海南某五星級酒店項目可研

海南某五星級酒店工程可行性研究報告——中國海南三亞海棠灣二0一0年八月目 錄8891111121431516116216317417181811821932042152262223232526262728282828229330430531631731323334341342363374383913924034142143244344451462473484915025135245254〔七〕SWOT551552553574585961616216226436566676768691692707373173274374474751752763809191929219229239495951952963991001100210131024103510461051071107210831094111112112111221123113113一、工程概況〔一〕區(qū)域交通棠灣鎮(zhèn)藤橋河出?？跂|側(cè)。工程所在地距離三亞鳳凰國際機場約60公里，距離三亞市區(qū)、陵水縣城均約40公里，2021年東西線高速貫穿后，從三亞鳳凰機場至地塊將從目前的１小時縮短至30分鐘左右，交通可達性將得到大幅提高，與從機場到亞龍灣所需時間相當(dāng)。地塊離東線高速出口約3公里?！捕车匦蔚貏莨こ炭傉嫉丶s1000畝，海岸線長約750米，地塊縱深1500米左右。地塊東750有50米寬椰林帶，其后縱深1.5公里為農(nóng)業(yè)用沙地，地塊地勢較高(海拔5.0m～15m)，受海嘯等自然災(zāi)害影響小。工程區(qū)域規(guī)劃圖：地塊的優(yōu)勢主要有：750帶來較好的經(jīng)濟效益；百年老椰林，增添工程的熱帶風(fēng)情，為工程的自然綠化加分；南向開發(fā)用地，南向海岸線，受海嘯和臺風(fēng)的影響小，可與亞龍灣媲美，是未來推廣宣傳的亮點；優(yōu)越感?！踩骋?guī)劃設(shè)計1、整體規(guī)劃設(shè)計概述漫異域風(fēng)情的，與建筑風(fēng)格相互協(xié)調(diào)且互相襯托的圣塔芭芭拉風(fēng)格景觀。強調(diào)自然漫異域風(fēng)情的，與建筑風(fēng)格相互協(xié)調(diào)且互相襯托的圣塔芭芭拉風(fēng)格景觀。強調(diào)自然與居住者的相輔、相存、共和諧。以大尺度和大氣度的概念來規(guī)劃設(shè)空間與自然空間的融合，不僅僅關(guān)注于平面的構(gòu)圖及功能分區(qū)，還注重于全方位的立體層次分布，運用堆土成坡、無邊游泳池、鋪地落差、植物配置等等面構(gòu)成線條流暢，沉著大度，空間分的立體層次分布，運用堆土成坡、無邊游泳池、鋪地落差、植物配置等等面構(gòu)成線條流暢，沉著大度，空間分工程效果圖：設(shè)計理念設(shè)計風(fēng)格南區(qū)：加州圣塔芭芭拉與東南亞休閑園林相融合風(fēng)格；北區(qū)：加州圣塔芭芭拉。規(guī)劃布局與功能分區(qū)：保持總體風(fēng)格的根底上追求各自的特色。按照功能和使用要求，將整個小區(qū)分為南北兩區(qū)。南區(qū)：由二縱一橫構(gòu)成，形成四大集中景觀帶。1#樓與接待示范區(qū)間景觀帶該軸主要設(shè)置功能區(qū)域，如入口景觀、道路景觀和無邊主游泳池。兩條入海通道，沿途設(shè)計一些休息小平臺。接待區(qū)景觀帶為了打造景觀示范功能，結(jié)合會所，L1、L3別墅樣板房，總統(tǒng)SPA房，7個小的SPA房，根據(jù)建筑布局的設(shè)計，以水景為主，以綠色種植為輔，并配以大量精致的圣塔芭芭拉風(fēng)格的亭、花架、座椅，雕塑等。并結(jié)合東南亞海濱景觀處理手法，設(shè)置風(fēng)情草亭，并配置精美的銅雕，無一不彰顯其奢華和舒適。2#樓與接待示范區(qū)間景觀帶與接待景觀帶完美結(jié)合，突出住戶的私密感。橫向沿海景觀帶臨海景觀帶雖然處于小區(qū)之外，但亦是整個環(huán)境設(shè)計不可分割的一局部。工程突出休閑的海濱生活，在此設(shè)置休閑涼亭、休閑躺椅、沙灘排球等設(shè)施。2、建筑產(chǎn)品介紹酒店式公寓其中3號樓為Holiday3號樓酒店的可行性研究。聯(lián)排別墅適性和實用性都作為重點考慮到設(shè)計中。本工程共計約500套別墅。SPA會所定位高端，先期開發(fā)，通過SPA會所定位該區(qū)域的高檔次,將成為整個三亞市最具有影響力的療養(yǎng)場所。商業(yè)配套給使用者帶來身心愉快的運動體驗和別具一格消費理念。3、建筑風(fēng)格有層次的天際線，并不時被形式各異的煙囪、塔樓打斷，大量運用木門窗套、木窗楣、木構(gòu)架，墻面點綴以各類裝飾小構(gòu)件，從紅陶筒瓦到STUCCO墻體，從弧〔四〕工程團隊介紹1、開發(fā)商50強前10200萬方，囊括花園社區(qū)、高檔公寓、別墅、購物中30成都等地，下屬企業(yè)包括三亞中港、海南海興等海南公司以及××物業(yè)、××恒浦等8家重慶和成都公司。目前××集團在海南已成功開發(fā)了椰藍灣等工程。即將推出中港國際游艇俱樂部以及××××等高檔旅游地產(chǎn)工程，秉承“××地產(chǎn)，效勞百年〞的理念，領(lǐng)濱海度假時代，與國際巨頭聯(lián)袂共襄開發(fā)宏圖盛舉，啟幕中國未來海生活。2、建筑設(shè)計單位××××的建筑設(shè)計單即為美國JWDA。美國JWDA建筑設(shè)計事務(wù)所成立于1977年，總部設(shè)在美國加利福尼亞州圣地亞哥市，是一個集建筑設(shè)計、城市規(guī)劃、室內(nèi)設(shè)計等專業(yè)的綜合專業(yè)設(shè)計公司。JWDA于19931997年在上海正式設(shè)立中國代表處。二十多年技等領(lǐng)域，并屢次榮獲美國與中國有關(guān)部門的嘉獎。3、景觀設(shè)計單位××××的景觀設(shè)計單位即為香港貝爾高林。貝爾高林，世界頂尖的設(shè)計參謀公司之一，完成有一萬二千多個工程,遍布1986年成立貝爾高林4、酒店管理公司××××3號公寓即為洲際集團下屬的HolidayInn五星級酒店。洲際集團成立于1946年，是目前全球最大及網(wǎng)絡(luò)分布最廣的專業(yè)酒店管理集團，擁有和超過55年國際酒店管理經(jīng)驗。洲際集團目前是世界上最具規(guī)模、最全球化的國際專業(yè)酒店集團，以其擁有管理和超過三千七百家酒店及56萬間二、中國旅游概況〔一〕歷史游客到訪情況1、國內(nèi)游客到訪2021年，國內(nèi)游客數(shù)量以11.1192021年，國內(nèi)旅游收入增長了16%，首次突破人民幣萬億元大關(guān)。以下圖顯示了20002021年期間，中國國內(nèi)游客數(shù)量的歷史開展趨勢：90年代中國經(jīng)濟飛速開展之前，大多數(shù)人隨著旅行限制措施的放松以及11天公共假期和黃金周的推出，也有助于推動國內(nèi)旅游業(yè)的開展。2021年初，在經(jīng)濟前景黯淡之時，有些地方政府呼吁恢復(fù)“五·一〞黃金周〔自2007年起由7天減為3天〕，以刺激旅游業(yè)開展。但這一呼聲后來被中央政府否決。目前尚不清楚該議題是否會在不久的將來再次被審議。2、國際游客到訪2021年中國的入境旅游受到了全球經(jīng)濟不景氣的負面影響。旅游業(yè)的不景氣再加上4月全球爆發(fā)甲型H1N1流感，使入境游客數(shù)量自2021年5月起持續(xù)經(jīng)歷15個月的下滑，直至2021年8月才止住下跌勢頭。20212021人次有所下降。與此類似，旅游收入也下降了2.9%，為397億美元。2021年真正的國外游客數(shù)量約2,20017%。到達1.32億人次。以下圖顯示了過去十年中，到訪國際游客數(shù)量的增長情況：同樣，2021年上海世博會為中國提供了一個在世界舞臺上宣傳和推廣自己的時機。世博會自5月1日開幕，將一直延續(xù)至10月31日，在此期間預(yù)計將吸引7,000萬游客到訪上海，其中包括350萬海外游客。這無疑將進一步推動國內(nèi)旅游業(yè)增長，對于蕭條的入境旅游也將產(chǎn)生急需的推動作用。根據(jù)聯(lián)合國世界旅游組織的資料顯示，到2021年，中國將有望成為世界最2021境過夜游客數(shù)量將達億。3、游客的國籍構(gòu)成2021年到訪中國內(nèi)地的旅客當(dāng)中，大約有億來自港澳臺地區(qū)。同期，在中國內(nèi)地至少過一夜的其它國際客源市場旅客達2,1902021912021年均出現(xiàn)了下降，特別是韓國和俄羅斯的旅客數(shù)量降幅高達兩位數(shù)。國際旅客〔不包括中國同胞〕國籍構(gòu)成中，亞洲旅客的比重最大，為63%，歐洲〔占21%的比例〕和美國〔占11%〕客源分別位居第二位和第三位。所有地區(qū)〔不包括非洲〕在2021年均為負增長，其中歐洲客源市場〔降幅為25%〕所受到的影響最為嚴重。以下圖顯示了國際到訪旅客的國成：4、國內(nèi)旅游收入以下圖顯示了2000年至2021年中國國內(nèi)旅游收入：2021年，國內(nèi)旅游收入較上年增長16.4%，首次突破人民幣萬億元大關(guān)。5、國際旅游收入以下圖顯示了2000年至2021年中國國際旅游收入：2021年，中國國際旅游收入較上年下降個百分點，為397億美元。6、出境旅游統(tǒng)計ADS外目的地日益增多，出境旅行市場出現(xiàn)了強勁增長。2021年，盡管有全球經(jīng)濟不景氣的影響和對甲型H1N1流感的恐懼，但出境旅行的中國居民仍到達約4,770萬人次，是亞洲最大的出境旅行市場。全年出境旅客數(shù)量比2021年增長了4%，相比2021年12%的增速有所減緩。據(jù)初步數(shù)據(jù)顯示，中國可能在2021年首次出現(xiàn)旅游業(yè)逆差，去年中國內(nèi)地旅客在海外的消費額預(yù)計達420億美元，但入境旅游收入受經(jīng)濟不景氣影響，跌至400億美元。