酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議課件

成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議2022/11/1成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議2022/10/21成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)情況寫字樓等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)寫字樓整體市場(chǎng)供應(yīng)量現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓體量與分布未來甲級(jí)寫字樓體量與分布優(yōu)質(zhì)乙級(jí)寫字樓體量與分布本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓體量與分布本項(xiàng)目可類比市場(chǎng)租金與售價(jià)水平本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓典型案例分析優(yōu)質(zhì)寫字樓小結(jié)成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)情況寫字樓等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)成都市酒店式公寓及寫2寫字樓等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)參評(píng)項(xiàng)目衡量標(biāo)準(zhǔn)頂級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓1地理位置坐落于商務(wù)區(qū)相對(duì)集中的核心區(qū)域,周邊配套設(shè)施完善坐落于商務(wù)區(qū)相對(duì)集中的，區(qū)域或市政規(guī)劃商業(yè)區(qū)內(nèi)坐落于市區(qū)，主要商業(yè)辦公區(qū)2公共交通交通便利,周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá),超過5條以上公交線路,近規(guī)劃的軌道交通進(jìn)出口交通便利,周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá),有不低于5條以下公交線路,近規(guī)劃的軌道交通進(jìn)出口交通便利3基本要求土地性質(zhì)為商業(yè)用地土地性質(zhì)為商業(yè)用地土地性質(zhì)為商業(yè)用地4可視性可視性極強(qiáng)可視性強(qiáng)可視性一般5建筑規(guī)模超過50,000米超過20,000平方米超過10,000平方米6建筑設(shè)計(jì)國(guó)際知名設(shè)計(jì)院/國(guó)內(nèi)甲級(jí)設(shè)計(jì)院國(guó)際知名設(shè)計(jì)院/國(guó)內(nèi)甲級(jí)設(shè)計(jì)院國(guó)內(nèi)乙級(jí)設(shè)計(jì)院7建筑規(guī)劃大堂寬敞、挑高三層或以上，層凈高2.7米及以上，通道寬2米及以上，按大廈總建筑面積計(jì)算停車位服務(wù)面積150平方米/停車位，空間少柱大堂寬敞、挑高三層或以上，層凈高2.7米左右、通道寬度適中，按大廈總建筑面積計(jì)算停車位服務(wù)面積小于180平方米/停車位有大堂，按大廈總面積計(jì)算停車位服務(wù)面積至少每220-250平方米配置一個(gè)停車位8單層面積1,500–2,000平方米不少于1,000平方米不少于800平方米9凈層高2.7米以上2.7米左右不低于2.5米10架高地板≥15cm≥11cm＜11cm或無11電梯電梯按大廈總建筑面積計(jì)算每部客梯服務(wù)面積不超過4,000平方米,等候時(shí)間不超過30秒，載重1,600㎏/部，速度4m/s以上按大廈總建筑面積計(jì)算每部客梯服務(wù)面積不超過5,000平方米，等候時(shí)間不超過40秒，載重1,600㎏/部，速度不低于4m/s按大廈總建筑面積計(jì)算每部客梯服務(wù)面積不超過6,000平方米,載重1,000㎏/部，速度不低于3m/s12貨梯客貨分離,至少2部客貨分離，不少于1部可無客貨分離成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議寫字樓等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)參評(píng)項(xiàng)目衡量標(biāo)準(zhǔn)頂級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓乙3寫字樓等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)參評(píng)項(xiàng)目衡量標(biāo)準(zhǔn)頂級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓13、電氣雙回路市電,辦公區(qū)提供不低于120w/㎡的電量，后備發(fā)電設(shè)備充足，在停電時(shí)能保證正常辦公雙回路市電，辦公區(qū)提供不低于80w/㎡的電量，備用電源充足辦公區(qū)提供不低于50w/㎡的電量,有備用電且在緊急情況下可保證大廈公共設(shè)施正常運(yùn)作14、弱電完善先進(jìn)的5A系統(tǒng)、物業(yè)管理軟件，國(guó)內(nèi)通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商均可進(jìn)入大廈,平均每12平方米有一根電話線完善先進(jìn)的5A系統(tǒng)、物業(yè)管理軟件，國(guó)內(nèi)通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商均可進(jìn)入大廈,平均每20平方米有一根電話線具備5A系統(tǒng),提供至少三家國(guó)內(nèi)通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商15承重辦公區(qū)活荷載不小于350kg/㎡辦公區(qū)活荷載不小于250kg/㎡辦公區(qū)活荷載

200kg/㎡左右16衛(wèi)生間高檔裝飾及配置，有行政人員洗手間高檔裝飾及配置，有行政人員洗手間洗手間高檔裝飾，提供手紙，燈具采用環(huán)保燈具17業(yè)權(quán)只租不售，單一業(yè)權(quán)開發(fā)商持有不低于一半單一業(yè)權(quán)或分散業(yè)權(quán)18物業(yè)管理提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公管理計(jì)算機(jī)化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，24小時(shí)保安服務(wù)和維護(hù)服務(wù)提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟，24小時(shí)保安服務(wù)和維護(hù)服務(wù)提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，不低于24小時(shí)報(bào)案服務(wù)和維修服務(wù)19入住率1至2年內(nèi)入住率不低于70%1至2年內(nèi)入住率不低于65%1至2年內(nèi)入住率不低于50-60%成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議寫字樓等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)參評(píng)項(xiàng)目衡量標(biāo)準(zhǔn)頂級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓乙4寫字樓整體市場(chǎng)供應(yīng)量成都辦公樓市場(chǎng)從2000-2009年市場(chǎng)上共有約259.3萬平方米辦公物業(yè)供應(yīng)。而2010年新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)達(dá)到75.8萬平方米。過量的供應(yīng)導(dǎo)致市場(chǎng)環(huán)境惡化，加上宏觀政策的調(diào)控，2001年市場(chǎng)供應(yīng)急劇下降。部分項(xiàng)目被迫延期，有部分大樓甚至成為爛尾樓。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和外資企業(yè)不斷進(jìn)駐成都，寫字樓市場(chǎng)從2003年開始復(fù)蘇，2003年至2009年的總供應(yīng)量超過155萬平方米，這段時(shí)間內(nèi)新建寫字樓主要為出租和出售。在這期間大量爛尾樓也復(fù)工或轉(zhuǎn)讓，如：華敏翰尊國(guó)際、力寶大廈等。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議寫字樓整體市場(chǎng)供應(yīng)量成都辦公樓市場(chǎng)從2000-2009年市場(chǎng)5現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓體量與分布

成都現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，目前存量約456,000㎡，現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓供應(yīng)區(qū)域較為集中，主要是鹽市口—順城街—天府廣場(chǎng)的傳統(tǒng)CBD區(qū)域和人民南路沿線。人民南路沿線憑借其便捷的交通優(yōu)勢(shì)，聚集了多數(shù)的甲級(jí)寫字樓。目前人民南路沿線和東大街沿線為成都市寫字樓重要發(fā)展軸，受政府的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向性規(guī)劃及政策優(yōu)惠，南部新區(qū)未來會(huì)有大量的辦公物業(yè)入市，成為優(yōu)質(zhì)寫字樓發(fā)展一個(gè)重要區(qū)域。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓體量與分布成都現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，目前存6現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓體量與分布編號(hào)項(xiàng)目名稱供應(yīng)體量（㎡）1冠城廣場(chǎng)836402城市之心520003川信大廈657494匯日央擴(kuò)542685威斯頓聯(lián)邦大廈541916國(guó)航世紀(jì)中心1800007時(shí)代廣場(chǎng)460008中環(huán)廣場(chǎng)471479香格里拉寫字樓4652610力寶大廈71785目前成都市有用的10棟甲級(jí)寫字樓中，有6棟都分布在人民南路沿線。占比60%。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓體量與分布編號(hào)項(xiàng)目名稱供應(yīng)體量（㎡）1冠城7未來甲級(jí)寫字樓體量與分布

供應(yīng)年份項(xiàng)目名稱開發(fā)商供應(yīng)體量（㎡）2009仁恒廣場(chǎng)新加坡仁恒置地60000錦江國(guó)際四川投資集團(tuán)33000花樣年喜年廣場(chǎng)花樣年集團(tuán)800002010航天科技大廈中國(guó)航天科技集團(tuán)70000來福士廣場(chǎng)凱德置地78000天府時(shí)代廣場(chǎng)九龍倉(cāng)集團(tuán)82000新希望大廈新希望集團(tuán)54000華宇蓉國(guó)府華宇置業(yè)1700002011華人置地辦公樓華人置地80000鐵獅門項(xiàng)目鐵獅門35000可以看出成都市未來甲級(jí)寫字樓供應(yīng)主要集中在市區(qū)，東大街和人民南路沿線。均為知名開發(fā)商修建的高檔寫字樓。包括國(guó)際一流開發(fā)商新加坡仁恒置地、凱德置地、美國(guó)鐵獅門房地產(chǎn)開發(fā)商。國(guó)際地產(chǎn)大鱷陸續(xù)搶灘成都寫字樓市場(chǎng)。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議未來甲級(jí)寫字樓體量與分布供應(yīng)年份項(xiàng)目名稱開發(fā)商供應(yīng)體量（㎡8成都甲級(jí)寫字樓小結(jié)成都現(xiàn)有寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)與發(fā)達(dá)的一線城市來將，標(biāo)準(zhǔn)略有偏低，但未來集中的供應(yīng)和未來知名開發(fā)商的進(jìn)駐，將有助于成都甲級(jí)寫字樓的整體水平的提升；現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓分布在主要四個(gè)區(qū)域，春熙路鹽市口區(qū)域，人民南路沿線，順城街騾馬市區(qū)域以及東大街沿線，其中，人民南路沿線分布最多，達(dá)到266,300平方米，占總量的58%。在未來三年內(nèi)，成都市主城區(qū)共有甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)629,000平方米，主要分布在人民南路沿線和東大街沿線；開發(fā)商均屬國(guó)內(nèi)外知名開發(fā)商，集中的供應(yīng)將給市場(chǎng)帶來激烈的競(jìng)爭(zhēng)。成都甲級(jí)寫字樓的租戶行業(yè)主要集中分布在制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、科技行業(yè)，以及一部分知名地產(chǎn)企業(yè)。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議成都甲級(jí)寫字樓小結(jié)成都現(xiàn)有寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)與發(fā)達(dá)的一線城市來9優(yōu)質(zhì)乙級(jí)寫字樓體量及分布

