2022年河南省房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法高分預(yù)測試題庫A4版

《房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法》題庫

一,單選題(每題1分，選項中，只有一個符合題意)

1、下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)實物狀況描述的是（）。

A.建筑密度大小

B.房型設(shè)計

C.臨路狀況

D.公共配套設(shè)施情況【答案】B2、面白，肢冷，胃脘冷痛，痛勢暴急，遇寒加劇，舌苔白潤，脈弦緊的病機是

A.陰偏勝

B.亡陽

C.陽偏衰

D.陰陽格拒【答案】A3、利率對房地產(chǎn)價格的影響，表述不正確的是（）。

A.從房地產(chǎn)供給角度看，利率上升增加融資成本，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升

B.從房地產(chǎn)需求角度看，利率上升增加購房負擔(dān)，抑制需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降

C.從綜合效應(yīng)上看，利率升降對于房地產(chǎn)需求的影響大于對房地產(chǎn)供給的影響，房地產(chǎn)價格和利率負相關(guān)

D.從綜合效應(yīng)上看，利率升降對于房地產(chǎn)供給的影響大于對房地產(chǎn)需求的影響，房地產(chǎn)價格和利率負相關(guān)【答案】D4、價值時點為現(xiàn)在的估價，下列日期中不應(yīng)選為價值時點的是（）。

A.估價作業(yè)期間的某日

B.實地查勘估價對象期間的某日

C.估價報告出具日期

D.估價報告出具后的某日【答案】D5、某建筑物的有效年齡為10年，預(yù)計可能再使用30年，殘值率為4％，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。

A.68％

B.74％

C.76％

D.82％【答案】C6、在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中，如果估價對象房地產(chǎn)優(yōu)于可比實例房地產(chǎn)，則應(yīng)對價格作（）修正。

A.增價

B.減價

C.不變

D.相對比例的調(diào)整【答案】A7、某幢建筑物由于人為方面的原因發(fā)生了火災(zāi)，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當于新的狀況所必需的費用作為折舊額，這種折舊屬于（）。

A.物質(zhì)折舊

B.功能折舊

C.經(jīng)濟折舊

D.設(shè)備折舊【答案】A8、循行特點為“離、合、出、入”的是

A.十二經(jīng)脈

B.奇經(jīng)八脈

C.十二經(jīng)別

D.十五別絡(luò)【答案】C9、參與津液的輸布，不參與津液排泄的是

A.脾

B.胃

C.腎

D.肝【答案】D10、路線價法主要適用于（）的估價。

A.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地

B.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)居住用地

C.鄉(xiāng)村街道兩側(cè)商業(yè)用地

D.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)各類用地【答案】A11、資本化率構(gòu)成中，流動性補償?shù)牧鲃有允侵福ǎ?/p>

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度

B.估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度

C.估價對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)的速度【答案】B12、報酬率又稱回報率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率和內(nèi)部收益率（）的比率。

A.同價值

B.同收益

C.同性質(zhì)

D.同類型【答案】C13、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為（）。

A.簽訂估價委托合同之日

B.發(fā)放抵押貸款之日

C.完成估價對象實地查勘之日

D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日【答案】C14、根據(jù)疾病傳變規(guī)律，先安未受邪之地，腎實證病應(yīng)安

A.脾

B.心

C.腎

D.肺【答案】B15、某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運營費用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設(shè)收益年期無限。該寫字樓用地的價格為（）萬元。

A.500

B.750

C.800

D.1000【答案】C16、某商業(yè)房地產(chǎn)年凈收益在樂觀、保守和最可能情況下的估價值分別為6萬元、4.2萬元和5.4萬元。若收益期限為30年，報酬率為6%，無法定優(yōu)先受賠償款。則該商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價值為（）萬元。

A.57.81

B.71.58

C.74.33

D.82.59【答案】A17、下列經(jīng)脈屬于奇經(jīng)八脈的是

A.督脈

B.任脈

C.帶脈

D.陰維脈【答案】A18、房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價格未來會上升，則在制定投資計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給______，使其現(xiàn)期供給______。（）

A.增加，增加

B.減少，增加

C.增加，減少

D.減少，減少【答案】C19、賣方5年前以貸款方式購買了一套建筑面積為85m2的住宅，貸款總額為45萬元，期限為15年，年利率固定不變?yōu)?%。采用等額還本利息照付方式按月還款，現(xiàn)買賣合同約定買方付給賣方50萬元，并承擔(dān)賣方應(yīng)繳納的交易稅費及尚未償還的購房貸款。若賣方、買方應(yīng)繳納的交易稅費分別為正常成交價格的6%和4%，則該住宅的正常成交價格為（）元/m2。

A.9787

B.10013

C.10282

D.10539【答案】A20、比較法中交易情況修正是對（）價格本身是否正常的修正。

A.交易實例

B.可比實例

C.估價對象

D.類似房地產(chǎn)【答案】B21、下列不屬于由賣方繳納的稅費的是（）。

A.增值稅

B.契稅

C.教育費附加

D.土地增值稅【答案】B22、創(chuàng)“戾氣”說的溫病學(xué)家是

A.吳鞠通

B.葉香巖

C.薛雪

D.吳有性【答案】D23、房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價格未來會上升，則在制定投資計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給______，使其現(xiàn)期供給______。（）

