提高合同管理的心得體會(huì)

歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助！歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助！感謝閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助！感謝閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助！歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助！感謝閱讀本文檔，希望本文檔能對(duì)您有所幫助！進(jìn)步合同理的心得體會(huì) 1 3一、從理的高度認(rèn)識(shí)合同理的重要性 41、合同理是工程目的分解落實(shí)的過程 42、合同理貫穿于工程理的全過程 53、合同理內(nèi)容與部門職責(zé)相對(duì)應(yīng) 54、加強(qiáng)合同理可以提升的理 5二、理與合同理的共同提升 51、將制度延伸至合同理中提升合同的理 62、在合同理中完善的制度流程反哺理 7三、工程合同關(guān)系的統(tǒng)籌籌劃 81、合同內(nèi)容應(yīng)一致 82、合同時(shí)間應(yīng)互相銜接 93、合同目的應(yīng)有所側(cè)重、分解 104、合同綜合單價(jià)約定應(yīng)明確、一致 105、合同的制約關(guān)系 11四、工程理形式的選擇 121、采用“三方合同〞的形式加大總包的責(zé)任； 122、精裝施工推行“精裝主包〞合同形式使精裝的責(zé)權(quán)利對(duì)等 143、安裝以消防為主線注意消防合同內(nèi)容的簽訂 15五、合約規(guī)劃溝通本錢、招采和合同理三者之間的橋梁 151、合約規(guī)劃的由來 152、合約規(guī)劃的價(jià)值 163、合約規(guī)劃理中常見問題 18六、合同界面的理 191、集約化理可以減少合同界面 192、以主合同為綱理清各施工合同實(shí)體界面 20六、合同的執(zhí)行與落實(shí) 221、合同文本內(nèi)容 222、合同運(yùn)行體系 25七、對(duì)工程參與方理體系運(yùn)行的作用 271、工程與工程需為責(zé)任共同體 272、參與方工程組織健全、制度完善 273、參與方組織機(jī)構(gòu)對(duì)工程定監(jiān)視檢查 284、參與方主要指導(dǎo)對(duì)工程需重視、關(guān)注 285、對(duì)工程參與方人員的理是重點(diǎn) 28八、用好雙刃劍發(fā)揮經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)罰的積極作用 301、以獎(jiǎng)勵(lì)為主以處分為輔 302、不罰那么以罰必落地 313、獎(jiǎng)罰都要及時(shí) 314、處分為獎(jiǎng)勵(lì)到個(gè)人 315、經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)之外還有精獎(jiǎng)勵(lì) 32九、在本錢、進(jìn)度、質(zhì)量控制和平安理方面的合同措施 321、本錢控制的合同措施 322、進(jìn)度控制的合同措施 333、平安理的合同措施 34

