擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃調(diào)研報(bào)告書(shū)

德陽(yáng)、雅安擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告書(shū)劉剛二0一一年三月六號(hào)目錄：一、目錄…………………2二、調(diào)研目地…………………3三、都市概述…………………3四、商圈概述…………………4五、擬定項(xiàng)目選址圖…………7六、擬定路段商業(yè)分析………8七、德陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)匯總………11八、擬定路段地下及路面情況簡(jiǎn)述…………12九、擬定項(xiàng)目SWOT分析……………………13十、雅安都市調(diào)研……………17一、調(diào)研目地本次德陽(yáng)之行的調(diào)研目地確實(shí)是通過(guò)收集一手資料與數(shù)據(jù)，研究擬定項(xiàng)目的可開(kāi)展性。為公司在德陽(yáng)建設(shè)“地下空間項(xiàng)目”提供一定的理論和數(shù)據(jù)支持。為了實(shí)現(xiàn)本次調(diào)研的目地，我將本次調(diào)研分五個(gè)部份，即：都市概述、商圈概述、擬定路段商業(yè)情況簡(jiǎn)述、擬定路段地下管網(wǎng)及路面情況簡(jiǎn)述、擬定項(xiàng)目SWOT分析。二、都市概述德陽(yáng)1983年建市。今轄旌陽(yáng)區(qū)、廣漢市、什邡市、綿竹市、中江縣、羅江縣，幅員面積5954平方公里，人口382萬(wàn)。2007年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值648.4億元，農(nóng)民人均純收入4540元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11585元。德陽(yáng)市位于四川成都平原東北，東跨龍泉山入川中盆地。德陽(yáng)距省會(huì)成都58公里，距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)40分鐘車(chē)程，寶成、達(dá)成鐵路，成綿、成南高速公路、108國(guó)道貫穿境內(nèi)，六個(gè)縣均有高等級(jí)公路聯(lián)接，鄉(xiāng)鄉(xiāng)通公路，市區(qū)到各縣形成了半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。德陽(yáng)市為全省建設(shè)的九個(gè)大都市之一，建成區(qū)面積達(dá)到30.6平方公里，城鎮(zhèn)人口32萬(wàn)。2003年，都市建設(shè)取得較大進(jìn)展。文廟廣場(chǎng)、青衣江路、廬山路、黃河路大橋、昆山街、旌湖東岸景觀改造等工程完工；市垃圾處理場(chǎng)、市污水處理廠、沱江路、松花江路、岷山路等工程建設(shè)加快。交通、能源、通信等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)。廣黃公路廣漢過(guò)境段、德茂公路旌陽(yáng)段（含什邡支線(xiàn)）、德中公路改造等工程開(kāi)工。德陽(yáng)市都市建設(shè)奮斗目標(biāo)是：到2005年，初步形成大都市的框架，建成區(qū)達(dá)到現(xiàn)代工業(yè)化山水園林都市的基礎(chǔ)設(shè)施要求，市區(qū)人口達(dá)到40萬(wàn)，建成區(qū)面積達(dá)到38平方公里；到2010年，完善建成大都市的基礎(chǔ)設(shè)施，差不多達(dá)到社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)進(jìn)展的山水園林都市，市區(qū)人口達(dá)到50萬(wàn)，建成區(qū)面積達(dá)到48平方公里；到2020年，差不多全面建成以成套裝備制造業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代工業(yè)化、有濃郁歷史文化傳統(tǒng)的山水園林都市。在具體實(shí)施中，堅(jiān)持以規(guī)劃為"龍頭"，各項(xiàng)建設(shè)樹(shù)立精品意識(shí)，強(qiáng)化都市治理，以更高的起點(diǎn)、超前的思維，務(wù)實(shí)的態(tài)度，不斷增強(qiáng)中心都市的輻射力、凝聚力和拉動(dòng)力，把德陽(yáng)建成一個(gè)宜生活、適生產(chǎn)、便投資的現(xiàn)代工業(yè)化的山水園林都市。三、商圈概述1、彩泉街、下南街、長(zhǎng)江西路交匯的那個(gè)十字路口，是德陽(yáng)市目前最繁華的十字路口，它之于德陽(yáng)就像時(shí)代廣場(chǎng)之于紐約。1997年那個(gè)地點(diǎn)開(kāi)業(yè)了德陽(yáng)第一家大型百貨公司“洋洋百盛”。1999年開(kāi)業(yè)了德陽(yáng)第一家西式快餐店“德克士”。目前那個(gè)地點(diǎn)還樹(shù)立起了德陽(yáng)第一塊超大LED戶(hù)外屏幕，就在國(guó)際商務(wù)大廈人民商場(chǎng)臨街面的上方。人民商場(chǎng)，它是德陽(yáng)第一家大型專(zhuān)門(mén)超市，2001年秋天開(kāi)業(yè)，擁有上下雙向自動(dòng)扶梯的人民商場(chǎng)，一度人潮洶涌。

