高端物業(yè)管理實施方案

.z.物業(yè)效勞方案****物業(yè)管理****年**月**日目錄方案提要4第一章開發(fā)商及工程簡介5一、**小區(qū)開發(fā)商簡介二、**小區(qū)工程簡介第二章****物業(yè)效勞需求及效勞思路6第三章****物業(yè)效勞的目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、管理模式及運(yùn)行11一、****物業(yè)效勞分期目標(biāo)二、****物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)三、****物業(yè)效勞管理模式四、****物業(yè)效勞運(yùn)行機(jī)制第四章****物業(yè)管理效勞方案與實施18一、客戶效勞二、便民效勞三、平安管理、車輛管理、消防管理、應(yīng)急預(yù)案四、環(huán)境管理五、房屋與設(shè)施設(shè)備管理六、智能化系統(tǒng)的運(yùn)行管理七、業(yè)戶檔案資料管理八、社區(qū)文化活動九、員工招聘與培訓(xùn)第五章****物業(yè)管理效勞保障措施56一、全面推行人性化物業(yè)效勞理念二、即時效勞和隱性管理相結(jié)合三、職業(yè)化管理團(tuán)隊四、實行計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理五、全面實施ISO9001品質(zhì)/14000環(huán)境管理體系六、確立****管理處效勞型文化第六章****物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置58第七章****物業(yè)管理效勞收支測算71第八章****物業(yè)管理處的組建與入伙裝修管理76第九章****工程銷售期的物業(yè)管理配合83第十章****物業(yè)管理需要開發(fā)商配合的事項88完畢語91方案提要一、****的物業(yè)效勞目標(biāo)，是向客戶提供平安、有序、優(yōu)雅的生活環(huán)境和商業(yè)運(yùn)營環(huán)境；以標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)的物業(yè)效勞，配合好源河地產(chǎn)的開發(fā)建立，升華豐富源河地產(chǎn)的品牌形象和社會口碑，是****物業(yè)效勞肩負(fù)的重要職責(zé)。二、****的物業(yè)效勞重點包括：1、各類設(shè)備系統(tǒng)的正常運(yùn)行，包括供電供水、電梯、平安監(jiān)控、消防、停車管理等；2、標(biāo)準(zhǔn)化的治安和消防，防止盜竊和火災(zāi)的發(fā)生；3、有序的交通組織，通過交通路線設(shè)置、停車位規(guī)劃、車輛交通指引、停車管理等確保交通的秩序和人流、物流順暢；4、高水準(zhǔn)的環(huán)境管理，實現(xiàn)整潔性、美觀性、明亮性和舒適性的目標(biāo)，確保生活、運(yùn)營所需的環(huán)境條件；5、增值效勞，包括郵件、郵包、快遞等代收、保管，室內(nèi)清潔、維修以及房屋租賃等效勞。三、**物業(yè)擬從現(xiàn)有工程中抽調(diào)管理骨干在****管理處擔(dān)任經(jīng)理和客服、平安和環(huán)境專業(yè)主管以及專業(yè)工程師，在清遠(yuǎn)及周邊多渠道招聘基層員工，通過專業(yè)強(qiáng)化培訓(xùn)，高質(zhì)量地完成****物業(yè)管理機(jī)構(gòu)籌建、驗收整改、交付/入駐、裝修監(jiān)管和正常期物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)建立等關(guān)鍵目標(biāo)?！て椒矫祝虡I(yè)3元/月·平方米。除住宅外，其它物業(yè)類型的公共電費(fèi)均據(jù)實分?jǐn)?。地下車位管理費(fèi)建議為：50元/個·月。五、由源河地產(chǎn)支付****的物業(yè)管理籌備發(fā)生的全部開辦費(fèi)，共計元。六、****全部交付后的人員編制為79人。七、如需**物業(yè)為****銷售現(xiàn)場提供物業(yè)效勞，具體效勞品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和人員配置另行商定，由源河地產(chǎn)支付相關(guān)效勞發(fā)生的全部人工費(fèi)用、物消耗用，并按人工費(fèi)用總額的20%向**物業(yè)支付管理傭金。八、深圳**物業(yè)管理公司擁有一流物管體系、專業(yè)人才、工程經(jīng)歷，國家物業(yè)管理一級資質(zhì)和ISO9000品質(zhì)/ISO14000環(huán)境管理體系，現(xiàn)為深圳市物業(yè)管理協(xié)會副會長單位、中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事。**物業(yè)有上100個工程的執(zhí)行經(jīng)歷和專業(yè)、敬業(yè)的管理團(tuán)隊，強(qiáng)調(diào)針對具體工程量身定做物業(yè)效勞方案，**物業(yè)總部為工程提供強(qiáng)有力前方支援，確保工程在現(xiàn)場效果、管理效勞標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主滿意度和開發(fā)商配合等方面到達(dá)設(shè)定的目標(biāo)。第一章**小區(qū)開發(fā)商與工程簡介一、**小區(qū)開發(fā)商簡介****開發(fā)商——清遠(yuǎn)市源河房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的具有工程資源整體動作的實力派企業(yè)。公司成立以來，在社會各界的大力支持下開展迅速，在清遠(yuǎn)市開發(fā)了領(lǐng)先于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的品牌工程，也積累了豐富的開發(fā)經(jīng)歷。同時逐步擴(kuò)大了在房地產(chǎn)領(lǐng)域的影響力與知名度。二、**小區(qū)工程簡介清遠(yuǎn)****位于****東、****以西、****以南、****以北?？偨ㄖ玫孛娣e約****畝,其中市政道路用地占****畝,村民實業(yè)用地****畝,村民拆遷安置用地****畝,開發(fā)商用地****畝。工程總建筑面積****平方米,其中住宅建筑面積739521.91平方米，商業(yè)及公共配套面積****平方米，地下室面積****平方米，架空層面積****平方米。住宅總戶數(shù)****戶，停車位****個。清遠(yuǎn)****包括新****村，新****村，總建筑面積****平方米，其中住宅建筑面積****平方米，商業(yè)建筑面積****平方米，地下室建筑面積****平方米。停車位****個，住宅總戶數(shù)****戶。新村以住宅為主,底層布置商業(yè)群房,為整個社區(qū)打造商業(yè)中心區(qū)提供完備資源。開發(fā)商在開發(fā)中盡最大可能讓社區(qū)環(huán)境和標(biāo)志性的建筑群錯落有致,規(guī)劃上采用了點視高層與短拼接型形成的線型語言相結(jié)合的方式,圍合成三個大的庭院,將空間概念無限延伸,讓住戶享受山海一色的愜意空間。公共配套局部則采用大聚居、小群落的控制方式排布,其中包括商業(yè)局部,主要在居宅區(qū)沿街面,以一到二層的建筑形式構(gòu)筑商業(yè)步行街的大輪廓,同時在適當(dāng)位置布署銀行、郵局、便利店等配套設(shè)施,方便住戶的使用。在整體規(guī)劃中還設(shè)置有兩處特色商業(yè)區(qū),一是在鹿鳴路和濱江路交匯處的黃金地段,設(shè)置有一處集中化高端名店林立的商業(yè)設(shè)施,設(shè)計過程中將根據(jù)商業(yè)類別、建筑造型,采取與景觀融入的措施,為市民提供一條極具特色的商業(yè)街區(qū)。該工程在景觀設(shè)計上,按組團(tuán)模塊與大花園、大環(huán)境結(jié)合的方式,營造圍合和半圍合空間層次。通過環(huán)境的創(chuàng)造,形成強(qiáng)烈的生活氣息以及舒適的生活環(huán)境。同時也增強(qiáng)鄰里間的交往,活潑了生活氣氛,增強(qiáng)了小區(qū)整體上的凝聚力,使之不僅成為一個居住空間,同時也創(chuàng)造了一個多元化、開放化、整體化的城市大花園。工程在開發(fā)上還本著道路先行的原則,實行先修大道、逐步細(xì)化的修建策略,逐一實施,同時在基地現(xiàn)狀中有一條東西走向的灌溉渠,考慮其特殊性,在規(guī)劃中實行沿路掩埋的引渠方案,與道路一起施工建立,因此在道路設(shè)計上,除保存原有規(guī)劃要維修的鹿鳴路與濱江路外,沿灌溉渠走向,將修建一條由濱江路到人民路的大道。第二章****物業(yè)效勞需求與效勞思路一、****住宅物業(yè)效勞需求及效勞思路****住宅的業(yè)戶，以清遠(yuǎn)及周邊社會各行業(yè)的精英人士為主體。這些業(yè)戶經(jīng)過多年努力獲得了事業(yè)的成功，高度重視家庭生活、居住環(huán)境和生活品質(zhì)與便利，強(qiáng)調(diào)人身財產(chǎn)平安和隱私保護(hù)，具備較強(qiáng)的法治觀念和權(quán)利意識，理解物業(yè)管理效勞的必要性且對效勞效果、效勞人員素質(zhì)、效勞流程標(biāo)準(zhǔn)都有較高期望。住宅業(yè)戶的具體物業(yè)效勞需求及效勞思路，分專業(yè)簡述如下：1、客戶效勞平臺：與業(yè)戶無障礙溝通建立熱情、禮貌的交流界面與現(xiàn)代化效勞調(diào)度中心。對業(yè)戶效勞需求做出迅捷而專業(yè)的回應(yīng)。管理處將星期六作為重點效勞日以便利業(yè)戶辦理事務(wù)。提供特殊情況下預(yù)約上門效勞。通過日常走訪與定期問卷，把握業(yè)戶對效勞評價與改良要求。設(shè)立物業(yè)管理流程開放日與管理處-業(yè)戶對話活動。積極面對業(yè)戶投訴，持續(xù)改良效勞品質(zhì)和流程。2、平安秩序管理：立體穿插、封閉有序針對****治安特點設(shè)計平安管理方案，確保良好治安秩序。建立以退伍軍人為核心并經(jīng)過職業(yè)化培訓(xùn)的保安隊伍。友好而嚴(yán)格的來訪確認(rèn)-記錄管理，拒絕無關(guān)人員進(jìn)入。實行攜帶物品外出的業(yè)戶簽字確認(rèn)程序，嚴(yán)防偷盜。實行網(wǎng)絡(luò)型崗位布點、24小時不連續(xù)巡邏。運(yùn)用現(xiàn)代化的可視監(jiān)控及紅外報警系統(tǒng)，及時發(fā)現(xiàn)異常。建立管理處跨崗位的全民戒備制度，人人平安有責(zé)。與業(yè)戶簽訂居家平安協(xié)議，定期培訓(xùn)保姆，聯(lián)手防范治安隱患。3、設(shè)備設(shè)施維護(hù)：專業(yè)到位、安康運(yùn)轉(zhuǎn)實施嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施設(shè)備維護(hù)流程。配備經(jīng)歷豐富的專業(yè)技術(shù)人員和智能化維護(hù)監(jiān)測設(shè)備。確保設(shè)備設(shè)施的安康運(yùn)行狀態(tài)，及時養(yǎng)護(hù)、維修與更新。定期檢查消防設(shè)施、水壓與報警系統(tǒng)。重大檢修事項做到提前預(yù)告。定期組織設(shè)備設(shè)施的業(yè)戶開放日。4、入戶維修：快捷熱心、確保質(zhì)量急業(yè)戶所急，第一時間搶修，限時到位。實行工作態(tài)度、維修流程、品質(zhì)保障的全面標(biāo)準(zhǔn)。要求維修人員自帶飲水、維修后清潔現(xiàn)場。