某茶園總部基地項(xiàng)目發(fā)展思路匯報(bào)下課件

企業(yè)總部基地VS茶園重慶面臨千年難遇的大好發(fā)展時(shí)機(jī)，重慶是進(jìn)軍中國西部的橋頭堡，因此總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為必然，總部基地將順勢誕生，誰抓住機(jī)遇誰就搶得先機(jī)?。】偛拷?jīng)濟(jì)催生茶園異常便捷的交通CBD“臨”距離優(yōu)美的自然環(huán)境良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政府政策扶持構(gòu)筑總部基地發(fā)展絕好基礎(chǔ)企業(yè)總部基地誕生“恒德●五洲智匯”高契合度.企業(yè)總部基地VS茶園重慶面臨千年難遇的大好發(fā)展時(shí)機(jī)，重慶總部1五、本項(xiàng)目發(fā)展分析1、區(qū)位描述項(xiàng)目位于茶園新區(qū)，西緊靠通江大道，東鄰長江工業(yè)園。距同景國際城直線距離2.5公里.五、本項(xiàng)目發(fā)展分析1、區(qū)位描述項(xiàng)目位于茶園新區(qū)，西.22、項(xiàng)目簡介西部國際總部基地，位于重慶市南岸區(qū)茶園新區(qū)，總占地1512畝，總投資約65億元人民幣，由重慶恒德國際投資集團(tuán)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營。項(xiàng)目由總部辦公區(qū)、服務(wù)配套區(qū)和多功能中心等組成，將分兩期建設(shè)，其中一期占地512畝，二期占地1000畝。在一期中，總部辦公區(qū)占地約372畝，將建設(shè)獨(dú)棟、疊拼、聯(lián)排和ＥＶＡ辦公系統(tǒng)（英文全稱為THEEVOLUTIONOFVILLAAPARTMENTSYSTEM）四種形態(tài)的總部辦公樓。服務(wù)配套區(qū)占地約140畝，包括五星級(jí)酒店、商務(wù)會(huì)展、都市公寓、休閑商街、康體娛樂、全景體驗(yàn)式購物中心等，是為總部辦公提供綜合配套服務(wù)的平臺(tái)，也是重慶市獨(dú)具特色的高端商貿(mào)聚集區(qū)和康體娛樂休閑區(qū)。多功能中心集會(huì)議、展覽展示、酒店、會(huì)所、餐飲、招商中心、高爾夫俱樂部、休閑娛樂等功能于一體，建成后將成為重慶市的地標(biāo)性建筑之一，成為低碳、環(huán)保、健康工作與生活的示范和體驗(yàn)館，將向社會(huì)公共開放。.2、項(xiàng)目簡介西部國際總部基地，位于重慶市南岸區(qū)茶園新區(qū)，總占3項(xiàng)目一期512畝總平面圖及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).項(xiàng)目一期512畝總平面圖及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).4項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)檢視：1、別墅辦公物業(yè)建筑密度過大，感覺過分擁擠2、水體過于龐大，后期維護(hù)成本高昂，管理不善非但不能改變環(huán)境反而會(huì)帶來生態(tài)問題，建議只保留兩個(gè)組團(tuán)的中央水系3、作為生態(tài)園林式辦公基地項(xiàng)目景觀多樣化不夠。4、別墅物業(yè)設(shè)計(jì)感不夠，風(fēng)格過于單一.項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)檢視：.53、項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位西中國，首席企業(yè)總部基地盡最大可能拔高項(xiàng)目調(diào)性，是項(xiàng)目制造影響力的關(guān)鍵.3、項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位西中國，首席企業(yè)總部基地盡最大可能拔6產(chǎn)業(yè)定位管理中心、研發(fā)、軟件、生物醫(yī)藥、信息服務(wù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)客群定位1、世界500強(qiáng)中國西部總部2、國內(nèi)、港澳臺(tái)大型企業(yè)西部總部3、重慶本土大型企業(yè)辦公基地.產(chǎn)業(yè)定位管理中心、研發(fā)、軟件、生物醫(yī)藥、信息服務(wù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)客74、項(xiàng)目SWOT分析S1.）用發(fā)展的眼光來看，兩條隧道貫通之后本項(xiàng)目的區(qū)位隨著茶園板塊的價(jià)值提升而越發(fā)優(yōu)越。2.）距離CBD距離最近的城市副中心，對(duì)外輻射力和對(duì)內(nèi)的聚合力都會(huì)大幅提升3.）優(yōu)越的自然環(huán)境是其他城市副中心所不能比擬4.）率先提出總部基地概念會(huì)引發(fā)市場關(guān)注，起到先入為主的效應(yīng)，花園獨(dú)棟式辦公會(huì)引發(fā)強(qiáng)烈的市場好奇和關(guān)注，有利于項(xiàng)目的傳播5.）本項(xiàng)目商業(yè)用地和工業(yè)用地的性質(zhì)不受調(diào)控打壓6.）企業(yè)雄厚的資金實(shí)力優(yōu)勢.4、項(xiàng)目SWOT分析S1.）用發(fā)展的眼光來看，兩條隧道貫通之8W項(xiàng)目SWOT分析1.）茶園的發(fā)展受交通限制相對(duì)緩慢，區(qū)域認(rèn)同度有所欠缺2.）本項(xiàng)目所在地塊相對(duì)比較偏辟，周邊各種配套匱乏，短期內(nèi)難以聚合人氣。3.）