之后的愛(ài)家自選、麥當(dāng)勞、國(guó)美電器、永樂(lè)電器……越來(lái)越多的商業(yè)設(shè)施在德陽(yáng)的第一次扎在了那個(gè)十字路口，那個(gè)地點(diǎn)的人流量、車(chē)流量也越來(lái)越大2003年隨著文廟廣場(chǎng)的落成，那個(gè)地點(diǎn)已然變成了德陽(yáng)最為繁華、商業(yè)氣息最濃郁的地區(qū)。通過(guò)2008年的四川大地震，德陽(yáng)在重建家園中煥發(fā)出新的生機(jī)，都市建設(shè)也邁向新臺(tái)階。

十字路口周?chē)母邔咏ㄖ@準(zhǔn)大量崛起，下南街以后的地標(biāo)“南華春天”現(xiàn)已開(kāi)業(yè)。德陽(yáng)第一條真正意義上的商業(yè)步行街，也將在新洋洋百貨對(duì)面的“旌都銀座”落成后展開(kāi)建設(shè)。而規(guī)劃中的德陽(yáng)第一座人行天橋，以后也將在那個(gè)人車(chē)流量巨大的黃金十字路口連通左右。實(shí)景圖實(shí)景圖洋洋百盛商場(chǎng)實(shí)景圖德陽(yáng)人民商場(chǎng)實(shí)景圖2、西街、東街、北街及上南街那個(gè)十字路口的商業(yè)氛圍日趨旺盛，與彩泉街、下南街、長(zhǎng)江西路交匯的那個(gè)十字路口成聯(lián)通之勢(shì)。3、過(guò)彩虹橋的河?xùn)|新區(qū)商圈打造正在進(jìn)行中，政府部門(mén)的規(guī)劃是在在以后十年左右將其打造成為德陽(yáng)的核心商業(yè)區(qū)域。四、擬定項(xiàng)目選址圖1、項(xiàng)目選址為德陽(yáng)大廈十字路口聯(lián)通南街全長(zhǎng)約2000米。該路段已形成德陽(yáng)市CBD。五、擬定路段商業(yè)情況分析1、德陽(yáng)市的零售商業(yè)分布要緊在城區(qū)的彩泉街、下南街、長(zhǎng)江西路交匯的那個(gè)十字路口和西街、東街、北街及上南街那個(gè)十字路口中的南街。但近幾年新開(kāi)發(fā)的零售商業(yè)街因開(kāi)發(fā)時(shí)沒(méi)有注重整體規(guī)劃和整體的商業(yè)設(shè)計(jì)理念，有些商業(yè)板塊由于政府緣故督促進(jìn)展商過(guò)早開(kāi)發(fā)，目前還處于進(jìn)展時(shí)期，商業(yè)氛圍并不專(zhuān)門(mén)成熟，從目前德陽(yáng)的零售商業(yè)情況來(lái)看，零售業(yè)現(xiàn)正處于進(jìn)展時(shí)期；在那個(gè)大的商業(yè)圈范圍內(nèi)現(xiàn)已有“洋洋百貨”、“美福超市”、“愛(ài)家自先”、等及服裝中的各知名品牌，以此商業(yè)來(lái)輻射著周邊半徑為一公里內(nèi)的零售業(yè)旺區(qū)，近年來(lái)，德陽(yáng)的消費(fèi)群體差不多都集中在那個(gè)地點(diǎn)消費(fèi)（一些高端消費(fèi)群體要緊依舊以在成都消費(fèi)為主）并逐漸形成了德陽(yáng)市唯一的都市商業(yè)金融、零售業(yè)較集中的區(qū)域，也是目前德陽(yáng)的高端商業(yè)中心區(qū)。盡管目前的商業(yè)格局在此形成，但不難看出的是該區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)尚且不夠規(guī)范，沒(méi)有整體規(guī)劃、沒(méi)有統(tǒng)一治理、經(jīng)營(yíng)者大差不多上散戶(hù)；商戶(hù)大多以我行我素的自我形成經(jīng)營(yíng)體系為導(dǎo)向，體現(xiàn)出了沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃出現(xiàn)的商業(yè)業(yè)態(tài)不能組合的弊端。2、（1）、核心消費(fèi)群：以文廟商業(yè)圈半徑1公里范圍內(nèi)，約3—4萬(wàn)消費(fèi)群，要緊需求的消費(fèi)特征：

