上海泥城鎮(zhèn)商業(yè)項目前期策劃

上海泥城鎮(zhèn)商業(yè)項目前期策劃第一頁，共69頁。德普，新城鎮(zhèn)商業(yè)理念領(lǐng)航者第二頁，共69頁。市場調(diào)研1臨港新城走進(jìn)泥城項目分析第三頁，共69頁。21世紀(jì)，發(fā)展的中國將以全新姿態(tài)出現(xiàn)在世界經(jīng)濟(jì)舞臺上。上海，這個以港興市，并在一個多世紀(jì)里引領(lǐng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流的城市，將在新的歷史機(jī)遇中再度成為中國走向世界的前沿。國際航運中心的發(fā)展藍(lán)圖，成就一個以海洋為背景的世紀(jì)之城—臨港新城，一個承載著上海新世紀(jì)夢想的未來城市，在東海之濱巍然崛起.......臨港新城依托得天獨厚的“兩港”優(yōu)勢，構(gòu)筑了“依托兩港，輻射華東，服務(wù)全國，面向世界”，集海運、空運、內(nèi)河航運、高速公路、鐵路為一體的“五龍匯聚”式的立體交通樞紐，國內(nèi)、國際時空瞬間切換。航空——距離浦東國際機(jī)場僅25公里高速公路——A2、A30、兩港大道便捷地連接江浙滬的跨省市高速公路網(wǎng)鐵路——浦東鐵路臨港段已竣工內(nèi)航運河——長江、黃浦江近距離溝通長三角內(nèi)河航運網(wǎng)絡(luò)軌道交通——規(guī)劃11號線、低速磁懸浮快速連接市中心海運——東海大橋聯(lián)通洋山深水港，距國際遠(yuǎn)洋航線僅百余公里第四頁，共69頁。功能定位

上海的輔城

托集裝箱國際深水樞紐港、亞太地區(qū)航空樞紐港和國家級現(xiàn)代裝備業(yè)園區(qū)，充分體現(xiàn)新世紀(jì)上海建設(shè)水平、相對獨立、功能完善的綜合型濱海新城。

社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、文化等高度協(xié)調(diào)發(fā)展的魅力都市、碧水藍(lán)天綠樹環(huán)抱的環(huán)境都市、能提供24小時活動的活力都市。

臨港新城是上海國際航運中心的重要組成部分。依托集裝箱國際深水樞紐港、國際航空樞紐港，將臨港新城建設(shè)成為社會、經(jīng)濟(jì)、文化和生態(tài)環(huán)境高度協(xié)調(diào)、功能完善、充滿活力的綜合型濱海新城和具有輔城地位的戰(zhàn)略重點發(fā)展區(qū)域，使其成為以現(xiàn)代裝備制造業(yè)為核心的重要產(chǎn)業(yè)基地之一。90年代看浦東，21世紀(jì)看臨港臨港新城定位上海城市輔城，上海市政府耗資1800億打造全新臨港城,使其成為具備產(chǎn)業(yè)支撐的綜合型濱海新城；臨港新城新城功能定位第五頁，共69頁。5個功能區(qū)：由奉賢園區(qū)、重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)、物流園區(qū)、主產(chǎn)業(yè)區(qū)、綜合區(qū)5個功能區(qū)域組成的臨港新城；四大港口：作為上海市的金尖角。這里將以滴水湖為中心，建成上海臨港新城?！芭R港”不僅是臨洋山深水港，轄區(qū)內(nèi)有洋山深水港，蘆潮港，老港（大治港），白龍港四大港口，還要與浦東機(jī)場這個航空港相接。最終建成的臨港新城，將是空運、海運、鐵路和高速公路運輸都很便利的現(xiàn)代城市；

主城區(qū)

