高層住宅項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃方案投資可行性分析

高層住宅項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃部分（項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告）第一節(jié)建設(shè)項(xiàng)目的大體概況與投資經(jīng)營(yíng)方案一、高層住宅項(xiàng)目概述1、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于南寧市舊城區(qū)，南臨XXX北臨XXX西南面對(duì)XXX項(xiàng)目東側(cè)為XXX項(xiàng)目總用地47375.75m2,經(jīng)南寧市規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn),用地功能為商住及配套設(shè)施，實(shí)際建設(shè)用地面積 39390.36m2,計(jì)容積率建筑面積率為149683.37平方米。（表：6-1-1） 【項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】?jī)?nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點(diǎn)南寧市區(qū)規(guī)劃總用地面積247375.75m2實(shí)際用地面積39390.36m2計(jì)容積率囿枳149683.37m?總建筑面積 2157689.07m建筑容積率3.8建筑密度28%綠地率30.8%住宅面積, 2141125.49m商業(yè)面積 28527.04m地下室面積28036.54m居住總戶(hù)數(shù)1520戶(hù)根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計(jì)容積率總建筑面積 149683.37^,其中住宅141125.49m2,商業(yè)部分8527.04m2,另外不計(jì)容積率之地下室建筑面積8036.54m2,共494個(gè)車(chē)位，項(xiàng)目總建筑面積157689.07m,擬建21棟18層商住樓。二、項(xiàng)目投資方案（一）投資組合方式在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開(kāi)發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)， 本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為37725.35萬(wàn)元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為3年，是一個(gè)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。所以，一般采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對(duì)降低開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金動(dòng)作方式如下：自有

資金全部用于投資；銷(xiāo)售收入扣除與銷(xiāo)售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，初步估算按銷(xiāo)售收入 15.5%計(jì)算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資（含貸款利息）共計(jì)37725.35萬(wàn)元，自有資金10000萬(wàn)元，占總投資的26.5%,銷(xiāo)售收入再投入用于投資合計(jì)7725.35萬(wàn)元，另需貸款額合計(jì)20000萬(wàn)元。（二）資金動(dòng)作方式在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵

押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷(xiāo)售， 銷(xiāo)售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。1 、自有資金整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為10000萬(wàn)元，占總投資的26.5%,分3年投入。詳見(jiàn)表:6-1-2（表:6-1-2） 自有資金年度投入表 （單位：萬(wàn)元）第一年第二年第三年3340.156582.2177.122、銀行貸款銀行長(zhǎng)期貸款共有二筆，共計(jì)200000萬(wàn)元，占總投資53%;從第一年起到第二年止每年借一筆（表:6-1-3） 銀行貸款年度投入表 （單位:萬(wàn)元）10000 100003、銷(xiāo)售收入再投入。銷(xiāo)售收入再投入按銷(xiāo)售收入的15.5%計(jì)算，從項(xiàng)目有銷(xiāo)售收入最后第三年開(kāi)始，直到項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期結(jié)束，上半年為整個(gè)銷(xiāo)售收入的11.9%,下半年為整個(gè)銷(xiāo)售收入的3.6%,總銷(xiāo)售收入再投入為7725.35萬(wàn)元，占總投資的20.5%。（表：6-1-4）銷(xiāo)售收入再投入年度投入表 （單位：萬(wàn)元）第二節(jié)項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃與安排、商層住宅項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度安排（一）建設(shè)方案及規(guī)劃說(shuō)明1、建設(shè)方案。經(jīng)南寧市規(guī)劃管理局審定，本項(xiàng)目的建設(shè)方案如下：2、規(guī)劃目標(biāo)。（1）以建造具有當(dāng)代先進(jìn)水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿(mǎn)足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。（2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。（3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個(gè)花園具有良好的空間布局形態(tài)（4）吸收各項(xiàng)目好的居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造有特色的、能滿(mǎn)足居住生活需要的環(huán)境功能。（二）建設(shè)方式及進(jìn)度安排1、開(kāi)發(fā)計(jì)劃擬定的原則①本項(xiàng)目作為一個(gè)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的中高檔住宅項(xiàng)目 ，在擬定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃時(shí)，我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項(xiàng)目的基本規(guī)律，遵循最佳的市場(chǎng)對(duì)接時(shí)機(jī)與購(gòu)買(mǎi)力適應(yīng)，以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。②本項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算銷(xiāo)售值達(dá)49838.4萬(wàn)元人民幣，從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力，以及合理的市場(chǎng)占有率角度，我們暫定為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間為3年，其中銷(xiāo)售期為2年。③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)的過(guò)程中以整體開(kāi)發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過(guò)程中，以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。2、建設(shè)方式。采用公開(kāi)招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，從而有效地控制項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。3、進(jìn)度安排。項(xiàng)目擬用三年分三期進(jìn)行（見(jiàn)表： 6-2-1）根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下：A項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開(kāi)工準(zhǔn)備（初步及施工圖設(shè)計(jì)、三通一平、報(bào)建、招標(biāo)等） ：3個(gè)月B住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）：18個(gè)月C室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗(yàn)收等）：15個(gè)月4、項(xiàng)目周期設(shè)定①開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過(guò)規(guī)劃部門(mén)審批時(shí)間 ，并以此時(shí)間為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的起始日。②根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下：③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況，在開(kāi)發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期，從項(xiàng)目基地較成熟的衡陽(yáng)西路漸次向西推進(jìn)，按總建設(shè)面積的1/3左右為一個(gè)工程流水節(jié)奏，間隔六個(gè)月（一季左右）的動(dòng)工時(shí)間，形成項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)的形象及市場(chǎng)影響。5、分段周期設(shè)定