在房地產(chǎn)工程的施行過程中涉及各種各樣的合同大型工程建立的合同多達(dá)上百個(gè)合同理貫穿于工程理的全過程是各地產(chǎn)工程理“三控三一協(xié)調(diào)〞的內(nèi)容之一是工程經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的核心內(nèi)容。近年來地產(chǎn)業(yè)合同理程度逐步提升主部門不斷推出和更新合同文本各地產(chǎn)業(yè)不斷修訂合同理制度完善合同審批流程外聘法律參謀內(nèi)設(shè)理崗位加強(qiáng)合同理。對(duì)標(biāo)先進(jìn)地產(chǎn)如何進(jìn)一步進(jìn)步我們的合同理程度呢？進(jìn)步合同理程度首先可以參考借鑒先進(jìn)地產(chǎn)的合同文本打造我們的合同文本。網(wǎng)上有很多先進(jìn)地產(chǎn)的合同示范文本我們可以按照合同章節(jié)進(jìn)展梳理查找和分析示范合同文本條款設(shè)置的作用借鑒這些條款約定形成我們的文本這是進(jìn)步我們合同理的一種捷徑。先進(jìn)地產(chǎn)示范合同文本整合了他們合同理的經(jīng)歷教訓(xùn)一些合同條款設(shè)置的目的我們可能開場(chǎng)并不理解但在執(zhí)行過程中會(huì)逐漸發(fā)現(xiàn)它的作用爭(zhēng)取在執(zhí)行中知其所以然。另一方面合同文本只是工程理的一種工具從合同理的更高層次來看充分發(fā)揮合同的作用必須將合同理放在理的大框架下提早做好合同理的外圍性、根底性工作研究比方合同理與理的關(guān)系、工程承發(fā)包形式、工程合約規(guī)劃、合同界面的劃分、如何利用合同理加強(qiáng)參與方工程運(yùn)行體系、如何進(jìn)步合同的執(zhí)行難的問題等等這些問題涉及合同理的核心是進(jìn)步合同理程度的關(guān)鍵所在。2021年3月集團(tuán)董事長(zhǎng)在中層指導(dǎo)班子會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)了加強(qiáng)合同化理以提升理效率降低理風(fēng)險(xiǎn)。近本人認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)合同理的重要精系統(tǒng)整理總結(jié)了在工程合同理中的心得體會(huì)如下希望各位指導(dǎo)同事批評(píng)指正以幫助我進(jìn)一步提升在合同理方面的知識(shí)并將這些知識(shí)貫徹到工程理中。一、從理的高度認(rèn)識(shí)合同理的重要性對(duì)于地產(chǎn)而言理的根底為工程理而合同理又是工程理的重要內(nèi)容之一因此從理的角度理解合同理是理的一項(xiàng)根本而重要的工作。1、合同理是工程目的分解落實(shí)的過程房地產(chǎn)的開發(fā)建立是一個(gè)系統(tǒng)復(fù)雜的工作建立作為工程的資源整合者通過合約規(guī)劃以合同作為紐帶確定了各工程參與方應(yīng)遵循的行為規(guī)那么將工程理的總目的分解為工程參與者的詳細(xì)合同目的。因每個(gè)工程參與方只關(guān)注自己的合同目的與利益建立通過對(duì)合同的監(jiān)控協(xié)調(diào)各單項(xiàng)合同關(guān)系通過程度的實(shí)現(xiàn)每個(gè)單項(xiàng)合同目的進(jìn)而實(shí)現(xiàn)建立工程開發(fā)建立總目的。因此從理的角度看合同理就是將工程理目的向工程參與方逐項(xiàng)分解、逐項(xiàng)監(jiān)控落實(shí)、確保實(shí)現(xiàn)工程總目的的過程。2、合同理貫穿于工程理的全過程從房地產(chǎn)工程開發(fā)流程來看合同理貫穿于證、施行和運(yùn)營(yíng)等全過程貫穿于報(bào)批報(bào)建、設(shè)計(jì)理、工程施工理、本錢理、銷售理和物業(yè)、維修整改理各個(gè)階段合同理貫穿于工程理的全過程。3、合同理內(nèi)容與部門職責(zé)相對(duì)應(yīng)從部門職責(zé)來看合同理內(nèi)容與部門職責(zé)相對(duì)應(yīng)。