集制造、物流、教育、城市生活等功能為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)新城本案臨港新城新城概況及規(guī)劃第六頁，共69頁。臨港泥城苑綠地領(lǐng)港1天地臨港藍(lán)色城邦臨港海濱國際花園保利蔚藍(lán)林語滴水湖新苑公租房基地泥城鎮(zhèn)居住區(qū)蘆潮港居住區(qū)主城區(qū)居住區(qū)臨港新城目前有三個集中居住區(qū)，分別為“泥城鎮(zhèn)居住區(qū)”、“蘆潮港鎮(zhèn)居住區(qū)”和“主城區(qū)居住區(qū)”，總居住人口約28萬人，占整個臨港板塊的74%其中泥城鎮(zhèn)居住區(qū)位于兩大產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊之間，擁有多個住宅小區(qū)，規(guī)劃有200萬方的公租房項目一期已經(jīng)全面啟動，將是臨港人口密度最高的居住區(qū)。本項目位于泥城鎮(zhèn)居住區(qū)的核心位置，是臨港新城最具商業(yè)潛力和價值的黃金地域本項目臨港新城新城人口及規(guī)劃第七頁，共69頁。泥城鎮(zhèn)是臨港四大分城區(qū)之一，全鎮(zhèn)61.5平方公里；自2004年臨港開放建設(shè)以來，累計騰地33.23平方公里，占全鎮(zhèn)區(qū)域面積54%，動遷企業(yè)124家；到2010年初步形成城市布局，人口規(guī)模從現(xiàn)狀的6萬增加到8萬人；2011年到2020年后10年間，人口規(guī)模達(dá)到10多萬人；由于緊鄰洋山國際深水港，泥城區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一方寶地。2007年，全鎮(zhèn)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值13.3億元，鎮(zhèn)級財政收入達(dá)到1.44億元，實現(xiàn)稅收收入3.1億元。走進(jìn)泥城泥城總體概況第八頁，共69頁。泥城鎮(zhèn)36平方公里被規(guī)劃為臨港重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)用地，8.25平方公里被規(guī)劃為臨港新城四大分城區(qū)之一（其他三個分城區(qū)分別為蘆潮港、書院和萬祥，亦統(tǒng)稱為“臨港四鎮(zhèn)”或“南匯東四鎮(zhèn)”）走進(jìn)泥城泥城區(qū)域位置特征第九頁，共69頁。浦東新區(qū)“十二五”商業(yè)規(guī)劃中，明確地區(qū)地區(qū)商業(yè)中心布局，將按照每20－30萬人建一個地區(qū)中心的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置。重點新規(guī)劃建設(shè)白蓮涇兩側(cè)、洋涇、浦興、御橋、唐鎮(zhèn)、外高橋、大團(tuán)、泥城等8個地區(qū)商業(yè)中心。地區(qū)商業(yè)中心項目共有6個，規(guī)劃商業(yè)面積逾80萬平方米。已從塘橋等沿江地區(qū)向浦東的腹地延伸，布局在金橋、走進(jìn)泥城泥城區(qū)域商業(yè)中心定位張江、曹路、外高橋、泥城、臨港等地區(qū)，這批項目將對加快浦東城市化建設(shè)起到促進(jìn)作用。居住區(qū)商業(yè)布局將按照本市標(biāo)準(zhǔn)，每3－5萬人設(shè)立一個社區(qū)商業(yè)中心第十頁，共69頁。臨港地區(qū)人口分布狀況表人口劃分泥城蘆潮港書院萬祥合計總?cè)丝冢▊€）25812141014512058976144009占比（%）18%10%31%41%100%家庭戶數(shù)（戶）99015992124101673245035戶均人口（個）2.612.353.643.520-14歲（總）（個）397423508794906424182占比（%）15%17%19%15%15-64歲（總）（個）19045105443361442231105434占比（%）74%75%74%72%65歲以上（總）（個）279312072711768114392占比（%）11%9%6%13%本地戶口住在本地（個）23031112943726650069121660占比（%）89%80%83%85%非本地戶口住在本地（個）278128077854890722349占比（%）11%20%17%15%臨港地區(qū)人口規(guī)劃方向區(qū)域主產(chǎn)業(yè)區(qū)綜合區(qū)主城區(qū)重裝區(qū)合計包含區(qū)域：萬祥、書院（西）書院（東）滴水湖泥城、蘆潮港人口（萬）16.510459.581走進(jìn)泥城泥城及周邊地區(qū)人口分布及規(guī)劃第十一頁，共69頁。目前泥城鎮(zhèn)的商業(yè)，多為解決本地居民（原住民）基本生活需求的、自發(fā)型的商業(yè)。而本地居民的對于更高的消費需求，多選擇去惠南鎮(zhèn)等地，形成了相對固定的消費習(xí)慣對產(chǎn)業(yè)人群而言，多居住在其他區(qū)域，泥城僅為工作地點，因為商業(yè)的不便，人們寧可奔波，也不愿入住其中、因此夜晚及節(jié)假日便“人走鎮(zhèn)空”，對當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)毫無帶動作用。商業(yè)的成功，離不開消費人群的支撐，而吸引人來消費，離不開商業(yè)氛圍烘托。目前泥城因商業(yè)的不足，無法吸引產(chǎn)業(yè)人群入住，居民不足，無法帶動商業(yè)發(fā)展，變成了“先有雞”還是“先有蛋”的困局商業(yè)氛圍消費人群走進(jìn)泥城泥城商業(yè)面臨問題第十二頁，共69頁。走進(jìn)泥城泥城主要商業(yè)街區(qū)分布示意圖傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)本項目區(qū)域商業(yè)新中心新興住宅小區(qū)第十三頁，共69頁。區(qū)域內(nèi)商業(yè)多為社區(qū)商業(yè)街區(qū)，租金水平較低，整體經(jīng)營情況一般路段業(yè)態(tài)租金水平（元/㎡/日）檔次經(jīng)營情況南蘆公路機(jī)電五金為主，賓館、餐飲等0.7—3（中心位置偏高）中檔較好泥城路餐飲為主，服飾、超市等1.2—3（中心位置偏高）中低檔較好新城東路服飾通訊為主，餐飲、生活配套等1.5—2.5中低檔較好彩云路房產(chǎn)中介為主，飯店、超市等1.5—2中低檔一般鴻音路金融為主，中介、社區(qū)服務(wù)為主1.5—2中檔較差商圈內(nèi)商家實景照片走進(jìn)泥城泥城主要商業(yè)街區(qū)概況注：泥城路和南蘆公路交叉口位置附近底部租金很高，只是有部分是1—3層連租，因此，平均下來租金就比較低。第十四頁，共69頁。區(qū)域內(nèi)商業(yè)多為社區(qū)商業(yè)街區(qū)，租金水平較低，整體經(jīng)營情況一般泥城主要商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)比例服飾、餐飲為梅村商業(yè)街的主流業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)品類較為單一，特別是購物類業(yè)態(tài)缺乏，難以滿足周邊居民日常生活所需，區(qū)域商業(yè)急需發(fā)展和升級。走進(jìn)泥城泥城主要商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)配比第十五頁，共69頁。綠地的做法綠地領(lǐng)港1天地總建面：4.8萬平米

