房地產(chǎn)工程整體開發(fā)項目開發(fā)全過程

-.z.作為地產(chǎn)人，必須知道房地產(chǎn)工程開發(fā)的流程。具體來說，房地產(chǎn)工程開發(fā)一般分為前期、中期、后期7大階段。如果想要對房地產(chǎn)運營做到運籌帷幄，就必須對工程全流程及重要控制點做到了然于心。1房地產(chǎn)工程整體開發(fā)流程房地產(chǎn)的本質問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費者、消費者之間的轉移！前期(決策期)：由拿地到方案定案——重在決策(大局已定)；中期(實施期)：由施工圖設計到入伙——重在執(zhí)行；后期(運營期)：入伙后到房屋撤除——重在效勞，重在總結反應。1、企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程2、客戶視角的房地產(chǎn)流程3、2工程全流程7大關鍵節(jié)點1、土地獲取〔一〕企業(yè)獲得土地的方式1、行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改工程、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟適用房和根底設施建立中的建立用地分配根本上是控制在政府手里。2、資本市場:〔1〕投資參股：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成工程開發(fā)公司；〔2〕土地收購：直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費；〔3〕收購有土地的公司：為了防止繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來比擬紅火的一種方式，比方**收購浙江南都，香港路勁收購順馳。3.土地市場：通過在土地市場進展招標、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自2002年7月以來，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以"價高者得〞為唯一的衡量標準?！捕衬玫嘏c否及拿地價格應該考慮哪些因素？1、市場未來預期；2、工程或區(qū)域開展預期；3、規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經(jīng)濟實現(xiàn)；4、企業(yè)開展戰(zhàn)略和時機本錢；5、競爭對手的情況分析。案例：佳兆業(yè)拿地原則〔1〕住宅為主，實現(xiàn)快速開發(fā)，快速銷售，資金快速回籠。嚴格控制持有物業(yè)在整體開發(fā)量中的比例?！?〕選擇預售條件寬松、±0可以賣樓、資金占用少的城市，土地位置以城市開展區(qū)的交通便利的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選。〔3〕防止拿超級大盤〔建面100萬平方米以上〕，以免過多占用資金?！?〕深耕目前已進駐城市，特別是成都、、江陰、，確保每個已進入城市有3個可售建筑面積在30萬㎡以上的工程，保證三年的開發(fā)量，做好土地儲藏構造規(guī)劃并嚴格執(zhí)行?！踩掣鞑块T職責1、投資開發(fā)部：收集土地信息——工程立項報告〔分公司〕——工程立項審批〔董事會〕——工程可研報告〔集團〕——工程投資決策〔董事會〕——工程獲取〔招牌掛、股權收購〕——成交確認書移交給工程公司。2、營銷部：初步市場調研及定位草案。3、設計部：概念規(guī)劃設計方案。4、工程部：現(xiàn)場踏勘?！泊_定是生地、熟地還是毛地〕5、財務部：可研版投資收益、初步籌資方案。6、本錢部：控制性本錢目標〔限額指標、本錢控制系統(tǒng)標準〕、可研版本錢。