購(gòu)物的業(yè)態(tài)需求：求綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；

消費(fèi)者業(yè)種需求：百貨、食品、家電、服裝、鞋類(lèi)、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書(shū)籍酒吧、茶坊、美容等；

購(gòu)物時(shí)的功能要求：美食、娛樂(lè)、休閑、健身、運(yùn)動(dòng)、觀光、旅游、文化、技能培訓(xùn)等；

消費(fèi)者結(jié)構(gòu)：收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識(shí)超前的工薪族和生意人為主導(dǎo)消費(fèi)群體，百姓居家為要緊消費(fèi)群體。

（2）、中心消費(fèi)群：以文廟商業(yè)圈半徑2—3公里范圍內(nèi)，除核心消費(fèi)群以外約5—6萬(wàn)的消費(fèi)人群；要緊需求的消費(fèi)特征：

購(gòu)物的業(yè)態(tài)需求：綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；

消費(fèi)者業(yè)種需求：百貨、家電、服裝、鞋類(lèi)、箱包、化妝品、珠寶首飾；

購(gòu)物時(shí)的功能要求：美食、娛樂(lè)、休閑、健身、運(yùn)動(dòng)、觀光、旅游、文化、技能培訓(xùn)等；

消費(fèi)者結(jié)構(gòu)：收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識(shí)較高的中高層收入的消費(fèi)群。

（3）、輻射消費(fèi)群：文廟商圈半徑10公里范圍以?xún)?nèi)的中高層居民人群消費(fèi)和外來(lái)的旅游客源消費(fèi)；要緊需求的消費(fèi)特征：

購(gòu)物的業(yè)態(tài)需求：綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；

消費(fèi)者業(yè)種需求：百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產(chǎn)；

購(gòu)物時(shí)的功能要求：購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、美食、觀光等；

消費(fèi)者結(jié)構(gòu)：消費(fèi)意識(shí)較高的中高層收入消費(fèi)群體，市內(nèi)及周邊縣和德陽(yáng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民。

