房地產(chǎn)CRIC克而瑞案例三亞鳳凰機(jī)場項(xiàng)目前期策劃思路解構(gòu)課件

中房信旅游地產(chǎn)解決方案系列——中國三亞鳳凰機(jī)場項(xiàng)目以空港經(jīng)濟(jì)為主題的旅游地產(chǎn)策劃典范第一部分

項(xiàng)目開發(fā)背景第二部分

項(xiàng)目核心問題第三部分

項(xiàng)目解題路徑第四部分

項(xiàng)目創(chuàng)新總結(jié)第五部分

項(xiàng)目操作回顧中房信旅游地產(chǎn)解決方案系列第一部分項(xiàng)目開發(fā)背景第二1第一部分

項(xiàng)目開發(fā)背景第一部分項(xiàng)目開發(fā)背景2三亞市項(xiàng)目地塊亞龍灣10KM機(jī)場30KM項(xiàng)目位置—項(xiàng)目南側(cè)即為機(jī)場，屬于機(jī)場經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心位置，項(xiàng)目通過快速道路，前往三亞市僅10公里，20分鐘的車程；體量大小—地塊面積比較大，總計(jì)超過3600畝，屬于超大規(guī)模開發(fā)，地塊內(nèi)部不規(guī)整，限制因素較多，對功能布局要求較高；開發(fā)背景—項(xiàng)目開發(fā)主體是機(jī)場的運(yùn)營公司海航集團(tuán)，該項(xiàng)目面臨機(jī)場擴(kuò)建的發(fā)展機(jī)遇，希望通過這個(gè)機(jī)會(huì)獲取北面的空閑地塊，進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)；機(jī)場地塊紅線圖地塊區(qū)位圖項(xiàng)目位于機(jī)場北側(cè)，占地3600畝，開發(fā)主體為機(jī)場運(yùn)營公司，希望通過機(jī)場擴(kuò)建的契機(jī)，獲取土地以進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)：項(xiàng)目開發(fā)背景三亞市項(xiàng)目地塊亞龍灣10KM機(jī)場30KM項(xiàng)目位置—項(xiàng)目南側(cè)即3第二部分

項(xiàng)目核心問題第二部分項(xiàng)目核心問題43456如何在三亞重旅游輕工業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中實(shí)現(xiàn)機(jī)場經(jīng)濟(jì)的功能定位項(xiàng)目將如何刻上“三亞”的烙印，體現(xiàn)三亞魅力，融入三亞文化能否與南側(cè)機(jī)場的擴(kuò)建規(guī)劃保持一致性的同時(shí)，體現(xiàn)項(xiàng)目的個(gè)性與創(chuàng)新在機(jī)場經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)概念下，項(xiàng)目開發(fā)如何平衡工業(yè)開發(fā)和旅游地產(chǎn)盈利之間的關(guān)系怎樣幫助客戶說服政府以簽訂整體開發(fā)協(xié)議，并獲取土地三亞是旅游城市，旅游經(jīng)濟(jì)的比重較高，而缺乏任何工業(yè)產(chǎn)業(yè)，但是傳統(tǒng)的機(jī)場經(jīng)濟(jì)是在以物流優(yōu)勢輻射下的工業(yè)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值產(chǎn)生，在這樣的矛盾博弈中，項(xiàng)目的功能定位將呈現(xiàn)怎樣的特征2如何借助機(jī)場擴(kuò)建契機(jī)，通過整體性的規(guī)劃獲取土地進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)盈利1項(xiàng)目開發(fā)的背景是機(jī)場需要擴(kuò)建，于此同時(shí)，在對傳統(tǒng)機(jī)場功能進(jìn)行布局之后，考慮到機(jī)場的非機(jī)場收入比重較少，因此需要通過借此機(jī)會(huì)進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，以機(jī)場名義進(jìn)行整體性開發(fā)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)利潤客戶強(qiáng)調(diào)，項(xiàng)目除了圍繞機(jī)場經(jīng)濟(jì)做文章以外，要緊密的結(jié)合三亞的城市發(fā)展特征，融入三亞的城市文化魅力，因此項(xiàng)目要深入的挖掘地方特色，整合進(jìn)地塊規(guī)劃中項(xiàng)目地塊的規(guī)劃，不能脫離于南側(cè)機(jī)場的擴(kuò)建規(guī)劃，在整體上呈現(xiàn)一致性，但同時(shí)，本項(xiàng)目并非單純的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，需要整合大量的旅游產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)產(chǎn)品，怎樣表現(xiàn)出其中的個(gè)性與創(chuàng)新，是個(gè)問題工業(yè)開發(fā)的利潤較少，回報(bào)周期較短，但作為政府企業(yè)，必須兼顧到工業(yè)開發(fā)和旅游地產(chǎn)盈利之間的平衡關(guān)系，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、品牌效益項(xiàng)目不僅要滿足客戶的地產(chǎn)開發(fā)盈利需求，項(xiàng)目咨詢還需要兼顧到政府的政績、人口導(dǎo)入、區(qū)域改善、就業(yè)等需求，幫助客戶獲取土地通過對于項(xiàng)目背景的了解，并將項(xiàng)目操作中客戶遇到的主要問題，整理出項(xiàng)目需要解決的核心問題：核心問題3456如何在三亞重旅游輕工業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中實(shí)現(xiàn)機(jī)場經(jīng)濟(jì)的功能5第三部分

