(二級)物業(yè)與地產(chǎn)對接業(yè)務(wù)操作守則

(二級)物業(yè)與地產(chǎn)對接業(yè)務(wù)操作守則(二級)物業(yè)與地產(chǎn)對接業(yè)務(wù)操作守則11/11(二級)物業(yè)與地產(chǎn)對接業(yè)務(wù)操作守則精心整理中電建物業(yè)管理有限企業(yè)物業(yè)與地產(chǎn)對接業(yè)務(wù)操作規(guī)范校正記錄宣布日期版本校正內(nèi)容校正人審察人贊成一、目的明確品牌營銷部、地域/城市企業(yè)和物業(yè)企業(yè)對接工作中的各自職責(zé)，理順地產(chǎn)企業(yè)與物業(yè)公司之間的業(yè)務(wù)對接關(guān)系，規(guī)范地產(chǎn)企業(yè)與物業(yè)企業(yè)對接的相關(guān)工作內(nèi)容。二、適用范圍適用于電建地產(chǎn)總部及手下各單位。三、術(shù)語/定義無四、職責(zé)精心整理精心整理物業(yè)企業(yè)1）與地域/城市企業(yè)簽訂新項目的《物業(yè)先期咨詢服務(wù)合同》，供應(yīng)物業(yè)先期咨詢服務(wù)；2）依照地域/城市企業(yè)委托，與地域/城市企業(yè)簽訂新項目的《銷售案場服務(wù)合同》、《先期物業(yè)服務(wù)合同》，依照合同張開物業(yè)管理服務(wù)工作；3）編制物業(yè)服務(wù)方案及銷售案場服務(wù)方案；依照地域/城市企業(yè)委托，與地域/城市企業(yè)簽訂委托財富經(jīng)營和管理合同，依照合同展動工作；4）核算新項目物業(yè)服務(wù)費及測算物業(yè)創(chuàng)立費，并報地域/城市企業(yè)審察；5）配合地域/城市企業(yè)張開集中入住工作；6）負(fù)責(zé)兼?zhèn)?、組織、推行物業(yè)公共地域、共用設(shè)施設(shè)施和分戶房屋以及相關(guān)資料的承接查驗工作；7）協(xié)助完成集中交付相關(guān)工作（包括：指引咨詢、物品發(fā)放、驗房、序次保護(hù)等）；8）依照開發(fā)委托辦理清盤項目遺留問題；9）接受地域/城市企業(yè)的檢查、談?wù)?，連續(xù)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。精心整理精心整理五、操作路徑圖六、工作程序第一章物業(yè)先期介入第一條物業(yè)先期介入工作的準(zhǔn)備工作（一）新項目立項后，依照《物業(yè)先期介入工作指引》1由物業(yè)企業(yè)經(jīng)營拓展部、項目運營部或主管領(lǐng)導(dǎo)與地域/城市企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人接洽，初步確定先期介入階段、介入模式、介入內(nèi)容、聯(lián)系方式等相關(guān)事宜。（二）物業(yè)企業(yè)經(jīng)營拓展部與項目運營部，在3個工作日內(nèi)完成《新項目物業(yè)先期介入工作方案》（模板）2的編制及物業(yè)先期介入服務(wù)費的測算，交地產(chǎn)地域/城市企業(yè)審察確認(rèn)。（三）物業(yè)企業(yè)與地產(chǎn)地域/城市企業(yè)依照實質(zhì)情況簽訂《物業(yè)先期介入服務(wù)協(xié)議》后，物業(yè)企業(yè)成立先期介入工作小組。第二條產(chǎn)品可研定位階段物業(yè)企業(yè)參加地產(chǎn)召開的項目說明會，對介入項目周邊配套及近似典型樓盤情況進(jìn)行實地踏勘，調(diào)研。對未來物業(yè)管理進(jìn)行整體策劃，向地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)《物業(yè)管理整體策劃方案》（模板）3。第三條規(guī)劃設(shè)計階段（一）參加地產(chǎn)企業(yè)組織召開的階段性規(guī)劃設(shè)計會議，針對整體規(guī)劃設(shè)計提出《項目整體功能配置建議書》（模板）4。精心整理精心整理（二）物業(yè)企業(yè)對開發(fā)供應(yīng)新項目的設(shè)計圖紙資料進(jìn)行審圖，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（功能設(shè)計、資料采納、園林景觀、設(shè)施選型和配套設(shè)施）等方面，并編制《新項目規(guī)劃設(shè)計評估建議書》（模板）5，向地產(chǎn)地域企業(yè)提出建設(shè)性建議。（三）對物業(yè)管理用房的標(biāo)準(zhǔn)和功能提出建議（詳見《物業(yè)管理用房裝備標(biāo)準(zhǔn)》6。（三）從確定的目標(biāo)客戶角度考慮問題。比較物業(yè)建設(shè)、使用、保護(hù)的成本與目標(biāo)客戶的需求及經(jīng)濟(jì)承受力，使業(yè)主、建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)利益一致。（四）要貫徹可研定位階段所確定的物業(yè)管理整體規(guī)劃的內(nèi)容和思路，保證整體的一致性、連結(jié)性和連續(xù)性。