2013年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)真題試卷及答案解析版

年中級(jí)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)及答 中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)及答一、單項(xiàng)選擇題（共 題，每題一分。每題的備選項(xiàng)中，只有一個(gè)最符合題意解析：第一頁(yè)。區(qū)位由方位和距離決D．商業(yè)區(qū)位選擇是為了追求商家最大利潤(rùn)與消費(fèi)者最大剩余效用間的平衡答案：B 解析：第 頁(yè)，當(dāng)房地產(chǎn)的供給一定時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)需求量這個(gè)相關(guān)等量資本和等量勞動(dòng)投在等面積不同肥沃程度的土地上所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化的地租是（）解析：第17頁(yè)，級(jí)差地租Ⅰ概念工業(yè)化初期，大量鄉(xiāng)村人口向城市遷移，導(dǎo)致城市人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，水平迅速提高，這種現(xiàn)象為城市發(fā)展演變的（）階段解析 19頁(yè)，絕對(duì)集中的含義依法將農(nóng)民集體所有的土地收歸國(guó)家所有，是國(guó)家為了（）解析：第25頁(yè)。房地產(chǎn)征收的概念可以依法向申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行房屋征收的主體是解析：第29頁(yè)。房屋征收的主體是市、縣級(jí)人民 向神槍強(qiáng)制執(zhí)行房屋征收。對(duì)被征地農(nóng)民最常用的安置方式是貨幣安置和 第35頁(yè)，對(duì)被征收農(nóng)民的安置常用的是貨幣安置和保障安置。D．農(nóng)民宅答案解析：第37頁(yè)，ABC均屬于農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，只有農(nóng)民宅不屬于農(nóng)業(yè)建設(shè)用根據(jù)《物權(quán)法》，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動(dòng)續(xù)期的是解析：41頁(yè)，住宅用地使用期屆滿自動(dòng)續(xù)期下列用地中，建設(shè)用地使用權(quán)的獲取必須采用出讓方式的是解析 第39頁(yè)，ACD可以通過劃撥方式，只有B必須采用出讓方式答案解析： 頁(yè)，出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件，完成開發(fā)投資總額25%以上，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。下列用地中，可以進(jìn)行建設(shè)用地使用權(quán)抵押的是保護(hù)建筑用地A．未動(dòng)工開發(fā)不滿一年的，按土地出讓價(jià)款的20070征繳土地閑置費(fèi) 58頁(yè)，因國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人行為造成閑置土地的處置，A應(yīng)為未動(dòng)工 解析：65頁(yè)，按深度的不同劃分下列房地產(chǎn)中，屬于間接性調(diào)研法的是答案解析：第78頁(yè)，現(xiàn)場(chǎng)踩盤法，AB屬于定性調(diào)研，C屬間接定性調(diào)研，D屬于定量房地產(chǎn)中的觀察法，根據(jù)觀察程序的不同分為為按被觀察對(duì)象是否被控制分，C為按實(shí)驗(yàn)是否參與被觀察者活動(dòng)分?？筛鶕?jù)題干分析房地產(chǎn)市場(chǎng)問卷中，問題排列的先后順序通常是容易回答的問題，較難回答答案解析：第82頁(yè)，房地產(chǎn)問卷設(shè)計(jì)的原則：針對(duì)性原則、簡(jiǎn)明性原則、邏解析：第87頁(yè)，房地產(chǎn)報(bào)告編制的一般步驟：信息整理—專題研討—分解析 第 頁(yè)，住宅市場(chǎng)的細(xì)分可依據(jù)人口、地理、心理的行為四方面進(jìn)行發(fā)展。生存型追求居室面積大小，發(fā)展型追求能滿足家居生活多方面需求的市內(nèi)環(huán)境，享受型全方位追求居室寬敞、功能齊全、設(shè)備高檔、裝修精致、外部環(huán)境優(yōu)美。家庭結(jié)構(gòu)答案解析：第92頁(yè)，和需求的差異是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)，可用排除法排除BCD解析： 頁(yè)，市場(chǎng)定位贏遵循原則：市場(chǎng)化原則、差異化原則、動(dòng)態(tài)調(diào)整原則下列房地產(chǎn)投資中，屬于直接投資的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債券解析：101頁(yè)，投資的種類分直接投資和間接投資。