〔根據(jù)設計部提供的規(guī)劃要點進展估算〕7、采購部：制定工程合約方案方案、市場調研合作方資源。關鍵要素：工程可研報告2、定位決策1、地產(chǎn)工程開發(fā)三大核心要素：錢、地、人！決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道。決策工程：開展方向、盈利模式、承當功能、實施進度。決策人力：團隊運作能力和執(zhí)行能力、合作團隊、主管部門。2、案例：佳兆業(yè)工程定位決策三大要素定位——工程形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場定位等！定案——總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等！定價——銷售均價、價格聽證會、價格專題報告、利潤指標等！3、各部門職責投資開發(fā)部：建立規(guī)劃許可證——國有土地使用證。營銷部：編制工程經(jīng)營籌劃書〔包括市場調研深化、工程定位報告、定價方案、示范區(qū)方案〕。設計部：概念設計任務書——概念設計深化方案。工程部：編制工程工程節(jié)點方案。財務部：概念版投資收益?！踩齻€指標〕本錢部：可研版本錢2?！哺鶕?jù)設計部提供的規(guī)劃要點進展估算〕采購部：營銷合作方資源〔廣告、代理公司等〕、概念性設計單位。關鍵要素：工程經(jīng)營籌劃書、概念設計深化方案。3、產(chǎn)品設計1、地產(chǎn)工程標準設計周期2、包含的主要設計階段：概念設計：大概6周；詳規(guī)設計：大概6周；單體方案：大概12周；擴初方案：大概6周；施工圖設計：施工標準和構造形式，大概10周；景觀設計：大概5-6周；樣板房及會所設計：大概4周。關鍵要素：各階段方案評審。3.常見的問題：進度問題：進度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。質量問題：評價體系和評價經(jīng)歷的缺失。4、設計控制點概念設計研究、區(qū)域確認概念設計研究結論、規(guī)劃方案設計、區(qū)域規(guī)劃設計評審會、區(qū)域單體確認、實施方案完成、根底施工圖、全套施工圖完成、景觀設計、銷售包裝設計。5、工程重要節(jié)點詳規(guī)報建、方案報建、初步設計報建、施工圖報建、開工時間、開盤時間。方案文本中，最重要兩張圖——工程總平面圖、標準層平面圖！6、最優(yōu)化的設計階段流程參考規(guī)劃單位與施工圖：初步設計、施工圖把控；規(guī)劃單位與景觀：完善、技術交底；施工圖與景觀：隱蔽管線工程設計。最優(yōu)秀的設計成果是最能表達開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識的成果，而非作品。7、各部門職責：投資開發(fā)部：方案設計報批批復意見書——建立工程規(guī)劃許可證——根底施工許可證。營銷部：編制營銷總綱及評審、組建營銷團隊。設計部：編制方案設計任務書——規(guī)劃設計方案評審〔含單體設計方案〕——景觀方案評審——初步設計成果評審〔含基坑支護設計圖〕——建筑施工圖評審〔含根底設計圖〕——正式施工圖評審。工程部：地質初堪——地質詳堪——土方開挖及邊坡支護——根底施工。財務部：方案版投資收益?！踩齻€指標〕本錢部：方案版本錢、施工圖預算。〔根據(jù)設計部提供的規(guī)劃要點進展估算〕采購部：施工圖參謀單位——景觀、室內、方案設計單位——監(jiān)理單位招標——土建總包招標——工程材料設備采購。客服、物業(yè)部：物業(yè)籌劃方案。關鍵要素：各類設計方案、合作方資源、工程營銷總綱、土方開挖及邊坡支護8、關注風險點：工程部、投資開發(fā)部、設計部關注設計指標表！工程部、設計部、營銷及客服部關注交樓標準！設計部、工程部、營銷及客服部關注一戶一圖！工程部、設計部、營銷及客服部、投資開發(fā)部要關注變更和報建圖紙！4、工程報建1、如何加快工程報批報建進程？