甘井子量販?zhǔn)絢tv建設(shè)項目立項建設(shè)項目可行性報告

目錄TOC\o"1-5"\h\z一、總論 41.項目實施背景 42.項目概況 53.開發(fā)商概況 64.編制依據(jù)與研究范圍 8二、項目建設(shè)必要性分析 9該項目有利于進(jìn)一步豐富居民的文化娛樂生活 92.有利于帶大連**區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 103.有利于金錢柜進(jìn)一步在大連乃至全國的發(fā)展壯大 10三、項目市場分析 11城市概況與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及走勢分析 112.大連量販?zhǔn)終TV行業(yè)分析 153.市場競爭者分析 184.項目選址、市場定位及項目優(yōu)勢分析 205.營銷策略分析 23四、建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排 241.建設(shè)條件分析 242.工程進(jìn)度安排 24五、項目KTV功能分析與人事架構(gòu) 261.項目總體功能 262.項目功能分配 263.人事架構(gòu) 28281.3.人事架構(gòu) 28281.消防 錯誤！未定義書簽六、消防、環(huán)保和衛(wèi)生TOC\o"1-5"\h\z環(huán)境保護(hù) 29勞動衛(wèi)生 30七、投資估算與資金籌措 30投資估算 30資金籌措 31八、財務(wù)效益與費(fèi)用估算 321.計算期估算 322.營業(yè)收入估算 323.總成本費(fèi)用估算 334.營業(yè)稅金及附加估算 355.利潤及利潤分配估算 35九、財務(wù)分析 351.靜態(tài)盈利能力分析 352.動態(tài)盈利能力分析 353.債務(wù)償債能力分析 36十、不確定性分析 371.盈虧平衡分析 372.敏感性分析 37十一、風(fēng)險分析 381．政策風(fēng)險 382．市場風(fēng)險 393．籌資風(fēng)險 39十二、結(jié)論與建議 40結(jié)論 40建議 41量販?zhǔn)終TV項目可行性研究報告一、總論1.項目實施背景進(jìn)入21世紀(jì)以來，中國的娛樂行業(yè)蓬勃發(fā)展，而KTV行業(yè)則是這個市場中不容忽視的中堅力量。國內(nèi)“娛樂經(jīng)濟(jì)”不僅在形成，而且有望成為下一個經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。巨大的市場潛力和極高的投資回報率已使KTV行業(yè)成為吸引眾多投資者的行業(yè)之一。每年中國的各個大中小型城市都會有一批新的KTV店開張，但是行業(yè)內(nèi)巨大的競爭壓力也會使得一部份投資者退出這一市場。在美麗的海濱城市大連，由于氣候環(huán)境的關(guān)系，人們?nèi)粘５膴蕵坊顒臃浅ＸS富。而相對于一些酒吧、迪吧而言，量販?zhǔn)終TV的消費(fèi)群體非常龐大，幾乎是老少皆宜。經(jīng)過多年的發(fā)展，KTV的娛樂方式已經(jīng)受到了市民的普遍認(rèn)可。因此，在大連市，KTV行業(yè)成為了整個市場上一道獨(dú)特的風(fēng)景線，極大地豐富了人們?nèi)粘Ｉ?。初步統(tǒng)計，現(xiàn)在大連市內(nèi)的量販?zhǔn)終TV已有11間，根據(jù)大連現(xiàn)有的KTV走勢，都是走高服務(wù)質(zhì)量，高檔裝修，平價超市，這一切都已成為大連消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣。大連的KTV市場還沒有飽和，根據(jù)大連人的消費(fèi)習(xí)慣，特別注重精神消費(fèi)及享受消費(fèi)，據(jù)資料統(tǒng)計在這一塊所投入的資金大約占月工資的25.6%，可見，市場潛力相當(dāng)大。盡管如此，由于地理位置、經(jīng)營理念、管理方式以及發(fā)展戰(zhàn)略的差異使得各家KTV目前的經(jīng)營狀況都不一樣，所謂優(yōu)勝劣汰，適者生存。金錢柜餐飲娛樂有限公司量販?zhǔn)終TV，始建于2002年，占地6000平方米，是大連地區(qū)最早、東北地區(qū)最大的量販?zhǔn)終TV。在大連KTV市場上金錢柜餐飲娛樂有限公司經(jīng)營的兩間量販?zhǔn)終TV是其中較為成功的，甚至可以說是大連KTV行業(yè)的領(lǐng)軍力量。于是，在這樣的背景下，大連KTV行業(yè)的龍頭企業(yè)—金錢柜擬在大連**區(qū)開設(shè)大連金錢柜量販?zhǔn)終TV華南店，該項目繼續(xù)堅持金錢柜“品質(zhì)、個性、文化設(shè)計”的原則，以正派、純潔的經(jīng)營模式，為大連的消費(fèi)者提供健康放松，個性飛揚(yáng)的休閑娛樂空間，進(jìn)一步豐富老百姓的文化生活，提高廣大人民群眾的文化素質(zhì)，滿足他們?nèi)找嬖鲩L的精神文化需求。在滿足金錢柜進(jìn)一步在大連發(fā)展壯大的同時，也為繁榮大連文化市場繼續(xù)做出貢獻(xiàn)。項目概況項目名稱：大連金錢柜量販?zhǔn)終TV華南店項目地址：大連市**區(qū)中華西路建設(shè)內(nèi)容：量販KTV廣場、錄音棚、餐飲及配套設(shè)施營業(yè)面積：5000平方米配置概況：裝修豪華、典雅、舒適,設(shè)有各式卡拉OK包廂50間，所有房間均配備臺灣Mipro高保真無線麥克和美國Community超豪華音響系統(tǒng)。采用VOD電腦點(diǎn)歌系統(tǒng)，國際專業(yè)KTV音響，立體聲環(huán)繞，全液晶電腦點(diǎn)歌屏幕。高級錄音棚及先進(jìn)動感視聽區(qū)。曲庫含40000首高品質(zhì)中、英、日、韓和馬來等多國語言歌曲。KTV另附設(shè)有裝修氣派，商品齊全的大型自選超市投資與收益概況：該項目總投資968.96萬元，其中，建設(shè)投資852萬元，流動資金86萬元，建設(shè)期利息30.96萬元。正常營業(yè)期營業(yè)收入1340萬元，年均利潤總額411.17萬元，年均凈利潤308.38萬元。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表所示：序號指標(biāo)指標(biāo)值1總投資收益率ROI43.81%2資本金凈利潤率ROE57.32%3項目投資回收期Pt2.57年4項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV610.51萬元5項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR41.85%6資本金內(nèi)部收益率FIRR54.74%7利息備付率ICR12.248償債備付率DSCR2.57開發(fā)商概況名稱：大連金錢柜餐飲娛樂有限公司法人代表：張頌注冊資本：1000萬經(jīng)營概況：大連金錢柜餐飲娛樂有限公司成立于2002年，該公司以經(jīng)營量販?zhǔn)終TV為主，自2001年第一間量販?zhǔn)終TV在大連市會展中心地下一層開業(yè)以來，以每年翻番的速度跳躍發(fā)展，經(jīng)營范圍從單一的KTV拓展到錄音棚、歌舞團(tuán)、廣告業(yè)、裝修服務(wù)、餐飲等多個領(lǐng)域，現(xiàn)已發(fā)展成為擁有5000萬資產(chǎn)、年經(jīng)營收入超過2000萬的大型公司。在公司下屬的金錢柜量販?zhǔn)終TV星海灣店開業(yè)三周年時，公司在現(xiàn)今已發(fā)展為大連第二商業(yè)圈西安路的天興 .