A.增加，增加

B.減少，增加

C.增加，減少

D.減少，減少【答案】C24、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/m2，出租率為85%，運營費用占有效毛收入的35%，報酬率為12%，商場建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運營期為38年，該商場的收益價值為（）萬元。

A.690.40

B.8284.79

C.8720.83

D.9746.81【答案】B25、報酬率的表達式為（）。

A.投資回報／所投入的資金

B.投資回收／所投入的資本

C.（投資回報＋投資回收）／所投入的資金

D.（投資回收－投資回報）／所投入的資本【答案】A26、預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來每年的有效毛收入不變?yōu)?8萬元，運營費用第一年為9萬元，此后每年會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%，則該類房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限應(yīng)為（）年。

A.34

B.35

C.36

D.37【答案】C27、在消費者收入增加時，反倒會減少對（）的需求。

A.正常商品

B.炫耀性物品

C.高檔商品

D.低檔商品【答案】D28、“益火補土”法適用于

A.腎陽虛損證

B.心腎陽虛證

C.心脾兩虛證

D.脾腎陽虛證【答案】D29、關(guān)于房地產(chǎn)估價的特點或本質(zhì)的說法，正確的是（）。

A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價格而不是價值

B.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是代替市場定價

C.房地產(chǎn)估價是一種價格保證而不是僅提供參考意見

D.房地產(chǎn)估價有誤差且不能把誤差控制在合理范圍內(nèi)【答案】B30、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是（）。

A.替代原理

B.合法原理

C.預(yù)期原理

D.生產(chǎn)費用價值論【答案】C31、購買一套建筑面積為120m2，單價為18000元/m2的住宅，下列付款方式，名義價格和實際價格相符的是（）。

A.于成交日期一年后一次性支付所有款項

B.于成交日期一次性付清，給予5%的優(yōu)惠

C.于成交日期支付50萬元，余款在第一年年末支付

D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等額本息還款的抵押貸款支付【答案】D32、邪熱內(nèi)盛，深伏于里，陽氣被遏，郁閉于內(nèi)，不能外達于肢體，屬于

A.陰盛格陽

B.真寒假熱

C.陽盛格陰

D.陰陽亡失【答案】C33、某開發(fā)公司開發(fā)一項目，征收某村100公頃基本農(nóng)田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產(chǎn)值為1000元/畝，那么該耕地的土地補償費的最高額為()萬元。

A.600

B.900

C.1500

D.1800【答案】C34、當新房地產(chǎn)的價值減去將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤小于現(xiàn)有房地產(chǎn)的價值時，應(yīng)以（）為前提進行估價。

A.維持現(xiàn)狀

B.更新改造

C.改變用途

D.重新開發(fā)【答案】A35、一般來講，隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是（）。

A.上升

B.下降

C.保持相對穩(wěn)定

D.先上升后下降【答案】A36、從本質(zhì)上講，價值時點是由（）決定的。

A.委托人

B.估價師

C.估價目的

D.估價對象【答案】C37、用成本法估價房地產(chǎn)時，房屋現(xiàn)值為（）。

A.房屋重置成本－房屋年折舊額

B.房屋重置成本×房屋成新度

C.房屋重置成本－年折舊額×耐用年限

D.房屋重置成本－年折舊額×尚可使用年限【答案】B38、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設(shè)成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，營業(yè)稅及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為（）萬元。

A.2651.52

B.2667.75

C.2705.63

D.2771.49【答案】A39、用直線趨勢法預(yù)測甲類房地產(chǎn)的價格變化趨勢為V甲＝1480＋80i，乙類房地產(chǎn)的價格變化趨勢為V乙＝1500＋60i，該兩類房地產(chǎn)的價格增長潛力相比（）。

A.甲類房地產(chǎn)比乙類房地產(chǎn)強

B.乙類房地產(chǎn)比甲類房地產(chǎn)強

C.該兩類房地產(chǎn)強弱程度相同

D.該兩類房地產(chǎn)強弱程度不可比【答案】A40、最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度，能夠確定估價對象最佳用途的經(jīng)濟學(xué)原理是（）。

