新形勢下房地產(chǎn)投融資策略分析課件

新形勢下房地產(chǎn)投融資策略分析

秦虹住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任新形勢下房地產(chǎn)投融資策略分析

秦虹住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究目錄一、新形勢解讀二、新形勢下房地產(chǎn)投融資策略分析目錄一、新形勢解讀二、新形勢下房地產(chǎn)投融資策略分析一、新形勢解讀一、新形勢解讀（一）經(jīng)濟增速下滑經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)市場的增長幾乎同步以市場經(jīng)濟為主導的美國房地產(chǎn)市場政府管制相對嚴格的德國房地產(chǎn)市場中國的房地產(chǎn)市場（一）經(jīng)濟增速下滑經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)市場的增長幾乎同步以市場經(jīng)觀點：中國經(jīng)濟由過去平均9.8%回落到今年7.5%左右的增長速度，根據(jù)這一增速的變化可以得出房地產(chǎn)的增速也會下移。觀點：中國經(jīng)濟由過去平均9.8%回落到今年7.5%左右的增長（二）城鎮(zhèn)化持續(xù)，房地產(chǎn)市場分化趨勢明顯城鎮(zhèn)化持續(xù)意味著農(nóng)民進城還會每年以一個百分點左右的速度增加；同時，大量的中小城市人口在向大城市流動，導致目前中國房地產(chǎn)市場分化的格局。（二）城鎮(zhèn)化持續(xù)，房地產(chǎn)市場分化趨勢明顯城鎮(zhèn)化持續(xù)意味著農(nóng)民（三）金融改革利率市場化整體利率水平上升銀行貸款的利率上升1.利率市場化（三）金融改革利率市場化整體利率水平上升銀行貸款的利率上升1用好增量管住貨幣，不再放新的刺激性政策。政府的資金或貸款政策更多用于政府支持行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)獲得銀行貸款難度加大。盤活存量資本市場會有更多的改革舉措出臺。2.用好增量，盤活存量用好增量管住貨幣，不再放新的刺激性政策。政府的資金或貸款政策二、新形勢下房地產(chǎn)投融資策略分析二、新形勢下房地產(chǎn)投融資策略分析（一）融資1.房地產(chǎn)企業(yè)應重視直接融資現(xiàn)在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源60%、70%左右是來自于銀行貸款，這種間接融資的格局。未來隨著金融改革，盤活存量的改革前提下，利率市場化的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要考慮未來如何通過直接融資，來擴大融資的規(guī)模。（一）融資1.房地產(chǎn)企業(yè)應重視直接融資現(xiàn)在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)的公募市場的投資私募市場的融資銀行貸款成熟房地產(chǎn)市場的資金來源我國房地產(chǎn)市場的資金來源銀行貸款私募公募公募市場的投資私募市場的融資銀行貸款成熟房地產(chǎn)市場的資金來源觀點未來的發(fā)展，無論公募還是私募，占有比例都會持續(xù)提高；我們開發(fā)企業(yè)在未來融資的角度上需要重點關注的就是直接融資。隨著勞動成本、土地成本、建材成本的上升，競爭的加劇，考驗企業(yè)的核心競爭力的一個重要方面就是融資能力。觀點未來的發(fā)展，無論公募還是私募，占有比例都會持續(xù)提高；我們2.直接融資面臨的機會機構投資人舉例：隨著險資規(guī)模擴大，隨著未來政策的寬松，為實現(xiàn)資金安全和保值的需求，險資一定會投資房地產(chǎn)企業(yè)。高凈值人群在資產(chǎn)配置方面，一定會考慮房地產(chǎn)。而在現(xiàn)在政府對住宅抑制投機和投資需要限購、限貸這些政策，沒有放松不改變的情況下，我認為下一步的新型的證券化的投資，它的直接投資，它的證券化投資的需求，都是非常強大的，那么這對房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資呢，帶來很好的投資人的這種機會，投資人機會。而在現(xiàn)在政府對住宅抑制投機和投資需要限購、限貸這些政策，沒有放松不改變的情況下，我認為下一步的新型的證券化的投資，它的直接投資，它的證券化投資的需求，都是非常強大的，那么這對房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資呢，帶來很好的投資人的這種機會，投資人機會。2.直接融資面臨的機會機構投資人舉例：隨著險資規(guī)模擴大，隨著觀點在政府抑制住房投機需求的政策沒有放松的情況下，下一步的新型證券化投資、直接融資的需求較強，會對房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資帶來很好的投資人機會。觀點在政府抑制住房投機需求的政策沒有放松的情況下，下一步的新（二）投資1.投資面臨的機會觀點：把握結構性機會，實現(xiàn)多元化投資組合。過去：趨勢性機會中國住房制度改革所釋放的住房紅利。中國過去10年兩位數(shù)以上的高增長速度。中國過去10年大規(guī)模的、高質(zhì)量的，年輕勞動力進城的城鎮(zhèn)化。現(xiàn)在：結構性機會（二）投資1.投資面臨的機會過去：趨勢性機會中國住房制度改革2.投資要點關注高速交通網(wǎng)的建設；注意雙升級所帶來的優(yōu)質(zhì)商務地產(chǎn)和具有資源優(yōu)勢的旅游地產(chǎn)的創(chuàng)新發(fā)展；雙升級指產(chǎn)業(yè)機構升級和服務結構的升級。老齡化趨勢下的服務社區(qū)的開發(fā)。2.投資要點關注高速交通網(wǎng)的建設；注意雙升級所帶來的優(yōu)質(zhì)商務觀點尋找符合發(fā)展趨勢的結構性機會。實現(xiàn)多元化投資組合。規(guī)避單一化投資風險。觀點尋找符合發(fā)展趨勢的結構性機會。實現(xiàn)多元化投資組合。規(guī)避單（三）風險1.投資多元化區(qū)域和產(chǎn)品類型的投資的多元化，是防范風險的一個可選策略，只有多元化才能夠規(guī)避風險。（三）風險1.投資多元化區(qū)域和產(chǎn)品類型的投資的多元化，是防范2.創(chuàng)新如何提高產(chǎn)品的豐富度，如何在經(jīng)營模式上，以及未來的產(chǎn)品定位上，提出一些創(chuàng)新性的理念，是規(guī)避我們的產(chǎn)品走向頂峰所面臨風險的重點。2.創(chuàng)新如何提高產(chǎn)品的豐富度，如何在經(jīng)營模式上，以及未來的產(chǎn)3.微觀層面投資風險的割禮