德陽(yáng)人民商場(chǎng)、洋洋百貨詳細(xì)指標(biāo)調(diào)查表名稱(chēng)講明備注租賃/聯(lián)營(yíng)/自營(yíng)聯(lián)營(yíng)約占20%；租賃約占10%；自營(yíng)約占60%左右；聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)15%；進(jìn)店費(fèi)1000元自營(yíng)大型超市租金價(jià)位一層：50—60元/月/㎡；二層：30—40元/月/㎡；保證金收取情況依照面積大小收取，50㎡以?xún)?nèi)收取1500—2000元；商鋪面積以有用面積計(jì)算，以30㎡左右的商鋪為主；總面積9000㎡品牌入住情況國(guó)內(nèi)二線(xiàn)品牌占10%左右；三線(xiàn)占60%；雜牌30%左右男女服飾類(lèi)占包括運(yùn)動(dòng)休閑服、內(nèi)衣約占20%左右；鞋皮具箱包占包括鞋類(lèi)占12%左右；美容、化妝品包括個(gè)人護(hù)理等占3%左右；生活超市超市占60%左右；精品、首飾包括金銀珠寶、小家電等其他類(lèi)占5%左右；商場(chǎng)規(guī)模：目前屬德陽(yáng)市的大型綜合購(gòu)物中心，經(jīng)營(yíng)品類(lèi)為生活超市、服飾鞋業(yè)、化妝品、黃金珠寶、精品飾品等，為統(tǒng)一營(yíng)運(yùn)、統(tǒng)一治理，且治理體系比較完善，經(jīng)營(yíng)情況良好，生意興隆。經(jīng)營(yíng)理念：德陽(yáng)人民百貨以自營(yíng)帶動(dòng)聯(lián)營(yíng)商戶(hù)和租賃商戶(hù)的多種經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)，采取先做人氣后做生意的經(jīng)營(yíng)理念來(lái)運(yùn)作整個(gè)商場(chǎng)，特不是以超低特價(jià)和大眾消費(fèi)商品引導(dǎo)主流家庭式消費(fèi)，打造低價(jià)形象，增加客流量，盡而帶動(dòng)整個(gè)商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)理念。逐漸形成良性循環(huán)，帶動(dòng)整個(gè)零售商圈的進(jìn)展戰(zhàn)略思路。彩泉街、下南街、長(zhǎng)江西路詳細(xì)指標(biāo)調(diào)查表名稱(chēng)講明備注租賃/聯(lián)營(yíng)租賃占25%；聯(lián)營(yíng)占20%；自營(yíng)約占55%左右聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)15—18%；進(jìn)店費(fèi)1500—200元自營(yíng)生活超市租金價(jià)位臨街：30—40元/月/㎡；保證金收取情況依照面積大小收取，50㎡以?xún)?nèi)收取1000；商鋪面積以有用面積計(jì)算，以30㎡左右的商鋪為主；總面積4500㎡品牌入住情況國(guó)內(nèi)二線(xiàn)品牌無(wú)；三線(xiàn)占25左右%；雜牌75%；男女服飾類(lèi)占包括運(yùn)動(dòng)休閑服、內(nèi)衣約占25%左右；鞋皮具箱包占包括鞋類(lèi)占10%左右；美容、化妝品包括個(gè)人護(hù)理、保健品等占5%左右；生活超市超市占15%左右；精品、首飾包括金銀珠寶、小家電等其他類(lèi)占5%左右；經(jīng)營(yíng)規(guī)模：經(jīng)營(yíng)品類(lèi)為生活超市、服飾鞋業(yè)、化妝品、黃金珠寶、精品飾品、服裝等，該區(qū)域有眾多知名品牌專(zhuān)賣(mài)店。3、德陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研匯總市調(diào)總結(jié)：從以上的零售商業(yè)及商業(yè)圈分析，該商圈形成了相對(duì)的多業(yè)態(tài)、多元化，多元素業(yè)態(tài)業(yè)種，形成相對(duì)“大而全”的商業(yè)圈；輻射半徑較大，適應(yīng)消費(fèi)群相對(duì)較廣，各商場(chǎng)，沿街小商鋪,品牌專(zhuān)賣(mài)店，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等都有培育了自身的市場(chǎng)消費(fèi)群，是德陽(yáng)目前較為成形的商業(yè)圈。