新源-2021港中旅東山項目營銷策劃方案

本案入市價格目標 本體價值分析相城相城姑蘇新區(qū)吳中核心吳中區(qū)本案城市節(jié)點直線距離行車時間觀前商圈吳中核心板塊特板塊特點本體價值分析板塊與蘇州中心城區(qū)之間的交通主干道，本案30分鐘可至板塊與蘇州中心城區(qū)之間的交通主干道，本案30分鐘可至高速東山大道江本案至木瀆、獅山越溪未來太湖木瀆交通通路網(wǎng)本體價值分析要依托東山商業(yè)廣場、東山農貿市場等鎮(zhèn)區(qū)配套。醫(yī)療配套：1公里范圍內：吳中東山人民醫(yī)院(一級甲等)，是一所綜合性的一級甲等醫(yī)院，是東山鎮(zhèn)社區(qū)衛(wèi)生服務中心；3公里范圍：無。吳中東山人吳中東山人民醫(yī)院湖場和昌配套商業(yè) 東山中學湖本體價值分析領地項目位于太湖之中的東山島，多知名景點分布(陸巷古村、啟園、雨花勝境)，大型天然氧吧，生態(tài)資源優(yōu)渥，自然環(huán)境得天獨厚，同時本案 啟園雕花樓太湖 紫金庵 軒轅宮 本體價值分析獅山名門水泊堂前運河名獅山名門水泊堂前運河名著?港中旅地產致力于綠色旅游地產與城市休閑地產的開發(fā),推動“長期布局型、均衡創(chuàng)利型”的開發(fā)戰(zhàn)略，深耕京津冀中心、長三角中心、粵港澳中心、中西部中心城市，已布局北京、上海、深圳、沈陽、青島、杭州、寧波、蘇州、成都入人心。獅山獅山名門水泊堂前運河名著本體價值分析產品造優(yōu)越。關鍵句價格洼地，價值逐漸放大品質打造，稀缺低密社區(qū)關鍵句價格洼地，價值逐漸放大品質打造，稀缺低密社區(qū)太湖之濱·品牌匠作·品質低密生態(tài)住區(qū)大交通便捷，生活便利1：蘇州確保小微企業(yè)信貸余額不下降惠企政策，加大金融和財政支持力度。3.30央行再次降息 2：蘇州出臺公積金新政 3：園區(qū)出臺惠企十五條政策1：合理順延工期，允許調整施工合同履約及價款2：不能按期竣工，交付順延； 行，降低落戶門檻2：相城人才新政 2：部分地塊取消封頂，現(xiàn)房銷售3：吳江出臺土地利用扶持政策2：疫情緩繳/免繳社保，不影響外地人購房資格政策蘇州樓市現(xiàn)有政策容①地資金來源并作出承諾②場蘇州市區(qū)(含吳江)限售三年③蘇州市區(qū)(含吳江)限售五年④⑤稅收管理房地產貸款占比控制在合理水平員1、在國(境)外取得學士及以上學位并取得國家教育部學歷學位認證的留學人員；2、在國(境)外取得學士及以上學位并取得國家教育部學歷學位認證的留學人員；在蘇就業(yè)并按規(guī)定會保險人員1、碩士研究生學歷或碩士學位及以上(含留學人員)、高級專業(yè)技術職稱、國家職業(yè)資格(職業(yè)技能等級)一級條件之一2、本科學歷(含留學人員)、中級專業(yè)技術職稱、國家職業(yè)資格(職業(yè)技能等級)二級條件之一的人員，年齡不超過45周歲。規(guī)定的條件，可按該條件申請辦理落戶。具有大專學歷或國家職業(yè)資格(職業(yè)技能等級)三級，年齡不超過35周歲，在蘇穩(wěn)定就業(yè)并在申報單位連續(xù)繳納(不含補繳)社會保險6個辦理落戶。