①開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過(guò)規(guī)劃部門(mén)審批時(shí) ，設(shè)此時(shí)間為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的起始日。② 開(kāi)發(fā)計(jì)劃安排③根據(jù)的規(guī)劃方案及開(kāi)發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)粗略計(jì)劃擬定如下表（以季度為單位） 。第三節(jié)項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃一、高層住宅項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算（一）開(kāi)發(fā)成本估算（1）土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償及前期工程費(fèi)的三通一平、各種稅費(fèi)，共計(jì)投入資金 6000萬(wàn)元人民幣。（2）前期工程費(fèi)：1199.26萬(wàn)元，詳見(jiàn)本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算表（見(jiàn)表：6-3-1）。|（表：6-3-1） 前期工程費(fèi)估算表 （ 單位：萬(wàn)元）在舁廳P項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）1規(guī)劃設(shè)抽建安工程費(fèi)X稅率620.302可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)X稅率31.023水文、地質(zhì)、勘察費(fèi)建安工程費(fèi)X稅率31.024籌建開(kāi)辦費(fèi)建安工程費(fèi)X稅率516.92合計(jì)1199.26（3）建安工程費(fèi)：:（表：6-3-2）20676.77萬(wàn)元。（見(jiàn)表：6-3-2）高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造份、 （單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目高層（元/平方米）項(xiàng)目高層（元/平方米）樁基礎(chǔ)70土建工程750電梯120消防30一般水電安裝100煤氣10通訊5公用天線3普通裝修50對(duì)講機(jī)系統(tǒng)12地下室費(fèi)用130智能化設(shè)施80