編號(hào)項(xiàng)目名稱供應(yīng)體量（㎡）1天府中心40546.042鉑金大廈1000003倍特康派34627.204光大金融中心350745財(cái)富中心（上普國(guó)際）1831106正熙國(guó)際445757華敏翰尊國(guó)際800008東方廣場(chǎng)1期778111.73東方廣場(chǎng)2期29718.409豐德國(guó)際廣場(chǎng)17860110商鼎國(guó)際14322211宏達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)4572812國(guó)嘉.新視界8717713摩根中心12770414豐德國(guó)際廣場(chǎng)3期7066915高地中心40000新供應(yīng)成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議優(yōu)質(zhì)乙級(jí)寫字樓體量及分布編號(hào)項(xiàng)目名稱供應(yīng)體量（㎡）1天府中10成都乙級(jí)寫字樓小結(jié)

因春熙路、人民南路沿線等傳統(tǒng)的商貿(mào)區(qū)域都處于錦江區(qū)和武侯區(qū)內(nèi)，在乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)區(qū)域分布的租金和售價(jià)水平來看，武侯區(qū)，錦江區(qū)的租金售價(jià)水平都在全市平均水平以上，青羊區(qū)和高新區(qū)稍有滯后。高新區(qū)因目前因新項(xiàng)目年份比較新，且擁有較不錯(cuò)的硬件設(shè)施，加之天府軟件園，孵化園等園區(qū)坐落高新南區(qū)以及政府的對(duì)此區(qū)域未來產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，故此區(qū)域的目前面世的高新國(guó)際廣場(chǎng)一直擁有較高的滿租率，且售價(jià)也高出全市平均水平。成都市乙級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓目前總體量達(dá)到了130.7萬平米，供求趨于平穩(wěn)租金每月從30元/㎡/月——60元/㎡/月，售價(jià)5,000-7,000元/㎡入住率較高，達(dá)到了90-95%，主要租戶為低辦公成本，對(duì)辦公空間需求不大的中小企業(yè)。目前成都市乙級(jí)寫字樓整體檔次不高，缺乏專業(yè)化、個(gè)性化的服務(wù)與商務(wù)配套。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議成都乙級(jí)寫字樓小結(jié)因春熙路、人民南路沿線等傳統(tǒng)的商貿(mào)區(qū)域都11本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓體量與分布

編號(hào)項(xiàng)目名稱供應(yīng)體量（㎡）1豐德國(guó)際廣場(chǎng)1786012商鼎國(guó)際1432223喜年廣場(chǎng)800004威斯頓聯(lián)邦大廈541915國(guó)航世紀(jì)中心180000根據(jù)本項(xiàng)目在眉山房地產(chǎn)的地標(biāo)地位，選取了5個(gè)可類比項(xiàng)目分布在成都東大街沿線和人民南路沿線的優(yōu)質(zhì)寫字樓。其位于的區(qū)域也為成都市寫字樓市場(chǎng)主要發(fā)展軸，市場(chǎng)成熟度較高，具有一定借鑒意義。其中甲級(jí)寫字樓包括喜年廣場(chǎng)、威斯頓聯(lián)邦大廈、國(guó)航世紀(jì)中心，乙級(jí)寫字樓包括商鼎國(guó)際、豐德國(guó)際廣場(chǎng)。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓體量與分布編號(hào)項(xiàng)目名稱供應(yīng)體量（㎡）12可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)租金與售價(jià)

編號(hào)項(xiàng)目名稱平均租金均價(jià)1豐德國(guó)際廣場(chǎng)85元/㎡.月8300元2商鼎國(guó)際100元/㎡.月12500元3花樣年喜年廣場(chǎng)120元/㎡.月17000元4威斯頓聯(lián)邦大廈105元/㎡.月15000元5國(guó)航世紀(jì)中心100元/㎡.月15000元從以上表格可以看出在可類比的寫字樓項(xiàng)目中租金均價(jià)區(qū)間在85-120元/㎡.月，其中喜年廣場(chǎng)的最高租金已經(jīng)達(dá)到140元/㎡.月，除豐德國(guó)際廣場(chǎng)均價(jià)8300元，其余項(xiàng)目均價(jià)及二手售價(jià)均已過萬。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)租金與售價(jià)編號(hào)項(xiàng)目名稱平均租金均價(jià)1豐13本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓典型案例分析

威斯頓聯(lián)邦大廈項(xiàng)目簡(jiǎn)介開發(fā)商：四川怡和置業(yè)有限公司地理位置：人民南路建筑面積：54191㎡樓層數(shù)：大廈共26層，地面23層，地下3層停車位：350個(gè)市場(chǎng)指標(biāo)市場(chǎng)指標(biāo)平均租金：105元/㎡.月售價(jià)：15000元物管費(fèi)：13.50元/平方米·月主要租戶德國(guó)領(lǐng)事館、巴基斯坦駐成都總領(lǐng)事館、美國(guó)領(lǐng)事館農(nóng)業(yè)貿(mào)易處、法國(guó)安盟保險(xiǎn)、戴爾電腦成都辦事處、英美煙草公司、百威啤酒、奧林巴斯、新加坡華僑銀行成都分行項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)怡和置業(yè)由爛尾樓翻新改造重新推入市場(chǎng)，短期內(nèi)租售一空，一度成為成都最好的寫字樓的代名詞。地處人民南路四段，緊鄰美領(lǐng)館，處于棕北高尚生活圈，商務(wù)精英、海外華僑聚集地，商務(wù)氛圍濃厚。地處人民南路商圈，區(qū)域內(nèi)有高檔百貨仁和春天、銀杏大酒店、星巴克咖啡，吸引高端商務(wù)人士入駐成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓典型案例分析威斯頓聯(lián)邦大廈項(xiàng)目簡(jiǎn)14本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓典型案例分析

花樣年喜年廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介開發(fā)商：花樣年集團(tuán)地理位置：錦江區(qū)東大街古玩城旁建筑面積：80000㎡樓層數(shù)：A座地上49層，B座地上32層，建筑高度達(dá)到190米停車位：機(jī)動(dòng)車位606個(gè)市場(chǎng)指標(biāo)平均租金：120元/㎡.月售價(jià)：17000元物管費(fèi)：公寓2.1元/月/平米，寫字樓16元/月/平米項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)占地9,039平方米，總建筑面積約132,218平方米，匯聚了國(guó)際甲級(jí)寫字樓、精裝酒店式公寓、星級(jí)酒店、商業(yè)中心四大物業(yè)形態(tài)，是一個(gè)多功能的城市商務(wù)復(fù)合體。項(xiàng)目分為東西兩個(gè)塔樓，其中，東塔為49層的超高層寫字樓，建筑高度約190米，完工后將是成都市首個(gè)超高層國(guó)際頂級(jí)寫字樓。西塔為星級(jí)酒店和精裝公寓的綜合樓，其中3-14層為星級(jí)酒店，15-31層為精裝修公寓。趣園精品酒店公寓作為城市商務(wù)復(fù)合體喜年廣場(chǎng)中的一部分，位于西塔樓15-32層，3-14層為星級(jí)酒店，酒店由國(guó)際知名品牌酒店管理集團(tuán)統(tǒng)一管理。趣園精品酒店公寓的裝修設(shè)計(jì)專門為高端人士打造，邀請(qǐng)了曾設(shè)計(jì)過（半島酒店嘉麟樓）、（賽馬會(huì)沙田會(huì)所百俊廳）等等精彩作品的香港室內(nèi)設(shè)計(jì)之父高文安先生量身設(shè)計(jì)。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓典型案例分析花樣年喜年廣場(chǎng)項(xiàng)目15本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓典型案例分析

國(guó)航世紀(jì)中心

項(xiàng)目簡(jiǎn)介開發(fā)商：中國(guó)航空集團(tuán)建設(shè)開發(fā)有限公司地理位置：武侯區(qū)人南立交橋人民南路與航空路交匯口建筑面積：100000平方米樓層數(shù)：A、B兩棟24層停車位：機(jī)動(dòng)車位550個(gè)市場(chǎng)指標(biāo)平均租金：100元/㎡.月售價(jià)：15000元物管費(fèi)：18元/平方米·月主要租戶國(guó)航西南分公司、上海銀行股份有限公司成都分行、美國(guó)鉆石商旅集團(tuán)成都辦事處、中鐵信托有限公司、四川合力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、亨特建筑產(chǎn)品成都分公司、四川峨眉山竹葉青茶葉有限公司。項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)A、B幢底樓聚集金融行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)，形成金融主題產(chǎn)業(yè)群落。國(guó)航世紀(jì)中心配合產(chǎn)業(yè)特質(zhì)，特在二底樓之間設(shè)立金融主題廣場(chǎng)——人民南路現(xiàn)階段唯一的圍合式金融主題廣場(chǎng)。每隔5層的觀光空中花園,以及項(xiàng)目外觀的整體玻璃立面設(shè)計(jì)均在2006年面世可堪稱成都之首。國(guó)航世紀(jì)中心是以整層銷售按產(chǎn)業(yè)主題進(jìn)行銷售的方式（產(chǎn)業(yè)為航空、金融、基礎(chǔ)能源三大主題），采取對(duì)客戶一對(duì)一的服務(wù)。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓典型案例分析國(guó)航世紀(jì)中心項(xiàng)目簡(jiǎn)16本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓典型案例分析

豐德國(guó)際廣場(chǎng)

