周周邊景景觀日照：：避開開周邊不不利因因素產(chǎn)品：：提升升大面面積產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)定制尊享個(gè)個(gè)性品品味設(shè)設(shè)計(jì)量身定制頂頂級(jí)豪豪宅高層策略略國(guó)外超高高層案案例220CENTRALPARKREFUGEFLOORREFUGEFLOORREFUGEFLOOR高層策略略國(guó)外超高高層案案例SCOTTSTOWER56LEONARDSTREETVisionNormalvisionUnlimitedvisionSupremeExtravagantImprovementRigiddemandVisionNormalvisionExtravagantRigiddemandPRODUCT:500PRODUCT:280PRODUCT:380PRODUCT:280PRODUCT:360PRODUCT:230REFUGEFLOORPRODUCT:450REFUGEFLOORPRODUCT:450OPPENFLOOR典型超高層層典型100米內(nèi)高層PRODUCT:380PRODUCT:280PRODUCT:230OPPENFLOOR500產(chǎn)品450產(chǎn)品380產(chǎn)品360產(chǎn)品280產(chǎn)品230產(chǎn)品產(chǎn)品策略產(chǎn)品分布打破傳統(tǒng)戶戶型水平分分布的做法法，按照下下小上大的的原則合理理分布不同同價(jià)值戶型，達(dá)到到景觀的最大大化利用。500360380280230450500380450360280280230230380230280OPENFLOOROPENFLOOR12#地塊戶型配比表產(chǎn)品類型面積段套數(shù)套數(shù)占比面積面積占比高層23017039.35%3910032.30%28020046.30%5600046.26%360194.40%68405.65%380173.94%64605.34%450153.47%67505.58%50071.62%35002.89%獨(dú)棟60040.93%24001.98%住宅總計(jì)

432100%121050100%戶均面積280.2114#地塊戶型配比表產(chǎn)品類型面積段套數(shù)套數(shù)占比面積面積占比高層23016640%3818032%28017642%4928042%360215%75606%380246%91208%450236%103509%50082%40003%住宅總計(jì)

418100%118490100%戶均面積283.47280280450450產(chǎn)品策略600產(chǎn)品500產(chǎn)品450產(chǎn)品380產(chǎn)品360產(chǎn)品280產(chǎn)品230產(chǎn)品產(chǎn)品策略632戶產(chǎn)品單價(jià)18w/㎡120戶產(chǎn)產(chǎn)品單價(jià)20w/㎡98戶產(chǎn)品單價(jià)22w/㎡總貨值約：：455.56億產(chǎn)品策略如何營(yíng)造豪豪宅應(yīng)有的的禮儀感和和尊貴感？？規(guī)劃特色二二：六重歸歸家禮儀城市地鐵（商業(yè)業(yè)）11城市綠軸3224553422人行入口車行入口人行入口車行入口中央花園中央花園架空大堂觀景豪宅架空大堂觀景豪宅6天際會(huì)所城市配套1“繁華都市市–人車分流-中央花園-架空大堂-觀景豪宅–天際會(huì)所””六重序列六重序列3會(huì)所繁華都市人車分流中央花園123架空大堂觀景豪宅天際會(huì)所456六重序列1233456序列1繁華都市城市地鐵序列1繁華都市城市商業(yè)序列1繁華都市城市配套序列1繁華都市城市綠軸序列2人車分流車行入口序列2人車分流人行入口序列2人車分流人行入口序列3中央公園會(huì)所庭院序列4架空大堂序列5觀景豪宅序列5觀景豪宅序列6天際會(huì)所軌道交通影響線軌道交通邊線軌道交通控制線12#地塊地庫(kù)指標(biāo)指標(biāo)名稱數(shù)值單位地下汽車庫(kù)44725.24㎡地下非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)852.00㎡地下機(jī)動(dòng)車停車位1177輛地下非機(jī)動(dòng)車停車位426輛14#地塊地庫(kù)指標(biāo)指標(biāo)名稱數(shù)值單位地下汽車庫(kù)42859.44㎡地下非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)762.56㎡地下機(jī)動(dòng)車停車位1128輛地下非機(jī)動(dòng)車停車位381輛非機(jī)動(dòng)車位三層復(fù)式贈(zèng)送別墅地下贈(zèng)送采光庭院會(huì)所地下大堂禮儀通道采光天窗儲(chǔ)藏地下一層平平面圖軌道交通影響線軌道交通邊線軌道交通控制線儲(chǔ)藏三層復(fù)式贈(zèng)送采光庭院禮儀通道采光天窗地下大堂地下二層平平面圖地下車庫(kù)禮儀通道禮儀通道節(jié)點(diǎn)地下車庫(kù)地下車庫(kù)大堂前區(qū)地下車庫(kù)入戶大堂地下車庫(kù)私家車庫(kù)地下車庫(kù)采光庭院消防流線人行流線車行流線地下車庫(kù)出入口主要人行出入口主要人行出入口次要人行出入口主要車行出入口主要車行出入口消防車應(yīng)急出入口消防車應(yīng)急出入口次要車行出入口次要車行出入口流線分析主入口廣場(chǎng)景觀景觀大花園景觀次軸公共開放綠化帶景觀主軸景觀概念分分析日照分析結(jié)結(jié)論計(jì)算參數(shù)1.擬建建筑經(jīng)經(jīng)沿線分析析，每戶均均有一個(gè)居居室滿足日日照要求（（滿窗分析析的結(jié)果有有會(huì)不同））；2.界外西側(cè)客客體建筑未未提供分戶戶信息，共共計(jì)21個(gè)窗戶新增，考慮慮其功能未未明確，不不考慮在內(nèi)內(nèi)；3.基地北側(cè)一一棟住宅建建設(shè)后有新新增及惡化化（不在1.0倍客體范圍圍內(nèi)）城市：上海海2.日照標(biāo)準(zhǔn)日日與有效時(shí)時(shí)間帶：冬至日9:00-15:00真太陽(yáng)時(shí)3.時(shí)間統(tǒng)計(jì)方方式：連續(xù)續(xù)有效日照照4.（日照窗））分析設(shè)置置：滿窗分分析6.計(jì)算精度：：5分鐘＜1小時(shí)＜＜2小時(shí)＜＜3小時(shí)＜＜4小時(shí)＜＜5小時(shí)＜＜6小時(shí)日照分析12#地塊主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱數(shù)值單位備注1總用地面積39820.00㎡