★高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=13覽/平方米建安工程費(fèi)：①高層建安工程費(fèi)=1360X149652.53+（300+50）X8527.04=20676.77萬(wàn)元注：其中（300+50）為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價(jià)。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)）：1348.62萬(wàn)元，（詳見(jiàn)表：6-3-3）。（表：6-3-3） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 （ 單位：萬(wàn)元）在舁廳P項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1供電工程65萬(wàn)元/公項(xiàng)X47375.75=307.94307.942r供水工程15萬(wàn)元/公項(xiàng)X47375.75=71.0671.063電信工程7萬(wàn)元/公項(xiàng)X47375.75=33.1633.164煤氣工程7萬(wàn)元/公項(xiàng)X47375.75=33.1633.165p綠化工程5.4萬(wàn)元/公項(xiàng)X47375.75=25.5825.586道路工程42.13萬(wàn)元/公項(xiàng)X47375.75=199.59199.597排水工程37.6萬(wàn)元/公項(xiàng)X47375.75=178.13178.13合計(jì)500+848.62=1348.62848.62注：本項(xiàng)目是一個(gè)高綠化花園小區(qū)，在原來(lái)的綠化成本內(nèi)再增加 500萬(wàn)建設(shè)中心花園（5）公建配套設(shè)施費(fèi)：485萬(wàn)元，詳見(jiàn)表:6-3-4（表：6-3-4） 公建配套設(shè)施費(fèi)估算表 （ 單位：萬(wàn)元）在舁廳P項(xiàng)目建筑面積（平方米）單價(jià)（元/平方米）金額（萬(wàn)元）1幼兒園1000500502衛(wèi)生院1000（位于裙樓房?jī)?nèi)）400403文化活動(dòng)中巾2000（位于裙樓房?jī)?nèi)）5郵政支局500（位于裙樓房?jī)?nèi)）6電信營(yíng)業(yè)所500（位于裙樓房?jī)?nèi)）7儲(chǔ)蓄所700（位于裙樓房?jī)?nèi)）8P物業(yè)管理處200（位于裙樓房?jī)?nèi)）30069會(huì)所3000（位于裙樓房?jī)?nèi)）700210

10公廁100500511r垃圾壓縮站200300612變電站12005006013煤氣調(diào)壓站506003合計(jì)485（6）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)：2657.38萬(wàn)元，詳見(jiàn)表6-3-5（表：6-3-5） 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 （ 單位：萬(wàn)元）在舁廳P類(lèi)別計(jì)算依據(jù)交納稅額（萬(wàn)元）1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)X稅率1240.612建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)X稅率82.713供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅：0.3T/人,600元/T商鋪：0.1T/平方米,600元/T住宅:95.76商鋪:51.164供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅:4KVA/戶(hù),480/KVA商鋪:8KVA/白平方米,1000元/KVA住宅:291.84商鋪:68.225其他建安工程費(fèi)X稅率413.546物業(yè)管理基金建安工程費(fèi)X稅率413.54『合計(jì)2657.38⑺不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。711.29萬(wàn)元，取上面1-5項(xiàng)之和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)=（0+1199.26+20676.77+1348.62+485）X稅率=711.29萬(wàn)元（注：第一項(xiàng)土地使用權(quán)出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預(yù)見(jiàn)性）（8）開(kāi)發(fā)成本。33078.32萬(wàn)元，以上1-7項(xiàng)小計(jì)：開(kāi)發(fā)成本=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32二、開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算1、管理費(fèi)用：891.29萬(wàn)元，取上面1-5項(xiàng)之和的（6000+1199.26+20676.77+1348.62+485）乂稅率=891.29萬(wàn)元2、銷(xiāo)售費(fèi)用：1495.14萬(wàn)元，詳見(jiàn)表6-3-6。（表：6-3-6） 銷(xiāo)售費(fèi)用估算表 （ 單位：萬(wàn)元）在舁廳P項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣要（49838.4）銷(xiāo)售收入X稅率498.38