項(xiàng)目簡(jiǎn)介開發(fā)商：成都萬瑞地產(chǎn)地理位置：武侯區(qū)航空路建筑面積：73,000㎡樓層數(shù)：20層停車位：900個(gè)市場(chǎng)指標(biāo)平均租金：85元/㎡.月售價(jià)：8300元物管費(fèi)：3元/平方米·月主要租戶尺度地產(chǎn)、中國(guó)水電集團(tuán)圣達(dá)水電分公司、中冶建工有限公司、思納史密斯中國(guó)集團(tuán)、成都中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司、青城山當(dāng)代美術(shù)館項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)成都豐德國(guó)際廣場(chǎng)緣自國(guó)際領(lǐng)先的人文商務(wù)理念“BUSINESSPARK”，6000平米的中心綠化廣場(chǎng)，30000平米的商業(yè)及商務(wù)公寓等配套設(shè)施，一流的多功能國(guó)際會(huì)議中心，集寫字樓、商業(yè)、公寓、廣場(chǎng)于一體。配套6000平方米中心綠化及玻璃長(zhǎng)廊，配備屋頂花園，創(chuàng)建景觀式辦公條件。一個(gè)大型多功能廳，八個(gè)中小型會(huì)議室，圖書室，健身中心，開放式休閑區(qū)；兩座小戶型商務(wù)公寓，員工餐廳，經(jīng)理人餐廳，客戶服務(wù)中心，物業(yè)管理中心。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓典型案例分析豐德國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)17本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓典型案例分析

商鼎國(guó)際

項(xiàng)目簡(jiǎn)介開發(fā)商：岷江新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：武侯區(qū)人民南路四段人南立交橋旁建筑面積：143222平方米樓層數(shù)：1號(hào)樓26層，2號(hào)樓28層停車位：機(jī)動(dòng)車位730個(gè)（其中地下626個(gè)、地面104個(gè)）市場(chǎng)指標(biāo)平均租金：100元/㎡.月售價(jià)：12500元物管費(fèi)：7.5元/平方米·月主要租戶國(guó)家開發(fā)銀行四川省分行、貴州茅臺(tái)成都營(yíng)銷中心、尺度地產(chǎn)顧問公司、深圳航空有限公司成都分公司、四川佳德控股有限公司、四川華西礦業(yè)勘察公司、約克中國(guó)商貿(mào)公司項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)商鼎國(guó)際”地處成都市人民南路與二環(huán)路交匯處，北鄰二環(huán)路，西鄰人民南路正對(duì)“凱賓斯基”，東鄰“錦官新城”，南接國(guó)航新建辦公樓，基地呈規(guī)劃的四邊形，場(chǎng)地東西長(zhǎng)約135米，南北長(zhǎng)約140米，凈用地21087.32㎡。商鼎國(guó)際樓高近百米，外立面挺拔，中空LOW-E落地玻璃幕墻面達(dá)75%，結(jié)構(gòu)與線條采用鋁板效果的金屬覆碳漆,現(xiàn)代感極強(qiáng)；同時(shí)聘請(qǐng)知名樓體燈光設(shè)計(jì)公司，為大樓特設(shè)夜晚燈光形象工程；而其面向人民南路20多米寬形象入口成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓典型案例分析商鼎國(guó)際項(xiàng)目簡(jiǎn)介18本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓小結(jié)

優(yōu)質(zhì)的寫字樓和優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境吸引了眾多跨國(guó)公司聚集于此：超過120家世界500強(qiáng)公司在成都已設(shè)立辦事處。城南區(qū)域、東大街區(qū)域、高新區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈笾匾獙懽謽前l(fā)展區(qū)。未來商務(wù)、商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。未?-3年有10座甲級(jí)寫字樓陸續(xù)入市。集寫字樓、商業(yè)、公寓、廣場(chǎng)于一體的復(fù)合式綜合體不斷問世，滿足多元化商務(wù)需求。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓小結(jié)優(yōu)質(zhì)的寫字樓和優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境吸引19成都酒店式公寓市場(chǎng)情況

酒店式公寓發(fā)展概況酒店式公寓優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目體量與分布酒店式公寓市場(chǎng)租金及售價(jià)本項(xiàng)目可類比酒店式公寓典型案例分析酒店式公寓帶租約市場(chǎng)簡(jiǎn)析酒店式公寓帶租約銷售典型案例分析酒店式公寓市場(chǎng)小結(jié)成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議成都酒店式公寓市場(chǎng)情況酒店式公寓發(fā)展概況成都市酒店式公寓及20酒店式公寓發(fā)展概況

第一階段第二階段第三階段此階段沒有真正意義上的商務(wù)公寓出現(xiàn)，商住綜合樓為商務(wù)公寓的出現(xiàn)樹立了雛形。該階段是商務(wù)公寓重要發(fā)展時(shí)期，形態(tài)和市場(chǎng)觀念在這期間有了重要變化。以酒店和辦公形式出現(xiàn)的商務(wù)公寓受到人們的青睞。SOHO沸城、玉沙小花園、萬達(dá)錦華城在該時(shí)間段內(nèi)打開了居住商務(wù)公寓的先河。08年是商務(wù)公寓蓬勃發(fā)展的一年。市中心住宅用地日漸稀少，使得商業(yè)用地住宅物業(yè)成為滿足人們居住市中心的途徑之一。龍湖三千星座、萬達(dá)錦華城、城市理想等項(xiàng)目的相繼入市，讓商務(wù)公寓市場(chǎng)日漸繁盛。09年成都商務(wù)公寓發(fā)展出現(xiàn)了新變化，以疊翠峰為代表的商務(wù)公寓項(xiàng)目在服務(wù)、配套等方面做出了新的貢獻(xiàn)。外地開發(fā)商把沿海地區(qū)先進(jìn)的管理和服務(wù)理念帶入成都，讓商務(wù)公寓的發(fā)展日漸趨于高端。隨著市中心用地的稀缺以及國(guó)際城南新中心的發(fā)展，商務(wù)公寓的發(fā)展中心日漸向城南傾斜。美年廣場(chǎng)的入市、譽(yù)峰、復(fù)地、蘋果城等項(xiàng)目的規(guī)劃，使得城南成為商務(wù)公寓的發(fā)展熱土。2002年以前2002-2007年2008年2009-2010年成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議酒店式公寓發(fā)展概況

第一階段第二階段第三階段此階段沒有真正意21本報(bào)告酒店式公寓范圍界定

由于成都市酒店式公寓的發(fā)展過程較為復(fù)雜，而且業(yè)內(nèi)對(duì)其沒有明顯的定義和界定，此次研究會(huì)選取成都市比較有代表性的酒店式公寓進(jìn)行研究，以此來了解成都市酒店式公寓的發(fā)展現(xiàn)狀以及對(duì)未來發(fā)展的預(yù)判。此次選取的項(xiàng)目包括：城市理想、壹號(hào)公館、繽舍、疊翠峰、九峰國(guó)際、紅城、力迅領(lǐng)筑、富力史丹尼國(guó)際公寓、威斯頓聯(lián)邦公寓、譽(yù)峰等10個(gè)成都市酒店式公寓代表性項(xiàng)目，涵蓋中端、高端不同類型。對(duì)項(xiàng)目有一定借鑒與類比作用。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議本報(bào)告酒店式公寓范圍界定由于成都市酒店式公寓的發(fā)展過程較為22典型項(xiàng)目體量與分布

項(xiàng)目名稱面市時(shí)間交房時(shí)間占地面積（㎡）建筑面積（㎡）壹號(hào)公館2007.022010.05246642514紅城2009.12201231344102856城市理想2008.042010700023000力迅領(lǐng)筑2009.1220104925.8635042.18繽舍2008.082010年底300026000富力史丹尼國(guó)際公寓2008.082009.122947266932譽(yù)峰2009.112010186760380000疊翠峰2009.042010.0330009000九峰國(guó)際2009.102010.12700062200威斯頓聯(lián)邦公寓2009.062011.0916666726700目前酒店式公寓主要分布在天府廣場(chǎng)區(qū)域、城南區(qū)域，分別在2007年-2009年2年之內(nèi)面市，現(xiàn)房呈現(xiàn)普遍在2010-2011兩年內(nèi)。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議典型項(xiàng)目體量與分布項(xiàng)目名稱面市時(shí)間交房時(shí)間占地面積（㎡）建23酒店式公寓市場(chǎng)租金與售價(jià)

項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/㎡）面積范圍(㎡)租金均價(jià)（元/㎡.月）壹號(hào)公館1100040-9065紅城700036-4838城市理想2915634-7096力迅領(lǐng)筑125004556繽舍930035-6455富力史丹尼國(guó)際公寓1200040-7070譽(yù)峰33000180-360220疊翠峰110004560九峰國(guó)際600030-7040威斯頓聯(lián)邦公寓1100050-8055從上表可知，已售和在售酒店式公寓均價(jià)價(jià)格區(qū)間在6000-33000元的范圍之間，面積區(qū)間除頂級(jí)豪宅譽(yù)峰外，均在30-90平米之間，租金價(jià)格在38-220元之間不等。以小戶型、精裝修為主要賣點(diǎn)，配以總價(jià)低，區(qū)域商務(wù)、娛樂、購(gòu)物、交通配套完善，吸引高端投資客入駐。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議酒店式公寓市場(chǎng)租金與售價(jià)項(xiàng)目名稱均價(jià)面積范圍(㎡)租金均價(jià)24本項(xiàng)目可類比酒店式公寓典型案例分析威斯頓聯(lián)邦公寓