據(jù)中國國家旅游局預(yù)測，2021年中國的出境旅客數(shù)量將增長6.9%，到達5,100萬人次。以下圖顯示的是2000年至2021年期間，中國因私出境游客數(shù)量歷史開展趨勢：20211次，但國家旅游管理局預(yù)言，中國將在2021年提前3年實現(xiàn)這一目標(biāo)。〔二〕中國酒店市場1、4、5星級酒店整體歷史業(yè)績中國國家旅游局提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年中國內(nèi)地估計共有13,583家星級酒店〔共1,573,784間客房及2,969,434張床位〕。在過去四年中，中國的酒店供給實現(xiàn)了12%的兩位數(shù)的年均增長率，其中4星至5星級酒店增幅最大。4至5星級酒店數(shù)量大幅增加不僅是經(jīng)濟狀況改善的反映，也是工程業(yè)主或開發(fā)商開發(fā)工程的偏好，他們常把酒店工程視作提升住宅和綜合開發(fā)工程的定位的方式。下表列出了2004年至2007年〔最新的整年數(shù)據(jù)〕中國的酒店數(shù)量〔按星級歸類〕：以下圖顯示了2004年至2021年〔最新整年數(shù)據(jù)〕高檔酒店市場5星級酒店的歷史住宿率和平均房價業(yè)績：導(dǎo)致2021年酒店市場住宿率業(yè)績整體走低的主要因素包括四川大地震、2021年奧運會前政府對入境簽證的限制政策、酒店市場新增供給的大幅增長、以及全球經(jīng)濟危機的爆發(fā)。上海與北京受到上述因素的嚴重影響，與此相比，海南的狀況相對較好，因為海南市場新增供給未出現(xiàn)同樣的大幅增長，并且對國際客源市場的依賴也比擬小。在房價業(yè)績方面，由于上海極為注重商務(wù)開展，因此通常是中國主要酒店市場中的房價領(lǐng)頭羊。〔三〕未來趨勢定性分析一個更可接受的水平上；2021店在2021年內(nèi)也不太可能有足夠信心提高房價實質(zhì)増長的嘗試。由于各主要市場中的國際5星級酒店都在努力擴大其國內(nèi)需求根底的規(guī)模，的開展態(tài)勢、顧客在酒店中的消費習(xí)慣以及對效勞和設(shè)施的要求。20212021很快回到經(jīng)濟下滑危機發(fā)生之前的水平。的酒店數(shù)量將會增加。上加霜，這兩個因素的綜合作用致使住宿率業(yè)績的垂直下跌。這導(dǎo)致了這些市場中新工程數(shù)量的減少，開發(fā)商和酒店管理公司對新工程興趣下降；過去10遠來看，缺少與全球市場的聯(lián)系不可能被視作一個優(yōu)勢。三、海南經(jīng)濟開展概況〔一〕歷史經(jīng)濟指標(biāo)下表顯示的是海南省過去六年的主要經(jīng)濟指標(biāo)：2004年以來，海南省的國內(nèi)生產(chǎn)總值保持了兩位數(shù)的增長率。根據(jù)海南省統(tǒng)計局的統(tǒng)計資料，2021年全省實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值達人民幣1,64億元，較上年增長了12.8旅游業(yè)開展及海外投資的增加。以下圖顯示了2000年至2021年期間海南省的國內(nèi)生產(chǎn)總值及增長趨勢：〔二〕主要產(chǎn)業(yè)下表顯示了按產(chǎn)業(yè)類型劃分的海南省國內(nèi)生產(chǎn)總值分布情況：第一產(chǎn)業(yè)在海南國內(nèi)生產(chǎn)總值中所占比重為全國各省市最高。農(nóng)業(yè)的開發(fā)，特別是漁業(yè)和耕作業(yè)是海南經(jīng)濟開展的主要動力。海南的海岸線漫長，非常適合蝦、貝類和其它水產(chǎn)品的養(yǎng)殖。紡織、建筑材料、機械與電子等領(lǐng)域。以促進和鼓勵海南國際旅游的開展?！踩尺M口與出口2007年，海南省出口的增長主要來自對日本、東歐和西歐市場的出口，而備。但由于全球經(jīng)濟狀況的不利影響，海南省2021年的出口增長有限?！菜摹惩赓Y2021年海南的實際利用外資總額較上年下降了26.6%。值得注意的是2007年海南省洋浦港獲批為自由港，成為了中國的第四2021年是充滿挑戰(zhàn)的一年，但我們注意到海南政42.0可明顯看出。〔五〕主要根底設(shè)施開發(fā)工程海南島距離中國大陸18海里，出入海島的交通工具有飛機船只與鐵路。1、機場兩個國際機場三亞鳳凰國際機場和?？诿捞m國際機場有多條國內(nèi)外固定航西亞、俄羅斯和泰國。目前海南直航的國際航線仍然有限，許多航空公司在淡季和平季時取消航班，采用包機航班運送游客。海南美蘭國際機場海南美蘭國際機場建成于19995月22005美蘭機場由此成為了中國最繁忙的十大機場之一。根據(jù)?？谑幸?guī)劃局提供的信303,700三亞鳳凰國際機場三亞鳳凰國際機場建成于1994年7月42007年投入使15012,000個指20074萬平方56502021機場還增建了2142個。2、新機場的建設(shè)年時新建的97座機場中。博鰲新機場的可行性研究已于近期完成，海南省發(fā)改3,600米長的跑道，可同時容納3架波音7371030萬人次。無助于緩解三亞鳳凰國際機場的需求和容量問題。3、港口海南擁有13個深水港，包含海口、八所、三亞、洋浦和馬村等港口，合計吞吐量到達1,500萬噸。這些港口主要為貨運碼頭，不提供游客運輸效勞。20063口二期已于2021年底竣工，總投資達人民幣億元。三亞鳳凰島國際游船碼頭是三亞唯一的游船碼頭，于2006年3月投入運營。該碼頭是中國首個10萬噸級的國際游船碼頭。目前，很多從香港開往越南下龍灣的國際游船都經(jīng)停三亞。17060億元的資金將用于海南主要港口——?？诤腿齺喌暮竭\設(shè)施和泊位的建設(shè)。4、公路線開發(fā)的環(huán)島高速公路也與島內(nèi)所有其他交通道路連通起來。三亞與?？谥g通過南北走向的海榆高速公路直接連接，車程大約需要3到3個半小時。大多數(shù)游客到達海口或三亞后乘坐小汽車和長途客車去其他周邊地區(qū)。5、鐵路三亞與?？谥g通過南北走向的海榆高速公路直接連接，車程大約需要3到3個半小時。大多數(shù)游客到達海口或三亞后乘坐小汽車和長途客車去其他周邊地區(qū)。通過以下鐵路線，從海南島南部可到達以下城市：列車K511/512，上?！齺啠熊嚂r間個小時；列車K407/40815個小時；列車T201/20235個小時。20074364公160列車從三亞出發(fā)，票價自人民幣400元至600元不等。6、高速鐵路的交通時間從個小時縮短至80250靠以下站點：新?？凇⒚捞m機場、東寨港、文昌、馮家灣、瓊海、博鰲、山根、萬寧、神州、日月灣、陵水、頂峰、海棠灣、田獨、新三亞、海南西環(huán)線目前預(yù)計該高速鐵路將于2021或2021年開始運營。7、跨海大橋峽上修建一座長21公里連接?？谂c廣東省跨海大橋的可行性，如果工程能夠?qū)嵐こ趟璧馁Y金約人民幣200億元，工程預(yù)計需10年才能完工?？绾４髽蚬こ桃殉！擦澈桨嗪吐每蜌v史營運指標(biāo)下表顯示了海口和三亞兩大國際機場1999年至2021年的主要運營指標(biāo)：在經(jīng)歷了旅客數(shù)量連續(xù)兩年的下降之后，盡管?？诿捞m國際機場在2007年航班班次數(shù)量仍舊下降了1.9%，但該年，機場旅客運輸總量較上年同期增長了8.9%，貨運量同比增長14.1%。2021年取得了另一項增長：航班數(shù)量增長了9.6%，旅客運輸量實現(xiàn)增長13.2%。自1999年以來，三亞鳳凰國際機場經(jīng)歷了大幅增長，客運量增長了31.8%。值得注意的是，2021年三亞鳳凰國際機場的游客運送人數(shù)首次超過了600萬，是1999年的十倍以上。相比之下，同期間?？诿捞m國際機場的增長幅度較為緩慢，2005年和2006年，該機場游客運輸人數(shù)持續(xù)下降，這可歸因于三亞鳳凰國際機場航班的增加，從海口美蘭國際機場分流了客源。客流量的增長可歸因于與第三、第四和第五航權(quán)開放有關(guān)的鼓勵政策的出須注意的是飛往三亞鳳凰機場的航線僅限于國內(nèi)航班，特別是在旅游淡季。增加定期國際直飛航班數(shù)是進一步開發(fā)并促進海南南部旅游市場增長的最重要行時間也可能要增加到5小時。3〔七〕未來開展規(guī)劃20211以旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)或重要支柱產(chǎn)業(yè)的島嶼型目的地，實現(xiàn)海南旅游國際化程度高、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨特、社會文明祥和。此項規(guī)劃中擬建的工程包括了各項旅游資源：水上運動和潛水設(shè)施；世界級的游輪港口；游艇、高爾夫和自行車國際賽事；“紅色旅游〞〔促進紅色根據(jù)地旅游和少數(shù)民族旅游的開展)；體育彩票〔也適用于國際體育賽事〕；免稅購物。四、海南旅游開展概況〔一〕海南旅游旅游業(yè)一直是海南省的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。2021年，全省共接待國內(nèi)外游客2,250萬人次，較上年大幅增長了10.7%。1、海南的到訪游客總計以下圖顯示2000年至2021年海南接待的旅游者到訪人數(shù)的歷史增長情況：2021年，到訪海南的游客來源地與上年相似，約97.5%來自中國內(nèi)地〔2195.6萬人次〕，其余2.5%為境外客源〔551,483人次〕。2021年發(fā)生的經(jīng)濟危機影響了海南的國際旅客到訪，使游客數(shù)量從2007年的753,122人次下降到了2021年的706,492人次。但是，國內(nèi)客源市場從2007年的1,770萬人次增長到了2021年的1,960海南省國內(nèi)需求市場的實力不可低估。國民日益增長的消費能力、與客源地市場。因此，國內(nèi)旅游市場在海南的到訪游客總量中的比重始終為98%。