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一種新型經(jīng)濟(jì)模式，開發(fā)此類物業(yè)經(jīng)驗(yàn)欠缺4.）開發(fā)商品牌知名度缺乏，消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的運(yùn)營能力會(huì)有所疑慮劣勢.W項(xiàng)目SWOT分析1.）茶園的發(fā)展受交通限制相對(duì)緩慢，區(qū)域認(rèn)9項(xiàng)目SWOT分析O機(jī)會(huì)1.）重慶城為內(nèi)陸城市開放高地，國家戰(zhàn)略的定位使重慶受到世界的關(guān)注，重慶成為進(jìn)軍西部的橋頭堡，重慶正面臨千載難逢的發(fā)展機(jī)會(huì)，為催生總部經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了條件。2.）重慶越來越多的承接?xùn)|部沿海和海外的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，也為總部基地打下基礎(chǔ)3.）在重慶真正意義上的總部基地還未出現(xiàn)，短期內(nèi)市場競爭很不充分，為本項(xiàng)目創(chuàng)造了先機(jī)。.項(xiàng)目SWOT分析O機(jī)會(huì)1.）重慶城為內(nèi)陸城市開放高地，國家戰(zhàn)10T項(xiàng)目SWOT分析威脅1.）重慶市內(nèi)板塊之間的競爭，西永、兩江新區(qū)肯定也會(huì)出現(xiàn)類似產(chǎn)業(yè)園，由于茶園區(qū)域影響力相對(duì)較弱，因此會(huì)影響客戶的判斷。2.）重慶高九路協(xié)信即將開發(fā)50多萬方總部基地，由于區(qū)域影響力以及品牌效應(yīng)，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成最直接的影響。3.）重慶兩江新區(qū)渝高公司山頂總部基地已開始啟動(dòng)，總建筑面積49萬方，由于區(qū)位優(yōu)勢也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成直接影響4.）成都相對(duì)于重慶市場有較強(qiáng)的客戶分流作用，因?yàn)槌啥伎偛炕匕l(fā)展相對(duì)成熟，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)領(lǐng)先與重慶。.T項(xiàng)目SWOT分析威脅1.）重慶市內(nèi)板塊之間的競爭，西永、兩11將是擺在我們營銷推廣環(huán)節(jié)的重中之重?。?！突出優(yōu)勢弱化劣勢把握機(jī)會(huì)減弱威脅如何項(xiàng)目SWOT分析.將是擺在我們營銷推廣環(huán)節(jié)的重中之重！??！突出優(yōu)勢弱化劣勢把握12項(xiàng)目SWOT總結(jié)突出優(yōu)勢推廣中大力強(qiáng)調(diào)茶園板塊未來價(jià)值，極力渲染和CBD的便捷關(guān)系，增強(qiáng)項(xiàng)目的輻射力，強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)不受調(diào)控的利好性弱化劣勢用融入CBD概念弱化區(qū)域認(rèn)同度低的問題，強(qiáng)化自身商業(yè)配套優(yōu)勢，大力渲染總部經(jīng)濟(jì)帶給茶園的美好未來，提升項(xiàng)目調(diào)性把握機(jī)會(huì)強(qiáng)調(diào)總部經(jīng)濟(jì)在重慶發(fā)展的必然性，在重慶率先提出總部基地和獨(dú)棟生態(tài)辦公的概念，以第一的身份強(qiáng)化自身印象減弱威脅在遇到其他西部城市總部基地的競爭時(shí)在對(duì)外推廣中大力突出重慶在國家發(fā)展中的戰(zhàn)略地位、區(qū)別于其他城市的優(yōu)越性，強(qiáng)調(diào)選擇重慶的必然性；在本市內(nèi)遇到競爭時(shí)突出自身規(guī)模優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、生態(tài)優(yōu)勢和區(qū)域政策優(yōu)勢。.項(xiàng)目SWOT總結(jié)突出優(yōu)勢推廣中大力強(qiáng)調(diào)茶園板塊未來價(jià)值，極力135、項(xiàng)目產(chǎn)品研究本項(xiàng)目有五大產(chǎn)品體系總部別墅商務(wù)酒店總部公寓商務(wù)會(huì)展商業(yè)配套什么樣的產(chǎn)品策略才能使本項(xiàng)目利益最大化呢？.5、項(xiàng)目產(chǎn)品研究本項(xiàng)目有五大產(chǎn)品體系總部別墅商務(wù)酒店總部公寓14總部辦公物業(yè)本項(xiàng)目總部辦公物業(yè)體量高達(dá)36萬方，項(xiàng)目的主要現(xiàn)金流貢獻(xiàn)物業(yè)小高層辦公疊拼聯(lián)排獨(dú)棟本項(xiàng)目小高層辦公流線型錯(cuò)落設(shè)計(jì)比較抓眼球，主流別墅級(jí)辦公物業(yè)在多樣性上還不錯(cuò)，但是設(shè)計(jì)風(fēng)格和戶型太趨于雷同，完全沒有個(gè)性，且視覺品質(zhì)比較低.總部辦本項(xiàng)目總部辦公物業(yè)體量高達(dá)36萬方，項(xiàng)目的主要現(xiàn)小高層15其他案例別墅級(jí)辦公產(chǎn)品設(shè)計(jì)比較藍(lán)光.空港總部基地總部辦公物業(yè).其他案例別墅級(jí)辦公產(chǎn)品設(shè)計(jì)比較藍(lán)光.空港總部基地總部辦.16其他案例別墅級(jí)辦公產(chǎn)品設(shè)計(jì)比較青羊工業(yè)總部基地總部辦公物業(yè).