項(xiàng)目解題路徑第三部分項(xiàng)目解題路徑6區(qū)域開發(fā)方向的確定產(chǎn)業(yè)功能定位核心驅(qū)動(dòng)引擎論證新城發(fā)展方向確定類似案例取證研究功能定位初設(shè)市場定位功能定位產(chǎn)品規(guī)劃開發(fā)運(yùn)作財(cái)務(wù)測算+++項(xiàng)目土地屬性研究功能篩選三亞旅游經(jīng)濟(jì)、政策研究三亞旅游市場及產(chǎn)品研究三亞旅游客戶需求特征研究功能篩選+項(xiàng)目的6大核心問題成功解題，完成咨詢服務(wù)項(xiàng)目論證的復(fù)合線性研究邏輯：國內(nèi)外標(biāo)桿機(jī)場新城案例專家理論研究3大主類14個(gè)子類外部行業(yè)吸引力?行業(yè)規(guī)模?行業(yè)增長率?國家/周邊產(chǎn)業(yè)政策?產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度?拉動(dòng)就業(yè)能力?環(huán)境影響指數(shù)區(qū)域自身能力?區(qū)域位置?資源基礎(chǔ)?人才資源?配套能力?綜合成本篩選出最終產(chǎn)業(yè)我們將6個(gè)核心問題，通過三條邏輯脈絡(luò)串聯(lián)起來，并以此作為撰寫咨詢報(bào)告的依據(jù)，展開論證解題邏輯區(qū)域開發(fā)方向的確定產(chǎn)業(yè)功能定位核心驅(qū)動(dòng)引擎論證新城發(fā)展方向確7項(xiàng)目系超大規(guī)模開發(fā)，屬于造城運(yùn)動(dòng)，必須選取一種城市發(fā)展的模式來理解項(xiàng)目認(rèn)識(shí)一：項(xiàng)目緊鄰機(jī)場，屬于空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心位置，與市區(qū)僅10公里的路程機(jī)場外圍地區(qū)機(jī)場相鄰地區(qū)機(jī)場核心地區(qū)機(jī)場地塊認(rèn)識(shí)二：地塊面積比較大，屬于超大規(guī)模開發(fā)，地塊內(nèi)部限制因素較多，對功能布局要求較高地塊紅線圖核心結(jié)論導(dǎo)出：在此，也隨即解決了“通過整體性的規(guī)劃獲取土地進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)盈利”的問題核心問題1的解答：解題路徑一：土地屬性的再認(rèn)識(shí)開篇，我們通過土地屬性的深入剖析，得出“必須選取一種城市發(fā)展的模式來理解項(xiàng)目”的結(jié)論，而項(xiàng)目即可以通過造城機(jī)制將機(jī)場擴(kuò)展用地進(jìn)行整體定位項(xiàng)目系超大規(guī)模開發(fā)，屬于造城運(yùn)動(dòng)，必須選取一種城市發(fā)展的模式8新城發(fā)展模式典型代表案例核心驅(qū)動(dòng)因素本項(xiàng)目擬合程度生活新城里斯頓新城位于郊區(qū)，資源良好，內(nèi)部極具城市化交通方式基于鐵路與步行產(chǎn)業(yè)新城筑波科學(xué)城政府強(qiáng)制或引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚市場對于產(chǎn)業(yè)的需求政府主導(dǎo)開發(fā)、投入大量資金機(jī)場新城北京順義緊臨機(jī)場同時(shí)實(shí)現(xiàn)人流、物流、資金流、信息流TOD新城多摩新鎮(zhèn)大城市中心城區(qū)人口高度惡性膨脹捷運(yùn)系統(tǒng)發(fā)達(dá)，興建連接大城市的軌道交通軌道沿線有大量的建設(shè)用地可供房地產(chǎn)開發(fā)副中心新城東京臨海城市副中心行政中心新城堪培拉政府主導(dǎo)開發(fā)投入大量資金發(fā)展新區(qū)域政府遷移或主要政府機(jī)構(gòu)所在地港口新城上海臨港新城靠近港口鳳凰機(jī)場地區(qū)的發(fā)展模式選擇新城案例的分析‘作為比選重要依據(jù)解題路徑二：發(fā)展模式的確定于是，我們選取了各類不同的新城發(fā)展模式進(jìn)行比選，論證出項(xiàng)目將遵循“機(jī)場新城”的成長路徑進(jìn)行發(fā)展新城發(fā)展模式典型代表案例核心驅(qū)動(dòng)因素本項(xiàng)目擬合程度生活新城里9餐飲、酒吧、娛樂產(chǎn)業(yè)園區(qū)AS零售業(yè)地產(chǎn)業(yè)多樣化產(chǎn)業(yè)樞紐機(jī)場基礎(chǔ)設(shè)施基本設(shè)施航空服務(wù)購物走廊辦公、酒店等各種交通設(shè)施，如出租車、快線等客運(yùn)大樓飛機(jī)跑道L會(huì)展業(yè)休閑娛樂業(yè)商務(wù)辦公業(yè)物流業(yè)產(chǎn)品加工業(yè)酒店會(huì)展中心商務(wù)中心倉儲(chǔ)運(yùn)輸?shù)仍O(shè)施附加值人流和貨流的增加機(jī)場周邊地區(qū)與輻射地區(qū)的相互作用機(jī)制機(jī)場周邊地區(qū)（核心）機(jī)場輻射地區(qū)（外圍）發(fā)展階段輻射范圍功能特點(diǎn)起步期發(fā)展期成熟期緊鄰區(qū)相鄰區(qū)輻射區(qū)航空運(yùn)輸物流航空運(yùn)輸物流、工業(yè)產(chǎn)業(yè)、商務(wù)航空運(yùn)輸物流、商務(wù)、休閑、產(chǎn)業(yè)貿(mào)易、文化娛樂3-5年5-10年10-15年空港經(jīng)濟(jì)區(qū)機(jī)場新城機(jī)場新城是空港經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的高級(jí)階段，是通過工業(yè)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入后逐漸形成生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，通過人口的激增形成城鎮(zhèn)化的發(fā)展模式荷蘭史基浦機(jī)場迪拜世界航空城北京順義空港城廣州新白云機(jī)場花都新城主要集成新城案例研究解題路徑三：機(jī)場新城的模式和功能研究通過各種機(jī)場新城的案例和理論研究我們發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)的機(jī)場新城發(fā)展脈絡(luò)一定是通過機(jī)場物流引導(dǎo)下的工業(yè)發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)人口之后引發(fā)第三產(chǎn)業(yè)的功能需求餐飲、酒吧、娛樂產(chǎn)業(yè)園區(qū)AS零售業(yè)地產(chǎn)業(yè)多樣化產(chǎn)業(yè)樞紐機(jī)場基10三亞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)——以旅游業(yè)為龍頭和主導(dǎo)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)支撐產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)海洋產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)三亞旅游產(chǎn)業(yè)與GDP關(guān)系分析在以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下，本項(xiàng)目的主導(dǎo)功能將呈現(xiàn)怎樣的特征，項(xiàng)目組出現(xiàn)了兩派觀點(diǎn)：以物流、設(shè)備制造等工業(yè)為主導(dǎo)功能的機(jī)場經(jīng)濟(jì)觀點(diǎn)一：以旅游休閑、商業(yè)購物等旅游為主導(dǎo)功能的機(jī)場經(jīng)濟(jì)觀點(diǎn)二：解題路徑四：本項(xiàng)目的功能發(fā)展方向假設(shè)然而，本項(xiàng)目地處全國型的旅游度假勝地三亞，如何在三亞重旅游輕工業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中實(shí)現(xiàn)機(jī)場經(jīng)濟(jì)的功能定位，本項(xiàng)目將通過何種功能進(jìn)行主導(dǎo)驅(qū)動(dòng)，項(xiàng)目組展開了爭論三亞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)——以旅游業(yè)為龍頭和主導(dǎo)旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)海洋產(chǎn)11區(qū)域自身能力行業(yè)吸引力重點(diǎn)發(fā)展功能有限發(fā)展功能選擇發(fā)展功能功能篩選結(jié)果旅游休閑綜合商業(yè)重點(diǎn)發(fā)展功能主要培育產(chǎn)業(yè)機(jī)場作業(yè)航運(yùn)服務(wù)機(jī)勤保障物流加工倉儲(chǔ)總部商務(wù)生態(tài)居住塑造兩大中心購物中心會(huì)展中心最終項(xiàng)目組通過中房信產(chǎn)業(yè)篩選模型進(jìn)行綜合考量，客觀的、數(shù)據(jù)化的評(píng)分方式確定旅游功能為主導(dǎo)的機(jī)場經(jīng)濟(jì)模式至此，也隨即解決了三亞重旅游輕工業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中實(shí)現(xiàn)機(jī)場經(jīng)濟(jì)的功能定位的問題核心問題2的解答：解題路徑五：本項(xiàng)目的功能定位經(jīng)過激烈的爭辯和研究論證，項(xiàng)目最終確定了旅游為主導(dǎo)功能，因此，本案將以一種全新的模式和發(fā)展脈絡(luò)來締造僅屬于三亞的機(jī)場新城，即以旅游地產(chǎn)作為開發(fā)引擎的機(jī)場新城模式區(qū)域自身能力行業(yè)吸引力重點(diǎn)發(fā)展功能有限發(fā)展功能選擇發(fā)展功能功12宏觀:三亞旅游市場中觀：旅游產(chǎn)品差異化分析微觀：三亞旅游客源產(chǎn)品需求結(jié)論：預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)，三亞市的旅游人數(shù)、人居消費(fèi)水平將實(shí)現(xiàn)雙增長，迎來三亞旅游的新一輪發(fā)展結(jié)論：通過差異化的旅游產(chǎn)品分析，尋找出旅游產(chǎn)品的市場空隙，如夜間旅游‘室內(nèi)旅游，夏季旅游等結(jié)論：以客戶需求為導(dǎo)向，論證三亞旅游客源的行為特征，研究客戶對旅游產(chǎn)品的實(shí)際需求，作為產(chǎn)品定位重要依據(jù)層層遞進(jìn)，旅游產(chǎn)品的導(dǎo)出酒吧街美食城大型餐廳特色餐館大型娛樂城主題公園體育公園影劇院俱樂部購物中心購物街購物廣場百貨商店高星級(jí)酒店別墅式酒店主題酒店精品酒店通過三亞旅游市場的研究，最大限度的融入了三亞的文化特征，體現(xiàn)了“三亞烙印”核心問題3的解答：解題路徑六：主導(dǎo)產(chǎn)品的篩選論證那么接下來，就必須確定項(xiàng)目將采用怎樣的旅游產(chǎn)品來作為主導(dǎo)功能和驅(qū)動(dòng)引擎，通過宏、中、微觀的三亞旅游市場的研究，確定本項(xiàng)目的核心旅游產(chǎn)品宏觀:三亞旅游市場中觀：旅游產(chǎn)品差異化分析微觀：三亞旅游客源13中國三亞鳳凰空港新城以休閑旅游綜合商業(yè)驅(qū)動(dòng)下的空港經(jīng)濟(jì)區(qū)空港物流集群物流中心倉儲(chǔ)中心加工中心貿(mào)易展示中心商務(wù)商貿(mào)中心機(jī)勤保障集群機(jī)場作業(yè)航運(yùn)服務(wù)機(jī)場保障總部商務(wù)集群獨(dú)棟辦公企業(yè)會(huì)館度假別墅企業(yè)會(huì)所休閑旅游集群食尚文化區(qū)主題運(yùn)動(dòng)區(qū)夜生活?yuàn)蕵穮^(qū)綜合酒店區(qū)綜合功能集群購物中心會(huì)展中心解題路徑七：項(xiàng)目整體定位最后，我們將產(chǎn)業(yè)篩選論證后的功能進(jìn)行解構(gòu)，并重新整合，給出項(xiàng)目的整體定位中國三亞鳳凰空港新城空港物流集群物流中心機(jī)勤保障集群機(jī)場14空港（三亞鳳凰國際機(jī)場）機(jī)勤保障集群機(jī)勤保障集群休閑旅游集群綜合功能集群總部商務(wù)集群在總體功能布局和定義上，將旅游產(chǎn)業(yè)與機(jī)場新城概念完美的融合在一起在功能集群的規(guī)劃和定義上，即能保持與南側(cè)機(jī)場擴(kuò)建規(guī)劃的一致性，又能體現(xiàn)個(gè)性與創(chuàng)新核心問題4的解答：解題路徑八：項(xiàng)目規(guī)劃布局在總體功能規(guī)劃中除了滿足物流、機(jī)勤保障等傳統(tǒng)的機(jī)場經(jīng)濟(jì)功能以外，重點(diǎn)植入了體驗(yàn)式旅游度假中心（旅游休閑集群），以實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的機(jī)場新城規(guī)劃空港機(jī)勤保障集群機(jī)勤保障集群休閑旅游集群綜合功能集群總部商務(wù)15四大驅(qū)動(dòng)力貿(mào)易展示區(qū)食尚街區(qū)購物中心企業(yè)會(huì)館分期一期（啟動(dòng)階段）二期（發(fā)展階段）三期（成熟階段）四期（騰飛階段）時(shí)間2010－20112012－20142015－20172018－2019啟動(dòng)引擎（主）購物中心（輔）產(chǎn)權(quán)別墅酒店（主）食尚街區(qū)（輔）炫動(dòng)街區(qū)、夜魅街區(qū)（主）企業(yè)會(huì)館（輔）坡地建筑、會(huì)展中心（主）貿(mào)易展示區(qū)（輔）商務(wù)商貿(mào)區(qū)地產(chǎn)類產(chǎn)權(quán)別墅酒店區(qū)別墅企業(yè)會(huì)館休閑旅游類購物中心食尚街區(qū)夜魅街區(qū)炫動(dòng)街區(qū)泛會(huì)所、山頂SPA產(chǎn)業(yè)功能機(jī)勤保障區(qū)會(huì)議會(huì)展中心商務(wù)商貿(mào)區(qū)貿(mào)易展示區(qū)物流加工保稅區(qū)依托集群空間規(guī)劃下的核心驅(qū)動(dòng)力梳理依托集群時(shí)間發(fā)展下的開發(fā)次序建議分類產(chǎn)品在不同階段的開發(fā)時(shí)間將不同的產(chǎn)業(yè)功能分序開發(fā)，合理的平衡工業(yè)開發(fā)和旅游地產(chǎn)盈利之間的關(guān)系核心問題5的解答：解題路徑八：項(xiàng)目的引擎和開發(fā)次序我們將項(xiàng)目的功能引擎進(jìn)行整合，對項(xiàng)目的開發(fā)周期以及開發(fā)次序提出建議，從空間和時(shí)間上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作四大驅(qū)動(dòng)力貿(mào)易展示區(qū)食尚街區(qū)購物中心企業(yè)會(huì)館分期一期二期三期16現(xiàn)金流量匯總圖

