物業(yè)進駐管理方案

-.z.目錄物業(yè)工程概況物業(yè)管理方案〔一〕、工作流程〔二〕、進駐前工作方案工程進駐前期工作方案〔一〕、進駐前期工作方案〔二〕、工程管理工作前期培訓內(nèi)容要求〔三〕、關于進駐當天的有關要求常規(guī)期物業(yè)管理方案〔一〕、甲方物業(yè)管理需求說明〔二〕、常規(guī)期物業(yè)管理工作方案表〔三〕、組織架構〔四、人員配備〔五〕、管理標準和主要工作措施物業(yè)管理方案物業(yè)工程概況〔一〕工程概況1、工程位于：2、總建筑面積3、外墻總面積4、外圍停車位0個，地下室停車位0個。5、區(qū)域內(nèi)道路0米?！捕乘奚針枪こ谈艣r1、工程位于：2、總建筑面積0平方米，建筑層數(shù)：0層。3、外圍停車位0個。二、物業(yè)管理方案〔一〕、工作流程組建工程管理處管理處人員全部到崗員工培訓落實物資裝備等向提交驗收報告提出改良建議清潔拓荒綠化美化根據(jù)分工實施接收驗收資源普查驗收檔案存檔協(xié)助設備調(diào)試批準后實施整改〔二〕、進駐前工作方案序號工程內(nèi)容完成時間責任部門1與溝通前期準備1、收集辦公室分布，建立主要人員聯(lián)系2、收集報紙、雜志發(fā)放清單3、收集、建立甲方車輛登記表4、收集、建立水、電、煤氣、社區(qū)、派出所等市政部門，編制管理處通訊錄。5、與協(xié)調(diào)有關事宜正式進駐二天內(nèi)工程負責人2管理處外包方確定1、負責清潔、消殺、白蟻防治外包方的選擇，合同洽談2、落實清潔人員到位、進場，編制開荒方案，并組織實施，即由清潔公司增派人員對建筑物、設施、道路、停車場、設備、溝渠、池等進展全面徹底地清潔3、普查綠化品種、數(shù)量及長勢情況，制定維護、整改方案，組織實施。正式進駐一周內(nèi)工程負責人3組建管理處跟蹤落實人員到位分組現(xiàn)場跟蹤，提成清效勞要點和細節(jié)修訂崗位職責，編制效勞流程程序、標準崗前培訓進駐前一周內(nèi)工程負責人4進駐準備擬制籌備、接收進駐方案擬制進駐后的工作/排班方案參加承接查驗工作進駐前三天內(nèi)工程負責人5接收進駐各專業(yè)人員到崗管理物資、裝備到位妥善安排工作人員與協(xié)調(diào)有關事宜進駐前二天內(nèi)各專業(yè)組三、工程進駐前期工作方案〔一〕進駐前期工作方案序號工程內(nèi)容完成時間責任部門1管理處各專業(yè)組人員進駐1、管理人員、維修工、保安員、清潔工統(tǒng)一著裝進場；2、對及宿舍樓整體環(huán)境進展了解；3、按及宿舍樓出入口、區(qū)域，設置配置人員到崗。2012年7月14日各專業(yè)組2清潔拓荒清潔增派人員對建筑物、設施、道路、停車場、設備、溝、渠、渠、池等進展全面徹底地清潔進駐后兩天內(nèi)清潔組3綠化管養(yǎng)1、普查綠化狀況，作好綠化現(xiàn)狀記錄，并制定維護、整改方案；2、做好綠化管養(yǎng)實施的；3、統(tǒng)計綠化品種數(shù)量等。進駐后一周內(nèi)環(huán)境組4資料交接分局相關資料的交接、存檔，技術資料、圖紙資料、設備設施說明書等交接。進駐后二天內(nèi)維修組5主管部門溝通對工作進展向主管部門匯報，聽取建議，及時按的需求進展改良和調(diào)整方案。進駐后工程負責人6每周例會及管理內(nèi)容培訓管理處每周組織管理骨干召開會議，總結當日工作缺乏，布置明日工作，并對物業(yè)管理內(nèi)容和具體措施進展培訓。