羅斯福購物廣場五樓開設(shè)了第二間店，并將此店經(jīng)營成為大連市KTV行業(yè)的龍頭。在過去的兩年多的時間里，兩間店齊頭并進(jìn)，一同占據(jù)了本市KTV市場的大部分份額。公司其它業(yè)務(wù)也在公司各部門領(lǐng)導(dǎo)人的帶領(lǐng)下在其所屬的領(lǐng)域取得了優(yōu)異的業(yè)績。該公司在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益、壯大自身實力的同時，也為社會公益事業(yè)做出了巨大貢獻(xiàn)。與蒙牛集團(tuán)合作舉辦大連高校音樂節(jié)，豐富了本市大學(xué)生的課外生活，為他們提供了展示自己才華的舞臺。選拔優(yōu)秀的歌手代表大連市參加中央電視臺舉辦的青年歌手電視大獎賽，并取得了優(yōu)異的成績。該集團(tuán)公司近期的發(fā)展目標(biāo)是：開設(shè)在大連市內(nèi)的第三間店，立足大連，邁向全國。編制依據(jù)與研究范圍編制依據(jù)根據(jù)中華人民共和國的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合該項目的具體情況，本可行性研究報告的編制依據(jù)主要有：(1)大連官方網(wǎng)站公布的大連經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況；(2)國家發(fā)改委與建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》(第三版)；(3)大連**區(qū)規(guī)劃；(4)大連市文化局頒布的《娛樂休閑業(yè)試點(diǎn)辦法》；(5)開發(fā)商提供的其他有關(guān)材料。研究范圍該可行性研究報告的研究范圍包括：總論；項目建設(shè)的必要性；項目市場分析；建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排；項目的功能分析與人事架構(gòu)；消防、環(huán)保和衛(wèi)生；投資估算與資金籌措；財務(wù)效益費(fèi)用估算；財務(wù)分析；不確定性分析；風(fēng)險分析；結(jié)論與建議等。在此基礎(chǔ)上，考察項目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性，為政府有關(guān)部門審批項目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款提供比較可靠的依據(jù)。二、項目建設(shè)必要性分析1.該項目有利于進(jìn)一步豐富居民的文化娛樂生活文化是城市的靈魂，創(chuàng)新的源泉。社會文明程度的提高，有賴于文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！氨狈矫髦椤贝筮B，一直以足球，服裝作為城市營銷的文化品牌。KTV娛樂業(yè)的發(fā)展，豐富人民群眾精神文化生活，加速文化事業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。為打造大連特色文化產(chǎn)業(yè)，營造良好的配套環(huán)境。金錢柜KTV秉承“健康、時尚、安全”的服務(wù)經(jīng)營理念，憑借公道的市場價格，完善的管理模式，全新的經(jīng)營理念，獲得了廣大大連市民的喜愛。KTV是一個貼心的娛樂場所，人們在工作之余歡唱一番無疑是一種暢快的放松減壓方式。在全國各大城市中，大連人的生活指數(shù)較高。據(jù)資料統(tǒng)計，2007年大連居民人均可支配收入為15108.63元，比上期增長13.2%，2007城市居民人均消費(fèi)支出為12134.97，比上期增長15.2%。其中大連居民支出增長最快的是娛樂消費(fèi)。因此，金錢柜在**區(qū)開設(shè)華南分店，為大連的消費(fèi)者提供健康放松，個性飛揚(yáng)的休閑娛樂空間，在盡情歌唱?dú)g樂的過程中讓他們享受到健康、安全、熱情、周到的服務(wù)，緩解來自工作和生活中的壓力，釋放埋藏已久的激情，從而進(jìn)一步豐富居民的文化娛樂生活。2.有利于帶動大連**區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展KTV娛樂業(yè)的興旺，必然帶動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，最為明顯的是餐飲業(yè)和零售業(yè)。作為消費(fèi)性服務(wù)業(yè)的KTV，有利于優(yōu)化大連**區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)業(yè)競爭力，吸引更多跨國企業(yè)和區(qū)域總部，為全市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供功能區(qū)域服務(wù)。精明的商家利用人們?nèi)找嬖鲩L的娛樂需求，將娛樂因素與其它產(chǎn)業(yè)聯(lián)姻，提高賺錢的效率。娛樂經(jīng)濟(jì)就這樣孕育而生了，聯(lián)姻雙方從而也形成了雙贏的互利格局，國內(nèi)“娛樂經(jīng)濟(jì)”不僅正在形成，它還有望成為下一個經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。據(jù)老牌娛樂集團(tuán)華特－迪士尼公司粗略估算，中國的娛樂業(yè)市場可以創(chuàng)造出每年約70億美元的巨額利潤。由此可見，將娛樂因素融入經(jīng)濟(jì)必然會帶來巨大的收益?！笆濉逼陂g，**區(qū)將與大連市現(xiàn)代化國際名城建設(shè)全面接軌，充分發(fā)揮城市拓展、農(nóng)業(yè)示范、物流集散、旅游觀光、娛樂休閑。大力實施外向牽動、科教興區(qū)、環(huán)境優(yōu)化、城市化四大戰(zhàn)略，建成大連市商貿(mào)物流活動中心、工業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)基地、都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)。建成具有國際化、市場化、法制化水準(zhǔn)和大連現(xiàn)代化國際名城特色的綠色城區(qū)?？偠灾?，在**區(qū)開設(shè)華南店，必將有利于帶動項目周邊的零售業(yè)和餐飲業(yè)發(fā)展，在娛樂消費(fèi)的刺激下，進(jìn)一步帶動**區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。有利于金錢柜進(jìn)一步在大連乃至全國的發(fā)展壯大大連金錢柜餐飲娛樂有限公司是一家集餐飲， 休閑娛樂，文化傳播為一體的大型民營企業(yè)，公司秉承“健康，時尚，安全”的服務(wù)經(jīng)營理念，憑借公道的市場價格、完善的管理模式、全新的經(jīng)營理念、一流的服務(wù)水平早已風(fēng)靡濱城，受到廣大市民的認(rèn)可。公司積極擴(kuò)大市場占有率，努力提高產(chǎn)品知名度，以專業(yè)化的經(jīng)營管理理念，有計劃地進(jìn)行市場的開發(fā)，金錢柜這一年輕的文化娛樂品牌，正以其迅猛的發(fā)展勢頭獨(dú)領(lǐng)大連“量販KTV”行業(yè)之風(fēng)騷。隨著大連經(jīng)濟(jì)日益現(xiàn)代化國際化，作為國內(nèi)知名的KTV公司金錢柜應(yīng)不斷利用自身管理經(jīng)驗和手段，開拓大連市場，進(jìn)而邁向全國市場。