2總建筑面積180042.97㎡

3地上計(jì)容總建筑面積131406.00㎡

其中住宅面積121050.00㎡

商業(yè)面積9263.19㎡

配套面積1092.81㎡

其中居民委員會(huì)200.00㎡可綜合設(shè)置治安聯(lián)防站20.00㎡

物業(yè)管理262.81㎡地上計(jì)容面積的0.2%物資回收站、維修站50.00㎡可綜合設(shè)置文化活動(dòng)室120.00㎡可與老年康復(fù)室綜合設(shè)置老年康體室320.00㎡可綜合設(shè)置服務(wù)站120.00㎡

4容積率3.30-

5建筑占地面積9588.00㎡

6建筑密度24%-

7綠地率30%-

8總戶數(shù)432戶

----

9不計(jì)容面積48636.97㎡

其中架空層3060.00㎡住宅首層架空地下汽車庫(kù)44724.97㎡按38㎡/輛計(jì)算地下非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)852.00㎡按2㎡/輛計(jì)算10機(jī)動(dòng)車停車位1177輛

其中地面機(jī)動(dòng)車停車位0輛

地下機(jī)動(dòng)車停車位1177輛

11非機(jī)動(dòng)車停車位426輛

其中地面非機(jī)動(dòng)車停車位0輛

地下非機(jī)動(dòng)車停車位426輛

14#地塊主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱數(shù)值單位備注1總用地面積36480.00㎡

2總建筑面積171316.03㎡

3地上計(jì)容總建筑面積120384.00㎡

其中住宅面積118490.00㎡

商業(yè)面積（會(huì)所）823.23㎡

配套面積1070.77㎡

其中居民委員會(huì)200.00㎡可綜合設(shè)置治安聯(lián)防站20.00㎡

物業(yè)管理240.77㎡地上計(jì)容面積的0.2%物資回收站、維修站50.00㎡可綜合設(shè)置文化活動(dòng)室120.00㎡可與老年康復(fù)室綜合設(shè)置老年康體室320.00㎡可綜合設(shè)置服務(wù)站120.00㎡

4容積率3.30-

5建筑占地面積8783.78㎡

6建筑密度24%-

7綠地率35%-

8總戶數(shù)418戶

--

9不計(jì)容面積50932.03㎡

其中架空層4310.00㎡住宅首層架空菜市場(chǎng)2000.00㎡

社區(qū)文化中心1000.00㎡

地下汽車庫(kù)42859.47㎡按38㎡/輛計(jì)算地下非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)762.56㎡按2㎡/輛計(jì)算10機(jī)動(dòng)車停車位1128輛