A.收益遞增原理

B.收益遞減原理

C.最佳效益原理

D.適合原理【答案】D41、下列哪項不屬于扶正的具體方法

A.滋陰

B.養(yǎng)血

C.溫陽

D.消導(dǎo)【答案】D42、下列哪項不會因氣不攝血導(dǎo)致

A.咯血

B.吐血

C.衄血

D.發(fā)斑【答案】D43、五志過極均可傷

A.心

B.肝

C.肺

D.腎【答案】A44、當居民收入的增加是()的收入增加時，對居住房地產(chǎn)的需求會增加的最多。

A.低收入者

B.中等收入者

C.高收入者

D.可支配收入【答案】B45、起于四肢肘膝以上部位的是

A.十二經(jīng)脈

B.奇經(jīng)八脈

C.十二經(jīng)別

D.十五別絡(luò)【答案】C46、大面積燒傷后，形瘦骨立，大肉盡脫，毛發(fā)枯槁，手足震顫，肌肉瞤動，舌光紅無苔或少苔，是指

A.亡陰

B.亡陽

C.脫液

D.傷津【答案】C47、辨證論治中，致病邪氣作用于人體，人體正氣與之抗爭而引起的機體陰陽失調(diào)、臟腑組織損傷或生理功能障礙的一個完整過程的是

A.病

B.證

C.癥

D.主訴【答案】A48、在實物形態(tài)上，土地與建筑物合成一體時根據(jù)需要也可只評估其中建筑物的價格，如（）。

A.出讓土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)抵押估價

B.商品房售價

C.劃撥土地使用權(quán)上的房屋征收作補償

D.房屋火災(zāi)保險【答案】D49、房地產(chǎn)權(quán)益以（）為基礎(chǔ)。

A.房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

B.其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

C.額外的利益或好處

D.房地產(chǎn)權(quán)利【答案】D50、城市規(guī)劃規(guī)定了一宗土地為居住用途，這屬于合法權(quán)益（）的內(nèi)容。

A.合法產(chǎn)權(quán)方面

B.合法使用方面

C.合法處分方面

D.合法居住方面【答案】B51、《素問·疏五過論》指出“嘗富后貧”可致

A.“脫衛(wèi)”病

B.“脫營”病

C.“失精”病

D.“氣郁”病【答案】C52、求取建筑物重新構(gòu)建成本的建筑安裝工程費的具體方法不包括（）。

A.單位比較法

B.分部分項法

C.造價分析法

D.指數(shù)調(diào)整法【答案】C53、某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為（）萬元。

A.85.45

B.87.16

C.88.50

D.88.90【答案】B54、（）房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、周圍環(huán)境和景觀、配套設(shè)施完備程度。

A.辦公

B.商業(yè)

C.居住

D.工業(yè)【答案】C55、運用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法估價時，無需做的是（）。

A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入

C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生

D.估算投資利息和開發(fā)利潤【答案】D56、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/m2，已知取得土地時樓面地價為1000元/m2，開發(fā)成本和管理費用為1200元/m2，開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。

A.7.90%

B.11.08%

C.11.83%

D.13.73%【答案】B57、下列哪一位是“金元四大家”

A.吳鞠通

B.葉天士

C.薛生白

D.劉完素【答案】D58、下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是（）。

A.路線價法實質(zhì)是一種比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理

B.路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價

C.運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊

D.路線價法是在特定的街道上設(shè)定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格【答案】D59、政府因公共利益的需要征用、征收企業(yè)房屋，給予的補償不包括（）。

A.使用上的補償

B.被征用房地產(chǎn)損毀后的價值的補償

C.被征用房地產(chǎn)損毀前后的價值之差

D.因征收房屋造成的企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的補償【答案】B60、甲、乙兩宗相鄰?fù)恋?，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是（）萬元。

A.0～50

B.50～75

C.50～100

D.100～150【答案】C61、在估價中選取4個可比實例，甲成交價格為4800元/m2，建筑面積為100m2。首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格為5000元/m2，建筑面積為120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格為4700元/m2，建筑面積為90m2，成交時一次付清；丁成交價格為4760元/m2，建筑面積為110m2，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為（）。

A.甲＞乙＞丙＞丁

B.乙＞?。炯祝颈?/p>

C.乙＞丙＞甲＞丁

D.丙＞乙＞?。炯住敬鸢浮緾62、當成本法求得的價值（）市場法或收益法求得的價值時，說明房地產(chǎn)市場不景氣。

A.低于

B.高于

C.等于

D.無法確定【答案】B63、房地產(chǎn)估價機構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作（）年以上的房地產(chǎn)估價師。

A.1

B.2

C.3

D.4【答案】C64、已知某可比交易單價為4500元/m2，已知該交易實例在建設(shè)時拖欠建設(shè)工程價款100元/m2；累計拖欠水費、電費、燃氣費、供暖費、電信費、有線電視費、物業(yè)服務(wù)費用等300元/m2；累計未收房屋租金150元/m2。則統(tǒng)一財產(chǎn)范圍的價格為（）。

A.4750

B.4500

C.4250

D.4100【答案】A65、房地產(chǎn)的（）特性，是房地產(chǎn)的最重要的特性。

A.不可移動

B.供給有限

C.價值量大

D.用途多樣【答案】A66、某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開發(fā)用地，樓面地價為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價格3%繳納契稅等稅費，則土地成本為（）萬元。

A.824

B.924

C.844

D.944【答案】A67、“治痰先治氣”是的()具體應(yīng)用。

A.氣能行津

B.氣能生津

C.津能生氣

D.氣能攝津【答案】A68、在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是20000m2，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計可轉(zhuǎn)讓土地的價格是3000元/m2，則可轉(zhuǎn)讓土地的價格是（）。

A.2500萬元

B.3500萬元

C.3600萬元

D.3000萬元【答案】C69、某宗估價對象為一宗土地面積100畝，則選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在（）。

A.50畝

B.210畝

C.40畝

D.300畝【答案】A70、確定估價對象及其范圍和內(nèi)容時，應(yīng)根據(jù)()，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。