（五）對于分期開發(fā)的物業(yè)項目，對共用配套設(shè)施設(shè)施和環(huán)境等方面的配置在各期之間的過渡性安排供應(yīng)協(xié)調(diào)建議。第四條施工階段（一）先期介入工作小組經(jīng)過不駐場、駐場或代監(jiān)理模式進(jìn)行施工階段的介入工作。（二）物業(yè)企業(yè)要如期匯總介入時期發(fā)現(xiàn)的問題及物業(yè)企業(yè)的建講和建議，編制《施工質(zhì)量評估建議報告》（模板）7，上報地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)部門。（三）物業(yè)企業(yè)將設(shè)計施工階段向地產(chǎn)提出的建議報告，在交付后6個月內(nèi)依照現(xiàn)場實質(zhì)情況整理成案例庫，并予以存檔。第二章物業(yè)籌備啟動期精心整理精心整理第五條營銷推行階段（一）物業(yè)企業(yè)依照《電建物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化》三套產(chǎn)品系，結(jié)合銷售編制項目《物業(yè)服務(wù)方案》8。（二）配合地產(chǎn)地域/城市企業(yè)產(chǎn)品推行的需要，編制《先期物業(yè)管理服務(wù)合同》9、《臨時管理規(guī)約》10等文件。（二）參加新項目的先期物業(yè)服務(wù)招招標(biāo)活動，依照《物業(yè)服務(wù)費設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》11并結(jié)合新項目物業(yè)費測算來確定物業(yè)費。（三）在項目商品房銷售贊成證獲取從前以物業(yè)企業(yè)名義與地域/城市企業(yè)簽訂《先期物業(yè)管理服務(wù)合同》。（四）配合銷售案場工作。物業(yè)企業(yè)依照地產(chǎn)地域/城市企業(yè)營銷策劃部的要求，制定銷售案場服務(wù)方案；在項目銷售案場開放前1周以物業(yè)企業(yè)名義與地域/城市企業(yè)簽訂《銷售中心物業(yè)委托服務(wù)合同》12。并提報到地域/城市企業(yè)審察。2.物業(yè)企業(yè)應(yīng)積極配合銷售案場各種推行活動，包括但不限于：房展會、開盤、VIP顧客參觀及準(zhǔn)業(yè)主聯(lián)誼活動等。（五）詳見《營銷推行工作指引》13。第六條承接查驗階段（一）創(chuàng)立費及物業(yè)管理用房1.物業(yè)企業(yè)對物業(yè)管理用房進(jìn)行確認(rèn)，并接收使用使用。精心整理精心整理2.集中交付前5個月，物業(yè)企業(yè)應(yīng)依照《物業(yè)服務(wù)費設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》中的“物業(yè)創(chuàng)立費標(biāo)準(zhǔn)”，核算項當(dāng)先期創(chuàng)立費，并提報地域/城市企業(yè)審察，且地域/城市企業(yè)應(yīng)在5個工作日內(nèi)予以書面批復(fù)。3.物業(yè)創(chuàng)立費主要包括人工費、固定財富采買、低值易耗品及各種資料費、裝修費、保潔開荒費、成品保護(hù)費、車輛購置費、間接開支（培訓(xùn)費、網(wǎng)絡(luò)通訊費、差旅費、招聘費等14余項）、以及不可以預(yù)示費、管理費和稅金等。詳盡細(xì)節(jié)可按《物業(yè)服務(wù)中心組建計劃表》內(nèi)容參照。4.同時，物業(yè)企業(yè)應(yīng)開始組建項目物業(yè)服務(wù)中心（見《物業(yè)服務(wù)中心組建工作指引》14、《物業(yè)中心組建方案（模版）》15），并向地域/城市企業(yè)報備。（二）物業(yè)企業(yè)應(yīng)在地產(chǎn)集中交房小組成立后，組建承接查驗小組，項目集中交付60天前，完成承接查驗方案的制定，同時提報集中交房領(lǐng)導(dǎo)小組。（三）推行承接查驗。1.依照《中國電建地產(chǎn)企業(yè)有限企業(yè)項目集中交房入住管理方法》，物業(yè)企業(yè)應(yīng)積極組織項目公共地域設(shè)施設(shè)施承接查驗工作，詳見《物業(yè)承接查驗工作指引》16及《承接查驗工作方案（模板）》17。2.承接查驗時期，地域/城市企業(yè)可委托物業(yè)企業(yè)參加對業(yè)主房屋分戶查收，物業(yè)企業(yè)按《物業(yè)承接查驗工作指引》中附件四《業(yè)主戶內(nèi)預(yù)查收參照標(biāo)準(zhǔn)》18履行，時期發(fā)生的全部開支依照《物業(yè)服務(wù)費設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》中的分戶查收收費標(biāo)準(zhǔn)，由地域/城市企業(yè)肩負(fù)，同時需簽訂委托合同。（四）不合格項目的整改工作。精心整理精心整理1.地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)安排對不合格項目進(jìn)行整改。