其中地面機(jī)動(dòng)車停車位0輛

地下機(jī)動(dòng)車停車位1128輛

11非機(jī)動(dòng)車停車位381輛

其中地面非機(jī)動(dòng)車停車位0輛

地下機(jī)動(dòng)車停車位381輛

經(jīng)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)12#14#競(jìng)品分析世紀(jì)公園陸家嘴外灘新天地徐匯濱江開放放空間世博公園黃浦江本案區(qū)位華潤(rùn)外灘九九里黃浦灣壹號(hào)號(hào)復(fù)興瓏御融創(chuàng)濱江壹壹號(hào)院融創(chuàng)濱江壹壹號(hào)院12#地塊14#地塊綠城黃浦灣灣華潤(rùn)外灘九里里泛海國(guó)際公公寓華潤(rùn)外灘九九里綠城黃浦灣灣泛海國(guó)際公寓10號(hào)地塊建筑類型：6幢18-30層的高層公公寓、1幢酒店式公公寓以及雙雙會(huì)所組成成戶型：235-610平米建筑類型：7幢高檔住宅宅、2幢服務(wù)式公公寓戶型：187-414平方米建筑類型：1棟15層、1棟18層、2棟20層、3棟22層主力戶型：280-320平方米周邊地塊戶戶型面積優(yōu)點(diǎn)1.儀式性玄關(guān)關(guān)2.餐廚聯(lián)動(dòng)開開敞3.寬廳朝南4.多套房配置5.電梯入戶，，安全便利利缺點(diǎn)1.大進(jìn)深通透透性差2.動(dòng)靜分區(qū)不不明確3.客梯保姆梯梯混用黃浦灣壹號(hào)號(hào)面積：460㎡戶型：六室室二廳五衛(wèi)衛(wèi)上海云錦東東方面積：474㎡戶型：五室室二廳四衛(wèi)衛(wèi)競(jìng)品分析優(yōu)點(diǎn)1.儀式性玄關(guān)關(guān)2.十字廳空間間格局3.中西餐廚結(jié)結(jié)合，餐廳廳空間延展展4.寬廳朝南5.多套房配置6.客梯保姆梯梯分設(shè)缺點(diǎn)1.大進(jìn)深通透透性差2.動(dòng)靜分區(qū)不不明確3.端廳入戶流流線過長(zhǎng)競(jìng)品分析復(fù)興瓏御面積：347㎡戶型：四室室二廳五衛(wèi)衛(wèi)華潤(rùn)外灘九里里融創(chuàng)濱江壹號(hào)號(hào)院面積：414㎡戶型：四室室三廳四衛(wèi)衛(wèi)面積：410㎡戶型：四室室三廳四衛(wèi)衛(wèi)優(yōu)點(diǎn)1.中西餐廚聯(lián)聯(lián)動(dòng)開敞4.書房結(jié)合寬寬廳靈活5.寬廳朝南6.多套房配置7.多陽(yáng)臺(tái)配置置缺點(diǎn)1.主臥套配置置不全面2.個(gè)別戶型面寬小3.客梯保姆梯梯混用競(jìng)品分析云錦東方黃浦灣壹號(hào)號(hào)融創(chuàng)濱江壹號(hào)號(hào)院面積：266㎡戶型：四室室二廳三衛(wèi)衛(wèi)面積：256㎡戶型：四室室二廳三衛(wèi)衛(wèi)面積：292㎡戶型：四室室二廳四衛(wèi)衛(wèi)泛海產(chǎn)品分析析北京泛海國(guó)際際面積：366㎡房型：四房?jī)蓮d四衛(wèi)衛(wèi)面積：460㎡房型：五房?jī)蓮d廳五衛(wèi)泛海產(chǎn)品分析析上海泛海國(guó)際310+310+310+310300+320總結(jié)：1、產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)較高，多多為1T1戶，獨(dú)梯獨(dú)戶2、戶型具有有禮儀性，，多具有巡巡回流線，，體型方整豪宅產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)分析案例收集UnitRESEARCH品牌項(xiàng)目名稱戶型面積段（㎡）老三篇星河灣上海浦東星河灣200-590廣州星河灣半島250-590仁恒上海濱江園84-333上海公園世紀(jì)93-275綠城上海黃浦灣192-460杭州藍(lán)色錢江52-713新三篇融創(chuàng)北京壹號(hào)院210-350上海濱江壹號(hào)院190-265泰禾北京泰禾西局大院170-260華潤(rùn)深圳悅府249-364老三篇·星河灣案例研究CASESTUDY上海·浦東星河灣灣項(xiàng)目簡(jiǎn)介：：浦東星河灣灣位于上海海浦東花木木國(guó)際社區(qū)區(qū)錦繡路前前程路交匯匯處，緊鄰鄰軌道交通通7號(hào)線錦繡路路站，毗鄰鄰陸家嘴金金融中心，，由內(nèi)環(huán)高高架至人民民廣場(chǎng)、新新天地僅15分鐘車程。。社區(qū)規(guī)劃劃有精裝大大平層公寓寓、白金五五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)酒店、精精品商業(yè)街街、幼兒園園、小學(xué)。。容積率：1.72產(chǎn)品配置：：200㎡~590㎡案例研究CASESTUDY上?！