PPT房地產(chǎn)全程運營及風險管理講義44

房地產(chǎn)產(chǎn)全程程運營營及風風險管管理2009年2月15日1項目開開發(fā)建建設的的運營營管理理現(xiàn)象很很重要要,比現(xiàn)象象重要要的是是數(shù)據(jù)據(jù);比數(shù)據(jù)據(jù)重要要的是是理解解,比理解解重要要的是是結(jié)論論,比結(jié)論論重要要的是是執(zhí)行行,永遠重重要的的是目目標.2項目開開發(fā)建建設的的運營營管理理正向思思維：經(jīng)歷很很重要要,比經(jīng)歷歷重要要的是是經(jīng)驗驗;比經(jīng)驗驗重要要的是是上升升到理理論,比理論論重要要的是是標準準,永遠重重要的的是優(yōu)優(yōu)化與與發(fā)展展.逆向思思考：目的目目標標（KPI）計計劃執(zhí)執(zhí)行方方案3我們面面臨復復雜系系統(tǒng)的的環(huán)境境1、我們自以以為我們能能預測未來來。事實上上，客觀環(huán)環(huán)境和條件件是動態(tài)態(tài)變化的。。2、我們自以以為我們的的預測是正正確的。其其實我們的的認識是有有限的。3、有時我們們認識能力力導致復雜雜問題簡單單化了；有有時我們把把簡單問題題復雜化了了，無法把把握本質(zhì)。。4、簡單中思思考復雜；；復雜中尋尋求簡單。。5、越復雜系系統(tǒng)改進空空間越大。。4企業(yè)關(guān)注的的問題最關(guān)心投資與收益益；機遇與與回報；競競爭優(yōu)勢；；業(yè)績增長長。最怕怕風險（不確確定性）：：政策、市市場、技術(shù)術(shù)、進度、、成本、人人????最大的風險險失控，企業(yè)業(yè)-“三控控”；項目目-“三控控”“二二管”““一協(xié)調(diào)””最有效的辦辦法全過程、系系統(tǒng)、企業(yè)業(yè)層面的集集成運營管管理5定位行業(yè)定位制造業(yè)?服務業(yè)?金融業(yè)?集成?服務?投資?全生命周期期的價值鏈鏈和利潤鏈鏈公司定位領跑者跟跟跑者追追跑者者差異異化領先者者…….專業(yè)化多多元化(縱向、橫向向)項目定位地塊時空定定位（動態(tài)態(tài)屬性）產(chǎn)產(chǎn)品定定位（產(chǎn)品品…..極品）個人定位專業(yè)管管理操操作集集成(整合)到位不越位位補補位不搶位位6房地產(chǎn)運作作的境界掙錢------生產(chǎn)經(jīng)營型型賺錢------競合整整合重重組生錢------資本運作來錢------資金資本+智力資本7項目開發(fā)建建設的運營營管理核心能力1：周小川：每每次危機都都呈現(xiàn)出不不同的特征征，核心能能力在于能迅速判判斷問題的的本質(zhì)，并并采取相應應的措施(準、快、狠狠的折騰)。例：1、預售條件件變化2、供電政策策變化3、90/70政策4、…………8項目開發(fā)建建設的運營營管理核心能力21、發(fā)現(xiàn)及挖挖掘動態(tài)的的需求2、及時滿足足需求的能能力核心能力31、概念能力力2、整合能力力3、技術(shù)能力力9項目開發(fā)建建設的運營營管理核心能力4：平衡能力力（匹配能能力）資金平衡：：現(xiàn)金流平平衡（生存存及安全））土地、客戶戶、產(chǎn)品/區(qū)位、品味味、價位供需平衡（（存、供、、銷）系統(tǒng)平衡：：復雜系統(tǒng)統(tǒng)、自平衡衡系統(tǒng)、簡簡單系統(tǒng)資源平衡：：供需平衡衡、內(nèi)外平平衡10項目開發(fā)建建設的運營營管理管理層次1、技術(shù)層面面：工具，，效率，質(zhì)質(zhì)量，成本本2、科學層面面：體系、、系統(tǒng)、規(guī)規(guī)律、方法法論3、哲學層面面：認識論論、本質(zhì)、、目的4、文化層面面：價值觀觀、價值認認同5、藝術(shù)層面面：精神（（作品、精精品、極品品）11運營戰(zhàn)略與與管理運營戰(zhàn)略一種總體決決策決策模模式，通常常在市場需需求和運營營資源之間間進行協(xié)調(diào)調(diào)，對任何何類型運營營組織的長長期運營能能力以及這這些能力對對整體戰(zhàn)略略所做的貢貢獻產(chǎn)生影影響運營管理理對創(chuàng)造并并交付產(chǎn)產(chǎn)品和服服務的資資源和流流程進行行管理的的活動運營戰(zhàn)略略與管理理運營戰(zhàn)略略與管理理之間關(guān)關(guān)系時間跨度度分析層次次聚合度抽象程度度13運營戰(zhàn)略略與管理理1、運營戰(zhàn)戰(zhàn)略影響響因子1.1市場－－－“由外外向內(nèi)””市場特征征競爭對手手影響績效目標標14運營戰(zhàn)略略與管理理1.2資源－－－“由內(nèi)內(nèi)向外””運營資源源和流程程無形資源源工藝流程程和例行行程序能力動態(tài)能力力決策領域域15運營戰(zhàn)略略與管理理1.3市場、資資源影響響因子相相結(jié)合運營戰(zhàn)略略該如何何選擇？？