其他案例別墅級(jí)辦公產(chǎn)品設(shè)計(jì)比較青羊工業(yè)總部基地總部辦.17通過對(duì)比來看，本項(xiàng)目的別墅級(jí)物業(yè)無論在設(shè)計(jì)風(fēng)格、個(gè)性化、品質(zhì)感、都有不小差距，因此一定要做設(shè)計(jì)調(diào)整，否則滿足不了我們目標(biāo)客戶挑剔的需求，銷售就無從談起。要做就做更好總部辦公物業(yè).通過對(duì)比來看，本項(xiàng)目的別墅級(jí)物業(yè)無論在要做就做更好總部辦.18別墅辦公物業(yè)可提升價(jià)值分析每棟辦公物業(yè)網(wǎng)絡(luò)光纖接入，WIFI無線網(wǎng)絡(luò)全覆蓋拓展地下或半地下空間作為贈(zèng)送，提高項(xiàng)目性價(jià)比增加企業(yè)私屬停車位配備4層大面積別墅增設(shè)電梯總部辦公物業(yè)加強(qiáng)人造景觀的多樣性、精品化用材高端化：斷橋鋁合金、Low-E玻璃.別墅辦公物業(yè)可提升價(jià)值分析每棟辦公物業(yè)網(wǎng)絡(luò)光纖接入，WIFI19別墅級(jí)物業(yè)擴(kuò)大客戶成交面分析總部辦公物業(yè)針對(duì)聯(lián)排物業(yè)調(diào)整一批產(chǎn)品，做到4聯(lián)或5聯(lián)，面積控制到400-600平米，有地下空間贈(zèng)送，供中小企業(yè)使用。.別墅級(jí)物業(yè)擴(kuò)大客戶成交面分析總部辦針對(duì)聯(lián)排物業(yè)調(diào)整一批產(chǎn)品，20總部公寓本項(xiàng)目總部公寓體量高達(dá)22萬多方，是項(xiàng)目主要現(xiàn)金流貢獻(xiàn)物業(yè)本項(xiàng)目公寓所處地塊為商業(yè)用地，居住自用屬性降低，投資屬性為主.總部公寓本項(xiàng)目總部公寓體量高達(dá)22萬多方，是項(xiàng)目主要現(xiàn)金流貢21總部公寓如何確保公寓的入市銷售速度？在這方面我們可以做文章，擺脫公寓的單調(diào)屬性，賦予其形態(tài)、功能、屬性的多樣化是確保公寓暢銷的關(guān)鍵因素?？偛抗目臻g形態(tài)上從交房標(biāo)準(zhǔn)上從性質(zhì)上平層躍層一般小躍層空中商務(wù)Townhouse毛坯精裝普通公寓酒店服務(wù)式公寓商務(wù)公寓伴隨酒店的開發(fā)同步推出小型服務(wù)型企業(yè)需求.總部公寓如何確保公寓的入市銷售速度？在這方面我們可以做文章，22商務(wù)酒店商務(wù)酒店在總部基地中起到重要作用，第一是滿足大型企業(yè)商務(wù)接待，第二是提升總部基地配套和形象，但分接待檔次和目標(biāo)客戶的不同建議設(shè)置兩種類型的酒店：五星級(jí)酒店品牌配套特色國際知名品牌大型會(huì)議餐飲休閑商務(wù)中心外觀內(nèi)部裝修餐飲休閑商務(wù)中心大型會(huì)議餐飲休閑商務(wù)中心外觀大型會(huì)議餐飲休閑商務(wù)中心內(nèi)部裝修外觀大型會(huì)議餐飲休閑商務(wù)中心滿足高端接待經(jīng)濟(jì)型酒店國內(nèi)外知名品牌品牌滿足中低端接待.商務(wù)酒店商務(wù)酒店在總部基地中起到重要作用，第一是滿足大型企業(yè)23商業(yè)定位本項(xiàng)目68710㎡商用物業(yè)僅靠本項(xiàng)目是難以有效消化的，因此商業(yè)物業(yè)不僅僅針對(duì)本項(xiàng)目配套，而且要輻射整個(gè)片區(qū)茶園新城.首席一站式商業(yè)中心品位、時(shí)尚、國際化、特色，引領(lǐng)中高端消費(fèi)商業(yè)配套.商業(yè)定位本項(xiàng)目68710㎡商用物業(yè)僅靠本項(xiàng)目是難以有效消化的24商業(yè)配套龐大而完備的商業(yè)配套集購物中心、超市、高端影院、娛樂、國際餐飲、休閑、運(yùn)動(dòng)、旅游等6大功能于一體的大型新都市主義國際生活街區(qū)。1、滿足總部基地日常商務(wù)需求、茶園居民日常消費(fèi)需求2、滿足總部基地辦公運(yùn)轉(zhuǎn)需求郵政、銀行、快遞特別設(shè)立企業(yè)服務(wù)中心：匯集工商、稅務(wù)、財(cái)政、外經(jīng)委、計(jì)委、公安.....等一站式服務(wù).商業(yè)配套龐大而完備的商業(yè)配套集購物中心、超市、高端影院、娛樂25商務(wù)會(huì)展小型會(huì)展中心也是本項(xiàng)目標(biāo)志性建筑，既是本項(xiàng)目配套也是茶園新城配套。功能配置營銷展示大型會(huì)議培訓(xùn)中心商務(wù)會(huì)所恒溫泳池.商務(wù)會(huì)展小型會(huì)展中心也是本項(xiàng)目標(biāo)志性建筑，既是本項(xiàng)目配套也是266、本項(xiàng)目盈利模式設(shè)計(jì)總部辦公物業(yè)+配套公寓實(shí)現(xiàn)全銷售酒店+商業(yè)物業(yè)持有招商經(jīng)營向銀行抵押套現(xiàn)項(xiàng)目建成后運(yùn)營+板塊價(jià)值提升帶動(dòng)后期土地升值收益.6、本項(xiàng)目盈利模式設(shè)計(jì)總部辦公物業(yè)+配套公寓實(shí)現(xiàn)全銷售酒店+277、項(xiàng)目開發(fā)分期策略項(xiàng)目開發(fā)分期策略應(yīng)遵循以下原則：1、如何保障項(xiàng)目有持續(xù)快速現(xiàn)金流2、以市場需求為導(dǎo)向平衡物業(yè)開發(fā)組合3、以項(xiàng)目自身實(shí)際需求為參考4、后一期的開發(fā)不影響前一期的運(yùn)營，保持以開發(fā)園區(qū)的獨(dú)立和完整性.7、項(xiàng)目開發(fā)分期策略項(xiàng)目開發(fā)分期策略應(yīng)遵循以下原則：1、如何28瘦狗雖瘦，卻是項(xiàng)目標(biāo)志性產(chǎn)品，自身和區(qū)域都有需求問題產(chǎn)品本身是優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源，通過持有招商運(yùn)營后物業(yè)價(jià)值會(huì)呈幾何級(jí)數(shù)增長，經(jīng)過時(shí)間會(huì)變成巨大的現(xiàn)金牛明星有風(fēng)險(xiǎn)，但是是本項(xiàng)目最核心的概念，市場有需求，通過整合營銷會(huì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金牛總部公寓無疑是本項(xiàng)目中轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流最快的確保每一期開發(fā)都有明星產(chǎn)品和現(xiàn)金牛產(chǎn)品出現(xiàn)，保證項(xiàng)目造血功能，正常持續(xù)開發(fā).