て謻|星河灣灣220㎡戶型三房三廳三衛(wèi)一傭人房房245㎡戶型四房三廳四衛(wèi)一傭人房房案例研究CASESTUDY上?！て謻|星河灣灣316㎡戶型四房三廳四衛(wèi)一傭人房房590㎡戶型大平層-五房四廳五衛(wèi)一傭人房房案例研究CASESTUDY廣東·星河灣半島島項(xiàng)目簡(jiǎn)介：：項(xiàng)目位于廣廣州番禺區(qū)區(qū)洛溪島東東端，地處處城市中軸軸核心，南南望廣州星星河灣，東東面大學(xué)城城、廣東科科學(xué)中心，，北望白云云山、“廣廣州南肺””萬(wàn)畝果林林及CBD雙塔，享有有城市稀缺缺江景，享享自然、城城市、人文文三重景觀觀，項(xiàng)目長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)2.5公里的騎江江木棧道堪堪稱廣州社社區(qū)至長(zhǎng)、、至美的景景觀江岸線線。容積率：1.72產(chǎn)品配置：：250㎡~590㎡案例研究CASESTUDY廣州·星河灣半島島274㎡戶型四房?jī)蓮d四衛(wèi)衛(wèi)315㎡戶型四房?jī)蓮d四衛(wèi)案例研究CASESTUDY廣州·星河灣半島島359㎡戶型四房四廳四衛(wèi)衛(wèi)682㎡戶型五房四廳五衛(wèi)衛(wèi)老三篇·綠城案例研究CASESTUDY綠城-上海黃浦灣灣項(xiàng)目目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介介：：綠城城·上海海黃黃浦浦灣灣位位于于上上海海南南外外灘灘一一線線濱濱江江地地段段，，北北距距外外灘灘萬(wàn)萬(wàn)國(guó)國(guó)建建筑筑群群約約1.8公里里，，南南距距世世博博會(huì)會(huì)約約1.7公里里，，東東側(cè)側(cè)緊緊鄰鄰黃黃浦浦江江，，與與陸陸家家嘴嘴CBD隔江江相相望望，，西西北北側(cè)側(cè)則則與與著著名名的的豫豫園園相相鄰鄰。。區(qū)區(qū)域域周周邊邊還還規(guī)規(guī)劃劃有有十十六六鋪鋪國(guó)國(guó)際際游游艇艇碼碼頭頭及及商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)、、濱濱江江景景觀觀走走廊廊、、外外灘灘金金融融聚聚集集帶帶等等重重點(diǎn)點(diǎn)公公共共建建設(shè)設(shè)配配套套，，建建成成之之后后，，黃黃浦浦灣灣將將坐坐擁?yè)砩仙虾：Ｊ惺兄兄行男淖钭蠲烂赖牡臑I濱江江景景觀觀休休閑閑帶帶和和頂頂級(jí)級(jí)的的國(guó)國(guó)際際游游艇艇碼碼頭頭。。容積積率率：：3.15產(chǎn)品品配配置置：：192㎡-460㎡案例研究CASESTUDY綠城城-上海海黃黃浦浦灣灣192㎡戶戶型型三房房?jī)蓛蓮d廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)248㎡戶戶型型四房房?jī)蓛蓮d廳三三衛(wèi)衛(wèi)331㎡戶戶型型三房房三三廳廳四四衛(wèi)衛(wèi)案例研究CASESTUDY綠城城-上海海黃黃浦浦灣灣406㎡戶戶型型四房房?jī)蓛蓮d廳五五衛(wèi)衛(wèi)一一傭傭人人房房460㎡戶戶型型四房房三三廳廳六六衛(wèi)衛(wèi)一一傭傭人人房房一層層一一戶戶、、大大平平層層設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)南向向兩兩面面寬寬橫橫廳廳四房房全全套套房房設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)一層層一一戶戶、、大大平平層層設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)大面面寬寬““L”型型廳廳設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)四房房全全套套房房設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)案例研究CASESTUDY綠城城-杭州州藍(lán)藍(lán)色色錢錢江江項(xiàng)目目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介介：：綠城城·藍(lán)色色錢錢江江尊尊踞踞錢錢江江新新城城西西翼翼望望江江區(qū)區(qū)塊塊，，周周邊邊集集中中了了春春江江花花月月、、新新綠綠園園等等高高端端住住宅宅，，已已成成為為城城市市公公認(rèn)認(rèn)一一線線江江景景尊尊榮榮區(qū)區(qū)的的核核心心。。綠綠城城·藍(lán)色色錢錢江江面面向向潮潮涌涌千千年年的的錢錢塘塘江江，，背背靠靠繁繁華華城城區(qū)區(qū)，，踞踞錢錢江江新新城城CBD核心心地地位位。。