項(xiàng)目簡(jiǎn)介戶型面積：50-80㎡平均售價(jià)：11000元/㎡物管費(fèi)：1.9元/㎡/月投資回報(bào)率：7%-8%市場(chǎng)指標(biāo)位置：神仙樹大院位于高新區(qū)紫荊西路6號(hào)占地面積：166667.50㎡建筑面積：26700㎡建筑形態(tài)：17層綠化率：25%容積率：3車位：257個(gè)開發(fā)商：成都怡和天成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司物業(yè)管理：威斯頓物業(yè)管理（香港）有限公司裝修標(biāo)準(zhǔn)：2000元/平方米成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議本項(xiàng)目可類比酒店式公寓典型案例分析威斯頓聯(lián)邦公寓項(xiàng)目簡(jiǎn)25項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)神仙樹大院5期威斯頓聯(lián)邦公寓與前期商務(wù)酒店、品牌旗艦店等高端商務(wù)配套，共同構(gòu)成城南的高端城市綜合體。設(shè)計(jì)風(fēng)格延續(xù)西班牙后現(xiàn)代主義和中國(guó)傳統(tǒng)院落風(fēng)格相結(jié)合，新古典主義立意的城市高端公寓。該項(xiàng)目自推出50-79平方米戶型后，緩解了該片區(qū)對(duì)小戶型的渴求，項(xiàng)目充滿創(chuàng)意的小戶型設(shè)計(jì)給年輕人帶來強(qiáng)烈的視覺和心理沖擊。即將開通的地鐵一號(hào)線距離項(xiàng)目?jī)H百米。目前，城南片區(qū)除威斯頓聯(lián)邦公寓還有少量房源外，已無新房可售，而電梯公寓二手房的價(jià)格均在一萬五以上。裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到2000元/平方米，絕對(duì)是城南城區(qū)屈指可數(shù)的優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目。本項(xiàng)目可類比酒店式公寓典型案例分析戶型品鑒威斯頓聯(lián)邦公寓

成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)神仙樹大院5期威斯頓聯(lián)邦公寓與前期商務(wù)酒店、品26本項(xiàng)目可類比酒店式公寓典型案例分析力迅領(lǐng)筑項(xiàng)目簡(jiǎn)介戶型面積：45㎡平均售價(jià)：12500元/㎡物管費(fèi)：2.8元/㎡/月投資回報(bào)率：5.4%市場(chǎng)指標(biāo)位置：青羊天府廣場(chǎng)南，人民公園旁，陜西街、文翁路交匯處占地面積：4925.86㎡建筑面積：35042.18㎡建筑形態(tài)：1-2層為商業(yè)，3-6層為酒店性質(zhì)住宅，7-30層為住宅綠化率：25.10%容積率：5.3車位：175個(gè)開發(fā)商：成都力迅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理：廣州嘉邦酒店物業(yè)公司裝修標(biāo)準(zhǔn)：2000元-2500元/㎡

成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議本項(xiàng)目可類比酒店式公寓典型案例分析力迅領(lǐng)筑項(xiàng)目簡(jiǎn)介戶型27項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)投資型地產(chǎn)酒店式公寓以其戶型較小、總價(jià)相對(duì)合適，精裝修入住方便受到市場(chǎng)的追捧。該項(xiàng)目地理稀缺性得到市場(chǎng)認(rèn)可，具有無可替代、不可再生的地段價(jià)值。力迅領(lǐng)筑在價(jià)格上具有一定優(yōu)勢(shì)，70年產(chǎn)權(quán)優(yōu)于同類產(chǎn)品的40年產(chǎn)權(quán)。本項(xiàng)目可類比酒店式公寓典型案例分析戶型品鑒力迅領(lǐng)筑成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)投資型地產(chǎn)酒店式公寓以其戶型較小、總價(jià)相對(duì)合適28本項(xiàng)目可類比酒店式公寓典型案例分析紅城項(xiàng)目簡(jiǎn)介戶型面積：36-48㎡平均售價(jià)：7000元/㎡物管費(fèi)：1.8元/㎡/月投資回報(bào)率：6%市場(chǎng)指標(biāo)位置：武侯紅牌樓九興大道占地面積：31344㎡建筑面積：102856㎡建筑形態(tài)：18層綠化率：20%容積率：3.28車位：507個(gè)開發(fā)商：成都武城實(shí)業(yè)(集團(tuán))股份有限公司物業(yè)管理：第一太平戴維斯裝修標(biāo)準(zhǔn)：1300元/㎡天然氣入戶，產(chǎn)權(quán)40年成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議本項(xiàng)目可類比酒店式公寓典型案例分析紅城項(xiàng)目簡(jiǎn)介戶型面積29項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)紅城是武城集團(tuán)繼錦繡花園、碧云天、融城理想等之后在城南的又一力作。項(xiàng)目總建筑面積約102856平米，總綠地面積約3133.42平米。地處紫荊與雙楠之間的新興高尚居住區(qū)域--麗都生活版塊。紅牌樓廣場(chǎng)擬將進(jìn)駐家樂福旗艦店、萬達(dá)國(guó)際影城等，一系列商業(yè)配套較為完善。項(xiàng)目物業(yè)已引進(jìn)第一太平戴維斯，攜手成都鼎瑞物業(yè)服務(wù)有限公司，以國(guó)際化理念開創(chuàng)未來派立體城市的頂級(jí)物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)，帶來高端品質(zhì)服務(wù)。總價(jià)在26-34萬的區(qū)間，兼具投資、居家、辦公三種功能，總價(jià)低，相對(duì)滿足客戶多元化需求，40年產(chǎn)權(quán)式公寓通天然氣這在酒店式公寓中較為罕見。本項(xiàng)目可類比酒店式公寓典型案例分析戶型品鑒紅城成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)紅城是武城集團(tuán)繼錦繡花園、碧云天、融城理想等之30酒店式公寓帶租約銷售典型項(xiàng)目體量分布項(xiàng)目名稱面市時(shí)間交房時(shí)間占地面積（㎡）建筑面積（㎡）熙城國(guó)際2007.082009.067533.9264385.30加州壹號(hào)2009.122011500012000疊翠峰2009.042010.0330009000目前，成都酒店式公寓多采用40年產(chǎn)權(quán)銷售模式，少量項(xiàng)目采用與知名酒店管理公司簽約返租約的操作模式。典型優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目分布區(qū)域主要在城西、城南成熟住區(qū)，地理上依托酒店資源，實(shí)現(xiàn)嫁接經(jīng)營(yíng)。多為較小開發(fā)規(guī)模的酒店式公寓，其中疊翠峰只有80戶為帶租約銷售的酒店式公寓。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議酒店式公寓帶租約銷售典型項(xiàng)目體量分布項(xiàng)目名稱面市時(shí)間交房時(shí)間31酒店式公寓帶租約銷售典型案例分析熙城國(guó)際項(xiàng)目簡(jiǎn)介戶型面積：30-62㎡平均售價(jià)：8000元/㎡物管費(fèi)：1.5元/㎡/月投資回報(bào)率：5%市場(chǎng)指標(biāo)位置：金牛營(yíng)門口路48號(hào)占地面積：7533.92㎡建筑面積：64385.30㎡建筑形態(tài)：住宅部份28F，商務(wù)公寓寫字樓部份24F，凱賓斯基酒店7-15F綠化率：25.10%容積率：5.76車位：330個(gè)開發(fā)商：眾和祥置業(yè)/成運(yùn)置業(yè)

成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議酒店式公寓帶租約銷售典型案例分析熙城國(guó)際項(xiàng)目簡(jiǎn)介戶型面32返租約操作模式平均售價(jià)：8000元/㎡租金：寫字樓40元/㎡，帶租約公寓租金回報(bào)34元/㎡租約操作模式：與凱賓斯基酒店簽約12年，租金回報(bào)每月34元/㎡，每年租金回報(bào)按2%遞增。必須首付五成。酒店式公寓帶租約銷售典型案例分析戶型品鑒熙城國(guó)際成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議返租約操作模式平均售價(jià)：8000元/㎡酒店式公寓33酒店式公寓帶租約銷售典型案例分析疊翠峰項(xiàng)目簡(jiǎn)介戶型面積：45㎡、85㎡平均售價(jià)：9300元/㎡物管費(fèi)：3.8元/㎡/月投資回報(bào)率：5%市場(chǎng)指標(biāo)位置：高新區(qū)桐梓林南，站華路北占地面積：13866.70㎡建筑面積：63000㎡建筑形態(tài)：4棟小高層電梯公寓組成，分別為12、18、21、25層綠化率：25%容積率：2.85車位：325個(gè)開發(fā)商：成都市中天盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議酒店式公寓帶租約銷售典型案例分析疊翠峰項(xiàng)目簡(jiǎn)介戶型面積34返租約操作模式平均售價(jià)：9300元/㎡租金：帶租約公寓租金回報(bào)60元/㎡租約操作模式：與酒店簽約15年，租金回報(bào)每月60元/㎡，每年租金回報(bào)按1%遞增。每月返租金2700元，15年后達(dá)到4200元。酒店式公寓帶租約銷售典型案例分析戶型品鑒疊翠峰成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議返租約操作模式平均售價(jià)：9300元/㎡酒店式公寓35酒店式公寓帶租約銷售典型案例分析加州壹號(hào)項(xiàng)目簡(jiǎn)介戶型面積：41-45㎡平均售價(jià)：10000元/㎡物管費(fèi)：1.5元/㎡/月投資回報(bào)率：7%市場(chǎng)指標(biāo)位置：金牛區(qū)金沙路15號(hào)占地面積：5000㎡建筑面積：12000㎡建筑形態(tài)：1層商鋪，2-3層寫字間，4-7層酒店式公寓，8-14層7天連鎖酒店。綠化率：20%容積率：6車位：200個(gè)開發(fā)商：壹零房產(chǎn)成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議酒店式公寓帶租約銷售典型案例分析加州壹號(hào)項(xiàng)目簡(jiǎn)介戶型面36返租約操作模式平均售價(jià)：10000元/㎡租金：帶租約公寓租金回報(bào)68元/㎡租約操作模式：與七天連鎖酒店簽約3年，租金回報(bào)每月68元/㎡，每月返租金2930-2960元酒店式公寓帶租約銷售典型案例分析戶型品鑒加州壹號(hào)成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議返租約操作模式平均售價(jià)：10000元/㎡酒店式公37酒店式公寓市場(chǎng)小結(jié)