瘦狗雖瘦，卻是項(xiàng)目標(biāo)志性產(chǎn)品，自身和區(qū)域都有需求問題產(chǎn)品本身29分期開發(fā)示意一期三期二期一期是項(xiàng)目形象示范區(qū)，高質(zhì)量的完成一期的開發(fā)建設(shè)對(duì)后期會(huì)產(chǎn)生積極影響。每一期開發(fā)都保證有現(xiàn)金牛和明星產(chǎn)品，保障穩(wěn)定現(xiàn)金流，每一期保證能夠獨(dú)立運(yùn)營。二三期項(xiàng)目的開發(fā)隨著一期成功開發(fā)和茶園板塊的整體價(jià)值提升將會(huì)獲取更大的溢價(jià)空間.分期開發(fā)示意一期三期二期一期是項(xiàng)目形象示范區(qū)，高質(zhì)量的完成一308、項(xiàng)目首期開盤營銷、推廣策略一、營銷推廣目標(biāo)快速實(shí)現(xiàn)銷售、快速回籠資金基于以上目標(biāo)我們該如何推售首期物業(yè)呢？1入市物業(yè)銷售抗性分析總部公寓：目前本地塊周邊各種配套奇缺，公寓推售存在一定的抗性，但是在推廣上加強(qiáng)區(qū)域價(jià)值描述結(jié)合產(chǎn)品策略和價(jià)格策略可以解決抗性問題?？偛哭k公物業(yè)：由于面積和總價(jià)的原因辦公別墅對(duì)于企業(yè)實(shí)力和資金要求都比較高，因此在客戶的積累上要比住宅物業(yè)緩慢的多，加上客戶目前對(duì)于區(qū)域的認(rèn)知度還不夠充分，對(duì)于花園別墅式辦公無切身體會(huì)，對(duì)于企業(yè)的實(shí)力和信心都存在疑慮，因此短期內(nèi)存在較大的銷售抗性。.8、項(xiàng)目首期開盤營銷、推廣策略一、營銷推廣目標(biāo)快速實(shí)現(xiàn)銷售、31入市物業(yè)先后順序?qū)?xiàng)目的全盤影響分析2先推公寓產(chǎn)品：優(yōu)勢：可以實(shí)現(xiàn)開盤快銷，可以迅速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流劣勢：先開公寓雖然可以迅速解決現(xiàn)金流，但是和項(xiàng)目總推廣概念稍有相悖，在我們項(xiàng)目推公寓的時(shí)候同類競爭物業(yè)的出現(xiàn)可能會(huì)占得先機(jī)分流客戶。先推別墅產(chǎn)品：優(yōu)勢：可以以重慶首個(gè)超大規(guī)模生態(tài)商務(wù)花園的概念取得市場先機(jī)，引導(dǎo)商務(wù)花園在重慶的潮流和概念，全新的業(yè)態(tài)推廣會(huì)迅速引起市場的關(guān)注，易于品牌的建立。劣勢：如前期招商蓄客的情況不理想會(huì)出現(xiàn)銷售阻滯，銷售周期長，現(xiàn)金回流緩慢，不利于項(xiàng)目持續(xù)滾動(dòng)開發(fā)。.入市物業(yè)先后順序?qū)?xiàng)目的全盤影響分析2先推公寓產(chǎn)品：先推別墅32我們既不能失去總部基地市場領(lǐng)導(dǎo)者的地位，又需要快速的現(xiàn)金回流，怎么辦？從前面的分期開發(fā)策略中我們可以找到一個(gè)能攻能守、兩全其美的方案：確保每一期開發(fā)都有明星產(chǎn)品和現(xiàn)金牛產(chǎn)品出現(xiàn)，兩種物業(yè)并行開發(fā)，增強(qiáng)市場抗風(fēng)險(xiǎn)能力。.我們既不能失去總部基地市場領(lǐng)導(dǎo)者從前面的分期開發(fā)策略中我們可333公寓和別墅的推售關(guān)系項(xiàng)目以總部基地的概念正面宣傳推廣，以積累商務(wù)花園客戶為目的，也就是說我們的招商工作要提前啟動(dòng)，當(dāng)開盤前商務(wù)花園的客戶積累數(shù)量夠多，結(jié)合價(jià)格策略小批量多頻次開盤加推，確保推出售罄。當(dāng)商務(wù)花園蓄客量不足，前期預(yù)招商情況不理想的情況下，我們立即啟動(dòng)公寓的推廣銷售確保現(xiàn)金流，在公寓銷售過程中全方位、多渠道啟動(dòng)招商工作，為商務(wù)花園的推售做好充分的準(zhǔn)備工作。.3公寓和別墅的推售關(guān)系項(xiàng)目以總部基地的概念正面宣傳推廣，以積34二、營銷策略1打造盛大的樣板示范區(qū)，將獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼戶型各做一套精裝樣板房，示范區(qū)內(nèi)園林景觀真實(shí)呈現(xiàn)，讓客戶真實(shí)體驗(yàn)生態(tài)別墅辦公優(yōu)越性（見下圖）2走出去、請(qǐng)進(jìn)來，主動(dòng)拓展區(qū)內(nèi)外客戶，對(duì)于大型知名企業(yè)進(jìn)行DIY定制3聯(lián)合外地代理體系共同開發(fā)市場4認(rèn)真發(fā)掘各大行業(yè)協(xié)會(huì)和各商會(huì)組織資源，為項(xiàng)目快速銷售造勢5介于重慶發(fā)展的大好時(shí)機(jī)，借政府招商平臺(tái)大力推介本項(xiàng)目.