成本項(xiàng)目總額(萬(wàn)元)得房成本(兀/平方米)高層商鋪車(chē)位1.開(kāi)發(fā)成本33078.321903.714903.712862.31 —(1)土地成本60003001500985.8(2)前期工程費(fèi)1199.2676.0576.0576.05(3)建安工程費(fèi) ]20676.771200― 30001472.8(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1348.6285.5285.5285.52(5)公建配套設(shè)施48530.7630.7630.76(6)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)]2657.38168.52168.52168.52 1(7)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)711.2942.8642.8642.862.開(kāi)發(fā)費(fèi)用4647.03319.79213.89213.89(1)管理費(fèi)用 1891.2953.71P 53.7153.71 :(2)銷(xiāo)售費(fèi)用1495.14105.9——(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用2260.6160.18160.18160.183.合計(jì) 「37725.352543.29P 5331.493290.09 1單位：萬(wàn)元)(注：投資分?jǐn)偟脑瓌t：總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒?可租)的面積中去。細(xì)則：(1)按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來(lái)分?jǐn)?2)各分項(xiàng)中能按各功能使用容量來(lái)分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)?銷(xiāo)售代理費(fèi)2銷(xiāo)售代理費(fèi)(49838.4)銷(xiāo)售收入X稅率498.383其他銷(xiāo)售費(fèi)用(49838.4)銷(xiāo)售收入X稅率498.38合計(jì)1495.143、財(cái)務(wù)費(fèi)用：2260.6萬(wàn)元，詳見(jiàn)貸款還本付息表4、開(kāi)發(fā)費(fèi)用：4647.03萬(wàn)元，前面1-3項(xiàng)之和三、總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙肀卷?xiàng)目的總成本費(fèi)用詳見(jiàn)投資成本費(fèi)用估算匯總表(表： 6-3-7)(表：6-3-7) 投資成本費(fèi)用估算匯總表(3)若不能按使用數(shù)量或容量來(lái)分?jǐn)?，則按各功能的面積比例來(lái)分?jǐn)?4)各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)偅こ虩o(wú)關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)?5)與工程無(wú)關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)偹?、資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息(1)資金籌措與投資計(jì)劃本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷(xiāo)售房收入用于投資部分。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商投入自有資金10000萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款20000萬(wàn)元用于投資，剩余部分7725.35萬(wàn)元由銷(xiāo)售房收入補(bǔ)充，總投資為37725.35萬(wàn)元，其中2260.6萬(wàn)元的銀行貸款利息從住宅銷(xiāo)售收入中支付。詳細(xì)投資見(jiàn)計(jì)劃與資金籌措表(表：6-3-8)(表：6-3-8) 投資計(jì)劃與資金籌措表 ( 單位：萬(wàn)元)項(xiàng)合建設(shè)經(jīng)營(yíng)期］號(hào)目計(jì)200520062007上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額37725.3521673340.1511240.06卜3175.156008.571793.9 11.1建設(shè)投資35464.752167306711240.0612340.86008.57640.81.1.1土地成本60001500150015001500001.1.2前期工程費(fèi)1199.26400500299.2610001.1.3建安工程費(fèi)20676.7700700090004676.7701.1.4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1348.6200800400148.6201.1.5公建配套設(shè)施費(fèi)485002001028501.61開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)2657.380800800800257.3801.7/、口」預(yù)見(jiàn)費(fèi)711.29118.5118.5118.51118.5118.51118.51.1.8]管理費(fèi)891.29148.5148.5148.5148.5148.5148.51.9銷(xiāo)售費(fèi)用1495.1400373.8,73.8373.81373.81.2貸款利息2260.60273.150834.3501153.11.3流動(dòng)資金0.00000002資金籌措37725.3521673340.1511240.0613175.156008.571793.92.1自有資金1000003340.151240.065342.1577.120