一些合同主要涉及單一部門的理但大局部合同涉及多部門的理職責(zé)合同的不同章節(jié)和部門理職責(zé)根本對(duì)應(yīng)。將合同章節(jié)與部門權(quán)責(zé)相對(duì)應(yīng)可加強(qiáng)合同精細(xì)化研究有利于工程目的的分解與部門績(jī)效考核。4、加強(qiáng)合同理可以提升的理正如王董在集團(tuán)2021年度工作會(huì)議上指出加強(qiáng)合同化理可以提升的理效率進(jìn)步理降低理風(fēng)險(xiǎn)。二、理與合同理的共同提升合同理是理的一項(xiàng)重要工作提升的理將會(huì)加強(qiáng)合同的理同時(shí)加強(qiáng)合同理也能反哺的理理與合同理可以互相促進(jìn)、提升。1、將制度延伸至合同理中提升合同的理工程理為理的載體工程對(duì)各工程參與方理的根據(jù)為合同因此將的制度要求延伸至合同理中能促進(jìn)制度的落地提升合同的理。目前因?yàn)橹贫葹椴⒉荒苤苯蛹s束工程參與方往往造成制度只能下達(dá)至工程層級(jí)由工程再將這些制度要求傳達(dá)給工程參與方為典型的兩級(jí)理。為實(shí)現(xiàn)扁平化理可將的理制度與合同條款互相對(duì)照將制度中需要工程落實(shí)的內(nèi)容在工程合同中明確表達(dá)出來將制度理延伸到工程合同理中去。這是理重心的前移能將制度執(zhí)行的擔(dān)子壓在工程參與方肩上板子打在工程參與方身上將工程從制度的執(zhí)行人變?yōu)橹贫葓?zhí)行的監(jiān)視人更有利于制度的落地。比方輿情監(jiān)控、信訪維穩(wěn)制度是國(guó)有企業(yè)比擬重視的一項(xiàng)工作都有一套完好的理制度包括組織架構(gòu)、運(yùn)行機(jī)制等。很多信訪投訴來源于工程參與方比方民工上訪討薪、工程維修媒體曝光、工程施工擾民投訴等這些矛盾應(yīng)由工程參與方提早排查化解出現(xiàn)之后也要及時(shí)解決。工程參與方是否也高度重視呢是否也有自己的理組織和機(jī)制呢？他們?cè)谳浨楸O(jiān)控、信訪維穩(wěn)方面的工作有哪些？他們的不作為造成的不良影響如何處理？可以結(jié)合的理制度將對(duì)工程參與方在輿情監(jiān)控、信訪維穩(wěn)方面的要求明確下來導(dǎo)入雙方合同使工程參與方承當(dāng)起應(yīng)有的責(zé)任。將理制度導(dǎo)入雙方合同可以提升工程參與方的理程度實(shí)現(xiàn)雙方的共同成長(zhǎng)進(jìn)步。規(guī)章制度中企業(yè)流轉(zhuǎn)的程序、權(quán)責(zé)的劃分等內(nèi)容不必出如今合同中但為進(jìn)步合同風(fēng)險(xiǎn)控制防止參與以工程員工越權(quán)簽字作為索賠根據(jù)可在合同中應(yīng)明確生效的等。2、在合同理中完善的制度流程反哺理在工程合同理中有時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)工程合同中的一些規(guī)定與理制度不銜接一些對(duì)理有益的合同條款無法落實(shí)因?yàn)橹贫攘鞒滩唤∪蜻€存在一些缺陷。合同執(zhí)行過程中反應(yīng)的信息倒逼我們修訂、完善的制度流程可以使合同理與理進(jìn)入PDCA質(zhì)量循環(huán)共同提升實(shí)現(xiàn)合同理反哺理。比方獎(jiǎng)罰約定是工程理最常用的一項(xiàng)措施各類合同根本都有獎(jiǎng)罰約定但在合同履約檢查時(shí)會(huì)有多少獎(jiǎng)罰真正落實(shí)了呢？因?yàn)檫@些獎(jiǎng)罰約定缺少詳細(xì)的操作規(guī)定即使合同中明確了獎(jiǎng)罰操作規(guī)定也會(huì)因沒有配套的理制度無法落實(shí)。