價范圍新城板塊、環(huán)線內板塊、獅山板塊價范圍新城板塊、環(huán)線內板塊、獅山板塊勝浦板塊、城南中心板塊、木瀆、天平山板塊、尹山湖板塊、太湖新城板塊、平江新城板板塊、塊涇面價一覽蘇州市區(qū)住宅月度量價走勢蘇州市區(qū)住宅月度量價走勢供應(萬方)成交(萬方) 成交均價0供銷，蘇州市區(qū)住宅年度量價走供應(萬方)成交(萬方) 成交均價0狹義庫存 (套數(shù))狹義庫存 (面積) 廣義庫存 (面積) (36個月)吳中區(qū)住宅月度量價走勢吳中區(qū)住宅月度量價走勢供應(萬方)成交(萬方) 成交均價00吳中區(qū)商品住宅庫存及去化周期存量面積去化周期價格機會實現(xiàn)客戶擴容，整體成交活躍，供銷兩旺，出清健康吳中區(qū)住宅年度量價走勢000供應(萬方)成交(萬方) 成交均價吳中區(qū)商品住宅各面積段成交占比以下16年17年18年19年20年8.06.04.02.08.06.04.02.0臨湖/東山板塊商品住宅供銷價月度走勢0，供應(萬㎡)去化(萬㎡)均價(元/㎡)板塊優(yōu)勢保持穩(wěn)定去化臨湖/東山板塊商品住宅年度供銷走勢圖供應(萬㎡)去化(萬㎡)均價(元/㎡)0臨湖/東山板塊商品住宅面積段需求走勢2019年2020年 (元/㎡) (萬/㎡) (萬方) (萬方)墅排///格局目前臨湖板塊高層/小高售價1.6W/㎡，首置首改產品主力供應，通過城市核心外溢客群購房動線判定，易被臨湖板塊截留，而板塊未來僅本案獨家供應，故各類市場表現(xiàn)可參考萬科湖山觀云庭。案輝和岸 本案基本售罄，客戶接受度高。湖4均價0產品面積范圍房型供占比已推成交去化率在售存量實際庫存 全案基本售罄合計空間位置交付標準空間位置交付標準起居室 (客、餐廳)地面蒙娜麗莎主衛(wèi)生間地面蒙娜麗莎墻面亞士乳膠漆墻面蒙娜麗莎頂面亞士乳膠漆龍勝鋁扣板過道平頂亞士乳膠漆門歐派PVC覆膜踢腳板黑色金屬踢腳線門套線/分戶門富麗華外開鋼質門+PVC覆膜套裝門鎖門套線無窗套線無窗套線無窗臺面人造石窗臺面無洗臉盆摩恩大門鎖飛利浦電子智能鎖坐便器TOTO躍層扶手無浴缸無臺階面無淋浴房萬科定制燈具線路接口有淋浴龍頭摩恩電話接口有門檻石人造石有線電視接口有燈具線路接口有寬帶接口有電話接口無開關、插座良信N1L系列灰色有線電視接口無其他萬科定制玄關柜 開關、插座良信N1L系列灰色主臥室地面世友實木復合地板其他暖風機：歐普；鏡柜：萬科定制墻面亞士乳膠漆廚房地面蒙娜麗莎頂面亞士乳膠漆墻面蒙娜麗莎踢腳板世友木塑踢腳線頂面龍勝鋁扣板臥室門歐派PVC覆膜門套線無門套線/窗套線無窗套線無窗臺面無窗臺面人造石櫥柜萬科定制套裝門鎖人造石燈具線路接口有洗滌盆摩恩電話接口有洗滌盆龍頭摩恩有線電視接口有灶具方太寬帶接口有吸油煙機方太開關、插座良信N1L系列灰色燈具線路接口有其他/電話接口無開關、插座良信N1L系列灰色新風負壓新風其他/消毒柜PVC膜+玻璃移門客戶來源客戶關注點1%客戶來源客戶關注點1%資潛力付款方式社區(qū)檔次型主力面積(㎡)單價(萬/㎡)云房理境 