二、營銷策略1打造盛大的樣板示范區(qū)，將獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼戶型各35樣板示范區(qū)的打造營銷中心紅色范圍為樣板示范區(qū)，為實(shí)景打造，需要提前動(dòng)工營造，此樣板區(qū)意義重大，一是要讓客戶親身體驗(yàn)，二是增強(qiáng)客戶對(duì)開發(fā)商的信心疊拼樣板房聯(lián)排樣板房獨(dú)棟樣板房.樣板示范區(qū)的打造營銷中心紅色范圍為樣板示范區(qū)，為實(shí)景打造，需36由外而內(nèi)，高舉高打，借助重慶上升至國家發(fā)展戰(zhàn)略營造全國影響力，提升本項(xiàng)目輿論影響力和高端形象，引起國內(nèi)市場關(guān)注一線城市主流報(bào)媒大版面軟文炒作門戶網(wǎng)站新聞炒作墻外開花墻內(nèi)香，啟動(dòng)一線城市線上推廣三、推廣策略.由外而內(nèi)，高舉高打，借助重慶上升至國家發(fā)展戰(zhàn)略營造全國影響力37區(qū)域內(nèi)推廣強(qiáng)化板塊價(jià)值、熱炒總部經(jīng)濟(jì)概念強(qiáng)化優(yōu)勢：借兩條隧道、輕軌、與CBD的便捷關(guān)系熱炒茶園板塊未來價(jià)值，突出本項(xiàng)目利用重慶的戰(zhàn)略定位熱炒總部經(jīng)濟(jì)概念，以其他城市的發(fā)展來印證總部基地價(jià)值，引起本地企業(yè)主和投資者關(guān)注政府制定入住總部基地優(yōu)惠政策出臺(tái)，南岸區(qū)政府對(duì)茶園新城高調(diào)營銷.區(qū)域內(nèi)推廣強(qiáng)化板塊價(jià)值、熱炒總部經(jīng)濟(jì)概念強(qiáng)化優(yōu)勢：38聯(lián)合政府召開重慶企業(yè)家論壇，借機(jī)宣揚(yáng)企業(yè)總部優(yōu)勢，制造區(qū)域影響力，把握區(qū)域內(nèi)高端客戶市場線下活動(dòng)造勢，制造影響力聯(lián)合政府召開西部總部經(jīng)濟(jì)論壇舉辦“恒德總部基地杯”全國高爾夫精英邀請(qǐng)賽一期開盤推廣執(zhí)行方案（略）.聯(lián)合政府召開重慶企業(yè)家論壇，借機(jī)宣揚(yáng)企業(yè)總部優(yōu)勢，制造區(qū)域影39匯報(bào)完畢，感謝聆聽，請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)指正！最后預(yù)祝恒德茶園總部基地項(xiàng)目取得成功！2010年12月28日.匯報(bào)完畢，感謝聆聽，請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)指正！最后預(yù)祝恒德茶園總部基地40企業(yè)總部基地VS茶園重慶面臨千年難遇的大好發(fā)展時(shí)機(jī)，重慶是進(jìn)軍中國西部的橋頭堡，因此總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為必然，總部基地將順勢誕生，誰抓住機(jī)遇誰就搶得先機(jī)！！總部經(jīng)濟(jì)催生茶園異常便捷的交通CBD“臨”距離優(yōu)美的自然環(huán)境良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政府政策扶持構(gòu)筑總部基地發(fā)展絕好基礎(chǔ)企業(yè)總部基地誕生“恒德●五洲智匯”高契合度.企業(yè)總部基地VS茶園重慶面臨千年難遇的大好發(fā)展時(shí)機(jī)，重慶總部41五、本項(xiàng)目發(fā)展分析1、區(qū)位描述項(xiàng)目位于茶園新區(qū)，西緊靠通江大道，東鄰長江工業(yè)園。距同景國際城直線距離2.5公里.五、本項(xiàng)目發(fā)展分析1、區(qū)位描述項(xiàng)目位于茶園新區(qū)，西.422、項(xiàng)目簡介西部國際總部基地，位于重慶市南岸區(qū)茶園新區(qū)，總占地1512畝，總投資約65億元人民幣，由重慶恒德國際投資集團(tuán)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營。項(xiàng)目由總部辦公區(qū)、服務(wù)配套區(qū)和多功能中心等組成，將分兩期建設(shè)，其中一期占地512畝，二期占地1000畝。在一期中，總部辦公區(qū)占地約372畝，將建設(shè)獨(dú)棟、疊拼、聯(lián)排和ＥＶＡ辦公系統(tǒng)（英文全稱為THEEVOLUTIONOFVILLAAPARTMENTSYSTEM）四種形態(tài)的總部辦公樓。服務(wù)配套區(qū)占地約140畝，包括五星級(jí)酒店、商務(wù)會(huì)展、都市公寓、休閑商街、康體娛樂、全景體驗(yàn)式購物中心等，是為總部辦公提供綜合配套服務(wù)的平臺(tái)，也是重慶市獨(dú)具特色的高端商貿(mào)聚集區(qū)和康體娛樂休閑區(qū)。多功能中心集會(huì)議、展覽展示、酒店、會(huì)所、餐飲、招商中心、高爾夫俱樂部、休閑娛樂等功能于一體，建成后將成為重慶市的地標(biāo)性建筑之一，成為低碳、環(huán)保、健康工作與生活的示范和體驗(yàn)館，將向社會(huì)公共開放。.2、項(xiàng)目簡介西部國際總部基地，位于重慶市南岸區(qū)茶園新區(qū)，總占43項(xiàng)目一期512畝總平面圖及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).項(xiàng)目一期512畝總平面圖及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).44項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)檢視：1、別墅辦公物業(yè)建筑密度過大，感覺過分擁擠2、水體過于龐大，后期維護(hù)成本高昂，管理不善非但不能改變環(huán)境反而會(huì)帶來生態(tài)問題，建議只保留兩個(gè)組團(tuán)的中央水系3、作為生態(tài)園林式辦公基地項(xiàng)目景觀多樣化不夠。