項(xiàng)目總投資：38億項(xiàng)目

金額(億元)

項(xiàng)目總投資38土地一級(jí)開發(fā)投資8房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)投資30房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)投資45稅收貢獻(xiàn)：34億稅收項(xiàng)目

稅收(億元)

一次性稅收契稅0.18營業(yè)稅11.78房產(chǎn)稅19.95土地增值稅2.07合計(jì)33.98項(xiàng)目導(dǎo)入人口：1.6萬人，實(shí)現(xiàn)就業(yè)崗位5083個(gè)類別導(dǎo)入人口常駐人口住宅居住人口5542產(chǎn)業(yè)居住人口6000就業(yè)人口產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口3000商服就業(yè)人口2083合計(jì)16625通過一組社會(huì)效益數(shù)據(jù)，盡可能的規(guī)避地產(chǎn)開發(fā)的敏感性，以確保政府對項(xiàng)目方案的認(rèn)可核心問題6的解答：解題路徑九：項(xiàng)目的財(cái)務(wù)方案最后，我們通過動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)分析，論證項(xiàng)目的可行性，并通過一組投資、稅收、就業(yè)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的社會(huì)效益現(xiàn)金流量匯總圖項(xiàng)目總投資：38億項(xiàng)目金額(億元)項(xiàng)目總17第四部分

項(xiàng)目創(chuàng)新總結(jié)第四部分項(xiàng)目創(chuàng)新總結(jié)18夜魅街區(qū)人妖表演KTV、鋼管舞功能營造功能區(qū)域活動(dòng)時(shí)間活動(dòng)內(nèi)容風(fēng)味演藝區(qū)19：30-21：30人妖、艷舞、民俗、動(dòng)物表演、男孩俱樂部、KTV風(fēng)情酒吧區(qū)21：30-23：30啤酒屋、咖啡館、爵士酒吧、搖滾酒吧、冰吧、黑暗餐廳會(huì)所SPA區(qū)23：30-1：30泰國浴、芬蘭浴、巴厘按摩、泰式按摩、SPA會(huì)館精品酒店區(qū)1：30-起床風(fēng)情會(huì)所、異域家庭賓館、精品酒店、特色酒店、各類主題酒店風(fēng)情酒吧區(qū)風(fēng)味演藝區(qū)SPA會(huì)所區(qū)精品酒店區(qū)酒吧民俗舞表演精品SPA酒吧創(chuàng)意說明：以人的行為習(xí)慣特征為設(shè)計(jì)理念，設(shè)置晚間娛樂活動(dòng)，同時(shí)填補(bǔ)三亞夜生活的空白，合理的進(jìn)行功能布局與空間設(shè)計(jì)創(chuàng)新亮點(diǎn)一植入“三亞涅磐之夜”，彌補(bǔ)三亞的夜生活文化缺失，提升項(xiàng)目的產(chǎn)品競爭力夜魅街區(qū)人妖表演KTV、鋼管舞功能營造功能區(qū)域活動(dòng)時(shí)間活動(dòng)內(nèi)19三亞空港免稅購物廣場打造三亞體驗(yàn)式的休閑娛樂購物嘉年華免稅購物區(qū)定義：以購物功能為核心，開拓三亞免稅購物、旅游紀(jì)念品商業(yè)功能：免稅購物；旅游紀(jì)念品購物特色餐飲區(qū)定義：以特色餐飲為核心，強(qiáng)調(diào)餐飲文化，突出主題風(fēng)格功能：特色海鮮餐飲、主題風(fēng)情餐飲、休閑餐飲休閑娛樂區(qū)定義：以休閑娛樂為核心，滿足消費(fèi)人群一站式購物體驗(yàn)功能：KTV、影院、兒童游樂中心、中心文化廣場創(chuàng)意說明：將免稅店融入倉儲(chǔ)式的購物體驗(yàn)，同時(shí)通過特色餐飲和休閑娛樂功能的導(dǎo)入，呈現(xiàn)多元化的綜合購物理念創(chuàng)新亮點(diǎn)二：導(dǎo)入免稅經(jīng)濟(jì)，利用海南的經(jīng)濟(jì)特區(qū)優(yōu)勢，建議以倉儲(chǔ)式免稅購物中心作為啟動(dòng)引擎三亞空港免稅購物廣場免稅購物區(qū)創(chuàng)意說明：將免稅店融入倉儲(chǔ)式的20第五部分