自住，重點關注價格、產品力、附加值等因素客戶家庭結構客戶購買動機客戶房產置業(yè)次數(shù)客戶家庭結構客戶購買動機自住4%7%7%自住4%7%7%6%2次工高層客戶職位客戶來訪途徑1%%競爭小結以首置首改為主，本案產品設置契合市場需求2、社區(qū)/商超巡展+物料進駐，配合行銷派單網(wǎng)羅客戶3、利用戶外一切場地橫幅鋪面，配合突突車廣而告之定制主題活動，培植種子客戶流量的快速遞增1、以20元/小時的工資召集本地人，組建本土小蜜蜂團隊，推介分享家(全民經(jīng)紀人平臺)2、分時地推，攜單頁+雞蛋海派村落巷口/民居1、物料進駐東山個體戶，發(fā)展老板為項目特約經(jīng)紀人，全面輻射其周邊人脈資源客戶策略針對有限的陣地生活/工作半徑，開展合乎時宜/合乎當?shù)氐臓I銷動作，面向東山做最大基數(shù)延伸——在地滲透突破前提客戶拓展|在地目標引流東山大道與鳳凰山路交匯處/環(huán)山公路設置廣告牌，人流與車流雙動線引導東山大道與鳳凰山路交匯處/環(huán)山公路設置廣告牌，人流與車流雙動線引導以掃碼領紅包/留電領雞蛋形式吸附人流，營銷節(jié)點配合便利超市物料進駐借鑒萬科前期廣告手段，覆蓋電線柱/橋身/墻體等過街橫幅廣告，利用東山特色交通工具做貼車廣告，走街串巷，實現(xiàn)項目最大化信息擴散廣廣告大牌遍地橫幅精神堡壘綠植圍擋什物谷365便利超市品香閣雪娣食品東山聯(lián)都超市遍地橫幅突突車廣告靜靜雜貨鋪本案客戶拓展|在地人群滲透告物料(紙杯桌布等)，告物料(紙杯桌布等)，③禮尚往來，釋放推介獎勵機制，發(fā)展特約經(jīng)紀人結合萬科客戶論證，渡口/陸巷/吳巷/太湖四大村落成交比重人脈開發(fā)①前期攜禮走訪村委會，獲取村民組長/關鍵富戶名錄②定期請客吃飯，在他們辦酒席時，贊助酒席用具，植入廣/飲料貼/紙巾盒/全面激活親友圈太湖村陸巷村吳巷村村委會關鍵人名錄徐主任記記 渡口村平村村 莫厘村平村村 莫厘村 東山村朱茂村吳巷村碧螺村 蓮花新村東山小區(qū)太湖村洞庭苑瓦塔村 林清苑 村村東山農村自建房，保留家族群落聚居，鄰里關系長期穩(wěn)定，在日常交往中熟知各自置業(yè)需求和經(jīng)濟實力，同時人情社會氛圍濃厚，在辦事時喜歡找熟人講關系早市人流密集點召集東山老阿姨，報名登記紅包日結關親屬/朋友/鄰里意向拓客分布拓客分布拓客分布 中心渡橋小學 中心渡橋小學 世紀廣場 東山集貿市場 心電商園廣場澗橋停車場青蛙村 小菜市場 王家涇三節(jié)橋 楊灣農貿市場 銅鼓山湖薪洞庭紅藝術團是東山一支家喻戶曉的文體志愿服務團隊成立至今，已參與東山鎮(zhèn)大型群文演出活動達80多次，組織送文化進村等小型演出200多場，深受東山群眾歡迎①加強團長關系，利用“送戲下鄉(xiāng)文藝進村”期間，表演點地推留電(項目信息+活動邀請+抽獎券)，抽獎熱場②向業(yè)務員推送親友微信名片，聯(lián)系成功免費贈送糧油禮包場客戶拓展|在地人群滲透，在其店面展示帶客，增加項目來訪量東山茶葉協(xié)會會長/御封茶廠董事長——嚴介龍岱心灣農莊渡口水產市場留白民宿東山茶廠產品批發(fā)批發(fā) 利群茂盛產業(yè)園太湖大閘蟹垂釣休閑農莊彩虹堂精品主題民宿清熙采摘園屯灣農家樂昕晨采摘園御封茶廠嵐庭悅湖化民宿 