定期進(jìn)展維修人員的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)并考核。建立維修效果與業(yè)戶對維修評價的回訪制度。5、清潔保潔：整潔優(yōu)雅、干擾極小科學(xué)設(shè)計清潔保潔作業(yè)流程。合理安排清潔保潔作業(yè)時間，避開上下班頂峰期。人過地凈的多崗位穿插保潔。公共場地每日清掃、保潔，樓內(nèi)大堂干凈無灰塵。確保無衛(wèi)生死角、積存垃圾、亂堆亂放。定期進(jìn)展蚊蟲消殺，事前通知防止對業(yè)戶不利影響。做到共用水箱定期清洗，下水道、沙井、化糞池通暢。6、環(huán)境綠化：賞心悅目、和諧平安專業(yè)培植園林小品，精心營造人與自然的和諧。修剪整齊美觀，補(bǔ)苗及時，不露裸土。了解和盡量選種業(yè)戶喜愛的樹木花草。重視綠化平安，不種有毒、帶刺、致病、異味植物。免費(fèi)代業(yè)戶養(yǎng)護(hù)枯萎花草植物，長勢良好時送還。7、家園氣氛：社區(qū)文化、聯(lián)誼鄰里盡力消除冷漠隔膜，注入溫馨感人的社區(qū)鄰里情誼。每年在**小區(qū)入伙日舉辦鄰里節(jié)活動，促進(jìn)業(yè)戶交流。重點關(guān)注老人、小孩需求，組織相關(guān)專項興趣活動。組織業(yè)戶參與文藝演出、書畫展覽、球類棋類比賽、旅游活動。配備**小區(qū)健身休閑設(shè)施，與醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作組織安康咨詢。提供便民手推車、雨傘、醫(yī)藥箱。二、****商業(yè)物業(yè)效勞需求及效勞思路**小區(qū)商業(yè)為多業(yè)態(tài)組合體，客流既有**小區(qū)業(yè)戶，也有周邊的消費(fèi)顧客。商業(yè)物業(yè)效勞的對象，既有商家客戶，又有消費(fèi)客戶，其物業(yè)效勞需求及效勞思路如下：1、確保購物環(huán)境的舒適性。物業(yè)效勞要確保環(huán)境清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、空間管理、廣告管理、形象維護(hù)、設(shè)施設(shè)置、人流別離、建筑物維護(hù)等方面工作的專業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)，使商業(yè)的整體效果到達(dá)整潔性、美觀性、明亮性和舒適性，增強(qiáng)顧客的心理美好感受和購物消費(fèi)的興趣。2、確保設(shè)施設(shè)備的正常功能。監(jiān)控系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、平安管理系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、交通管理系統(tǒng)等運(yùn)行頻繁，對正常運(yùn)轉(zhuǎn)率要求非常高。為此，物業(yè)效勞中須制訂嚴(yán)格的設(shè)施設(shè)備的巡視管理制度、定期養(yǎng)護(hù)制度和大、中、小的維修方案，嚴(yán)格實施并監(jiān)視設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)，確保設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)到位、運(yùn)轉(zhuǎn)正常，創(chuàng)造商業(yè)正常經(jīng)營的根底條件。3、確保經(jīng)營場所的治安與消防。商家多、客流量大，平安管理要求非常高，首先要考慮商家店鋪防盜平安和商品平安。平安管理采取建立內(nèi)保和外保的兩種隊伍建制，相互監(jiān)視、相互牽制。加強(qiáng)治安巡邏、貨物出入管理檢查、停業(yè)清場、員工出入檢查、防盜竊巡查等多種監(jiān)控方式，采取人防、技防措施，確保**小區(qū)商業(yè)的高平安系數(shù)。**小區(qū)商業(yè)與其它大型商場一樣，消防是平安管理的重中之重。物業(yè)效勞中應(yīng)加強(qiáng)對消防設(shè)施的檢查、管理和維護(hù)工作，制定消防平安管理制度，在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)內(nèi)部建立專職消防管理隊伍，聯(lián)合各商家單位建立義務(wù)消防組織，制定消防事故處理緊急預(yù)案，定期進(jìn)展消防知識宣傳培訓(xùn)和消防演習(xí)活動，確保**小區(qū)的消防平安。4、確保交通組織高效有序。**小區(qū)商業(yè)的物業(yè)效勞要與住宅物業(yè)效勞充分協(xié)調(diào)，方案好交通路線設(shè)置、停車位規(guī)劃、車輛交通指引、停車管理，以及緊急交通疏散的處理預(yù)案，確保交通通暢。5、確保商業(yè)空間管理的標(biāo)準(zhǔn)性。**小區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)較多，品牌復(fù)雜，商家有各自的特色類別和經(jīng)營風(fēng)格。因此為了維護(hù)**小區(qū)商業(yè)的統(tǒng)一形象和風(fēng)格，物業(yè)效勞機(jī)構(gòu)應(yīng)該裝修管理開場，加強(qiáng)對內(nèi)部空間劃分、店鋪布置、裝修風(fēng)格、櫥窗展示、廣告宣傳、商品擺放等方面制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)管理監(jiān)視，從而維護(hù)**小區(qū)整體的內(nèi)部和外部形象。第三章****物業(yè)效勞的目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、管理模式及運(yùn)行機(jī)制一、****物業(yè)效勞分期目標(biāo)****的物業(yè)管理將全面推行ISO9001品質(zhì)/14000環(huán)境管理體系，并在工程全部交付使用后：1、一年獲得清遠(yuǎn)市物業(yè)管理優(yōu)秀示范工程稱號；2、二年獲得廣東自物業(yè)管理優(yōu)秀示范工程稱號；3、物業(yè)管理效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)按廣東住宅物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。二、****物業(yè)效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工程內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)〔一〕綜合管理服務(wù)1、效勞與被效勞雙方簽訂標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)效勞合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2、承接工程時，對****共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全，并運(yùn)用計算機(jī)進(jìn)展管理。5、管理效勞人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為標(biāo)準(zhǔn)，效勞主動、熱情。6、設(shè)有效勞接待中心，公示24小時效勞。急修半小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。7、根據(jù)業(yè)戶需求，提供物業(yè)效勞合同之外的特約效勞和代辦效勞的，公示效勞工程與收費(fèi)價目。8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)效勞費(fèi)用或者物業(yè)效勞資金的收支情況。9、按合同約定標(biāo)準(zhǔn)使用住房專項維修資金。10、經(jīng)常與業(yè)戶溝通，及時解答業(yè)戶的咨詢和處理業(yè)戶投訴，進(jìn)展物業(yè)管理效勞滿意率調(diào)查，征求業(yè)戶的意見，改善效勞質(zhì)量。11、每年開展四次以上安康有益的社區(qū)文化活動?！捕撤课莨芾?、對房屋共用部位進(jìn)展日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2、根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)：屬于大、中修范圍的，及時編制維修方案和住房專項維修資金使用方案，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。3、每日巡查1次****房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護(hù)。4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)戶公約〔業(yè)戶臨時公約〕要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)戶〔使用人〕的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的制止行為和考前須知。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋構(gòu)造平安及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。6、****主出入口設(shè)有****平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元〔門〕、產(chǎn)和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)志。〔三〕公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展日常管理和維修養(yǎng)護(hù)〔依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外〕。2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案〔設(shè)備臺帳〕，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、標(biāo)準(zhǔn)，責(zé)任人明確：操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造方案和住房專項維修資金使用方案，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。5、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。6、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。7、****道路平整，主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全、標(biāo)準(zhǔn)。8、對照明設(shè)備按規(guī)定時間定時開關(guān)，每天檢查，及時更換。9、容易危及人身平安的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施：對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。10、接到相關(guān)部門停水、停電通知后，應(yīng)向業(yè)戶做好通知工作?！菜摹尘S護(hù)公共秩序1、****主出入口24小時站崗值勤。