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簽訂商鋪買賣合同的四大注意事項(xiàng)編制僅供參考審核批準(zhǔn)生效日期地址:電話:傳真:郵編:簽訂商鋪買賣合同的四大注意事項(xiàng)中國(guó)自古有“一鋪養(yǎng)三代”的說(shuō)法,商鋪雖然投資較大,但回報(bào)率普遍高于住宅。目前,購(gòu)買商鋪出租已成為眾多投資者的首選。與住宅相比,購(gòu)買商鋪有其自身的特殊性,因此市民在簽訂商鋪買賣合同時(shí)應(yīng)格外注意。有這樣一個(gè)案例:一家建材公司去年在某建材市場(chǎng)購(gòu)買了一個(gè)鋪位。簽合同時(shí),雙方未約定市場(chǎng)性質(zhì)。搬入后不久,因建材市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,發(fā)展商將市場(chǎng)改為燈具市場(chǎng),造成建材公司難以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。該公司與其他建材公司聯(lián)合找發(fā)展商交涉,發(fā)展商以合同中對(duì)此并無(wú)約定為理由,讓建材公司啞口無(wú)言。該案中,發(fā)展商的行為極大損害了業(yè)主的權(quán)益,令業(yè)主陷入了兩難的境地--繼續(xù)在燈具市場(chǎng)里經(jīng)營(yíng)建材,顯然會(huì)蝕本;而出售鋪位,又難免貶值。從該案中可以看出,購(gòu)買商鋪與購(gòu)買住宅所考慮的方面有所不同,對(duì)簽約的要求更高,市民絕不能隨意簽約。以下就是簽訂商鋪買賣合同時(shí)要注意的常見(jiàn)問(wèn)題:一要注意公用分?jǐn)偯娣e。一般來(lái)說(shuō),商鋪的公攤面積占建筑面積的30—40%,有的甚至超過(guò)50%。對(duì)此,開(kāi)發(fā)商當(dāng)然自有說(shuō)法,但對(duì)購(gòu)買者來(lái)說(shuō),商鋪的單價(jià)高于住宅物業(yè),即使允許范圍內(nèi)的誤差,也可能會(huì)帶來(lái)幾萬(wàn)元的價(jià)格變動(dòng),打亂購(gòu)房者的預(yù)算。要避免此情況的出現(xiàn),建議購(gòu)房者選擇按使用面積計(jì)價(jià)的方式,并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬,確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計(jì)。只有事先約定嚴(yán)密詳盡,才能在前述情況出現(xiàn)時(shí)順利維權(quán)。二要注意返租承諾。返租是商鋪發(fā)展商采用較多的促銷手段,是指購(gòu)房者支付房款后,若干年之內(nèi)將物業(yè)交給發(fā)展商經(jīng)營(yíng)出租,業(yè)主即可獲得固定的返租回報(bào)。從表面上看,返租帶給購(gòu)房者的是穩(wěn)賺不賠的收益,但事實(shí)并非如此。以下這個(gè)案例或許能給購(gòu)買者帶來(lái)一些警示。林先生購(gòu)買了某在建大型商場(chǎng)的一個(gè)鋪位,與發(fā)展商簽訂了購(gòu)房合同與返租協(xié)議書(shū)。雙方約定:林先生同意將物業(yè)租給發(fā)展商;發(fā)展商在三年內(nèi)支付總房款22%的返租回報(bào)。然而一年后,發(fā)展商未能按約交房,也沒(méi)有支付返租回報(bào),當(dāng)林先生告上法院,要求發(fā)展商支付違約金、返租回報(bào)金及滯納金時(shí),卻被告知因林先生未將物業(yè)交付給發(fā)展商,雙方簽訂的返租協(xié)議不具備生效條件,他要求的返租回報(bào)不獲支持。除了延期交房導(dǎo)致返租回報(bào)難以實(shí)現(xiàn)外,有相當(dāng)多的發(fā)展商采取了非書(shū)面承諾的方式,僅將返租承諾寫(xiě)入廣告或由售樓人員口頭承諾,而在購(gòu)房合同上卻無(wú)相應(yīng)約定。此情況下,如發(fā)展商不給予返租回報(bào),購(gòu)買者很難要求其兌現(xiàn)承諾。三要注意貸款風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點(diǎn)。一般不超過(guò)合同價(jià)款的60%,貸款期限也只有10年。