項(xiàng)目操作回顧第五部分項(xiàng)目操作回顧21回顧一：如何以產(chǎn)業(yè)的“皮”包旅游的“肉”——對于開發(fā)企業(yè)而言，一定是通過休閑旅游和綜合商業(yè)來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的盈利，但項(xiàng)目屬于機(jī)場經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心位置，對政府而言，更多的需要考量機(jī)場的相關(guān)產(chǎn)業(yè)功能，因此如何在功能設(shè)置上、產(chǎn)品定位上滿足旅游地產(chǎn)的開發(fā)需求，而在形象包裝上更多的體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)屬性，是貫穿項(xiàng)目始終的核心問題；回顧二：啟動(dòng)地塊的確定和產(chǎn)品規(guī)劃——啟動(dòng)地塊的選取是影響到項(xiàng)目整盤開發(fā)的重點(diǎn)，其中包括對啟動(dòng)產(chǎn)品的論證，在整個(gè)咨詢服務(wù)的過程中，對于啟動(dòng)產(chǎn)品主要集中在免稅購物的可操作性和產(chǎn)品形態(tài)，項(xiàng)目組最后通過在候機(jī)樓正對面（人流最多）建造倉儲(chǔ)式的免稅綜合購物中心（集免稅購物、特色餐飲和休閑娛樂）的建議獲得了客戶的認(rèn)同；回顧三：如何平衡政府的考量因素和企業(yè)的商業(yè)開發(fā)之間的關(guān)系——在項(xiàng)目的操作過程中，我們始終以開發(fā)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)制定咨詢報(bào)告，尤其是在某些地產(chǎn)開發(fā)方面更多的體現(xiàn)了商業(yè)利益，而然，在項(xiàng)目的中后期，隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，項(xiàng)目隨即偏向如何滿足政府的需求，客戶希望通過通過我們的咨詢報(bào)告成功的說服政府以獲取土地，因此怎樣平衡商業(yè)利益和社會(huì)效益成為重點(diǎn)。在完成了整個(gè)報(bào)告之后，我們回顧一下在與開發(fā)商溝通過程中產(chǎn)生的重點(diǎn)和難點(diǎn)問題，這些難題應(yīng)該成為我們今后為客戶解決問題的寶貴經(jīng)驗(yàn)：回顧一：如何以產(chǎn)業(yè)的“皮”包旅游的“肉”在完成了整個(gè)報(bào)告之后2223中房信專業(yè)呈獻(xiàn)！CRIC/20091123中房信專業(yè)呈獻(xiàn)！CRIC/200911232424252526262727282829293030中房信旅游地產(chǎn)解決方案系列——中國三亞鳳凰機(jī)場項(xiàng)目以空港經(jīng)濟(jì)為主題的旅游地產(chǎn)策劃典范第一部分

項(xiàng)目開發(fā)背景第二部分

項(xiàng)目核心問題第三部分

項(xiàng)目解題路徑第四部分

項(xiàng)目創(chuàng)新總結(jié)第五部分

項(xiàng)目操作回顧中房信旅游地產(chǎn)解決方案系列第一部分項(xiàng)目開發(fā)背景第二31第一部分

項(xiàng)目開發(fā)背景第一部分項(xiàng)目開發(fā)背景32三亞市項(xiàng)目地塊亞龍灣10KM機(jī)場30KM項(xiàng)目位置—項(xiàng)目南側(cè)即為機(jī)場，屬于機(jī)場經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心位置，項(xiàng)目通過快速道路，前往三亞市僅10公里，20分鐘的車程；體量大小—地塊面積比較大，總計(jì)超過3600畝，屬于超大規(guī)模開發(fā)，地塊內(nèi)部不規(guī)整，限制因素較多，對功能布局要求較高；開發(fā)背景—項(xiàng)目開發(fā)主體是機(jī)場的運(yùn)營公司海航集團(tuán)，該項(xiàng)目面臨機(jī)場擴(kuò)建的發(fā)展機(jī)遇，希望通過這個(gè)機(jī)會(huì)獲取北面的空閑地塊，進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)；機(jī)場地塊紅線圖地塊區(qū)位圖項(xiàng)目位于機(jī)場北側(cè)，占地3600畝，開發(fā)主體為機(jī)場運(yùn)營公司，希望通過機(jī)場擴(kuò)建的契機(jī)，獲取土地以進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)：項(xiàng)目開發(fā)背景三亞市項(xiàng)目地塊亞龍灣10KM機(jī)場30KM項(xiàng)目位置—項(xiàng)目南側(cè)即33第二部分