無論是從融資、投資，以及風險的角度來講，未來的房地產(chǎn)市場的外部環(huán)境，對我們內(nèi)在的要求，都和過去的10年有所不同，值得我們有所改變。至于改變，總體的要求是我們要把握好大勢，做好未來發(fā)展的趨勢判斷；然后，審慎的做好我們的投資選擇，采取謹慎的投資策略。3.微觀層面投資風險的割禮無論是從融資、投資，以及風險的角度新形勢下房地產(chǎn)投融資策略分析

秦虹住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任新形勢下房地產(chǎn)投融資策略分析

秦虹住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究目錄一、新形勢解讀二、新形勢下房地產(chǎn)投融資策略分析目錄一、新形勢解讀二、新形勢下房地產(chǎn)投融資策略分析一、新形勢解讀一、新形勢解讀（一）經(jīng)濟增速下滑經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)市場的增長幾乎同步以市場經(jīng)濟為主導的美國房地產(chǎn)市場政府管制相對嚴格的德國房地產(chǎn)市場中國的房地產(chǎn)市場（一）經(jīng)濟增速下滑經(jīng)濟增長和房地產(chǎn)市場的增長幾乎同步以市場經(jīng)觀點：中國經(jīng)濟由過去平均9.8%回落到今年7.5%左右的增長速度，根據(jù)這一增速的變化可以得出房地產(chǎn)的增速也會下移。觀點：中國經(jīng)濟由過去平均9.8%回落到今年7.5%左右的增長（二）城鎮(zhèn)化持續(xù)，房地產(chǎn)市場分化趨勢明顯城鎮(zhèn)化持續(xù)意味著農(nóng)民進城還會每年以一個百分點左右的速度增加；同時，大量的中小城市人口在向大城市流動，導致目前中國房地產(chǎn)市場分化的格局。（二）城鎮(zhèn)化持續(xù)，房地產(chǎn)市場分化趨勢明顯城鎮(zhèn)化持續(xù)意味著農(nóng)民（三）金融改革利率市場化整體利率水平上升銀行貸款的利率上升1.利率市場化（三）金融改革利率市場化整體利率水平上升銀行貸款的利率上升1用好增量管住貨幣，不再放新的刺激性政策。政府的資金或貸款政策更多用于政府支持行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)獲得銀行貸款難度加大。盤活存量資本市場會有更多的改革舉措出臺。2.用好增量，盤活存量用好增量管住貨幣，不再放新的刺激性政策。政府的資金或貸款政策二、新形勢下房地產(chǎn)投融資策略分析二、新形勢下房地產(chǎn)投融資策略分析（一）融資1.房地產(chǎn)企業(yè)應重視直接融資現(xiàn)在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源60%、70%左右是來自于銀行貸款，這種間接融資的格局。未來隨著金融改革，盤活存量的改革前提下，利率市場化的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要考慮未來如何通過直接融資，來擴大融資的規(guī)模。（一）融資1.