4、別墅物業(yè)設(shè)計(jì)感不夠，風(fēng)格過于單一.項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)檢視：.453、項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位西中國，首席企業(yè)總部基地盡最大可能拔高項(xiàng)目調(diào)性，是項(xiàng)目制造影響力的關(guān)鍵.3、項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位西中國，首席企業(yè)總部基地盡最大可能拔46產(chǎn)業(yè)定位管理中心、研發(fā)、軟件、生物醫(yī)藥、信息服務(wù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)客群定位1、世界500強(qiáng)中國西部總部2、國內(nèi)、港澳臺(tái)大型企業(yè)西部總部3、重慶本土大型企業(yè)辦公基地.產(chǎn)業(yè)定位管理中心、研發(fā)、軟件、生物醫(yī)藥、信息服務(wù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)客474、項(xiàng)目SWOT分析S1.）用發(fā)展的眼光來看，兩條隧道貫通之后本項(xiàng)目的區(qū)位隨著茶園板塊的價(jià)值提升而越發(fā)優(yōu)越。2.）距離CBD距離最近的城市副中心，對(duì)外輻射力和對(duì)內(nèi)的聚合力都會(huì)大幅提升3.）優(yōu)越的自然環(huán)境是其他城市副中心所不能比擬4.）率先提出總部基地概念會(huì)引發(fā)市場關(guān)注，起到先入為主的效應(yīng)，花園獨(dú)棟式辦公會(huì)引發(fā)強(qiáng)烈的市場好奇和關(guān)注，有利于項(xiàng)目的傳播5.）本項(xiàng)目商業(yè)用地和工業(yè)用地的性質(zhì)不受調(diào)控打壓6.）企業(yè)雄厚的資金實(shí)力優(yōu)勢.4、項(xiàng)目SWOT分析S1.）用發(fā)展的眼光來看，兩條隧道貫通之48W項(xiàng)目SWOT分析1.）茶園的發(fā)展受交通限制相對(duì)緩慢，區(qū)域認(rèn)同度有所欠缺2.）本項(xiàng)目所在地塊相對(duì)比較偏辟，周邊各種配套匱乏，短期內(nèi)難以聚合人氣。3.）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一種新型經(jīng)濟(jì)模式，開發(fā)此類物業(yè)經(jīng)驗(yàn)欠缺4.）開發(fā)商品牌知名度缺乏，消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的運(yùn)營能力會(huì)有所疑慮劣勢.W項(xiàng)目SWOT分析1.）茶園的發(fā)展受交通限制相對(duì)緩慢，區(qū)域認(rèn)49項(xiàng)目SWOT分析O機(jī)會(huì)1.）重慶城為內(nèi)陸城市開放高地，國家戰(zhàn)略的定位使重慶受到世界的關(guān)注，重慶成為進(jìn)軍西部的橋頭堡，重慶正面臨千載難逢的發(fā)展機(jī)會(huì)，為催生總部經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了條件。2.）重慶越來越多的承接?xùn)|部沿海和海外的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，也為總部基地打下基礎(chǔ)3.）在重慶真正意義上的總部基地還未出現(xiàn)，短期內(nèi)市場競爭很不充分，為本項(xiàng)目創(chuàng)造了先機(jī)。.項(xiàng)目SWOT分析O機(jī)會(huì)1.）重慶城為內(nèi)陸城市開放高地，國家戰(zhàn)50T項(xiàng)目SWOT分析威脅1.）重慶市內(nèi)板塊之間的競爭，西永、兩江新區(qū)肯定也會(huì)出現(xiàn)類似產(chǎn)業(yè)園，由于茶園區(qū)域影響力相對(duì)較弱，因此會(huì)影響客戶的判斷。2.）重慶高九路協(xié)信即將開發(fā)50多萬方總部基地，由于區(qū)域影響力以及品牌效應(yīng)，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成最直接的影響。3.）重慶兩江新區(qū)渝高公司山頂總部基地已開始啟動(dòng)，總建筑面積49萬方，由于區(qū)位優(yōu)勢也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成直接影響4.）成都相對(duì)于重慶市場有較強(qiáng)的客戶分流作用，因?yàn)槌啥伎偛炕匕l(fā)展相對(duì)成熟，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)領(lǐng)先與重慶。.T項(xiàng)目SWOT分析威脅1.）重慶市內(nèi)板塊之間的競爭，西永、兩51將是擺在我們營銷推廣環(huán)節(jié)的重中之重?。?！突出優(yōu)勢弱化劣勢把握機(jī)會(huì)減弱威脅如何項(xiàng)目SWOT分析.將是擺在我們營銷推廣環(huán)節(jié)的重中之重?。?！