處分落地需要解決哪些指標(biāo)需要考核、誰提出、誰認(rèn)定、誰審批、何時(shí)提出、財(cái)務(wù)如何扣帳、罰沒款項(xiàng)如何使用、爭(zhēng)議如何解決等一系列詳細(xì)操作規(guī)定這些規(guī)定應(yīng)與財(cái)務(wù)、本錢、工程理制度相銜接否那么處分就難以執(zhí)行。處分落地難獎(jiǎng)勵(lì)更難。很多合同中有價(jià)值共享的約定希望工程參與方發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)通過參與方案的優(yōu)化、施工組織改良等手段協(xié)助甲方降低工程無效本錢降低局部可以按照一定比例分享。對(duì)這些合同條款更是墻上畫餅因?yàn)楹贤s定沒有配套的理制度無法實(shí)現(xiàn)設(shè)置這些條款的初衷。梳理的理制度與合同理之間聯(lián)絡(luò)點(diǎn)將的理延伸至工程合同理中可以使合同理更好的表達(dá)理的目的和任務(wù)；另一方面梳理合同理與制度銜接的矛盾也能反哺完善的制度建立。三、工程合同關(guān)系的統(tǒng)籌籌劃一個(gè)工程下來會(huì)有幾十項(xiàng)上百項(xiàng)合同有承包合同、設(shè)計(jì)合同、咨詢合同、銷售合同、融資合同、設(shè)備材料合同等等每個(gè)合同都對(duì)應(yīng)著一個(gè)工程參與方對(duì)應(yīng)著一個(gè)合同目的。這些合同是孤立的、單獨(dú)的嗎？一個(gè)工程的所有合同存在著或多或少的關(guān)聯(lián)它們組成一個(gè)有機(jī)聯(lián)絡(luò)的合同體系建立作為工程資源的整合者在強(qiáng)調(diào)合同的化、模塊化時(shí)首先要對(duì)工程統(tǒng)籌籌劃建立工程合同體系將單項(xiàng)合同放在整個(gè)工程合同體系中去研究理順各合同之間、各合同與工程總目的之間的關(guān)系并將這些關(guān)系要求落實(shí)到各個(gè)工程參與方的合同中理順各工程參與方之間的關(guān)系實(shí)現(xiàn)單個(gè)合同無法承當(dāng)?shù)墓こ汤砜偛磕康?。?jīng)梳理總結(jié)工程合同關(guān)系建議做好以下統(tǒng)籌籌劃：1、合同內(nèi)容應(yīng)一致在一個(gè)工程合同體系中各合同之間地位是平等的合同約定重疊內(nèi)容應(yīng)該一致。各個(gè)合同簽訂的前后周較長(zhǎng)要防止出現(xiàn)自相矛盾的地方。比方：房屋預(yù)售合同與施工合同中交房應(yīng)該是一致的；各類合同界面劃分應(yīng)一致比方設(shè)計(jì)合同中各階段設(shè)計(jì)界面、專業(yè)設(shè)計(jì)與總設(shè)計(jì)界面的約定、施工類合同中總包與分包、各分包之間施工界面的約定應(yīng)該是一致的；；監(jiān)理合同與施工合同之間監(jiān)理工程師的責(zé)任和權(quán)利應(yīng)該是一致的；總承包合同和分包合同中總包理的內(nèi)容、責(zé)任和總包理費(fèi)約定應(yīng)該是一致的；施工合同和甲方材料供給合同材料交接、質(zhì)量檢驗(yàn)的約定應(yīng)該是一致的；存在前后共需交接類合同各合同工序交接技術(shù)應(yīng)該一致；所有施工合同平安消費(fèi)文明施工的要求應(yīng)該一致。另外還有一些通用的合同內(nèi)容例如廉政建立的要求、設(shè)計(jì)變更、工程簽證的規(guī)定等應(yīng)該以附件的形式固化下來每個(gè)合同都附上可以減少編制審核的精力并便于理考核。模塊化、化是合同理的方向之一。2、合同時(shí)間應(yīng)互相銜接在一個(gè)工程中每個(gè)合同的簽訂、履約時(shí)間都是與工程總控方案書相統(tǒng)一；同時(shí)各合同時(shí)間約定上也要注意互相銜接一致。