項(xiàng)項(xiàng)目目東東隔隔望望江江東東路路與與46500平方方米米的的望望江江公公園園相相鄰鄰，，南南臨臨之之江江路路飽飽覽覽一一線線江江景景，，西西靠靠聞聞潮潮路路與與城城市市綠綠地地，，北北傍傍新新塘塘河河及及景景觀觀綠綠化化帶帶容積積率率：：3.52產(chǎn)品品配配置置：：52㎡-713㎡案例研究CASESTUDY綠城城-杭州州藍(lán)藍(lán)色色錢錢江江52㎡戶戶型型一室室戶戶110㎡戶戶型型一房房?jī)蓛蓮d廳一一衛(wèi)衛(wèi)156㎡戶戶型型兩房房?jī)蓛蓮d廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)案例研究CASESTUDY綠城城-杭州州藍(lán)藍(lán)色色錢錢江江205㎡戶戶型型四房房?jī)蓛蓮d廳三三衛(wèi)衛(wèi)230㎡戶戶型型四房房?jī)蓛蓮d廳三三衛(wèi)衛(wèi)一梯梯一一戶戶南向向大大面面寬寬橫橫廳廳南向向雙雙套套房房一梯梯一一戶戶南向向雙雙套套房房案例研究CASESTUDY綠城城-杭州州藍(lán)藍(lán)色色錢錢江江346㎡戶戶型型四房房?jī)蓛蓮d廳四四衛(wèi)衛(wèi)一一傭傭人人房房372㎡戶戶型型三房房三三廳廳四四衛(wèi)衛(wèi)一一傭傭人人房房獨(dú)享享兩兩梯梯一一戶戶轉(zhuǎn)角角““L”型型廳廳三房房全全套套房房設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)獨(dú)享享兩兩梯梯一一戶戶南向向兩兩面面寬寬橫橫廳廳三套套房房設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)399㎡戶戶型型四房房?jī)蓛蓮d廳五五衛(wèi)衛(wèi)一一傭傭人人房房獨(dú)享享兩兩梯梯一一戶戶南向向兩兩面面寬寬橫橫廳廳四房房全全套套房房設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)案例研究CASESTUDY綠城城-杭州州藍(lán)藍(lán)色色錢錢江江700㎡戶戶型型（（下下層層））五房房四四廳廳七七衛(wèi)衛(wèi)一一傭傭人人房房獨(dú)享享兩兩梯梯一一戶戶轉(zhuǎn)角角““L”型型廳廳客餐餐廳廳二二層層通通高高設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)五房房全全套套房房設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)700㎡戶戶型型（（上上層層層層））五房房四四廳廳七七衛(wèi)衛(wèi)一一傭傭人人房房老三三篇篇·仁恒恒上海?！と屎愫愎珗@園世世紀(jì)紀(jì)建筑筑面面積積：：210262平方方米米容積積率率：：2.66綠化化率率：：39%產(chǎn)品品配配置置：93-275㎡案例研究CASESTUDY案例研究CASESTUDY上海?！と屎愫銥I濱江江公公園園世世紀(jì)紀(jì)四室室二二廳廳四四衛(wèi)衛(wèi)1廚建筑筑面面積積：：275.00㎡㎡案例研究CASESTUDY4室2廳3衛(wèi)1廚建筑筑面面積積：：245.00㎡㎡案例研究CASESTUDY上海海·仁恒恒濱濱江江公公園園世世紀(jì)紀(jì)4室2廳3衛(wèi)1廚建筑筑面面積積：：230.00㎡套內(nèi)內(nèi)面面積積：：183.00㎡㎡3室2廳2衛(wèi)1廚建筑筑面面積積：：156.00㎡套內(nèi)內(nèi)面面積積：：118.70㎡㎡上海?！と屎愫銥I濱江江項(xiàng)目目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介介：：仁恒恒濱濱江江園園位位于于小小陸陸家家嘴嘴地地段段,整個(gè)個(gè)樓樓盤盤分分3期開開發(fā)發(fā),一期期于于1999年交交房房、、二二期期2001年交交房房、、三三期期2003年交交房房。。容積積率率：：3.00建筑筑面面積積：：400000㎡產(chǎn)品品配配置置：84-333㎡案例研究CASESTUDY案例研究CASESTUDY241㎡戶戶型型（四四室室二二廳廳二二衛(wèi)衛(wèi)））220㎡戶戶型型（四四室室二二廳廳三三衛(wèi)衛(wèi)））257㎡戶戶型型（四四室室二二廳廳三三衛(wèi)衛(wèi)））案例研究CASESTUDY上海?！と屎愫銥I濱江江新三三篇篇·泰禾禾北京京·泰禾禾西西局局總建建筑筑面面積積：：181483.00㎡建筑筑密密度度：：15%容積積率率：：2.8產(chǎn)品品配配置置：：170-260㎡1#29F2#23F3#20F4#18F5#18F6#18F7#18F8#18F9#1F玉璞園公園案例研究CASESTUDY案例研究CASESTUDY戶型贈(zèng)送面積(使用面積)電梯廳平臺(tái)凸窗主力戶型標(biāo)準(zhǔn)層4.9920.976.21緊湊戶型標(biāo)準(zhǔn)層4.9913.32