2、國際到訪游客的國籍構(gòu)成以下圖顯示了歷年來海南國際到訪游客的歷史開展趨勢：2000至2004年期間，區(qū)域性游客數(shù)量快速下降，臺灣和香港/澳門游客數(shù)量的年度降幅分別為15%和4471年和年那么出現(xiàn)了顯著增長。相反，1998年至2021年期間，到訪海南的其他國際旅游者數(shù)量卻以年均22%的速度增長。2007年，到訪海南的國際游客達593,098人次，但2021年和2021年因受出行預(yù)算受限以及金融危機的影響，國際到訪游客數(shù)量大幅減少。隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇，國際到訪旅客數(shù)量的增長預(yù)期仍將繼續(xù)。下表顯示了海南主要國際客源市場的歷史開展趨勢：南的俄羅斯游客幾乎只在三亞逗留，一些區(qū)域性客源可能會到?？谟斡[。3、海南省旅游收入下表顯示了2000年至2021年期間，海南省旅游總收入的增長情況：20211932021年增長了16.9%。自1998年以來的年均增長率保持在11%以上，鑒于海南省對旅游業(yè)開展的重點202119202130.8國際旅游收入預(yù)期將比國內(nèi)旅游收入有更快的增長水平。4、季節(jié)性海南旅游的季節(jié)性需求模式很大程度上與氣候直接有關(guān)，旺季從11月延續(xù)到次年4578月和10而淡季那么是6月、79月。近年來，海南的國際與國內(nèi)旅游受到了以下因素的影響：中國實行每周5天工作日的制度；2021要的贏利時機，同時也刺激了海南傳統(tǒng)淡季期間需求的增長。作為中國重要的度假勝地之 一且具有明顯的季節(jié)性，海南島直接受益于旅游“黃金周〞。2007年11月，中國政府宣布取消“五一黃金周〞，將假期分配到勞動節(jié)、清明節(jié)、端午節(jié)和中秋節(jié)。方夏季，學(xué)校暑假期間前來度假的家庭以及會議需求均出現(xiàn)了增長?！捕橙齺喡糜瓮?、三亞到訪游客和度假目的地，而不僅僅是受群眾市場歡送的旅游觀光地。以下圖顯示了2001年至2021年期間三亞到訪游客的歷史開展趨勢：2、到訪游客的國籍構(gòu)成下表顯示了2003年至2021年期間到訪三亞的游客情況：10%。必須注意的是雖然由于經(jīng)濟危機的影響，2021年到訪三亞的國際游客數(shù)量減少了，但這種現(xiàn)象在全90龐大的國內(nèi)市場根底將持續(xù)支持三亞旅游業(yè)的強勁增長。3、三亞旅游收入下表顯示了2003年至2021年期間三亞的旅游收入開展趨勢：的國際旅游收入在海南全省中所占比例接近70%至80%，國內(nèi)旅游收入在全省中所占的份額接近一半。目前，三亞的大局部國際旅游客來自俄羅斯、香港、韓國和日本。國際旅游〔三〕大三亞區(qū)域的主要海灣海南絕大多數(shù)度假酒店都集中于海島南端、北緯18度附近的三大度假區(qū)，在下面的章節(jié)中，將對三亞灣、大東海和亞龍灣這三個主要開發(fā)區(qū)域進行介紹，以期更加全面深入地了解海南南部度假市場的業(yè)績情況。的相關(guān)位置：1、三亞灣三亞灣，從三亞港開始，一直向西延伸至天涯海角，海岸線長為22公里。通往海灘。及熱門旅游景點，如：天涯海角、西島和南山文化旅游區(qū)。的酒店的設(shè)計也以迎合此類市場為主。雖然國內(nèi)需求的房價較低,但成為海南的最大客源市場。下表列出了三亞灣的預(yù)計新增酒店供給以及工程詳細情況：2、大東海大東海位于三亞市區(qū)以東，大約15分鐘車程處。大東海是一處月牙型的海灘，介于鹿回頭公園和榆林港之間，南面朝向南海。大東海的開發(fā)始于1986年前后，是海南最早的旅游度假區(qū)，已經(jīng)成為所有國內(nèi)旅游團隊的“必游之地〞，尤其是毗鄰著名的景區(qū)——鹿回頭公園，一個頗受歡送的觀光旅游景點。該區(qū)域已經(jīng)建有各種旅游休閑設(shè)施，在國內(nèi)群眾旅游市場頗具知名度。生負面影響。下表列出了大東海區(qū)域的預(yù)計新增酒店國際及預(yù)計供給的詳細情況：3、亞龍灣亞龍灣總面積平方公里，北面靠山，南面是月牙型的海灘，面朝南海。亞龍灣開發(fā)股份擁有并全面負責(zé)亞龍灣的開發(fā)建設(shè)，該公司為中國糧油進出口總公司〔中國最大的國有企業(yè)之一〕與其香港子公司鵬利國際集團共同組建的合資企業(yè)，其旗下還擁有凱萊國際酒店集團。亞龍灣局部重要的設(shè)施包括一個由RobertTrentJones公司于2003年設(shè)計的18洞高爾夫球場亞龍灣高爾夫球會和提供半潛式海底游覽船效勞的海底下表列出了亞龍灣區(qū)域的預(yù)計新增酒店國際及預(yù)計供給的詳細情況：〔四〕陵水縣正在開發(fā)的海灣陵水縣面積1,128平方米，沿其海岸線從西往東北依次是土福灣、清水灣和香水灣。以下圖顯示了陵水縣在海南島，相對于三亞、?？?、國際機場及周邊海灣的位置：這三個主要區(qū)域正處于開發(fā)階段，將被開發(fā)成主要的旅游工程，如下文所述：1、土福灣45公里處，位于海棠灣北區(qū)發(fā)區(qū)的開發(fā)面積相比，顯得較小。此外，沿土福灣將修建一條12米寬、與海灣同長的步行道，以方便游客進入海灘地區(qū)，但限制大多數(shù)酒店工程可直接通往海濱。目前，土福灣現(xiàn)在沒有旅游設(shè)施。按照目前的規(guī)劃，整個土福灣總體規(guī)劃將包括5個主要區(qū)域：旅游區(qū)、運動休閑區(qū)、文化區(qū)、會展區(qū)以及碼頭和游艇會所區(qū)。假設(shè)得以全部開發(fā)，這些區(qū)域開發(fā)工程將包括多家酒店、一個擬建會議中心、文化村、碼頭、游艇會所、住宅及商業(yè)設(shè)施、旅游、運動、文教衛(wèi)生設(shè)施等。與海棠灣不同，土福灣面向南方，提供了一處防護性更好的游泳環(huán)境。下表列出了土福灣的預(yù)計新增酒店供給及具體情況：2、清水灣清水灣位于陵水縣東部海岸，三亞東面約55公里處，緊挨土福灣的東北面。清水灣的總體規(guī)劃區(qū)域面積為平方公里，海岸線長13公里，鋪滿潔白細膩的沙子，還有形狀各異的巖石。但是，海岸線漫長而缺乏掩蔽，使海灘很容易受到大浪的影響。清水灣北面是海南島少數(shù)的旅游景點之一的猴子島。雅居樂地產(chǎn)控股宅和別墅，在建的工程還有眾多酒店工程。下表列出了清水灣的預(yù)計新增酒店供給及具體情況：3、香水灣80公里處。政府對香水灣的開發(fā)始于1993年，開發(fā)面積為10平方公里。南部也稱為富力灣。目前，香水灣的在建工/度假設(shè)施，以及高檔產(chǎn)權(quán)式公寓工程。下表列出了香水灣的預(yù)計新增酒店供給及具體情況：〔五〕其它正在開發(fā)的海灣在海南東北沿海區(qū)域，向博鰲方向開展。本章節(jié)中，將介紹未來有望開發(fā)大型旅游工程的區(qū)域。1、太陽灣25公里處，但是太陽灣并不與亞龍灣山景觀，其中一座山為太陽石?，F(xiàn)有地塊總面積為542畝〔361,333平方米〕，總建筑面積約14萬平方米。目前，太陽灣尚沒有任何完善的旅游根底設(shè)施，但檔“個性化〞的效勞。下表列出了太陽灣的預(yù)計新增酒店供給及具體情況：2、海棠灣海棠灣位于三亞市以東約35公里處，占地面積約平方公里，海岸線長公里，被評為“國家海岸〞。雖然海棠灣的地形多山，植被茂盛，河流遍布，但海灘和擬建開發(fā)工程區(qū)域的地勢很平坦，地形幾乎沒有變化，也沒有任何引人注目的特征。此外，海棠灣的海岸線缺乏遮蔽，風(fēng)浪很大。局部組成：北區(qū)、中央?yún)^(qū)、南區(qū)、蜈支洲島和沙壩地帶：北區(qū)將開發(fā)成一個綜合性文化旅游區(qū)中央?yún)^(qū)將開發(fā)成為一個高檔休閑度假區(qū)沙壩地帶將打造成國際豪華酒店林立的濱海走廊南區(qū)方案開發(fā)成綜合性休閑娛樂區(qū)蜈支洲島預(yù)期將開發(fā)成為一個熱帶雨林公園下表列出了海棠灣的預(yù)計新增酒店供給及具體情況：3、神州半島神州半島位于萬寧市，是本章節(jié)所述的開發(fā)工程中位于三亞灣最東部的工程，距離三亞市140公里。由于地理位置的關(guān)系，神州半島的氣溫一般比三亞低幾度，且風(fēng)大浪高，不適合開展水上運動。中信泰富負責(zé)這個38平方公里區(qū)域的開發(fā)，為眾多高爾夫球場、酒店和零售開發(fā)工程提供所有的內(nèi)部根底設(shè)施。下表列出了神州半島的預(yù)計新增酒店供給及具體情況：4、石梅灣石梅灣位于神州半島正南方向，距離三亞市120高檔酒店工程以及對公眾開放的娛樂設(shè)施。旅游中心〔T1地塊〕已于2004工，包括一個餐廳、咖啡廳和其它各類海濱活動設(shè)施。在所有正在開發(fā)的海灣中，石梅灣是第一個有國際品牌酒店開業(yè)的海灣——石梅灣艾美酒店開業(yè)于 年。但是，目前未獲得有關(guān)石梅灣其它酒店開發(fā)工程的信息。〔六〕海南南部開發(fā)區(qū)的總體比擬酒店5公里15公里5公里15公里30公里25公里35公里45公里55公里鄰近程度海灘一般好優(yōu)優(yōu)優(yōu)好優(yōu)水質(zhì)一般好優(yōu)優(yōu)浪很大好優(yōu)私屬海灘無無無有無無無景觀好較差優(yōu)優(yōu)一般一般優(yōu)購物差好差未知未知未知未知娛樂好好一般未知未知未知未知當(dāng)?shù)夭惋嫴詈貌钗粗粗粗粗袌龆ㄎ坏蜋n至較高檔中檔至豪華中檔至高檔高檔較高檔至高檔較高檔較高檔至高檔高檔酒店現(xiàn)有供給現(xiàn)有供給現(xiàn)有供給現(xiàn)有供給現(xiàn)有供給現(xiàn)有供給現(xiàn)有供給假日天福源珠江花園酒店ft海天銀泰凱萊無新供給無新供給無新供給無新供給鴻洲埃德瑞酒店寶宏喜來登柏悅康拉德假日萊佛士凱賓斯基戴斯新供給福朋麗笙紅樹林悅榕文華東方洲際麗笙四季萬豪假日康年鉑爾曼新供給米高梅安達斯喜來登洲際皇冠假日希爾頓JW萬豪Outrigger朱美拉

