上品商鋪銷售百問

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一、項目法定資料項目注冊名：上品雅園項目推廣名及l(fā)ogo：佳兆業(yè).上品項目位置：深圳坂田街道地鐵5號線楊美村站項目土地年限：70年（從2006年3月1日至2076年2月29日）項目歸哪個街道辦？哪個派出所管轄？答：坂田街道辦，坂田派出所二、相關(guān)合作單位介紹發(fā)展商：深圳市佳昌信投資咨詢有限公司投資商：佳兆業(yè)地產(chǎn)（深圳）有限公司聯(lián)合銷售代理公司：中原地產(chǎn)（深圳）代理有限公司物業(yè)管理公司：佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司,佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司是佳兆業(yè)集團公司旗下專門從事物業(yè)管理業(yè)務，具備國家一級物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè)。三、項目商業(yè)信息可售商業(yè)為115套，總建筑面積約6134.88㎡，套內(nèi)面積約5987.50㎡。各樓棟具體情況見下表：樓號鋪位數(shù)建筑面積(㎡)使用率1#201009.8約97%2#11589.03約96%3#17891.43約97%4#181115.40約97%5#7346.13約96%6#201016.97約98%7#221166.11約98%合計1156134.88約97%可售面積統(tǒng)計：上品商鋪數(shù)據(jù)指標鋪位面積區(qū)間和鋪位個數(shù)統(tǒng)計表建筑面積(㎡)鋪位數(shù)套數(shù)比例建筑面積合計(㎡)面積比例18-2021.7%37.250.6%20-3043.5%103.331.7%30-401412.2%497.268.1%40-502420.9%1082.8917.7%50-605447.0%3025.649.3%60-701412.2%872.7314.2%70-9021.7%151.972.5%363.8510.9%363.855.9%合計115100%6134.88100%商鋪層高：樓號層高(M)備注1#約3.9-7.3詳見商鋪層高表(具體請查看現(xiàn)場)2#約3.9-5.83#約3.9-6.04#約3.7-7.55#約4.26#約4.17#約4.1商鋪是否有油煙管道或集油池？答：上品雅園項目所有商鋪均未預留餐飲煙道及集油池，不能設(shè)置餐飲。禁止業(yè)態(tài)說明：答：餐飲、工廠、殯儀業(yè)、走私買賣、寵物店、熟食檔、不道德娛樂場所、有關(guān)博彩性質(zhì)之業(yè)務、假冒偽劣商品以及法律及市政府規(guī)定所取締之業(yè)務，均為禁止業(yè)態(tài)。商鋪可否做隔層？如果可以，有沒有規(guī)定得用什么材料進行隔層？在入伙裝修時有何限制？二層有沒有窗口？答：根據(jù)商鋪自身需求，如果高度允許可以做隔層；隔層沒有材料規(guī)定，但保證自身結(jié)構(gòu)安全；隔層設(shè)置不破壞外立面；如自己加設(shè)的隔層沒有窗口。門面高度可以更改嗎？答：不可以。消防噴淋系統(tǒng)是否每個商鋪都有？答：每個商鋪均設(shè)有噴淋管道，商鋪外立面設(shè)有消火栓，可以滿足消防要求。臨路商鋪，玻璃是什么玻璃，有考慮隔音措施嗎？答：單片熱反射鍍膜玻璃，有一定隔聲效果，但主要是保溫隔熱作用。平層相鄰鋪位可否打通?答：非承重磚墻可以打通，但不得破壞鋼筋混凝土剪力墻、柱、梁、板等承重部位。商鋪是否都有有線電視接口？答：有。商鋪是否都有電話線接口？答：有。商鋪是否都有寬帶網(wǎng)接口？答：有。商鋪是否都預留給排水及洗手間答：每個商鋪均預留有給水點及生活污水點。