〔1〕內部控制：設計圖紙的圖紙質量、出圖時間、圖紙變更〔報建圖紙的變更〕等；〔2〕現(xiàn)場配合：工程現(xiàn)場現(xiàn)狀、工程現(xiàn)場接待；〔3〕外部協(xié)調：當?shù)馗骷壵ㄒ?guī)劃局、建立局、國土局、城管、質檢站、消防等各類工作協(xié)調；〔4〕合作方的協(xié)調：合作方報建資料、合作方工程配合〔主要是現(xiàn)場〕、合作方報建工作〔勞保金、中標備案、淤泥證等〕、合作方的資源配合〔尤其是專業(yè)部門〕。2、如何處理無證施工？〔1〕技術處理文物考察？政府工程？先行土方開挖？先行根底施工？〔2〕協(xié)調關系城管是主要查處的單位，和城管關系好可防止很多麻煩?！?〕處理技巧以有替無，以小替大；〔以小施工證開大標段的工〕減免申請，考慮天氣及形象／影響等因素。5、施工建立1、工程建立的相關知識〔1〕工程建立組成局部：土建、水電、安裝及設備；〔2〕整體工程建立：單體局部、環(huán)境局部、室外管線；〔3〕建筑構造形式：磚混、框架、框剪、鋼構造等；〔4〕工程施工周期〔合理進度〕：多層及低密度：9—12個月；小高層：1年半；高層建筑：2年到兩年半；〔5〕施工組織次序：根底局部→主體工程→外墻裝飾及安裝→園區(qū)管線→景觀施工→竣工驗收?！?〕影響工程造價的主要因素：a.建筑構造形式及建筑形態(tài)：鋼構造＞框剪＞框架＞磚混；b.外立面材質及設備等級：是否玻璃幕墻、外立面選材標準；c.施工取費等級：在施工定額的根底上加減；d.地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了根底的施工本錢；e.場地條件：是否平整、是否山地；f.抗震等級：6級、7級、8級；g.節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能標準；景觀環(huán)境造價。2、各部門職責：投資開發(fā)部：建立工程施工許可證。營銷部：示范區(qū)開放〔含售樓處、樣板房〕、客戶積累。設計部：配套工程圖紙〔水、電、燃氣、排污〕、配合銷售的設計輸入〔合同附圖、模型、交樓標準〕。工程部：主體構造施工〔示范區(qū)施工〕。財務部：方案版投資收益。〔三個指標〕本錢部：工程動態(tài)本錢。〔本錢月報〕采購部：分包工程及材料設備采購。〔主要包括消防、人防、永久水電、燃氣、鋁合金門窗、幕墻、精裝修等〕客服、物業(yè)部：物業(yè)公司招投標〔取得預售證的必要條件〕。關鍵要素：建立工程施工許可證、示范區(qū)開放、主體構造施工、物業(yè)公司招投標。關鍵要點：質量控制、進度控制、本錢控制、協(xié)調管理！6、推廣銷售1、三個階段2、關鍵節(jié)點3、各部門職責投資開發(fā)部：面積預測報告——取得預售許可證。營銷部：開盤方案、價格、洗籌、開盤實施。設計部：配合銷售的設計輸入〔合同附圖、模型、交樓標準〕。工程部：施工進度到達預售條件。〔產(chǎn)品類型不同、城市不同，情況有異〕本錢部：工程動態(tài)本錢。〔本錢月報〕采購部：分包工程及材料設備采購。關鍵要素：工程到達預售條件、取得預售許可證、開盤。7、入住交付1、關鍵節(jié)點客戶預驗房流程；〔工地開放日〕交付風險檢查流程；〔內部驗收〕模擬驗收流程；〔內部走場〕集中交付現(xiàn)場接待流程交付后房屋維修?！参飿I(yè)、客服〕2.案例：入伙交付流程3、各部門職責投資開發(fā)部：面積實測報告——竣工驗收備案。營銷部：持續(xù)銷售——售罄/入伙兩書〔住宅使用說明書、住宅質量保證書〕。設計部：竣工圖確認。工程部：組織各專項驗收——竣工驗收〔毛坯〕——組織整改——移交物業(yè)。〔精裝修一般都是毛坯入伙后，委托開發(fā)商裝修，單獨簽訂協(xié)議。政府驗收標準？質量衡量標準？〕財務部：工程決算報告——工程后評報告〔對內含報酬率、凈利率、毛利率進展核算〕。本錢部：竣工結算。〔工程結算報告〕采購部：分包工程及材料設備采購。客服、物業(yè)部：入伙方案、風險排查、組織入伙、客戶投