2.2借款 ]20000 ]2167010000 178330 -「02,3 1銷(xiāo)售收入再投入 37725.351000t。5931.4511793.9（2）貸款本金的償還及利息支付長(zhǎng)期借款采用每年本金等額償還方案，最后 1年還清，從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年開(kāi)始計(jì)算。詳見(jiàn)貸款還本付息表。 （央行2000年9月起執(zhí)行的貸款利率：5.463%）（表：6-3-9） 貸款還本付息結(jié)算表 （ 單位：萬(wàn)元）在舁廳P項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1—第一年第二年「第三年借款還本付息 ]11.1年初借款累計(jì)————第一筆借款本年借款100001000010273.1510834.35本年應(yīng)計(jì)利息 11426.25273.15561.21591.9年底還本付息11426.25——11426.25年末借款累計(jì)10273.1510834.3501.2第二筆借款年初借款累計(jì)———10273.15本年借款10000—10000—本年應(yīng)計(jì)利息 ]834.35—273.15,561.2年底還本付息10834.35——10834.35年末借款累計(jì)——10273.1501.3借款匯總年初借款累計(jì)—0——本年借款2000010000100000本年應(yīng)計(jì)利息2260.6273.15834.351153.1年底還本付息22260.60022260.6年末借款累計(jì) |————2借款還本付息的資金來(lái)源2.1投資回收——22260.6注：1、貸款利率為5.463%;2、當(dāng)年利息=（年初借款本息累計(jì)+當(dāng)年借款/2）X年利率第四節(jié)項(xiàng)目銷(xiāo)售和租賃收入測(cè)算一、住宅銷(xiāo)售單價(jià)的確定用房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法確定銷(xiāo)售價(jià)格上限（平均價(jià)格）詳細(xì)見(jiàn)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位與策略部分：由上次測(cè)算可知道本項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格為： 2500元/平方米（二）建議銷(xiāo)售測(cè)算單價(jià)為了方便計(jì)算本項(xiàng)目的銷(xiāo)售總額，我們?nèi)?500元/平方米為計(jì)算單價(jià)（三）總銷(xiāo)售收入的確定根據(jù)估算出來(lái)的結(jié)果，確定住宅部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的第二年中開(kāi)始出售，整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程大概分四批進(jìn)行，住宅部分分別為 10%20%30%40%價(jià)格分別為：2500、2600、2700、2800,銷(xiāo)售率100%商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年中開(kāi)始出售，整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程分二批進(jìn)行，商鋪部分分別為：30%35%價(jià)格分別為：11000、12500,銷(xiāo)售率65%車(chē)位部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年中開(kāi)始出售，整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程分二批進(jìn)行，車(chē)位部分分別為：50%20%價(jià)格分別為：15萬(wàn)/個(gè)，銷(xiāo)售率70%按照上述確定的每年出售比例和銷(xiāo)售單價(jià)，計(jì)算實(shí)際銷(xiāo)售總收入。 （詳細(xì)見(jiàn)表：6-4-5）（表：6-4-1） 住宅銷(xiāo)售總收入預(yù)測(cè) （ 單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目可銷(xiāo)售卸積建議銷(xiāo)售單價(jià)（元/平方米）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）第一批10%（層14112.5525003528.14第二批20%b層28225.1026007338.53第三批130%（層42337.652700 111431.17 1第四批40%（層56450.20280015806.06合計(jì)38103.9（表：6-4-2） 商鋪銷(xiāo)售總收入預(yù)測(cè) （ 單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目可銷(xiāo)售卸積建議銷(xiāo)售單價(jià)（元/平方米）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）第一批30%鋪面2558.11110002813.92第二批；35%鋪面2984.46125003730.58合計(jì)6544.5（表：6-4-3） 車(chē)位銷(xiāo)售總收入預(yù)測(cè) （ 單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目可銷(xiāo)售個(gè)數(shù)建議銷(xiāo)售單價(jià)（萬(wàn)/個(gè)）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）第一批50%：匕例247153705第二批20%:匕例99151485IF# | 5190（表：6-4-5） 全部銷(xiāo)售收入分批比例預(yù)測(cè) （ 單位：萬(wàn)元）銷(xiāo)售計(jì)劃建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年收入（萬(wàn)元）合計(jì)批數(shù)比例200520062007上半年下半年上半年下半年110%h層14112.553528.143528.14220%（層28225.107338.537338.533r30%h層42337.6511431.171「11431.17440%h層56450.2015806.0615806.06530%鋪面2558.112813.922813.926r35%鋪面2984.463730.58「3730.58750%：匕例24737053705820%:匕例9914851485合計(jì)3528.147338.5317950.0921021.6449838.4注：1、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃銷(xiāo)售的政策限定根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的商品房銷(xiāo)售政策《商品房銷(xiāo)售管理辦法》 （2001年6月1日?qǐng)?zhí)行）中規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目須投資達(dá)到總投資的百分之二十五后方后預(yù)銷(xiāo)售，南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達(dá)二層以上時(shí)發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》 。按現(xiàn)行的中國(guó)央行的住房信貸政策，對(duì)于多層建筑須主體封頂、高層建筑達(dá)主體三分之二工程形象進(jìn)度時(shí)，可以辦理按揭手續(xù)并向開(kāi)發(fā)商支付按揭款項(xiàng)。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃安排，每一流水片達(dá)到預(yù)售條件時(shí)，應(yīng)在該流水片開(kāi)工后的第二季，達(dá)到銀行按揭款支付的條件是，應(yīng)是該流水片動(dòng)工后的第三季。銷(xiāo)售計(jì)劃設(shè)計(jì)按南寧市目前行業(yè)的慣例，初步考慮本項(xiàng)目每流水片在開(kāi)工后第二季取得預(yù)售許可證后開(kāi)始住宅正式對(duì)市場(chǎng)發(fā)售期房。根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位及項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析 ，每一流水片在開(kāi)始預(yù)售后，前兩季為期房，后兩季為準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)及消費(fèi)者對(duì)期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們?cè)O(shè)定每一流水片從開(kāi)始預(yù)售的首季開(kāi)始，一年內(nèi)完成銷(xiāo)售。根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售進(jìn)程，車(chē)庫(kù)在銷(xiāo)售的項(xiàng)目取得預(yù)售證或者項(xiàng)目成為準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)開(kāi)始發(fā)售，并在每個(gè)流水片的最后一個(gè)季度中銷(xiāo)售。二、鋪?zhàn)赓U單價(jià)的確定