鋪位內(nèi)各種管道的功能是怎樣的？答：商鋪內(nèi)均設(shè)有上部住宅的給排水管及消防管道，非單獨為本商鋪服務的管道均不得改動，管道上的閥門不得隨意啟閉，裝修時應將檢修口預留出來，以便后期物業(yè)維護。本項目何時交付使用？答：待定。是否對商家裝修方面有特殊的規(guī)定？答：裝修時應將檢修口預留出來，以便物業(yè)維護。商鋪業(yè)主自身是否可增加用電？（增加額定用電問題）答：不可以。商鋪的批地時間？年限？答：與項目住宅相同。商業(yè)可用車位數(shù)量？地上多少？地下多少？小區(qū)內(nèi)車位可否提供商戶使用？收費標準？答：商業(yè)沒有配置相應車位，商戶車輛可停到小區(qū)地庫，具體收費標準以物業(yè)公司規(guī)定為準。商鋪招牌廣告位是否提供？無償還有有償？收費標準？答：招牌廣告位需商戶各自進行維護。商鋪廣告櫥窗位置在哪里？是否計入商鋪面積內(nèi)，根據(jù)需要可否打掉櫥窗內(nèi)的實體墻？答：無廣告櫥窗，只有招牌廣告位，部分單位由于位置特殊，沒有設(shè)置招牌廣告位，詳見現(xiàn)場。商鋪的交付標準？答：地面：混凝土地面

內(nèi)墻：膩子刮白

外墻：按現(xiàn)狀

天花：膩子刮白

門窗：鋁合?門窗

衛(wèi)生間：按現(xiàn)狀商鋪空調(diào)位部分客戶是否可以進行改造？答：不可以。對于商鋪內(nèi)的部分管道(位于商鋪入門處),影響到業(yè)主經(jīng)營,業(yè)主可否自行處理?答：不可以。項目周邊配套:教育配套：坂田片區(qū)的教育配套：學校性質(zhì)規(guī)模位置坂田小學公辦24坂田村雪象小學公辦12雪崗南路109號寶崗小學公辦14居里夫人大道花城小學公辦24萬科四季花城內(nèi)萬科城實驗學校公辦36萬科城坂田立培學校民辦55長發(fā)東路宏揚學校民辦布龍路與南坪快速交匯處育英小學民辦20五和社區(qū)坂田片區(qū)的生活配套：類型名稱位置購物華盛百貨雪圍路彎畔百貨、國惠康百貨、五和大道瑞坤鏵百貨楊美村綠茵商場布龍路與坂田南路交匯處餐飲坂田商業(yè)城坂田北路華騰川菜火鍋城、坂田北路天都大酒店、坂田大酒店吉華路麥當勞、面點王、名典咖啡五和大道醫(yī)療坂田醫(yī)院布龍路與東波路交匯處花城門診部五和南路圳康門診部吉華路銀行農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲蓄吉華路工商銀行五和南路其它坂田社區(qū)文化中心龍珠六路恒豐家具城布龍路與坂田南路交匯處四、物業(yè)管理進場裝修時是否要交納押?及管理費？標準如何？答：裝修押?、工本費。序號收費內(nèi)容收費標準備注1業(yè)主交裝修保證?30元/平方入伙時以政府最新規(guī)定的收費標準為準2施工隊交裝修保證?30元/平方入伙時以政府最新規(guī)定的收費標準為準3施工人員出入證工本費5元/證/人入伙時以政府最新規(guī)定的收費標準為準商家什么時候可以進行入場裝修？答：按銷售合同規(guī)定入伙時間，入伙后進行裝修。是否對商家裝修方面有特殊的規(guī)定？答：有，按國家管理規(guī)定，裝修前需將裝修方案報物業(yè)管理處審批。商家是否可增加用電？（增加額定用電問題）答：原則上是不可以，我們已設(shè)計足夠電量，如有特殊增加用電量，需報物業(yè)服務中心進行申請，是否符合條件方可增加用電。商業(yè)可用車位數(shù)量？地上多少？地下多少？小區(qū)內(nèi)車位可否提供商戶使用？收費標準？答：商業(yè)為暫定停放在地面，地上有97個車位，地下有1600個車位，月卡地面100元∕月，地下車庫200元∕月；臨時停車半小時內(nèi)免費，超出半小時三小時以內(nèi)收費5元，三小時后每遞增1小時增加1元，24小時內(nèi)最高收取10元。停車費最終收費標準按照政府指導價收費。