雕花樓客戶拓展|在地人群滲透東山鎮(zhèn)以旅游+產業(yè)雙輪發(fā)展為核心，工業(yè)實力強勁，以東山精密為龍頭的一批精密機械/印刷/塑業(yè)金屬制品等產業(yè)，東山鎮(zhèn)以旅游+產業(yè)雙輪發(fā)展為核心，工業(yè)實力強勁，以東山精密為龍頭的一批精密機械/印刷/塑業(yè)金屬制品等產業(yè)，員工數(shù)量眾多，購房需求旺盛，頭羊跟風效應明顯展①針對東山精密/和好塑業(yè)等關鍵人持續(xù)飯局營銷(前期成功邀約數(shù)十組客戶)，釋放推介激勵，實現(xiàn)種子客戶的培育及拓展以紙巾盒等物料進駐關鍵人飯局營銷東山偉業(yè)機械關鍵人拓展，食堂派單關鍵人名錄黃女士(人事經(jīng)理)塵周先生(廠長)好塑業(yè)張先生(車間主任)沈女士(人事經(jīng)理)械吳先生(生產組長)劉女士(廠長)無塵科技有限公司熟知目標客戶分布/置業(yè)情況及需求 可在后期服務中隨時供項目參考使用溪里 客戶拓展|在地資源開發(fā)友好合作關系，開展老業(yè)友好合作關系，開展老業(yè)可在后期服務中通過公關促進資源導入萬科湖山觀云庭代理服務中成功導入近300組客戶(新源團隊)首開關鍵人成交占比高達64%(整盤占比)客戶拓展|在地人氣推廣千名畫童共繪富春山居圖假日親子營銷，利用暑期地方名人坐鎮(zhèn)，啟幕發(fā)布會戶外夏令營+跨城親子游定制下午茶/家宴/生日宴等客戶意向砸金蛋贏購房抵用券與包，以老帶新沖刺指標步鎖客認籌，價值全面釋放強勢蓄客；后期持續(xù)人氣暖場造勢，維持項目熱度，保證開盤去化指標完成②整體主線通過抽/獎/送系列活動緊貼示好，品牌營銷→社群營銷→口碑營銷，影響力不斷深化，保持與客戶的持續(xù)黏性客戶拓展|在地人氣推廣屬客戶家宴碑舉辦形式新穎的DIY手作活動屬客戶家宴碑舉辦形式新穎的DIY手作活動代人群亞健康的普遍現(xiàn)象①大客戶家宴：集中邀約認籌業(yè)主/優(yōu)質意向客戶/關鍵人，結合時令風物，邀請星級廚師，舉辦大規(guī)模答謝宴，擴大熱銷聲勢鄰里樂活薈：聯(lián)合當?shù)亟逃龣C構及學校資源，以親子為紐帶以自然為場景，構建全新鄰里模式，讓孩子去社群中認知世界③親子手作課：邀約成長型家庭客戶，以國際與傳統(tǒng)手工藝主題+技藝高超的手藝人，兼具較強的可操作性和引流作用④全民養(yǎng)生堂：針對熱門的養(yǎng)生/美顏問題，分期舉辦中醫(yī)義診/健康咨詢/養(yǎng)生講座/免費體檢等活動，提供伴手禮強化口碑舉辦馬術騎行/星空露營等戶外活動客戶拓展|線上平臺增量入駐合作平臺入駐合作平臺?拓客模式：根據(jù)當今客戶看房流程的相應變化，轉型互聯(lián)網(wǎng)獲悉路徑，提供線上增值服務(不收取額外費用)，通過對所服務的代理項目投放/未投放的線上搜房平臺端口，進行售樓處形象運營、日常版塊內容上新、線上流量即時對接、客戶線下成交轉化等一系列業(yè)務動作，助力云端流量變現(xiàn)?