（一）用市場(chǎng)比較法確定租賃價(jià)格的上限（平均價(jià)格）根據(jù)價(jià)格定位與策略部分得出可知：本項(xiàng)目的商鋪部分為： 11000元/平方米，假設(shè)本項(xiàng)目商鋪經(jīng)營(yíng)年限無(wú)為無(wú)限期，則根據(jù)公式 a=vr來(lái)求其租賃價(jià)格（其中r=8%）:月租賃價(jià)格二（11000X8%/（12X65%=112.82元/平方米（二）建議平均月租金為110元/平方米（三）商鋪出租總收入估算表（見(jiàn)表：6-4-6）（表：6-4-6） 出租計(jì)劃和出租收入估算表 （單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期12345678910111213141516171819202122231可出租面積001018527.042單位租金（元/平方米）0001001001001001001001101101101101101101101101101101101201201203可能的毛租金收入（萬(wàn)元）000102310231023102310231023112511251125112511251125112511251125112511251227122712274出租率（%）00I0I65707580859090(90909090國(guó)959595951001001001005有效毛租金（萬(wàn)元）000664716767818869920101210121012101210121068106810681068106811251227122712276轉(zhuǎn)售單價(jià)（元/平方米）130007轉(zhuǎn)售收入（萬(wàn)元）110858合計(jì)31045萬(wàn)71注:假設(shè)商鋪出租在第五年開(kāi)始，在24年末轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售單價(jià)為13000元/平方米三、車(chē)庫(kù)租賃單價(jià)的確定（一）采用市場(chǎng)比較法確定租賃價(jià)格（平均價(jià)格）根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格定位策略部分，我們可知：本項(xiàng)目的車(chē)位月租賃單價(jià)為： 250元/個(gè)售時(shí)的單價(jià)：15萬(wàn)元/個(gè)。（見(jiàn)表：6-4-7）

（注：假設(shè)車(chē)位出租在第五年開(kāi)始，在24年末轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售價(jià)格為15萬(wàn)元/個(gè)）（表：6-4-7） 車(chē)位出租計(jì)劃和出租收入估算表 （單位：千元）序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期1234567891011121314151617181920 21 22231可出租個(gè)數(shù)001014942單位租金（元/個(gè).月）0002002002002002002002502502502502503003003003003003503503503503可能的毛租金收入（萬(wàn)元）0001181181181181181181481481481481481771771771771772072072072074出租率（%）000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金（萬(wàn)元）000768288941001061331331331331331681681681681682072072072076轉(zhuǎn)售單價(jià)（元/個(gè)）150007轉(zhuǎn)售收入（萬(wàn)元）7418合計(jì)3620萬(wàn)元第五節(jié)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、稅金計(jì)算1、住宅銷(xiāo)售稅金及附加估算：詳見(jiàn)住宅銷(xiāo)售稅金及附加估算表（表：6-5-1） 住宅部分銷(xiāo)售稅金及附加表 （ 單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)200520062007