招牌廣告位是否提供？無償還有有償？收費標準？答：外墻立面廣告招牌已提供，無償提供給商家使用；商家如需制作門口立式燈箱招牌廣告需向物業(yè)服務中心申請并按物業(yè)服務中心統(tǒng)一款式制作并安裝在指定位置。商鋪業(yè)主能共享佳兆業(yè)上品配套嗎？答：能，閉路監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、停車場系統(tǒng)等配套設(shè)備設(shè)施。項目是否有計劃引進大型的商業(yè)？答：華潤萬家生活超市，小區(qū)主入口處5號樓一層。業(yè)主買了商鋪，是否可出租辦公？答：可以，須有相關(guān)營業(yè)執(zhí)照等證件，租戶需提供相關(guān)資料到服務中心備案。3棟和4棟之間的消防通道入伙之后如何管理？答：消防通道，日常保持關(guān)閉。2棟和3棟之間的消防通道入伙之后如何管理？答：消防通道，日常保持關(guān)閉。2棟和1棟之間的出入口入伙之后如何管理？答：人行出入口設(shè)有門禁系統(tǒng)進行控制，安排秩序維護崗位值班；車行出入口在入伙后將暫時關(guān)閉，待三號路施工結(jié)束正式通車后啟用。1棟和7棟之間，有一個小樓梯可上中心園林，入伙之后如何管理？答：設(shè)有門禁系統(tǒng)進行控制，安排秩序維護崗位巡邏；業(yè)主如需從此通道進入商業(yè)街需自行刷卡。7棟和6棟之間，有一個小樓梯可上中心園林，入伙之后如何管理？答：設(shè)有門禁系統(tǒng)進行控制，安排秩序維護崗位巡邏；業(yè)主如需從此通道進入商業(yè)街需自行刷卡。6棟和5棟之間，有一個小樓梯可上中心園林，入伙之后如何管理？答：設(shè)有門禁系統(tǒng)進行控制，安排秩序維護崗位巡邏；業(yè)主如需從此通道進入商業(yè)街需自行刷卡。5棟有2個二樓的商鋪，可直接連接中心園林與大堂，入伙之后如何管理？答：入伙之后封閉式管理，二樓可通往園林的后門將要求商家全部封閉。4棟復式商鋪，可直接連接中心園林與大堂，入伙之后如何管理？復式下面的1樓商業(yè)部分鏤空，鏤空的空間入伙之后如何管理？答：入伙之后封閉式管理，二樓可通往園林的后門將要求商家全部封閉。相鄰商鋪中間有豎向的廣告牌，入伙之后如何管理？答：中間豎向的廣告牌可以出租，需到物業(yè)服務中心進行申請。對于兩個鋪位公用的廣告位,業(yè)主如何劃分?答：按鋪位位置劃分。商鋪業(yè)主是否可改造自己的商業(yè)門頭及廣告燈箱?答：原則上不可以，如有特殊情況，可到物業(yè)服務中心申請。物業(yè)管理費是：答：商鋪管理費5元/㎡/月。有關(guān)行車、停車、小區(qū)出入口等物業(yè)有何管理措施？答：物業(yè)從車輛安全及管理角度出發(fā)，花園內(nèi)人車分流地面不設(shè)停車位，車輛統(tǒng)一停放地下停車場或商鋪門口停車位上；在小區(qū)主出入口及市政路口都安裝有減速帶及反光鏡；車輛進出小區(qū)都需經(jīng)過裝有專業(yè)停車管理系統(tǒng)的道閘崗，在小區(qū)停車場主要出入口都安裝有攝像頭，道閘崗亭24小時有秩序維護員值班。物業(yè)服務公司為業(yè)主提供的無償和有償服務項目有哪些?答:①無償服務項目：在業(yè)主入住期間聯(lián)系供水、電、氣、電話、有線電視等單位為住戶集中辦理業(yè)務，為業(yè)主提供方便。②有償服務：日常居家室內(nèi)維修服務；商務中心服務（打字、收發(fā)傳真、復印）；業(yè)主提出的其他代辦服務。水電費、煤氣費及電話費的收費標準？答：用電按照當?shù)毓╇姴块T收費標準收?。