16風險定義義1、風險險是一種種不確定定性(說、算算、看／／人、事事）2、風險險是損失失或傷害害（贏與虧虧，多與與少，局局部與總總體）3、風險險是預期期與結(jié)果果之間的的差異成功（滿滿意）=X=結(jié)果-預預期X：大于零；；等于零零；小于于零４、最大大的風險險因素是是人能力與價價值觀矩矩陣（四四種人））5、最大大的風險險是戰(zhàn)略略風險17戰(zhàn)略風險險行業(yè)風險險利潤、成成本、供供求、政政策、經(jīng)經(jīng)濟周期期競爭對手手風險國際、國國內(nèi)，差差異化，，獨一無無二技術(shù)風險險更新、創(chuàng)創(chuàng)新、流流程（彈彈性）品牌風險險變質(zhì)、崩崩潰。重重新定義義客戶風險險客戶分析析、服務務系統(tǒng)，，市場試試驗項目風險險備選方案案發(fā)展停滯滯風險量降、價價降量增增，無新新產(chǎn)品。。創(chuàng)新、創(chuàng)創(chuàng)造需求求。18風險來源源政策風險險土地、貸貸款、預預售、按按揭、配配套市場風險險“玉佛城城”價格格調(diào)整（（黃金/陷阱））技術(shù)風險險“瑞南新新苑”““御御景圓””進度風險險“金鐘廣廣場”——金融風風暴合約風險險成本風險險質(zhì)量風險險人的能力力及信用用風險19風險評估估及應對對方法如何識破破美麗的的謊言，，如何避免免虛構(gòu)的的成功，，如何繞過過隱蔽的的陷阱，，如何發(fā)現(xiàn)現(xiàn)深埋的的金礦。。20風險評估估及應對對方法識別與評評估風險險嚴重性、、發(fā)生概概率、時時間、動動態(tài)量化風險險尋找機遇遇緩解風險險的計劃劃應對風險險五層次次以不變應應萬變，，忽視風風險以實力換換時間，，降低風風險培養(yǎng)洞察察力，感感知風險險增加靈活活性，適適應風險險尋找不對對稱性，，消除風風險21方向比方方法重要要方法法與態(tài)度度一樣重重要方向－做做什么做正確的的事；應應該做什什么，能能夠做什什么，必必須做什什么。方法－怎怎么做企業(yè)：首首先住宅宅房產(chǎn)一一流，然然后向邊邊際房產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展。。部門：投投資（趨趨勢、時時空、時時點），，產(chǎn)品（順順應市場場，引領領消費，，區(qū)位、、價位、、品位統(tǒng)統(tǒng)一，產(chǎn)產(chǎn)品品—極極品），，市場（客戶系系統(tǒng)—類別、、需求、途經(jīng)經(jīng)）服務（滿足需需求，創(chuàng)造需需求）22效果比效率重重要怎么做（方法法）—正確地地做效果＝做對事事+高效效率-效果-效益“第一次就把把正確的事做做正確”“以最少的次次數(shù)把正確的的事做正確””“第一次就把正正確的人放在在正確的位置置”誰來做（用對對人）能做的人（能能力+人品）想做的人（主主動，獨立承承包商的思維維）信任、平臺、、能力、激情情。23激勵與績效發(fā)發(fā)展與能力力衡量標準局部績效，系系統(tǒng)績效，單單干、合作。。做了如何期望，激勵，，價值與價格格一致，貢獻獻與報酬一致致；發(fā)展與能力：能者上，平平者讓，庸者者下做得如何考核（數(shù)據(jù)說說話），獎懲懲（物質(zhì)與崗崗位），申報報獎項（例如如：成本節(jié)約約獎，創(chuàng)新獎獎，協(xié)作獎））。制度管事，文文化管人（價值認同，，同甘共苦，，共創(chuàng)輝煌）），24做大的前提做做強的基礎礎規(guī)范化市場化專業(yè)化集成化數(shù)字化（演示）國際化人才、模式、、認證、合作作、開發(fā)決策科學化流程合理化管理規(guī)范化操作信息化目標數(shù)據(jù)化責權(quán)利一體化化。25項目投資決策策與風險管理理項目選擇及洽洽談項目投資機會會分析（案例例：楊浦項目目）項目投資論證證會（案例：沈陽陽項目-工程程與投資的區(qū)區(qū)別）項目投資決策策項目可行性研研究26項目動態(tài)評估估及決策調(diào)整整案例1：御景景圓定位調(diào)整整（房型、面積積、標準、成成本）27項目動態(tài)評估估及決策調(diào)整整案例2：玉佛佛城價格調(diào)整整（黃金/陷阱阱）28決策與時空規(guī)規(guī)劃與時時空地塊時空一維：地地段二維：形形狀三維：空空間四維：時時間+空間=“時空”n維:生態(tài)文文化歷歷史選擇時機整整合資源策劃與規(guī)劃環(huán)環(huán)境境與規(guī)劃市場與產(chǎn)品建建筑與與裝修建筑時空一維：方方位二維：房房型三維：內(nèi)內(nèi)外空間間（錯層、復式式、低窗??）