2.查驗合格后，地產(chǎn)企業(yè)與物業(yè)企業(yè)應(yīng)辦理交接手續(xù)，承接查驗相關(guān)文件記錄由物業(yè)企業(yè)存檔。3.物業(yè)服務(wù)中心承接查驗小組整理編制《物業(yè)承接查驗報告》19，報物業(yè)企業(yè)審閱。第七條交房入住階段（一）房屋集中交付使用。1.地域/城市企業(yè)應(yīng)依照《中國電建地產(chǎn)企業(yè)有限企業(yè)項目集中交房入住管理辦法》，主導(dǎo)完成《項目集中交房入住工作計劃與推行方案》、預(yù)查收、模擬交房、集中交付等工作。2.集中交付時期發(fā)生的開支由地域/城市企業(yè)肩負(fù)。3.物業(yè)企業(yè)應(yīng)協(xié)助集中入住工作完成，見《新項目業(yè)主入住工作指引》20。（二）集中維保。物業(yè)企業(yè)應(yīng)積極協(xié)分派合地域/城市企業(yè)做好集中維保工作。第三章物業(yè)后期管理第八條物業(yè)管理正常期（一）組建業(yè)委會。1.當(dāng)項目符合成立業(yè)主大會條件時，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在當(dāng)?shù)卣鞴懿块T的指導(dǎo)下，精心整理精心整理與業(yè)主代表共同組成業(yè)主大會籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的籌建工作。2.物業(yè)企業(yè)應(yīng)積極參加、配合業(yè)主大會籌備和業(yè)主委員會的選舉工作，詳盡拜會企業(yè)《籌備業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會操作指引》。（二）空置房。1．因地產(chǎn)企業(yè)銷售或其他原因，造成房屋未交付使用而空置的，物業(yè)費及水、電、供暖等開支，由地產(chǎn)企業(yè)肩負(fù)并每年全額結(jié)算一次，由物業(yè)企業(yè)項目財務(wù)部向地產(chǎn)發(fā)送開支收繳函，并附《空置房統(tǒng)計表》。2．開支結(jié)算原則上空置房物業(yè)費按100%標(biāo)準(zhǔn)支付，詳盡支付時間物業(yè)與地產(chǎn)地域/城市企業(yè)協(xié)調(diào)，但不得高出一年。（四）存量財富管理。依照實質(zhì)情況，物業(yè)企業(yè)受地產(chǎn)企業(yè)委托張開存量財富委托經(jīng)營（如會所、車位、商鋪等），雙方簽訂委托經(jīng)營合同，依照合同履行各自義務(wù)，此經(jīng)營收入用于填充物業(yè)費的不足。詳見《存量財富經(jīng)營臺賬》。（五）項目移交清盤。物業(yè)企業(yè)在項目交付2年內(nèi)，地域/城市企業(yè)應(yīng)組織向移交清盤項目，并與物業(yè)確認(rèn)遺留問題及解決方案，督查遺留問題辦理和相關(guān)開支使用情況。（六）其他1）若是地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主許諾贈予的物業(yè)管理費的由地產(chǎn)企業(yè)肩負(fù)，此部分費精心整理精心整理用將由地產(chǎn)企業(yè)劃撥給物業(yè)企業(yè)。2）地產(chǎn)企業(yè)在制定與物業(yè)管理相關(guān)的資料（樓書、廣告、合同及宣傳資料）時，應(yīng)充分征采物業(yè)企業(yè)建議。3）地產(chǎn)企業(yè)不得對購房者做出高出《先期物業(yè)管理服務(wù)合同》范圍的許諾，對因銷售許諾過失以致今后增加物業(yè)管理成本和難度的，應(yīng)由地產(chǎn)企業(yè)肩負(fù)責(zé)任。七、相關(guān)文件7.1OA審批流無7.2記錄/表單《物業(yè)服務(wù)中心組建計劃表》-ZDJ-XMYY-F09《空置房統(tǒng)計表》-ZDJ-XMYY-F10《存量財富經(jīng)營臺賬》-ZDJ-XMYY-F117.3法律/法規(guī)無7.4支持性文1ZDJ-XMYY-ZY-01《物業(yè)先期介入工作指引》件ZDJ-XMYY-MB-01《新項目物業(yè)先期介入工作方案》（模板）ZDJ-XMYY-MB-《11物業(yè)管理整體策劃方案》（模板）ZDJ-XMYY-MB-12《項目整體功能配置建議書》（模板）ZDJ-XMYY-MB-13《新項目規(guī)劃設(shè)計評估建議書》精心整理精心整理（模板）ZDJ-XMYY-BZ-01《物業(yè)管理用房裝備標(biāo)準(zhǔn)》ZDJ-XMYY-MB-《14施工質(zhì)量評估建議報告》（模板）ZDJ-XMYY-MB-03《物業(yè)服務(wù)方案》（模板）DJDC-PY-MB-2015-WY-04《先期物業(yè)管理服務(wù)合同》（模板）ZDJ-XMYY-MB-05《臨時管理規(guī)約》（模板）ZDJ-XMYY-BZ-02《物業(yè)服務(wù)費設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》ZDJ-JYTZ-MB-02ZDJ-XMYY-ZY-02《