商業(yè)地產(chǎn)操盤手

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：承擔(dān)十年的返租補貼；如后期經(jīng)營管理沒有達到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長，壓力越大。因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險。長期返租與短期返租的比較分析從銷售角度看，短期返租與長期返租都會使得銷售速度加快，兩者不會對銷售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別。從風(fēng)險角度看，短期返租相對于長期返租，后期返租壓力小，后期風(fēng)險非常小；同時也更能趨向政府相關(guān)政策，避免政策風(fēng)險。淺談商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的真正運行或上到理論的階段在中國來講還只是剛剛開始,起步遲,規(guī)模小,眼前利益太重,商業(yè)經(jīng)營淡化,用住宅的眼光來看商業(yè)地產(chǎn)的運行,綜合如下:1、目光依然局限在住宅的操作方式，盡快回籠資金是商業(yè)發(fā)展的瓶頸，說到底是中國的融資渠道不多2、對物業(yè)的自我信心不強，存有短利風(fēng)險3、重銷售，重包裝，輕招商，輕運營，輕調(diào)研4、對自己項目業(yè)態(tài)認(rèn)識不足，定位不清晰5、目前國內(nèi)頂級商業(yè)運營公司不多6、強烈迷信國外經(jīng)驗，對主力商家依賴太強個人見解如下：1、目標(biāo)市場定位明確，依據(jù)自身商業(yè)特色，尋找目標(biāo)客戶群；2、隨時清楚自身商業(yè)輻射范圍，運用復(fù)合宣傳手段；3、招商先行，穩(wěn)固市場；4、在營銷、設(shè)計、商業(yè)專業(yè)資源強強聯(lián)合，看重商業(yè)運營；5、目光放遠，并持有一定比例物業(yè)，增強投資者信心；6、有開辟市場，回報社會的決心；7、市場前期規(guī)劃看重，業(yè)態(tài)分布合理；談市場調(diào)研市場調(diào)研很重要，執(zhí)行更重要，市場調(diào)研我也參加過，到了最后執(zhí)行的時候還是要通過種種方式去迎合市場，要不全都是鏡中花，有時候也給其他項目做了嫁衣和鋪墊。

一、市場調(diào)研分析1、地域宏觀市場分析2項目區(qū)域市場分析投資客戶分析消費者分析競爭項目分析SWOT分析未來商業(yè)預(yù)測分析和區(qū)域未來發(fā)展分析對自身項目客戶投資和經(jīng)營客戶的分析才是重要的。二、定位分析1、戰(zhàn)略性總體定位（定位失誤和錯誤的案例太多了）2、商業(yè)定位業(yè)態(tài)和業(yè)種的定位依據(jù)市場情況不斷修正其實商業(yè)地產(chǎn)策劃的原理很簡單：現(xiàn)在應(yīng)該作什么，未來應(yīng)該做什么，如何來實行、實現(xiàn)?。?！準(zhǔn)確的切實可操作的回答了這三個問題，沒有誰說你的方案不好，而且你的方案肯定會實現(xiàn)的。核心就是策劃案一定要踏踏實實的回答——為什么，怎么辦。所以看一份方案，先要看是否解決了問題，然后再考慮裝飾性的格式和模式。在這里我們不去探討商業(yè)地產(chǎn)策劃案的大綱格式和寫作風(fēng)格，而是分析一份成功商業(yè)地產(chǎn)策劃案的核心應(yīng)該是怎樣的呢？什么樣的策劃案可以順利通過商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的審核？首先，要規(guī)范、簡潔、易懂。大多數(shù)策劃公司往往認(rèn)為一本厚厚的案子更有說服力，更可以顯示自己的高超水平和雄厚的實力。的確，一份厚厚的文字是很有氣勢的，并且可以證明自己付出了很多的辛勞。但是真正需要靠這份策劃案來答疑解惑的人們卻往往被其中錯綜復(fù)雜的分析和論證弄的頭暈眼花，不知所云，說白了就是仍然不知道怎么辦。其實造成這種現(xiàn)象正好說明了策劃公司自己在面對項目時，心中并沒有良好、成熟的方案，不敢輕易下結(jié)論。