三亞灣

大東海

亞龍灣

太陽灣

海棠灣

土福灣

清水灣〔七〕SWOT分析以下概括了海南旅游業(yè)和酒店市場的總體優(yōu)勢、劣勢、機遇和威脅：1、優(yōu)勢有能與之相比的海濱度假區(qū)，海南自然條件優(yōu)越，氣候適宜，海灘潔凈，擁有海洋環(huán)境。在許多方面，海南仍然被大多數(shù)中國散客認為是“中國的夏威夷〞——一個具有異國風(fēng)情的目的地。的地時的一個決定性因素。底，僅2021年一年到訪海南的國內(nèi)游客就接近2千萬人次。隨著中國國民的收入水平不斷提高，國內(nèi)需求市場將繼續(xù)支持海南旅游業(yè)的增長。提升，這有利于洗刷中國旅游市場的“壞名聲〞，消除眾多外國游客對中國旅游環(huán)境的不安和擔(dān)憂，從而進一步加速新的國際知名品牌度假酒店參加當(dāng)?shù)厥袌龈郀柗颉搮^(qū)域的PGA標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場全年都可以打球。安的度假之地。2、機遇政府支持—來自中央政府的官方支持將成為海南旅游業(yè)開展一大動力。2021年初，國務(wù)院宣布了一項雄心勃勃方案，要在2021年時將海南省開發(fā)成一流的國際旅游島。中國頂級目的地的知名度和競爭力。最大的度假目的地—海南的酒店開發(fā)正以指數(shù)性的增長率增長，不遠的將來將開發(fā)60家新酒店，22,000間客房，及每年萬房晚供給。雖然未必所有的工程都會得以實現(xiàn)，但海南島面臨成為亞太區(qū)擁有最多國際品牌酒店的最大度假目的地的機遇。供的國際化設(shè)施和度假體驗的需求也逐步加強。1到2飛航線，航班無須再在廣州中轉(zhuǎn)，該區(qū)域的航空交通正朝著積極的方向開展。同時，隨著第3、第4和第5級航權(quán)的開放，進出三亞鳳凰機場將更加便利。此外，我們了解到，飛往三亞的機票價格競爭日趨劇烈，即使是在旅游旺季期間票價均有較靈活的下調(diào)空間。新區(qū)域—雖然三亞和大東海周邊區(qū)域被認為過時了，但在海岸線上朝神州半島方向分布的其它海灣仍為能夠適當(dāng)開發(fā)的旅游目的地提供了機遇，這些目的地土福灣、清水灣、香水灣、富力灣、石梅灣和神州半島?？梢詮娜齺?、大東海和亞龍灣的開發(fā)失誤中汲取教訓(xùn)，以具備對更挑剔的客人更大的吸引力。海南省政府打算解決過去遺留下來的眾多阻礙旅游業(yè)開展的問題，包括低劣的酒店效勞和頗受質(zhì)疑的旅行社效勞。3、劣勢數(shù)通過深圳、廣州、上海或?？诘鹊刂修D(zhuǎn)的航班等候時間也較長。除此之外，淡季期間，較低的上座率經(jīng)常導(dǎo)致航班被取消或頻繁變更時間。航班班次和航線的增加有助海南南部旅游市場的進一步開展和提升。底蘊、旅游景點、藝術(shù)、建筑、美食和質(zhì)樸的環(huán)境，而這些正是中國境內(nèi)及世界上頗受歡送的目的地所具有的特質(zhì)。與東南亞眾多目的地相比，海南島的吸引力不僅有限且較為普通。例如：海南少數(shù)民族聚居區(qū)規(guī)模較??；旅游景點開發(fā)不夠成熟；海灘水質(zhì)雖然堪稱中國一流，但缺乏東南亞其它海域清澈剔透的綠色之感，而炸藥捕魚活動大大影響了海南島海灘開展成為一個主要潛水或水上運動目的地的任何可能性。這些因素是一個度假目的地有效區(qū)別于其它目的地、吸引大量散客到訪的首要考量因素。效勞不佳，并且時常向客人索要超過計價器顯示的車費。為了將海南南部打造成一個國際旅游勝地，需要對該區(qū)域的出租車和公共交通系統(tǒng)加以改善，創(chuàng)造出一個平安和更標(biāo)準(zhǔn)化的效勞環(huán)境。市場推廣—過去幾年中，海南南部已實施了假設(shè)干市場推廣措施，以吸引國際客源市場，但主要注意力都放在平均停留時間較長但收益較低的俄羅斯客源市場中。對海南度假酒店市場而言，尤為重要的一點是應(yīng)改變以往針對單一俄羅海南潛在的優(yōu)良客源市場還應(yīng)包括西歐、北美需求市場，這樣做可防止形成“俄羅斯人度假勝地〞的單一形象，以致造成其他國家潛在客源的流失。吸引其它市場也能提高淡季期間的需求水平，有助于減輕旅游的季節(jié)性影響。備國際水準(zhǔn)的醫(yī)院和充足的消防平安效勞設(shè)施；這應(yīng)值得廣泛關(guān)注，尤其是該地區(qū)正致力于開展成為一個具有國際水準(zhǔn)的目的地。但是，因為缺少有資質(zhì)的高品質(zhì)原材料和酒店用品供給商，導(dǎo)致海南島出現(xiàn)當(dāng)?shù)毓┙o商壟斷市場的現(xiàn)象。由于缺少更多的選擇，導(dǎo)致物價被人為地抬高，最終造成酒店無法按照市場行情采購所需的高品質(zhì)的物資。這一問題在旺季酒店采購時尤為突出。作為需求來源的大型活動—盡管海南南部已經(jīng)主辦過許多大型國際活動，諸如并且在一些國際市場中這些活動略顯“俗氣〞。因此，海南南部仍應(yīng)努力爭取更高端的舉辦一些更具水準(zhǔn)的國際性大型活動或者賽事，使其自身成為一個在會議及會展市場中均享有盛聲譽的目的地。4、威脅快速增長—隨著這60將會發(fā)現(xiàn)要從海南有限的客源市場中獲取客源將變得異常困難。在一個店市場中，供給快速增長而需求根底緩慢增長往往會導(dǎo)致房價下跌并引發(fā)酒店之間的“價格戰(zhàn)〞，是為了拉動住宿率的方式做為補償。機場容量—值得注意的是，三亞鳳凰國際機場現(xiàn)有的設(shè)施已經(jīng)超負荷運轉(zhuǎn)，如果所規(guī)劃的擴建工程延期，將限制通過空中運輸工具抵達三亞的游客數(shù)量的進一步增長。雖然海南其它地方也規(guī)劃了新機場，但這些新機場都不太可能緩解三亞鳳凰國際機場的容量問題。三亞機場將主要效勞于海南南部的大型開發(fā)工程以及預(yù)期增長的到訪游客。但是須注意的是，對于這些開發(fā)工程能否得以實現(xiàn)市場存有猜想。市場的競爭日益劇烈。盡管當(dāng)?shù)鼐频暝餐瑓f(xié)作統(tǒng)一薪酬支付水準(zhǔn)，但是新開業(yè)的酒店為了吸引當(dāng)?shù)睾推渌》莸膯T工，通常會提供更具競爭力的待遇，包括較高的薪酬、更好的福利、住房和往返大陸原住地的交通補助等，因此，海南工資水平的上漲速度比中國其它地區(qū)要快得多，而持續(xù)劇烈的競爭也使海南現(xiàn)有的酒店員工出現(xiàn)流失。因此，海南酒店市場目前面臨著人力本錢大幅提升和非熟練員工效勞水平下降所帶來的雙重威脅；能源與水資源的短缺—鑒于海南省〔以及全國范圍內(nèi)〕能源需求的增長而導(dǎo)致的供給壓力，海南的新開發(fā)工程應(yīng)考慮應(yīng)用可持續(xù)開展措施，包括使用再生能在旺季減少能源儲存損耗?！舶恕澄磥黹_展趨勢及前景2021年，在海南建省和設(shè)立經(jīng)濟特區(qū)20周年慶祝之際，海南省政府公布了假設(shè)干舉措行動方案，以實現(xiàn)將海南打造成一個世界一流的國際旅游島嶼的長期目旅游代理機構(gòu)和酒店管理公司。必須注意的是隨著該地區(qū)的進一步開發(fā)，海南將需要考慮上述劣勢和威脅，包括機場擴容、改良全球市場營銷方式、評估自然與人力資源以及突發(fā)事件應(yīng)對系統(tǒng)，并改善國際旅游根底設(shè)施。如果這些措施能夠得到適當(dāng)?shù)膶嵤?，海南的旅游開發(fā)仍將擁有進一步深化和多樣化的時機，有望進一步提高海南作為亞洲的國際旅游目的地的市場營銷力和吸引力。海南旅游業(yè)的開展與其在全球范圍內(nèi)的市場宣傳推廣直接相關(guān)，目前尤其缺乏在周邊市場推廣海南旅游的努力。此外，休閑旅游業(yè)的整體開展和增長與海南機場管理部門的能力有直接關(guān)系，海南機場管理部門應(yīng)積極鼓勵更多的航班進入三亞，以改善三亞的航空交通。盡管新機場擴建改善了三亞的航空交通條件，但國際航線缺乏仍舊是一個難題。旅游淡季期間，從香港飛往三亞的直飛航班經(jīng)常被取消，游客不得不通過深圳、廣州或?？诘葒鴥?nèi)機場中轉(zhuǎn)，這使前往三亞的旅途變得冗長乏味，港澳臺游客對三亞的興趣由此有所下降。五、酒店市場分析〔一〕海南酒店統(tǒng)計下表匯總了1999年至2007年海南酒店的數(shù)量和類型：海南酒店統(tǒng)計2001200220032004200520062007酒店數(shù)量 157196199216224261263客房數(shù)量17,73525,81728,17131,04933,292 37,20938,110床位數(shù)量32,93248,80653,22858,14862,19469,68071,459總收入(人民幣千元)100,595137,606125,999165,951216,188233,734248,633星級酒店合計157196199216224261263-5星級57810131314-4星級21283137415053-3星級8396929698114118-2星級42545864637166-1星級 6 11 10 9 9 13 12資料來源：中國旅游統(tǒng)計年鑒4星級和54星級或5店存在競爭的酒店。〔二〕大三亞度假市場1、三亞灣下表列出了三亞灣的四星級和五星級酒店：下表顯示了高檔酒店的業(yè)績估算：以下圖顯示了三亞灣度假市場的需求結(jié)構(gòu)估算：2、大東海下表列出了大東海的四星級和五星級酒店：下表顯示了高檔酒店的業(yè)績估算：以下圖顯示了大東海和鹿回頭度假市場的需求結(jié)構(gòu)估算：3、亞龍灣下表列出了亞龍灣現(xiàn)有的四星級和五星級的酒店：下表顯示了高檔酒店的業(yè)績估算：以下圖顯示了亞龍灣度假市場的需求結(jié)構(gòu)估算：〔三〕市場構(gòu)成高比例的散客需求，其次是大東海和三亞灣。三大度假區(qū)的市場構(gòu)成比擬如下表概覽：盡管亞龍灣通過引進領(lǐng)先的國際品牌酒店及舉辦國際性活動〔如：環(huán)球小姐大賽及世界小姐大賽〕而受到世人矚目，但目前仍算不上是真正意義上的國際性旅游目的地，最直接的原因在于從海外國際客源市場直達三亞的國際直線航班的匱乏。隨著來自歐洲的包機航班的增多，這種情況有望在中長期得以改變。在此期間，亞龍灣預(yù)期繼續(xù)受高收益國際休閑散客的青睞，而大東海和三亞灣那么有潛力吸引日益增多的國際旅游團隊客源，包括來自東歐的需求。大東海和三亞灣的較為低廉的房價對于這些游客而言不失為一個頗具吸引力的替代選擇。一直以來，大東海和三亞灣所吸引的旅游團隊需求—特別是國內(nèi)旅游團隊需求遠高于亞龍灣。由于此類需求市場通常對價格較為敏感，且大東海和三亞灣嚴重依賴于此需求市場，因此預(yù)計這兩個市場無法實現(xiàn)高于亞龍灣的平均房價。我們認為會議需求市場的潛力也不容無視。根據(jù)我們與當(dāng)?shù)鼐频杲?jīng)營者的會談，我們了解到會議和國內(nèi)旅游散客市場保持了穩(wěn)定的增長。隨著三亞旅游設(shè)施的改善和休閑活動的增多，這兩大需求市場預(yù)期將進一步增長。