突出優(yōu)勢弱化劣勢把握52項(xiàng)目SWOT總結(jié)突出優(yōu)勢推廣中大力強(qiáng)調(diào)茶園板塊未來價(jià)值，極力渲染和CBD的便捷關(guān)系，增強(qiáng)項(xiàng)目的輻射力，強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)不受調(diào)控的利好性弱化劣勢用融入CBD概念弱化區(qū)域認(rèn)同度低的問題，強(qiáng)化自身商業(yè)配套優(yōu)勢，大力渲染總部經(jīng)濟(jì)帶給茶園的美好未來，提升項(xiàng)目調(diào)性把握機(jī)會(huì)強(qiáng)調(diào)總部經(jīng)濟(jì)在重慶發(fā)展的必然性，在重慶率先提出總部基地和獨(dú)棟生態(tài)辦公的概念，以第一的身份強(qiáng)化自身印象減弱威脅在遇到其他西部城市總部基地的競爭時(shí)在對(duì)外推廣中大力突出重慶在國家發(fā)展中的戰(zhàn)略地位、區(qū)別于其他城市的優(yōu)越性，強(qiáng)調(diào)選擇重慶的必然性；在本市內(nèi)遇到競爭時(shí)突出自身規(guī)模優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、生態(tài)優(yōu)勢和區(qū)域政策優(yōu)勢。.項(xiàng)目SWOT總結(jié)突出優(yōu)勢推廣中大力強(qiáng)調(diào)茶園板塊未來價(jià)值，極力535、項(xiàng)目產(chǎn)品研究本項(xiàng)目有五大產(chǎn)品體系總部別墅商務(wù)酒店總部公寓商務(wù)會(huì)展商業(yè)配套什么樣的產(chǎn)品策略才能使本項(xiàng)目利益最大化呢？.5、項(xiàng)目產(chǎn)品研究本項(xiàng)目有五大產(chǎn)品體系總部別墅商務(wù)酒店總部公寓54總部辦公物業(yè)本項(xiàng)目總部辦公物業(yè)體量高達(dá)36萬方，項(xiàng)目的主要現(xiàn)金流貢獻(xiàn)物業(yè)小高層辦公疊拼聯(lián)排獨(dú)棟本項(xiàng)目小高層辦公流線型錯(cuò)落設(shè)計(jì)比較抓眼球，主流別墅級(jí)辦公物業(yè)在多樣性上還不錯(cuò)，但是設(shè)計(jì)風(fēng)格和戶型太趨于雷同，完全沒有個(gè)性，且視覺品質(zhì)比較低.總部辦本項(xiàng)目總部辦公物業(yè)體量高達(dá)36萬方，項(xiàng)目的主要現(xiàn)小高層55其他案例別墅級(jí)辦公產(chǎn)品設(shè)計(jì)比較藍(lán)光.空港總部基地總部辦公物業(yè).其他案例別墅級(jí)辦公產(chǎn)品設(shè)計(jì)比較藍(lán)光.空港總部基地總部辦.56其他案例別墅級(jí)辦公產(chǎn)品設(shè)計(jì)比較青羊工業(yè)總部基地總部辦公物業(yè).其他案例別墅級(jí)辦公產(chǎn)品設(shè)計(jì)比較青羊工業(yè)總部基地總部辦.57通過對(duì)比來看，本項(xiàng)目的別墅級(jí)物業(yè)無論在設(shè)計(jì)風(fēng)格、個(gè)性化、品質(zhì)感、都有不小差距，因此一定要做設(shè)計(jì)調(diào)整，否則滿足不了我們目標(biāo)客戶挑剔的需求，銷售就無從談起。要做就做更好總部辦公物業(yè).通過對(duì)比來看，本項(xiàng)目的別墅級(jí)物業(yè)無論在要做就做更好總部辦.58別墅辦公物業(yè)可提升價(jià)值分析每棟辦公物業(yè)網(wǎng)絡(luò)光纖接入，WIFI無線網(wǎng)絡(luò)全覆蓋拓展地下或半地下空間作為贈(zèng)送，提高項(xiàng)目性價(jià)比增加企業(yè)私屬停車位配備4層大面積別墅增設(shè)電梯總部辦公物業(yè)加強(qiáng)人造景觀的多樣性、精品化用材高端化：斷橋鋁合金、Low-E玻璃.別墅辦公物業(yè)可提升價(jià)值分析每棟辦公物業(yè)網(wǎng)絡(luò)光纖接入，WIFI59別墅級(jí)物業(yè)擴(kuò)大客戶成交面分析總部辦公物業(yè)針對(duì)聯(lián)排物業(yè)調(diào)整一批產(chǎn)品，做到4聯(lián)或5聯(lián)，面積控制到400-600平米，有地下空間贈(zèng)送，供中小企業(yè)使用。.別墅級(jí)物業(yè)擴(kuò)大客戶成交面分析總部辦針對(duì)聯(lián)排物業(yè)調(diào)整一批產(chǎn)品，60總部公寓本項(xiàng)目總部公寓體量高達(dá)22萬多方，是項(xiàng)目主要現(xiàn)金流貢獻(xiàn)物業(yè)本項(xiàng)目公寓所處地塊為商業(yè)用地，居住自用屬性降低，投資屬性為主.總部公寓本項(xiàng)目總部公寓體量高達(dá)22萬多方，是項(xiàng)目主要現(xiàn)金流貢61總部公寓如何確保公寓的入市銷售速度？在這方面我們可以做文章，擺脫公寓的單調(diào)屬性，賦予其形態(tài)、功能、屬性的多樣化是確保公寓暢銷的關(guān)鍵因素?？偛抗目臻g形態(tài)上從交房標(biāo)準(zhǔn)上從性質(zhì)上平層躍層一般小躍層空中商務(wù)Townhouse毛坯精裝普通公寓酒店服務(wù)式公寓商務(wù)公寓伴隨酒店的開發(fā)同步推出小型服務(wù)型企業(yè)需求.總部公寓如何確保公寓的入市銷售速度？在這方面我們可以做文章，62商務(wù)酒店商務(wù)酒店在總部基地中起到重要作用，第一是滿足大型企業(yè)商務(wù)接待，第二是提升總部基地配套和形象，但分接待檔次和目標(biāo)客戶的不同建議設(shè)置兩種類型的酒店：五星級(jí)酒店品牌配套特色國際知名品牌大型會(huì)議餐飲休閑商務(wù)中心外觀內(nèi)部裝修餐飲休閑商務(wù)中心大型會(huì)議餐飲休閑商務(wù)中心外觀大型會(huì)議餐飲休閑商務(wù)中心內(nèi)部裝修外觀大型會(huì)議餐飲休閑商務(wù)中心滿足高端接待經(jīng)濟(jì)型酒店國內(nèi)外知名品牌品牌滿足中低端接待.商務(wù)酒店商務(wù)酒店在總部基地中起到重要作用，第一是滿足大型企業(yè)63商業(yè)定位本項(xiàng)目68710㎡商用物業(yè)僅靠本項(xiàng)目是難以有效消化的，因此商業(yè)物業(yè)不僅僅針對(duì)本項(xiàng)目配套，而且要輻射整個(gè)片區(qū)茶園新城.