租售模式：銷售+長期返租型面積：40-500平米

報價：3萬（1f）-1.2萬（4f）銷售情況：50%（都是小面積）已售：2號樓已售：1號樓通過一紙協(xié)議約定，10年返房款70%，15年返房款150%，以1層的售價計算，則需：10年內(nèi)平均租金為5.7元/平米.天；15年內(nèi)平均租金為8.2元/平米.天；遠(yuǎn)高于市場水平，難以實現(xiàn)，進(jìn)而面臨著返租而產(chǎn)生相應(yīng)的糾紛和法律風(fēng)險綠地集團(tuán)作為成熟的品牌開發(fā)商，在商業(yè)類型不適用做純銷售、且競爭環(huán)境平和的情況下，依然放棄長期收益和承擔(dān)劣勢影響。其中重要的原因是對區(qū)域商業(yè)環(huán)境不看好，采用快速套現(xiàn)的保守做法綠地雖然承諾返租，理論上實現(xiàn)統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，保證規(guī)劃和商業(yè)形象實現(xiàn)，但包租實際為了：促進(jìn)銷售給投資者堅定信心。返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴(kuò)大客戶層面走進(jìn)泥城典型商業(yè)分析第十六頁，共69頁。鴻音廣場總建面：8萬平米

租售模式：暫未確定商鋪面積：200-1000平米預(yù)估價：25000元/平米銷售情況：未售酒店式公寓：9500元/平米（裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米）公寓面積：45平米左右走進(jìn)泥城典型商業(yè)分析優(yōu)勢特征分析：規(guī)劃商業(yè)新中心地段；西班牙風(fēng)格，立面新穎有特色；大潤發(fā)的龍頭帶動，人氣保障；鴻音廣場的開發(fā)為貴公司在泥城商業(yè)持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，積累了比較寶貴的開發(fā)經(jīng)驗第十七頁，共69頁。走進(jìn)泥城典型商業(yè)分析產(chǎn)業(yè)園概況：