進駐后5天工程負責人7平安管理排查平安防范重點部位，修改巡邏路線和頻次；排查平安隱患，提出整改方案；結合現(xiàn)場情況修訂應急預案；落實崗位技能培訓、訓練；進駐后一周內(nèi)保安中隊長、分隊長8內(nèi)部管理1、統(tǒng)一考勤、排班、考核的該當、表格；2、統(tǒng)一交接班、夜間報崗的時間次數(shù)，集中受理；3、統(tǒng)一維修材料的入庫、發(fā)放的控制方法；4、現(xiàn)場跟蹤修訂各崗位作業(yè)文件；5、統(tǒng)一、落實工作匯報制度。進駐后現(xiàn)場負責人9現(xiàn)場標準化制度上墻〔值班室、設備房〕統(tǒng)一記錄及簽到本的掛放、歸檔、存放；機房、設備房管理標準化；消火栓、防火門標簽完善，洗手間掛保潔卡；5、統(tǒng)一材料、工具、清潔用品的分類、集中擺放。進駐后一月內(nèi)工程負責人10設備設施承接查驗1、與甲方單位一起對供配、給排水、安防、監(jiān)控、道閘、電梯等設備設施進展普查交接；2、普查登記設備設施數(shù)量，驗收設備設施運行狀況，編制承接查驗資料；3、檔案技術資料交接、鑰匙交接。進駐后一月內(nèi)工程負責人11檔案資料制度、表格領取、分發(fā)、登記；承接查驗資料收集、整理、歸檔。進駐后一月內(nèi)客服組12環(huán)境管理1、落實清潔、綠化、消殺到位，落實監(jiān)管責任人2、制訂、提交環(huán)境整理、整頓方案；3、整理、整頓清潔、綠化問題。進駐后一月內(nèi)環(huán)境組13維修養(yǎng)護1、室外井蓋、管道、設施、停車線油漆；2、制訂設備設施巡視路線、點檢部位、保養(yǎng)方案；3、制訂接收問題整改方案，分步實施進駐后一月內(nèi)現(xiàn)場維修工14標識完善針對現(xiàn)場狀況統(tǒng)計和上報標識標牌和上墻制度進駐后一月內(nèi)現(xiàn)場負責人15總結完善根據(jù)進駐情況，對擬訂的規(guī)章制度及管理方案進展修訂完善，保證滿足使用人的要求進駐后一月內(nèi)現(xiàn)場工程負責人〔二〕、工程管理工作前期培訓內(nèi)容要求：儀容儀表與言行標準客服維修崗位禮儀物業(yè)工程根本情況：委托管理內(nèi)容及特別要求；公司的承諾和標準?？头悾簡T工的崗位職責；主要工作程序；表格的填寫。環(huán)境管理類：員工的崗位職責；清潔作業(yè)流程及考前須知；綠化作業(yè)流程及考前須知；消殺效勞標準和監(jiān)管程序；各類表格填寫標準。平安管理類：消防知識培訓；治安重點位置防護；重點物資管理；崗位職責；應急突發(fā)事件處理和流程。備注：具體培訓記錄和考核記錄見"培訓記錄"〔三〕、關于進駐當天的有關要求：1、2012年-月-日上午，管理處擬制好聯(lián)系一覽表，明確管理處、聯(lián)絡人，并上交甲方領導。2、承接查驗小組提前準備好檢查工具及承接查驗表格，分為設備、環(huán)境、平安查驗組分別進展查驗。并在承接查驗完畢后，將記錄、圖片整理、裝訂后交甲方簽收并存檔。3、管理處負責人檢查保安員、維修工的儀容儀表是否符合公司要求，個人的工具、裝備、效勞、工牌是否配齊。4、管理處人員必須按商定的時間提前到達，確保人員、物資全部到位。四、常規(guī)期物業(yè)管理方案〔一〕、甲方物業(yè)管理需求說明1、管理范圍：區(qū)域內(nèi)所有隸屬本單位管理的物業(yè)以及周邊10米區(qū)域內(nèi)〔正門到側門間的人行道及車輛輔道〕的物業(yè)管理及相關效勞。