2、對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次：配有平安監(jiān)控設(shè)施的，配備專門人員實施24小時監(jiān)控。3、有明顯的車輛行走、停放標(biāo)志，對進(jìn)出****的車輛實施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。4、對進(jìn)出****的裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理。5、每年對效勞人員進(jìn)展消防培訓(xùn)，對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施?！参濉潮嵎?wù)1、每棟每層設(shè)置一個垃圾桶，每日上門收集并清運(yùn)垃圾2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。2、合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)2次。3、****道路、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次：樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次；及時去除道路積水。4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。5、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。6、根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況定期進(jìn)展消毒和滅蟲除害?！擦尘G化養(yǎng)護(hù)管理1、有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護(hù)管理。2、草坪生長良好，及時修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無雜草、雜物。3、花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持欣賞效果。4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。5、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。三、****物業(yè)效勞管理模式****物業(yè)管理處的工作，將采取由**物業(yè)清遠(yuǎn)分公司直接領(lǐng)導(dǎo)，**物業(yè)總部督導(dǎo)、源河地產(chǎn)進(jìn)展監(jiān)管的模式。公司根據(jù)****的特征，本著高效、精簡、平安、科學(xué)的管理原則，將在本管理處設(shè)立客戶效勞、平安管理、環(huán)境管理、工程維修四個部門并設(shè)置主管負(fù)責(zé)，由管理處經(jīng)理直接對各主管工作進(jìn)展管理。四、****物業(yè)效勞運(yùn)作機(jī)制1、管理體系管理處在內(nèi)部管理運(yùn)作上，采用各部門責(zé)任人明確分工，各自獨(dú)立完本錢職工作，又互相協(xié)調(diào)、互相催促、互相聯(lián)系的"三位一體〞的管理活動與管理手段，形成一個封閉網(wǎng)絡(luò)。而在整個具體運(yùn)作中，管理處經(jīng)理既是日常效勞的指揮者，又是現(xiàn)場監(jiān)視檢查者。各項工作安排制度化，各部門主管負(fù)責(zé)組織日常效勞工作，過程信息通過現(xiàn)場檢查、客戶反應(yīng)渠道返回管理處經(jīng)理。整個物業(yè)效勞經(jīng)過持續(xù)的組織、評估、改良，使得管理處的工作做到有標(biāo)準(zhǔn)、有制度、有方案、有執(zhí)行、有督導(dǎo)，保證物業(yè)效勞的專業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)質(zhì)效果。2、運(yùn)作機(jī)制****管理處運(yùn)作機(jī)制流程圖管理監(jiān)視管理監(jiān)視管理處經(jīng)理管理處經(jīng)理信息反應(yīng)指令信息反應(yīng)指令3、管理運(yùn)作流程管理處運(yùn)作流程圖客戶投訴、查詢、求助等客戶投訴、查詢、求助等回訪匯報回訪匯報承受承受管理處監(jiān)視指導(dǎo)管理處監(jiān)視指導(dǎo)通知相關(guān)部門通知相關(guān)部門平安管理客戶效勞環(huán)境管理平安管理客戶效勞環(huán)境管理工程維修工程維修執(zhí)行處理完成處理完成通知檢查、落實通知檢查、落實做好記錄做好記錄4、人員培訓(xùn)與管理〔1〕人員培訓(xùn)培訓(xùn)，是**物業(yè)的一項根本制度，不斷對各級員工進(jìn)展不同工程、不同階段的培訓(xùn)，也是完成管理目標(biāo)的重要保證。因此在物業(yè)管理處成立之日起，**物業(yè)將實行一整套有效的培訓(xùn)方案，并予切實推行，以培養(yǎng)出一批有理想、有覺悟、有能力、有素質(zhì)、有現(xiàn)代意識的專業(yè)物業(yè)管理人才。公司將依靠這樣的一批人才來確保出色完成****的各項物業(yè)管理工作。A、培訓(xùn)形式〔a〕培訓(xùn)分三個階段進(jìn)展入職培訓(xùn)：指員工在正式進(jìn)入崗位之前進(jìn)展的根本理論、根本素質(zhì)、工程介紹、企業(yè)文化、效勞意識、禮儀禮貌要求等的培訓(xùn)。上崗培訓(xùn)：對所有崗位員工在上崗前進(jìn)展的根本技能、操作標(biāo)準(zhǔn)、工作標(biāo)準(zhǔn)以及平安培訓(xùn)、消防培訓(xùn)。管理期培訓(xùn)：指管理處在運(yùn)作過程中，對員工素質(zhì)、技能及思想覺悟進(jìn)展持續(xù)的、有方案的提高型培訓(xùn)?！瞓〕培訓(xùn)分集中培訓(xùn)和各專業(yè)人員單項分類培訓(xùn)集中培訓(xùn)：所有員工必須參加的根本培訓(xùn)，包括：工程情況介紹、管理的要求與方法，學(xué)習(xí)物業(yè)管理法規(guī)、制度、紀(jì)律、其他法律知識、職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)等。分類培訓(xùn)：秩序維護(hù)員培訓(xùn)：重點培訓(xùn)平安保衛(wèi)、消防知識、監(jiān)控系統(tǒng)、應(yīng)急處理等。客服人員培訓(xùn)：重點培訓(xùn)禮儀知識、檔案管理、效勞意識、素質(zhì)要求等綠化工、保潔員培訓(xùn)：重點培訓(xùn)保潔及綠化標(biāo)準(zhǔn)、工作重點、素質(zhì)要求等。工程維修人員培訓(xùn)：重點培訓(xùn)操作規(guī)程、維保方案編制、專業(yè)技能等?！瞔〕培訓(xùn)方式采取辦班培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、參觀學(xué)習(xí)、理論研討、崗位練兵等各種形式進(jìn)展。B、培訓(xùn)目標(biāo)〔a〕管理人員持證上崗〔b〕特種工作人員持證上崗〔c〕其它員工到達(dá)崗位技術(shù)精通、職責(zé)明確〔2〕人員管理A、招聘管理處人員的組成，經(jīng)理和主管從公司抽調(diào)組成，其它人員則堅持執(zhí)行公開、公平、公正的原則對外招聘，公司奉行任人為賢，廣攬社會有志、有才、有德人士的用人制度，同時根據(jù)****的特點，在人員選聘上特別強(qiáng)調(diào)對人員人品素質(zhì)及過往表現(xiàn)的考察。公開招聘：公開向社會、單位招聘人才，擇優(yōu)錄取。定點招聘：定點與區(qū)、市、職業(yè)介紹中心，勞動部門聯(lián)系掛鉤，招聘退伍軍人，保安學(xué)校畢業(yè)生擔(dān)任管理處的秩序維護(hù)員。B、崗位責(zé)任制度管理處內(nèi)部管理運(yùn)作制度之一，就是實行管理人員崗位責(zé)任制，在制度上明確每個崗位的工作要求，工作責(zé)任、職權(quán)范圍，使得每項工作都有明確的指引，具體的要求，到達(dá)的效果，真正保證每項工作的實效性。另一方面崗位責(zé)任制也落實到每位人員，每一崗位，專人專項，有工作責(zé)任，也有責(zé)任負(fù)責(zé)人，確保工作的落實。因保證了每一項具體的、細(xì)小的工作有落實、有執(zhí)行，從而保證了管理處的整體工作的順利開展。C、績效考核與競爭管理處制訂一整套完善的績效考核與競爭制度，并在質(zhì)量體系程序文件中有具體的要求。以便促進(jìn)管理處的工作不斷的完善和不斷的創(chuàng)新。〔a〕績效考核日績效考核：由專業(yè)口負(fù)責(zé)人、班組長對責(zé)任人每日工作的檢查考核。月績效考核：由管理處經(jīng)理對管理處工作的檢查考核，公司本部對管理處工作的檢查考核。年中績效考核：由公司總經(jīng)理帶隊，公司各職能部門對管理處工作的綜合考核。年度績效考核：由公司對管理處年度工作進(jìn)展全面的績效考核和總結(jié)，并做出考核結(jié)論?！瞓〕競爭管理人員班組長競爭上崗制：實行競爭上崗，堅持能者上、平者讓，庸者下的原則，以保證人員素質(zhì)。D、人員的穩(wěn)定性與更換〔a〕穩(wěn)定**物業(yè)將為所有****管理處的員工辦理合法的用工手續(xù)，簽訂勞動合同，提供優(yōu)厚的待遇，努力保障整個效勞團(tuán)隊人員的穩(wěn)定性?！瞓〕更換**物業(yè)****物業(yè)管理處所有人員的更換，都將在48小時內(nèi)通知源河地產(chǎn)，主管及以上人員的變更，將提前48小時通知源河地產(chǎn)。****物業(yè)管理效勞方案與實施一、客戶效勞在物業(yè)管理越來越同質(zhì)化，物業(yè)管理水平不斷提高與開展的時代，誰能提供更細(xì)致、更便捷的效勞，誰能贏得業(yè)戶，誰就能贏得市場。我們實施一站式客戶效勞，正是這種趨勢下的產(chǎn)物。管理信息、效勞和社會資源會聚于客戶效勞中心這一站里，由客戶效勞中心進(jìn)展調(diào)配，目的是發(fā)揮最大的效果；從信息的接收到信息的處理，以全程效勞的體系去支持管理模式的運(yùn)行。1、客戶效勞中心職責(zé)負(fù)責(zé)管理處的日常行政事務(wù)負(fù)責(zé)接待并處理業(yè)戶對管理效勞工作的各類投訴。負(fù)責(zé)答復(fù)業(yè)戶的各類咨詢，為業(yè)戶提供盡可能多的生活便利。受理業(yè)戶的各種維修申請，安排有關(guān)人員予以落實，跟蹤效勞過程，及時進(jìn)展效勞質(zhì)量回訪。接待、轉(zhuǎn)呈業(yè)戶的裝飾裝修申請。建立并專人管理業(yè)戶資料檔案。為業(yè)戶提供商務(wù)中心效勞。負(fù)責(zé)車位出租手續(xù)的辦理。為業(yè)戶提供局部專項〔中介〕效勞。負(fù)責(zé)制定社區(qū)文化活動方案，并組織社區(qū)文化活動的開展。負(fù)責(zé)制定管理處辦公用品、各種材料的采購方案并實施采購。按規(guī)定為業(yè)戶將貴重物品搬離****開具搬出物品放行條?？蛻粜谥行男诹鞒虉D：管理處經(jīng)理管理處經(jīng)理決策指令重要事項請示客戶效勞中心各部門業(yè)戶調(diào)度信息客戶效勞中心各部門業(yè)戶反應(yīng)反應(yīng)客戶效勞中心的功能定位，決定了其特點：全和細(xì)。"全〞是指其對****信息收集渠道全，對****熟悉和了解的程度全面到位；"細(xì)〞是指客戶效勞中心員工的工作要細(xì)致、效勞工程劃分要細(xì)。這是物業(yè)管理者與****業(yè)戶交流、接觸的主要"平臺〞。效勞是否到位，關(guān)乎到業(yè)戶對****物業(yè)管理水平的評價和滿意度。因此，對于****的客戶效勞效勞工作，我們精心設(shè)計了高效、實用的效勞模式。