此項目市場前景非?？春?，會給公司帶來高幅度利潤，也擴(kuò)大了公司的品牌影響力，從而達(dá)到雙贏。金錢柜目前在大連有星海和羅斯福兩家分店，華南店的開設(shè)有利于開拓和占領(lǐng)大連**區(qū)的市場份額，從而進(jìn)一步穩(wěn)固自己在KTV行業(yè)的龍頭位置。金錢柜公司近期的發(fā)展目標(biāo)是：在大連開設(shè)第三家分店，立足大連，面向全國。第三家分店開設(shè)成功后，金錢柜將開始逐步向大連周邊城市乃至全國市場進(jìn)軍。三、項目市場分析1.大連市城市概況與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及走勢分析大連是遼寧省第二大城市，東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，政治級別屬國家計劃單列市，副省級城市。大連位于遼東半島南端，西臨渤海，南瀕黃海。大連地理位置優(yōu)越，位于中國遼東半島最南端，東瀕黃海，西臨渤海，處于環(huán)渤海地區(qū)的圈首，是京津的門戶，北依中國東北的遼寧省、吉林省、黑龍江省和內(nèi)蒙古自治區(qū)廣大腹地，南與中國山東半島隔海相望，與日本、韓國、朝鮮和俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)相鄰。與沈陽，北京等大城市交通方便，火車站前每天都有直達(dá)沈陽和北京的客運(yùn)。大連轄6個區(qū)（中山、西崗、沙河口、**、旅順口、金州），3個縣級市（瓦房店、普蘭店、莊河）和1個海島縣（長海）?？偯娣e1.25萬平方公里，人口603萬。大連金融業(yè)發(fā)展迅速，已成為中國北方地區(qū)外資銀行最集中的城市。目前，已有19家外資銀行和金融機(jī)構(gòu)在連開設(shè)了分行或設(shè)立了辦事處，在連金融機(jī)構(gòu)已與世界150多個國家和地區(qū)建立了結(jié)算網(wǎng)絡(luò)，大連已成為中國北方最大的國際結(jié)算中心。大連商品交易所是中國三大期貨交易所之一，也是亞洲最大、全球第二的大豆期貨市場，2004年期貨成交額超過5萬億元，成交量占全國的58%。大連商業(yè)繁榮，全市商業(yè)網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，國有商業(yè)、民營商業(yè)、外資商業(yè)相互促進(jìn)，購物中心、大型超市、連鎖店等交相輝映。全市有青泥洼、天津街和西安路三大商業(yè)區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)15.5萬個，國際水準(zhǔn)的大型商業(yè)設(shè)施50多個。大連商場是中國十大商場之一，已成為中國最大的國有零售商業(yè)企業(yè)集團(tuán)。美國的沃爾瑪、法國的家樂福、德國的麥德隆、馬來西亞的百盛等都已落戶大連。開始實施電子商務(wù)、信貸消費(fèi)等現(xiàn)代營銷方式。大連正在向現(xiàn)代化國際商都邁進(jìn)。2007年，大連國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長。初步核算，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3131億元，按可比價格計算比上年增長 17.5%，增幅達(dá)到1994年以來的最高值。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值247.6億元，增長10.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1536.5億元，增長20.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1346.9億元，增長15.5%。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為7.9：49.1：43.0，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為4.8%、56.2%和39.0%。按常住平均人口計算，全市人均生產(chǎn)總值51624元，按年末匯率折算7067美元。居民消費(fèi)價格結(jié)構(gòu)性上漲。主要受食品類價格上漲因素影響，居民消費(fèi)價格水平比上年上漲4%，漲幅提高2.6個百分點(diǎn)。其中，消費(fèi)品價格指數(shù)和服務(wù)項目價格指數(shù)分別上漲4.5%和2.7%。工業(yè)品出廠價格漲幅上升。全年工業(yè)品出廠價格水平比上年上漲3.27%，漲幅提高0.6個百分點(diǎn)。原材料、燃料與動力購進(jìn)價格漲幅趨緩。全年原材料、燃料及動力購進(jìn)價格水平比上年上漲5.36%，漲幅回落2.96個百分點(diǎn)。預(yù)計2008年大連市的經(jīng)濟(jì)增長指數(shù)將與2007年大體持平，小幅增長。對大連市**區(qū)發(fā)展概況與投資環(huán)境分析如下：大連市**區(qū)位于遼東半島南端，東臨黃海，西瀕渤海，是大連市內(nèi)四區(qū)之一，也是大連市城市擴(kuò)展的唯一區(qū)域。區(qū)轄13個街道、6個鎮(zhèn)，總?cè)丝?8.5萬，陸地面積502平方公里。這里風(fēng)景秀美，氣候溫和，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑。這里經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，社會進(jìn)步，人民生活富裕。2000年，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值101.3億元，實現(xiàn)地方財政收入4.68億元，實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額37.5億元，城鎮(zhèn)職工年人均工資8426元，農(nóng)民年人均可支配收入5503元。（1）完善的基礎(chǔ)設(shè)施**區(qū)地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心地帶的要沖位置，是大連市連接?xùn)|北腹地的陸路門戶和通往世界各地的海上和空中門戶。大連周水子國際機(jī)場、沈大高速公路出口均在區(qū)內(nèi)。東北電網(wǎng)、大連引水管線和通訊網(wǎng)絡(luò)覆蓋全區(qū)。城區(qū)人均綠地面積達(dá)到8平方米。2）繁榮的第三產(chǎn)業(yè)東北地區(qū)最大的木材、汽車、舊機(jī)動車等大型交易批發(fā)市場，輻射面不斷向東北、內(nèi)蒙等腹地擴(kuò)展。宏孚大廈、華南國際商城、華聯(lián)超市、大連燈飾批發(fā)市場、大連太陽神鮮活水產(chǎn)品批發(fā)市場相繼開業(yè)。大連國際品牌汽車展貿(mào)中心建成并投入使用。引進(jìn)了沃爾瑪超市和歐倍德建材超市。海內(nèi)外名、優(yōu)、特商品匯集于此，展示了商貿(mào)業(yè)金龍寺森林公園、夏家河子海濱浴場等一批獨(dú)具特色的大型旅游景點(diǎn)和設(shè)施，每年吸引數(shù)百萬名國內(nèi)外賓客前來發(fā)展高檔次、大流通的前景。觀光、旅游。（3）發(fā)達(dá)的現(xiàn)代工業(yè)體系**區(qū)是國家的重要工業(yè)、科研基地之一。