2、房屋建筑本體的養(yǎng)護、管理。3、配套設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理。物業(yè)管理范圍內(nèi)的機電設備設施〔包括配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、強弱電、消防系統(tǒng)、室內(nèi)外照明、空調(diào)〕的運行管理、日常維護保養(yǎng)、定期維護、故障維修。4、清潔衛(wèi)生管理。包括室內(nèi)、室外、墻體的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運，以及四害消殺、化糞池清理、白蟻防治、補給清潔用品，辦公桌椅、電腦設備的保潔等。5、室外綠化的養(yǎng)護和管理；節(jié)假日、會議花卉擺放〔花卉采購方提供〕、室內(nèi)植物花卉養(yǎng)護。6、24小時秩序維護員和安防值班及公共秩序管理?！?〕實行24小時的門崗、消防監(jiān)控和平安防范，及時發(fā)現(xiàn)和處理各種平安事故隱患，迅速有效處置突發(fā)事件；〔2〕秩序維護員根據(jù)要求對出入大樓的車輛、人員、物品進展登記檢查；〔3〕秩序維護員要穿著統(tǒng)一的制服，工作標準，作風嚴謹；〔4〕負責每天報紙雜志、信件的接收，做好相關的登記記錄；〔5〕按照采購單位要求完成臨時性勤雜工作、〔6〕管轄區(qū)域內(nèi)的交通、車輛行駛和停泊管理。〔7〕物業(yè)檔案資料管理。〔二〕、常規(guī)期物業(yè)管理工作方案表序號工程內(nèi)容責任部門工作標準1保安消防平安管理保安管理；辦公樓秩序管理；消防及生產(chǎn)平安管理；各類應急事件的處理。平安組完成公司品質效勞標準、到達甲方滿意2車輛行駛和停放機動車輛的停放和平安；非機動車的停放和平安。平安組完成公司品質效勞標準、到達甲方滿意3局本體及相關公共設施維修養(yǎng)護分局本體定期養(yǎng)護和維修方案；公共設施的維修養(yǎng)護管理。維修組完成公司品質效勞標準、到達甲方滿意4機電設備設施運行管理和養(yǎng)護根底資料管理；設備的運行管理；設備的維修養(yǎng)護；節(jié)能和環(huán)保。維修組完成公司品質效勞標準、到達甲方滿意5智能化設施管理智能化設施的維護；掌握操作和預防故障。維修組完成公司品質效勞標準、到達甲方滿意6電梯運行管理電梯的運行管理；掌握操作和預防故障。電梯中心完成公司品質效勞標準、到達甲方滿意7環(huán)境管理室外綠化養(yǎng)護；室內(nèi)外清潔、保潔、維護；四害消殺。環(huán)境組完成公司品質效勞標準、到達甲方滿意8文化活動1、與委托方共同舉辦各項文化活動；2、為委托方提供輔助性文化活動?？蛻粜诮M完成公司品質效勞標準、到達甲方滿意9品質管理ISO9001質量體系管理與質量檢查；ISO14001環(huán)境體系管理與質量檢查?？蛻粜诮M完成公司品質效勞標準、到達甲方滿意10績效考核和行政管理辦公、培訓、考核、薪酬?？蛻粜诮M完成公司效勞標準11本錢管理財務賬務；費用收取與開支；采購、倉儲、辦公設備、裝備。客戶效勞組完成公司品質效勞標準12檔案管理各種資料管理；各類信息的及時發(fā)布。