2、強(qiáng)化客戶效勞中心作為信息中心的作用客戶效勞中心是整個管理處的信息"中樞〞?？蛻粜谌藛T的職責(zé)之一就是收集與****管理、效勞相關(guān)的信息，通過客戶效勞中心的整理和分析，使效勞供方與需方對接。客戶效勞中心掌握了豐富的信息資源，就可以為業(yè)戶提供及時、準(zhǔn)確、便捷的效勞咨詢。這就要求我們做到：〔1〕加強(qiáng)管理處內(nèi)部溝通，使各部門之間的溝通交流通暢，保證各種信息全面、及時向客戶效勞中心聚集?！?〕為業(yè)戶群提供通暢的信息反應(yīng)渠道，確保業(yè)戶的各種需求能及時得到傳遞與關(guān)注。如：24小時熱線、意見箱、公司網(wǎng)站、來訪等?！?〕建立完整的業(yè)戶檔案資料信息，如業(yè)戶根本情況、業(yè)戶安康檔案、業(yè)戶喜好與特點等。檔案的建立信息一方面通過業(yè)戶自愿提供，另一方面客戶效勞中心整理、收集、分析并妥善保存。客戶效勞中心可根據(jù)這些信息開展各項貼心的、符合業(yè)戶需求的效勞。例如聯(lián)系醫(yī)院給****老人做安康檢查；開展形式多樣的社區(qū)文化活動、便民活動等?！?〕加強(qiáng)與行業(yè)戶管部門及相關(guān)部門的溝通，掌握行業(yè)政策與動態(tài)?！?〕強(qiáng)化各種信息的采集手段，加大信息收集量，為客戶效勞效勞提供有效依據(jù)。如：互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、文件等?！?〕由于效勞咨詢需要龐大的信息量支持，就需要在管理上加強(qiáng)計算機(jī)的應(yīng)用。3、以業(yè)戶為關(guān)注焦點，推行業(yè)戶滿意戰(zhàn)略我們真誠關(guān)注業(yè)戶，把業(yè)戶的需求永遠(yuǎn)擺在第一位，實行缺陷極小化效勞。在工作中，高度重視效勞意識和效勞效率，不管是大事還是小事都能在這里得到最大關(guān)注，使投訴當(dāng)日有回音、故障維修處理不過夜。把一切效勞不合格、不及時的現(xiàn)象消除在萌芽狀態(tài)。4、建立業(yè)戶滿意度調(diào)查分析程序只有充分了解業(yè)戶的需求才能提供業(yè)戶最滿意的效勞。滿意度調(diào)查是物業(yè)管理階段性工作的總結(jié)，是業(yè)戶對管理處工作的評估，并為進(jìn)一步挖掘業(yè)戶潛在的需求提供有效的信息，推動****物業(yè)管理效勞水平的提高。在****，業(yè)戶滿意度每半年調(diào)查一次，這是全體業(yè)戶對物業(yè)管理公司行為的事后控制方式。調(diào)查表由源河地產(chǎn)和**物業(yè)聯(lián)合在****發(fā)放、收取。業(yè)戶滿意度調(diào)查的內(nèi)容有：〔1〕平安管理〔2〕消防管理〔3〕綠化管理〔4〕清潔管理〔5〕消殺工作〔6〕設(shè)備管理〔7〕入戶維修〔8〕家政效勞〔9〕社區(qū)文化〔10〕效勞態(tài)度〔11〕綜合評價〔12〕意見建議調(diào)查表回收后進(jìn)展統(tǒng)計分析，內(nèi)容有：〔1〕業(yè)戶關(guān)注什么？〔2〕業(yè)戶的不滿意有哪些？〔3〕業(yè)戶有何潛在需求？〔4〕管理處效勞優(yōu)劣何在？〔5〕有何急待解決的問題？〔6〕應(yīng)長期重視的問題是什么？〔7〕各工程的指標(biāo)變化情況？原因是什么？5、建立與業(yè)戶溝通程序有效的溝通對于我們開展物業(yè)管理效勞工作非常重要。有效的溝通能增進(jìn)我們與業(yè)戶的彼此了解，建立互信。所以我們向來都非常重視與業(yè)戶的溝通工作，在實際工作中建立起完善的業(yè)戶溝通程序。并建立穩(wěn)定、暢通的溝通途徑如：業(yè)戶來訪、來訪、互聯(lián)網(wǎng)、上門拜訪、****宣傳欄、樓棟通知欄、業(yè)戶意見征詢及****的社區(qū)文化活動等。6、建立業(yè)戶投訴處理程序投訴是業(yè)戶認(rèn)為我們管理效勞工作的失誤或不完善而產(chǎn)生的。投訴是改良的源泉。有投訴并不是壞事，重要的是怎樣面對投訴，妥善處理投訴。投訴假設(shè)能得到有效處理，其對于管理效勞工作是一個積極的促進(jìn)。我們將在客戶效勞中心設(shè)立專人接待、接待、上門承受投訴、定期發(fā)放調(diào)查等方法，在****建立暢順的投訴處理渠道。投訴處理的方式〔1〕首接負(fù)責(zé)制〔2〕專人負(fù)責(zé)制業(yè)戶可采用的投訴方式〔1〕來人投訴〔2〕來函投訴〔3〕來電投訴〔4〕在線投訴投訴處理的工作流程圖：回訪反應(yīng)、采取措施報告指令處理完畢，在投訴記錄上簽字并注明完成及情況。客戶效勞中心派人回訪，填寫投訴回訪記錄，由業(yè)戶簽字。業(yè)戶投訴本部員工責(zé)任主管客戶效勞中心管理處經(jīng)理處理回訪反應(yīng)、采取措施報告指令處理完畢，在投訴記錄上簽字并注明完成及情況?？蛻粜谥行呐扇嘶卦L，填寫投訴回訪記錄，由業(yè)戶簽字。業(yè)戶投訴本部員工責(zé)任主管客戶效勞中心管理處經(jīng)理處理整理、分析投訴記錄，繪制投訴統(tǒng)計表，分析管理上的盲點、缺點。整理、分析投訴記錄，繪制投訴統(tǒng)計表，分析管理上的盲點、缺點。7、建立業(yè)戶回訪程序為了檢驗管理處管理效勞工作的及時性與有效性，我們將建立科學(xué)可行的業(yè)戶回訪程序。回訪的內(nèi)容：〔1〕一般性事務(wù)回訪〔2〕投訴處理回訪〔3〕業(yè)戶建議落實回訪〔4〕維修效果回訪回訪的方式：〔1〕回訪〔2〕上門回訪回訪人員：〔1〕管理處經(jīng)理〔2〕客戶效勞中心主管〔3〕客服人員〔4〕工程領(lǐng)班二、便民效勞一個高品質(zhì)的現(xiàn)代社區(qū)，不只在于物業(yè)本身有多高檔，設(shè)施有多先進(jìn)，更重要的是能否為****的各層次人士提供最需要的效勞。結(jié)合****的情況，我們總結(jié)制定出菜單式便民效勞程序，業(yè)戶需要什么，我們就盡力去滿足。1、代辦性效勞代辦性效勞是客戶效勞中心在承受業(yè)戶的委托后，以業(yè)戶身份與社會效勞資源建立效勞聯(lián)系，選取最優(yōu)效勞供給商的一種方式。這在一定程度上保護(hù)了業(yè)戶的私密，減輕了業(yè)戶事務(wù)的繁瑣。其內(nèi)容包括：代聯(lián)絡(luò)保姆、鐘點工；代辦有線電視開通、申請；代辦煤氣水電開通；代訂牛奶、快餐、報刊；代郵寄、派發(fā)報刊等。2、資訊效勞客戶效勞中心提供與本****聯(lián)系密切的各類資訊效勞，增強(qiáng)了業(yè)戶對****事務(wù)的關(guān)心和熱愛。3、家政效勞：家政效勞業(yè)務(wù)由客戶效勞中心負(fù)責(zé)，由專職人員進(jìn)展作業(yè)，家政效勞人員統(tǒng)一著裝，按規(guī)定上崗操作。家政效勞工程：〔1〕室內(nèi)清潔〔2〕打臘、拋光〔3〕衣物洗熨〔4〕消殺、除害〔5〕花木養(yǎng)護(hù)〔6〕水電設(shè)施檢查維修〔7〕烹飪〔8〕室內(nèi)插花、裝飾〔9〕搬家、搬物4、商務(wù)效勞商務(wù)效勞的開展是從切實滿足業(yè)戶需求的角度出發(fā)的，不但大大方便了業(yè)戶急業(yè)戶所需，更表達(dá)了整個****的效勞檔次。商務(wù)效勞內(nèi)容有：業(yè)務(wù)、文字輸入、文稿打印、文稿復(fù)印、代訂車船機(jī)票等。三、平安管理、車輛管理、消防管理〔一〕平安部門職責(zé)：1、負(fù)責(zé)管理處物業(yè)范圍內(nèi)的平安管理工作。2、制定平安部的工作方案和目標(biāo)，并具體組織實施。3、負(fù)責(zé)秩序維護(hù)員的教育、業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)和考核，并抓好貫徹實施。4、負(fù)責(zé)對各崗位人員的工作檢查、督導(dǎo)，并協(xié)助處理執(zhí)勤中遇到的疑難問題。5、參與對重大案件、事故的調(diào)查處理。6、負(fù)責(zé)平安保衛(wèi)用品的采購、驗證、維修工作。7、做好與管理處其他部門的協(xié)調(diào)、配合工作?！捕称桨膊拷M織架構(gòu)圖平安主管平安主管一班三班二班一班三班二班巡邏崗監(jiān)巡邏崗監(jiān)控中心車輛出入崗人員出入崗〔三〕平安管理運(yùn)作流程圖：平安主管、班長檢查、登記定崗值勤平安主管、班長檢查、登記定崗值勤發(fā)現(xiàn)問題發(fā)現(xiàn)問題交平安部主管編號、存檔應(yīng)急分隊及時處理并做好記錄交平安部主管編號、存檔應(yīng)急分隊及時處理并做好記錄報警報警通知管理處經(jīng)理通知管理處經(jīng)理記錄緊急通知管理調(diào)控中心記錄緊急通知管理調(diào)控中心視情況通知轄區(qū)派出所、消防隊等相關(guān)單位視情況通知轄區(qū)派出所、消防隊等相關(guān)單位〔四〕平安管理具體措施平安工作是物業(yè)管理的一個重要方面。人們常說"平安第一〞具有第一位的意義，只有平安有了切實的保證，業(yè)戶才能放心。1、人防措施〔1〕秩序維護(hù)員24小時值勤守衛(wèi)。從大門、車庫出入口開場進(jìn)展有效控制，實行訪客登記、憑有效身份證件進(jìn)入制度，防止閑雜人員、不法分子混入；實行物品放行單制度，帶出貴重物品憑單放行?！?〕采用固定崗與區(qū)內(nèi)巡邏相結(jié)合的值勤方式，以敏銳的目光、良好的判斷力，做好防火、防盜、防破壞、防事故、防自然災(zāi)害工作，力爭做到萬無一失?！?〕維護(hù)好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序，及時發(fā)現(xiàn)和糾正各種違反****管理規(guī)定的行為，保持業(yè)戶〔業(yè)戶〕在****的良好生活環(huán)境?！?〕巡視區(qū)內(nèi)的公共設(shè)備、設(shè)施，及時發(fā)現(xiàn)問題及時記錄報修。〔5〕人員進(jìn)入控制圖：門崗值勤業(yè)戶問候問候、確認(rèn)、登記詢問后、請示、登記進(jìn)入****來訪業(yè)戶進(jìn)入****并跟進(jìn)觀察其他人員進(jìn)入****并跟進(jìn)觀察〔6〕人員外出控制圖門崗值勤業(yè)戶所帶貴重物品須經(jīng)業(yè)戶確認(rèn)在登記本簽字檢查證件〔出入證〕無異常放行來訪業(yè)戶放行其他人員放行〔7〕物品流出控制圖門崗值勤業(yè)戶所帶物品詢問執(zhí)業(yè)戶證明執(zhí)管理處開的放行條放行來訪業(yè)戶收回放行其他人員確認(rèn)無誤，收回行條放行〔8〕巡邏路線地面的巡邏采取連續(xù)與不連續(xù)相結(jié)合、固定路線與不固定路線相結(jié)合、巡邏時間與巡邏頻率變化不定的方式，不讓違法分子摸清規(guī)律，有可乘之機(jī)。2、技防措施設(shè)置安防監(jiān)控中心、消防中心。采用高科技手段，充分利用智能化安防設(shè)備的優(yōu)勢對****實行不連續(xù)監(jiān)控，以彌補(bǔ)人力、頻率上的缺乏。〔1〕圍墻、車輛出入口、區(qū)內(nèi)主要路口、平安隱患突出的住宅等位置安裝電視監(jiān)控系統(tǒng)，實施24小時不連續(xù)監(jiān)控并進(jìn)展錄像，便于查閱過程和向公安機(jī)關(guān)提供線索?！?〕圍墻上、人員易攀爬處安裝帶倒刺的金屬樊籬，防止不法分子非法闖入。〔3〕住宅入口安裝門禁系統(tǒng)，業(yè)戶刷卡/密碼/對講開門進(jìn)入，來訪客人確認(rèn)后浸入，杜絕閑雜人員隨意進(jìn)入樓內(nèi)?！?〕各戶內(nèi)安裝帶有設(shè)防功能的可視與可視對講相連，便于值勤秩序維護(hù)員、訪客與業(yè)戶聯(lián)系?！?〕各戶內(nèi)陽臺上、窗臺上安裝門磁、窗磁報警系統(tǒng)與監(jiān)控中心相連，防范由陽臺門、窗臺進(jìn)入的入室盜竊?！?〕重點部位安裝電子巡更點，以檢查巡邏員的巡邏情況，監(jiān)視巡邏到位工作不出過失。