就象民間老中醫(yī)一樣，開一大堆子的藥方，治好了是自己的功勞，治死了，那是說明你沒有把握好，與本策劃公司無關(guān)。我們承認(rèn)面對SHOPPINGMALL這個龐然大物，要涉及的內(nèi)容、方面非常多，幾頁紙肯定是說不清楚的，但是，即便無法削減策劃案的物理厚度，卻應(yīng)該可以看到清晰的思路、分明的條理，準(zhǔn)確知道現(xiàn)在應(yīng)該做什么，未來應(yīng)該做什么，該如何精確實行（實現(xiàn)）。其次，有較強的可操作性。開發(fā)商花錢請策劃公司，是希望能夠獲得解決實際問題的指導(dǎo)性方法和步驟。那么這份東西不需要多少引經(jīng)論典的內(nèi)容。開發(fā)商需要的是有較強的操作性、解決問題的辦法或者指明發(fā)展方向的內(nèi)容，要看到通過怎樣的操作流程讓他們可以最終贏利。而策劃公司提交的策劃案多是格式化的框架內(nèi)容和無關(guān)痛癢的分析，究竟怎樣執(zhí)行，仍然不明所以。因此，策劃公司在作商業(yè)地產(chǎn)案子之初，就要分析開發(fā)商究竟最關(guān)心的是什么，并明確解決方法，確定以后，要把它做透、做深，可執(zhí)行性要強，便于開發(fā)商在實際運用中的操作。再次，策劃公司一定要真正懂得商業(yè)地產(chǎn)的運營、操作?，F(xiàn)在大多數(shù)從事商業(yè)地產(chǎn)的策劃公司并沒有本方面的專業(yè)人才，多是從住宅、寫字樓方面轉(zhuǎn)來的人員。這些人在住宅、寫字樓等傳統(tǒng)地產(chǎn)方面可能經(jīng)驗豐富，況且住宅、寫字樓在中國10年了，他們可以去借鑒。但是面對商業(yè)地產(chǎn)呢？難道去借鑒超市、百貨大樓的運營可操作模式嗎？再或者把超市、百貨大樓、住宅、寫字樓等這些東西拼湊一下嗎？所以策劃公司必須要有一批從商業(yè)地產(chǎn)策劃實踐中磨練出來，或者實實在在操作過這類項目的精英，他們要對商業(yè)地產(chǎn)的操作流程了如指掌，懂得商業(yè)地產(chǎn)如何規(guī)劃、怎樣運營、以及解決企業(yè)發(fā)展過程中的危機應(yīng)對策略等問題。最后，以實際調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，不可閉門造車。其實這一點和上面有些重復(fù)，但還是應(yīng)該再單獨列出來。為什么強調(diào)一定要進行實際調(diào)查呢？因為由于實地進行市場調(diào)研將花費巨大的人力、財力、物力，所以多數(shù)策劃公司的方案中的數(shù)據(jù)大都是臆造出來或者蜻蜓點水般的調(diào)查結(jié)果而已。這些不全面的數(shù)據(jù)一方面會使自己的策劃案的出錯誤的結(jié)論，另一方面會誤導(dǎo)開發(fā)商（甲方），并且在項目運營過程中產(chǎn)生極為惡劣的后果。所以策劃公司應(yīng)該就市場和項目的實際變化和開發(fā)商及本地專業(yè)人士探討存在的問題和如何解決，并最終完成營銷策劃案。專業(yè)市場的一些理論1、商業(yè)的市場的定位一般是政府規(guī)劃好的，所以要緊緊抓住政府這個支柱。這樣才能在引起購買者的注意；2、專業(yè)市場的成功關(guān)鍵在于招商，招商是影響整個項目的做大做旺，我本人建議去直接的商鋪經(jīng)營者中走訪，以便進行最合適的規(guī)劃設(shè)計，也就是專業(yè)市場的訂單式地產(chǎn)，這樣對后期招商出售都是有力的3、專業(yè)市場的銷售很多開發(fā)商都采取只有具有營業(yè)許可照才可以購買商鋪，這樣雖門檻提高，一定時間了攔截了投資客戶，但對于整個專業(yè)市場的形象和后期經(jīng)營管理都是非常有力的，同時，也可以借此大力宣傳順應(yīng)政府做強商業(yè)市場的號召4、商業(yè)市場的規(guī)劃設(shè)計是看整個商業(yè)市場的環(huán)境的，一般政府都會集中在一個地方供給專業(yè)市場，我建議規(guī)劃時立足市場，做好調(diào)研，與周邊形成差異化經(jīng)營。商業(yè)項目，就是如何實現(xiàn)其利潤最大化的問題