BCD屬間接投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的構(gòu)成中，房地產(chǎn)抵押屬于D．財(cái)政解析：104頁(yè)，房地產(chǎn)投資的構(gòu)成：1．企業(yè)自有2．預(yù)售收入3．信貸融資4．債券融資5．利用外債6．財(cái)政，房地產(chǎn)抵押屬于信貸融資。某房地產(chǎn)開放項(xiàng)目的總投資額投資為5000萬元，其中60%為年利率7%的銀行答案解析：107頁(yè)，單利的計(jì)算。額＝5000×60%＝3000萬元，每年末還本金相等為1000萬元：第一年末還利息＝1000×7%＝70萬元，第二年末還利息＝1000×7%×2＝140萬元，第一年末還利息＝1000×7%×3＝210萬元，三年后還款總額＝還本金＋還利息＝3000＋70＋140＋210＝3420萬元，可根據(jù)生活計(jì)算。下列房地產(chǎn)項(xiàng)目中，屬于型職業(yè)投資項(xiàng)目的是答案解析：102頁(yè)，房地產(chǎn)投資的形式，AC屬于開發(fā)投資，B屬于型職業(yè)投資D出售性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)算期是自項(xiàng)目建設(shè)開始起至（）止的時(shí)間。答案 解析：126頁(yè)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的能力和清償能力衡量房地產(chǎn)投資項(xiàng)目課接受的最高利率的財(cái)務(wù)指標(biāo)是 解析： 頁(yè)，財(cái)務(wù)收益率概念。財(cái)務(wù)率是可以接受的最高利率對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行線性盈虧平衡分析時(shí)，應(yīng)把總成本分解為（）兩部分。B.凈現(xiàn)值法答案解析：150頁(yè)、152頁(yè)，計(jì)算期相同、計(jì)算期不同的互斥方案比選，ABC屬于計(jì)算期相同的互斥方案比選方案。D屬于計(jì)算期不同的互斥方案比選方法。解析：159頁(yè)，投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)遵循的基本原理，對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工準(zhǔn)備工作完成的標(biāo)志是取得解析：162頁(yè)，工程建設(shè)準(zhǔn)備內(nèi)容。開工準(zhǔn)備工作完成標(biāo)志是取得建設(shè)工程施證，土地使用證，建設(shè)工程規(guī)劃證取得時(shí)間較早，預(yù)售 證在開工后才能取得。本題具備獨(dú)立施工條件，但建成后不能毒瘤發(fā)揮生產(chǎn)能力或效益的工程，稱為解析：162頁(yè)，房地產(chǎn)開放項(xiàng)目的工程系統(tǒng)構(gòu)成，憤青四個(gè)概念的大小即可選擇，單為確保施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量，應(yīng)做好勘察工作是解析：163頁(yè)，工程勘察。詳細(xì)勘察應(yīng)符合施工圖設(shè)計(jì)的要求，初步勘察應(yīng)滿足選址選擇，ACD軍事比較粗的，不細(xì)致，因此難以保障施工圖的質(zhì)量。37．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目辦理建設(shè)用地規(guī)劃證應(yīng)提交的設(shè)計(jì)文件是（）解析：164頁(yè)，詳細(xì)勘察與初步設(shè)計(jì)階段工作。辦理有關(guān)文件應(yīng)提交初步勘察和方案設(shè)計(jì)。辦理建設(shè)用地規(guī)劃證應(yīng)提交初步設(shè)計(jì)。辦理建設(shè)工程規(guī)劃證應(yīng)提交施工圖某私人投資的房屋建筑工程項(xiàng)目，施工單項(xiàng)合同估算價(jià)為350萬元 C．應(yīng)以招標(biāo)公告方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǚㄈ送稑?biāo)A解析：168頁(yè)，房屋建筑和市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工單位合同估200萬元人民幣以上，或者項(xiàng)目總投資在3000萬元以上的，必須進(jìn)行招標(biāo)。、關(guān)于投標(biāo)人資格預(yù)審的說法，錯(cuò)誤的是D．只有資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人才能招標(biāo)文件答案定程序。BCD均正確。解析：187頁(yè)，市場(chǎng)價(jià)值概念（ABCD解 187頁(yè)，房地產(chǎn)估價(jià)原則中的最高最佳利用原則概念（ABCD解析189頁(yè)。