近年來(lái)隨著商業(yè)地產(chǎn)投資的活躍，帶動(dòng)著零售業(yè)的不斷進(jìn)展，從目前德陽(yáng)的消費(fèi)市場(chǎng)和商業(yè)圈來(lái)看整體的消費(fèi)意識(shí)和購(gòu)物環(huán)境處于一個(gè)由傳統(tǒng)門(mén)店向綜合型百貨商場(chǎng)過(guò)渡和更新?lián)Q代的時(shí)期，本市各要緊百貨業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)相對(duì)其他二級(jí)市場(chǎng)有微小差距，商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)缺乏亮點(diǎn)，隨著德陽(yáng)市消費(fèi)市場(chǎng)的不斷完善，市民的文化消費(fèi)、品牌消費(fèi)、環(huán)境消費(fèi)、品味消費(fèi)、休閑娛樂(lè)消費(fèi)、一站式購(gòu)物消費(fèi)等意識(shí)在不斷提高，目前在德陽(yáng)消費(fèi)市場(chǎng)中尚未形成一個(gè)較完善的集：購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食、文化教育等為一體的大型零售商業(yè)中心，這一點(diǎn)應(yīng)該是“地下空間”項(xiàng)目進(jìn)入德陽(yáng)市的最好切入點(diǎn)也是在策劃招商和規(guī)劃布局之中的一大亮點(diǎn)，也是本項(xiàng)目操作之定位上的一大突破。六、擬定項(xiàng)目路段地下管網(wǎng)及路面情況簡(jiǎn)述1、彩泉街為4車(chē)道15米寬，人行道6米寬、南街為4車(chē)道15米寬，人行道局部8米、從彩泉街至勁浪體育后半段為4車(chē)道15米寬，人行道局部6米。長(zhǎng)江西路車(chē)道為6車(chē)道加自己行車(chē)道共計(jì)在30米左右，兩邊人行道在六米左右（以上數(shù)據(jù)為目測(cè)所得）除勁浪體育向北街的南街外均具備我公司地下空間在人行道上開(kāi)口施工的所需要求。2、擬定項(xiàng)目所在地，地下要緊由電力、電信、網(wǎng)絡(luò)、通訊、燃?xì)狻⒂晁潘?、污水排水組成通過(guò)多年的使用大多數(shù)需要整改，新建和改建公路下的管網(wǎng)是德陽(yáng)市政府近年才統(tǒng)一規(guī)劃實(shí)施的。3、道路平坦，無(wú)下穿渠道及河流隔斷。路面上無(wú)國(guó)家級(jí)愛(ài)護(hù)古樹(shù)木和大型雕塑群，人行道兩邊樹(shù)木均為往常栽植和新近補(bǔ)栽。從地面情況看符合我公司“地下空間”打造的前題條件。七、擬定項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1、商圈優(yōu)勢(shì)：擬定項(xiàng)目所處位置屬于德陽(yáng)市的文廟中心地段，也是該市目前商業(yè)集中區(qū)域，其在當(dāng)?shù)刂葘?zhuān)門(mén)高，周邊商業(yè)氣氛濃烈，客流量相對(duì)集中。全天候都有較大量的人流，是目前德陽(yáng)市最繁華也是唯一的可開(kāi)發(fā)的商業(yè)區(qū)。加之政府對(duì)該地段的重點(diǎn)打造，相信在以后的幾年里那個(gè)地域的商業(yè)價(jià)值將得到巨大的提升。2、交通優(yōu)勢(shì)：文廟地外市中心，是德陽(yáng)市的中央商務(wù)區(qū)。區(qū)域交通相對(duì)便利，通往中心區(qū)的四條主干道差不多上新規(guī)劃建設(shè)或者改造而成。3、政策優(yōu)勢(shì)：德陽(yáng)市對(duì)外開(kāi)放優(yōu)惠政策為鼓舞國(guó)內(nèi)的市外投資者來(lái)德陽(yáng)市投資和開(kāi)展經(jīng)濟(jì)合作，按照優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互惠互利、共同進(jìn)展的原則，結(jié)合該市實(shí)際，德陽(yáng)市制定了十八條招商引資優(yōu)惠政策。