擁有電子、化工、機(jī)械、服裝等幾十個門類的工業(yè)企業(yè)1300家、近千種產(chǎn)品。有近百項新產(chǎn)品填補(bǔ)國內(nèi)空白，被授予“全國科技先導(dǎo)區(qū)”稱號。營城子工業(yè)園區(qū)和環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)等經(jīng)濟(jì)小區(qū)以其良好的環(huán)境和優(yōu)惠的條件吸引了大批實業(yè)家投資辦廠。大連軟件園已于1999年被命名為國家火炬計劃軟件產(chǎn)業(yè)基地。超高分子量聚丙烯酰胺項目已被國家列為“863”攻關(guān)計劃。綠源牌LPG汽車雙燃料轉(zhuǎn)換裝置已被列入國家重點(diǎn)新產(chǎn)品試生產(chǎn)計劃。北大科技園開發(fā)生產(chǎn)的第三代新網(wǎng)際網(wǎng)絡(luò)終端設(shè)備，填補(bǔ)了國內(nèi)空白。（4）顯著的對外開放成果作為國家“發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集團(tuán)出口創(chuàng)匯改革試驗區(qū)”，**區(qū)已與日本、韓國、美國、加拿大、香港、澳門等24個國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系。累計興辦外商投資企業(yè)711家，實際使用外資3.6億多美元。大連豐源制靴有限公司、大連新世紀(jì)印刷信息產(chǎn)業(yè)有限公司、大連渤海日平機(jī)床股份有限公司等一批高新技術(shù)企業(yè)，把全區(qū)對外開放水平提高到一個新的層次。2000年，全區(qū)200余家出口商品供貨企業(yè)，實現(xiàn)出口商品供貨值50億元，出口商品涉及輕工、機(jī)械等200多個品種。（5）昌盛的社會事業(yè)“十五”期間，**區(qū)將與大連市現(xiàn)代化國際名城建設(shè)全面接軌，充分發(fā)揮城市拓展、農(nóng)業(yè)示范、物流集散、輕型加工、生態(tài)屏障的區(qū)位功能，大力實施外向牽動、科教興區(qū)、環(huán)境優(yōu)化、城市化四大戰(zhàn)略，建成大連市商貿(mào)物流活動中心、工業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)基地、都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)；建成具有國際化、市場化、法制化水準(zhǔn)和大連現(xiàn)代化國際名城特色的綠色城區(qū)。2.大連量販?zhǔn)終TV行業(yè)分析2.1行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析KTV源于日本，就是我們所說的卡拉OK。量販?zhǔn)嚼砟顏碓从诤商m的一家大型超市。1963年，卡拉OK傳入臺灣，經(jīng)過多年的演變，成為我們現(xiàn)在的量販?zhǔn)終TV。錢柜就是臺灣地區(qū)量販?zhǔn)終TV的旗艦企業(yè)。2002年八月大連第一家量販?zhǔn)終TV金錢柜星海店開張，當(dāng)金錢柜率先將“量販?zhǔn)終TV”引到大連后，立即以其時尚、健康、平價、自助的消費(fèi)理念成為大連市民鐘愛的娛樂場所。隨后，好樂迪、K歌之王、東方金柜、合聲等10余家量販?zhǔn)終TV等如雨后春筍般出現(xiàn)在大連的娛樂市場上。消費(fèi)者對多元化娛樂形式的需求，推動了娛樂業(yè)的迅速發(fā)展。但是流行一哄而上，KTV同質(zhì)化經(jīng)營，競爭在所難免。許多的KTV推出了“消費(fèi)送果盤，紀(jì)念品”等手段不見成效的情況下，他們只好用最原始的促銷方式—價格戰(zhàn)。有的小型KTV推出“50元整晚消費(fèi)”，“30元唱一下午”，“包房五折，”這樣的廣告漫天可見。表面看，這是同行之間的競爭，而實質(zhì)上是量販?zhǔn)終TV開得太多，娛樂形式單一，而檔次又相仿的最直接結(jié)果。在這樣的行業(yè)背景下，金錢柜KTV及時調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、一流的設(shè)備抵抗著強(qiáng)大的競爭壓力的同時，于2005年在逐漸繁華的西安路商業(yè)圈成功的開設(shè)了第二間店。而相比之下，一部分競爭對手則瀕臨倒閉的邊緣。行業(yè)的發(fā)展趨勢分析該行業(yè)與其它服務(wù)行業(yè)相比屬于新興行業(yè)。在這幾年的發(fā)展過程中，該行業(yè)的逐步規(guī)范化是有目共睹的。該行業(yè)的發(fā)展趨勢主要可以概括為以下幾個方面：2.2.1市場化市場經(jīng)濟(jì)體制運(yùn)做下，娛樂行業(yè)的前景是處于上升的趨勢，不斷被開拓出來的消費(fèi)市場和不斷增長的人民精神需求已經(jīng)讓KTV行業(yè)成為了炙手可熱的掘金行業(yè)。2.2.2品牌化知名企業(yè)的品牌優(yōu)勢，已經(jīng)形成了一中無形資本，是企業(yè)價值的另一種主要的體現(xiàn)方式，品牌化的娛樂業(yè)現(xiàn)在基本上是寥寥可數(shù)，所以利用品牌擴(kuò)大市場的優(yōu)勢就在于競爭的相對平穩(wěn)性。2.2.3規(guī)模化市場境況的優(yōu)劣在于適應(yīng)市場的企業(yè)抗風(fēng)險能力的大小，企業(yè)形態(tài)的大小和抵抗風(fēng)險的能力是成正比的，規(guī)?；?jīng)營能保證一個企業(yè)在入世后參與國際競爭中有更強(qiáng)的防御性。2.2.4正規(guī)化KTV行業(yè)的正規(guī)化是娛樂業(yè)企業(yè)經(jīng)營走上正軌的具體表現(xiàn)，社會接納性，客人層次的多元化，企業(yè)文化的豐富，企業(yè)經(jīng)營范圍的正規(guī)化，營業(yè)場所文化氣息的加強(qiáng)都是吸引客源的重要條件。正規(guī)化娛樂產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢已經(jīng)成了一種客觀存在的要求，是服務(wù)業(yè)必要的發(fā)展階段，娛樂范圍內(nèi)的KTV已經(jīng)從行業(yè)概念轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)，是更為有可挖掘性，更能有創(chuàng)造平臺的一種服務(wù)提供方式。正規(guī)化勢在必行，也是可持續(xù)發(fā)展的鋪路石。2.2.5健康化健康的營業(yè)氛圍和良好的企業(yè)經(jīng)營理念，都是推動企業(yè)向前發(fā)展的重要因素，健康的娛樂行業(yè)經(jīng)營形式，已經(jīng)成為社會的需要，并且被消費(fèi)者所接受，KTV行業(yè)的健康經(jīng)營現(xiàn)在已經(jīng)正式起步并且還將持續(xù)很長一段的可發(fā)展時期，作為朝陽產(chǎn)業(yè)的量販?zhǔn)終TV行業(yè)，其前途的發(fā)展是不可丈量的。市場競爭者分析3.1競爭者狀況分析（1）好樂迪場地裝修：店堂華麗的裝修，入門幾百平米余平方米豪華氣派的大廳，1-4樓滾梯右壁變成水幕營造氣派，在大廳右翼布下大面積的豪華休閑區(qū)，供等候包房的消費(fèi)者免費(fèi)休息的地方。服務(wù)內(nèi)容：KTV、餐飲、錄制歌帶音響效果：好樂迪的4檔伴音里有一檔叫做“魔音”的效果，可以修飾聲音。歌曲數(shù)量：每隔一周，金錢柜都將最新的打榜歌填進(jìn)來，不過有些經(jīng)典老歌可能找不到。