9棟樓，總面積達(dá)4萬方，共計600套房間新加坡利之富集團(tuán)經(jīng)營管理；提供1人房、2人房、3人房、4-6人房等房型配套設(shè)施：籃球場、臺球室、乒乓球室、羽毛球室、健身器材、公共浴室及洗衣房等配套休閑娛樂室領(lǐng)港產(chǎn)業(yè)佳園是為了解決企業(yè)員工的生活居住配套問題及企業(yè)的后顧之憂而規(guī)劃的項目，商業(yè)部分主要是為了解決內(nèi)部員工的日常生活消費；對本項目有一定的借鑒意義。商業(yè)部分：總面積：單間面積：80-90平米/間租金：一樓：1.5元/平米；二樓：1.2元/平米商業(yè)性質(zhì)：宿舍樓企業(yè)員工的生活配套已進(jìn)駐商家：自助火鍋、中式快餐、便利店等第十八頁，共69頁。本項目地處泥城以南，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)以西，城市主干道鴻音路和新元路之間，交通便捷。目前項目周圍有三個居民聚集區(qū)，分別為：以泥城苑為核心的動遷配套房居住區(qū)；以藍(lán)色港灣為核心的商品房居住區(qū)以及泥城老城區(qū)未來還將有總建200萬平米的公租房社區(qū)目前項目周圍集中商業(yè)區(qū)有三個，分別為：動遷房及商品房的底商社區(qū)商業(yè)老城區(qū)沿街商鋪（目前最繁華）鴻音路金融一條街未來還有鴻音廣場、綠地領(lǐng)港1天地綠地項目泥城老城區(qū)動遷配套住宅公園商品住宅滬蘆高速南蘆公路鴻音路沿街商鋪金融一條街底商商鋪底商商鋪本案項目分析項目區(qū)位特征第十九頁，共69頁。本項目項目周邊總戶數(shù)為19000戶，按照3人/戶計算，達(dá)57000人項目分析周邊小區(qū)統(tǒng)計第二十頁，共69頁。本項目一期商業(yè)公共配套體量約2萬平米，包括即將建成的200萬方公租房，周邊將聚集十多萬人口，輻射人口范圍達(dá)20余萬，參照“商業(yè)分級設(shè)置級次和指標(biāo)”的規(guī)定，判定本案的商業(yè)能級為區(qū)域商業(yè)中心。分類指