另外,銀行對(duì)商鋪貸款者資質(zhì)的審核也比住宅貸款更嚴(yán)。當(dāng)投資者考慮貸款買鋪位時(shí),必須意識(shí)到貸款申請(qǐng)不能通過(guò)時(shí),自己將面臨的付款壓力。四要注意內(nèi)、外銷商鋪未并軌。本市內(nèi)、外銷商品住房已經(jīng)并軌,但商鋪仍處于內(nèi)、外有別的狀況,市民在購(gòu)買商鋪前應(yīng)先問(wèn)清物業(yè)的性質(zhì),以免簽了合同卻辦不出產(chǎn)證。商鋪買賣業(yè)主要注意四大的問(wèn)題1、客戶的購(gòu)買能力。首先了解客戶是否能夠全款購(gòu)房,如果客戶是貸款購(gòu)房,客戶資質(zhì)是否有問(wèn)題必須落實(shí),以免簽定之后貸款不能按時(shí)到位從而造成買房糾紛。2、付款方式。購(gòu)買商業(yè)用房付款方式通常有全款購(gòu)房、貸款購(gòu)房、分期付款購(gòu)房三種形式,盡量要選擇全款購(gòu)房客戶,其次是貸款購(gòu)房,其中貸款購(gòu)買,目前最高可以貸5成,年限最高為10年;最后是分期付款,盡可能減小賣房所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。3、首付款與尾款間隔時(shí)間,時(shí)間不宜過(guò)長(zhǎng);因?yàn)樯虡I(yè)用房大部分款項(xiàng)較大,所以變動(dòng)也較大,所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)較大,因此要盡量縮短首付款和尾款的間隔時(shí)間。4、支付訂金后的違約責(zé)任及違約罰則。支付訂金之后的違約情況時(shí)有發(fā)生,所以支付訂金后簽定的訂金收付合同中必須要明確違約責(zé)任和違約罰則。如何選擇商鋪如何選擇商鋪?業(yè)者建議算清回報(bào)率。投資商鋪怎么賺錢目前武漢商鋪年回報(bào)率一般在5%至8%之間,而近幾年隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸受熱捧,商鋪增值幅度也非???。陳女士2005年在武昌民院路一樓盤(pán)購(gòu)買了臨街商鋪,當(dāng)時(shí)每平方米接近3000元,而現(xiàn)在該地段二手商鋪均價(jià)已達(dá)8000元以上?!颁?zhàn)右恢弊饨o一個(gè)煙酒店,每月租金4000多元?!辈贿^(guò)并非所有商鋪都能靠出租賺錢。胡女士在武昌一樓盤(pán)底商有一套30平方米商鋪,每月租金1500元,月供卻有2300元?!白罱鼫?zhǔn)備轉(zhuǎn)出去?!鄙啼侂m多,好鋪難尋“雖然現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目基本上都是開(kāi)盤(pán)售罄。但賺錢的好鋪確實(shí)難找。”億房研究員王磊表示,現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn),尤其是大品牌項(xiàng)目,大多只租不售。像光谷步行街、漢口北批發(fā)城等大體量項(xiàng)目,都保持較高的商鋪?zhàn)杂斜嚷?。“少售多租能保持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體的檔次,便于規(guī)劃管理,整體宣傳也容易操作?!彼间J代理營(yíng)銷負(fù)責(zé)人汪喜清表示,都賣出去了,有可能這邊賣服裝隔壁賣餐飲,效果不好。賺錢的旺鋪越來(lái)越少,小型商業(yè)地產(chǎn)和樓盤(pán)配套商鋪好買,回報(bào)率又不一定高。吳女士2007年買入了解放大道沿線一18平方米商鋪,單價(jià)25000元?!霸S諾年回報(bào)率8%,實(shí)際只有3%?!睆埾壬灿谌ツ甑踪?gòu)得京漢大道沿線一商鋪,因招商不理想,今年開(kāi)發(fā)商已將估算回報(bào)率由7%調(diào)至4%。好買的不賺錢,賺錢的不好買,這幾乎成了商鋪投資者共同的煩惱。大多租金回報(bào)率不足6%商鋪投資租金回報(bào)率是:(月租金×12個(gè)月)÷商鋪總價(jià)。業(yè)界普遍認(rèn)為租金年回報(bào)率達(dá)到6%就值得投資?!吧啼伒你y行基準(zhǔn)利率在6%左右。如果回報(bào)率達(dá)到6%,可以滿足貸款者的月供?!庇袠I(yè)者指出,目前武漢商鋪大部分租金回報(bào)率達(dá)不到6%?!