項(xiàng)目核心問題第二部分項(xiàng)目核心問題343456如何在三亞重旅游輕工業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中實(shí)現(xiàn)機(jī)場經(jīng)濟(jì)的功能定位項(xiàng)目將如何刻上“三亞”的烙印，體現(xiàn)三亞魅力，融入三亞文化能否與南側(cè)機(jī)場的擴(kuò)建規(guī)劃保持一致性的同時(shí)，體現(xiàn)項(xiàng)目的個(gè)性與創(chuàng)新在機(jī)場經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)概念下，項(xiàng)目開發(fā)如何平衡工業(yè)開發(fā)和旅游地產(chǎn)盈利之間的關(guān)系怎樣幫助客戶說服政府以簽訂整體開發(fā)協(xié)議，并獲取土地三亞是旅游城市，旅游經(jīng)濟(jì)的比重較高，而缺乏任何工業(yè)產(chǎn)業(yè)，但是傳統(tǒng)的機(jī)場經(jīng)濟(jì)是在以物流優(yōu)勢輻射下的工業(yè)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值產(chǎn)生，在這樣的矛盾博弈中，項(xiàng)目的功能定位將呈現(xiàn)怎樣的特征2如何借助機(jī)場擴(kuò)建契機(jī)，通過整體性的規(guī)劃獲取土地進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)盈利1項(xiàng)目開發(fā)的背景是機(jī)場需要擴(kuò)建，于此同時(shí)，在對傳統(tǒng)機(jī)場功能進(jìn)行布局之后，考慮到機(jī)場的非機(jī)場收入比重較少，因此需要通過借此機(jī)會(huì)進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，以機(jī)場名義進(jìn)行整體性開發(fā)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)利潤客戶強(qiáng)調(diào)，項(xiàng)目除了圍繞機(jī)場經(jīng)濟(jì)做文章以外，要緊密的結(jié)合三亞的城市發(fā)展特征，融入三亞的城市文化魅力，因此項(xiàng)目要深入的挖掘地方特色，整合進(jìn)地塊規(guī)劃中項(xiàng)目地塊的規(guī)劃，不能脫離于南側(cè)機(jī)場的擴(kuò)建規(guī)劃，在整體上呈現(xiàn)一致性，但同時(shí)，本項(xiàng)目并非單純的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，需要整合大量的旅游產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)產(chǎn)品，怎樣表現(xiàn)出其中的個(gè)性與創(chuàng)新，是個(gè)問題工業(yè)開發(fā)的利潤較少，回報(bào)周期較短，但作為政府企業(yè)，必須兼顧到工業(yè)開發(fā)和旅游地產(chǎn)盈利之間的平衡關(guān)系，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、品牌效益項(xiàng)目不僅要滿足客戶的地產(chǎn)開發(fā)盈利需求，項(xiàng)目咨詢還需要兼顧到政府的政績、人口導(dǎo)入、區(qū)域改善、就業(yè)等需求，幫助客戶獲取土地通過對于項(xiàng)目背景的了解，并將項(xiàng)目操作中客戶遇到的主要問題，整理出項(xiàng)目需要解決的核心問題：核心問題3456如何在三亞重旅游輕工業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中實(shí)現(xiàn)機(jī)場經(jīng)濟(jì)的功能35第三部分