標(biāo)設(shè)置地域功能定位服務(wù)對象客流量服務(wù)人口基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種配套行業(yè)市中心商業(yè)區(qū)城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)；歷史形成的商業(yè)集聚地購物、文化娛樂休閑、旅游并與金融、商務(wù)結(jié)合國內(nèi)外及本市消費者50萬-大型百貨店、專業(yè)店、專賣店，文化娛樂、餐飲旅館、金融服務(wù)、旅游服務(wù)、展示、圖書報刊、郵電業(yè)區(qū)域商業(yè)中心居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地、公共交通集散地周邊購物、文化娛樂、休閑該地區(qū)及外來消費者25萬20萬購物中心、超市、百貨店，文化娛樂、餐飲旅游、金融服務(wù)、圖書報刊、郵電業(yè)居住區(qū)商業(yè)人流集中，交通便利的地段保障該地居民的日常生活，提供必要的服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用?5萬超市、便利店、醫(yī)藥店，菜市場、餐飲生活服務(wù)、圖書報刊、郵電業(yè)街坊商業(yè)街坊主要出入口，居民主要途徑地提供日常必須商品及便利服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用?0.4萬便利店、餐飲店，生活服務(wù)業(yè)-項目分析項目商業(yè)能級第二十一頁，共69頁。G0302號地塊基地面積74210.0㎡總建筑面積141100.04㎡住宅面積103890.78㎡共建面積16490.44㎡衛(wèi)生服務(wù)中心260.6㎡室內(nèi)菜場1565.1㎡綜合體育館1013.08㎡商業(yè)12653.58㎡其他998.08㎡新元社區(qū)一期商業(yè)部分位于G0302號地塊內(nèi)，沿D41兩側(cè)分布，商業(yè)部分與幼兒園、、菜場、衛(wèi)生站、銀行營業(yè)點等配套設(shè)施融為一體，合計面積約2萬方，建成后的商業(yè)可為15000萬企業(yè)員工提供一體化休閑、消費、娛樂場所。G0302號地塊商業(yè)、配套部分項目分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第二十二頁，共69頁。項目分析項目SWOT分析優(yōu)勢（STRENGTH）地處城市主干道鴻音路上；作為大體量小區(qū)的配套商業(yè)，有剛性需求作為支撐和保障；體量適中，適合做鄰里型的居住區(qū)商業(yè)；劣勢（WEEKNESS）項目位置較偏，周邊無人氣；本項目輻射范圍小，只能服務(wù)于公租房片區(qū)；項目輻射的人群決定其定位層次不高；項目的定位層次決定本項目的租金水平較低；項目不是沿主干道，展示面不夠充分。機(jī)會（OPPORTUNITY）泥城被確定為浦東八大區(qū)域商業(yè)中心之一，未來商業(yè)成長空間比較大；項目所處位置未來200萬方的公租房體量，形成很強(qiáng)的人氣聚集效應(yīng)威脅（THREATEN）政府規(guī)劃新區(qū)域鴻音廣場、綠地領(lǐng)港壹天地形成新的商業(yè)消費中心，且距離本項目不遠(yuǎn)；彩云路的商業(yè)氛圍日趨繁榮，將會直接分流公租房的日常消費客群。項目SWOT分析第二十三頁，共69頁。項目定位2市場定位核心價值業(yè)態(tài)規(guī)劃第二十四頁，共69頁。泥城與市區(qū)商業(yè)的差距在哪里？項目定位定位前的思考第二十五頁，共69頁。兒童教育系統(tǒng)家庭娛樂系統(tǒng)社區(qū)配套系統(tǒng)健康食品系統(tǒng)兒童教育關(guān)系重大，但是由于泥城與市區(qū)的發(fā)展水平差異，優(yōu)質(zhì)的兒童學(xué)前培訓(xùn)得不到重視，導(dǎo)致鄉(xiāng)鎮(zhèn)兒童輸在起跑線上隨著泥城居民收入水平的不斷提升，老百姓的物質(zhì)精神追求不斷提高，以家庭為單位的綜合娛樂設(shè)施成為新的消費方向因為收入的差距，泥城居民的服務(wù)配套還處在較為落后的階段，隨著城鎮(zhèn)一體化的趨勢，家庭一站式服務(wù)的需求越來越強(qiáng)烈隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和人民生活水平的日益提高，人們對健康、對食品安全更加關(guān)注，尤其鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民呼聲更強(qiáng)烈項目定位定位前的思考第二十六頁，共69頁。項目定位項目功能定位城鎮(zhèn)新生活體驗綠色食品體驗社區(qū)服務(wù)體驗家庭娛樂體驗兒童教育培訓(xùn)體驗以城鎮(zhèn)新生活體驗為核心集綠色食品、家庭娛樂、兒童教育培訓(xùn)、社區(qū)配套等于一體的區(qū)域商業(yè)中心！第二十七頁，共69頁。項目定位項目形象定位項目優(yōu)勢較多，其區(qū)別與區(qū)域內(nèi)其他項目的差異化核心價值主要體現(xiàn)在以下兩個方面：區(qū)位輻射——直接服飾200萬平米公租房居民，人氣旺盛的保障；功能齊全——集購物、餐飲、休閑娛樂、居住等眾多城市功能于一體；全新理念——加入目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)最欠缺的一些功能，全新理念，引領(lǐng)時代潮流；鑒于此，建議項目形象定位為：泥城西