四維：時時間+空間=“時空”n維:風格文化化生態(tài)智智能29項目規(guī)劃設計計與風險管理理規(guī)劃設計的目目標1.在功能與與形式統(tǒng)一的的基礎上,創(chuàng)創(chuàng)造亮點和賣賣點;2.物有所值值;3.比較價格格價格類型:總總價、單單價、得房率率。價格單位：價價格/套、價價格/建筑面面積價格/使用面面積4.規(guī)劃設計計應用定量化化的手段來研研究.30項目規(guī)劃設計計與風險管理理規(guī)劃容積率性性能價格比1.容積率率是區(qū)分物業(yè)業(yè)類別的關(guān)鍵鍵指標0.2~0.4獨獨立式別墅墅0.4~0.6雙雙聯(lián)式別墅0.8連連排排別墅1.2~1.5多多層2.容積率與與利潤的關(guān)系系非線性關(guān)系，，多因素（地地價是關(guān)鍵））3.規(guī)劃布局局與產(chǎn)品價值值最好資源用于于價值最高處處。31項目規(guī)劃設計計與風險管理理道路的規(guī)劃布布局與價格性性能比1．道路的覆覆蓋率及有效效覆蓋率２．定量分析析道路的經(jīng)濟濟指標3．道路的類類型32項目規(guī)劃設計計與風險管理理空間設計與性性能價格比１．戶型設計計的三維化大空間的層高高，空間的容容積系數(shù)，空空間的使用系系數(shù)．２．室外空間間設計宜人的空間和和環(huán)境，空間間的變化與活活力．規(guī)劃設計中的的一體化解決決方案規(guī)劃決策：市市場(客戶)－規(guī)劃－效益益分析－建設設管理－市場場33項目規(guī)劃設計計與風險管理理御景圓項目（（+演示）“時空”定位位；彈性設計計；動態(tài)調(diào)整整；“園中樓樓”；需求層層次。瑞南項目（+）提香別墅---朝向白馬花園---九宮閣鷺島別墅蘇州玲瓏灣——組合戶型34產(chǎn)品的“時空空”定位產(chǎn)品品商商品品作品品精精品品極極品品(附加加值值超超額額利利潤潤)區(qū)位位、、價價位位、、品品味味成功功的的最最高高境境界界綜合合效效益益高高度度統(tǒng)統(tǒng)一一經(jīng)濟濟效效益益社社會會效效益益環(huán)境境效效益益品品牌牌效效益益35以人人為為本本超超越越自自我我精確確制制導導錯錯位位競競爭爭縱深深發(fā)發(fā)展展個個性性服服務務科學學管管理理創(chuàng)創(chuàng)新新制制勝勝持續(xù)續(xù)贏贏利利能能力力36項目目開開發(fā)發(fā)建建設設的的運運營營管管理理管理理—來源源于于目目的的和和目目標標目的的—企業(yè)業(yè)：：利利潤潤，，效效益益；；員員工工：：收收入入，，發(fā)發(fā)展展。。目標標—打造造提提升升價價格格的的品品質(zhì)質(zhì)，，控控制制影影響響成成本本的的各各個個環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)（（過過程程））和和因因素素（（動動因因））。。37項目目開開發(fā)發(fā)建建設設的的運運營營管管理理計劃劃思維維活活動動：：認識識過過程程—真理理導導向向，，““實實在在是是什什么么””計劃劃過過程程—目的的導導向向，，““價價值值性性問問題題””，，創(chuàng)創(chuàng)造造一一個個““實實在在””計劃劃能能力力：1、認認知知和和辯辯識識能能力力（（特特定定事事物物、、環(huán)環(huán)境境、、狀狀態(tài)態(tài)））2、確確定定目目標標和和運運籌籌的的能能力力：：在在價價值值合合理理性性與與工工具具合合理性性的的““張張力力””中中找找到到一一條條從從““初初始始狀狀態(tài)態(tài)””到到達達““目目的的狀態(tài)態(tài)””的的““合合理理路路徑徑””3、想想象象（（概概念念能能力力））和和預預見見的的能能力力：：4、意意志志、、選選擇擇和和決決策策能能力力計劃劃研研究究：計計劃劃要要素素的的分分別別研研究究，，要要素素相相互互作作用用的的研研究究。。38項目目開開發(fā)發(fā)建建設設的的運運營營管管理理“三三控控””““二二管管””““一一協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)””進度控控制、、成本本控制制、質(zhì)質(zhì)量控控制；；合約約管理理、信信息管管理；；綜合合協(xié)調(diào)調(diào)計劃(進度度)管管理目標-過程程（活活動））-程程序-監(jiān)控控-調(diào)調(diào)整進度與與政策策風險險管理理進度與與成本本風險險進度