項(xiàng)目解題路徑第三部分項(xiàng)目解題路徑36區(qū)域開發(fā)方向的確定產(chǎn)業(yè)功能定位核心驅(qū)動(dòng)引擎論證新城發(fā)展方向確定類似案例取證研究功能定位初設(shè)市場定位功能定位產(chǎn)品規(guī)劃開發(fā)運(yùn)作財(cái)務(wù)測算+++項(xiàng)目土地屬性研究功能篩選三亞旅游經(jīng)濟(jì)、政策研究三亞旅游市場及產(chǎn)品研究三亞旅游客戶需求特征研究功能篩選+項(xiàng)目的6大核心問題成功解題，完成咨詢服務(wù)項(xiàng)目論證的復(fù)合線性研究邏輯：國內(nèi)外標(biāo)桿機(jī)場新城案例專家理論研究3大主類14個(gè)子類外部行業(yè)吸引力?行業(yè)規(guī)模?行業(yè)增長率?國家/周邊產(chǎn)業(yè)政策?產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度?拉動(dòng)就業(yè)能力?環(huán)境影響指數(shù)區(qū)域自身能力?區(qū)域位置?資源基礎(chǔ)?人才資源?配套能力?綜合成本篩選出最終產(chǎn)業(yè)我們將6個(gè)核心問題，通過三條邏輯脈絡(luò)串聯(lián)起來，并以此作為撰寫咨詢報(bào)告的依據(jù)，展開論證解題邏輯區(qū)域開發(fā)方向的確定產(chǎn)業(yè)功能定位核心驅(qū)動(dòng)引擎論證新城發(fā)展方向確37項(xiàng)目系超大規(guī)模開發(fā)，屬于造城運(yùn)動(dòng)，必須選取一種城市發(fā)展的模式來理解項(xiàng)目認(rèn)識(shí)一：項(xiàng)目緊鄰機(jī)場，屬于空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心位置，與市區(qū)僅10公里的路程機(jī)場外圍地區(qū)機(jī)場相鄰地區(qū)機(jī)場核心地區(qū)機(jī)場地塊認(rèn)識(shí)二：地塊面積比較大，屬于超大規(guī)模開發(fā)，地塊內(nèi)部限制因素較多，對功能布局要求較高地塊紅線圖核心結(jié)論導(dǎo)出：在此，也隨即解決了“通過整體性的規(guī)劃獲取土地進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)盈利”的問題核心問題1的解答：解題路徑一：土地屬性的再認(rèn)識(shí)開篇，我們通過土地屬性的深入剖析，得出“必須選取一種城市發(fā)展的模式來理解項(xiàng)目”的結(jié)論，而項(xiàng)目即可以通過造城機(jī)制將機(jī)場擴(kuò)展用地進(jìn)行整體定位項(xiàng)目系超大規(guī)模開發(fā)，屬于造城運(yùn)動(dòng)，必須選取一種城市發(fā)展的模式38新城發(fā)展模式典型代表案例核心驅(qū)動(dòng)因素本項(xiàng)目擬合程度生活新城里斯頓新城位于郊區(qū)，資源良好，內(nèi)部極具城市化交通方式基于鐵路與步行產(chǎn)業(yè)新城筑波科學(xué)城政府強(qiáng)制或引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚市場對于產(chǎn)業(yè)的需求政府主導(dǎo)開發(fā)、投入大量資金機(jī)場新城北京順義緊臨機(jī)場同時(shí)實(shí)現(xiàn)人流、物流、資金流、信息流TOD新城多摩新鎮(zhèn)大城市中心城區(qū)人口高度惡性膨脹捷運(yùn)系統(tǒng)發(fā)達(dá)，興建連接大城市的軌道交通軌道沿線有大量的建設(shè)用地可供房地產(chǎn)開發(fā)副中心新城東京臨海城市副中心行政中心新城堪培拉政府主導(dǎo)開發(fā)投入大量資金發(fā)展新區(qū)域政府遷移或主要政府機(jī)構(gòu)所在地港口新城上海臨港新城靠近港口鳳凰機(jī)場地區(qū)的發(fā)展模式選擇新城案例的分析‘作為比選重要依據(jù)解題路徑二：發(fā)展模式的確定于是，我們選取了各類不同的新城發(fā)展模式進(jìn)行比選，論證出項(xiàng)目將遵循“機(jī)場新城”的成長路徑進(jìn)行發(fā)展新城發(fā)展模式典型代表案例核心驅(qū)動(dòng)因素本項(xiàng)目擬合程度生活新城里39餐飲、酒吧、娛樂產(chǎn)業(yè)園區(qū)AS零售業(yè)地產(chǎn)業(yè)多樣化產(chǎn)業(yè)樞紐機(jī)場基礎(chǔ)設(shè)施基本設(shè)施航空服務(wù)購物走廊辦公、酒店等各種交通設(shè)施，如出租車、快線等客運(yùn)大樓飛機(jī)跑道L會(huì)展業(yè)休閑娛樂業(yè)商務(wù)辦公業(yè)物流業(yè)產(chǎn)品加工業(yè)酒店會(huì)展中心商務(wù)中心倉儲(chǔ)運(yùn)輸?shù)仍O(shè)施附加值人流和貨流的增加機(jī)場周邊地區(qū)與輻射地區(qū)的相互作用機(jī)制機(jī)場周邊地區(qū)（核心）機(jī)場輻射地區(qū)（外圍）發(fā)展階段輻射范圍功能特點(diǎn)起步期發(fā)展期成熟期緊鄰區(qū)相鄰區(qū)輻射區(qū)航空運(yùn)輸物流航空運(yùn)輸物流、工業(yè)產(chǎn)業(yè)、商務(wù)航空運(yùn)輸物流、商務(wù)、休閑、產(chǎn)業(yè)貿(mào)易、文化娛樂3-5年5-10年10-15年空港經(jīng)濟(jì)區(qū)機(jī)場新城機(jī)場新城是空港經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的高級(jí)階段，是通過工業(yè)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入后逐漸形成生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，通過人口的激增形成城鎮(zhèn)化的發(fā)展模式荷蘭史基浦機(jī)場迪拜世界航空城北京順義空港城廣州新白云機(jī)場花都新城主要集成新城案例研究解題路徑三：機(jī)場新城的模式和功能研究通過各種機(jī)場新城的案例和理論研究我們發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)的機(jī)場新城發(fā)展脈絡(luò)一定是通過機(jī)場物流引導(dǎo)下的工業(yè)發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)人口之后引發(fā)第三產(chǎn)業(yè)的功能需求餐飲、酒吧、娛樂產(chǎn)業(yè)園區(qū)AS零售業(yè)地產(chǎn)業(yè)多樣化產(chǎn)業(yè)樞紐機(jī)場基40三亞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)——以旅游業(yè)為龍頭和主導(dǎo)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)支撐產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)海洋產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)三亞旅游產(chǎn)業(yè)與GDP關(guān)系分析在以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下，本項(xiàng)目的主導(dǎo)功能將呈現(xiàn)怎樣的特征，項(xiàng)目組出現(xiàn)了兩派觀點(diǎn)：以物流、設(shè)備制造等工業(yè)為主導(dǎo)功能的機(jī)場經(jīng)濟(jì)觀點(diǎn)一：以旅游休閑、商業(yè)購物等旅游為主導(dǎo)功能的機(jī)場經(jīng)濟(jì)觀點(diǎn)二：解題路徑四：本項(xiàng)目的功能發(fā)展方向假設(shè)然而，本項(xiàng)目地處全國型的旅游度假勝地三亞，如何在三亞重旅游輕工業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中實(shí)現(xiàn)機(jī)場經(jīng)濟(jì)的功能定位，本項(xiàng)目將通過何種功能進(jìn)行主導(dǎo)驅(qū)動(dòng)，項(xiàng)目組展開了爭論三亞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)——以旅游業(yè)為龍頭和主導(dǎo)旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)海洋產(chǎn)41區(qū)域自身能力行業(yè)吸引力重點(diǎn)發(fā)展功能有限發(fā)展功能選擇發(fā)展功能功能篩選結(jié)果旅游休閑綜合商業(yè)重點(diǎn)發(fā)展功能主要培育產(chǎn)業(yè)機(jī)場作業(yè)航運(yùn)服務(wù)機(jī)勤保障物流加工倉儲(chǔ)總部商務(wù)生態(tài)居住塑造兩大中心購物中心會(huì)展中心最終項(xiàng)目組通過中房信產(chǎn)業(yè)篩選模型進(jìn)行綜合考量，客觀的、數(shù)據(jù)化的評(píng)分方式確定旅游功能為主導(dǎo)的機(jī)場經(jīng)濟(jì)模式至此，也隨即解決了三亞重旅游輕工業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中實(shí)現(xiàn)機(jī)場經(jīng)濟(jì)的功能定位的問題核心問題2的解答：解題路徑五：本項(xiàng)目的功能定位經(jīng)過激烈的爭辯和研究論證，項(xiàng)目最終確定了旅游為主導(dǎo)功能，因此，本案將以一種全新的模式和發(fā)展脈絡(luò)來締造僅屬于三亞的機(jī)場新城，即以旅游地產(chǎn)作為開發(fā)引擎的機(jī)場新城模式區(qū)域自身能力行業(yè)吸引力重點(diǎn)發(fā)展功能有限發(fā)展功能選擇發(fā)展功能功42宏觀:三亞旅游市場中觀：旅游產(chǎn)品差異化分析微觀：三亞旅游客源產(chǎn)品需求結(jié)論：預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)，三亞市的旅游人數(shù)、人居消費(fèi)水平將實(shí)現(xiàn)雙增長，迎來三亞旅游的新一輪發(fā)展結(jié)論：通過差異化的旅游產(chǎn)品分析，尋找出旅游產(chǎn)品的市場空隙，如夜間旅游‘室內(nèi)旅游，夏季旅游等結(jié)論：以客戶需求為導(dǎo)向，論證三亞旅游客源的行為特征，研究客戶對旅游產(chǎn)品的實(shí)際需求，作為產(chǎn)品定位重要依據(jù)層層遞進(jìn)，旅游產(chǎn)品的導(dǎo)出酒吧街美食城大型餐廳特色餐館大型娛樂城主題公園體育公園影劇院俱樂部購物中心購物街購物廣場百貨商店高星級(jí)酒店別墅式酒店主題酒店精品酒店通過三亞旅游市場的研究，最大限度的融入了三亞的文化特征，體現(xiàn)了“三亞烙印”核心問題3的解答：解題路徑六：主導(dǎo)產(chǎn)品的篩選論證那么接下來，就必須確定項(xiàng)目將采用怎樣的旅游產(chǎn)品來作為主導(dǎo)功能和驅(qū)動(dòng)引擎，通過宏、中、微觀的三亞旅游市場的研究，確定本項(xiàng)目的核心旅游產(chǎn)品宏觀:三亞旅游市場中觀：旅游產(chǎn)品差異化分析微觀：三亞旅游客源43中國三亞鳳凰空港新城以休閑旅游綜合商業(yè)驅(qū)動(dòng)下的空港經(jīng)濟(jì)區(qū)空港物流集群物流中心倉儲(chǔ)中心加工中心貿(mào)易展示中心商務(wù)商貿(mào)中心機(jī)勤保障集群機(jī)場作業(yè)航運(yùn)服務(wù)機(jī)場保障總部商務(wù)集群獨(dú)棟辦公企業(yè)會(huì)館度假別墅企業(yè)會(huì)所休閑旅游集群食尚文化區(qū)主題運(yùn)動(dòng)區(qū)夜生活?yuàn)蕵穮^(qū)綜合酒店區(qū)綜合功能集群購物中心會(huì)展中心解題路徑七：項(xiàng)目整體定位最后，我們將產(chǎn)業(yè)篩選論證后的功能進(jìn)行解構(gòu)，并重新整合，給出項(xiàng)目的整體定位中國三亞鳳凰空港新城空港物流集群物流中心機(jī)勤保障集群機(jī)場44空港（三亞鳳凰國際機(jī)場）機(jī)勤保障集群機(jī)勤保障集群休閑旅游集群綜合功能集群總部商務(wù)集群在總體功能布局和定義上，將旅游產(chǎn)業(yè)與機(jī)場新城概念完美的融合在一起在功能集群的規(guī)劃和定義上，即能保持與南側(cè)機(jī)場擴(kuò)建規(guī)劃的一致性，又能體現(xiàn)個(gè)性與創(chuàng)新核心問題4的解答：解題路徑八：項(xiàng)目規(guī)劃布局在總體功能規(guī)劃中除了滿足物流、機(jī)勤保障等傳統(tǒng)的機(jī)場經(jīng)濟(jì)功能以外，重點(diǎn)植入了體驗(yàn)式旅游度假中心（旅游休閑集群），以實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的機(jī)場新城規(guī)劃空港機(jī)勤保障集群機(jī)勤保障集群休閑旅游集群綜合功能集群總部商務(wù)45四大驅(qū)動(dòng)力貿(mào)易展示區(qū)食尚街區(qū)購物中心企業(yè)會(huì)館分期一期（啟動(dòng)階段）二期（發(fā)展階段）三期（成熟階段）四期（騰飛階段）時(shí)間2010－20112012－20142015－20172018－2019啟動(dòng)引擎（主）購物中心（輔）產(chǎn)權(quán)別墅酒店（主）食尚街區(qū)（輔）炫動(dòng)街區(qū)、夜魅街區(qū)（主）企業(yè)會(huì)館（輔）坡地建筑、會(huì)展中心（主）貿(mào)易展示區(qū)（輔）商務(wù)商貿(mào)區(qū)地產(chǎn)類產(chǎn)權(quán)別墅酒店區(qū)別墅企業(yè)會(huì)館休閑旅游類購物中心食尚街區(qū)夜魅街區(qū)炫動(dòng)街區(qū)泛會(huì)所、山頂SPA產(chǎn)業(yè)功能機(jī)勤保障區(qū)會(huì)議會(huì)展中心商務(wù)商貿(mào)區(qū)貿(mào)易展示區(qū)物流加工保稅區(qū)依托集群空間規(guī)劃下的核心驅(qū)動(dòng)力梳理依托集群時(shí)間發(fā)展下的開發(fā)次序建議分類產(chǎn)品在不同階段的開發(fā)時(shí)間將不同的產(chǎn)業(yè)功能分序開發(fā)，合理的平衡工業(yè)開發(fā)和旅游地產(chǎn)盈利之間的關(guān)系核心問題5的解答：解題路徑八：項(xiàng)目的引擎和開發(fā)次序我們將項(xiàng)目的功能引擎進(jìn)行整合，對項(xiàng)目的開發(fā)周期以及開發(fā)次序提出建議，從空間和時(shí)間上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作四大驅(qū)動(dòng)力貿(mào)易展示區(qū)食尚街區(qū)購物中心企業(yè)會(huì)館分期一期二期三期46現(xiàn)金流量匯總圖