交易情況修正概念某商鋪的市場(chǎng)為12萬元/年，平均空置率為5%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為10%。該商鋪的解析197頁(yè)，凈收益的求取。凈收益＝潛在毛 用＝有效毛收入*（1—運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。有效 收入＝12—12*5%＝11．4萬元，凈收＝有效毛收入*（1—運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率）＝11．4*（1— 萬元房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告使用期限應(yīng)自（）起算ABCD解 212頁(yè)，估價(jià)報(bào)告使用期限。自估價(jià)報(bào)告出具日期算起房地產(chǎn)估價(jià)師中不應(yīng)說明（ 房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查 房地產(chǎn)估價(jià)師是獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行估價(jià) 房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為委托人提供的資料是真實(shí)、合法D房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳訴和重大遺漏C解析212頁(yè)，估價(jià)師和假設(shè)限制條件。ABD應(yīng)說明，C是假設(shè)委托人提供的追求企業(yè)利潤(rùn)、目標(biāo)市場(chǎng)需求和公眾長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的開發(fā)經(jīng)營(yíng)觀念，屬于（AB社會(huì)觀C市場(chǎng)觀B解析215頁(yè)。社會(huì)觀念概念 （該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間是單一的委托和關(guān)該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在任何情況下均不可將該商品房再委托分在銷 合同期內(nèi)，無論誰(shuí)售出該商品房，該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)均可取得傭B解 理某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目的樓面地價(jià)為1800元/3000元/平方米，開發(fā)費(fèi)用為380元/平方米，銷售稅費(fèi)率為10%解析222頁(yè)，成本加成定價(jià)法公式。商品房單位價(jià)格＝【商品房單位成本*（1＋本加成率】/（1銷售稅費(fèi)率）＝*（130%）*（1—10%7482．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃年內(nèi)分3期開盤，計(jì)劃第1、2、3期的開盤價(jià)分別為5599/平方米、5799元/平方米、6199元/5812元?平方（ABCD解析225頁(yè)，低開高走定價(jià)成策略?？赏ㄟ^分析判斷確定關(guān)于商品房促銷方式 （A解析234頁(yè)，促銷特點(diǎn)。A錯(cuò)誤，促銷有利于銷售方式的調(diào)整，具有靈活性BCD房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展公共關(guān)系活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)和直接目的是（給予消費(fèi)者與以促進(jìn)銷C解析236頁(yè)，公共關(guān)系推廣概念、原則、作業(yè)。公共關(guān)系推廣重要目的是樹立和改善合同時(shí)，應(yīng)合同時(shí)，應(yīng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以（ABCD承諾D解析244頁(yè)，物業(yè)買受人履行臨時(shí)管理規(guī)約的義務(wù)商品住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同的甲方是該小區(qū)（A所在的房地產(chǎn)行政主管部BCB解析256頁(yè)，前期物業(yè)服務(wù)合同特點(diǎn)ABC費(fèi)用與業(yè)主收入水平相適C解析257頁(yè)，物業(yè)服務(wù)原則。公開、合理、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。