〔四〕平均停留時間2至3漸壯大的俄羅斯需求市場形成了鮮明的比照，俄羅斯需求在任何地方的停留時間均是從10天至幾周不等。俄羅斯游客更傾向于入住在大東海區(qū)，平均停留時間達20天，以避開俄羅斯寒冷的冬季。〔五〕季節(jié)性這三大度假區(qū)都具有相似的季節(jié)性，需求的旺季集中在：周末〔周五和周六的晚上〕；10月至次年的3歐洲〕正值寒冷的冬季；全國公共假期期間；香港的主要假期期間，如：圣誕節(jié)、元旦和復(fù)活節(jié)；七月末到八月的暑假期間，許多家庭都會出游。與其它頂峰期房價普遍上漲的以下圖顯示了海南南部度假酒店市場全年的住宿率和房價變化模式：〔六〕預(yù)計新增供給下表匯總了大三亞區(qū)域的年度預(yù)計新增酒店供給：由于大三亞地區(qū)的度假酒店區(qū)域仍處于開發(fā)的初級階段，此處僅列出了各個正在開發(fā)的度假酒店區(qū)域未來預(yù)計的高檔酒店供給。也將預(yù)計其它假設(shè)供給納入了未來新增供給的范疇，這些其它假設(shè)供給由分散在各開發(fā)區(qū)的各個尚未確定開業(yè)時間的度假酒店工程組成?！财摺尘频晔袌鑫磥黹_展趨勢和前景1、五星級酒店市場未來開展趨勢得以恢復(fù)。酒店的經(jīng)營者普遍對國際品牌酒店欣然接受。目前在人們心目中這里是中國最好的熱帶度假勝地。國際化設(shè)施和度假體驗的需求也逐步加強。酒店經(jīng)理們認為，中期內(nèi)需求的季節(jié)性因素對高檔酒店市場的影響可能會越來越小，過去抱怨海南夏季天氣炎熱的國內(nèi)游客似乎減少了〔從這一點看，再加上亞龍灣年均300求亦隨之增長。的直接競爭。但是，國內(nèi)市場仍將是海南高檔酒店的主要需求來源。此外，高檔酒店對會議市場的前景充滿信心，有意擴大現(xiàn)有的會議設(shè)施以提高承接會議業(yè)務(wù)的能力。目前，亞龍灣的酒店，如喜來登、萬豪和希爾頓都瞄準(zhǔn)了歐洲市場，并在諸如莫斯科國際旅游觀光展覽會和柏林國際旅游展中共同促銷亞龍灣。2、新開發(fā)工程的主要成功因素下文列舉了海南南部沿海區(qū)域的新度假開發(fā)工程的總體成功因素：交通交通是最重要的單一成功因素。如果沒有極便利的交通條件，目的地就無法獲取大量散客需求。在旅行安排上和抵達目的地所需花費的時間越多，對客人的吸引力就越小。因此，新開發(fā)工程的位置應(yīng)當(dāng)緊鄰機場，或位于高速公路出口附近。由于缺乏出租車和公交車等形式的公共交通，對于開展各個海灣而言，十分重要的是要向客人提供自己的交通方式，方便客人在海灣內(nèi)往來主要目的地和機場的交通。環(huán)境度假酒店開發(fā)區(qū)域的自然環(huán)境應(yīng)資源豐富。沿海目的地應(yīng)當(dāng)有一個海灘，并且海灘上的沙子要潔凈細膩，海水清澈潔凈，能平安地在這里游泳。此外，度假酒店工程地點應(yīng)注重周邊環(huán)境的開發(fā)，比方營造富于變化的地形、進行大量景觀美化、改善從公共區(qū)域和客房可欣賞到的景觀、以及開辟通往海灘的道路等措施。盡管綠色旅游曾是小眾市場概念，但可持續(xù)性開展正迅速成為度假酒店開發(fā)工程的一個競爭優(yōu)勢和市場推廣獲得成功的要點。可持續(xù)性開展包括使用可持續(xù)性的建筑以及運營實踐，但更注重環(huán)保，而非對某個區(qū)域進行過度開發(fā)，從而導(dǎo)致對環(huán)境的不可逆轉(zhuǎn)的破壞，如：污染水質(zhì)；亂扔垃圾；破壞珊瑚、野生動物及植被；設(shè)置丑陋的標(biāo)示牌，造成噪音污染以及破壞重要的歷史或文化傳統(tǒng)。這種在短期內(nèi)有利可圖的過度開發(fā)將對長期內(nèi)目的地的市場營銷力產(chǎn)生負面影響。規(guī)模和可支付性度假氣氛。另一個理想的做法是一座單獨的酒店在其它酒店開業(yè)之前不要開業(yè)?；顒雍Ｄ先狈Τ錾穆糜尉包c和需求來源，對新開發(fā)工程而言，重要的是能為客人提供類型廣泛、具備國際水準(zhǔn)的免費或價格低廉的活動，讓客人樂在其中而延長停留時間。此外，這些活動應(yīng)當(dāng)具備足夠的多樣性，以保證客人再次光臨。這些活動SPA和健身設(shè)施〕。并且，所開展的戶外活動應(yīng)因地制宜，以長期維護該區(qū)域的度假氣氛。此外，設(shè)置豐富多彩的適合家庭參與及使用的活動和設(shè)施也很重要，包括日托效勞和兒童娛樂，以及吸引會議市場的團隊建設(shè)活動。平安和安保一個目的地運營的成功在很大程度上也在于其給予客人的平安感及安保措施，這有助于一個地區(qū)在旅客心目中樹立起良好的聲譽。每個海灣都應(yīng)具備高度的平安性，在國內(nèi)外旅客及媒體中取得好名聲。外國游客也會被入駐該區(qū)域的國際品牌酒店所帶來的平安感所吸引，同時目的地的規(guī)模也能提供一定的舒適感。文化當(dāng)?shù)夭穗?、建筑、手工藝品和傳統(tǒng)習(xí)俗所展現(xiàn)出來的文化多樣性的元素，都可以在短線和長線旅客做決定時，使這一目的地有別于其它目的地。銷售及市場推廣提升一個區(qū)域的聲譽還要求將目的地作為一個整體、進行強大的營銷和市場推廣策略。整體市場推廣應(yīng)由政府、旅游協(xié)會和開發(fā)商來做，要求投入大量民間和公家的資金來打廣告，參加貿(mào)易展覽，并貫徹執(zhí)行適合旅游開展的政策和規(guī)章制度。國際酒店品牌在目的地營銷和市場推廣中發(fā)揮了巨大的作用，為目的地大幅增加可信度。此外，這些國際品牌酒店都擁有自己的全球銷售和市場推廣網(wǎng)絡(luò)，更適合目的地在國際上的傳播。根底設(shè)施一個目的地應(yīng)擁有充足的淡水供給，以降低水資源缺乏的風(fēng)險；充足的電力供給，以避開停電干擾；適當(dāng)?shù)奈鬯退幚碓O(shè)施；完備的突發(fā)事件應(yīng)急系統(tǒng)以及國際標(biāo)準(zhǔn)的醫(yī)院。此外，該區(qū)域還應(yīng)當(dāng)有高水平的人力資源，以促進員工和效勞水平六、酒店定位及設(shè)計建議〔一〕定位及功能布局1、定位依據(jù)市場調(diào)研資料為前提，主攻競爭對手的空缺本工程地域特點、社會狀況、人文及生活習(xí)慣五級星酒店硬件設(shè)施評星級標(biāo)準(zhǔn)超前和預(yù)留可持續(xù)開展的空間消費客人的感受及日后管理的標(biāo)準(zhǔn)需求投資與收益的平衡最正確方案2、整體定位五星級度假型酒店，突出以接待豪華旅游客戶為主。充分利用海景資源。優(yōu)勢及效勞水平，彰顯酒店的品質(zhì)。3、客群定位客源目標(biāo)中高收入階層旅游人群高層次國內(nèi)外商務(wù)人士各大公司、集團及其協(xié)議客戶參加會晤、展會的客戶國內(nèi)外旅游團隊客人客源目標(biāo)比例預(yù)測定位52%團隊客人33%會議及商務(wù)15%4、產(chǎn)品設(shè)置——功能布局定位客房面積分布房間類型房間類型房間建筑面積〔平方米〕房間數(shù)量所占份額總建筑面積〔平方米〕標(biāo)準(zhǔn)雙人房5616057%8960標(biāo)準(zhǔn)大床房565520%3080豪華雙人房752810%2100豪華大床房752810%2100行政套房12083%960總統(tǒng)套房30010%300合計280100%17500其它功能部面積分布序號功能分類面積〔平方米〕備注比例1客房面積1750065%2餐飲部300011%首層大堂吧1501%中餐廳5502%西餐廳4001%特色餐廳3401%宴會廳10004%多功能會議室5602%3康體娛樂1350工程另有專門SPA會所5%健身房2501%足療11004%4行政辦公及設(shè)備層517419%5合計27024100%〔二〕設(shè)計建議1、總體設(shè)計關(guān)鍵點按照準(zhǔn)五星級酒店設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)建筑主題鮮明，外觀造型獨具一格，新穎別致的地域標(biāo)志形象規(guī)模壯觀，構(gòu)思獨特，布局科學(xué)，裝潢典雅，色調(diào)協(xié)調(diào)筑物風(fēng)格,突出工程整體特色。華麗豪華的門廊及入口，彰顯五星級酒店的豪華氣派設(shè)備設(shè)施配置齊全，品質(zhì)一流，使用方便、平安設(shè)計行政樓層及無煙樓層有直達行政樓層或總統(tǒng)套房樓層的專用控制措施(或?qū)Ｓ秒娞?2、功能分區(qū)及布局設(shè)計關(guān)鍵點前廳〔大堂〕與接待功能相適應(yīng)寬敞空間，不使客人產(chǎn)生壓抑感在非經(jīng)營區(qū)設(shè)置適當(dāng)?shù)目腿诵菹鏊鏖T廳及主要公共區(qū)域設(shè)置殘疾人坡道大堂公共衛(wèi)生間設(shè)計殘疾人專用區(qū)檔并采用綠色環(huán)保材質(zhì)前臺客人貴重物品保管箱數(shù)量控制在客房總數(shù)8-15%各公共區(qū)域標(biāo)識清浙標(biāo)準(zhǔn)，中英文同時顯示，另可配備多媒體信息查詢系統(tǒng)各功能分區(qū)動線合理，方便客人活動，與員工動線分開客房客房凈高度不得低于米,條件允許客房高度也可設(shè)計在3米以內(nèi)不少于70有防噪音措施，隔音效果良好全部的客房內(nèi)配套客用保險箱不少于3個 線插頭，分設(shè)在床頭、寫字臺及衛(wèi)生間客房照明燈光以暖色為主，防止使用燈光管或過多石英燈泡100(MiniBar)配備靜音/節(jié)能/環(huán)保型小冰箱提供國際互聯(lián)網(wǎng)接入寬帶網(wǎng)端口簡易使用介紹頭水流可調(diào)節(jié)。浴室地面選用平安可靠的防滑材料浴缸內(nèi)底防滑處理，浴缸墻面配扶手把桿衛(wèi)生間低噪音的排風(fēng)系統(tǒng)每次進入客房的人員。全部客房衛(wèi)生間配有靜音、節(jié)能、環(huán)保型水箱考慮設(shè)置殘疾人客房的特殊要求〔無障礙設(shè)置〕餐廳的規(guī)劃建議酒店餐廳最好設(shè)置在飯店的低樓層；餐廳與廚房的統(tǒng)一，以及原料儲存室的合理安排及進出暢通污水排放及垃圾去除設(shè)施的集中設(shè)置餐廳的自然采光效果和外景環(huán)境影響及滲透就餐客人的舒適與方便裝修、裝飾與餐飲種類的協(xié)調(diào)統(tǒng)一餐廳動線設(shè)計建議酒店各類餐廳主要效勞于客人，因而動線就圍繞客人與效勞客人而設(shè)計。