新城鎮(zhèn)生活體驗中心第二十八頁，共69頁。項目定位項目消費力分析根據(jù)區(qū)域型購物中心的輻射半徑的特點：核心輻射群為200萬平米公租房客群；次級消費群為2公里范圍內(nèi)城鎮(zhèn)居民；邊緣消費群為臨港新城產(chǎn)業(yè)流動客群；三種輻射半徑內(nèi)消費群占比依次為80%、15%、5%。由此可計算出項目消費力：核心消費群：6萬（公租房按3人/100㎡）次級消費群：6/80%*15%=3.38萬；邊緣消費群：6/80%*5%=0.38萬則：項目消費力約為9.76萬人。200萬方公租房本案2公里內(nèi)城鎮(zhèn)居民核心消費群次級消費群邊緣消費群臨港新城產(chǎn)業(yè)流動人群第二十九頁，共69頁。項目定位項目業(yè)態(tài)定位教育培訓(xùn)社區(qū)配套餐飲娛樂購物休閑吃、訓(xùn)、游、玩、購五大主題全新業(yè)態(tài)互補，增強(qiáng)項目核心競爭力，打造區(qū)域核心商業(yè)第三十頁，共69頁。項目定位項目功能布局餐飲、娛樂新城鎮(zhèn)商業(yè)配套定位依據(jù)：41#高樓層適合做主題特色餐飲，同時在做好的位置，定位成形成自己特色的新城鎮(zhèn)商業(yè)配套。40A1—2適合做購物休閑廣場、三、四層適合做電器、教育培訓(xùn)。40A第三十一頁，共69頁。核心價值解析項目定位核心價值一：強(qiáng)調(diào)區(qū)域規(guī)劃利好得先機(jī)者得天下！商業(yè)亦然！泥城向西！財富向西！城市的發(fā)展方向即是財富的流向！200萬平米+1900戶，未來人口核心區(qū)！第三十二頁，共69頁。核心價值解析項目定位核心價值二：強(qiáng)調(diào)項目定位優(yōu)勢全新消費理念！教育培訓(xùn)、社區(qū)配套、綠色食品.....顛覆傳統(tǒng)，解決鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展最為迫切的問題！在城鎮(zhèn)和城市中尋找差別點，填補城鎮(zhèn)空白，搶占市場空白！第三十三頁，共69頁。核心價值解析項目定位核心價值三：強(qiáng)調(diào)政府支持、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手政治家、資本家、企業(yè)家三強(qiáng)聯(lián)手，引爆城市財富磁場！政府重點支持大型公租房項目！發(fā)展商整體運作思路，對話政府規(guī)劃及品牌商家發(fā)展策略！第三十四頁，共69頁。核心價值解析項目定位核心價值四：強(qiáng)調(diào)無風(fēng)險投資、保障資產(chǎn)穩(wěn)定升值自主控制產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一運營管理，全局在握！德普集團(tuán)千萬專項推廣基金成就百年商業(yè)繁華：設(shè)立千萬專項推廣基金，多渠道全方位推廣、保障項目經(jīng)營做旺；專業(yè)立體化推廣網(wǎng)絡(luò)，快速做旺，提升“吸金納人”能力，打造持續(xù)繁榮商業(yè)第三十五頁，共69頁。核心價值解析項目定位核心價值五：強(qiáng)調(diào)發(fā)展商品牌優(yōu)勢資源共享，連鎖運營持久興旺！德普集團(tuán)在做或?qū)⒆鐾愋晚椖课{國外先進(jìn)運營理念，顛覆傳統(tǒng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)理念；多個項目同時運作，計劃未來幾年內(nèi)覆蓋上海各個城鎮(zhèn)；品牌共享，連鎖經(jīng)營，全程無憂；萬源路項目民生路項目金橋?qū)⒔椖科纸椖康谌?，?9頁。項目定位商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃——案例參考七個典型區(qū)域商業(yè)中心：旺角新世紀(jì)新都會青衣城荷里活中心德福廣場新城市廣場屯門市廣場從圖上可以分析，在香港成功長期經(jīng)營區(qū)域型購物中心，結(jié)合深圳、廣州案例分析，業(yè)態(tài)組合比例基本為主力店：零售：餐飲娛樂＝33%：33%：33%，主（次主）力店共計占到70%以上，本項目業(yè)態(tài)比例原則上可參考以上上述比例，并結(jié)合項目實現(xiàn)銷售的目的而適當(dāng)調(diào)整。香港典型區(qū)域商業(yè)中心的業(yè)態(tài)比例項目業(yè)態(tài)規(guī)劃第三十七頁，共69頁。項目定位商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃——業(yè)態(tài)規(guī)劃思路先確立品牌店（銀行、培訓(xùn)、餐飲）的位置，利用其品牌號召力，有效和均勻地拉動整個項目的人流，盡量考慮弱化因為項目樓層，消費人群不易到達(dá)的問題；然后是通過分析其他各品類業(yè)態(tài)的相互補充性和共生共榮性，來確認(rèn)獨立店鋪的業(yè)態(tài)擺布方案。項目業(yè)態(tài)規(guī)劃第三十八頁，共69頁。項目定位規(guī)劃業(yè)態(tài)：