飲食條件：大連特色小吃，還有日本料理、韓國料理、法國面包、日本壽司等各地食物。價位：高檔KTV的消費(fèi)價格。停車：門口有車位。（2）東方金柜服務(wù)內(nèi)容：KTV、餐飲價位：走平民化路線，消費(fèi)群體針對學(xué)生。音響效果：音響效果一般，隔音效果不錯。歌曲數(shù)量：有二萬八千多首，每周六都有新歌推出。飲食條件：不提供什么特色飲食，但旁邊有新瑪特超市。停車：可以借用新瑪特門前停車。（3）K歌之王場地裝修：更新裝修服務(wù)內(nèi)容：KTV、平價超市價位：平民化路線，主要針對學(xué)生音響效果：音響效果一流，有專業(yè)的調(diào)音師。餐飲：21時后供應(yīng)的自助餐可以免費(fèi)3.2競爭者趨勢分析3.2.1提供多元化服務(wù)由于KTV產(chǎn)業(yè)屬于娛樂事業(yè)，與流行息息相關(guān)，而且消費(fèi)者的需求日益復(fù)雜，除在意裝潢格調(diào)、音響質(zhì)量、伴唱帶質(zhì)量、餐飲口味服務(wù)外，業(yè)者必須經(jīng)常調(diào)整營業(yè)內(nèi)容及設(shè)施，提供各種不同的娛樂服務(wù)給消費(fèi)者，如可上網(wǎng)、看電視、玩網(wǎng)絡(luò)游戲等，以滿足消費(fèi)者歡樂及新鮮的心理需求。3.2.2建立透明良好形象由于市場上KTV家數(shù)眾多且消費(fèi)者意識抬頭，因此在選擇時，具有良好形象及合法執(zhí)照的KTV較能獲得青睞。另外，前幾年公共意外頻傳，消費(fèi)者在選擇店家歡唱之際，安全性的考慮就占了很大的比重，因此業(yè)者必須加強(qiáng)安全消防措施的設(shè)置，提供一個讓消費(fèi)者可以安心消費(fèi)的休閑場所。3.2.3建立連鎖體系連鎖經(jīng)營可造成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，使得營運(yùn)成本大幅降低，且讓品牌曝光率增加，增加消費(fèi)者的心理認(rèn)知。而且透過管理職能專業(yè)化，如分店負(fù)責(zé)各地的營業(yè)行為，總公司統(tǒng)籌資金調(diào)度、伴唱帶購賣、廣告等事宜，使服務(wù)流程可一致化及標(biāo)準(zhǔn)化，使得獲利能力可有效提升。3.2.4結(jié)合科技發(fā)展隨著科技日新月異，應(yīng)發(fā)展新技術(shù)以改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，如在包廂中點(diǎn)歌的計算機(jī)，也可以提供交互式服務(wù)，消費(fèi)者可以直接點(diǎn)選服務(wù)項目，取代服務(wù)鈴及減少服務(wù)人員進(jìn)出干擾。另外，引進(jìn)更先進(jìn)的視聽設(shè)備，包括120吋三槍投射大屏幕、無線麥克風(fēng)、3D立體環(huán)繞音響喇叭、行動電話來電屏幕顯示等，使消費(fèi)者可以享受到更好的服務(wù)。項目選址、市場定位及項目優(yōu)勢分析4.1項目選址分析4.1.1項目所在位置及規(guī)模項目的選址地位于大連市北部商業(yè)中心華南國際商城、中華西路、山東路與六合路匯合處，營業(yè)面積5000平方米。該項目以金錢柜量販?zhǔn)終TV星海灣店的模式為標(biāo)準(zhǔn)，也為地下一層，通過大型多階樓梯通往主營業(yè)大廳。4.1.2周邊環(huán)境該項目地處的中華西路向西延接山東路，向東延接華東路，是大連市**區(qū)最早最繁華的商業(yè)區(qū)。該項目地址到華南廣場僅十分鐘路程。中華西路是一條非常繁華的交通要道，主要集中一些餐飲店、中檔商鋪和一些大型的商務(wù)寫字樓，主要有中南大廈（AB座）、義烏小商品城、華南國際商城、花城高麗牛排火鍋城、麥當(dāng)勞餐廳等，附近還有不少已經(jīng)開發(fā)和正在開發(fā)的地產(chǎn)小區(qū)，如泉水新城、華南小區(qū)、名貴山莊等，人氣相當(dāng)旺。2001年7月，由大連友誼集團(tuán)與美國沃爾瑪公司合資建立的沃爾瑪華南購物廣場更是為這一商業(yè)區(qū)注入了強(qiáng)勁的力量，該店總面積2.05萬平方米，創(chuàng)下亞洲大型綜合超市單店面積最大的紀(jì)錄。華南國際商城的建立，成為啟動和形成北部商業(yè)中心區(qū)的基本條件。這樣的氛圍吸引了更多行業(yè)的商家的投資，加上政府的大力支持，使這一區(qū)域的周邊環(huán)境發(fā)生了很大的變化，從而吸引了更多的人在這里買房居住。所以中華西路的商店非?；鸨土髁亢艽?，晚上9-10點(diǎn)鐘商場里人頭攢動，超市購物排隊交款，尤其是沃爾瑪。概括的分析，我們認(rèn)為該項目的周邊環(huán)境優(yōu)越，具有“一心三軸”即：(1)商業(yè)核心以中華國際商城的發(fā)展為核心，形成具有現(xiàn)代氣息的綜合核心商業(yè)中心，設(shè)施包括綜合商場、超級市場、商務(wù)寫字樓、娛樂中心及金融設(shè)施、市政設(shè)施。(2)三條商業(yè)主軸中華西路：主要以商業(yè)寫字樓和購物廣場為主，也有一部分餐飲店。山東路：主要以餐飲為主，包括有日本料理、火鍋城、海鮮自助、茶樓等多個不同品種。華東路：主要以汽車貿(mào)易為主，如大連華南汽車廣場、大連金晨汽車貿(mào)易有限公司、紅光汽貿(mào)等。市場定位定位：定位于中高檔工薪消費(fèi)階層，繼續(xù)堅持行業(yè)領(lǐng)先者的定位，建設(shè)為一個規(guī)模、環(huán)境、服務(wù)一流的量販KTV目標(biāo)消費(fèi)群：年齡以20歲—35歲為主，追求時尚，喜歡休閑娛樂生活的顧客群。其中以年輕的白領(lǐng)、大學(xué)生居多。另外，金錢柜KTV為同事朋友同學(xué)相聚，白領(lǐng)們邊娛樂邊公事的約會，情侶相約，以及一家老少齊參與的家庭聚會提供良好的場所。優(yōu)勢分析4.3.1品牌優(yōu)勢品牌是代表某一種產(chǎn)品或服務(wù)的廣為人知的名稱，是KTV最重要的無形資產(chǎn)，也是KTV建立競爭優(yōu)勢和未來盈利的基礎(chǔ)，擁有一個強(qiáng)勢品牌是KTV競爭力的源泉，它可以為KTV創(chuàng)造長期優(yōu)良的經(jīng)營業(yè)績。金錢柜KTV品牌特色鮮明，獲得了廣大大連市民的認(rèn)可，在大連市內(nèi)有廣泛的影響力，品牌優(yōu)勢無疑是項目優(yōu)勢的一大體現(xiàn)。4.3.2服務(wù)優(yōu)勢隨著KTV市場競爭的加劇，顧客消費(fèi)意識的提高和對高附加值的追求，KTV的競爭越來越表現(xiàn)為服務(wù)質(zhì)量的競爭了。同時，KTV服務(wù)質(zhì)量的提高，是維持KTV品牌的保證，注重KTV服務(wù)質(zhì)量，是KTV品牌建設(shè)的重要內(nèi)容。金錢柜的服務(wù)很專業(yè)，正式營業(yè)前員工要經(jīng)過嚴(yán)格的培訓(xùn)，讓顧客滿意，享受到貼心的服務(wù)是金錢柜的服務(wù)宗旨。外部環(huán)境優(yōu)勢2000年以來，大連市的城市建設(shè)步伐明顯加快。但是，大型的量販?zhǔn)終TV在大連市**區(qū)基本上屬于空白。隨著沃爾瑪華南店的開業(yè)，其周邊的商業(yè)氣氛逐漸形成，此時正是金錢柜第三間店進(jìn)入華南商圈的契機(jī)。借助外部環(huán)境的優(yōu)勢，結(jié)合金錢柜的品牌優(yōu)勢，此項目必將帶來該公司的發(fā)展中的又一高峰。營銷策略分析該項目的營銷策略不僅沿襲金錢柜已建成分點(diǎn)的營銷特色，并且建議采用一些新型的營銷策略，從而達(dá)到迅速搶占市場，聚攏顧客的效果。