從2002年開始，成都市酒店式公寓開始進(jìn)入發(fā)展期。物業(yè)形態(tài)逐漸規(guī)范，市場(chǎng)供應(yīng)量不斷攀升。02-07年期間供應(yīng)量?jī)H為3.8萬㎡，進(jìn)入2008年，迎來了商務(wù)公寓發(fā)展的全盛時(shí)期，市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)到11.9萬㎡。由于該類物業(yè)一般出現(xiàn)在市中心，土地供應(yīng)的減少，導(dǎo)致供應(yīng)量會(huì)越來越少。在供應(yīng)方位上出現(xiàn)了由市中心向國(guó)際城南區(qū)域轉(zhuǎn)移的情況。由于供應(yīng)量并不多，所以該類型物業(yè)一旦面市，就會(huì)受到市場(chǎng)的追捧。一般銷售周期在一年以內(nèi)。面積?。?0-80㎡為主力面積，通常面積在90㎡以內(nèi)；總價(jià)低：30-60萬元，較為適合投資和小企業(yè)自購(gòu)使用；空間靈活性強(qiáng)：可分拆組合，滿足小型和中小型企業(yè)的需求；客戶群體廣泛：所針對(duì)的客戶及小型企業(yè)類型豐富、數(shù)量較大，需求量大；使用成本低：通常無中央空調(diào)等高耗能的硬件配套，物業(yè)管理費(fèi)用也較低。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議酒店式公寓市場(chǎng)小結(jié)從2002年開始，成都市酒店式公寓開始進(jìn)38投資回報(bào)率測(cè)算與服務(wù)建議寫字樓投資回報(bào)測(cè)算

酒店式公寓主要典型項(xiàng)目投資回報(bào)測(cè)算

帶租約酒店式公寓典型項(xiàng)目投資回報(bào)率測(cè)算

租售回報(bào)率對(duì)比：以熙城國(guó)際帶租約銷售酒店式公寓套房98㎡戶型為例計(jì)算。小結(jié)項(xiàng)目寫字樓初步建議項(xiàng)目酒店式公寓初步建議兩種開發(fā)模式組合及對(duì)比

成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議投資回報(bào)率測(cè)算與服務(wù)建議寫字樓投資回報(bào)測(cè)算成都市酒店式公寓39寫字樓投資回報(bào)測(cè)算

項(xiàng)目名稱平均租金平均售價(jià)投資回報(bào)率豐德國(guó)際廣場(chǎng)85元/㎡.月8300元12%商鼎國(guó)際100元/㎡.月12500元10%花樣年喜年廣場(chǎng)120元/㎡.月17000元9%威斯頓聯(lián)邦大廈105元/㎡.月15000元8%國(guó)航世紀(jì)中心100元/㎡.月15000元8%成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議寫字樓投資回報(bào)測(cè)算項(xiàng)目名稱平均租金平均售價(jià)投資回報(bào)率豐德國(guó)40寫字樓投資回報(bào)測(cè)算小結(jié)

根據(jù)所選取的與眉山項(xiàng)目可類比的寫字樓典型項(xiàng)目進(jìn)行租金、售價(jià)投資回報(bào)率測(cè)算，作為項(xiàng)目建議的基礎(chǔ)支持。從以上圖表可以看出，目前所選的典型項(xiàng)目多位于人民南路沿線與東大街沿線，為寫字樓重要發(fā)展軸線區(qū)域，租金區(qū)間在85-120元/㎡.月之間，售價(jià)最高突破17000元/㎡，投資回報(bào)率8%-12%之間。處于一個(gè)較高的投資回報(bào)基準(zhǔn)率水平。原因：一、商務(wù)氛圍已經(jīng)形成，區(qū)域多為辦公寫字樓聚集地，高端租戶包括世界500強(qiáng)等大型企業(yè)入駐，提升區(qū)域較高端商務(wù)形象。二、投資客、租客供需平衡，2009年至2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇與繁盛，吸引大批投資客進(jìn)入寫字樓市場(chǎng)。致使租金不斷看漲。。

成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議寫字樓投資回報(bào)測(cè)算小結(jié)

根據(jù)所選取的與眉山項(xiàng)目可類比的寫字樓41酒店式公寓主要典型項(xiàng)目投資回報(bào)測(cè)算

項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/㎡）租金均價(jià)（元/㎡.月）投資回報(bào)率壹號(hào)公館11000657%紅城7000386%城市理想29156964%力迅領(lǐng)筑12500565%繽舍9300557%富力史丹尼國(guó)際公寓12000707%譽(yù)峰330002208%疊翠峰11000606.5%九峰國(guó)際6000408%威斯頓聯(lián)邦公寓11000556%成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議酒店式公寓主要典型項(xiàng)目投資回報(bào)測(cè)算項(xiàng)目名稱均價(jià)租金均價(jià)投資42酒店式公寓主要典型項(xiàng)目投資回報(bào)小結(jié)根據(jù)所選取的酒店式公寓典型項(xiàng)目的租金均價(jià)、銷售均價(jià)，可測(cè)算出各個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率，從上表可以得到，成都在售與已售酒店式公寓典型優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的租金區(qū)間在38-220元/㎡.月的范圍之內(nèi)，銷售均價(jià)在6000-33000元/㎡的區(qū)間范圍，測(cè)算出投資回報(bào)率在4%-8%之間。處于一個(gè)較高的投資回報(bào)基準(zhǔn)率水平，甚至高于沿海及發(fā)達(dá)城市同類物業(yè)的投資回報(bào)率，說明目前酒店式公寓投資回報(bào)率較高，且多采用直接銷售40年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓的營(yíng)銷模式。酒店式公寓目前的分布區(qū)位主要集中在市中心天府廣場(chǎng)輻射范圍內(nèi)、城南及城西成熟住區(qū)，區(qū)位要求：一、商業(yè)配套口岸成熟，且要達(dá)到一定的繁榮程度，交通、娛樂、購(gòu)物一體。二、多位于市中心及高端成熟住區(qū)，就有地段優(yōu)勢(shì)及升值潛力，從而吸引投資客實(shí)現(xiàn)快銷。多數(shù)項(xiàng)目開盤即銷售過半。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議酒店式公寓主要典型項(xiàng)目投資回報(bào)小結(jié)根據(jù)所選取的酒店式公寓典型43帶租約酒店式公寓典型項(xiàng)目投資回報(bào)率測(cè)算

項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/㎡）租金均價(jià)（元/㎡.月）投資回報(bào)率月返租金額（元）熙城國(guó)際8000345%3332加州壹號(hào)10000587%2945疊翠峰9300395%2700成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議帶租約酒店式公寓典型項(xiàng)目投資回報(bào)率測(cè)算項(xiàng)目名稱均價(jià)租金均價(jià)44租售回報(bào)率對(duì)比

以熙城國(guó)際帶租約銷售酒店式公寓套房98㎡戶型為例計(jì)算。開發(fā)商與凱賓斯基酒店簽訂12年租約，保證每月向業(yè)主返還34元/㎡的租金。并按每年2%的漲幅增加租金回報(bào)。每月租金返還額度=34*98=3332元12年后租金額度達(dá)到5732元總房?jī)r(jià)8000*98=784000元，以首付5成，貸款10年，貸款39萬元計(jì)算，貸款月數(shù)120個(gè)月，利率以最新折扣8.5折計(jì)算，每月還款額4167元。實(shí)際月供=4167-3332=884元。對(duì)投資客戶具有價(jià)格吸引力。開發(fā)商直接銷售40年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓本套毛利潤(rùn)：98*8000=784000元開發(fā)商返租約銷售本套毛利潤(rùn)：784000-12*3332=744016元成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議租售回報(bào)率對(duì)比以熙城國(guó)際帶租約銷售酒店式公寓套房98㎡戶型45帶租約酒店式公寓典型項(xiàng)目投資回報(bào)小結(jié)目前市場(chǎng)只有少量項(xiàng)目采用帶租約銷售模式，一般是依托酒店資源而修建出售。但只是在前期推售階段的一種營(yíng)銷賣點(diǎn)，真正操作過程中變數(shù)較多。理想狀態(tài)下帶租約銷售的確能實(shí)現(xiàn)多方共贏，開發(fā)商快速回籠資金，業(yè)主買房后沒有出租難、難收租的后顧之憂，承租方也可以以相對(duì)較低的價(jià)格租房。但是實(shí)際運(yùn)作過程中，承租方一旦運(yùn)營(yíng)不善，前期的承諾就可能變成“空頭支票”?！皫ё饧s”之所以目前不再那么吃香，主要是合同上會(huì)簽定幾年甚至十幾年時(shí)間內(nèi)購(gòu)房者必須將房源出租給承租客，相當(dāng)于鎖定了升值空間。而投資者自己出租，可能會(huì)獲得更豐厚的租金并可以隨時(shí)出售。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議帶租約酒店式公寓典型項(xiàng)目投資回報(bào)小結(jié)目前市場(chǎng)只有少量項(xiàng)目采用46項(xiàng)目初步建議