A.估價原則

B.估價目的

C.估價方法

D.估價程序【答案】B71、建筑式樣、風(fēng)格和色調(diào)屬于房地產(chǎn)價格影響因素中的（）。

A.環(huán)境因素

B.自身因素

C.視覺因素

D.人口因素【答案】B72、張某2年前抵押貸款購買了一套產(chǎn)權(quán)40年，建筑面積50m2的商鋪，首期支付50%，目前貸款余額為11.8萬元，現(xiàn)欲出售該商鋪，類似商鋪目前月租金為建筑面積70元/m2，空置率為10%，經(jīng)營費用為有效毛收入的10%，資本化率為5%，若由買方支付銀行欠款，則張某出售該商鋪的合理實得金額為（）萬元。

A.42.64

B.55.40

C.56.24

D.68.04【答案】C73、五志過極均可傷

A.心

B.肝

C.肺

D.腎【答案】A74、在評估投資價值時，折現(xiàn)率是（）。

A.社會一般的收益率

B.收益法中的資本化率

C.投資者要求的滿意收益率

D.投資者要求的最低收益率【答案】D75、實地查勘有利于估價師加深對估價對象的認識，形成（）。

A.一個直觀、具體的印象

B.一個綜合、全面的印象

C.一個模糊、大概的印象

D.一個片面、具體的印象【答案】A76、已知某可比交易單價為4500元/m2，已知該交易實例在建設(shè)時拖欠建設(shè)工程價款100元/m2；累計拖欠水費、電費、燃氣費、供暖費、電信費、有線電視費、物業(yè)服務(wù)費用等300元/m2；累計未收房屋租金150元/m2。則統(tǒng)一財產(chǎn)范圍的價格為（）。

A.4750

B.4500

C.4250

D.4100【答案】A77、最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度，能夠確定估價對象最佳用途的經(jīng)濟學(xué)原理是（）。

A.收益遞增原理

B.收益遞減原理

C.最佳效益原理

D.適合原理【答案】D78、適用于陽盛格陰的真熱假寒證治法

A.熱因熱用

B.寒因寒用

C.寒者熱之

D.熱者寒之【答案】B79、在成本法求取折舊中，采用()更符合實際情況。

A.有效經(jīng)過年數(shù)

B.實際經(jīng)過年數(shù)

C.剩余經(jīng)過年數(shù)

D.自然經(jīng)過年數(shù)【答案】A80、為財務(wù)報告服務(wù)的估價，為保證會計資料的可比性，需要遵循的原則是（）。

A.合法原則

B.最高最佳利用原則

C.一致性原則

D.一貫性原則【答案】D81、奇經(jīng)八脈中，交于目內(nèi)眥、主左右之陰陽、司眼瞼開合、司下肢運動的是

A.沖脈

B.任脈

C.陰、陽蹺脈

D.陰、陽維脈【答案】C82、某宗工業(yè)用地面積為5000m2，容積率為1.0，樓面地價為800元/m2。若城市規(guī)劃部門批準將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價為3000元/m2；居住用途建筑面積占60%，樓面地價為1000元/m2。該宗地塊理論上應(yīng)補交的地價為（）萬元。

A.4000

B.5900

C.6800

D.7200【答案】C83、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于2000年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2010年該兩建筑物的年折舊額并加以比較，則（）。

A.甲大于

B.甲小于乙

C.甲等于乙

D.難以判斷【答案】C84、為財務(wù)報告服務(wù)的估價，為保證會計資料的可比性，需要遵循的原則是（）。

A.合法原則

B.最高最佳利用原則

C.一致性原則

D.一貫性原則【答案】D85、有助于把握最高最佳利用原則的經(jīng)濟學(xué)原理不包含（）。

A.收益遞增遞減原理

B.利益最大化原理

C.均衡原理

D.適合原理【答案】B86、某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費30萬元，每年增加電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬元。

A.35.00

B.56.29

C.86.29

D.180.00【答案】C87、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為5%，風(fēng)險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于（）萬元。

A.536

B.549

C.557

D.816【答案】A88、下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)實物狀況描述的是（）。

A.建筑密度大小

B.房型設(shè)計

C.臨路狀況

D.公共配套設(shè)施情況【答案】B89、某在建工程于2014年4月1日開工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地產(chǎn)估價機構(gòu)受人民法院委托為司法拍賣而評估該在建工程的價值。建設(shè)項目正常建設(shè)期為24個月，假設(shè)該在建工程競買后辦理過戶手續(xù)及施工等前期工作所需時間為3個月，則假設(shè)開發(fā)法估價中后續(xù)建設(shè)期為（）個月。

A.10

B.11

C.13

D.14【答案】D90、哪個臟腑的功能影響舌的功能

A.腎

B.心

C.肝

D.脾【答案】B91、認為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進行估價。對現(xiàn)有建筑物應(yīng)進行裝修改造的條件是：預(yù)計裝修改造后房地產(chǎn)價值的增加額（）裝修改造費用。

A.大于

B.小于

C.等于

D.其他【答案】A92、能讓口鼻干燥，皮膚干澀、甚則皸裂，毛發(fā)不榮，小便短少，大便干結(jié)的病邪是

A.熱

B.寒

C.風(fēng)