對(duì)外商投資西部地區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)年限放寬至40年，比東部地區(qū)延長(zhǎng)10年；同時(shí)提供各項(xiàng)優(yōu)惠政策供投資商選擇，為我公司進(jìn)入德陽(yáng)投資提供了首要條件。4、消費(fèi)優(yōu)勢(shì)：文廟商圈在慢慢形成，幾家大型商場(chǎng)的進(jìn)入拉動(dòng)了消費(fèi)能力也引導(dǎo)了當(dāng)?shù)馗叨巳巳合M(fèi)潮流，加之德陽(yáng)離成都較近，盡管屬二級(jí)都市，但都市人民多會(huì)受到成都這一大都會(huì)的阻礙，對(duì)時(shí)尚的模仿能力及跟進(jìn)力較強(qiáng)，因此有著巨大的潛力。劣勢(shì)：1、商業(yè)氛圍：德陽(yáng)在四川屬三級(jí)都市，都市人口50萬(wàn)人，商業(yè)結(jié)構(gòu)松散，商業(yè)進(jìn)展正在起步期需要時(shí)刻去完善和打造，目前商業(yè)進(jìn)展力表現(xiàn)欠足。2、消費(fèi)能力：德陽(yáng)市人均收入相對(duì)不高，都市現(xiàn)有的商場(chǎng)可滿(mǎn)足當(dāng)?shù)刂械投巳巳旱娜粘Ｉ钚枨螅碌纳虡I(yè)出現(xiàn)會(huì)有如何樣的轉(zhuǎn)變不可預(yù)見(jiàn)。3、消費(fèi)適應(yīng)：由于德陽(yáng)離成都只有1小時(shí)左右的車(chē)程，故德陽(yáng)市區(qū)內(nèi)的多數(shù)具備一定消費(fèi)能力的中年消費(fèi)者或者一些白領(lǐng)工薪層一般購(gòu)物都會(huì)選擇前往成都消費(fèi)。4、商戶(hù)經(jīng)營(yíng)適應(yīng)：商圈內(nèi)的鋪面差不多全為轉(zhuǎn)租，租金中上，合同期大多為3－5年，但租金遞增幅度不大；現(xiàn)經(jīng)營(yíng)狀況較好的均為門(mén)市經(jīng)營(yíng)，商鋪經(jīng)營(yíng)不樂(lè)觀，商戶(hù)的認(rèn)識(shí)會(huì)出現(xiàn)許偏差。5、南街向西街方向的人行道寬度不足我“地下空間”項(xiàng)目的要求。機(jī)遇：1、德陽(yáng)市中心商圈也蓬勃進(jìn)展好幾年，政府也正大力興資擴(kuò)建，步行街將與北街聯(lián)通，這也是我公司“地下空間”項(xiàng)目進(jìn)入的最好時(shí)機(jī)。2、德陽(yáng)的商業(yè)街要緊由步行街和3家百貨及臨街商鋪構(gòu)成，商業(yè)氣氛要緊以步行街而形成（此步行街內(nèi)可通車(chē)），無(wú)商業(yè)定位和整體營(yíng)銷(xiāo)，故該區(qū)域的商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整是勢(shì)在必行的。挑戰(zhàn)：施工過(guò)程中如何舒導(dǎo)該區(qū)域的車(chē)流，及人行道面積不足。建議：做為近期要緊開(kāi)發(fā)對(duì)象。雅安擬定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)調(diào)研報(bào)告本次雅安之行的調(diào)研目地確實(shí)是通過(guò)收集一手資料與數(shù)據(jù)，研究擬定項(xiàng)目的可開(kāi)展性。為公司在德陽(yáng)建設(shè)“地下空間項(xiàng)目”提供一定的理論和數(shù)據(jù)支持。為了實(shí)現(xiàn)本次調(diào)研的目地，我將本次調(diào)研分五個(gè)部份，即：都市概述、商圈概述、擬定路段商業(yè)情況簡(jiǎn)述、擬定路段地下管網(wǎng)及路面情況簡(jiǎn)述。一、都市概述空氣清新，青山綠水，氣候宜人的雅安。生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，有“天然氧吧”和“天府之肺”的美稱(chēng)。雅安人居環(huán)境良好，是正在建設(shè)中的山水園林生態(tài)都市和西部“生態(tài)樂(lè)園”。雅安區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，東鄰成都市和眉山地區(qū)，西靠甘孜州，南連涼山州，北接阿壩州。