1銷(xiāo)售收入010866.6738971.7349838.42銷(xiāo)售稅金及附加0676.992427.943104.932.1營(yíng)業(yè)稅0543.331948.592491.922.2城市維護(hù)建設(shè)稅038.03136.40174.432.3教育附加稅016.3058.4674.762.4防洪工程維護(hù)費(fèi)019.5670.1589.712.5交易管理費(fèi)054.33194.87249.202.6交易印花稅05.4319.4924.923土地增值稅0108.66389.72498.38合計(jì)01462.235245.626708.252、商鋪?zhàn)赓U稅金及附加估算：詳見(jiàn)商鋪?zhàn)赓U稅金及附加估算表（表： 6-5-2）3、車(chē)位租賃稅金及附加估算：詳見(jiàn)車(chē)位租賃稅金及附加估算表（表： 6-5-3）（表：6-5-2） 商鋪?zhàn)赓U稅金及附加 （ 單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期1234567891011121314151617181920212223轉(zhuǎn)售

1租賃（轉(zhuǎn)售）收入00066471676781886992010121012101210121012106810681068106810681125122712271227110852租賃稅金及附加00037.740.743.646.549.352.357.557.557.557.557.560.760.760.760.760.763.969.769.769.76912.1營(yíng)業(yè)稅00033.235.838.440.943.54650.650.650.650.650.653.453.453.453.453.456.361.461.461.45542.2城市維護(hù)建設(shè)稅0002.32.52.72.93.03.23.53.53.53.53.53.73.73.73.73.73.94.34.34.3392.3教育附加0000.991.071.151.231.031.381.521.521.521.521.521.601.601.601.601.601.691.841.841.84172.4防洪工程維護(hù)費(fèi)1.201.291.381.471.561.661.821.821.821.821.821.921.921.921.921.922.022.212.212.21202.5交易管理費(fèi)552.6交易印花稅63土地增值稅111合計(jì)3760.37（表：6-5-3） 車(chē)位租賃稅金及附加 （ 單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期1234567891011121314151617181920212223轉(zhuǎn)售1租賃（轉(zhuǎn)售）0007682889410101313131313161616161620720720207741收入0633333888887萬(wàn)元2租賃稅金及00044555677777999991111111146附加.3.7,0.3.7.0.6.6.6.6.6.5.5.5.5.5.8.8.8.82.營(yíng)業(yè)稅000344455666668888810101010371.8.1?4.7.3?7.7.7.7.7?4.4.4.4.4.4.4.4,4

2.2城市維護(hù)建設(shè)稅0000*270*290*310*330*350*370*470*470*470*470*470*590*590*590*590*590.720.720*720.7232.教育附加000000000000000-00000.0.00.1.13????????????????3131?3111121314151620202020202525252525312.防洪工程維000:00000r00000:0000:000.:0.0:0.1.314護(hù)費(fèi)????????????????3737?3714151617181924242424243030303030372.5交易管理費(fèi)0003.72.6交易印花稅0000.373土地增值稅0007.4合計(jì)427.54注:各種稅金及附加估算表中均包括土地增值稅項(xiàng)目）二、損益表與靜態(tài)盈利分析在舁廳P項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2005200620071銷(xiāo)售收入49838.4010866.6738971.732總成本費(fèi)用37725.3509431.337528294.123土地增值稅498.380108.66389.72住宅部分損益表1、住宅部分損益表。（表：6-5-4）（ 單位：萬(wàn)元）

4銷(xiāo)售稅金及附加3104.930676.992427.945利潤(rùn)總額5404.80649.6837859.956所得稅1783.580214.39542593.787稅后利潤(rùn)3621.220435.2885266.178盈余公積金362.122043.5288526.6179可分配利潤(rùn)3259.0980391.764739.55投資利潤(rùn)率14.33%投資利稅率23.88%資金本利潤(rùn)率54%三、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 ，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。由于本項(xiàng)目為租售并舉的項(xiàng)目，所以要運(yùn)用多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：6-5-5）、住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表（表： 6-5-7）注：①財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿(mǎn)足最低要求。②財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV按事先規(guī)定白^基準(zhǔn)貼現(xiàn)率Ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。是考察項(xiàng)目在計(jì)算