耙郧伴_(kāi)發(fā)商推商鋪,承諾年回報(bào)率都在8%-10%左右?,F(xiàn)在已經(jīng)很少有開(kāi)發(fā)商敢承諾這么搞了。”投資商鋪多年的李先生告訴記者,目前商鋪投資最大的利好就是市場(chǎng)較火?!昂芏嗌虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)盤(pán)到,均價(jià)翻一倍的都有?!蓖趵趧t認(rèn)為,正是市場(chǎng)火熱,使得商鋪投資看似穩(wěn)賺,尤其是由住宅轉(zhuǎn)向商鋪的熱錢,仍將在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)刺激商鋪增值。不過(guò)這并不代表商鋪可以隨便買,算清回報(bào)率才能鞏固收益。購(gòu)買商鋪?zhàn)⒁馐马?xiàng)2011-05-16來(lái)源:萬(wàn)城地產(chǎn)網(wǎng)瀏覽758次核心提示:對(duì)于許多投資者來(lái)說(shuō),商鋪投資還是比較陌生的,特別是交易中要注意的交易安全以及稅費(fèi)一直是他們更多關(guān)心的問(wèn)題,下面就上述問(wèn)題給予大家一點(diǎn)建議和解答。商鋪以其稅費(fèi)穩(wěn)定、資金流快、回報(bào)高、增值空間大等優(yōu)點(diǎn),一直受到廣大投資客的親睞,上海是中國(guó)商業(yè)物業(yè)交易最活躍的地區(qū),最近一段時(shí)間,根據(jù)上海合富置業(yè)商業(yè)部的成交資料分析,上海商鋪成交量逐漸放大,呈現(xiàn)一片繁榮景象,其中以小物業(yè)成交為主(成交價(jià)格在800萬(wàn)以下),買房主要以投資為主。對(duì)于許多投資者來(lái)說(shuō),商鋪投資還是比較陌生的,特別是交易中要注意的交易安全以及稅費(fèi)一直是他們更多關(guān)心的問(wèn)題,下面就上述問(wèn)題給予大家一點(diǎn)建議和解答。在購(gòu)買商鋪前,應(yīng)該注意以下幾個(gè)問(wèn)題:1、房屋權(quán)屬情況應(yīng)向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢所購(gòu)房屋的權(quán)屬狀況,包括是否抵押、是否受司法限制等情況。2、相鄰權(quán)問(wèn)題應(yīng)了解整個(gè)物業(yè)的整體規(guī)劃,做到宜細(xì)不宜粗,明確好物業(yè)的通風(fēng)、采光、通行以及物業(yè)的建筑布局走向等,以避免日后商鋪在經(jīng)營(yíng)上帶來(lái)的不必要的紛爭(zhēng)。3、貸款風(fēng)險(xiǎn)商鋪貸款額度低,年限也短,60%的貸款期限一般小于10年。而銀行對(duì)商鋪貸款者的資質(zhì)審核也要比住宅審核嚴(yán)格,因此投資者應(yīng)考慮到貸款不能實(shí)現(xiàn)時(shí)所面臨的壓力。4、對(duì)開(kāi)發(fā)商、銷售商審核審核開(kāi)發(fā)商及銷售商是否具備土地開(kāi)發(fā)到房產(chǎn)銷售一切證照,查清是否有抵押行為,以免將來(lái)無(wú)法辦理產(chǎn)證。簽訂商鋪買賣合同應(yīng)注意:5、房屋用途在簽合同時(shí),購(gòu)房者應(yīng)了解所購(gòu)房屋用途確實(shí)是商用,并在合同中注明。6、公用分?jǐn)偯娣e選擇按使用面積計(jì)價(jià)的方式并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬,確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計(jì)。同時(shí),讓開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中約定好當(dāng)商鋪公攤面積過(guò)大或過(guò)小時(shí)的解決辦法。7、包租承諾許多開(kāi)發(fā)商對(duì)包租承諾采取非書(shū)面承諾的方式,在簽訂商鋪購(gòu)買合同時(shí),應(yīng)將包租承諾落實(shí)到具體的合同條款中。另外,商鋪的逾期交房直接影響包租協(xié)議的履行,在簽訂商鋪買賣合同時(shí)應(yīng)就交房期限做嚴(yán)格的規(guī)定,并約定一旦逾期交房時(shí),開(kāi)發(fā)商除了承擔(dān)延期交房的違約金外還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)購(gòu)房者的租金損失。