比方：總承包合同確定的中開工備案日應(yīng)該比房屋預(yù)售合同中約定的交房日提早半年左右交房日盡量避開雨季和冬季；各分包隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)日與總承包進(jìn)度考核節(jié)點(diǎn)相協(xié)調(diào)一致；消防、人防等需要單獨(dú)驗(yàn)收的分包合同開工日應(yīng)提早總包開工驗(yàn)收日2個(gè)月左右。3、合同目的應(yīng)有所側(cè)重、分解工程總體目的籌劃完成后需要分解落實(shí)到到詳細(xì)合同中各合同目的與工程總體目的一致并需要詳細(xì)分解落實(shí)。比方工程工程質(zhì)量目的確定為“泰山杯〞所有工程參與方合同工程質(zhì)量目的全部約定為“泰山杯〞就是非常懶惰的做法精裝工程、鋼構(gòu)造工程、園林工程都有自己行業(yè)的評(píng)優(yōu)獎(jiǎng)項(xiàng)及評(píng)分方法將這些評(píng)優(yōu)獎(jiǎng)項(xiàng)作為合同的工程質(zhì)量目的會(huì)更合適考核和落實(shí)。4、合同綜合單價(jià)約定應(yīng)明確、一致目前工程多實(shí)行工程量計(jì)價(jià)形式合同中對(duì)工程量綜合單價(jià)的調(diào)整都有詳細(xì)的規(guī)定本節(jié)強(qiáng)調(diào)的是跨合同單價(jià)確定的問題主要以下因素：合同界面調(diào)整的綜合單價(jià)確定：工程在施行階段建立會(huì)在兩個(gè)工程參與方都同意的條件下調(diào)整合同界面比方土石方施工時(shí)原土石方施工合同內(nèi)的人工清底工作交總包負(fù)責(zé)人工清底的費(fèi)用在土石方合同和總包合同中都沒有單列如何確定呢？合同制約關(guān)系的綜合單價(jià)調(diào)整：為確保工程的順利推進(jìn)防止工程參與方的不作為影響整個(gè)工程的推進(jìn)我們會(huì)在合同中約定工程參與方拒不執(zhí)行事項(xiàng)建立有權(quán)單獨(dú)委托其他完成產(chǎn)生的費(fèi)用由責(zé)任承當(dāng)。在工程維修階段假設(shè)原責(zé)任不能及時(shí)維修建立有權(quán)委托其他進(jìn)展維修產(chǎn)生的費(fèi)用由原責(zé)任承當(dāng)該條款是該合同約定的典型代表。但是建立直接委托維修費(fèi)用按照原合同價(jià)哪還是當(dāng)時(shí)價(jià)哪？?jī)r(jià)如何確定哪？這些往往成為建立和工程參與方爭(zhēng)議的問題。在工程理中材料設(shè)備批價(jià)與核定綜合單價(jià)是合同雙方經(jīng)常發(fā)生爭(zhēng)議的事宜尤其跨合同確定綜合單價(jià)時(shí)難度更大在合同中我們可能無法哪些綜合單價(jià)需要跨合同調(diào)整但至少可以約定跨合同確定綜合單價(jià)的機(jī)制和方法減少合同執(zhí)行過程中的難度。5、合同的制約關(guān)系一個(gè)工程的各合同目的并非是完全一致的有些甚至是互相制約的比方各參謀類合同內(nèi)容根本上是如何對(duì)相關(guān)工程參與方行為及成果進(jìn)展約束的約定。對(duì)于互相制約的合同建立必須提早將第三方參謀的權(quán)利寫進(jìn)受制約方的合同中方能發(fā)揮第三方的作用獲得單個(gè)合同所無法獲得的整體利益。比方構(gòu)造優(yōu)化參謀與設(shè)計(jì)之間就是典型的制約關(guān)系。