D.燥【答案】D93、估算估價對象為某個商品房在建工程的后續(xù)建設(shè)期，通過市場法得到了類似商品房的建設(shè)期為36個月，該在建工程的正常建設(shè)期為24個月，則后續(xù)建設(shè)期為（）個月。

A.36

B.24

C.16

D.12【答案】D94、在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設(shè)工程款，符合房地產(chǎn)估價普適技術(shù)性原則中的（）。

A.謹慎原則

B.替代原則

C.合法原則

D.最高最佳利用原則【答案】C95、收益遞增遞減原理可以幫助我們確定()。

A.最佳用途和最佳規(guī)模

B.最佳集約度

C.最佳規(guī)模和最佳集約度

D.最佳用途【答案】C96、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入損失。

A.收租損失

B.運營費用

C.折舊

D.財務(wù)損耗【答案】A97、住宅平面設(shè)計中的功能分區(qū)對房地產(chǎn)價值的影響屬于房地產(chǎn)價格影響因素中的（）。

A.區(qū)位因素

B.社會因素

C.實物因素

D.權(quán)益因素【答案】C98、標準深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此接近道路的方向，地價逐漸升高；由此遠離道路的方向，地價（）。

A.逐漸降低

B.逐漸升高

C.可視為基本不變

D.為零【答案】C99、對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括（）。

A.估價方法選用恰當

B.估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準確，依據(jù)或理由充分

C.計算公式和計算過程正確無誤

D.各種估價方法的測算結(jié)果一致【答案】D100、某銀行存款利息方式采用單利，假設(shè)某一年期存款的年利率為6%，為吸引3年期的儲戶，則其3年期存款的單利年利率應(yīng)大于（）。

A.6.37%

B.6.12%

C.6.02%

D.6%【答案】A二,多選題(共100題，每題2分，選項中，至少兩個符合題意)

101、房地產(chǎn)估價的三大基本方法是（）。

A.假設(shè)開發(fā)法

B.路線價法

C.市場法

D.成本法

E.收益法【答案】CD102、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。

A.當前該類房地產(chǎn)價格水平較高

B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升

C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高

D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價格會上漲

E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增加【答案】AC103、某宗房地產(chǎn)購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關(guān)于房地產(chǎn)價格的說法，正確的有（）。

A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格

B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元

C.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元

D.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元

E.該房地產(chǎn)不存在名義價格【答案】ABC104、估價對象為一宗熟地，對選取的可比實例進行實物狀況調(diào)整的內(nèi)容有（）。

A.土地形狀

B.土質(zhì)狀況

C.土地使用年限

D.土地開發(fā)程度

E.容積率【答案】ABD105、房地產(chǎn)的獨一無二特性導(dǎo)致了（）。

A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給

B.房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭

C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式

D.房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響

E.房地產(chǎn)價值量大【答案】ABCD106、長期趨勢法可以用于（）。

A.推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格

B.預(yù)測收益法中未來的租金、空置率等

C.市場法中對可比實例的成交價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或潛力

E.填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏【答案】ABD107、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（）。

A.地震

B.電梯數(shù)量不夠

C.酸雨

D.單行道

E.門窗的自然破損【答案】AC108、下列存在互補關(guān)系的有（）。

A.經(jīng)濟適用房與普通商品住宅之間

B.城市郊區(qū)的住宅與高速公路的收費

C.賓館與寫字樓之間

D.住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)之間

E.住宅與其配套的娛樂房地產(chǎn)之間【答案】BD109、在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產(chǎn)的（）。

A.客觀收益

B.實際收益

C.有形收益

D.無形收益

E.潛在收益【答案】ABCD110、房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設(shè)和限制條件的目的是（）。

A.說明估價報告的合法性、真實性

B.說明估價的獨立、客觀、公正性

C.規(guī)避估價風(fēng)險

D.保護估價報告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD111、下列估價事項中，僅根據(jù)估價目的來確定的有（）。

A.估價對象

B.估價時點

C.價值類型

D.估價方法

E.估價所需材料【答案】BC112、房地產(chǎn)租賃包括（）。

A.房屋租賃

B.土地租賃

C.土地使用權(quán)出租

D.動產(chǎn)租賃

E.不動產(chǎn)租賃【答案】ABC113、運用假設(shè)開發(fā)法估價的效果，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，包括（）。

A.透明、穩(wěn)定及具可預(yù)見性的房地產(chǎn)政策

B.一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)

C.一個公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫

D.一個公平競爭的市場環(huán)境

E.一個全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫【答案】AB114、下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價的有（）。

A.標準廠房

B.行政辦公室

C.寫字樓

D.房地產(chǎn)開發(fā)用地

E.在建工程【答案】ACD115、在房地產(chǎn)估價中，移動平均法能夠顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。移動平均法有（）兩種方法。

A.簡單移動平均法

B.多維移動平均法

C.加權(quán)移動平均法

D.平均發(fā)展速度法

E.長期趨勢法【答案】AC116、從理論上講，將多個可比實例對應(yīng)的比較價格綜合成一個最終比較價值的方法有（）。

A.平均數(shù)

B.隨機數(shù)

C.眾數(shù)

D.中位數(shù)