項(xiàng)目總投資：38億項(xiàng)目

金額(億元)

項(xiàng)目總投資38土地一級(jí)開發(fā)投資8房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)投資30房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)投資45稅收貢獻(xiàn)：34億稅收項(xiàng)目

稅收(億元)

一次性稅收契稅0.18營業(yè)稅11.78房產(chǎn)稅19.95土地增值稅2.07合計(jì)33.98項(xiàng)目導(dǎo)入人口：1.6萬人，實(shí)現(xiàn)就業(yè)崗位5083個(gè)類別導(dǎo)入人口常駐人口住宅居住人口5542產(chǎn)業(yè)居住人口6000就業(yè)人口產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口3000商服就業(yè)人口2083合計(jì)16625通過一組社會(huì)效益數(shù)據(jù)，盡可能的規(guī)避地產(chǎn)開發(fā)的敏感性，以確保政府對項(xiàng)目方案的認(rèn)可核心問題6的解答：解題路徑九：項(xiàng)目的財(cái)務(wù)方案最后，我們通過動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)分析，論證項(xiàng)目的可行性，并通過一組投資、稅收、就業(yè)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的社會(huì)效益現(xiàn)金流量匯總圖項(xiàng)目總投資：38億項(xiàng)目金額(億元)項(xiàng)目總47第四部分

項(xiàng)目創(chuàng)新總結(jié)第四部分項(xiàng)目創(chuàng)新總結(jié)48夜魅街區(qū)人妖表演KTV、鋼管舞功能營