費(fèi)用與已竣工但尚未出售的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由該物業(yè)的（）：【中大參考答案】259頁(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納和督促，未交付房屋的交費(fèi)主體。：業(yè)主物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，由（）督促其限期繳納【中 259 頁(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納和督促，業(yè)主會(huì)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的督促義務(wù)下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資活動(dòng)中，屬于間接融資的是D．向其他企業(yè)借款【中大參考答案】265頁(yè)，房地產(chǎn)、債權(quán)概念。是間接融資，債券屬直接融資是債券憑證。可首先排除CD，再肯A，排除B．下列利率狀況中，借款人應(yīng)選擇長(zhǎng)期固定利率的是【中大參考答案】定利率有利于借款人。B不利于借款人，C不一定，D沒必要【中266，房地產(chǎn)基金英文簡(jiǎn)稱。此題比較偏下列房地產(chǎn)中，通常采用按月等額還款方式償還的是（A個(gè)人住房B房地產(chǎn)開發(fā)C土地儲(chǔ)備D保障性住房建設(shè)A解析270頁(yè)，個(gè)人住房講到有按月等額還款方式。BCD不可能按月還，一般二、多項(xiàng)選擇題（共20題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0．5分）根據(jù)區(qū)位理論的基本經(jīng)濟(jì)分析，某個(gè)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者要在單位面積土地上獲得最大 3頁(yè)， B．大城市區(qū)人口絕對(duì)量的下降可作為城市郊區(qū)化的標(biāo)志C．發(fā)達(dá)國(guó)家的郊區(qū)化現(xiàn)象主要始于20世紀(jì)20年代E．郊區(qū)化的發(fā)展動(dòng)力來自城市的離心力答案解析：21頁(yè)，郊區(qū)化概念，A屬于郊區(qū)城鎮(zhèn)化的概念，B表述錯(cuò)自解析： 頁(yè)，被征收房屋價(jià)值的評(píng)估，此題有些偏，可 每一句話的重要性 54頁(yè)，抵押權(quán)人在征得抵押人同意后，可以用抵押人的名義為抵押的土地使用權(quán)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人承擔(dān)，在抵押期間，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)為保險(xiǎn)受償?shù)牡谝皇軆斎?。關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的說法，正確的是解析：70頁(yè)，社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容，AB屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容，CDE屬社文案調(diào)研法調(diào)研信息有效性評(píng)估的內(nèi)容包括解析：75頁(yè)，文案調(diào)研信息的有效性評(píng)估從5個(gè)方面進(jìn)行，E錯(cuò)誤，ABCD正確，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的地域性，可從（）解析：90頁(yè)，前期策劃地域性從3個(gè)方面層次考慮，區(qū)域、城市、項(xiàng)目區(qū)位。 解析 105頁(yè)答案解析：114頁(yè)，開發(fā)費(fèi)用，注意不是開發(fā)成本。開發(fā)費(fèi)用包括用、銷售費(fèi)用、AB解析：115頁(yè)，房地產(chǎn)置業(yè)投資概下列組建房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)標(biāo)的做法中，錯(cuò)誤的是評(píng)標(biāo)由8人組招標(biāo)監(jiān)督機(jī)構(gòu)1人參加評(píng)標(biāo)專門邀請(qǐng)高 2人參加評(píng)標(biāo)評(píng) 中有3名為女性當(dāng)評(píng)委，C應(yīng)從名冊(cè)中隨機(jī)抽取，不能專門邀請(qǐng)參加，DE正確。為實(shí)現(xiàn)工程總目標(biāo)，房地產(chǎn)開放企業(yè)與有關(guān)各方簽訂的合同有解析：172頁(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要合同關(guān)系。