具體營銷策略如下：5.1實行包時段優(yōu)惠制針對所有類別的包房，實行唱滿6小時或者午夜場的優(yōu)惠制。對不同類別的包房，設(shè)定不同價位的包段價格。包時段優(yōu)惠價大大低于平時按小時計費(fèi)的價格，因此得到了廣大顧客的認(rèn)可，并在金錢柜已建分店中獲得了很好的營銷效果。5.2實行會員優(yōu)惠制繼續(xù)推行會員優(yōu)惠制，在已建分店中辦理過會員的顧客，將免費(fèi)成為新店的會員。會員可以享受各種優(yōu)惠服務(wù)，比如消費(fèi)時的打折或者是生日時提供會員禮物等。會員制的運(yùn)用將保持并進(jìn)一步擴(kuò)大金錢柜的顧客群。超市消費(fèi)額抵包房費(fèi)制超市消費(fèi)額抵包房費(fèi)制在以前分店中尚未得到運(yùn)用，是一項新型的營銷策略。建議可將超市消費(fèi)的一定比例抵減包房費(fèi)，如按 5%計提。另外，也可實習(xí)消費(fèi)300免房費(fèi)等政策。這樣，可推動超市的消費(fèi)，進(jìn)一步增加營業(yè)收入。四、建設(shè)條件分析和工程進(jìn)度安排建設(shè)條件分析1.1地址選擇建設(shè)大型KTV項目，能否取得可觀的經(jīng)濟(jì)效益，地理位置是關(guān)鍵之關(guān)鍵。該項目的選址地位于大連市北部商業(yè)中心華南國際商城，中華西路、山東路與六合路匯合處。以中華國際商城的發(fā)展為核心，周圍形成了具有現(xiàn)代氣息的綜合核心商業(yè)中心，設(shè)施包括綜合商場、超級市場、商務(wù)寫字樓、娛樂中心及金融設(shè)施、大型停車場、市政設(shè)施。由此可見，該項目地理位置優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃厚，交通便利，是建設(shè)大型KTV的理想場地。1.2外部配套條件該項目周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到六通，即通道路、上水、下水、電、煤氣和通訊設(shè)施，所以，項目所需的外部配套條件已具備。工程進(jìn)度安排該項目自2008年1月開始前期準(zhǔn)備工作，2008年4月上旬著手設(shè)計裝修，2008年11月底竣工，并進(jìn)入試營業(yè)。2008年12月底正式營業(yè)。具體工程進(jìn)度安排如下：表2

2008年工程進(jìn)度安排項目名表稱123456789101112項目立項項目規(guī)劃和方案設(shè)計項目可行性研究報告項目設(shè)計設(shè)備安裝工程裝修工程竣工驗收，試營業(yè)正式營業(yè)五、項目KTV功能分析與人事架構(gòu)項目總體功能該項目是集KTV、平價超市、錄音棚為一體的大型量販KTV廣場。該項目營業(yè)面積5000平方米，其中，音樂包廂占地面積2500平方米，分隔為大中小型包間約50余間。項目更有時尚的視聽區(qū)，設(shè)備先進(jìn)的演藝區(qū)，舒適的等候區(qū)。該項目位于地下一層，層高5.1米。項目功能分配項目功能分配為大廳、包房區(qū)、演藝區(qū)、后勤區(qū)四部分。其中包房區(qū)又分為一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)。每一部分又有具體的功能劃分。該項目具體功能分配見下表3:位置面 積（m2）功能面積（m2）大廳605前臺接待處20超市75等候區(qū)50錄音棚45視聽區(qū)15其它400一區(qū)800包廂600辦公室30

衛(wèi)生間50其它120二區(qū)1050包廂800吧臺45衛(wèi)生間75其它130三區(qū)1540包廂1100辦公室40衛(wèi)生間80倉庫100其它220演藝區(qū)400演藝吧100等候區(qū)250其它50后勤區(qū)605更衣室（男女）70倉庫150監(jiān)控室40工程控制室200員工食堂80員工休息室35其它30

人事架構(gòu)該項目人事架構(gòu)如下圖所示:店長八、店防、環(huán)保和衛(wèi)生應(yīng)咅長策劃r 人事架構(gòu)該項目人事架構(gòu)如下圖所示:店長八、店防、環(huán)保和衛(wèi)生應(yīng)咅長策劃r 飛超市主管前臺主管副店長保安領(lǐng)班會員咅B(yǎng)四周保有城市道路，形成環(huán)形消防車道，寬度大于4米，建筑丿X, /物與領(lǐng)圍建筑物保留一定的防火間距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通規(guī)劃要求。-樓面領(lǐng)班3個防火分區(qū)，每個防火分區(qū)面積不大于13個防火分區(qū)，每個防火分區(qū)面積不大于1600m2。1.2安全疏散該項目設(shè)三個出入口：主要客流入口處有鋼筋混凝土樓梯直通室外； 設(shè)備間有1部安全疏散樓梯直通室外，還有1部鋼筋混凝樓梯直通地上一層。形成了立體高效的疏散系統(tǒng)。1.3火災(zāi)自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)消防中心控制室內(nèi)設(shè)有報警控制器、 火警通信、緊急廣播、模擬顯示裝置。每個區(qū)域分別設(shè)有重復(fù)顯示屏、地址編碼煙感探測器、地址編碼感溫探測器、消火栓報警開關(guān)、手動報警開關(guān)及消防對講電話、水流指示器和濕式報警閥的聯(lián)動介面單元、聲報警器、緊急廣播等，組成消防控制中心，集中控制自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)。1.4滅火器配置采用2kg手提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器，大廳設(shè)4具5A型，各區(qū)域設(shè)10具5A型。滅火器應(yīng)放置在樓梯、電梯及明顯和便于取用的地方。2.環(huán)境保護(hù)2.1生活污水處理該項目排出的糞便等生活污水出戶進(jìn)入鋼筋混凝土化糞池處理后和廚房污水經(jīng)隔油器處理后再排入市政排水管網(wǎng)。2.2噪音的隔絕音樂包廂均用隔音材料裝修，以保證包廂與包廂之間和包廂與區(qū)域走廊之間的隔音效果。水泵設(shè)減振基礎(chǔ)，進(jìn)出口設(shè)軟管接頭，泵出口設(shè)消聲止回閥；冷水機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、通風(fēng)機(jī)、水泵及風(fēng)管系統(tǒng)均設(shè)有良好的消聲減振措施。冷卻塔采用低噪聲型。2.3廢氣的排放餐飲部分的污染油、氣、煙由油煙排氣罩排出，并截住油煙。勞動衛(wèi)生3.1勞動措施該項目所有用電設(shè)備均有接地裝置， 以防漏電，保證人身安全；低壓配電系統(tǒng)的接地形式為TN-S系統(tǒng)，其保護(hù)接地線（PE）與工作零線（N）是獨(dú)立分開的，正常情況下，用電設(shè)備的外露可導(dǎo)電部分與裝置外可導(dǎo)電部分做接地保護(hù)，單相三孔插座的接地端均與 N線等截面的PE可靠連接；設(shè)防雷保護(hù)。3.2衛(wèi)生措施按衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，空調(diào)系統(tǒng)補(bǔ)充足夠的新風(fēng)量， 全空氣系統(tǒng)補(bǔ)充15-20%的新風(fēng)量，保證了營業(yè)場所符合勞動標(biāo)準(zhǔn)。