首席一站式商業(yè)中心品位、時(shí)尚、國際化、特色，引領(lǐng)中高端消費(fèi)商業(yè)配套.商業(yè)定位本項(xiàng)目68710㎡商用物業(yè)僅靠本項(xiàng)目是難以有效消化的64商業(yè)配套龐大而完備的商業(yè)配套集購物中心、超市、高端影院、娛樂、國際餐飲、休閑、運(yùn)動(dòng)、旅游等6大功能于一體的大型新都市主義國際生活街區(qū)。1、滿足總部基地日常商務(wù)需求、茶園居民日常消費(fèi)需求2、滿足總部基地辦公運(yùn)轉(zhuǎn)需求郵政、銀行、快遞特別設(shè)立企業(yè)服務(wù)中心：匯集工商、稅務(wù)、財(cái)政、外經(jīng)委、計(jì)委、公安.....等一站式服務(wù).商業(yè)配套龐大而完備的商業(yè)配套集購物中心、超市、高端影院、娛樂65商務(wù)會(huì)展小型會(huì)展中心也是本項(xiàng)目標(biāo)志性建筑，既是本項(xiàng)目配套也是茶園新城配套。功能配置營銷展示大型會(huì)議培訓(xùn)中心商務(wù)會(huì)所恒溫泳池.商務(wù)會(huì)展小型會(huì)展中心也是本項(xiàng)目標(biāo)志性建筑，既是本項(xiàng)目配套也是666、本項(xiàng)目盈利模式設(shè)計(jì)總部辦公物業(yè)+配套公寓實(shí)現(xiàn)全銷售酒店+商業(yè)物業(yè)持有招商經(jīng)營向銀行抵押套現(xiàn)項(xiàng)目建成后運(yùn)營+板塊價(jià)值提升帶動(dòng)后期土地升值收益.6、本項(xiàng)目盈利模式設(shè)計(jì)總部辦公物業(yè)+配套公寓實(shí)現(xiàn)全銷售酒店+677、項(xiàng)目開發(fā)分期策略項(xiàng)目開發(fā)分期策略應(yīng)遵循以下原則：1、如何保障項(xiàng)目有持續(xù)快速現(xiàn)金流2、以市場需求為導(dǎo)向平衡物業(yè)開發(fā)組合3、以項(xiàng)目自身實(shí)際需求為參考4、后一期的開發(fā)不影響前一期的運(yùn)營，保持以開發(fā)園區(qū)的獨(dú)立和完整性.7、項(xiàng)目開發(fā)分期策略項(xiàng)目開發(fā)分期策略應(yīng)遵循以下原則：1、如何68瘦狗雖瘦，卻是項(xiàng)目標(biāo)志性產(chǎn)品，自身和區(qū)域都有需求問題產(chǎn)品本身是優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源，通過持有招商運(yùn)營后物業(yè)價(jià)值會(huì)呈幾何級(jí)數(shù)增長，經(jīng)過時(shí)間會(huì)變成巨大的現(xiàn)金牛明星有風(fēng)險(xiǎn)，但是是本項(xiàng)目最核心的概念，市場有需求，通過整合營銷會(huì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金?？偛抗o疑是本項(xiàng)目中轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流最快的確保每一期開發(fā)都有明星產(chǎn)品和現(xiàn)金牛產(chǎn)品出現(xiàn)，保證項(xiàng)目造血功能，正常持續(xù)開發(fā).瘦狗雖瘦，卻是項(xiàng)目標(biāo)志性產(chǎn)品，自身和區(qū)域都有需求問題產(chǎn)品本身69分期開發(fā)示意一期三期二期一期是項(xiàng)目形象示范區(qū)，高質(zhì)量的完成一期的開發(fā)建設(shè)對(duì)后期會(huì)產(chǎn)生積極影響。每一期開發(fā)都保證有現(xiàn)金牛和明星產(chǎn)品，保障穩(wěn)定現(xiàn)金流，每一期保證能夠獨(dú)立運(yùn)營。二三期項(xiàng)目的開發(fā)隨著一期成功開發(fā)和茶園板塊的整體價(jià)值提升將會(huì)獲取更大的溢價(jià)空間.分期開發(fā)示意一期三期二期一期是項(xiàng)目形象示范區(qū)，高質(zhì)量的完成一708、項(xiàng)目首期開盤營銷、推廣策略一、營銷推廣目標(biāo)快速實(shí)現(xiàn)銷售、快速回籠資金基于以上目標(biāo)我們該如何推售首期物業(yè)呢？1入市物業(yè)銷售抗性分析總部公寓：目前本地塊周邊各種配套奇缺，公寓推售存在一定的抗性，但是在推廣上加強(qiáng)區(qū)域價(jià)值描述結(jié)合產(chǎn)品策略和價(jià)格策略可以解決抗性問題?？偛哭k公物業(yè)：由于面積和總價(jià)的原因辦公別墅對(duì)于企業(yè)實(shí)力和資金要求都比較高，因此在客戶的積累上要比住宅物業(yè)緩慢的多，加上客戶目前對(duì)于區(qū)域的認(rèn)知度還不夠充分，對(duì)于花園別墅式辦公無切身體會(huì)，對(duì)于企業(yè)的實(shí)力和信心都存在疑慮，因此短期內(nèi)存在較大的銷售抗性。.8、項(xiàng)目首期開盤營銷、推廣策略一、營銷推廣目標(biāo)快速實(shí)現(xiàn)銷售、71入市物業(yè)先后順序?qū)?xiàng)目的全盤影響分析2先推公寓產(chǎn)品：優(yōu)勢：可以實(shí)現(xiàn)開盤快銷，可以迅速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流劣勢：先開公寓雖然可以迅速解決現(xiàn)金流，但是和項(xiàng)目總推廣概念稍有相悖，在我們項(xiàng)目推公寓的時(shí)候同類競爭物業(yè)的出現(xiàn)可能會(huì)占得先機(jī)分流客戶。先推別墅產(chǎn)品：優(yōu)勢：可以以重慶首個(gè)超大規(guī)模生態(tài)商務(wù)花園的概念取得市場先機(jī)，引導(dǎo)商務(wù)花園在重慶的潮流和概念，全新的業(yè)態(tài)推廣會(huì)迅速引起市場的關(guān)注，易于