E是施工承包的合同關(guān)系下列建筑物折舊中，屬于功能折舊的有建筑設(shè)備現(xiàn)金導(dǎo)致的折舊戶型設(shè)計(jì)欠佳導(dǎo)致的折舊解析：204頁(yè)，功能折舊概采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估寫字樓在建工程的價(jià)值，其中開發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)值課采用（）求取。解析：187、192、 頁(yè)，市場(chǎng)法、收益法、成本法評(píng)估適用范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行決策時(shí)，應(yīng)遵循（）原B．多樣性C．可控性D．不變性E 答案解析 232頁(yè)，房地產(chǎn)內(nèi)容要求。D應(yīng)為實(shí)際距離表示，E應(yīng)在中注明 地方人民有關(guān)部門應(yīng)對(duì)業(yè)主給予指導(dǎo)和協(xié)業(yè)主可依法更換不符合條件的成答案人當(dāng)前負(fù)擔(dān)的有人當(dāng)前負(fù)擔(dān)的有解析：第259頁(yè)物業(yè)服務(wù)構(gòu)成下列住房信貸政策措施中，可減輕住答案解析：分析判斷題。答案三、案例分析題（工20題，每2分，由單選和多選組成。錯(cuò)選民，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)的0．5分）（一某家庭于2012年10月在其居住的某省會(huì)城市了一套建筑面積為100平方米單價(jià)為 元/平方米的新建商品住宅，銀行根據(jù)對(duì)該購(gòu)房情況審核的結(jié)果和相關(guān)規(guī)定提供了抵押價(jià)值比率為40%，以基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)上調(diào)10%、按月等額還款、期為15年的個(gè)人住房抵押。個(gè)人住房抵押的年基準(zhǔn)利率為6．6%從銀行提供的條件看，該套住房屬于該家庭的（）住 的標(biāo)準(zhǔn)是首付30%，利率為基準(zhǔn)利率；對(duì)于二套房執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是首付60%，利率上浮10%，故選B，第二套。答案解析：273頁(yè)，等額本息還款方式。抵押價(jià)值比率為40%，房屋價(jià)值＝40萬元，年基準(zhǔn)利率6．6%，實(shí)際年利率＝6．6%×（1＋10%）＝7．26%，實(shí)際貸款月利率＝7．26%/12＝0．625%，期限＝15×12＝180月，代入公式月還款＝3653．71元．該家 該套住房依法應(yīng)繳納的稅費(fèi)為D答案解析：該住房家庭應(yīng)繳納契若該家庭住房抵押的月還款額占其月收入 35%，則該家庭的年收入為元答案3657．71，月收入×35%＝3653．71，月收入＝10439．17元，年收（二某建筑物的建筑面積為1000平方米，套內(nèi)建筑面積為800平方米，套內(nèi)建筑面積的重置價(jià)格為4000元/平方米，有效為10年，經(jīng)濟(jì)為50年，殘值率為5%。答案解析 采用直折舊下的該建筑物的成新率為答案D建筑物閑置＝建筑物重置總價(jià)×（1－有效 解析：A減年折舊額不對(duì)，應(yīng)減舊總額。D未考慮殘值，在沒有殘值情況下正確建筑物（三某房地產(chǎn)分開發(fā)企業(yè)通過掛牌出讓方式取得一宗住宅用地，土地面積70000劃容積率3．0，交總價(jià)67200萬元，該企業(yè)根據(jù)土地出讓條件取得出讓合同，組織進(jìn)行了規(guī)劃設(shè)計(jì)，并制定了總體建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃，其中部分內(nèi)容如下，建設(shè)內(nèi)容包括住宅工程、配套商業(yè)設(shè)施、供區(qū)業(yè)主免費(fèi)使用的室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)（400平方米、有償使用的市內(nèi)車庫(kù)，總建筑面積208000平方米；項(xiàng)目建設(shè)周期3年，其中前期工程10個(gè)月，第11個(gè)月開始動(dòng)工該住宅用地的實(shí)際樓面地價(jià)為（）元/平方答案解析：（7200×10000）/（70000×3）＝3200元/平方米9010個(gè)月內(nèi)，該企業(yè)要申領(lǐng)照包括（）解析：不包 D，商品房預(yù)售證需在開工后達(dá)到一定條件下才可以申領(lǐng) 該項(xiàng)目的考法經(jīng)營(yíng)成本、制定方案時(shí)應(yīng)攤?cè)胝n經(jīng)營(yíng)性住宅的投資有 解析：配套商業(yè)設(shè)施投資及有償使用的市內(nèi)車庫(kù)投資不坦然經(jīng)營(yíng)性住宅投該項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及其具體規(guī)模是由（）（四某商品住宅小區(qū)共有住宅800套，已出售并交付600套，其中三套住房登記為王某，余一人一套：已售出未交付150套；未售出50套。