8、物業(yè)管理許多購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上,這也是購(gòu)房者在購(gòu)買商鋪時(shí)極易忽略的環(huán)節(jié)。因此,在購(gòu)置商鋪時(shí),不要輕易地和開(kāi)發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同。9、注意商鋪的交房條件商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對(duì)投資商的招商以及經(jīng)營(yíng)者日后的經(jīng)營(yíng)都相當(dāng)重要。在簽訂商鋪合同時(shí)應(yīng)特別約定物業(yè)的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設(shè)施等條件,并在交房時(shí)特別予以注意驗(yàn)收。提示:無(wú)論是購(gòu)買或者轉(zhuǎn)讓商鋪,在交易過(guò)程中都要繳納一定的費(fèi)用,這些費(fèi)用具體包括:登記費(fèi):每套300元,申請(qǐng)人(買賣任何一方)繳納;合同印花稅:買賣雙方各按房?jī)r(jià)的0.05%繳納;交易手續(xù)費(fèi):按照成交價(jià)的0.5%繳納,買方繳納;契稅:按房?jī)r(jià)的3%,買方繳納;營(yíng)業(yè)稅及附加:買賣差額的5.55%,賣方繳納;土地增值稅:買賣差額扣除相關(guān)費(fèi)用后的30%-60%(按差額比率不同累進(jìn)計(jì)算);個(gè)人所得稅:凈收入(買賣差額扣除以上所有相關(guān)費(fèi)用和稅費(fèi)后)的20%。新的計(jì)算公式為:土地增值稅=(房產(chǎn)交易合同價(jià)格-扣除項(xiàng)目總額)×規(guī)定稅率-(扣除項(xiàng)目總額×規(guī)定百分比)。其中,扣除項(xiàng)目為:原購(gòu)房發(fā)票金額+營(yíng)業(yè)稅+印花稅+原購(gòu)房契稅+加計(jì)5%金額(即原購(gòu)房發(fā)票金額×5%×居住滿年數(shù));規(guī)定稅率依舊采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率;規(guī)定百分比與規(guī)定稅率同比變化:當(dāng)規(guī)定稅率取30%,規(guī)定百分比為0;當(dāng)取40%時(shí),為5%;當(dāng)取50%時(shí),為15%;當(dāng)取60%時(shí),為35%。注明:土地增值稅詳細(xì)說(shuō)明如下:(出售價(jià)格-購(gòu)入原價(jià)-購(gòu)入時(shí)繳納的契稅-購(gòu)入時(shí)的交易手續(xù)費(fèi)-印花稅-營(yíng)業(yè)稅及附加-其他合理費(fèi)用)×適用稅率-(購(gòu)入原價(jià)+購(gòu)入時(shí)的契稅+購(gòu)入時(shí)的交易手續(xù)費(fèi)+印花稅+營(yíng)業(yè)稅及附加+其他合理費(fèi)用)×速算扣除系數(shù)適用稅率:計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額的法定比例。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,未超過(guò)扣除項(xiàng)目100%的部分稅率為40%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目100%,未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為50%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%。速算扣除系數(shù):(0、5%、15%、35%分別對(duì)應(yīng)30%、40%、50%、60%稅率)。土地增值稅的適用稅率及速算扣除系數(shù)表格如備注:外籍人士進(jìn)行上述交易須公證,

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