1-4F為裙樓，5-10層寫字間，10層以上為酒店式公寓。初步模型圖僅供參考成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議項(xiàng)目初步建議1-4F為裙樓，5-10層寫字間，10層以上為47寫字樓初步建議檔次：甲級(jí)寫字樓概念：生態(tài)商務(wù)社區(qū)，SOHO辦公依據(jù)：生態(tài)性、節(jié)能型寫字樓為市場(chǎng)發(fā)展需求的趨勢(shì)。對(duì)性價(jià)比提升有利。布局建議：建議臨主要干道布線。依據(jù)：取得較好的展示效果，保持較好的辦公環(huán)境，樹立項(xiàng)目的品質(zhì)形象。物業(yè)銷售建議：可以考慮分零銷售、整售結(jié)合的方式。利用主力客戶和品牌商家吸引中小客戶和投資客。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議寫字樓初步建議檔次：甲級(jí)寫字樓成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)48酒店式公寓初步建議概念：精裝修、酒店公寓依據(jù)：提升項(xiàng)目檔次，豪華精裝修提煉賣點(diǎn)。區(qū)別其他項(xiàng)目所尋找的標(biāo)簽。布局建議：不直接臨展示面。依據(jù):不對(duì)項(xiàng)目形象產(chǎn)生影響。不影響業(yè)主的生活起居。物業(yè)銷售建議：建議直接銷售40年產(chǎn)權(quán)，若有酒店資源的嫁接，則一部分以返租約形式銷售。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議酒店式公寓初步建議概念：精裝修、酒店公寓成都市酒店式公寓及寫49兩種開發(fā)模式開發(fā)模式一直銷40年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓+生態(tài)商務(wù)寫字間+商業(yè)裙樓開發(fā)模式二帶租約酒店式公寓+SOHO商務(wù)寫字間+商業(yè)裙樓優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)模式1能相對(duì)快速回收投資開發(fā)周期相對(duì)較快商務(wù)公寓有機(jī)會(huì)能實(shí)現(xiàn)比寫字樓更快速銷售，但其清水價(jià)格還不如住宅，投入裝修同樣會(huì)占用資金，與模式2開發(fā)寫字樓的投資相差不大，生態(tài)商務(wù)的概念有一定性價(jià)比提升模式2帶租約的稀缺性，對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)和形象有較好提升租約銷售賣點(diǎn)對(duì)投資客有一定吸引力寫字樓體量過大，對(duì)銷售有一定阻力（可嘗試考慮分期開發(fā)，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化）對(duì)裙樓商業(yè)面積有一定影響，減少面積的同時(shí)對(duì)規(guī)劃造成了一定難度對(duì)地下商業(yè)面積影響較大超高層規(guī)劃避難層將減少銷售面積帶租約銷售操作變數(shù)較大，整體效果較難控制，一旦解約對(duì)項(xiàng)目形象影響較大。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議兩種開發(fā)模式開發(fā)模式一直銷40年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓+生態(tài)商務(wù)50演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew2022/11/1成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew51成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議2022/11/1成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議2022/10/252成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)情況寫字樓等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)寫字樓整體市場(chǎng)供應(yīng)量現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓體量與分布未來甲級(jí)寫字樓體量與分布優(yōu)質(zhì)乙級(jí)寫字樓體量與分布本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓體量與分布本項(xiàng)目可類比市場(chǎng)租金與售價(jià)水平本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓典型案例分析優(yōu)質(zhì)寫字樓小結(jié)成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議成都優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)情況寫字樓等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)成都市酒店式公寓及寫53寫字樓等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)參評(píng)項(xiàng)目衡量標(biāo)準(zhǔn)頂級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓1地理位置坐落于商務(wù)區(qū)相對(duì)集中的核心區(qū)域,周邊配套設(shè)施完善坐落于商務(wù)區(qū)相對(duì)集中的，區(qū)域或市政規(guī)劃商業(yè)區(qū)內(nèi)坐落于市區(qū)，主要商業(yè)辦公區(qū)2公共交通交通便利,周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá),超過5條以上公交線路,近規(guī)劃的軌道交通進(jìn)出口交通便利,周邊交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá),有不低于5條以下公交線路,近規(guī)劃的軌道交通進(jìn)出口交通便利3基本要求土地性質(zhì)為商業(yè)用地土地性質(zhì)為商業(yè)用地土地性質(zhì)為商業(yè)用地4可視性可視性極強(qiáng)可視性強(qiáng)可視性一般5建筑規(guī)模超過50,000米超過20,000平方米超過10,000平方米6建筑設(shè)計(jì)國(guó)際知名設(shè)計(jì)院/國(guó)內(nèi)甲級(jí)設(shè)計(jì)院國(guó)際知名設(shè)計(jì)院/國(guó)內(nèi)甲級(jí)設(shè)計(jì)院國(guó)內(nèi)乙級(jí)設(shè)計(jì)院7建筑規(guī)劃大堂寬敞、挑高三層或以上，層凈高2.7米及以上，通道寬2米及以上，按大廈總建筑面積計(jì)算停車位服務(wù)面積150平方米/停車位，空間少柱大堂寬敞、挑高三層或以上，層凈高2.7米左右、通道寬度適中，按大廈總建筑面積計(jì)算停車位服務(wù)面積小于180平方米/停車位有大堂，按大廈總面積計(jì)算停車位服務(wù)面積至少每220-250平方米配置一個(gè)停車位8單層面積1,500–2,000平方米不少于1,000平方米不少于800平方米9凈層高2.7米以上2.7米左右不低于2.5米10架高地板≥15cm≥11cm＜11cm或無11電梯電梯按大廈總建筑面積計(jì)算每部客梯服務(wù)面積不超過4,000平方米,等候時(shí)間不超過30秒，載重1,600㎏/部，速度4m/s以上按大廈總建筑面積計(jì)算每部客梯服務(wù)面積不超過5,000平方米，等候時(shí)間不超過40秒，載重1,600㎏/部，速度不低于4m/s按大廈總建筑面積計(jì)算每部客梯服務(wù)面積不超過6,000平方米,載重1,000㎏/部，速度不低于3m/s12貨梯客貨分離,至少2部客貨分離，不少于1部可無客貨分離成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議寫字樓等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)參評(píng)項(xiàng)目衡量標(biāo)準(zhǔn)頂級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓乙54寫字樓等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)參評(píng)項(xiàng)目衡量標(biāo)準(zhǔn)頂級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓13、電氣雙回路市電,辦公區(qū)提供不低于120w/㎡的電量，后備發(fā)電設(shè)備充足，在停電時(shí)能保證正常辦公雙回路市電，辦公區(qū)提供不低于80w/㎡的電量，備用電源充足辦公區(qū)提供不低于50w/㎡的電量,有備用電且在緊急情況下可保證大廈公共設(shè)施正常運(yùn)作14、弱電完善先進(jìn)的5A系統(tǒng)、物業(yè)管理軟件，國(guó)內(nèi)通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商均可進(jìn)入大廈,平均每12平方米有一根電話線完善先進(jìn)的5A系統(tǒng)、物業(yè)管理軟件，國(guó)內(nèi)通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商均可進(jìn)入大廈,平均每20平方米有一根電話線具備5A系統(tǒng),提供至少三家國(guó)內(nèi)通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商15承重辦公區(qū)活荷載不小于350kg/㎡辦公區(qū)活荷載不小于250kg/㎡辦公區(qū)活荷載

200kg/㎡左右16衛(wèi)生間高檔裝飾及配置，有行政人員洗手間高檔裝飾及配置，有行政人員洗手間洗手間高檔裝飾，提供手紙，燈具采用環(huán)保燈具17業(yè)權(quán)只租不售，單一業(yè)權(quán)開發(fā)商持有不低于一半單一業(yè)權(quán)或分散業(yè)權(quán)18物業(yè)管理提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公管理計(jì)算機(jī)化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，24小時(shí)保安服務(wù)和維護(hù)服務(wù)提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟，24小時(shí)保安服務(wù)和維護(hù)服務(wù)提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，不低于24小時(shí)報(bào)案服務(wù)和維修服務(wù)19入住率1至2年內(nèi)入住率不低于70%1至2年內(nèi)入住率不低于65%1至2年內(nèi)入住率不低于50-60%成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議寫字樓等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)參評(píng)項(xiàng)目衡量標(biāo)準(zhǔn)頂級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓乙55寫字樓整體市場(chǎng)供應(yīng)量成都辦公樓市場(chǎng)從2000-2009年市場(chǎng)上共有約259.3萬平方米辦公物業(yè)供應(yīng)。而2010年新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)達(dá)到75.8萬平方米。過量的供應(yīng)導(dǎo)致市場(chǎng)環(huán)境惡化，加上宏觀政策的調(diào)控，2001年市場(chǎng)供應(yīng)急劇下降。部分項(xiàng)目被迫延期，有部分大樓甚至成為爛尾樓。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和外資企業(yè)不斷進(jìn)駐成都，寫字樓市場(chǎng)從2003年開始復(fù)蘇，2003年至2009年的總供應(yīng)量超過155萬平方米，這段時(shí)間內(nèi)新建寫字樓主要為出租和出售。在這期間大量爛尾樓也復(fù)工或轉(zhuǎn)讓，如：華敏翰尊國(guó)際、力寶大廈等。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議寫字樓整體市場(chǎng)供應(yīng)量成都辦公樓市場(chǎng)從2000-2009年市場(chǎng)56現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓體量與分布

成都現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，目前存量約456,000㎡，現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓供應(yīng)區(qū)域較為集中，主要是鹽市口—順城街—天府廣場(chǎng)的傳統(tǒng)CBD區(qū)域和人民南路沿線。人民南路沿線憑借其便捷的交通優(yōu)勢(shì)，聚集了多數(shù)的甲級(jí)寫字樓。目前人民南路沿線和東大街沿線為成都市寫字樓重要發(fā)展軸，受政府的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向性規(guī)劃及政策優(yōu)惠，南部新區(qū)未來會(huì)有大量的辦公物業(yè)入市，成為優(yōu)質(zhì)寫字樓發(fā)展一個(gè)重要區(qū)域。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓體量與分布成都現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，目前存57現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓體量與分布編號(hào)項(xiàng)目名稱供應(yīng)體量（㎡）1冠城廣場(chǎng)836402城市之心520003川信大廈657494匯日央擴(kuò)542685威斯頓聯(lián)邦大廈541916國(guó)航世紀(jì)中心1800007時(shí)代廣場(chǎng)460008中環(huán)廣場(chǎng)471479香格里拉寫字樓4652610力寶大廈71785目前成都市有用的10棟甲級(jí)寫字樓中，有6棟都分布在人民南路沿線。占比60%。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓體量與分布編號(hào)項(xiàng)目名稱供應(yīng)體量（㎡）1冠城58未來甲級(jí)寫字樓體量與分布