主力力戶戶型型197緊湊湊戶戶型型172案例研究CASESTUDY北京京·泰禾禾西西局局報(bào)批批版版改造造版版北京京·泰禾禾西西局局戶型贈(zèng)送面積(使用面積)電梯廳平臺(tái)凸窗樓王戶型標(biāo)準(zhǔn)層3.4223.623.2樓王王戶戶型型257報(bào)批批版版改造造版版案例研究CASESTUDY新三三篇篇·融創(chuàng)創(chuàng)案例研究CASESTUDY融創(chuàng)創(chuàng)·北京京壹壹號(hào)號(hào)院院項(xiàng)目目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介介：：本項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于北北京京市市中中心心朝朝陽(yáng)陽(yáng)區(qū)區(qū)農(nóng)農(nóng)展展館館北北路路8號(hào)，，東東至至棗棗營(yíng)營(yíng)西西一一路路，，南南、、北北均均為為現(xiàn)現(xiàn)狀狀住住宅宅，，西西側(cè)側(cè)緊緊鄰鄰中中國(guó)國(guó)農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)展展覽覽館館公公園園，，距距朝朝陽(yáng)陽(yáng)公公園園路路、、東東三三環(huán)環(huán)北北路路僅僅500多米米。。項(xiàng)項(xiàng)目目的的總總體體設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)理理念念是是成成為為北北京京城城內(nèi)內(nèi)的的現(xiàn)現(xiàn)代代精精品品社社區(qū)區(qū)。。里里面面的的每每位位居居住住者者不不僅僅都都能能享享受受到到農(nóng)農(nóng)展展館館公公園園的的景景觀觀資資源源，，還還能能體體驗(yàn)驗(yàn)到到精精品品酒酒店店般般的的服服務(wù)務(wù)。。容積積率率：：1.48產(chǎn)品品配配置置：：250-350㎡案例研究CASESTUDY融創(chuàng)創(chuàng)·北京京壹壹號(hào)號(hào)院院215㎡戶戶型三房?jī)蓛蓮d廳三三衛(wèi)320㎡戶戶型四房?jī)蓛蓮d廳四四衛(wèi)案例研究CASESTUDY融創(chuàng)創(chuàng)·北京京壹壹號(hào)號(hào)院院270㎡戶戶型四房?jī)蓛蓮d廳四四衛(wèi)350㎡戶戶型四房?jī)蓛蓮d廳四四衛(wèi)案例研究CASESTUDY融創(chuàng)創(chuàng)·上海海濱濱江江壹壹號(hào)號(hào)院院項(xiàng)目目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介介：：融創(chuàng)創(chuàng)·濱江江壹壹號(hào)號(hào)院院是是外外灘灘濱濱江江唯唯一一的的70萬(wàn)平平米米旗旗艦艦大大盤盤。。承承載載百百年年外外灘灘文文脈脈，，收收藏藏外外灘灘一一線線濱濱江江最最美美黃黃金金一一段段，，隔隔江江對(duì)對(duì)望望中中國(guó)國(guó)館館。。新新天天地地、、凱凱德德MALL、華華潤(rùn)潤(rùn)萬(wàn)萬(wàn)象象匯匯、、城城市市最最佳佳實(shí)實(shí)踐踐區(qū)區(qū)高高端端商商業(yè)業(yè)配配套套環(huán)環(huán)伺伺周周邊邊。。毗毗鄰鄰?fù)馔鉃┙鸾鹑谌诰劬奂瘞?00億國(guó)國(guó)家家戰(zhàn)戰(zhàn)略略重重地地，，板板塊塊將將成成為為世世界界最最大大博博物物館館群群與與時(shí)時(shí)尚尚藝藝術(shù)術(shù)文文化化中中心心。。容積積率率：：4產(chǎn)品品配配置置：：190-265㎡案例研究CASESTUDY293㎡戶戶型四房?jī)蓛蓮d廳三三衛(wèi)212㎡戶型四房?jī)蓛蓮d廳三三衛(wèi)融創(chuàng)創(chuàng)·上海海濱濱江江壹壹號(hào)號(hào)院院新三三篇篇·華潤(rùn)潤(rùn)案例研究CASESTUDY華潤(rùn)潤(rùn)-深圳圳灣灣悅悅府府項(xiàng)目目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介介：：華潤(rùn)潤(rùn)深深圳圳灣灣地地處處深深圳圳灣灣片片區(qū)區(qū)，，是是深深圳圳灣灣片片區(qū)區(qū)綜綜合合發(fā)發(fā)展展項(xiàng)項(xiàng)目目用用地地，，位位于于濱濱海海大大道道與與科科苑苑路路交交匯匯處處。。