目前，雅安已形成以成雅高速公路和國(guó)道108線(xiàn)、318線(xiàn)二級(jí)公路為主的公路運(yùn)輸主干線(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近4年來(lái)，全區(qū)交通建設(shè)總投入資金達(dá)36億元。部級(jí)重點(diǎn)工程二郎山隧道實(shí)現(xiàn)管制試通車(chē)，省重點(diǎn)工程成雅高速公路順利竣工通車(chē)，433公里國(guó)道（不含高速公路）已改造81％，縣道水泥路占總里程的61％，127個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）通水泥路，120公里的成雅高速公路使雅安到省會(huì)成都僅需1個(gè)小時(shí)，到雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅需50分鐘。

雅安的都市化水平由2000年的18％提高到30％；區(qū)內(nèi)二級(jí)路網(wǎng)主框架初具規(guī)模，以成雅高速公路和二郎山隧道為龍頭，國(guó)道108線(xiàn)和318線(xiàn)為兩翼的“人”字形交通網(wǎng)絡(luò)框架差不多形成，為雅安迎接西部大開(kāi)發(fā)提供了良好的交通保障。

雅安市區(qū)面積達(dá)30．34萬(wàn)平方公里，城鎮(zhèn)人口18．3萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)到15平方米。二、商圈概述目前雅安市的要緊商圈為中大街道這條主干道為主，商圈形成以主干道兩邊的臨街商鋪為主，沒(méi)有大型商場(chǎng)的帶動(dòng)。街鋪商業(yè)規(guī)模屬雅安市中、高檔消費(fèi)一條街，經(jīng)營(yíng)品類(lèi)以品牌服飾為要緊經(jīng)營(yíng)模式，兼營(yíng)鞋業(yè)、化妝品、黃金珠寶、精品飾品、美容院等。然而由于該商業(yè)街沒(méi)有整體規(guī)劃差不多上以商戶(hù)們自由經(jīng)營(yíng)為主，經(jīng)營(yíng)商品沒(méi)有歸類(lèi)，沒(méi)有組建專(zhuān)業(yè)的治理團(tuán)隊(duì)，以物代商的治理模式導(dǎo)致治理比較混亂，致使一些店鋪經(jīng)營(yíng)虧損，甚至出現(xiàn)了部分店鋪轉(zhuǎn)讓、店面關(guān)門(mén)等現(xiàn)象。經(jīng)營(yíng)理念：以專(zhuān)賣(mài)店、經(jīng)營(yíng)品牌服裝、品牌商品為主，以鎖定中低檔消費(fèi)為目標(biāo)消費(fèi)群。三、擬定項(xiàng)目選址圖在雅安唯一能夠選擇的中心商務(wù)區(qū)是作為雅安市的政治、文化中心的中大街。四、擬定路段商業(yè)情況簡(jiǎn)述由于雅安市政府指導(dǎo)下的商業(yè)的轉(zhuǎn)移化，使現(xiàn)在的老商業(yè)區(qū)變得較為清淡，再加上舊屋的改造工程還需一段時(shí)刻，因此老街的進(jìn)展需要一定的時(shí)刻性，在近二年內(nèi)該地段的消費(fèi)仍處于低消費(fèi)時(shí)期，人均消費(fèi)能力較低，另外，通過(guò)市調(diào)情況分析，雅安的商場(chǎng)和商業(yè)街仍然屬于單一體，沒(méi)有大的休閑式及一站式購(gòu)物中心，且本市的消費(fèi)能力不足，在黃金時(shí)段也沒(méi)有大的人流出現(xiàn)。