壕用?.68元/度；商業(yè)用電為1.205元/度+基本電費，如有調(diào)整以物價部門公布信息為準；生活用水：水價由當?shù)毓┧块T收費標準收取；用水類別水費排污費垃圾處理費居民生活用水（立方米∕戶）（元∕立方米）（元∕立方米）（元∕立方米）25立方米以內(nèi)部分（含25立方米）2.0居民用水量×90%×0.90居民用水量×90%×0.5925立方米以上部分2.5商業(yè)用水2.8居民用水量×90%×1.2居民用水量×90%×0.27特種行業(yè)4.0居民用水量×90%×2.0居民用水量×90%×0.27布吉供水收費單價：龍華供水收費單價：用水類別水價（元∕立方米）排污費（元∕立方米）垃圾處理費（元∕立方米）居民生活用水2.40居民用水量×90%×0.90居民用水量×90%×0.59商業(yè)用水3.60居民用水量×90%×1.20居民用水量×90%×0.27特種行業(yè)4.40居民用水量×90%×2.0居民用水量×90%×0.27煤氣費：居民用氣和商業(yè)用氣由煤氣公司按照其公示的標準收取；電話費按照電話公司收費標準收??；詳情咨詢10000.（收費標準以入伙時政府公布的最新標準為準）小區(qū)由哪家水廠供水？如果停水，物業(yè)管理公司有什么處理措施？答：由布吉水廠（龍華水廠）供水（具體由哪家供水廠供水待定，請地產(chǎn)營銷再次確認）；如果例行設(shè)備檢修停水，物業(yè)服務中心會提前通知業(yè)主做好準備。小區(qū)的供電管理單位？有無備用發(fā)電設(shè)施？答：由布吉供電所管理，設(shè)有2臺備用發(fā)電機，分別為750KW,500KW。地面及地下停車場的車位收費標準？地下停車庫出入口限高多少？是否可以停放人貨車？答：月卡地面100元∕月，地下車庫200元∕月；臨時停車半小時內(nèi)免費，超出半小三小時以內(nèi)收費5元，三小時后每遞增1小時加收1元，24小時內(nèi)最高收取10元。停車費最終收費標準按照政府指導價收費。地下停車庫出入口限高2.2米，不能停放人貨車。社區(qū)是否為封閉式管理？如何保障安全？答：是封閉式管理。有專業(yè)的安全管理隊伍，通過人、技、物三聯(lián)防保障物業(yè)安全。辦理入伙時要交什么費用？答：①預交三個月的物業(yè)管理費。②裝修保證?，業(yè)主：30元/平方；裝修單位：30元/平方，待裝修結(jié)束通過裝修驗收后業(yè)主和施工單位可提前一個月與物業(yè)服務中心預約時間退還。③水電押?2000元，待裝修結(jié)束后物業(yè)服務中心將根據(jù)裝修施工期間用量采取多退少補的方式與業(yè)主結(jié)算。④裝修單位辦理裝修審批時需辦理施工人員出入證，工本費5元/張/人。五、按揭、簽約商鋪付款方式是怎樣的？商鋪是否可辦銀行按揭？首付多少？按揭時間是多少年？答：付款方式同住宅。商鋪可辦銀行按揭，首期最少五成，最長按揭時間十年。另，具體按揭跟個人資信有關(guān)，公司不做任何口頭或書面承諾，以銀行回復為準。商鋪按揭利率和住宅利率一樣嗎？答：不一樣。具體以各銀行規(guī)定為準。客戶在選擇銀行按揭方式付款時必須符合的條件?答：業(yè)主選擇按揭方式付款，應符合：①年滿18周歲，具有完全民事權(quán)利和完全民事行為能力的中國公民（包括港澳臺人士）；業(yè)主未成年者，必須辦理監(jiān)護權(quán)公證書（三份以上）方可聯(lián)名購房，但不可辦理按揭。②實際年齡加上貸款年限不超過70周歲（建行為65周歲），中行要求最好有社保，具體規(guī)定請咨詢各按揭銀行。③具有穩(wěn)定合法的收入來源。注：客戶能否辦理銀行按揭最終由銀行方面決定。是否可以港幣付款、按揭？答：不可港幣付款、按揭。一次性付款與按揭付款所交納費用有何不同？答：①一次性付款可以有兩種付款方式：A、簽合同時一次性交納全部購房款和房產(chǎn)證印花稅；B、分兩筆交納：第一筆簽合同時至少交五成以上樓款，第二筆樓款按合同約定7天之內(nèi)交于我司。深圳市政府規(guī)定境外人士（含港澳臺）只能在深購買一套用于自住的物業(yè)，目前政策不明朗建議認購時咨詢了解清楚。