房地產(chǎn)企業(yè)應重視直接融資現(xiàn)在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)的公募市場的投資私募市場的融資銀行貸款成熟房地產(chǎn)市場的資金來源我國房地產(chǎn)市場的資金來源銀行貸款私募公募公募市場的投資私募市場的融資銀行貸款成熟房地產(chǎn)市場的資金來源觀點未來的發(fā)展，無論公募還是私募，占有比例都會持續(xù)提高；我們開發(fā)企業(yè)在未來融資的角度上需要重點關注的就是直接融資。隨著勞動成本、土地成本、建材成本的上升，競爭的加劇，考驗企業(yè)的核心競爭力的一個重要方面就是融資能力。觀點未來的發(fā)展，無論公募還是私募，占有比例都會持續(xù)提高；我們2.直接融資面臨的機會機構投資人舉例：隨著險資規(guī)模擴大，隨著未來政策的寬松，為實現(xiàn)資金安全和保值的需求，險資一定會投資房地產(chǎn)企業(yè)。高凈值人群在資產(chǎn)配置方面，一定會考慮房地產(chǎn)。而在現(xiàn)在政府對住宅抑制投機和投資需要限購、限貸這些政策，沒有放松不改變的情況下，我認為下一步的新型的證券化的投資，它的直接投資，它的證券化投資的需求，都是非常強大的，那么這對房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資呢，帶來很好的投資人的這種機會，投資人機會。而在現(xiàn)在政府對住宅抑制投機和投資需要限購、限貸這些政策，沒有放松不改變的情況下，我認為下一步的新型的證券化的投資，它的直接投資，它的證券化投資的需求，都是非常強大的，那么這對房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資呢，帶來很好的投資人的這種機會，投資人機會。2.直接融資面臨的機會機構投資人舉例：隨著險資規(guī)模擴大，隨著觀點在政府抑制住房投機需求的政策沒有放松的情況下，下一步的新型證券化投資、直接融資的需求較強，會對房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資帶來很好的投資人機會。觀點在政府抑制住房投機需求的政策沒有放松的情況下，下一步的新（二）投資1.投資面臨的機會觀點：把握結構性機會，實現(xiàn)多元化投資組合。過去：趨勢性機會中國住房制度改革所釋放的住房紅利。中國過去10年兩位數(shù)以上的高增長速度。中國過去10年大規(guī)模的、高質(zhì)量的，年輕勞動力進城的城鎮(zhèn)化?，F(xiàn)在：結構性機會（二）投資1.投資面臨的機會過去：趨勢性機會中國住房制度改革2.投資要點關注高速交通網(wǎng)的建設；注意雙升級所帶來的優(yōu)質(zhì)商務地產(chǎn)和具有資源優(yōu)勢的旅游地產(chǎn)的創(chuàng)新發(fā)展；雙升級指產(chǎn)業(yè)機構升級和服務結構的升級。老齡化趨勢下的服務社區(qū)的開發(fā)。2.投資要點關注高速交通網(wǎng)的建設；注意雙升級所帶來的優(yōu)質(zhì)商務觀點尋找符合發(fā)展趨勢的結構性機會。實現(xiàn)多元化投資組合。規(guī)避單一化投資風險。觀點尋找符合發(fā)展趨勢的結構性機會。實現(xiàn)多元化投資組合。規(guī)避單（三）風險1.投資多元化區(qū)域和產(chǎn)品類型的投資的多元化，是防范風險的一個可選策略，只有多元化才能夠規(guī)避風險。（三）風險1.投資多元化區(qū)域和產(chǎn)品類型的投資的多元化，是防范2.創(chuàng)新如何提高產(chǎn)品的豐富度，如何在經(jīng)營模式上，以及未來的產(chǎn)品定位上，提出一些創(chuàng)新性的理念，是規(guī)避