〔7〕安裝背景音樂、消防播送系統(tǒng)，平時可播放節(jié)日音樂、通知，發(fā)生火災(zāi)時可用于通報火情、疏散人員的路線及方法。3、平安隊伍的管理做好物業(yè)管理區(qū)域平安保衛(wèi)工作，除了硬件建立、安防設(shè)備配置外，還必須建立一支好的秩序維護(hù)隊伍。所以我們采用準(zhǔn)軍事化的管理模式、制度化的管理手段，以行之有效的獎優(yōu)罰劣鼓勵機(jī)制做支撐，通過"方案-執(zhí)行-檢查-改良〞，嚴(yán)格按照ISO9001：2000質(zhì)量管理體系的要求將制度化、標(biāo)準(zhǔn)化貫徹到平安工作中的每個細(xì)節(jié)，打造一支作風(fēng)優(yōu)良、紀(jì)律嚴(yán)明、效勞周到的平安隊伍，為業(yè)戶的安居生活保駕護(hù)航。〔1〕平安隊伍運(yùn)行方式A.平安隊伍分為一、二、三班，由各班長對本班全權(quán)負(fù)責(zé)管理。B.實行24小時全天值班制。C.實行三班倒制，每班工作8小時。D.早、中、晚三班每周依次輪換一次。E.輪換方法：早班輪為夜班；中班輪為早班；夜班輪為中班。F.秩序維護(hù)員上班均由班長集合帶隊上崗。下班后統(tǒng)一在****集合，人員到齊后由班長帶隊返回宿舍區(qū)?！?〕對平安日常工作檢查、督導(dǎo)方法a.上班前集合布置工作，下班后進(jìn)展工作講評。b.當(dāng)班時每小時巡視各崗位1次，及時發(fā)現(xiàn)糾正各種問題c.每周組織召開1次本班班務(wù)會，對本周工作進(jìn)展講評總結(jié)，布置下周工作。B．平安主管a.每天不定時對平安工作情況進(jìn)展檢查、糾正，填寫日檢報告。b.每周抽查1次巡樓情況。c.每周對三個班的宿舍情況檢查1次，進(jìn)展1次夜間查鋪。d.每周組織召開1次班長工作會。e.每周進(jìn)展夜間查崗2次，填寫夜間查崗記錄〔時間：凌晨0:00-6:00之間〕。f.每月組織召開1次平安工作總結(jié)會。a.經(jīng)理每天對平安工作進(jìn)展檢查1次。b.每周組織管理處周檢查1次。c.每十天進(jìn)展1次夜間查崗。d.每月進(jìn)展1次緊急集合檢驗，檢查人員在位情況和應(yīng)急準(zhǔn)備情況?！?〕糾正措施 A.嚴(yán)格按規(guī)章制度辦事，并實行逐級負(fù)責(zé)制及時發(fā)現(xiàn)問題并立即糾正。B.對于發(fā)現(xiàn)的問題做好記錄，填寫"缺陷消項記錄"，對當(dāng)事人下達(dá)限期整改通知。C.對于不能按期整改的進(jìn)展行政或經(jīng)濟(jì)處分，并再次限期整改。D.對于仍未按要求進(jìn)展整改的視情節(jié)加重處分直至開除。E.對于各種問題糾正處理后應(yīng)及時進(jìn)展通報教育，使全體秩序維護(hù)員引以為戒?！?〕應(yīng)急預(yù)案由于平安隊伍是****處理各種突發(fā)事件的重要力量，所以組織秩序維護(hù)員做好應(yīng)急準(zhǔn)備工作非常必要。為此，在秩序維護(hù)員生活區(qū)宿舍邊安裝內(nèi)部報警裝置與****監(jiān)控中心相連，保證****一旦有事能及時發(fā)出信號，可迅速召集秩序維護(hù)員進(jìn)展緊急處置。在宿舍區(qū)、消防中心配置消防應(yīng)急器材，保證發(fā)生火情時能快速就地取材。同時管理處應(yīng)成立義務(wù)消防隊、平安領(lǐng)導(dǎo)小組等應(yīng)急組織，并制定相關(guān)預(yù)案。a.迅速關(guān)閉煤氣總閥，熄滅一切火種。b.及時翻開通風(fēng)設(shè)備〔門窗〕，保證空氣流通，降低煤氣濃度。c.立即組織緊急疏散，疏散過程中不要打、按門鈴、用力拍打房門等，以免由電火花引起爆炸。d.立即拔打煤氣公司搶修進(jìn)展搶修。a.立即找到被困人所在的樓層位置，進(jìn)展善言撫慰，提醒不要亂動防止意外發(fā)生。b.馬上通知電梯工到場挽救被困人，提醒被困人可以出來時方可走出電梯轎箱。c.同時迅速通知平安班長到場協(xié)助處理。d.協(xié)助做好善后工作，認(rèn)真做好詳細(xì)情況記錄。a.當(dāng)班秩序維護(hù)員發(fā)現(xiàn)盜竊分子正在作案時，要保持鎮(zhèn)靜，應(yīng)立即發(fā)出信號，召集附近的秩序維護(hù)員或群眾支援，在注意自身平安的前提下設(shè)法制服作案人。及時通知關(guān)閉大門，防止罪犯逃跑。當(dāng)場抓獲作案人后，要連同物證一起移送公安機(jī)關(guān)處理。失主仍在現(xiàn)場的，也要一起到公安機(jī)關(guān)作證，領(lǐng)回被盜財物。b.保護(hù)作案現(xiàn)場，不能讓人觸摸現(xiàn)場痕跡和移動現(xiàn)場遺留物品，并立即報告公安機(jī)關(guān)。c.對重大可疑被盜現(xiàn)場，可將事主和目擊者反映的情況，向公安機(jī)關(guān)作詳細(xì)報告。d.對可疑作案人員，可采取暗中監(jiān)視設(shè)法約束，并報告或送交公安機(jī)關(guān)處理。D.執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)搶劫的處理在執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)有公開使用暴力手段，強(qiáng)行掠奪業(yè)戶財物的犯罪行為時，要切實履行平安職責(zé)，立即進(jìn)展處理。a.迅速制止犯罪。要保持鎮(zhèn)靜，在注意自身平安的前提下設(shè)法制服罪犯，并應(yīng)立即發(fā)出信號，召集附近的秩序維護(hù)員或群眾支援。b.假設(shè)罪犯逃跑，未能追上時，要看清人數(shù)和衣著、面貌、身高等外貌特征，所用交通工具及其他標(biāo)志等，并及時報告管理處和撥"110”c.要保護(hù)好現(xiàn)場，對犯罪嫌疑人遺留的物品，作案工具等，應(yīng)當(dāng)用鉗子、鑷子或其他工具提取，然后放在白紙內(nèi)妥善保存，交公安機(jī)關(guān)處理。切不可將平安人員或其他人的指紋等痕跡弄到遺留物上。d.訪問目擊群眾，收集發(fā)生劫案的情況，提供給公安機(jī)關(guān)，在公安人員未勘察現(xiàn)場或現(xiàn)場勘察完畢之前，不能離開。e.如有受傷人員，要盡快送醫(yī)院醫(yī)治搶救，并迅速報告公安機(jī)關(guān)。E、發(fā)現(xiàn)業(yè)戶〔業(yè)戶〕醉酒滋事或精神病人闖入標(biāo)的處置醉酒者或精神病人失去了正常的理智，處于不能自控的狀態(tài)，很容易造成傷害，當(dāng)班秩序維護(hù)員處置方法是：a.在采取控制和監(jiān)護(hù)措施的同時，及時通知醉酒者、精神病人的家人領(lǐng)回。b.假設(shè)醉酒者或精神病人有危害物業(yè)管理平安或社會平安的行為，可將其送交公安部門處理。F、執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處置秩序維護(hù)員在執(zhí)勤中如發(fā)現(xiàn)有神色慌張、行動詭秘的可疑分子時，應(yīng)采取如下措施：a.立即報告班長和管理處，并向其他區(qū)域執(zhí)勤秩序維護(hù)員發(fā)出信號。特殊情況還需向公安部門報告。b.對可疑分子可嚴(yán)密跟蹤觀察，暗中監(jiān)視，防止其進(jìn)展破壞或犯罪活動。c.對可疑人員須細(xì)心觀察是否帶有刀、槍等兇器。d.假設(shè)發(fā)現(xiàn)與公安機(jī)關(guān)通緝、調(diào)查的在逃人員體貌特征相似者，或經(jīng)盤詢漏洞百出、形跡可疑者，可采取措施，將其帶往公安機(jī)關(guān)查處?！参濉诚拦芾硐缊缶厥馓幚沓绦驁D火警撲救人員疏散火警撲救人員疏散義務(wù)消防隊員消防中心值班員消防119報警消防119管理處經(jīng)理通知管理處經(jīng)理掌握現(xiàn)場情況通知掌握現(xiàn)場情況業(yè)戶業(yè)戶通知反應(yīng)消防平安責(zé)任重大，關(guān)系到業(yè)戶人身和財產(chǎn)平安。我們對于消防管理工作將從下面三個關(guān)鍵環(huán)節(jié)來進(jìn)展。1、宣傳教育開展消防平安教育，樹立消防平安意識是貫徹"預(yù)防為主，防消結(jié)合〞的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務(wù)消防隊員和義務(wù)消防救護(hù)員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的"119〞消防日，設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向業(yè)戶宣傳消防知識。消防工作不只是少數(shù)人的事，而應(yīng)是物業(yè)中全體人員的共同職責(zé)，對于物業(yè)的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個方面：〔1〕物業(yè)防火工作的各項有關(guān)規(guī)定；〔2〕手提式滅火器的放置位置及其使用方法；〔3〕消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法；同時要求管理處員工懂得以下兩點：〔1〕到緊急情況時自己的職責(zé)任務(wù)；〔2〕重要物資〔貨幣、文件等〕的轉(zhuǎn)移方法。2、日常檢查〔1〕防火門：是否關(guān)閉狀態(tài)，鉸鏈?zhǔn)欠耢`活，整體有否損壞；〔2〕應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，外表是否有灰塵等；〔3〕各種消防標(biāo)識：安裝是否結(jié)實，定位是否準(zhǔn)確，整體有無損壞，清掃外表灰塵等；〔4〕各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險栓是否完好；〔5〕氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等；〔6〕消防栓是否完好，水壓是否符合要求；〔7〕消防智能化系統(tǒng)是否處于正常狀態(tài)。3、讓業(yè)戶參與物業(yè)的消防管理〔1〕制定消防應(yīng)急預(yù)案，組織物業(yè)人員開展消防演習(xí)?！?〕請消防支隊做有關(guān)知識講座。〔3〕成立義務(wù)消防檢查隊，對物業(yè)消防設(shè)施進(jìn)展檢查?！?〕建立居家消防平安安排，在日常生活中防止火災(zāi)隱患。〔六〕車輛管理****的機(jī)動車輛管理是日常管理中的重點，****需要在出入口設(shè)置明顯的標(biāo)識，如車輛導(dǎo)向標(biāo)識及提醒、警示標(biāo)識。巡邏崗有責(zé)任疏導(dǎo)交通，保證車輛照章有序行駛，按位停車。遇有大型活動，提前做好交通疏導(dǎo)應(yīng)急方案，同時與周圍停車場做好聯(lián)絡(luò)，以備分流。做好機(jī)動車輛的出入管理，防止喪失、損壞，并做好車輛的出入驗證、登記工作。緊急事件按體系文件程序處理。如：車場巡邏人員如發(fā)現(xiàn)車輛有漏油、車門、車窗、車燈未關(guān)等情況，應(yīng)立即進(jìn)展處理，并通知當(dāng)班班長，做好相關(guān)的記錄。車輛外出控制流程圖：車輛外出車輛外出讀卡符合放行車卡核對不符合不放行記錄車輛進(jìn)出如有平安事故道閘關(guān)閉查歷史記錄進(jìn)展處理四、環(huán)境管理環(huán)境部職責(zé)：1、負(fù)責(zé)物業(yè)效勞范圍內(nèi)的保潔、綠化管理工作。2、制定環(huán)境部的工作方案和目標(biāo)，并具體組織實施。3、負(fù)責(zé)保潔員、綠化員的教育、業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)和考核，并抓好貫徹實施。4、負(fù)責(zé)對各崗位人員的工作檢查、督導(dǎo)，并協(xié)助處理工作中遇到的疑難問題。