供應(yīng)年份項(xiàng)目名稱開發(fā)商供應(yīng)體量（㎡）2009仁恒廣場(chǎng)新加坡仁恒置地60000錦江國(guó)際四川投資集團(tuán)33000花樣年喜年廣場(chǎng)花樣年集團(tuán)800002010航天科技大廈中國(guó)航天科技集團(tuán)70000來福士廣場(chǎng)凱德置地78000天府時(shí)代廣場(chǎng)九龍倉(cāng)集團(tuán)82000新希望大廈新希望集團(tuán)54000華宇蓉國(guó)府華宇置業(yè)1700002011華人置地辦公樓華人置地80000鐵獅門項(xiàng)目鐵獅門35000可以看出成都市未來甲級(jí)寫字樓供應(yīng)主要集中在市區(qū)，東大街和人民南路沿線。均為知名開發(fā)商修建的高檔寫字樓。包括國(guó)際一流開發(fā)商新加坡仁恒置地、凱德置地、美國(guó)鐵獅門房地產(chǎn)開發(fā)商。國(guó)際地產(chǎn)大鱷陸續(xù)搶灘成都寫字樓市場(chǎng)。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議未來甲級(jí)寫字樓體量與分布供應(yīng)年份項(xiàng)目名稱開發(fā)商供應(yīng)體量（㎡59成都甲級(jí)寫字樓小結(jié)成都現(xiàn)有寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)與發(fā)達(dá)的一線城市來將，標(biāo)準(zhǔn)略有偏低，但未來集中的供應(yīng)和未來知名開發(fā)商的進(jìn)駐，將有助于成都甲級(jí)寫字樓的整體水平的提升；現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓分布在主要四個(gè)區(qū)域，春熙路鹽市口區(qū)域，人民南路沿線，順城街騾馬市區(qū)域以及東大街沿線，其中，人民南路沿線分布最多，達(dá)到266,300平方米，占總量的58%。在未來三年內(nèi)，成都市主城區(qū)共有甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)629,000平方米，主要分布在人民南路沿線和東大街沿線；開發(fā)商均屬國(guó)內(nèi)外知名開發(fā)商，集中的供應(yīng)將給市場(chǎng)帶來激烈的競(jìng)爭(zhēng)。成都甲級(jí)寫字樓的租戶行業(yè)主要集中分布在制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、科技行業(yè)，以及一部分知名地產(chǎn)企業(yè)。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議成都甲級(jí)寫字樓小結(jié)成都現(xiàn)有寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)與發(fā)達(dá)的一線城市來60優(yōu)質(zhì)乙級(jí)寫字樓體量及分布

編號(hào)項(xiàng)目名稱供應(yīng)體量（㎡）1天府中心40546.042鉑金大廈1000003倍特康派34627.204光大金融中心350745財(cái)富中心（上普國(guó)際）1831106正熙國(guó)際445757華敏翰尊國(guó)際800008東方廣場(chǎng)1期778111.73東方廣場(chǎng)2期29718.409豐德國(guó)際廣場(chǎng)17860110商鼎國(guó)際14322211宏達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)4572812國(guó)嘉.新視界8717713摩根中心12770414豐德國(guó)際廣場(chǎng)3期7066915高地中心40000新供應(yīng)成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議優(yōu)質(zhì)乙級(jí)寫字樓體量及分布編號(hào)項(xiàng)目名稱供應(yīng)體量（㎡）1天府中61成都乙級(jí)寫字樓小結(jié)

因春熙路、人民南路沿線等傳統(tǒng)的商貿(mào)區(qū)域都處于錦江區(qū)和武侯區(qū)內(nèi)，在乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)區(qū)域分布的租金和售價(jià)水平來看，武侯區(qū)，錦江區(qū)的租金售價(jià)水平都在全市平均水平以上，青羊區(qū)和高新區(qū)稍有滯后。高新區(qū)因目前因新項(xiàng)目年份比較新，且擁有較不錯(cuò)的硬件設(shè)施，加之天府軟件園，孵化園等園區(qū)坐落高新南區(qū)以及政府的對(duì)此區(qū)域未來產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，故此區(qū)域的目前面世的高新國(guó)際廣場(chǎng)一直擁有較高的滿租率，且售價(jià)也高出全市平均水平。成都市乙級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓目前總體量達(dá)到了130.7萬平米，供求趨于平穩(wěn)租金每月從30元/㎡/月——60元/㎡/月，售價(jià)5,000-7,000元/㎡入住率較高，達(dá)到了90-95%，主要租戶為低辦公成本，對(duì)辦公空間需求不大的中小企業(yè)。目前成都市乙級(jí)寫字樓整體檔次不高，缺乏專業(yè)化、個(gè)性化的服務(wù)與商務(wù)配套。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議成都乙級(jí)寫字樓小結(jié)因春熙路、人民南路沿線等傳統(tǒng)的商貿(mào)區(qū)域都62本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓體量與分布

編號(hào)項(xiàng)目名稱供應(yīng)體量（㎡）1豐德國(guó)際廣場(chǎng)1786012商鼎國(guó)際1432223喜年廣場(chǎng)800004威斯頓聯(lián)邦大廈541915國(guó)航世紀(jì)中心180000根據(jù)本項(xiàng)目在眉山房地產(chǎn)的地標(biāo)地位，選取了5個(gè)可類比項(xiàng)目分布在成都東大街沿線和人民南路沿線的優(yōu)質(zhì)寫字樓。其位于的區(qū)域也為成都市寫字樓市場(chǎng)主要發(fā)展軸，市場(chǎng)成熟度較高，具有一定借鑒意義。其中甲級(jí)寫字樓包括喜年廣場(chǎng)、威斯頓聯(lián)邦大廈、國(guó)航世紀(jì)中心，乙級(jí)寫字樓包括商鼎國(guó)際、豐德國(guó)際廣場(chǎng)。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓體量與分布編號(hào)項(xiàng)目名稱供應(yīng)體量（㎡）63可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)租金與售價(jià)

編號(hào)項(xiàng)目名稱平均租金均價(jià)1豐德國(guó)際廣場(chǎng)85元/㎡.月8300元2商鼎國(guó)際100元/㎡.月12500元3花樣年喜年廣場(chǎng)120元/㎡.月17000元4威斯頓聯(lián)邦大廈105元/㎡.月15000元5國(guó)航世紀(jì)中心100元/㎡.月15000元從以上表格可以看出在可類比的寫字樓項(xiàng)目中租金均價(jià)區(qū)間在85-120元/㎡.月，其中喜年廣場(chǎng)的最高租金已經(jīng)達(dá)到140元/㎡.月，除豐德國(guó)際廣場(chǎng)均價(jià)8300元，其余項(xiàng)目均價(jià)及二手售價(jià)均已過萬。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)租金與售價(jià)編號(hào)項(xiàng)目名稱平均租金均價(jià)1豐64本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓典型案例分析

威斯頓聯(lián)邦大廈項(xiàng)目簡(jiǎn)介開發(fā)商：四川怡和置業(yè)有限公司地理位置：人民南路建筑面積：54191㎡樓層數(shù)：大廈共26層，地面23層，地下3層停車位：350個(gè)市場(chǎng)指標(biāo)市場(chǎng)指標(biāo)平均租金：105元/㎡.月售價(jià)：15000元物管費(fèi)：13.50元/平方米·月主要租戶德國(guó)領(lǐng)事館、巴基斯坦駐成都總領(lǐng)事館、美國(guó)領(lǐng)事館農(nóng)業(yè)貿(mào)易處、法國(guó)安盟保險(xiǎn)、戴爾電腦成都辦事處、英美煙草公司、百威啤酒、奧林巴斯、新加坡華僑銀行成都分行項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)怡和置業(yè)由爛尾樓翻新改造重新推入市場(chǎng)，短期內(nèi)租售一空，一度成為成都最好的寫字樓的代名詞。地處人民南路四段，緊鄰美領(lǐng)館，處于棕北高尚生活圈，商務(wù)精英、海外華僑聚集地，商務(wù)氛圍濃厚。地處人民南路商圈，區(qū)域內(nèi)有高檔百貨仁和春天、銀杏大酒店、星巴克咖啡，吸引高端商務(wù)人士入駐成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓典型案例分析威斯頓聯(lián)邦大廈項(xiàng)目簡(jiǎn)65本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓典型案例分析

花樣年喜年廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介開發(fā)商：花樣年集團(tuán)地理位置：錦江區(qū)東大街古玩城旁建筑面積：80000㎡樓層數(shù)：A座地上49層，B座地上32層，建筑高度達(dá)到190米停車位：機(jī)動(dòng)車位606個(gè)市場(chǎng)指標(biāo)平均租金：120元/㎡.月售價(jià)：17000元物管費(fèi)：公寓2.1元/月/平米，寫字樓16元/月/平米項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)占地9,039平方米，總建筑面積約132,218平方米，匯聚了國(guó)際甲級(jí)寫字樓、精裝酒店式公寓、星級(jí)酒店、商業(yè)中心四大物業(yè)形態(tài)，是一個(gè)多功能的城市商務(wù)復(fù)合體。項(xiàng)目分為東西兩個(gè)塔樓，其中，東塔為49層的超高層寫字樓，建筑高度約190米，完工后將是成都市首個(gè)超高層國(guó)際頂級(jí)寫字樓。西塔為星級(jí)酒店和精裝公寓的綜合樓，其中3-14層為星級(jí)酒店，15-31層為精裝修公寓。趣園精品酒店公寓作為城市商務(wù)復(fù)合體喜年廣場(chǎng)中的一部分，位于西塔樓15-32層，3-14層為星級(jí)酒店，酒店由國(guó)際知名品牌酒店管理集團(tuán)統(tǒng)一管理。趣園精品酒店公寓的裝修設(shè)計(jì)專門為高端人士打造，邀請(qǐng)了曾設(shè)計(jì)過（半島酒店嘉麟樓）、（賽馬會(huì)沙田會(huì)所百俊廳）等等精彩作品的香港室內(nèi)設(shè)計(jì)之父高文安先生量身設(shè)計(jì)。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓典型案例分析花樣年喜年廣場(chǎng)項(xiàng)目66本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓典型案例分析