人民商場(chǎng)詳細(xì)指標(biāo)調(diào)查表名稱(chēng)講明備注租賃/聯(lián)營(yíng)全租賃租賃租金價(jià)位一層：16—32元/月/㎡；二層：12—33元/月/㎡三層：10—30元/月/㎡（中廳低、精品屋高）定價(jià)不合理保證金依照面積大小收取，30㎡以?xún)?nèi)收取1000—1500元；商鋪面積以有用面積計(jì)算，以30㎡左右的商鋪為主；總面積5500㎡品牌入駐無(wú)品牌概念，要緊以貼牌為主；男女服飾類(lèi)包括運(yùn)動(dòng)休閑服、內(nèi)衣約占60%左右；鞋皮具箱包包括鞋類(lèi)占30%左右；兒童娛樂(lè)占5%左右；精品、首飾包括金銀珠寶、小家電等其他類(lèi)占5%左右；商場(chǎng)規(guī)模：有一定的商業(yè)規(guī)模，經(jīng)營(yíng)品類(lèi)以大眾服裝和大眾鞋業(yè)為要緊經(jīng)營(yíng)品類(lèi)，然而由于該商場(chǎng)沒(méi)有完善的專(zhuān)業(yè)治理團(tuán)隊(duì)，商場(chǎng)沒(méi)有整體規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)商品沒(méi)有分類(lèi)布局，導(dǎo)致商場(chǎng)治理無(wú)序，連價(jià)格定位都出現(xiàn)了全國(guó)商場(chǎng)從未出現(xiàn)的案例。經(jīng)營(yíng)理念：大眾經(jīng)營(yíng)、只租賃無(wú)治理、造成嚴(yán)峻虧損，不能自保。由于在雅安尚未出現(xiàn)一定規(guī)模的鞋業(yè)市場(chǎng)、該商場(chǎng)的大眾鞋業(yè)在雅安的中低檔消費(fèi)群體中形成了一定的阻礙力，也是該商場(chǎng)唯一的收入支柱。中大街詳細(xì)指標(biāo)調(diào)查表名稱(chēng)講明備注租賃/聯(lián)營(yíng)全租賃租金價(jià)位1托2層：45—55元左右/月/㎡；保證金依照面積大小收取，100㎡以?xún)?nèi)收取3000元；商鋪面積以有用面積計(jì)算，以60㎡左右的商鋪為主；品牌入住國(guó)內(nèi)二線(xiàn)品牌60%；三線(xiàn)占20%左右%；雜牌20%；服飾百貨以專(zhuān)賣(mài)店、品牌服裝店、皮鞋箱包、美容化妝、精品首飾、家紡、婚紗攝影等；以專(zhuān)買(mǎi)店和零星店為主吉選超市詳細(xì)指標(biāo)調(diào)查表名稱(chēng)講明備注租賃/聯(lián)營(yíng)租賃占15%；聯(lián)營(yíng)占30%；自主經(jīng)營(yíng)65%左右聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)18%；進(jìn)店費(fèi)1500—2000元自營(yíng)生活超市租金價(jià)位一層：50—60元/月/㎡；保證金收取情況依照面積大小收取，30㎡以?xún)?nèi)收取1000—1500元；商鋪面積以有用面積計(jì)算，以30㎡左右的商鋪為主；總面積4000㎡品牌入住情況超市大賣(mài)