招拍掛土地獲取內(nèi)部管理作業(yè)指引

招拍掛土地獲取內(nèi)部管理作業(yè)指引招拍掛土地獲取內(nèi)部管理作業(yè)指引招拍掛土地獲取內(nèi)部管理作業(yè)指引招拍掛土地獲取內(nèi)部管理作業(yè)指引編制僅供參考審核批準(zhǔn)生效日期地址：電話：傳真:郵編:目的為適應(yīng)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，做到市場(chǎng)化拿地前，使各相關(guān)部門(mén)緊密合作，高效協(xié)同完成各子項(xiàng)工作，首先做到調(diào)研數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、全面，特別是土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)、成交變化，其次了解房地產(chǎn)市場(chǎng)供需變化，競(jìng)品項(xiàng)目去化情況等，以及二手房市場(chǎng)真實(shí)量?jī)r(jià)變化，形成具有符合市場(chǎng)行情、收益最大化的強(qiáng)排方案，最后匯總形成銷(xiāo)售樂(lè)觀、現(xiàn)實(shí)及悲觀情況下的地價(jià)測(cè)算方案。適用范圍適用于公司項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中通過(guò)招拍掛方式獲取土地的工作。術(shù)語(yǔ)和定義土地招投標(biāo)：招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。土地拍賣(mài)：拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。土地掛牌出讓?zhuān)簰炫瞥鲎寚?guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。職責(zé)和權(quán)限董事會(huì)批準(zhǔn)《批準(zhǔn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，決定公司參與競(jìng)買(mǎi)。辦公會(huì)審核《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。董事長(zhǎng)批準(zhǔn)擬進(jìn)入及已進(jìn)入城市投資項(xiàng)目的內(nèi)部立項(xiàng)，提請(qǐng)集團(tuán)市場(chǎng)化拿地四人決策小組確定競(jìng)價(jià)上線；批準(zhǔn)土地獲取方案，代表集團(tuán)四人決策小組意見(jiàn)?？偨?jīng)理審核擬進(jìn)入及已進(jìn)入城市投資的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)部立項(xiàng)；審核《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》；審核土地獲取方案分管領(lǐng)導(dǎo)審核擬進(jìn)入及已進(jìn)入城市投資的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)部立項(xiàng)；審核《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》；審核土地獲取方案；投資發(fā)展中心組織意向地塊的實(shí)地考察；組織地塊考察研討會(huì)，明確后續(xù)分工，協(xié)調(diào)各相關(guān)職能部門(mén)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研；組織調(diào)研結(jié)果評(píng)價(jià)研討會(huì)，確定拿地策略、營(yíng)銷(xiāo)定位及價(jià)格體系、強(qiáng)排方案，將調(diào)研成果材料進(jìn)行會(huì)簽確認(rèn)，行成會(huì)議紀(jì)要，并上傳OA；全面負(fù)責(zé)市場(chǎng)化拿地方式中土地交易的各項(xiàng)工作；負(fù)責(zé)擬進(jìn)入及已進(jìn)入城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)部立項(xiàng)；負(fù)責(zé)開(kāi)展地塊可行性研究；負(fù)責(zé)擬定土地地價(jià)測(cè)算即獲取方案；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各相關(guān)部門(mén)工作進(jìn)度及對(duì)工作成果質(zhì)量進(jìn)行把關(guān)；匯總強(qiáng)排方案、營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品定位及價(jià)格體系、商業(yè)業(yè)態(tài)及價(jià)格、可研、測(cè)算等工作成果，上傳OA進(jìn)行最終成果確認(rèn)。營(yíng)銷(xiāo)客服中心、商業(yè)管理中心參與未進(jìn)入城市的土地地塊調(diào)查，必要時(shí)參與已進(jìn)入城市的土地地塊調(diào)查；對(duì)地塊周邊競(jìng)品樓盤(pán)的體量、主力戶型、產(chǎn)品類(lèi)型、銷(xiāo)售去化情況、銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)、暢銷(xiāo)產(chǎn)品、滯銷(xiāo)產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)研、總結(jié)；對(duì)地塊周邊二手房?jī)r(jià)格、成交情況進(jìn)行調(diào)研分析；對(duì)地塊周邊教育、交通、生活配套設(shè)施等對(duì)產(chǎn)品定位及銷(xiāo)售價(jià)格的影響進(jìn)行分析；銷(xiāo)售價(jià)格要結(jié)合房地產(chǎn)周期進(jìn)行考慮，銷(xiāo)售周期要符合市場(chǎng)銷(xiāo)售變化，針對(duì)不同城市不同項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致化排布；形成競(jìng)品調(diào)研報(bào)告、產(chǎn)品定位報(bào)告及銷(xiāo)售價(jià)格體系建立報(bào)告。行政中心（法務(wù)）參與土地獲取方案的制定，從法務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)控制等角度提出意見(jiàn)。設(shè)計(jì)研發(fā)中心參與土地獲取方案的制定、從設(shè)計(jì)角度提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)；結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)調(diào)研情況，進(jìn)行多發(fā)強(qiáng)排方案設(shè)計(jì)，通過(guò)最終逼選，以業(yè)態(tài)排布實(shí)現(xiàn)效益最大化為核心，確定最終強(qiáng)排方案。