餐座排列保證客人動線、效勞客人動線通暢距離不宜過長效勞客人動線與客人動線必須防止交叉影響通道應(yīng)盡量寬暢、直接，位置應(yīng)與餐廳入口緊密連接洗手間應(yīng)設(shè)置在隱蔽之處，不被客人座位直視吧臺位置要可以環(huán)顧四周，其工作間與儲藏間相連接，方便物品補給位置合理，布局科學(xué)，傳菜線路不與其它公共區(qū)域交叉粗加工間與其它操作間隔離，各操作間溫度適宜有專門置放臨時垃圾的設(shè)施，并保持封閉，排污設(shè)施通暢清潔餐廳、廚房之間隔音、隔味、隔熱措施良好，進出設(shè)置分開的彈簧門獨立分隔，各環(huán)節(jié)有充足和完備的消毒措施餐廳與廚房的關(guān)系：餐廳與廚房的連接距離不宜過長廚房備餐間入口宜隱蔽或采用過道間隔用，使廚房產(chǎn)生負壓，同時防止油煙及噪音混入餐廳不宜采用彈簧門，雙開推拉門方便實用宴會廳、多功能廳區(qū)域設(shè)置建議宴會廳凈高度不小于5米，容納至少300人以上由于客流量大而集中，應(yīng)便于人流集散應(yīng)設(shè)立貴賓室、衣帽間、音像設(shè)備控制室燈光區(qū)分控制，亮度可調(diào)節(jié)應(yīng)配套與多功能廳及宴會廳規(guī)模相適宜的公共衛(wèi)生間動線分析建議多功能廳和宴會廳的動線應(yīng)主要由客人及效勞客人的動線構(gòu)成，其動線設(shè)計要點：客流集中防止與住店客人活動相沖突，最好有單獨的出入口，出入口最好在1.4入口不宜設(shè)地檻，嚴禁使用推拉門、卷簾門、轉(zhuǎn)門和折疊門。多功能廳、宴會廳客人動線與效勞客人動線明確區(qū)分防止交叉多功能廳、宴會廳應(yīng)與廚房有密切的連接多功能廳、宴會廳舞臺位置應(yīng)與貴賓室靠近舞臺可根據(jù)不同需要設(shè)定為固定、升降、組合等形式會議設(shè)施同聲傳譯設(shè)施，多媒體演示系統(tǒng)電視/ 會議系統(tǒng)幻燈機、投影儀及投影屏幕〔自動〕現(xiàn)場監(jiān)控系統(tǒng)及視、音頻傳播設(shè)施良好的隔音和遮光效果配衣帽間、貴賓室康體及娛樂設(shè)施康體娛樂工程的消費對象，多數(shù)是住店客人,其綜合功能應(yīng)包括：健身、健美功能訓(xùn)練娛樂、休閑功能更衣休息本案因工程擁有室外游泳池及獨立的SPA會所，只需配備一健身房及一足療中心，以滿足局部客人的就近需求。公共區(qū)域設(shè)置觀光電梯、客用電梯、效勞電梯設(shè)置閉路監(jiān)控后勤區(qū)域員工設(shè)施〔含衛(wèi)生間、更衣室〕獨立的員工食堂、廚房、浴室、宿舍提供員工出入的專用通道及員工電梯車場及外圍與酒店規(guī)模相適宜的車位：本工程功能布局設(shè)定不低于200車位與酒店外部設(shè)計及城市協(xié)調(diào)的綠化景觀3、硬件設(shè)施機電局部建議電梯客用電梯接待量相關(guān)。提供客人的電梯效勞以每客房1.7545秒作考慮.每10015效勞梯及貨梯酒店必須有足夠的效勞梯〔可作貨梯使用〕，效勞梯是安裝在員工效勞區(qū)域〔后勤〕，可停留于酒店任何一層〔特別是效勞設(shè)施層及最高層〕，專門為酒店內(nèi)部人員使用。所以效勞梯的轎箱面積需比客用電梯稍大，可選用每次最大載客量為17人，每秒的運行速度是米的效勞梯型號。2臺供250間客房，當(dāng)客房每增加1至250間時那么增加一臺。強電供電系統(tǒng)其備用容量為100%；第三路電源容量應(yīng)能保證消防系統(tǒng)、事故照明及高層酒店中一局部客梯用電。備用發(fā)電機酒店備用發(fā)電機組的最大發(fā)電量應(yīng)是酒店最大用電量的15-20%左右。防火等級：按標(biāo)準(zhǔn)要求和主要負荷確定防火等級。自備緊急發(fā)電機應(yīng)有自動投入和復(fù)位的開關(guān)設(shè)備。緊急供電范圍緊急照明噴淋泵、消火栓泵和恒壓泵火災(zāi)報警系統(tǒng)酒店電腦系統(tǒng)廚房冷藏柜和冰箱污水排水泵和地下水排水泵防排煙系統(tǒng)和控制柜、廚房排風(fēng)機和樓梯間加壓風(fēng)機污水處理設(shè)施生活用水設(shè)施緊急照明范圍通向戶外的門程控交換機設(shè)備房和 總機房出口標(biāo)志公共樓梯動力、電力和電梯設(shè)備房員工更衣室和洗手間公共洗手間工程部辦公室行政辦公室室外宣傳廣告設(shè)備安裝工程航空標(biāo)志燈(如有需要)有關(guān)供電系統(tǒng)的工程動力配線工程室內(nèi)照明及燈飾安裝工程建筑物輪廓照明及燈飾工程室外宣傳廣告設(shè)備安裝工程航空標(biāo)志燈(如有需要)室外路燈、庭院照明和停車場等照明安裝工程避雷及接地系統(tǒng)弱電程控交換機〔 〕整個 房可分：主機房、配線房、話務(wù)室， 主機的容量是取決于酒店各功能區(qū)域和建筑面積。單獨的小型程控交換機 系統(tǒng)留言系統(tǒng)記費系統(tǒng)每個系統(tǒng)都應(yīng)該是最先進的系統(tǒng)，并且是專為酒店效勞業(yè)設(shè)計的。系統(tǒng)之間必須是彼此相容的。電子計算機房〔電腦房〕及終端配置酒店的電腦房是整個電腦系統(tǒng)的主機位置所在，整個電腦系統(tǒng)的配置是分：主機、終端〔每個終端均安裝電腦分機〕及軟件。電腦管理系統(tǒng)軟件及設(shè)施的接口：程控交換機電子門鎖系統(tǒng)寬帶網(wǎng)停車系統(tǒng)客房的智能控制系統(tǒng)電視衛(wèi)星電視接收設(shè)備閉路有線電視接收系統(tǒng)A/V目的天線和接收當(dāng)?shù)靥峁┑拈]路電視接收系統(tǒng)的設(shè)備。目的是防止因單一節(jié)目來源故障而影響酒店失去節(jié)目來源?？蓮奈覈找暺脚_鑫諾一號接收衛(wèi)星電視節(jié)目 CNN、BBC、HBO、ESPN、CNBC、NHK和鳳凰衛(wèi)視電影臺等。自辦電視節(jié)目至少有2個頻道背景音樂及播送系統(tǒng)控制調(diào)節(jié)音量。控制器位于接近房間內(nèi)室內(nèi)燈光控制器附近。和娛樂區(qū)，可有各個部門單獨選擇音樂和控制音量。樓宇自動控制系統(tǒng)樓宇自動控制系統(tǒng)由工程部控制管理，該系統(tǒng)是由主機通過電腦控制酒店的主要功能設(shè)備〔如供排水、供電、空調(diào)、消防等〕。車庫自動計費系統(tǒng)消防消防控制中心煙感、溫感消防報警系統(tǒng)有房間及公共地段的天花板上，當(dāng)有火警發(fā)生時，保安部通過這些探頭顯示就能知道何處有火警發(fā)生。大樓必須都使用電腦可尋址的火災(zāi)報警系統(tǒng)。在殘疾人客房內(nèi)應(yīng)安裝配有聲光報警器的煙感探測器。消防栓水消防系統(tǒng)消防栓泵內(nèi)供水及接于酒店消防儲水池。恒壓泵和氣罐自動噴淋及水幕系統(tǒng)該系統(tǒng)是安裝于酒店所有室內(nèi)建筑面積的天花上的自動噴灑滅火系統(tǒng)。監(jiān)控室〔設(shè)于保安部，當(dāng)有火警自動噴淋時，監(jiān)控室就知道火警的位置〕，自動噴淋頭，每個噴淋頭大約噴淋范圍是6m2。高層建筑樓房的每個客房樓層的噴淋管道應(yīng)與2接處安裝控制閥、水流指示器和信號閥。噴淋泵該系統(tǒng)是專門設(shè)置于電腦房、總機房、樓宇自動控制室、消防監(jiān)控室等一些不能用水或其它材料滅火的重要設(shè)備室，是用二氧化碳氣體使該室沒有氧氣而到達滅火的目的。氣體滅火系統(tǒng)消防報警消防水池排風(fēng)、排煙、增壓風(fēng)機系統(tǒng)保安和監(jiān)控監(jiān)控中心樓層等情況了如指掌。各監(jiān)控探頭位置：主要大廳前臺商店和禮品店現(xiàn)金保管處裝卸貨站臺停車場電梯廳保安部監(jiān)控室程控交換機各樓層保安監(jiān)控系統(tǒng)保安巡更系統(tǒng)該系統(tǒng)是專門供保安部人員巡視酒店各區(qū)域所用。功能是可控制保安人員在巡視過程中必須到達指定之地點。防盜報警系統(tǒng)門。按鈕式報警：設(shè)在前臺；出納辦公室；財務(wù)辦公室。雙向無線對講系統(tǒng)該系統(tǒng)是多頻率雙向無線電對講系統(tǒng)。由酒店保安人員用于巡邏和緊急通訊。給排水自來水供水系統(tǒng)烹飪用水的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)符合有政府部門發(fā)布的健康標(biāo)準(zhǔn)要求。力。增壓系統(tǒng)應(yīng)包括至少兩臺配有變頻器的加壓水泵，流量以每分鐘每個房間至少公升來定?；ā成戏?。如果裝在固定的吊頂，應(yīng)提供檢修孔，并把位置標(biāo)示在內(nèi)裝修的吊頂平面圖上。在每個設(shè)備接口上設(shè)置調(diào)節(jié)閥及測量接口，用于測量壓力降和水流量。地下水池屋頂水池供水泵變頻器和水泵熱水供水系統(tǒng)熱交換器儲水箱熱水及循環(huán)泵熱水：當(dāng)水的硬度超過143毫克/升提供熱水軟化設(shè)備。廚房和洗衣房：如果按水質(zhì)分析水的硬度大于毫克/化設(shè)備熱水儲水罐溫度應(yīng)保持于57oC54oC中水系統(tǒng)該系統(tǒng)是一個節(jié)約用水系統(tǒng)，作用是把房客用之洗手、洗浴等不太污的水收回經(jīng)粗略處理后循環(huán)作為酒店沖廁所等低要求用水。處理設(shè)備水泵排水系統(tǒng)放到公共排水系統(tǒng)；生活污水要通過三級化糞池，并連接到公共污水管網(wǎng)；標(biāo)才能排放。空調(diào)制冷水機組五星級酒店的溫度應(yīng)是夏季干球2421℃冷凍水泵冷卻水泵冷卻塔冷卻塔循環(huán)水系統(tǒng)采暖系統(tǒng)出水溫度6050℃。風(fēng)機盤管及其他末端設(shè)備配合風(fēng)機盤管的二通閥和溫控開關(guān)客房風(fēng)機盤管荷載應(yīng)以以下條件為計算依據(jù)：室外最高設(shè)計溫度客房內(nèi)簾拉上房內(nèi)人數(shù)為2人房內(nèi)電燈散熱量為250W風(fēng)機盤管送風(fēng)量以中速為準(zhǔn)空氣處理機組和新風(fēng)機組酒店的新風(fēng)量：公共區(qū)域30-50m3/h人標(biāo)準(zhǔn)客房50m3/h空調(diào)水處理水處理不當(dāng)引致冷凍水、冷卻水及熱水系統(tǒng)管道損壞及熱交換率降低的主要原因。要設(shè)置水處理設(shè)備，配備參加水處理化學(xué)品的注射器、管道及閥門，以及儲存化學(xué)品〔包括防銹劑和防微生物劑〕的裝置。噪音標(biāo)準(zhǔn)須配有適當(dāng)減震裝置風(fēng)管、管道設(shè)備：凡懸掛于結(jié)構(gòu)上者均應(yīng)有減震裝置。NC30；公共區(qū)：NC35；酒店后勤區(qū)：NC40所選擇冷卻塔在1545分貝鍋爐房及燃料燃燒系統(tǒng)熱水鍋爐〔或從直燃機得到熱水〕蒸汽鍋爐燃料系統(tǒng)其它燃氣系統(tǒng)洗衣房樓層平面：方形的或長寬比最大為2：1的長方形平面。結(jié)構(gòu)的避震措施。不要將洗衣房設(shè)置在客房或公共區(qū)域的上方或鄰接處。面間的工作共振。IC卡電子門鎖：用IC卡的，可監(jiān)控的，至少有150次記錄。七、投資估算〔一〕工程技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)占地面積其中地上建筑面積酒店容積率