客戶效勞組完成公司品質效勞標準、〔三〕、組織架構〔四〕、人員配備序號工程名稱人員配置數(shù)量要求表主任管理員會務員維修工保安員清潔工綠化工合計123456789〔五〕、管理主要工作措施序號指標名稱甲方標準/公司品質要求測算依據(jù)投標指標主要措施1到達"深圳市物業(yè)管理考核評比〔寫字樓〕標準三年內(nèi)專家考評、打分90分以上進駐當日即進展全面拓荒，消除衛(wèi)生死角；建立環(huán)境管理制度，完善監(jiān)視考核機制；制訂創(chuàng)立實施方案，落實專人負責；實施效果與個人的薪酬待遇，年終考核掛鉤；實施14001環(huán)境管理體系，以及5S的管理方法，保證目標的完成。2業(yè)主滿意度95%對管理效勞滿意人數(shù)/參加評議的人數(shù)*100%95%以上1、實行公開透明管理，每季度向甲方領導提交工作報告，匯報效勞內(nèi)容、自查各項工作到達的標準，使物業(yè)管理始終處于甲方監(jiān)視之中；2、設立效勞，每半年向物業(yè)使用人作一次征詢意見調(diào)查，并對信息進展分析，及時調(diào)整和改良管理效勞方案；3、對出現(xiàn)的不合格提出糾正和預防措施，并對糾正、預防措施的實施進展跟蹤、調(diào)查處理結果直接向業(yè)主匯報公布。3有效投訴率低于0.2%有效投訴次數(shù)/使用人總人數(shù)×100%0.1%1、嚴格按ISO900質量保證體系實施日常管理、質量控制；2、設立二十四小時值班制，受理投訴。各類投訴信息在3分鐘內(nèi)完成登記，按投訴內(nèi)容傳遞至相關責任部門，并在登記本上注明信息傳至何部門、何人。所有投訴須統(tǒng)一編號，以便跟蹤檢查；3、責任部門接到投訴后，應立即采取補救措施，在預定時間內(nèi)向客戶回復，回復時間不超過一個工作日。4有效投訴率100%100%處理的有效投訴/總有效投×100%5專業(yè)人員持證上崗率100%100%培訓合格人數(shù)/上崗人員1、管理人員經(jīng)物業(yè)管理專業(yè)培訓，合格后上崗；2、取得物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證是工程經(jīng)理競爭上崗的必備條件之一；3、維修人員、消防平安人員100%持證上崗。6房屋、公共配套設施完好率95%以上96%以上完好房+根本完好房的建筑面積/部建筑面積1、接收后10日內(nèi)組織工程技術人員對辦公樓的房屋及配套設施進展全面的普查，登記造冊；2、編制房屋及配套設施狀況編制大、中修及維護保養(yǎng)方案，報局審批后組織實施；3、實行目標責任制，日常巡查、維護效勞標準、工作責任分散到人，建立三級質量控制網(wǎng)絡，使其始終處于良好狀態(tài)；4、建立暴雨、臺風應急處理預案，提前防范，嚴格裝修管理，全程跟蹤、及時處理、防止損壞構造、危及配套設施平安的事故發(fā)生。7房屋及公共配套設備、設備完好率95%98%以上完好設備總數(shù)/設備總數(shù)×100%1、接收后1周內(nèi)逐臺對各類設備進展完好狀況普查，發(fā)現(xiàn)隱患立即處理；2、制定達標整改方案，三個月內(nèi)設備狀況到達品質管理標準；3、根據(jù)設備的重要性，對設備實行分級管理；編制設備維修保養(yǎng)方案、工作標準，保證按方案執(zhí)行，確保設備始終處于良好狀態(tài)；4、實行目標責任制，日常巡查、維護、監(jiān)視檢查工作責任分解到人，嚴格考核；5、建立設備、設施檢查評比制度，每季度檢查，檢查結果與管理處的考核掛鉤；6、建立停電、水浸、暴管、設備故障的應急處理預案，防止意外的發(fā)生，損壞設備。