5、協(xié)助采購人員采購清潔方面的材料，有效地控制浪費(fèi)。6、負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)的員工調(diào)配及保潔、綠化材料及設(shè)備的保管。7、做好與管理處其他部門的協(xié)調(diào)、配合工作。〔一〕保潔管理物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成局部之一，是表達(dá)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。我們將對物業(yè)的清潔衛(wèi)生、綠化等工程提供高標(biāo)準(zhǔn)的效勞，努力營造一個舒適、整潔、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。1、保潔管理措施〔1〕保潔管理流程：環(huán)境主管巡視檢查環(huán)境主管巡視檢查發(fā)現(xiàn)問題，填寫保潔問題統(tǒng)計表，提出整改意見，迅速安排人員發(fā)現(xiàn)問題，填寫保潔問題統(tǒng)計表，提出整改意見，迅速安排人員保潔人員實施整改保潔人員實施整改主管監(jiān)視整改情況主管監(jiān)視整改情況檢查、考核工作績效，填寫整改統(tǒng)計表檢查、考核工作績效，填寫整改統(tǒng)計表整理、歸檔整理、歸檔〔2〕保潔制度A．實行16小時保潔、二班錯班制度，早晨6:00上班直至晚上8:00時下班，以保證****的衛(wèi)生到達(dá)要求。B．干擾極小化，衛(wèi)生清掃安排在人車進(jìn)出量最低時進(jìn)展，盡量減少對業(yè)戶的影響。C．實行管理處多級標(biāo)準(zhǔn)化的檢查制度。D．實行班長每日講評制度。〔3〕噪音污染控制噪音污染是現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問題。把噪音控制在國家規(guī)定的"白天不高于55分貝，晚上不高于45分貝〞的標(biāo)準(zhǔn)，是噪音控制工作的重要目標(biāo)。具體措施主要包括以下兩個方面：A．進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)周圍綠化，種植速生樹木，形成綠色隔離帶，減少噪音。B．進(jìn)入物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)車輛一律不能鳴喇叭，并限速15公里/小時內(nèi)行駛。2、垃圾處理在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)業(yè)戶環(huán)保意識的根底上，我們將對垃圾實施收集袋裝化、分類回收管理，并最大程度上消除異味對業(yè)戶的影響。〔1〕垃圾收集袋裝化：垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進(jìn)展袋裝?！?〕垃圾分類回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進(jìn)展統(tǒng)一回收利用，防止資源浪費(fèi)。3、殺蟲滅鼠物業(yè)區(qū)域內(nèi)經(jīng)常性的殺蟲滅鼠工作主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：〔1〕主要消殺對象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。〔2〕聘請專業(yè)隊伍進(jìn)展消殺工作。專業(yè)消殺公司應(yīng)出示營業(yè)執(zhí)照許可證，保證所用藥物在正常操作條件下對人體不構(gòu)成為危害。〔3〕實行重點防治，配電房、倉庫、消防控制中心、總機(jī)房、食堂等部位〔含餐廳廚房〕以防鼠為主，其他設(shè)施和場所以殺蟲為主?！?〕殺蟲滅鼠工作通常安排在下班后或節(jié)假日進(jìn)展。殺蟲滅鼠實行施工記錄卡管理，做好簽字驗收工作。〔5〕對市、區(qū)、辦事處愛衛(wèi)會布置的除四害活動或?qū)ｍ棛z查工作予以配合。〔4〕清潔工作檢驗標(biāo)準(zhǔn)和方法分類工程檢驗標(biāo)準(zhǔn)檢驗方法會所地面無廢棄雜物、紙屑，無污跡，無泥沙，大理石地面有光澤，地毯平整、干凈，無污漬。抽查墻面大理石墻面用紙巾擦拭50厘米，無明顯灰塵，乳膠漆墻面無污跡，目視無明顯灰塵。腳踢線、消防排煙口、警鈴、平安指示燈、各種標(biāo)牌外表干凈，無灰塵、無水跡、無污跡、無斑點。抽查電梯廳墻面、地面、門框、電梯指示牌外表干凈，無油跡、無灰塵、無雜物。抽查電梯內(nèi)干凈、無污跡、無積塵、無臟雜物。抽查垃圾桶外表干凈，無積垢、無臭味。目測玻璃窗包括玻璃、窗框、窗簾、窗臺：明凈、光亮、無積塵、無污跡、無斑點。目測天花、燈罩目視無明顯灰塵，無污漬。目測風(fēng)口百葉目視無明顯灰塵，無污漬。抽查各種設(shè)施外表包括大堂前臺、廣告牌、燈箱、消防栓箱、樓層分布牌等：外表干凈，無積塵、無污跡、無斑點。抽查衛(wèi)生間大小便池內(nèi)外光潔，無污垢、無積塵。適當(dāng)?shù)胤椒胖眯l(wèi)生球，噴灑空氣清新劑。抽查洗手盆、鏡臺、鏡面內(nèi)外光潔，無污垢、無斑點，無積水、無積塵。抽查地面、墻面光潔、無污跡、無臟雜物，無積水、無積塵，無蜘蛛網(wǎng)。抽查廁紙簍、垃圾桶無陳積物，無臭味，外表干凈。檢查樓梯及門樓梯所管區(qū)域內(nèi)的樓梯、防火梯、電扶梯、欄桿：無灰塵及雜物。抽查扶手、欄桿光潔、無積塵，玻璃無污跡。抽查樓梯走道及其墻上各種設(shè)施如應(yīng)急燈、水管、出入指示牌、凸物等：無積塵、無污跡、無臟雜物。抽查門干凈，無灰塵、無污跡。檢查樓外衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)地面和道路路面整齊、干凈，無垃圾、沙土、紙屑、油跡、污漬等，無臟物，無積水〔指臟、臭水〕、青苔。全面檢查〔二〕綠化管理園林綠化是美化社區(qū)的一個重要手段，我們采取以下方法美化****生活環(huán)境：在維保期內(nèi)，對****內(nèi)花園定時進(jìn)展巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時向綠化施工單位反映，監(jiān)視綠化公司的日常養(yǎng)護(hù)情況；養(yǎng)護(hù)期滿后，制定綠化養(yǎng)護(hù)方案，及時進(jìn)展修剪、除草、施肥、施藥等工作，通過專業(yè)的養(yǎng)護(hù)，使****到達(dá)環(huán)境優(yōu)美、四季如春標(biāo)準(zhǔn)。逢重大節(jié)日，由園藝師負(fù)責(zé)提供****場景的設(shè)計，使****成為業(yè)戶良好的生活、休閑空間。1、綠化管理流程圖：環(huán)境主管巡視檢查環(huán)境主管巡視檢查發(fā)現(xiàn)問題，填寫綠化問題統(tǒng)計表，提出施工方案，安排人員施工、整改。發(fā)現(xiàn)問題，填寫綠化問題統(tǒng)計表，提出施工方案，安排人員施工、整改。更換長勢不良的花草盆栽花草修剪澆水造型清潔雕塑小品病蟲害防治更換長勢不良的花草盆栽花草修剪澆水造型清潔雕塑小品病蟲害防治檢查考核工作績效填寫統(tǒng)計表檢查考核工作績效填寫統(tǒng)計表整理歸檔整理歸檔2、園林綠化工作內(nèi)容：〔1〕澆水：根據(jù)氣候條件決定澆水量；根據(jù)植物品種或生長期決定澆水量；〔2〕施肥：注意植物各階段所用的肥料品種；〔3〕整修：整修是保證樹木形成良好樹形、提高欣賞效果的有效手段；〔4〕除草、松土：去除一些病蟲的潛伏處，減少病蟲害的發(fā)生時機(jī)；松土可以增加土壤的透氣性，到達(dá)保水、透氣、增溫的效果；〔5〕防治病蟲害：防治病蟲害主要堅持預(yù)防為主，并加強(qiáng)綜合治理。3、綠化執(zhí)行方案及格檢驗標(biāo)準(zhǔn)分類序號工程標(biāo)準(zhǔn)檢查方法頻率修剪1喬木無枯枝、無阻礙、樹枝分布均勻目視，抽檢10棵2次/年2灌木成型、整齊目視，抽檢30米5次/年3草坪草坪目視平整、整齊目視，抽檢5處2—3次/年施肥1喬木灌木覆土平整、肥料不露出土面目視檢查4次/年2草地不傷及花草目視檢查1次/年3花卉少量屢次，不傷及花草目視檢查視長勢定防病治蟲1花卉、喬灌木、草坪無明顯枯枝、死杈，有蟲害枝條在2%以下目視檢查防治1次/年，發(fā)現(xiàn)時噴射抗旱1花卉、苗泥土不染花葉、土不壓苗、水不沖苗目視，全面檢查2次/年2樹木草地澆水透水深度為：樹木，3厘米；草地，2厘米；無旱死現(xiàn)象抽查5次2次/周日常養(yǎng)護(hù)1除雜草無明顯雜草，透氣性良好抽查50平方米6次/年2補(bǔ)栽補(bǔ)種無黃土裸露抽查5處及時補(bǔ)上3防風(fēng)排澇有積水、斷枝落葉現(xiàn)象目視檢查1次/天五、房屋與設(shè)施設(shè)備管理〔一〕工程部職責(zé)1、負(fù)責(zé)本部門工作方案和目標(biāo)的制定，并具體組織實施。2、負(fù)責(zé)****建筑物、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)工作，制定保養(yǎng)工作方案。3、負(fù)責(zé)工程人員的教育、業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)和考核，并抓好貫徹實施。4、負(fù)責(zé)對各崗位的工作檢查、督導(dǎo)，并協(xié)助處理工作中遇到的疑難問題。5、負(fù)責(zé)物業(yè)技術(shù)資料的收集、編目、存檔。6、負(fù)責(zé)管理處設(shè)施設(shè)備重大及突發(fā)性事故的搶修工作。7、做好與管理處其他部門的協(xié)調(diào)、配合工作。8、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他事項?！捕彻こ滩肯嚓P(guān)制度1、建立24小時機(jī)電設(shè)備值班制度。2、建立設(shè)施設(shè)備專人巡視制度。3、建立設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)、保養(yǎng)制度。4、建立設(shè)施設(shè)備平安管理制度。5、建立設(shè)施設(shè)備多級檢查制度?！踩撤课荼倔w及公共設(shè)施維修保養(yǎng)方案和實施工程方式方案標(biāo)準(zhǔn)及實施效果檢查周期內(nèi)容外墻面日常維修每月維修破損、清洗污跡無損壞、無污跡定期保養(yǎng)1年翻新、清洗樓梯間及通道日常維修每天及時維修、更換整潔、無損壞定期保養(yǎng)1年粉刷、修補(bǔ)屋面日常維修1月及時維修、補(bǔ)漏無損壞、無滲漏定期保養(yǎng)2年翻新道路及綠化帶日常維修每天路面修補(bǔ)〔綠化帶除草、修剪和澆灌綠化帶整潔無損壞定期保養(yǎng)半年路面刷漆溝渠、池地下排水道日常維修每月及時維修、〔清理〕破損和堵塞暢通、無損壞定期保養(yǎng)半年清理淤泥、修理〔四〕機(jī)電設(shè)備管理流程歸檔保存做好維修記錄維修完畢試運(yùn)行合格管理處審批維修方案與歸檔保存做好維修記錄維修完畢試運(yùn)行合格管理處審批維修方案與費(fèi)用預(yù)算填寫維修申報單發(fā)現(xiàn)運(yùn)行故障申報維修日常巡視檢查組織有關(guān)維修人員到現(xiàn)場維修組織有關(guān)維修人員到現(xiàn)場維修主管、相關(guān)工程師至現(xiàn)場指導(dǎo)、監(jiān)視維修主管、相關(guān)工程師至現(xiàn)場指導(dǎo)、監(jiān)視維修〔五〕機(jī)電設(shè)備管理的根本原則高檔物業(yè)對機(jī)電設(shè)備維護(hù)管理要求甚高，為保障****設(shè)備運(yùn)行的平安、高效，我們將結(jié)合****的實際情況，把**物業(yè)設(shè)備管理方面的成功經(jīng)歷和模式運(yùn)用到設(shè)備管理與維護(hù)當(dāng)中，在實際的管理運(yùn)行中建立一套有效而完善設(shè)備管理模式。