國(guó)航世紀(jì)中心

項(xiàng)目簡(jiǎn)介開發(fā)商：中國(guó)航空集團(tuán)建設(shè)開發(fā)有限公司地理位置：武侯區(qū)人南立交橋人民南路與航空路交匯口建筑面積：100000平方米樓層數(shù)：A、B兩棟24層停車位：機(jī)動(dòng)車位550個(gè)市場(chǎng)指標(biāo)平均租金：100元/㎡.月售價(jià)：15000元物管費(fèi)：18元/平方米·月主要租戶國(guó)航西南分公司、上海銀行股份有限公司成都分行、美國(guó)鉆石商旅集團(tuán)成都辦事處、中鐵信托有限公司、四川合力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、亨特建筑產(chǎn)品成都分公司、四川峨眉山竹葉青茶葉有限公司。項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)A、B幢底樓聚集金融行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)，形成金融主題產(chǎn)業(yè)群落。國(guó)航世紀(jì)中心配合產(chǎn)業(yè)特質(zhì)，特在二底樓之間設(shè)立金融主題廣場(chǎng)——人民南路現(xiàn)階段唯一的圍合式金融主題廣場(chǎng)。每隔5層的觀光空中花園,以及項(xiàng)目外觀的整體玻璃立面設(shè)計(jì)均在2006年面世可堪稱成都之首。國(guó)航世紀(jì)中心是以整層銷售按產(chǎn)業(yè)主題進(jìn)行銷售的方式（產(chǎn)業(yè)為航空、金融、基礎(chǔ)能源三大主題），采取對(duì)客戶一對(duì)一的服務(wù)。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓典型案例分析國(guó)航世紀(jì)中心項(xiàng)目簡(jiǎn)67本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓典型案例分析

豐德國(guó)際廣場(chǎng)

項(xiàng)目簡(jiǎn)介開發(fā)商：成都萬瑞地產(chǎn)地理位置：武侯區(qū)航空路建筑面積：73,000㎡樓層數(shù)：20層停車位：900個(gè)市場(chǎng)指標(biāo)平均租金：85元/㎡.月售價(jià)：8300元物管費(fèi)：3元/平方米·月主要租戶尺度地產(chǎn)、中國(guó)水電集團(tuán)圣達(dá)水電分公司、中冶建工有限公司、思納史密斯中國(guó)集團(tuán)、成都中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司、青城山當(dāng)代美術(shù)館項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)成都豐德國(guó)際廣場(chǎng)緣自國(guó)際領(lǐng)先的人文商務(wù)理念“BUSINESSPARK”，6000平米的中心綠化廣場(chǎng)，30000平米的商業(yè)及商務(wù)公寓等配套設(shè)施，一流的多功能國(guó)際會(huì)議中心，集寫字樓、商業(yè)、公寓、廣場(chǎng)于一體。配套6000平方米中心綠化及玻璃長(zhǎng)廊，配備屋頂花園，創(chuàng)建景觀式辦公條件。一個(gè)大型多功能廳，八個(gè)中小型會(huì)議室，圖書室，健身中心，開放式休閑區(qū)；兩座小戶型商務(wù)公寓，員工餐廳，經(jīng)理人餐廳，客戶服務(wù)中心，物業(yè)管理中心。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓典型案例分析豐德國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)68本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓典型案例分析

商鼎國(guó)際

項(xiàng)目簡(jiǎn)介開發(fā)商：岷江新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：武侯區(qū)人民南路四段人南立交橋旁建筑面積：143222平方米樓層數(shù)：1號(hào)樓26層，2號(hào)樓28層停車位：機(jī)動(dòng)車位730個(gè)（其中地下626個(gè)、地面104個(gè)）市場(chǎng)指標(biāo)平均租金：100元/㎡.月售價(jià)：12500元物管費(fèi)：7.5元/平方米·月主要租戶國(guó)家開發(fā)銀行四川省分行、貴州茅臺(tái)成都營(yíng)銷中心、尺度地產(chǎn)顧問公司、深圳航空有限公司成都分公司、四川佳德控股有限公司、四川華西礦業(yè)勘察公司、約克中國(guó)商貿(mào)公司項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)商鼎國(guó)際”地處成都市人民南路與二環(huán)路交匯處，北鄰二環(huán)路，西鄰人民南路正對(duì)“凱賓斯基”，東鄰“錦官新城”，南接國(guó)航新建辦公樓，基地呈規(guī)劃的四邊形，場(chǎng)地東西長(zhǎng)約135米，南北長(zhǎng)約140米，凈用地21087.32㎡。商鼎國(guó)際樓高近百米，外立面挺拔，中空LOW-E落地玻璃幕墻面達(dá)75%，結(jié)構(gòu)與線條采用鋁板效果的金屬覆碳漆,現(xiàn)代感極強(qiáng)；同時(shí)聘請(qǐng)知名樓體燈光設(shè)計(jì)公司，為大樓特設(shè)夜晚燈光形象工程；而其面向人民南路20多米寬形象入口成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓典型案例分析商鼎國(guó)際項(xiàng)目簡(jiǎn)介69本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓小結(jié)

優(yōu)質(zhì)的寫字樓和優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境吸引了眾多跨國(guó)公司聚集于此：超過120家世界500強(qiáng)公司在成都已設(shè)立辦事處。城南區(qū)域、東大街區(qū)域、高新區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈笾匾獙懽謽前l(fā)展區(qū)。未來商務(wù)、商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｎ磥?-3年有10座甲級(jí)寫字樓陸續(xù)入市。集寫字樓、商業(yè)、公寓、廣場(chǎng)于一體的復(fù)合式綜合體不斷問世，滿足多元化商務(wù)需求。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議本項(xiàng)目可類比優(yōu)質(zhì)寫字樓小結(jié)優(yōu)質(zhì)的寫字樓和優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境吸引70成都酒店式公寓市場(chǎng)情況

酒店式公寓發(fā)展概況酒店式公寓優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目體量與分布酒店式公寓市場(chǎng)租金及售價(jià)本項(xiàng)目可類比酒店式公寓典型案例分析酒店式公寓帶租約市場(chǎng)簡(jiǎn)析酒店式公寓帶租約銷售典型案例分析酒店式公寓市場(chǎng)小結(jié)成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議成都酒店式公寓市場(chǎng)情況酒店式公寓發(fā)展概況成都市酒店式公寓及71酒店式公寓發(fā)展概況

第一階段第二階段第三階段此階段沒有真正意義上的商務(wù)公寓出現(xiàn)，商住綜合樓為商務(wù)公寓的出現(xiàn)樹立了雛形。該階段是商務(wù)公寓重要發(fā)展時(shí)期，形態(tài)和市場(chǎng)觀念在這期間有了重要變化。以酒店和辦公形式出現(xiàn)的商務(wù)公寓受到人們的青睞。SOHO沸城、玉沙小花園、萬達(dá)錦華城在該時(shí)間段內(nèi)打開了居住商務(wù)公寓的先河。08年是商務(wù)公寓蓬勃發(fā)展的一年。市中心住宅用地日漸稀少，使得商業(yè)用地住宅物業(yè)成為滿足人們居住市中心的途徑之一。龍湖三千星座、萬達(dá)錦華城、城市理想等項(xiàng)目的相繼入市，讓商務(wù)公寓市場(chǎng)日漸繁盛。09年成都商務(wù)公寓發(fā)展出現(xiàn)了新變化，以疊翠峰為代表的商務(wù)公寓項(xiàng)目在服務(wù)、配套等方面做出了新的貢獻(xiàn)。外地開發(fā)商把沿海地區(qū)先進(jìn)的管理和服務(wù)理念帶入成都，讓商務(wù)公寓的發(fā)展日漸趨于高端。隨著市中心用地的稀缺以及國(guó)際城南新中心的發(fā)展，商務(wù)公寓的發(fā)展中心日漸向城南傾斜。美年廣場(chǎng)的入市、譽(yù)峰、復(fù)地、蘋果城等項(xiàng)目的規(guī)劃，使得城南成為商務(wù)公寓的發(fā)展熱土。2002年以前2002-2007年2008年2009-2010年成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議酒店式公寓發(fā)展概況

第一階段第二階段第三階段此階段沒有真正意72本報(bào)告酒店式公寓范圍界定

由于成都市酒店式公寓的發(fā)展過程較為復(fù)雜，而且業(yè)內(nèi)對(duì)其沒有明顯的定義和界定，此次研究會(huì)選取成都市比較有代表性的酒店式公寓進(jìn)行研究，以此來了解成都市酒店式公寓的發(fā)展現(xiàn)狀以及對(duì)未來發(fā)展的預(yù)判。此次選取的項(xiàng)目包括：城市理想、壹號(hào)公館、繽舍、疊翠峰、九峰國(guó)際、紅城、力迅領(lǐng)筑、富力史丹尼國(guó)際公寓、威斯頓聯(lián)邦公寓、譽(yù)峰等10個(gè)成都市酒店式公寓代表性項(xiàng)目，涵蓋中端、高端不同類型。對(duì)項(xiàng)目有一定借鑒與類比作用。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議本報(bào)告酒店式公寓范圍界定由于成都市酒店式公寓的發(fā)展過程較為73典型項(xiàng)目體量與分布

項(xiàng)目名稱面市時(shí)間交房時(shí)間占地面積（㎡）建筑面積（㎡）壹號(hào)公館2007.022010.05246642514紅城2009.12201231344102856城市理想2008.042010700023000力迅領(lǐng)筑2009.1220104925.8635042.18繽舍2008.082010年底300026000富力史丹尼國(guó)際公寓2008.082009.122947266932譽(yù)峰2009.112010186760380000疊翠峰2009.042010.0330009000九峰國(guó)際2009.102010.12700062200威斯頓聯(lián)邦公寓2009.062011.0916666726700目前酒店式公寓主要分布在天府廣場(chǎng)區(qū)域、城南區(qū)域，分別在2007年-2009年2年之內(nèi)面市，現(xiàn)房呈現(xiàn)普遍在2010-2011兩年內(nèi)。成都市酒店式公寓及寫字樓市場(chǎng)調(diào)查及初步建議典型項(xiàng)目體量與分布項(xiàng)目名稱面市時(shí)間交房時(shí)間占地面積（㎡）建74酒店式公寓市場(chǎng)租金與售價(jià)

項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/㎡）面積范圍(㎡)租金均價(jià)（元/㎡.月）壹號(hào)公館1100040-9065紅城700036-4838城市理想2915634-7096力迅領(lǐng)筑125004556繽舍930