品牌餐飲、西式餐點建議引入：東方既白、真功夫、上島咖啡......規(guī)劃理由：

沿街展示面好,引進(jìn)2—3家品牌商家，起到點睛作用。項目業(yè)態(tài)規(guī)劃41#一層業(yè)態(tài)規(guī)劃品牌餐飲西式餐點品牌餐飲第三十九頁，共69頁。項目定位41#二、三層業(yè)態(tài)規(guī)劃項目業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃業(yè)態(tài)：主題中式餐廳建議引入：俏江南、小南國、外婆家......規(guī)劃理由：41#相對獨立，引進(jìn)中式食府，便于聚集人氣，做旺市場,同時高樓層面積適中，便于引進(jìn)主題中式餐廳主題中式餐廳第四十頁，共69頁。40A#業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃業(yè)態(tài)：服飾精品、手機(jī)通訊、珠寶首飾等建議引入：李寧運動、海瀾之家、周大福、太平洋手機(jī)專賣......規(guī)劃理由：沿街展示面好,小面積劃隔，提高租金水平。一樓規(guī)劃業(yè)態(tài)：綠色食品超市規(guī)劃理由：沿街展示面好,小面積劃隔，提高租金水平。二樓規(guī)劃業(yè)態(tài)：健體休閑等建議引入：一兆韋德健身、威爾士健身、圣瑪瑜伽健身......規(guī)劃理由：沿街展示面好,小面積劃隔，提高租金水平。三樓規(guī)劃業(yè)態(tài)：中老年教育培訓(xùn)、家政服務(wù)等規(guī)劃理由：沿街展示面好,小面積劃隔，提高租金水平。四樓項目定位項目業(yè)態(tài)規(guī)劃第四十一頁，共69頁。招商策略3招商對象租金建議合作方式第四十二頁，共69頁。啟動上海、臨港新城兩條戰(zhàn)線依靠上海品牌資源，帶動臨港新城本地資源本地招商，突破泥城，面向臨港新城，形成全面良性互動上海臨港新城123招商半徑招商策略招商范圍第四十三頁，共69頁。招商節(jié)奏：兩步走第一步：品牌商家的引入○通過德普的品牌聯(lián)盟資源，前期引入，造勢泥城第二步：發(fā)揮鯨魚效應(yīng)○品牌商家的引入，勢必洗衣眾多小商家的青睞；○趁熱打鐵，按照項目統(tǒng)一定位，甄選意向商家招商策略招商節(jié)奏21第四十四頁，共69頁。商戶進(jìn)駐三大要求⑴知名或連鎖商戶知名品牌商戶的進(jìn)駐能有效提升市場的品位，吸引消費人流和提供穩(wěn)定的租金收入，越多品牌商戶進(jìn)駐，市場形象越佳。知名商戶的進(jìn)駐，一方面對消費的核心——消費者形成強(qiáng)大的吸引力；另一方面，知名商戶的形象也能使市場的形象更加深化，在主力商家的進(jìn)駐中得到充分體現(xiàn)。如成為一些大賣場的供配中心。⑵個性鮮明的特色商戶不同的商戶會帶來不同的消費群，某些商戶個性鮮明形象突出，容易給消費者留下深刻印象，豐富了市場整體的經(jīng)營特色。⑶能吸引人流量的商戶有一些商戶不一定是知名品牌，不一定付得起很高的租金，卻能吸引大規(guī)模的人流量，帶動市場購物增長，對這些商戶要重點引進(jìn)，如娛樂場所美食廣場等，對市場吸引人流量有重大貢獻(xiàn)。招商策略招商要求第四十五頁，共69頁。經(jīng)濟(jì)效益租金建議建議本項目整體租金水平：36元/㎡/月1F均價：53元/㎡/月；（1F為街鋪）2F均價：32元/㎡/月；（二層商業(yè)價值為一層的60%-65%）3F均價：22元/㎡/月；（三層商業(yè)價值為二層的70%-80%）充分考慮商戶對項目的主要抗性，加之周邊商業(yè)氛圍較差，項目還處于起步階段，需2-3年的市場培育期，為了增強(qiáng)租戶對本項目未來發(fā)展前景的信心。建議本項目實行：

采取一定免租期、部分產(chǎn)品劃分成小面積，提高單位租金。租金參考對象：最直接的就是彩云路、老鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)，以社區(qū)配套為主的商業(yè)，普遍租金水平不是很高第四十六頁，共69頁。合作方式建議我方意向租賃位于泥城的臨港新元社區(qū)一、二期配套商業(yè)體租金價格：我方愿意承擔(dān)的平均租金為1.2元/平米/天租賃期限：我方的租賃期限為_10+10_年租賃起始時間：按照商業(yè)交房之日起計免租期（暫定）：