此外，我們將導(dǎo)入環(huán)保、節(jié)能的管理理念，在降低運(yùn)作本錢的同時，盡可能為業(yè)戶創(chuàng)造一個舒適的綠色生活環(huán)境。1、設(shè)備設(shè)施的管理采用平安而高效的管理模式〔1〕建立完善的設(shè)備管理維護(hù)體系。效勞使用部門依據(jù)管理體系對設(shè)備進(jìn)展正常標(biāo)準(zhǔn)的使用，設(shè)備的根底功能系統(tǒng)均由工程部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理及定期檢查維修。運(yùn)行管理將嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程。〔2〕制訂高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)方案。設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常巡視保養(yǎng)由使用單位或責(zé)任單位負(fù)責(zé)，設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)則均由工程部負(fù)責(zé)。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)由相關(guān)單位根據(jù)"設(shè)備管理規(guī)定"和"巡視檢查記錄"開展工作，并作相關(guān)記錄。〔3〕實施高效的設(shè)備維修規(guī)程。設(shè)備的修理分簡單維修，如更換燈具、開關(guān)、疏通管道等，超出簡單修理范圍為設(shè)備的大、中修。維修均應(yīng)有記錄，其中主要設(shè)備均將建立"設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡"作為檔案保存。2、建立完善的設(shè)備編碼及標(biāo)識方案〔1〕根據(jù)****圖紙資料的有關(guān)圖則及通用圖則，制定"設(shè)備編碼規(guī)則"〔2〕制定含有設(shè)備編碼編號的"設(shè)備總覽表"?！?〕依"設(shè)備總覽表"設(shè)立設(shè)備管理卡"設(shè)備卡"執(zhí)行設(shè)備責(zé)任人制度?！?〕對于標(biāo)貼明顯的將導(dǎo)入**物業(yè)視覺標(biāo)示系統(tǒng)?！?〕機(jī)電的編號編碼由物業(yè)公司統(tǒng)一進(jìn)展。3、主要設(shè)施設(shè)備將建賬冊、建立設(shè)備臺賬〔1〕設(shè)備臺賬內(nèi)設(shè)備均需建立相應(yīng)的"設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡"，這些表為履歷形式，將跟蹤設(shè)備至報廢?！?〕利用公司推進(jìn)的信息平臺建立，逐步將設(shè)備和各項管理工作過渡到智能、高效，以工程部為核心輻射所有管理處理的工程部門，承受公司的宏觀調(diào)控和監(jiān)管?！?〕承受公司工程部綜合性的督查，引導(dǎo)或強(qiáng)制糾正設(shè)備管理中發(fā)生的錯誤，對新問題工程部專案協(xié)助解決?！?〕工程部建立內(nèi)部例會制度，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論、催促、建議的平臺，便各項工作均朝良性方向開展。4、建立完善的質(zhì)量記錄體系〔1〕任何工作做到有據(jù)可查。〔2〕以工作記錄考評員工的工作能力、工作績效?！?〕發(fā)揮零配件供給、技術(shù)后援支持體系強(qiáng)大功能?！?〕適度貯備零配件，軟件備份二份以上，確立先換后修原則，并以此作備件數(shù)量的依據(jù)，以確保各設(shè)備系統(tǒng)長期可靠運(yùn)行?！?〕完善合格供給商供貨渠道。前期介入將考慮特定設(shè)備零部件的供給商事項?！?〕將**物業(yè)強(qiáng)大的技術(shù)資源結(jié)合供給商技術(shù)力量，形成有力的技術(shù)后盾。5、技術(shù)資料的管理〔1〕對于技術(shù)資料管理，遵守"二級制〞模式。公司資料部門掌握所有的一手資料，工程部對于需要的技術(shù)資料以復(fù)印件〔或原有兩套則可留一套〕存檔于本工程部資料柜中，這將有效防止因失誤及人員流動使資料遺失?！?〕工程部資料柜鑰匙管理，納入部門鑰匙管理體系中。6、有關(guān)設(shè)備類鑰匙的管理〔1〕定義設(shè)備類鑰匙：所有設(shè)備功能鑰匙，及其門柜、門房鑰匙?！?〕設(shè)備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程調(diào)度室專用鑰匙箱，分樓層防火門及井道鑰匙箱、設(shè)備房及設(shè)備鑰匙箱。〔3〕設(shè)立與本****相適應(yīng)的鑰匙掌管制度，對內(nèi)方便工作，對外防范破壞行為。7、技術(shù)工種的管理因****機(jī)電設(shè)備的特殊性、對技術(shù)工種進(jìn)展崗位兼職，一崗多能，既提高工作效率和應(yīng)急處理能力，作到人力資源的合理配制。〔六〕設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理****的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的維護(hù)管理采用**成熟完善的管理模式。1、設(shè)備的日常運(yùn)行和使用由效勞使用部門負(fù)責(zé)，消防中心、停車場及****周圍由保安負(fù)責(zé)，其余功能性設(shè)施、設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)日常的運(yùn)行管理，并嚴(yán)格遵守各項制度和規(guī)程。2、設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)和分級維護(hù)保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常保養(yǎng)由使用單位和責(zé)任單位負(fù)責(zé)實施，設(shè)備定期保養(yǎng)和分級保養(yǎng)則由工程部負(fù)責(zé)。并根據(jù)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的管理規(guī)定開展工作并作好詳細(xì)記錄。3、對電梯進(jìn)展專業(yè)化管理。電梯的維護(hù)保養(yǎng)由外聘維保公司負(fù)責(zé)，要求工作及時、到位。4、建立完善的設(shè)施、設(shè)備編碼和標(biāo)示方案。根據(jù)寫字樓的圖紙資料制定"設(shè)備編碼規(guī)則"和"設(shè)備總覽表"，并設(shè)立設(shè)備管理人和設(shè)備管理責(zé)任人。5、對設(shè)施、設(shè)備及有關(guān)場所、通道及標(biāo)貼明顯處將導(dǎo)入**物業(yè)VI視覺標(biāo)示系統(tǒng)，充分顯示**物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化管理模式。6、工程部組織召開工程例會，并形成制度，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論、建議、改良的平臺，使各項工作不斷形成良好的氣氛。7、建立結(jié)實的質(zhì)量記錄體系。根據(jù)工程部內(nèi)部管理有關(guān)制度，設(shè)施、設(shè)備的各項管理規(guī)定和設(shè)施、設(shè)備的作業(yè)指導(dǎo)書要求，認(rèn)真細(xì)致地做好各種記錄，任何工作均做到有據(jù)可查，有制度可依。8、發(fā)揮零配件的供給商體系對技術(shù)的有效支持，確保設(shè)備長期可靠平安運(yùn)行，**物業(yè)公司強(qiáng)大的技術(shù)資源與供給商技術(shù)力量有機(jī)結(jié)合形成工程管理的有力技術(shù)保障?！财摺硻C(jī)電設(shè)備維修方案工程方式方案標(biāo)準(zhǔn)及實施效果檢查周期內(nèi)容發(fā)電機(jī)組日常維護(hù)每日油位和水箱水位和發(fā)電機(jī)清潔發(fā)電機(jī)運(yùn)行正常、平安無故障每星期起動一次充電，檢查機(jī)身滲漏定期保養(yǎng)〔250H〕1年更換機(jī)、柴油和濾清器和發(fā)電機(jī)AVR〔電壓調(diào)節(jié)器〕檢測變壓器日常維護(hù)每天監(jiān)控溫度和電磁噪聲到達(dá)絕緣要求、設(shè)備運(yùn)行正常定期維護(hù)半年清潔絕緣子和器身、檢測高壓對地、高壓對低壓以及低壓對地數(shù)據(jù)?！餐ｋ姟掣邏洪_關(guān)柜日常維護(hù)每日柜體清潔高壓斷路器工作正常，接地刀正常每周檢查接地線定期維護(hù)1年維護(hù)斷路器和接地刀低壓配電柜日常維護(hù)每日檢查母排接線和空氣開關(guān)溫度及動作狀態(tài)使用正常，平安無故障定期維護(hù)半年更換配件，清潔柜體無功補(bǔ)償柜日常維護(hù)每周調(diào)整功率因數(shù)，清潔柜體定期維護(hù)半年測試功率因數(shù)和更換配件給排水管日常維護(hù)每周及時維修和補(bǔ)漏暢通無滴漏定期維護(hù)1年檢修閥門和管道、刷漆公用水箱日常維護(hù)每周檢漏和維修水質(zhì)抽檢合格定期維護(hù)半年清洗和消毒二次供水池日常維護(hù)每周及時維修水質(zhì)抽檢合格定期維護(hù)半年清洗和消毒生活泵日常維護(hù)每天檢查水封是否滲水，電機(jī)同軸度和運(yùn)行狀態(tài)水泵機(jī)組使用正常，平安無故障定期維護(hù)半年更換水封和電機(jī)軸承并加潤滑油閉路電視監(jiān)控日常維護(hù)每周檢查鏡頭和電路圖像清楚、工作正常定期維護(hù)半年更換配件和檢測共用天線日常維護(hù)每天及時維修使用正常、信號清晰定期維護(hù)半年檢測信號輸出音響設(shè)備日常維護(hù)每天及時維修輸入無噪聲、輸出聲音正常定期維護(hù)每季度檢測功放和揚(yáng)聲器和話筒消防監(jiān)控智能系統(tǒng)日常維護(hù)每天每天抽檢煙感總數(shù)量的5%測試消防系統(tǒng)的煙感和溫感到達(dá)要求，系統(tǒng)運(yùn)行正常定期維護(hù)1年測試系統(tǒng)的聯(lián)動功能和更換配件消防加壓泵日常維護(hù)每周點動一次、檢查水封和電動軸以及滿載電流起動正常、無故障定期維護(hù)半年更換水封及軸承消防噴淋系統(tǒng)日常維護(hù)每周測濕式報警器和檢查閥門報警動作正常、系統(tǒng)聯(lián)動正常定期維護(hù)半年油漆管道和末端放水測試CO2滅火系統(tǒng)日常維護(hù)每日檢查氣壓、聯(lián)動電路系統(tǒng)工作正常不誤報定期維護(hù)半年測試聯(lián)動功能六、智能化系統(tǒng)的運(yùn)行管理1、智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)行〔1〕應(yīng)用**自主開發(fā)的物業(yè)管理軟件進(jìn)展科學(xué)管理，在管理費(fèi)收繳、日常維修保養(yǎng)、內(nèi)部人員管理、資料檔案管理等方面進(jìn)展應(yīng)用?！?〕建議開發(fā)商在設(shè)備安裝時，對水池、水泵等實行報警裝置，接入****值班監(jiān)控中心，以使事件在最短的時間內(nèi)得以處理。〔3〕本公司將提請業(yè)戶安裝家庭報警系統(tǒng)，連接到****值班中心和業(yè)戶其它，進(jìn)展報警效勞，包括住戶緊急要求報警，防盜報警等?！?