3963平方米270242702427024〔二〕開發(fā)建設(shè)方案階段內(nèi)容持續(xù)時間完成時間第一階段設(shè)計報批6個月20212第二階段土建施工7個月20219第三階段整體裝修12個月20219第四階段開業(yè)籌備3個月202112〔三〕建設(shè)投資估算1、土地本錢按50萬元/畝計，土地本錢合計約297萬元，樓面地價110元/平方米2、工程簡要本工程造價估算由以下內(nèi)容組成前期工程，包括以下內(nèi)容包括設(shè)計費用專業(yè)效勞費〔可研、籌劃等〕報建費用三通一平臨時設(shè)施建筑主體及外裝飾工程〔包括主體玻璃、墻、門窗、欄桿等工程〕室內(nèi)裝飾工程機電工程〔采用中外合資和進口設(shè)備及材料〕，包括以下系統(tǒng)：采暖、通風(fēng)及空調(diào)工程電氣工程〔包括發(fā)電機〕給排水工程弱電工程消防工程電梯工程燃氣工程中水系統(tǒng)停車系統(tǒng)鍋爐輔助設(shè)施廚房及酒吧設(shè)備洗衣場及設(shè)備健身設(shè)備康樂設(shè)施客房設(shè)施酒店燈具根底設(shè)施建設(shè)噴水池、水景工程、園林灌溉系統(tǒng)、外墻燈光系統(tǒng)及園林燈光系統(tǒng)。開發(fā)間接本錢監(jiān)理費不可預(yù)見費工程管理費融資利息序號本錢分項序號本錢分項建筑面積總造價單方本錢〔平方米〕〔萬元〕〔元/平方米〕1土地本錢270242971102前期工程費270248383103建筑主體及外裝飾27024381014104內(nèi)裝飾工程270241081040005機電設(shè)備工程27024554020506輔助設(shè)施工程27024275610207根底設(shè)施建設(shè)工程2702413515008監(jiān)理費25700194769不可預(yù)見費2570073428610工程管理費用2702475327911融資利息270244875180412合計270243195911826八、酒店經(jīng)營財務(wù)分析〔一〕住宿率及平均房價預(yù)測本章節(jié)，主要預(yù)測擬建酒店自2021年1月1日起的住宿率水平和平均房價。1、競爭市場比照分析由于擬建度假酒店定位為一座國際水準(zhǔn)的較高檔酒店，因此它可能會在不同程度上與其它的高檔酒店競爭需求客源，特別是三亞附近現(xiàn)有的國際品牌酒店。在海棠灣范圍內(nèi)目前沒有正在運營的五星級酒店，因此，在預(yù)測擬建度假酒店預(yù)期能實現(xiàn)的住宿率及房價水平時，比擬分析了三亞其它區(qū)域現(xiàn)有中高檔酒店競爭市場的實際表現(xiàn)。就平均房價水平而言，亞龍灣的國際品牌酒店〔如喜來登、希爾頓和萬豪〕的表現(xiàn)普遍比其它酒店要好。此外，亞龍灣與其它區(qū)域酒店在平均房價方面相比要高出許多，然而在住宿率方面卻略為遜色。擬建酒店的住宿率及房價水平可望得到以下積極因素的支持：閑度假產(chǎn)品的游客，尤其是那些有語言/溝通障礙的外國客人；同時亦可進入該公司的國際銷售和市場推廣網(wǎng)絡(luò)；較好；酒店配套的各類休閑娛樂設(shè)施和會議設(shè)施預(yù)期應(yīng)能同時吸引旅游散客和會議商務(wù)客源；移，海棠灣旅游業(yè)后發(fā)之勢明顯。2、需求預(yù)測分析旅游散客需求喜歡靠近海灘、且擁有自然風(fēng)景的度假酒店；旅游散客需求可能大多來自長江三角洲、珠江三角洲和北京等地區(qū)新興的中等收入階層；預(yù)計國內(nèi)旅游散客的平均逗留天數(shù)大約在3天數(shù)大約在4到5晚左右?？紤]到擬建酒店的地理位置和特征，它在旅游散客市場的滲透率水平可能上下于其市場平等份額。旅游團體需求由于旅游團體需求在海南南部地區(qū)現(xiàn)有需求客源當(dāng)中占有相當(dāng)大的比重，因于此客源市場，概括如下：旅游景點；個不利因素；與旅游散客市場的情形類似，擬建度假酒店有望獲取一局部較高收益的旅游入階層；的雙床房間，以滿足此類客源的需求；我們預(yù)計，旅游團體客源的平均逗留天數(shù)在2到3天左右。綜合平衡以上各種因素，擬建酒店在旅游團體市場應(yīng)能夠獲取低于于其市場平等份額的滲透率水平。會議/商務(wù)需求目前，三亞〔特別是亞龍灣〕酒店市場的會議需求量正呈現(xiàn)不斷增長的趨勢，這主要歸結(jié)于該區(qū)域新增的客房供給和新開發(fā)的會議和展會設(shè)施都迎合了此類客源需求。擬建度假酒店應(yīng)能從此客源市場獲取一大局部需求，主要考慮到以下因素：作為海棠灣的首家較高檔國際品牌酒店，擬建酒店有望獲取相當(dāng)大一局部商預(yù)計會議需求可能大多來自中國主要城市中的中型國內(nèi)公司和跨國公司；由于規(guī)模限制，會議團體的規(guī)模通常為中心型；為了維持住宿率水平，酒店通常會在工作日和需求淡季期間鎖定會議客源。會成為擬建度假酒店首選的團隊需求來源；會議需求客源的平均逗留天數(shù)大致在3到4天左右；從整體上看，考慮到會議團體和其他團體客源的需求，擬建度假酒店有必要規(guī)劃相當(dāng)比例的雙床房間。綜合考慮以上所有因素，擬建酒店在會議/商務(wù)需求市場的滲透率水平可能低于其市場平等份額。擬建酒店三種需求的比例預(yù)計如下：52%團隊客人33%會議及商務(wù)15%3、預(yù)測結(jié)論住宿率擬建酒店2021年后預(yù)計住宿率水平如下：年份市場住宿率擬建酒店住宿率202163%50%202165%65%202168%71%202168%71%202168%71%2021年進入穩(wěn)定經(jīng)營年份，住宿率水平略高于市場平均水平。房價水平三亞可資比擬酒店，各需求市場平均房價范圍，2021年下限上限平均旅游散客4603,1931,650旅游團體3131,271882會議/商務(wù)4531,8471140按需求市場能承受的房價預(yù)測，擬建酒店2021年預(yù)計能實現(xiàn)房價1123元/天*房，詳見下表：需求市場需求份額