②按揭付款：簽訂預售買賣合同：交納首期樓款，剩余樓款向我司指定的銀行辦理按揭貸款。需交納律師費及房產(chǎn)證印花稅,如客戶在選擇銀行按揭方式付款后，簽約時還需準備哪些資料？答：業(yè)主身份證原件、按揭銀行存折一本、收入證明（蓋公章或人力資源部章，如境外人士收入證明可提供稅單，收入證明需為月供的2.5倍以上）。除了要提供收入證明外，銀行可能會視情況要求客戶提供資產(chǎn)證明（包括汽車或房產(chǎn)、股票基?、半年以上定期存折復印件、銀行流水）。驗資證明，已婚人士提供結(jié)婚證及配偶身份證復印件配偶同時到場簽字，未婚提供戶口本，提供首期款銀行轉(zhuǎn)帳憑證或刷卡單。（具體所需資料以各銀行規(guī)定為準）按揭銀行是哪個？答：中國銀行股份有限公司深圳布吉支行（目前不確定是否能做按揭）、交通銀行股份有限公司深圳翠竹支行、中國建設(shè)銀行股份有限公司深圳市分行。辦理按揭手續(xù)時需交納哪些費用？答：按揭需交納的費用分境內(nèi)人士和境外人士兩種情況。境內(nèi)人士：律師費、按揭合同印花稅境外人士：律師費、按揭合同印花稅、買賣合同公證費、按揭合同公證費、委托抵押登記公證費。相關(guān)費率如下：①律師費：500元，收費單位為律師所。②貸款印花稅：按揭?額×0.00005，不足20元按20元收取，收費單位為地稅局。③保險費：認購總價×保險費率（業(yè)主可自行購買）。④抵押登記費：個人購房50元/每戶。單位購房80元/每戶。⑤買賣合同公證費：50萬以下（含50萬）標的額×0.003（不低于200元）50萬01元～500萬元（標的額－50萬元）×0.0025＋1500元500萬01元～1000萬（標的額－500萬元）×0.002＋12750元⑥按揭合同公證費（僅境外人士適用，收費單位為公證處）：5萬01元～10萬元（標的額－5萬元）×0.006＋440元10萬01元～50萬元（標的額－10萬元）×0.005＋740元50萬01元～100萬元（標的額－50萬元）×0.004＋2740元100萬01元～200萬（標的額－100萬元）×0.003＋4740元200萬01元～300萬（標的額－200萬元）×0.002＋7740元⑦委托抵押公證費：300元，收費單位為公證處客戶可不可以提前還款，具體手續(xù)怎么辦？答：客戶可以提前還款。具體手續(xù)：業(yè)主本人帶身份證原件及相關(guān)房產(chǎn)按揭資料到相應的貸款銀行辦理即可。最低還款額為一萬元（根據(jù)不同銀行可能有不同規(guī)定）。按揭中，若遇銀行調(diào)息，利息是否隨之調(diào)整？答：在借款期間如遇國家或總行調(diào)整利率或變更計息方法，銀行按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并無需另行通知業(yè)主本人。一般情況，調(diào)整后的利率會在次年的1月1日自動執(zhí)行（如：業(yè)主簽訂借款合同日期為2005年9月1日，則新利率執(zhí)行日期為：2006年1月1日）。在該問題上各銀行約定有所不同，屆時以業(yè)主的按揭合同為準。如供款期間轉(zhuǎn)讓商鋪，按揭是否可以轉(zhuǎn)按？答：不可以。如果在扣款日前未存款，導致銀行未能按時扣款，怎么辦？答：銀行扣不到款將會按人民銀行規(guī)定的逾期罰息來計息，并需到銀行柜臺交納現(xiàn)?。在該問題上各銀行約定有所不同，屆時以業(yè)主的按揭合同為準。還清銀行按揭款后，還需辦什么手續(xù)？答：1）在房產(chǎn)證未出證前還清的，應持2本以上的買賣合同原件及銀行還清證明到產(chǎn)權(quán)登記中心辦理注銷手續(xù)。2）房產(chǎn)證出證后，應持房產(chǎn)證及銀行還清證明到產(chǎn)權(quán)登記中心辦理注銷手續(xù)?？蛻粽J購所選房號