〕充分利用****安裝的智能化系統(tǒng)，包括周界紅外線報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、車輛出入管理系統(tǒng)等，來加強(qiáng)我們的平安管理。2、智能化系統(tǒng)維護(hù)方案通過維護(hù)保養(yǎng)，保證保安監(jiān)控、紅外線報警等系統(tǒng)隨時正常運(yùn)行，電梯系統(tǒng)設(shè)備完好率100%。保安監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)方案具體工程時間次數(shù)內(nèi)容具體要求攝像機(jī)和云臺每周一次1、清潔除塵。2、檢查外觀完好情況。外觀完好每季一次1、線路整理。2、檢查各視頻及音頻接頭。線路結(jié)實每年一次1、檢查各線路接口是否正常、線路是否侵蝕老化。2、線路標(biāo)號是否清晰可見，合理編排線路，并檢修調(diào)整。3、檢查云臺機(jī)械機(jī)構(gòu)和電動元器件的工作情況。線路良好，設(shè)備正常，圖像穩(wěn)定電腦主機(jī)每月一次1、主機(jī)、顯示器及打印機(jī)清潔除塵。2、檢測UPS工作情況是否正常。3、檢查各連接線路是否結(jié)實完好，是否有氧化腐蝕現(xiàn)象。外觀完好，整潔每半年一次1、清潔主機(jī)內(nèi)部灰塵。2、數(shù)據(jù)整理與備份。3、計算機(jī)數(shù)據(jù)整理、內(nèi)部測試。內(nèi)部整潔數(shù)據(jù)完整錄像機(jī)每周一次1、清潔除塵。2、檢查外觀是否完好。外觀完好，整潔錄像機(jī)每月一次1、回放局部已錄制好的錄像帶，觀察錄制效果。2、測試各功能鍵的工作情況。圖像錄制效果好每半年一次1、清洗錄像機(jī)磁頭，檢查磁頭是否磨損。2、檢測音頻和視頻接口，測試各項性能指標(biāo)。錄象機(jī)各功能正常畫面分割器、切換器和AD主機(jī)每周一次1、清潔除塵。2、檢查外觀是否完好。3、檢查連接線路的結(jié)實程度。錄象機(jī)各功能正常每季一次測試各功能鍵的工作情況。各功能鍵靈活每年一次線路整理，功能測試。線路完好可視對講系統(tǒng)每周一次1、清潔除塵。2、檢查外觀是否完好。3、巡查線路可視信號良好通話系統(tǒng)正常主機(jī)聯(lián)系情況良好每季一次檢查連接線路，功能測試。線路完好每半年一次檢查外觀是否完好。檢查線路是否侵蝕老化。線路良好，設(shè)備正常電子防盜門每周一次檢查外觀是否完好。閉門器功能檢查。電子密碼鎖功能檢查。電源檢查。閉門器開閉靈活快慢二檔行程明確自動關(guān)門時能確保鎖上電子密碼鎖完好鍵盤無損壞，不滲漏電源正常周界報警系統(tǒng)每周一次檢查外觀是否完好。檢查線路是否侵蝕老化。電源檢查。光電識別器性能良好信號傳輸線路良好聲光聯(lián)動控制良好電子巡更系統(tǒng)每周一次檢查外觀是否完好。檢查線路是否侵蝕老化。電源檢查。主機(jī)、序號機(jī)功能完好電源、充電體充放電正常配套附件完好停車場管理系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)方案具體工程時間次數(shù)內(nèi)容具體要求停車場管理系統(tǒng)用計算機(jī)每季一次1、主機(jī)、顯示器及打印機(jī)清潔除塵。2、檢測UPS工作情況是否正常。3、檢測連接接口。4、內(nèi)部數(shù)據(jù)整理和備份讀卡器和控制器每周一次1、清潔除塵。2、讀卡器固定螺絲結(jié)實外觀完好整潔每半年一次1、檢測系統(tǒng)接口性能。2、檢查電氣元件工作情況。靈敏度好地感裝置每季一次1測試地感裝置的靈敏程度并根據(jù)測試結(jié)果靈活調(diào)節(jié)。七、業(yè)戶檔案資料管理〔一〕業(yè)戶檔案管理指標(biāo)1、檔案歸檔率到達(dá)100%；2、檔案完整率到達(dá)98%以上；3、建立一戶一檔的業(yè)戶檔案?！捕硺I(yè)戶檔案內(nèi)容1、"業(yè)戶信息表"；2、"臨時管理規(guī)約"與"管理規(guī)約"；3、"裝修管理方法"；4、"裝修管理協(xié)議"；5、"入伙手續(xù)書"；6、"代辦效勞委托書"；7、"保管鑰匙委托書"；8、"房屋驗收表"；9、"鑰匙簽收表"；10、"入伙資料簽收表"；11、"施工人員登記表"；12、"平安責(zé)任書"；13、裝修施工單位資質(zhì)證書〔復(fù)印件〕；14、身份證明[、暫住證、護(hù)照、臨時戶口等]〔復(fù)印件〕；15、"治安許可證"；16、"租賃許可證"；17、權(quán)籍資料〔購房合同、產(chǎn)權(quán)證、付房款證明〕；18、各類付費(fèi)資料〔有償效勞、代收代付等〕；19、投訴、回訪記錄；20、各類效勞記錄；21、業(yè)戶大事記?！踩澄飿I(yè)檔案管理的具體措施業(yè)戶檔案資料是在業(yè)戶入伙以后逐步建立起來的，其內(nèi)容包括業(yè)戶的姓名、家庭情況、工作單位、聯(lián)系方法、管理費(fèi)收繳情況、室內(nèi)裝修管理資料及物業(yè)獨(dú)用局部使用及保養(yǎng)維修情況等。1、業(yè)戶檔案的收集物業(yè)管理處將設(shè)立檔案室，建立相應(yīng)規(guī)章制度，對業(yè)戶檔案進(jìn)展嚴(yán)格管理。資料收集堅持內(nèi)容豐富的原則。在實際工作中從需要出發(fā)，擴(kuò)大資料來源，在業(yè)戶入伙時開場收集歸檔，實行業(yè)戶一戶一檔。2、業(yè)戶權(quán)籍資料管理從業(yè)戶入伙開場，應(yīng)著手權(quán)籍資料的收集工作，權(quán)籍資料的收集、整理、歸檔，應(yīng)做到條理清晰、完整齊全，便于查閱。管理和使用好權(quán)籍資料，動態(tài)反映業(yè)戶權(quán)籍狀況，為業(yè)戶需求提供效勞。3、業(yè)戶檔案的整理各個業(yè)務(wù)范圍上收集到的信息資料，統(tǒng)一交檔案員集中整理，整理的重點根據(jù)資料內(nèi)容、來源進(jìn)展分類，做到條理清晰、便于查閱。4、業(yè)戶檔案的歸檔物業(yè)管理處的業(yè)務(wù)接待將收集到的業(yè)戶資料每月五日前提交檔案中心。檔案管理員按照物業(yè)管理自身的內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)系，將資料分類有序地保存，并輸入計算機(jī)存檔，運(yùn)用計算機(jī)的先進(jìn)手段進(jìn)展檔案資料的管理。5、檔案的利用為業(yè)戶效勞工作及時提供檔案資料，直接或間接地為業(yè)戶管理效勞，從而有效地提高效勞質(zhì)量和效勞水平。6、業(yè)戶檔案的管理業(yè)戶檔案的使用應(yīng)有嚴(yán)格的規(guī)定，借閱必須由具備規(guī)定條件的人員經(jīng)登記前方可借出，歸還時須由專人進(jìn)展檢查，如有破損，立即修復(fù)，嚴(yán)重時追究有關(guān)人員的責(zé)任。業(yè)戶檔案存放時要做好防火、防潮、防蛀工作，計算機(jī)使用時應(yīng)防止電腦病毒侵入。八、社區(qū)文化活動〔一〕社區(qū)文化的設(shè)想1、關(guān)于硬件建立的設(shè)想首先，我們將****社區(qū)文化的硬件理解為：幽雅的自然景觀，良好的空氣指數(shù)，完美的園林設(shè)計，舒適的人文環(huán)境。****內(nèi)擁有完善統(tǒng)一的視覺系統(tǒng)，使用可靠的公共設(shè)施，平安方便的交通網(wǎng)絡(luò)，內(nèi)容豐富的商業(yè)網(wǎng)點。當(dāng)人們一走進(jìn)****，就可以聽到從空中傳來悠揚(yáng)的背景音樂，這里沒有噪音、污水、垃圾等污染物質(zhì)影響人們的心理感受，到處呈現(xiàn)出仿佛世外桃源的平和景象。社區(qū)文化的硬件局部，是潛移默化人們心理素質(zhì)的重要因素。眾所周知，現(xiàn)代文明的建立是由良好素質(zhì)的人來完成的，而良好的居住環(huán)境，可以促使人們自覺的養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣。環(huán)境對于一個人的心理影響是相當(dāng)重要的，當(dāng)一個人長期處在我們設(shè)想的這種環(huán)境中，便會不知不覺地提高自身的素質(zhì)修養(yǎng)，而如果每個人的素質(zhì)都得到了提高，則整個****的社區(qū)文化氣氛自然而然的也就表達(dá)出來了。2、關(guān)于軟件建立的設(shè)想軟件的建立，是社區(qū)文化活動的中心組成局部，它包括一系列活動方案、實施效果及相關(guān)管理制度、管理處人員的效勞精神、各項活動籌備人員的組織協(xié)調(diào)能力、業(yè)戶的參與配合及對公益活動的熱心程度等。我們主要將****社區(qū)文化的軟件概括為兩大局部：首先是一些常見的活開工程的開展，包括各類球類活動〔籃球、足球、排球、羽毛球、乒乓球等〕、棋類活動、牌類活動、圖書閱覽、兒童娛樂、游泳、健身及節(jié)日專題文藝活動等；其次是由管理處特別設(shè)想的一系列活動，包括陸續(xù)組建專題的俱樂部，用以將一樣興趣的愛好者們組織起來，比方登山俱樂部、釣魚俱樂部、園藝俱樂部、英語角等；適用于****的家庭影院；少年兒童最喜歡的少兒暑期夏令營活動；開發(fā)青少年智力的航空車船模型競賽；建立青年志愿者效勞隊，幫助**小區(qū)有特殊困難的家庭；建立社區(qū)安康效勞中心，組建關(guān)系到千家萬戶的紅十字會救護(hù)網(wǎng)絡(luò)，創(chuàng)辦以"**小區(qū)"命名的節(jié)日，如"**小區(qū)鄰里節(jié)〞、"**小區(qū)植樹節(jié)〞，以這樣的標(biāo)志性節(jié)日來集中調(diào)動居民參與社區(qū)活動的熱情。以上活開工程的設(shè)立只是從一個側(cè)面表達(dá)出社區(qū)文化活動的特點，軟件建立最重要的一個環(huán)節(jié)是人的因素，因此，我們將根據(jù)入住后居民的人口構(gòu)造、文化素質(zhì)和各種需求，針對不同層面，組織各類活動，精心設(shè)計和營造輕松和諧的社區(qū)文化氣氛，創(chuàng)造高尚住宅的社區(qū)文化生活?！捕成鐓^(qū)文化人員配備情況****社區(qū)文化工作人員擬分為專職、兼職及義務(wù)三種。1、專職人員：社區(qū)文化由客戶效勞中心主管負(fù)責(zé)，對****的各項社區(qū)文化活動進(jìn)展組織、實施。2、兼職人員：管理處經(jīng)理及客服助理對社區(qū)文化活動的組織和開展提供協(xié)助，為主要的兼職管理人員；另從管理處員工中挑選一定數(shù)量的文娛或體育愛好者作為兼職工作人員協(xié)助客服主觀開展各項工作。3、義務(wù)宣傳人員：管理處將在社區(qū)內(nèi)聘請5名熱心公益活動、身體安康并有一定組織能力的住戶擔(dān)任****的社區(qū)文化活動義務(wù)宣傳員，可集中反映住戶意見，幫助管理處提高活動質(zhì)量，疏通住戶與管理處的溝通渠道，有利于社區(qū)文化的安康開展。〔三〕社區(qū)文化活動場所安排社區(qū)文化活動的組織作為管理處日常重要工作之一，管理處將專設(shè)一間辦公用房，作為社區(qū)文化活動的日常辦公地點，專職、兼職及義務(wù)工作人員將在此進(jìn)展有關(guān)籌劃及文字組織工作。同時，管理處將充分利用****豐富的自然空間，如中心****、綠地等開展活動。在合理位置設(shè)置宣傳欄、公布欄及各類標(biāo)識牌，以進(jìn)展有關(guān)文化宣傳活動。各類活動中心將在****統(tǒng)籌安排的前提下，由管理處選擇適宜的位置進(jìn)展組建、成立?！菜摹撤桨富铋_工程及預(yù)想效果一覽表序號工程名稱預(yù)想效果時間主辦單位01**小區(qū)鄰里節(jié)每年以****入住日第一個周六為鄰里節(jié)慶。主題活動。加強(qiáng)鄰里