8治安案件發(fā)生率00無任何重大事故發(fā)生〔以轄區(qū)公安部門記錄為依據(jù)1、建立24小時巡查制度，按重點與非重點部位確定巡查路線和頻度，實行點線結合，固定崗與伏擊崗結合的巡查，伏擊的措施；2、監(jiān)控中心24小時值班，持證上崗；3、實行外來人員來訪登記制度和跟蹤路線制度，重要部位不得進入；4、實行大件物品搬出的登記制度，沒有主管部門許可，不得旅行；5、建立車輛檔案，嚴格車輛出入登記發(fā)卡制度，作好節(jié)假日、放假期間的普查登記工作；6、實行三級檢查制度，保安隊長、班長、保安中心定期與不定期的檢查保安值班情況，落實考核。9消防管理通過政府規(guī)定，自檢完好率100%100%消防設備設施完好數(shù)量/消防設備設施總數(shù)量1、制訂消防平安管理制度，組建消防應急分隊；2、每天對消火栓、滅火器、防火門、疏散指示燈等消防設施進展檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報；3、每月2次消防泵試運行，啟動送、排風機；4、平安主管負責進展消防月檢查，保安員每季進展消防全面檢查；5、每年度對消防設備設施全面檢查。10環(huán)境衛(wèi)生、消殺、綠化達標率95%96%以上達標面積/總面積*100%1、明確責任區(qū)，工作質量、操作規(guī)程，要求具體、嚴格；2、管理處環(huán)境主管嚴格按作業(yè)規(guī)程檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即糾正，每月考核結果與供方經(jīng)濟利益掛鉤，嚴重不合格，立即終止合同；3公司定期抽查工作質量，嚴格考核。11利用現(xiàn)代化手段對物業(yè)管理進展管理1、管理處配置熟練的操作電腦的人員，通過公司的辦公自動化軟件，實施文件管理、材料管理、人事管理和賬務管理；2、利用局的內(nèi)部管理網(wǎng)絡系統(tǒng)，隨時了解市局會務、活動的信息、動態(tài)，通過網(wǎng)絡平臺進展信息交流，實現(xiàn)資源共享；3、運用自動化監(jiān)控系統(tǒng)、自動化消防報警系統(tǒng)、自動化節(jié)能降耗系統(tǒng)，實施科學化的管理。12零修合格率100%100%維修工程合格數(shù)/維修工程總數(shù)*100%1、嚴格按ISO9001質量保證體系實施工程維修、質量跟蹤與驗收；2、客戶提供的維修材料，在維修前檢驗其型號，規(guī)格與質量，合格方可實施維修；3、對難度大，復雜系數(shù)高的維修工程，由公司的技術部門現(xiàn)場指導、監(jiān)視與質量控制；4、所有大中修工程實施業(yè)主質量驗收簽證制度。附：清潔衛(wèi)生、消殺作業(yè)詳細要求及作業(yè)標準一、清潔崗位分布：〔1〕本部：序號崗位效勞工程及工作內(nèi)容作業(yè)時間1清潔主管1、負責完成管理處各項清潔工作、任務的安排；2、對現(xiàn)場的清潔環(huán)境衛(wèi)生進展檢查和協(xié)助清潔工完成保潔工作；3、制訂保潔工作方案及安排、員工的管理、培訓及考核。07：30—11：3014：00—18：0021層1層辦公室、走廊、大廳、電梯、消防樓梯、門窗、消防設備設施、洗手間等公共區(qū)域的清潔保潔。