包廂內(nèi)設(shè)置了排風(fēng)系統(tǒng)和補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)，從而沖淡了有害氣體的濃度，達(dá)到符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。七、投資估算與資金籌措1.投資估算1.1建設(shè)投資估算該項目建設(shè)投資852萬元，構(gòu)成內(nèi)容如下：表5 項目建設(shè)投資匯總表單位：萬元序號項 目估算價值占建設(shè)投資比例(%)1固定資產(chǎn)費(fèi)用702.0582.402無形資產(chǎn)費(fèi)用100.8811.843其他資產(chǎn)費(fèi)用8.521.004預(yù)備費(fèi)40.554.76合計852.00100.00詳見附表11.2流動資金估算根據(jù)以往分店的經(jīng)驗數(shù)據(jù)并結(jié)合該項目的具體情況， 預(yù)計每年所需流動資金為86萬元。1.3建設(shè)期利息估算該項目建設(shè)投資借款總額 400萬元，銀行貸款利率為 7.74%，建設(shè)期利息30.96萬元。前三項總和為項目投資總額。 因此該項目投資總額為968.96萬元。2.資金籌措該項目資金來源于兩個渠道：①自有資金：自有建設(shè)投資 452.00萬元，自有流動資金86萬元；②銀行借款400萬元。資金籌措方案和投資使用計劃詳見附表 2八、財務(wù)效益與費(fèi)用估算計算期估算該項目計算期6年，其中建設(shè)期1年，運(yùn)營期5年。營業(yè)收入估算量販?zhǔn)終TV的營業(yè)收入主要是來自包廂費(fèi)，其他消費(fèi)（如：在超市選購酒水，食品）另外計算，所以該項目的營業(yè)收入主要分為兩個部分：前臺營業(yè)收入（房費(fèi)）和超市營業(yè)收入。2.1前臺營業(yè)收入的估算根據(jù)金錢柜量販?zhǔn)?KTV星海灣店和羅斯福店近幾年來的經(jīng)營分析，結(jié)合該項目所面臨的特定的市場環(huán)境，以及自身的具體情況，對前臺營業(yè)收入進(jìn)行估算。具體估算結(jié)果如下表所示：表6 前臺年營業(yè)收入估算表月份估算值（萬元）占全年銷售計劃的比例九54.206.61%十73.148.92%十57.487.01%十二81.459.95%75.119.16%—-89.7910.95%三58.637.15%四61.257.47%五71.838.76%六70.938.65%七61.667.52%八64.537.87%總計820100%預(yù)計華南分店的年收入大體與估算值相當(dāng)，為 820萬左右。具體估算值見附表5。2.2超市營業(yè)收入由于量販?zhǔn)終TV不設(shè)超市最低消費(fèi)，完全憑消費(fèi)者自愿。而附近又有大型超市，這會在一定程度上影響KTV超市的收入，所以在此對超市營業(yè)收入只作保守的估計。按每月的人流狀況初步估算，月平均營業(yè)收入約為45萬，全年超市營業(yè)收入約為 540萬元。3.總成本費(fèi)用估算3.1工資及福利費(fèi)參考其它兩個分店的規(guī)模和員工數(shù)， 預(yù)計該項目所有員工（包括管理人員）共72人，人均月平均工資為1600元。公司規(guī)定福利費(fèi)按工資額的30%計提。則年工資與福利費(fèi)合計為 179.71萬元。3.2超市進(jìn)貨成本超市進(jìn)貨成本，即超市所購商品的成本費(fèi)用。按超市營業(yè)收入的25%計提。3.3年租金成本此項目年租金成本為240萬元，一年一交。折舊費(fèi)該項目固定資產(chǎn)原值702.05萬元，固定資產(chǎn)凈殘值率20%（同行業(yè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)），折舊年限5年，按直線法綜合計提折舊，該項目年折舊費(fèi)為112.33萬元。修理費(fèi)該項目修理費(fèi)按折舊費(fèi)的10%計算，每年為11.23萬元。攤銷費(fèi)無形資產(chǎn)攤銷總額100.88萬元，攤銷年限5年，年攤銷額為20.18萬元；其他資產(chǎn)總額8.52萬元，全部計入經(jīng)營期第1年的成本中，則第2年的攤銷費(fèi)為28.70萬元，從第3年起每年均為20.18萬元。3.7外購燃料動力外購燃料動力為KTV每年耗費(fèi)的水電費(fèi)和其它燃料動力費(fèi)，根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)估算，每年的水電費(fèi)及其它燃料動力耗費(fèi)為每年10萬。3.8利息支出該部分費(fèi)用為建設(shè)投資借款在營業(yè)期產(chǎn)生的利息。3.9其他費(fèi)用其他費(fèi)用為除去上述各項費(fèi)用外的其他所有費(fèi)用。根據(jù)同類項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)確定為9萬元/年?？偝杀举M(fèi)用估算詳見附表3。營業(yè)稅金及附加估算該項目繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。KTV包房營業(yè)稅率為20%，考慮完其它附加稅費(fèi)后的綜合稅率為22%；超市收入營業(yè)稅率為5%，考慮完其它稅費(fèi)后綜合稅率為5.5%。估算結(jié)果詳見附表5。利潤及利潤分配估算利潤總額為銷售收入扣除總成本費(fèi)用和營業(yè)稅金及附加后的余額。所得稅率按25%考慮，估算結(jié)果詳見附表5。九、財務(wù)分析1.靜態(tài)盈利能力分析總投資收益率ROI：44.52%資本金凈利潤率ROE：56.49%項目投資回收期Pt：2.67年根據(jù)靜態(tài)指標(biāo)可以看出，該項目有較強(qiáng)的盈利能力。分析結(jié)果見附表5。2.動態(tài)盈利能力分析動態(tài)盈利能力指標(biāo)是指考慮資金的時間價值因素的影響而計算的盈利能力指標(biāo)，主要包括財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率。研究對象為項目投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表。項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV：602.00萬元項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR：41.85%資本金內(nèi)部收益率FIRR：54.74%計算的內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率15%，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，可以看出，該項目有較好的動態(tài)盈利能力。分析結(jié)果見附表6、附表7債務(wù)償債能力分析償債能力分析包括借款償還期、利息備付率、償債備付率三方面的分析。本項目的借款償還方式為等本償還利息照付。本金在三年內(nèi)等本償還，利息每年償還。因此，這里主要討論利息備付率和償債備付率這兩個指標(biāo)。3.1利息備付率利息備付率是指在借款償還期內(nèi)，各年可用于支付利息的息稅前利潤與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比值。選取正常運(yùn)營期第2年為研究對象。