預(yù)期平均房價

平均房價奉獻/商務(wù)合計

52%33%15%100%

1400752980

7282481471,123綜合考慮競爭市場及需求兩方面因素，預(yù)計擬建酒店的2021年后房價情況如下表所示：年份平均房價折扣率%考慮通脹后的平均房價202197210%1,216202110265%1,2522021210800%1,290202110800%1,328202110800%1,368〔二〕經(jīng)營預(yù)測1、說明在現(xiàn)金流量預(yù)測中提出的收入和支出術(shù)語說明如下：客房人工費用包括客房部員工、前臺和一般效勞人員的工資和相關(guān)福利支出。護客房和公共區(qū)域所需的本錢。餐飲收入包括來自所有餐飲場所、酒廊、送餐效勞和宴會經(jīng)營的收入。餐飲人工費用包括餐飲部門員工的工資本錢和相關(guān)福利支出。本錢不包括員工的用餐本錢。本錢不包括員工消費的飲料本錢。等各項支出及其他開支。通信收入包括酒店客人使用 、 和網(wǎng)絡(luò)效勞所產(chǎn)生的收入。這其中不包括酒店其他部門在管理過程中所使用的通信效勞通信費用包括酒店所售出/使物品的本錢、人員工資和相關(guān)福利支出、以及其他費用。支。任險、數(shù)據(jù)處理費用、會計和法律參謀費及其他運營開支。其他開支。能源費用包括電、燃料、水和廢物處理的本錢。維護和保養(yǎng)酒店所需的各項物資本錢。2、預(yù)測本錢假設(shè)擬建酒店，工程本錢假設(shè)酒店并購費用土地綜合本錢〔RMB/0000's〕樓面地價〔元/㎡〕9297建設(shè)費用客房294總建筑面積〔平方米〕27,024每平方米造價〔人民幣元〕11,716開業(yè)籌備費用開業(yè)運營設(shè)施設(shè)備〔元/每間房〕13,500每間房開業(yè)資金〔元/每間房〕13,500運營資金〔元/每間房〕11,250總開發(fā)本錢〔人民幣元〕330,832,211每間房造價〔人民幣元〕1,125,280每平米造價〔人民幣元〕12,2423、取費假設(shè)在預(yù)測擬建酒店的財務(wù)業(yè)績時，分析三亞可比擬酒店的歷史財務(wù)業(yè)績，并以此作為預(yù)測的基準(zhǔn)。此外，還考慮了擬建酒店將委托國際酒店管理公司管理的重要假設(shè)因素，這可能會導(dǎo)致酒店本錢結(jié)構(gòu)發(fā)生輕微變化。下表確定了我們?yōu)閿M建酒店各項收入及費用所作的假設(shè)，同時也列出了可比擬酒店的關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)：營運現(xiàn)金流預(yù)測各項財務(wù)指標(biāo)假設(shè)，穩(wěn)定經(jīng)營年份可資比擬酒店擬建酒店客房人工費用 每一住客房35-4440其他費用 客房收入%餐飲食品收入 每一住客房6%-17%185-6748%530飲品收入 食品收入%9%-27%25%其他餐飲收入 餐飲收入%5%-14%13%食品本錢食品收入的%30%-37%30%飲品本錢飲品收入的%12%-24%15%人工本錢餐飲部收入的%15%-29%16%其他本錢小型營運部門收入餐飲部收入的%每一住客房9%-14%8-3810%20本錢租金及其他收入〔凈值〕租金及其他收入小型營運部門收入的%占客房收入的%30%-1301%-4%%50%4%行政開支人工〔年均水平，人民幣萬元〕922–2295780其他開支 總收入%市場營銷人工 每一可供客房〔年均水平〕2%-7%298–7573.00%350其他開支 總收入%物業(yè)維保人工〔年均水平，人民幣萬元〕2%-5%84–7082%160其他開支 總收入%1.7%-2.6%2%能源本錢總費用〔年均水平，人民幣萬元〕固定費用固定費用 總收入%798-1494--6902%根本管理費 總收入%--2%獎金資本重置儲藏金房產(chǎn)稅

營業(yè)利潤% --總收入% --固定資產(chǎn)原值扣減30% --

5%1-4%1.20%4、固定和變動本錢所作的現(xiàn)金流預(yù)測主要基于擬建酒店的固定和變動經(jīng)營本錢按以下比例執(zhí)行。由于固定本錢的存在，預(yù)計擬建酒店在住宿率低迷期間的利潤率也可能較低。固定和變動本錢比例假設(shè)費用固定變動客房–工資60%40%客房–其他支出25%75%餐飲–工資60%40%餐飲–其他支出30%70%小型營運部門–工資40%60%小型營運部門–其他支出35%65%行政及后勤–工資90%10%行政及后勤–其他支出60%40%市場推廣–工資80%20%市場推廣–其他支出60%40%物業(yè)運營和維保–工資90%10%物業(yè)運營和維保–其他支出60%40%能源70%30%5、總本錢費用估算2021-2023年經(jīng)營期前10年各年總本錢費用估算表見下表：序號一年份序號一年份直接本錢20212021202120212021202120212021201客房8371,0061,0951,1281,1621,1971,2331,2701,32餐飲2,5062,9823,2363,3333,4333,5363,6423,7523,84小型收益本錢6780878992959810010二部門費用5行政費用1,2611,3581,4231,4661,5101,5551,6021,6501,66營銷費用376419445458472486501516537物業(yè)運營447491519534550567584602628能源本錢708780824849874900927955989根本管理費2182913283383483583693803910獎勵金2233584224344474614754895011保險1091461641691741791841901912房產(chǎn)稅2772772772772772772772772713營業(yè)稅5988019029299569851,0151,0451,014資本重置儲藏1092916566756967167387607815融資利息1,5001,3511,029629185000016固定資產(chǎn)折舊1,0461,0461,0461,0461,0461,0461,0461,0461,0本錢費用總額10,28211,67712,45212,35512,22312,35912,69013,03113注：1、利息見后面借款還本付息表；2、固定資產(chǎn)折舊按30年直線折舊法，殘值5%。6、凈利潤測算202120212021202120212021202120212021202客房數(shù)280280280280280280280住宿率50%65%71%71%71%71%71%通脹后平均房價1,2161,2521,2901,3281,3681,4091,4545678910客房6,2118,317客房6,2118,3179,3579,6389,92710,225 10,5餐飲4,3065,7656,4866,6816,8817,0887,30小型收益部門115154173178184189195租金及其他〔凈〕248333374386397409421合計10,88114,56916,39116,88317,39017,91118,4客房8371,0061,0951,128客房8371,0061,0951,1281,1621,1971,23餐飲2,5062,9823,2363,3333,4333,5363,64小型收益部門