城市公司參與土地信息的收集、篩選和匯報(bào)；配合各職能部門(mén)做好相關(guān)調(diào)研工作，并配合搜集提供相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，形成城市版的調(diào)研報(bào)告；了解擬參拍單位的拿地意向及是否有合作意愿；與當(dāng)?shù)匾?guī)劃、土地部門(mén)進(jìn)行深度溝通，了解土地競(jìng)拍底價(jià)等信息；對(duì)潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行排選，重點(diǎn)關(guān)注、研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的土地儲(chǔ)備情況、房屋銷(xiāo)售情況、拿地策略、資金情況等,形成專(zhuān)題報(bào)告；負(fù)責(zé)已進(jìn)入城市土地競(jìng)買(mǎi)及地塊成交后土地合同簽訂。財(cái)務(wù)中心按照地塊出讓公告要求，繳納競(jìng)買(mǎi)保證金；地塊競(jìng)買(mǎi)成功，按照《成交確認(rèn)書(shū)》要求，繳納土地款；競(jìng)買(mǎi)未成功，辦理競(jìng)買(mǎi)保證金退款。工作程序掛牌、拍賣(mài)的土地獲取程序投資發(fā)展中心負(fù)責(zé)關(guān)注土地管理部門(mén)指定發(fā)布公示的報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)或者其他媒介；城市公司也應(yīng)積極關(guān)注、收集、篩選、初步考察土地信息，并向投資發(fā)展中心匯報(bào)。投資發(fā)展中心負(fù)責(zé)研究公示地塊，確定重點(diǎn)意向地塊，按照擬進(jìn)入及已進(jìn)入城市擬投資的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)部立項(xiàng)程序，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審核后，報(bào)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。投資發(fā)展中心組織總部營(yíng)銷(xiāo)客服中心、設(shè)計(jì)研發(fā)中心、商業(yè)管理中心（已進(jìn)入城市需城市公司參與），對(duì)審核批準(zhǔn)擬參拍地塊，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，核實(shí)以下問(wèn)題：核實(shí)七通一平等情況；該地塊有無(wú)設(shè)立抵押等法律形態(tài)；；了解并核實(shí)宗地及周邊市政大配套設(shè)施的現(xiàn)狀與未來(lái)實(shí)施計(jì)劃；發(fā)現(xiàn)宗地內(nèi)有地上或地下待拆遷物，向拆遷負(fù)責(zé)人（地方政府、原土地所有權(quán)人或者拆遷管理行政中心）咨詢(xún)拆遷具體負(fù)責(zé)單位及拆遷時(shí)間表；現(xiàn)場(chǎng)勘察后，由投資發(fā)展中心組織地塊考察研討會(huì)，明確后續(xù)分工，協(xié)調(diào)各相關(guān)職能部門(mén)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研；組織調(diào)研結(jié)果評(píng)價(jià)研討會(huì)，確定拿地策略、營(yíng)銷(xiāo)定位及價(jià)格體系、強(qiáng)排方案，將調(diào)研成果材料進(jìn)行會(huì)簽確認(rèn)，行成會(huì)議紀(jì)要，并上傳OA確認(rèn)成果；投資發(fā)展中心將所收集到的資料整理成《立項(xiàng)報(bào)告》，并在三日內(nèi)提交分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審核后，報(bào)董事長(zhǎng)審批。投資發(fā)展中心、營(yíng)銷(xiāo)客服中心、商業(yè)管理中心及設(shè)計(jì)研發(fā)中心分別展開(kāi)針對(duì)土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)等專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研，形成專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研報(bào)告，匯總專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研報(bào)告，上傳OA進(jìn)行成果確認(rèn)，確認(rèn)后營(yíng)銷(xiāo)管理中心出項(xiàng)目定位及價(jià)格體系確認(rèn)報(bào)告，商業(yè)管理中心出商業(yè)定位及價(jià)格體系確認(rèn)報(bào)告，設(shè)計(jì)研發(fā)中心出強(qiáng)排方案，成果進(jìn)行部門(mén)會(huì)簽后，匯總于投資發(fā)展中心；，由投資發(fā)展中心負(fù)責(zé)組織編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，具體按照《房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制作業(yè)指引》執(zhí)行。在《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》批準(zhǔn)后，投資發(fā)展中心應(yīng)編寫(xiě)《地塊獲取策略方案》，該方案包括但不限于以下內(nèi)容：1）決策背景；2）掛牌-投標(biāo)-拍賣(mài)策略；3）掛牌-投標(biāo)-拍賣(mài)競(jìng)買(mǎi)可承受價(jià)格、最高投標(biāo)價(jià)或最高應(yīng)價(jià)；4）籌措資金額度。1）組織公司各相關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目資料進(jìn)行評(píng)估，并將《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》和《地塊獲取策略方案》報(bào)送分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審核和董事長(zhǎng)審核，通過(guò)置業(yè)辦公會(huì)及董事會(huì)后，報(bào)送集團(tuán)審批，決定是否參加掛牌-投標(biāo)-拍賣(mài)競(jìng)買(mǎi)及相關(guān)策略。2）確定參加掛牌-投標(biāo)-拍賣(mài)競(jìng)買(mǎi)后，應(yīng)在最后截止日兩天前準(zhǔn)備好履約保證金與參加掛牌-投標(biāo)-拍賣(mài)所需的文件，包括：有效數(shù)字證書(shū)（CA）、《競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)》、相關(guān)資質(zhì)證明材料、法定代表人證明書(shū)、法定代表人身份證明或者授權(quán)委托書(shū)、身份證原件及復(fù)印件、銀行資信證明、其他需要提供的材料。財(cái)務(wù)中心按照出讓公告要求，繳納競(jìng)買(mǎi)保證金。參加摘牌-投標(biāo)-拍賣(mài)的投標(biāo)工作：摘牌、中標(biāo)或者拍賣(mài)競(jìng)買(mǎi)成功的，投資發(fā)展中心應(yīng)按規(guī)定及時(shí)與拍賣(mài)人簽訂《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》；《土地使用權(quán)出讓合同》草本經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批后，與招標(biāo)人-土地管理部門(mén)正式簽訂；并與掛牌人簽訂《掛牌交易成交確認(rèn)書(shū)》；