E.概率分析【答案】ACD117、在有法可依情況下，根據(jù)合法原則，下列有關(guān)法律效力的解釋正確的有（）。

A.上位法優(yōu)先于下位法

B.不同效力的法有沖突時新法優(yōu)先于舊法

C.特別法優(yōu)先于普通法

D.法律文本優(yōu)先于法律解釋

E.強行法優(yōu)先于任意法【答案】ACD118、假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營期為（）。

A.開發(fā)期＋經(jīng)營期

B.開發(fā)期＋運營期

C.開發(fā)期＋經(jīng)營期－前期－建造期

D.開發(fā)期＋運營期－前期－建造期

E.前期＋建造期＋經(jīng)營期【答案】AB119、一名合格的房地產(chǎn)估價師應(yīng)具備（）。

A.扎實的估價理論知識

B.良好的社會關(guān)系

C.良好的職業(yè)道德

D.深厚的語言文字表述功底

E.豐富的實踐經(jīng)驗【答案】AC120、房地產(chǎn)估價師應(yīng)遵守的職業(yè)道德包括（）。

A.為委托人爭取最大的權(quán)益

B.誠實守信

C.公平競爭

D.勤勉盡責(zé)

E.保守秘密【答案】BCD121、調(diào)查評估路線價，通常是在同一路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標準臨街宗地，運用（）等方法分別求取它們的土地單價或樓面地價，然后計算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得到該路線價區(qū)段的路線價。

A.比較法

B.收益法

C.成本法

D.假設(shè)開發(fā)法

E.建筑物剩余技術(shù)【答案】AB122、下列各價值類型中，屬于基本價值類型的有（）。

A.市場價值

B.評估價值

C.投資價值

D.抵押價值

E.現(xiàn)狀價值【答案】AC123、在現(xiàn)實中，不同的房地產(chǎn)的價格之所以有高低，同一宗房地產(chǎn)的價格之所以有變動，是由()引起的。

A.特質(zhì)性

B.有用性

C.稀缺性

D.有效需求E應(yīng)急性【答案】BCD124、與估價對象相似的房地產(chǎn)是指與估價對象的（）等相同或相似的房地產(chǎn)。

A.區(qū)位

B.用途

C.權(quán)利性質(zhì)

D.總價

E.外觀【答案】ABC125、在求取土地的重新購建成本時，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，然后采用（）等方法求取該土地的重新購置價格。

A.市場法

B.成本法

C.假設(shè)開發(fā)法

D.基準地價修正法

E.長期趨勢法【答案】ABD126、下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)司法拍賣估價

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價【答案】BC127、在路線價法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因有（）。

A.求得的路線價已是正常價格

B.在求取路線價時沒有收集非正常交易實例

C.該路線價所對應(yīng)的日期與待估宗地價格的日期一致

D.該路線價與待估宗地的價格都是現(xiàn)在的價格

E.路線價是標準宗地的平均水平價格【答案】AC128、在求取凈收益中，運營費用包括（）。

A.房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

B.房地產(chǎn)折舊費

C.房屋保險費

D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

E.為承租人提供的服務(wù)費【答案】AC129、房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設(shè)和限制條件的目的是（）。

A.說明估價報告的合法性、真實性

B.說明估價的獨立、客觀、公正性

C.規(guī)避估價風(fēng)險

D.保護估價報告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD130、下列估價中適宜采用假設(shè)開發(fā)法的有（）。

A.征收補償估價

B.在建工程估價

C.出讓地塊估價

D.改變用途房地產(chǎn)估價

E.房屋抵押估價【答案】BCD131、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有（）。

A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)

B.已滅失的房地產(chǎn)

C.有租約限制的房地產(chǎn)

D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

E.手續(xù)不全的房地產(chǎn)【答案】AC132、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立【答案】AB133、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。

A.稅收政策

B.城市規(guī)劃調(diào)整

C.環(huán)境狀況

D.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況

E.匯率【答案】CD134、房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)的主流是由()決定的。

A.需要專業(yè)估價的資產(chǎn)必須是同時具有獨一無二和價值量大兩個特性

B.房地產(chǎn)估價師不僅懂得房地產(chǎn)價值及其評估，而且具備其他專業(yè)知識和經(jīng)驗

C.房地產(chǎn)估價行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景

D.房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少E房地產(chǎn)需要估價的情形很多，其他資產(chǎn)需要估價的情形很少【答案】AD135、在房地產(chǎn)抵押估價實務(wù)中，遵循謹慎原則的具體要求包括（）。

A.在運用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進行必要的實地查勘

B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低時，應(yīng)采用居中的收益估計值進行估價

C.在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低

D.在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊

E.在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，應(yīng)對后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤進行適當修正【答案】ACD136、關(guān)于資本化率應(yīng)用及內(nèi)涵的說法，正確的有（）。

A.資本化率應(yīng)用在直接資本化法中

B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)

C.資本化率是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價值的比率

D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力

E.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算【答案】A137、下列關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有（）。

A.重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出

B.重新購建成本是在價值時點的重新購建成本

C.重新購建成本是客觀的重新購建成本

D.建筑物重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本

E.土地重新購建成本是法定最高出讓年限下的價格【答案】BCD138、關(guān)于運用假設(shè)開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）。

A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價

B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值

C.收益法測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時可采用投資者的預(yù)算收益測算

D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費用

E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率【答案】ABC139、求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應(yīng)扣除的項目包括（）。