07：00—11：0013：40—17：4032層2層辦公室、走廊、電梯、消防樓梯、門窗、消防設備設施、洗手間等公共區(qū)域的清潔保潔。07：00—11：0013：40—17：4043層3層辦公室、走廊、電梯、消防樓梯、門窗、消防設備設施、洗手間等公共區(qū)域的清潔保潔。07：00—11：0013：40—17：4054層4層辦公室、走廊、電梯、消防樓梯、門窗、消防設備設施、洗手間等公共區(qū)域的清潔保潔。07：00—11：0013：40—17：4065層5層辦公室、走廊、電梯、消防樓梯、門窗、消防設備設施、洗手間等公共區(qū)域的清潔保潔。07：00—11：0013：40—17：4076層6層辦公室、走廊、電梯、消防樓梯、門窗、消防設備設施、洗手間等公共區(qū)域的清潔保潔。07：00—11：0013：40—17：4087層7、層辦公室走廊、電梯、消防樓梯、門窗、消防設備設施、洗手間等公共區(qū)域的清潔保潔。07：00—11：0013：40—17：4098層8、層層辦公室走廊、電梯、消防樓梯、門窗、消防設備設施、洗手間等公共區(qū)域的清潔保潔。07：00—11：0013：40—17：4010附樓附樓2、3、4層會議室、走廊、消防樓梯、門窗、消防設備設施、洗手間等公共區(qū)域的清潔保潔。07：00—11：0013：40—17：4011地下室地下車庫及附樓1樓走廊、消防樓梯、門窗、消防設備設施、洗手間等公共區(qū)域的清潔保潔。08：00—12：0014：00—18：0012一樓外圍一樓大廈周邊、車場車道、綠化帶清理，配合各樓層崗位清理垃圾。08：30—12：0014：00—18：30〔2〕、宿舍樓：序號崗位效勞工程及工作內(nèi)容作業(yè)時間1一號保潔區(qū)1樓外圍、天面、1、2層走廊過道、消防樓梯、門窗、消防設備設施等公共區(qū)域的清潔保潔，垃圾清理。07：00—11：0014：00—18：002二號保潔區(qū)3、4、5層走廊過道、消防樓梯、門窗、消防設備設施等公共區(qū)域的清潔保潔，垃圾清理。07：00—11：0014：00—18：003三號保潔區(qū)6、7層層走廊過道、消防樓梯、門窗、消防設備設施等公共區(qū)域的清潔保潔，垃圾清理。07：00—11：0014：00—18：00二、各項清潔作業(yè)標準清潔工程清潔標準檢測方法公共通道無灰塵、無垃圾目測地面干凈墻壁、瓷片、玻璃無灰塵、無污漬紙測50厘米無污漬消防樓梯無灰塵、無污漬目測地面干凈樓梯扶手無灰塵、無污漬紙測50厘米無污漬會議室等公共場所、桌椅、臺面無灰塵目測外表干凈天面、天花、燈飾無灰塵、無污漬目測光亮、干凈門窗、門、門框、窗、窗臺、玻璃、窗簾無灰塵、無污漬、無痕印、無手印紙測50厘米無灰塵、干凈指示牌、開關、消火栓、滅火器無灰塵、無污漬目測外表無明顯灰塵地面無灰塵、無污漬目測干凈便池無灰塵、無污漬、無異味、無尿堿目測干凈臺面/洗手盆無污漬、無垃圾目測光亮、干凈門窗無灰塵、無污漬紙測干凈墻身隔板無灰塵、無污漬紙測干凈清新劑保持空氣清新鼻嗅清香鏡面無灰塵、無手印目測光亮桌椅/臺面、文件柜無灰塵、無污漬目測干凈、紙測無明顯灰塵信息板無灰塵、無字跡目測干凈、紙測無明顯灰塵沙發(fā)、茶幾無灰塵、無污漬煙灰缸無煙頭、干凈目測不超過3個煙蒂花盆保持植物無灰目測干凈指示牌、信報箱無灰塵、無污漬目測干凈、無明顯灰塵垃圾簍、垃圾箱無溢出垃圾、異味目測干凈/r