期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率,本項(xiàng)目貸款利率為5.463%,故基準(zhǔn)收益率Ic取為8%住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：6-5-5） 住宅部分全部投資現(xiàn)金流量表 （ 單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2005200620071現(xiàn)金流入010866.6738971.731.1銷(xiāo)售收入010866.6738971.731.2其他現(xiàn)金流入0002現(xiàn)金流出523424580.9112060.812.1建設(shè)投資523423580.866649.372.2土地增值稅0108.66389.722.32.4銷(xiāo)售稅金及附加所得稅00676.99214.39542427.942593.783凈現(xiàn)金流-5234-13714.2426910.924累計(jì)凈現(xiàn)金流-5307.28-19021.527889.45折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-4842.81-11757.7519909.566累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-4910.61-16668.363241.27稅前凈現(xiàn)金流-5234-13928.6329504.78稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流-5307.28-18807.1210697.589稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-4842.81-11941.5621828.5210稅前累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流--4910.61-16852.1674976.353評(píng)價(jià)指標(biāo)稅刖稅后——財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（1=8%）4976.3533241.2——財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率38.33%38.23%——投資回收期（靜態(tài)）2.6372.706——投資回收期（動(dòng)態(tài)）2.7552.837——（表：6-5-7） 住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表 （ 單位：萬(wàn)元）〕序 1項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 II

號(hào)名稱(chēng)2005200620071現(xiàn)金流入010866.6738971.731.1銷(xiāo)售收入010866.6738971.731.2其他現(xiàn)金流入0002現(xiàn)金流出011931.49534465.942.1］自有資金05000]50002.2銷(xiāo)售收入再投入05931.4511793.92.3償還貸款本金0[01200002.4償還貸款利息002260.62.5銷(xiāo)售稅金及附加0676.9912427.942.6土地增值稅0108.66389.722.7所得稅0214.39542593.783凈現(xiàn)金流0-1064.8254505.794累計(jì)凈現(xiàn)金流0-1064.8253440.9655折現(xiàn)凈現(xiàn)金流0-912.916]3333.52766累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流0-912.9162420.6116評(píng)價(jià)指標(biāo)稅后備注財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（1=8%）2420.6116由于本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于8%所以項(xiàng)目可行性！財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率38.48%投資回收期（靜態(tài)）（年）2.41投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年）2.27整理上表（表：6-5-5）得評(píng)價(jià)指標(biāo)：（詳見(jiàn)表：6-5-8） （表：6-5-8） 評(píng)價(jià)指標(biāo) （ 單位：萬(wàn)元）評(píng)價(jià)指標(biāo)稅刖稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（1=8%）4976.3533241.2財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率38.33%38.23%投資回收期（靜態(tài)）2.6372.706投資回收期（動(dòng)態(tài)）2.7552.837由上述指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目住宅全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值 ,稅前稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率 8%,投資回收期也滿(mǎn)

足項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)期限的要求，故本項(xiàng)目住宅部分投資可行2、住宅自有資金投資現(xiàn)金流量表整理上表（表：6-5-7）,得評(píng)價(jià)指標(biāo)（見(jiàn)表：6-5-9）（表：6-5-9） 評(píng)價(jià)指標(biāo) （單位：萬(wàn)元）評(píng)價(jià)指標(biāo)稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（1=8%）2420.6116財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率38.48%投資回收期（靜態(tài)）12.41投資回收期（動(dòng)態(tài)）2.27稅后靜態(tài)、動(dòng)態(tài)投資回收期都在項(xiàng)目投資的第二年和第三年之間，回收投資資金的速度還是比較快的。由上述的指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目住宅自有資金投資可行。四、資金來(lái)源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。本項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用如住宅銷(xiāo)售部分資金來(lái)源與運(yùn)用表（表：6-5-10）本項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售和商鋪與車(chē)位租賃每年都有盈余的資金，也就是說(shuō)，每年的資金流入大于資金流出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡力。故本項(xiàng)目?jī)煞桨缚尚?。詳?jiàn)資金來(lái)源與運(yùn)用表。（表：6-5-10） 住宅部分資金來(lái)源與運(yùn)用表 （ 單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)期2005200612007卜資金來(lái)源700025