業(yè)務模塊：IP化打造套路、形式包裝方法、階段內容策劃、常規(guī)運營維護、互動轉發(fā)技巧、算法分析法則等功案例幸福里 (今日頭條)線線上售樓處線上咨詢師望花園通過線上平臺成功成交7套；無錫圓融時代廣場通過線上平臺成功成交16套；作流程策劃顧問顧問案場作流程策劃顧問顧問案場顧問案場顧問化。線上到線下一體化，最終將流量直接轉化為交易結果，價值顯化①線上咨詢師：①線上咨詢師：線上客戶由專職顧問接待，通過及時專業(yè)的客戶服務，線上承接下來的客戶，由店長轉化②運營策劃師：參與代理項目投放/未投放平臺策劃運維，如售樓處運營，項目/活動/促銷等信息與線下實時同步③數(shù)據(jù)分析師：線上后臺客戶數(shù)據(jù)專業(yè)分析，全面把握線上客戶年齡、職業(yè)、置業(yè)意向等信息核核心內容①①店鋪運維&流量運維②數(shù)據(jù)管理及報送①①線上客戶接待②線上業(yè)務動作③線索跟進回訪線上客線上客戶成交轉化客戶拓展|線上平臺增量買房公眾號炒作社群營銷項目預熱費推廣、按點擊收費SEO展現(xiàn)、神馬) (百度、搜狗、買房公眾號炒作社群營銷項目預熱費推廣、按點擊收費SEO展現(xiàn)、神馬) (百度、搜狗、拓客模式：洞悉用戶獲悉邏輯，通過搜索需求觸發(fā)互聯(lián)網(wǎng)售房鏈接引流，通過內容營銷解決用戶痛點并建立長效信任，通過線上強粘性用戶引流轉化為線下高體驗營銷增量，為用戶打造整體購房服務解決方案，提供線上線下看房鎖房的全域服務閉環(huán)根據(jù)線上競爭環(huán)境，時時調整，保障項目線上曝光量及競價排名前三位置?？蛻敉卣箌線上平臺增量+AI視頻類信息①4大流媒體精準推送(抖音、頭條、UC、百度信息流)；圈定客戶年齡范圍、職業(yè)范圍、區(qū)域、職業(yè)、興趣愛好等，通過大數(shù)據(jù)算法，全面網(wǎng)羅有購房需求，聚焦項目，匹配精準目標客戶；②4大搜索引擎強攻，競品攔截引流，全面搶占線上所有資源；③SEM/SEO,全線監(jiān)控，根據(jù)線上競爭環(huán)境，時時調整，保障項目線上曝光量及競價排名第一位置客戶拓展|線上平臺增量拓客模式：打破傳統(tǒng)營銷鏈路中對線下場景的依賴，從增量營銷向存量的營銷思維轉軌，利用當今置業(yè)客戶獲悉媒介，針對直播真實性、參與體驗感強、使用黏性長等優(yōu)勢特點，植入短期性、節(jié)點性的直播內容軟廣，快速吸引用戶參與從而建立信任感的購買心理暗示：權威、從眾、對比、稀缺，多維配合，打造熱銷爆品客戶拓展|線上平臺增量業(yè)務簡介：以“網(wǎng)紅主播吸睛坐鎮(zhèn)+專業(yè)樓盤人士講解+沉浸樣板空間體驗+限時優(yōu)惠認購力度”的組合形式，通過“短視頻種草-直播拔草-私域粉絲運營圈層建設”，實現(xiàn)“長線短視頻流量運營+短線爆破的直播場景+私域人群資產”的沉淀了大屏的體驗感，又突出了小屏的互動性，打造多場景、全方位適配，也為電商與電視的跨界聯(lián)動提供了更多想象空間 (適用于線上平臺推廣)互動送禮物政策普及房產知識科普熱點房源推介置業(yè)疑慮解答直播完整銷售動線的內容可以定期一周2-3次，主要以掛在線上平臺為主，其他仍以與觀眾溝通問答講解為主 (房產和生活類內容穿插