A.房產(chǎn)稅

B.承租人支付的物業(yè)管理費

C.空調(diào)設(shè)備重置提拔款

D.所得稅

E.房屋保險費【答案】AC140、關(guān)于房地產(chǎn)估價報告簽名、蓋章的說法，正確的有（）。

A.注冊房地產(chǎn)估價師可以蓋個人印章不簽名

B.注冊房地產(chǎn)估價師可以只簽名不蓋個人印章

C.至少有兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名

D.法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名

E.房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章【答案】BC141、下列關(guān)于具體的房地產(chǎn)估價工作中替代原則的說法，正確的有（）。

A.任何單位和個人不得干預(yù)估價活動，包括不得干預(yù)估價過程和結(jié)果

B.若存在著一定數(shù)量與估價對象相似的房地產(chǎn)并已知它們的價格時，可以通過這些相似的房地產(chǎn)的格推算出估價對象的價格

C.不能孤立地思考估價對象的價值，應(yīng)考慮相似的房地產(chǎn)的價格牽掣

D.同一個估價機構(gòu)在同一個城市的各種估價結(jié)果，不可以拿出來比較

E.判定房地產(chǎn)使用權(quán)利時，應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)【答案】BC142、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的是（）。

A.上調(diào)貸款利率

B.嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

E.提高最低購房首付款比例【答案】AC143、下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價的有（）。

A.標準廠房

B.行政辦公室

C.寫字樓

D.房地產(chǎn)開發(fā)用地

E.在建工程【答案】ACD144、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有（）。

A.是一種專業(yè)意見

B.估計價格或價值

C.實行有償服務(wù)

D.承擔(dān)法律責(zé)任

E.估價作業(yè)日期長【答案】ACD145、估價技術(shù)報告應(yīng)包括（）等。

A.估價測算過程

B.估價基本事項

C.估價結(jié)果確定

D.市場背景描述與分析

E.估價方法適用性分析【答案】ACD146、下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的有（）。

A.企業(yè)所得稅

B.個人所得稅

C.印花稅

D.增值稅

E.契稅【答案】ABCD147、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(chǎn)()時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)E外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合【答案】AC148、有關(guān)房地產(chǎn)的價值和價格，下列表述正確的有（）。

A.價值是內(nèi)在的.客觀的和相對穩(wěn)定的

B.房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實所值

C.房地產(chǎn)的價格圍繞其價值上下波動

D.現(xiàn)實中由于個人偏好.定價決策.無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的情況

E.房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定【答案】ABCD149、根據(jù)房地產(chǎn)獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括（）。

A.直接資本化法

B.基于租賃收入測算

C.收益乘數(shù)法

D.基于營業(yè)收入測算

E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法【答案】BD150、下列屬于土地使用管制的事項有()。

A.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通用地

B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施

C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0

D.甲、乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路E某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)【答案】AC151、根據(jù)現(xiàn)行法律，下列房地產(chǎn)中不應(yīng)作為以抵押為目的的估價對象的有（）。

A.土地所有權(quán)

B.依法承包的荒山的土地使用權(quán)

C.宅基地使用權(quán)

D.固有汽車加油站

E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房【答案】AC152、下列估價假設(shè)中，屬于背離事實假設(shè)的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設(shè)其未被查封

B.未進入被征收房屋內(nèi)實地查勘，估價中對其內(nèi)部狀況進行的合理設(shè)定

C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的

D.估價對象已出租，征收估價中假設(shè)其無租約限制

E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標進行的合理設(shè)定【答案】AD153、對估價師或某個特定的市場參與者而言，房地產(chǎn)價值是（）。

A.個別人的價值判斷

B.估價人員的主觀定價

C.由市場力量決定

D.市場參與者集體競價的結(jié)果

E.由交易雙方委托經(jīng)紀人確定【答案】CD154、房地產(chǎn)估價原則可分為三個層次，即()。

A.基本原則

B.客觀原則

C.特殊性原則

D.普適性原則E適宜性原則【答案】ACD155、估價人員平常就應(yīng)留意收集估價所需的有關(guān)資料，在估價時更應(yīng)如此。估價所需的資料主要包括（）。

A.對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料

B.對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料

C.同類房地產(chǎn)交易、成本、收益等資料

D.反映估價對象狀況的資料

E.本地區(qū)各種類型房地產(chǎn)的價格變化資料【答案】ABCD156、2006年1月13日，（）聯(lián)合出臺了《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》（建住房[2006]8號）。

A.原建設(shè)部

B.國土資源部

C.中國人民銀行

D.最高人民法院

E.中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會【答案】AC157、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用于（）。

A.收益法中預(yù)測未來的租金

B.比較法中對可比實例成交價格進行交易情況調(diào)整

C.填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

D.比較.分析兩宗（或兩類）以上房地產(chǎn)價格的潛力

E.成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格【答案】ACD158、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關(guān)于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。

A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元

B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元

C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元

D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元

E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元【答案】C159、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進行估價

B.估價項目負責(zé)人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作

D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)

E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名【答案】ABCD160、下列關(guān)于比準價格、積算價格和收益價格的表述中，正確的是()。