36個月公司充分利用現(xiàn)有的商業(yè)資源，對本項目采取統(tǒng)一招商。統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣，保證本項目持續(xù)旺場。第四十七頁，共69頁。德普置地公司介紹及案例展示公司介紹主營業(yè)務(wù)商業(yè)項目案例分析第四十八頁，共69頁。公司介紹第四十九頁，共69頁。50背景介紹上海德普置地集團(tuán)是一家從事高檔住宅地產(chǎn)開發(fā)為主的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。經(jīng)過10年的穩(wěn)步發(fā)展，已形成總資產(chǎn)規(guī)模25億元，凈資產(chǎn)10億元的資產(chǎn)規(guī)模，公司在上海、長沙、重慶等地陸續(xù)成功開發(fā)了十余個項目，累積開發(fā)量達(dá)到120余萬平方米。代表項目有“美洲故事”、“托斯卡納”、“人文別墅”、“緹香小鎮(zhèn)”、“公園里”、“上海連城公寓”、“長沙上海城”等。最近三年來，公司進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，從專一的高端住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向綜合地產(chǎn)開發(fā)運營（商業(yè)地產(chǎn)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)、休閑旅游地產(chǎn)），并積累了一定的開發(fā)經(jīng)驗和較為廣泛的專業(yè)資源，開發(fā)的商業(yè)項目有“上海民生新元素”、“上海萬源普樂匯”、“上海浦江商務(wù)園”、長沙“德普·五和園”、長沙洋湖垸項目等，文化創(chuàng)意地產(chǎn)項目有“重慶時光”、旅游休閑復(fù)合地產(chǎn)項目有“重慶·四季田園”、“長沙·四季田園”等。公司培育了的項目策劃、研發(fā)設(shè)計、工程營建、招商運營管理等一系列復(fù)合型資深團(tuán)隊，在業(yè)界享有盛譽。第五十頁，共69頁。主營業(yè)務(wù)第五十一頁，共69頁。52服務(wù)領(lǐng)域全球視野本地實踐德普置地四大領(lǐng)域住宅地產(chǎn)休閑旅游地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)文化旅游地產(chǎn)第五十二頁，共69頁。服務(wù)領(lǐng)域——住宅地產(chǎn)53過去10年德普致力于高檔精品住宅開發(fā)第五十三頁，共69頁。長沙美洲敀事長沙美洲故事占地800畝為純美洲風(fēng)格的原生態(tài)低密度坡地住宅，建筑形態(tài)豐富，以獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅群為主，是一個以山、水、森林、坡地為主題創(chuàng)造出的稀有城市別墅區(qū)。住宅案例第五十四頁，共69頁。長沙托斯卡納長沙托斯卡納占地400畝是長沙最具有意大利味道的城市別墅社區(qū)。它位于長沙新區(qū)的優(yōu)越位置，近享國家森林的優(yōu)美環(huán)境。蓬勃建筑中的新區(qū)規(guī)劃整潔有序、便利的交通使托斯卡納享有完美的城市配套。托斯卡納規(guī)劃有Townhouse、多層花園洋房等建筑形態(tài)，提供城市別墅經(jīng)典生活版本。住宅案例第五十五頁，共69頁。重慶人文別墅重慶人文別墅占地500畝經(jīng)典法國諾曼邸風(fēng)格、新英格蘭鄉(xiāng)村風(fēng)格構(gòu)筑常青藤三期純獨立別墅沉穩(wěn)優(yōu)雅的貴族氣質(zhì)。親水坡地別墅、岸堤的庭院，原汁原味紳士水岸漫步生活即將悠然呈現(xiàn)。住宅案例第五十六頁，共69頁。重慶緹香小鎮(zhèn)重慶緹香小鎮(zhèn)占地2000畝是重慶迄今為止占地面積最大，建筑規(guī)模最大，設(shè)計風(fēng)格奇異的高品質(zhì)純田園別墅。它是繼人文別墅之后德普在重慶打造的又一高端項目，是具有卓越發(fā)展?jié)摿κ侵貞c的后花園，適合人居是重慶未來城市副中心，可遠(yuǎn)眺中梁山，且被蜿蜒曲折的大溪河所環(huán)繞，自然景觀豐富為項目打造高端物業(yè)提供了有力的支持。住宅案例第五十七頁，共69頁。緹香小鎮(zhèn)二期·公園里重慶緹