華華潤(rùn)潤(rùn)深深圳圳灣灣為為華華潤(rùn)潤(rùn)置置地地旗旗下下都都市市綜綜合合體體項(xiàng)項(xiàng)目目，，除除已已投投入入運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)的的深深圳圳灣灣體體育育中中心心，，其其余余總總占占地地約約6.7萬(wàn)㎡㎡，，建建筑筑面面積積約約86.1萬(wàn)㎡㎡，，分分為為南南北北兩兩區(qū)區(qū)，，北北區(qū)區(qū)用用地地面面積積約約1.4萬(wàn)m2，為為純純高高端端住住宅宅，，即即悅悅府府一一期期；；南南區(qū)區(qū)用用地地面面積積5.3萬(wàn)㎡㎡，，業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)內(nèi)內(nèi)容容高高端端多多元元化化，，囊囊括括約約8萬(wàn)㎡㎡的的商商業(yè)業(yè)中中心心、、約約400m的華華潤(rùn)潤(rùn)總總部部大大廈廈（（春春筍筍））、、5萬(wàn)㎡㎡公公寓寓，，另另有有安安達(dá)達(dá)仕仕酒酒店店、、藝藝術(shù)術(shù)中中心心、、萬(wàn)萬(wàn)家家大大廈廈、、悅悅府府二二期期等等。。容積積率率：：12.80產(chǎn)品品配配置置：：249㎡-364㎡案例研究CASESTUDY華潤(rùn)潤(rùn)-深圳圳灣灣悅悅府府249㎡戶戶型型三房房?jī)蓛蓮d廳三三衛(wèi)衛(wèi)263㎡戶戶型型三房房三三廳廳三三衛(wèi)衛(wèi)南向向兩兩面面寬寬橫橫廳廳雙套套房房設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)大面面寬寬豎豎廳廳設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)南向向雙雙套套房房設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)案例研究CASESTUDY華潤(rùn)潤(rùn)-深圳圳灣灣悅悅府府325㎡戶戶型型四房房三三廳廳三三衛(wèi)衛(wèi)362㎡戶戶型型五房房?jī)蓛蓮d廳四四衛(wèi)衛(wèi)一一傭傭人人房房南向向兩兩面面寬寬““L”型型廳廳設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)雙套套房房設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)南向向兩兩面面寬寬橫橫廳廳設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)雙套套房房設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)案例例匯匯總總老三篇典型戶型CASESTUDY星河河灣灣仁恒恒綠城城戶型型特特點(diǎn)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)1.儀式式性性玄玄關(guān)關(guān)2.十字字廳廳空空間間格格局局3.餐廚廚聯(lián)聯(lián)動(dòng)動(dòng)開開敞敞4.寬廳廳朝朝南南5.多套套房房配配置置缺點(diǎn)點(diǎn)1.大進(jìn)進(jìn)深深通通透透性性差差2.動(dòng)靜靜分分區(qū)區(qū)不不明明確確3.客梯梯保保姆姆梯梯混混用用新三篇典型戶型CASESTUDY融創(chuàng)泰禾華潤(rùn)戶型特特點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)1.景觀化化端廳廳格局局（融創(chuàng)創(chuàng)/泰禾））2.入戶電電梯居居中，，儀式式化玄玄關(guān)（泰禾禾）3.中西餐餐廚聯(lián)聯(lián)動(dòng)開開敞（融創(chuàng)創(chuàng)/泰禾/華潤(rùn)））4.書房結(jié)結(jié)合寬寬廳靈靈活（泰禾禾）5.寬廳朝朝南（華潤(rùn)潤(rùn)）6.多套房房配置置（融創(chuàng)創(chuàng)/泰禾/華潤(rùn)））7.主臥套套男女女衣帽帽分設(shè)設(shè)（泰禾禾）8.客梯保保姆梯梯分設(shè)設(shè)（華潤(rùn)潤(rùn)）缺點(diǎn)1.端廳入入戶流流線過過長(zhǎng)（融創(chuàng)創(chuàng)）2.200以下戶戶型面面寬小?。ㄈ趧?chuàng)創(chuàng)/泰禾））我們的產(chǎn)品策略定義圈圈層DeFINECIRCLE量身定定制MADE-TOMEASURE獨(dú)立入入戶PRIVATEHOME產(chǎn)品策策略270°視野270°SCENERY巡游空空間CRUISELINE空中別別墅SKYVILLA產(chǎn)品策策略432Park區(qū)位：：紐約約中央央公園園432號(hào)/建筑設(shè)設(shè)計(jì)：：拉斐斐爾Vinoly和SLCE建筑師師事務(wù)務(wù)所/業(yè)態(tài)：：酒店店、公公寓/層數(shù)：：89層/高度：：426.1米大平層層天際際豪宅宅參考考意向432Park本層建建筑面面積：：767.5㎡大平層層天際豪宅參考意向靜區(qū)動(dòng)區(qū)產(chǎn)品分分布第二層級(jí)：：戶型型（280+230+230+280）兩梯兩兩戶第三層層級(jí)：：戶