A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格

B.在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格(未扣除經(jīng)濟折舊)大大高于比準價格或收益價格

C.在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，收益法測算的結(jié)果低于市場法測算的結(jié)果

D.在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，收益價格大大高于積算價格E收益價格傾向于最高買價，積算價格傾向于最低賣價，比準價格傾向于成交價格【答案】BC161、估價假設(shè)應(yīng)說明的內(nèi)容包括（）。

A.背離事實假設(shè)

B.不相一致假設(shè)

C.一般假設(shè)

D.未定事項假設(shè)

E.真實合理假設(shè)【答案】ABCD162、估價報告的形式一般為書面報告，按照格式可分為（）。

A.分欄式報告

B.文字式報告

C.敘述式報告

D.表格式報告

E.分步式報告【答案】CD163、采用比較法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎(chǔ)，主要包括（）等。

A.統(tǒng)一面積大小

B.統(tǒng)一計價單位

C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位

D.統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵和計量單位

E.統(tǒng)一付款方式【答案】BCD164、下列估價假設(shè)中，屬于背離事實假設(shè)的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設(shè)其未被查封

B.未進入被征收房屋內(nèi)實地勘察，估價中對其內(nèi)部狀況進行的合理設(shè)定

C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的

D.估價對象已出租，征收估價中假設(shè)其無租約限制

E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標進行的合理設(shè)定【答案】AD165、比較法中選取可比實例時，應(yīng)做到可比實例與估價對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權(quán)利性質(zhì)相同

C.面積相等

D.檔次相當

E.建成年份相同【答案】ABD166、對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值進行評估時，應(yīng)遵循的估價原則有（）。

A.合法原則

B.價值時點原則

C.替代原則

D.最高最佳利用原則

E.謹慎原則【答案】ABC167、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯誤的有（）。

A.對不同用途房地產(chǎn)的價格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的

B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價值就越準確

C.根據(jù)價值時點的可比實例與估價對象的房地產(chǎn)狀況差異進行比較調(diào)整

D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應(yīng)對可比實例價格進行減價調(diào)整

E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費因素【答案】ABC168、在房地產(chǎn)抵押估價實務(wù)中，遵循謹慎原則的具體要求包括（）。

A.在運用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進行必要的實地查勘

B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低時，應(yīng)采用居中的收益估計值進行估價

C.在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低

D.在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊

E.在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，應(yīng)對后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤進行適當修正【答案】ACD169、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進行估價

B.估價項目負責(zé)人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作

D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)

E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名【答案】ABCD170、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)價值是客觀存在的

B.房地產(chǎn)價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結(jié)果

C.房地產(chǎn)價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值【答案】ACD171、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有（）。

A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)

B.已滅失的房地產(chǎn)

C.有租約限制的房地產(chǎn)

D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

E.手續(xù)不全的房地產(chǎn)【答案】AC172、評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機構(gòu)資料庫中可用資料情況

E.當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況【答案】A173、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的說法，正確的有（）。

A.開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值

B.未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不能包含動產(chǎn).權(quán)利

C.評估投資價值時，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值有時要考慮無形收益

D.對于自營的房地產(chǎn)，不宜運用收益法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

E.可以運用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值【答案】AC174、關(guān)于建筑物物質(zhì)折舊的可修復(fù)費用的說法，正確的有（）。

A.采用最合理修復(fù)方案進行修復(fù)發(fā)生的必要費用

B.修復(fù)到新的或相當于新的狀況的必要費用

C.大于修復(fù)后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費用

D.小于或者等于修復(fù)后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費用

E.包括長壽命項目發(fā)生的修復(fù)費用，不包括短壽命項目發(fā)生的修復(fù)費用【答案】ABD175、下列哪種房地產(chǎn)最適用成本法估價()。

A.學(xué)校

B.公園

C.商場

D.普通商品住宅E油田【答案】AB176、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三～六層為住宅，現(xiàn)需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實例與估價對象進行對比，進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，判斷錯誤的有（）

A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進行區(qū)位狀況調(diào)整

B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進行實物狀況調(diào)整

C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進行權(quán)益狀況調(diào)整

D.因樓層相同，不需進行樓層因素調(diào)整

E.因臨街狀況不同，應(yīng)進行噪聲污染因素調(diào)整【答案】ABCD177、關(guān)于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯誤的有（）。

A.合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影響

B.抵押估價、轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估承租人權(quán)益價值

C.在其他條件相同時，無租約限制條件下的評估價值大于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價值

D.房屋征收評估應(yīng)評估無租約限制價值

E.只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時，承租人權(quán)益價值始終不變【答案】ABC178、下列關(guān)于交付估價報告的說法中，正確的有（）。

A.交付估價報告是房地產(chǎn)估價的基本程序

B.估價報告需經(jīng)內(nèi)部機構(gòu)審核

C.估價報告只能由委托人簽收

D.在交付估價報告時，需在《估價報告交接單》上簽收

E.估價報告交給委托人后，房地產(chǎn)估價程序即已結(jié)束【答案】ABD179、可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有()。

A.商業(yè)利潤

B.凈運營收益

C.潛在毛收入

D.有效毛收入E稅后現(xiàn)金流量【答案】BCD180、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)估價是