利息備付率ICR=12.243.2償債備付率償債備付率是指在項目借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值。選取正常運(yùn)營期第2年為研究對象。償債備付率DSCR=2.57分析結(jié)果見附表4。十、不確定性分析盈虧平衡分析盈虧平衡是指當(dāng)年的營業(yè)收入扣除營業(yè)稅金及附加后等于總成本費(fèi)用，在這種情況下，項目的經(jīng)營結(jié)果既無盈利又無虧損。此項目通過分析盈虧平衡點(diǎn)來分析擬建項目費(fèi)用與效益的平衡關(guān)系。可得研究年份內(nèi)的營業(yè)能力利用率 Rbep為60.40%，從而可得盈虧平衡時的營業(yè)收入為809.36萬元。所以，從盈虧平衡分析中得出該項目具有一定的抵御風(fēng)險能力。敏感性分析該項目的敏感性分析選用了建設(shè)投資、 經(jīng)營成本和營業(yè)收入作為影響因素，來分析這些因素的變化對主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，分析結(jié)果見下表：表7 敏感性分析表序號調(diào)整項目分析結(jié)果建設(shè)投資營業(yè)收入經(jīng)營成本財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）財務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期0610.5141.85%2.57110%549.8637.42%2.742-10671.1747.08%2.39%310%830.7450.91%2.284-10%390.2932.52%2.97510%440.0334.64%2.876-10%781.0248.90%2.34從敏感性分析的結(jié)果可以看出， 該項目的營業(yè)收入和經(jīng)營成本的變化對財務(wù)指標(biāo)影響較大，營業(yè)收入是最敏感的因素，其次是經(jīng)營成本，最不敏感的因素是項目投資額。 但無論是哪種因素變化，在土10%的變化幅度內(nèi)，該項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都能通過判別標(biāo)準(zhǔn)。因此，該項目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。十一、風(fēng)險分析1.政策風(fēng)險該政策風(fēng)險主要是指國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策， 特別是產(chǎn)業(yè)政策、財政政策、貨幣政策、稅收政策、價格政策、利率政策調(diào)整，可能會對項目的投資決策及今后的經(jīng)營產(chǎn)生不利影響， 進(jìn)而影響該項目的經(jīng)濟(jì)效益。針對此風(fēng)險之對策：該項目在嚴(yán)格執(zhí)行國家各項法律、法規(guī)的同時，將積極研究國家相關(guān)政策的變化趨勢， 針對政策調(diào)整可能造成的影響，提前制定應(yīng)對措施，調(diào)整自身的投資策略，消化風(fēng)險因素，避免政策調(diào)整對項目經(jīng)營造成實質(zhì)影響。2．市場風(fēng)險市場風(fēng)險一般來自以下三個方面：一是市場供需實際情況與預(yù)測值發(fā)生偏離；二是項目產(chǎn)品市場競爭力或者競爭對手情況發(fā)生重大變化；三是項目目標(biāo)顧客的實際消費(fèi)能力與預(yù)測消費(fèi)能力發(fā)生偏離。其中主要的風(fēng)險因素來自新競爭對手的加入：21世紀(jì)以來，中國的娛樂行業(yè)蓬勃發(fā)展，而KTV行業(yè)則是這個市場中不容忽視的中堅力量。國內(nèi)“娛樂經(jīng)濟(jì)”不僅在形成，而且有望成為下一個經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。巨大的市場潛力和極高的投資回報率已使KTV行業(yè)成為吸引眾多投資者的行業(yè)之一。此外，中國加入WTO之后，一大批國外公司也紛紛涌入國內(nèi)娛樂休閑產(chǎn)業(yè)，來自國外實力強(qiáng)大的競爭風(fēng)險不容忽視，因此競爭風(fēng)險為主要的市場風(fēng)險。針對此風(fēng)險之對策：為了盡量規(guī)避市場風(fēng)險對項目的影響，應(yīng)當(dāng)努力控制經(jīng)營成本，從而制定出較低的消費(fèi)價格，利用價格優(yōu)勢進(jìn)一步提高競爭力，此外，可采取多種經(jīng)營方式拓寬收入渠道?？傊ㄟ^提高自身各個方面的競爭力，保持好金錢柜已樹立的品牌形象，揚(yáng)長避短，規(guī)避市場風(fēng)險。3．籌資風(fēng)險政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、最終反應(yīng)在投資上，這些風(fēng)險的增加勢必造成投資的增加。而該項目擬定建設(shè)投資的41.28%來自國內(nèi)銀行借款，當(dāng)投資增加時，會加大向銀行借款數(shù)額及自有資金的投放，應(yīng)確保項目資金的投放需要，避免資金不足給項目帶來的風(fēng)險。十二、結(jié)論與建議1.結(jié)論“量販?zhǔn)終TV”已經(jīng)在臺灣和日本風(fēng)行了10多年，“量販?zhǔn)健钡腒TV現(xiàn)已經(jīng)在全國風(fēng)靡。這種源于臺灣的新型KTV以其高質(zhì)量的音響設(shè)備、快捷方便的點(diǎn)歌系統(tǒng)以及規(guī)?；⒋蟊娀妥灾降臅r尚概念，已經(jīng)在北京、上海、杭州、泉州等地異?；馃幔蔀榧彝?、朋友聚會的極佳場所。在大連，“量販?zhǔn)健备拍钋那母Z進(jìn)大連人的生活。據(jù)統(tǒng)計，擁有約20萬人口的地域，能保證一家有50間左右包廂的量販?zhǔn)終TV贏利，那么以目前大連**區(qū)人口78.5萬來計算，大連**區(qū)可允許有4家大型量販?zhǔn)終TV。可目前**區(qū)尚無一家大型量販KTV.由此看來，如果該項目順利籌建，將具有供不應(yīng)求的市場效應(yīng)。該項目的發(fā)展條件已經(jīng)成熟，其運(yùn)作將有力于豐富大連居民的文化娛樂生活。有利于帶動大連**區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。有利于金錢柜進(jìn)一步在大連乃至全國的發(fā)展壯大。市場分析表明，該項目選址位于大連甘井區(qū)華南沃爾瑪購物廣場地下一層，具有明顯的地理位置優(yōu)勢；內(nèi)部設(shè)計布局合理，具有整體規(guī)模優(yōu)勢；充分利用以上優(yōu)勢，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場定位，采用科學(xué)的經(jīng)營方式和營銷戰(zhàn)略，該項目的市場前景是比較可觀的。該項目的選址處在大連**華南商業(yè)圈，地理位置良好，項目所需的外部配套設(shè)施齊全，工程設(shè)計合理，為項目的成功運(yùn)作創(chuàng)造了良好的物質(zhì)條件。該項目的財務(wù)效益分析表明，項目有較強(qiáng)的盈利能力和清償能力。項目在財務(wù)上是可行的。敏感性分析表明，該項目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。綜上所述，該項目的建設(shè)既是必要的，也是可行的。只要開發(fā)商科學(xué)