型型（280+280+360）四梯三戶戶第四層層級(jí)：：戶型型（380+450）兩梯兩戶戶第五層層級(jí)：：戶型型（500）兩梯一戶戶第一層級(jí)：：戶型型（450+230+230+450）兩梯兩戶戶端端戶底底復(fù)式式第六層級(jí)：：戶型型（800）兩梯一一戶頂頂復(fù)復(fù)式天際屋屋園中墅墅平層府府空中閣閣空中閣閣典型高高層1典型高層22F-23F24FPRODUCT:380280PRODUCT:230PRODUCT:OPPENFLOOR39F-43F31F-38F17F-29F4F-15F2F-3FPRODUCT:500平層PRODUCT:380平層PRODUCT:360平層PRODUCT:PRODUCT:230平層PRODUCT:280平層PRODUCT:450底復(fù)REFUGEFLOORREFUGEFLOOROPPENFLOOR16F30F450平層PRODUCT:500頂復(fù)兩梯三戶兩梯四戶兩梯兩戶兩梯一戶產(chǎn)品分分布核心筒分析300+300300300方式一方式二300300剪刀梯優(yōu)點(diǎn)：核心心筒最集約約缺點(diǎn)：無(wú)法實(shí)實(shí)現(xiàn)電梯直直接入戶，，主仆流線線無(wú)法分流流優(yōu)點(diǎn)：實(shí)現(xiàn)現(xiàn)電梯獨(dú)立立入戶，主主仆流線分分離，尊貴貴體驗(yàn)缺點(diǎn)：核心筒筒面積較大大優(yōu)選方案剪刀梯超高層：一一層平面入戶大堂+架空層超高層：2F450+230+230+450四室三廳五衛(wèi)建筑面積：：480+280+280+480平方米得房率：83.11%超高層：3F450+230+230+450超高層：二層+三層450㎡戶型亮點(diǎn)1、超大景觀觀橫廳設(shè)計(jì)計(jì)2、獨(dú)立電電梯入戶戶，禮儀儀性玄關(guān)關(guān)3、獨(dú)立陽(yáng)陽(yáng)光泳池池4、贈(zèng)送地地下空間間超高層：：地下一一層450㎡戶型地下車庫(kù)庫(kù)及設(shè)備備亮點(diǎn)1、贈(zèng)送地地下空間間2、獨(dú)立電電梯入戶戶，禮儀儀性玄關(guān)關(guān)3、專屬停停車位，，直接入入戶4、采光天天井，地地下庭院院，親近近自然超高層：：4F-15F280+230+230+280四室三廳廳五衛(wèi)建筑面積積：265+211+211+265平方米得房率：：83.11%超高層：：4F-15F280㎡戶型四室三廳廳五衛(wèi)亮點(diǎn)1、獨(dú)立電電梯入戶戶，禮儀儀性玄關(guān)關(guān)2、全套房房設(shè)計(jì)3、多種收收納模式式4、酒店式式玄關(guān)體體系超高層：：4F-15F280㎡戶型四室三廳廳五衛(wèi)16.2m14.5m廣州·星河灣半島274㎡戶型四房?jī)蓮d四四衛(wèi)泛海國(guó)際10號(hào)地塊270㎡戶型四房?jī)蓮d三衛(wèi)13.4m融創(chuàng)·上海濱江壹壹號(hào)院293㎡戶型三房三廳三衛(wèi)15.2m超高層：：4F-15F230㎡戶型四室兩廳廳三衛(wèi)亮點(diǎn)1、獨(dú)立電電梯入戶戶，禮儀儀性玄關(guān)關(guān)2、主臥全全套房設(shè)設(shè)計(jì)3、多種收收納模式式4、酒店式式玄關(guān)體體系超高層：：4F-15F230㎡戶型四室兩廳廳三衛(wèi)13.8m13.0m230㎡戶型四室兩廳三衛(wèi)上?！?fù)興瓏御御241㎡戶型四房?jī)蓮d三衛(wèi)融創(chuàng)·上海濱江壹壹號(hào)院212㎡戶型四房?jī)蓮d三三衛(wèi)13.2m超高層：：17F-29F280+280+360四室兩廳廳五衛(wèi)建筑面積積：283+289+345平方米得房率：：83.11%超高層：：17F-29F280㎡戶型四室兩廳廳五衛(wèi)亮點(diǎn)1、獨(dú)立電電梯入戶戶，禮儀儀性玄關(guān)關(guān)2、全套房房設(shè)計(jì)3、多種收收納模式式4、酒店式式玄關(guān)體體系超高層：：17F-29F280㎡戶型四室兩廳廳五衛(wèi)亮點(diǎn)1、獨(dú)立電電梯入戶戶，禮儀儀性玄關(guān)關(guān)2、全套房房設(shè)計(jì)3、多種收收納模式式4、酒店式式玄關(guān)體體系超高層：：17F-29F18.2m280㎡戶型四室兩廳五衛(wèi)280㎡戶型四室兩廳廳五衛(wèi)15.5m廣州·星河灣半島274㎡戶型四房?jī)蓮d四四衛(wèi)泛海國(guó)際10號(hào)地塊270㎡戶型四房三廳三衛(wèi)13.4m超高層：：17F-29F360㎡戶型四室三廳廳五衛(wèi)亮點(diǎn)1、獨(dú)立電電梯入戶戶，禮儀儀性玄關(guān)關(guān)2、全套房房設(shè)計(jì)3、多種收收納模式式4、酒店式式玄關(guān)體體系5、大型觀觀景陽(yáng)臺(tái)臺(tái)超高層：：17F-29F24m18.2m23.8m360㎡戶型四室三廳廳五衛(wèi)一一傭