為進(jìn)步圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量降低構(gòu)造設(shè)計(jì)的無效本錢地產(chǎn)會(huì)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)構(gòu)造設(shè)計(jì)的質(zhì)量進(jìn)展監(jiān)視構(gòu)造優(yōu)化費(fèi)用按照優(yōu)化結(jié)余由建立承當(dāng)或從設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)費(fèi)用中扣除因此設(shè)計(jì)與構(gòu)造優(yōu)化之間是互相制約的假設(shè)發(fā)揮構(gòu)造優(yōu)化的作用需要在設(shè)計(jì)合同中明確設(shè)計(jì)需要向優(yōu)化提交哪些設(shè)計(jì)資料、構(gòu)造優(yōu)化的成果如何認(rèn)定、優(yōu)化的成果如何表達(dá)在施工圖中、設(shè)計(jì)費(fèi)是否受影響等一系列問題。第三方檢查、施工監(jiān)理、造價(jià)監(jiān)理都是對(duì)施工制約理的工程參與方他們合同關(guān)系同也是一種典型的制約關(guān)系。上條所講工程參與方拒不執(zhí)行事項(xiàng)建立有權(quán)單獨(dú)委托其他完成也是合同制約的典型表現(xiàn)。四、工程理形式的選擇不同的工程理形式對(duì)應(yīng)著不同的合同形式同樣選擇了不同的合同形式也就確定了不同的工程理形式。在工程建立階段建立、監(jiān)理和施工“三元理〞大形式下需要在合同理中注意以下幾個(gè)問題：1、采用“三方合同〞的形式加大總包的責(zé)任；“三方合同〞指經(jīng)過甲方按照流程確定分包隊(duì)伍后由建立、總包和分包共同簽訂三方合同的一種合同形式。在該形式下總包作為名義的甲方對(duì)分包質(zhì)量、進(jìn)度、平安等全面進(jìn)展理收取施工局部造價(jià)的總包理費(fèi)〔材料、設(shè)備造價(jià)不收取理費(fèi)〕。建立作為合同的第三方在各分包的款項(xiàng)申請(qǐng)經(jīng)總包方和監(jiān)理方審核后向分包直接支付工程款向總包方支付總包理費(fèi)。該操作形式下有一下幾大特點(diǎn)：1〕、總包責(zé)任更加明晰總包對(duì)分包理的主觀能動(dòng)性更強(qiáng)減少了對(duì)建立理協(xié)調(diào)的依賴有利于工程的總體協(xié)調(diào)理；2〕、可以通過確保各分包隊(duì)伍資質(zhì)才能受控、工程造價(jià)受控；3〕、將某些不具備條件的工程延后處理比方設(shè)計(jì)二次深化設(shè)計(jì)的精裝、幕墻防止對(duì)前手續(xù)造成影響。4〕、可以使建立躲避工程繁瑣的有形招規(guī)定；5〕、工程款由建立直接向分包支付可以防止重復(fù)交稅同時(shí)總包方因沒有付款權(quán)可以防止總包隨意向分包收取協(xié)調(diào)費(fèi)、理費(fèi)、配合費(fèi)等各種名目的費(fèi)用。2021年11月住建部發(fā)布?建筑工程施工轉(zhuǎn)包分包等行為認(rèn)定查處理方法〔〕?進(jìn)一步限制建立肢解分包工程。2021年3月10日城鄉(xiāng)建立委下發(fā)要求從3月1日起除單項(xiàng)的專業(yè)工程外建立不得將一個(gè)工程的分部工程施工發(fā)包給專業(yè)承包(專業(yè)及特種設(shè)備的采購(gòu)、調(diào)試、檢測(cè)除外)。我原有政策允許在特殊情況下建立可以對(duì)裝飾裝修、幕墻、鋼構(gòu)造、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通風(fēng)空調(diào)、電梯以及單獨(dú)出圖的分局部項(xiàng)工程進(jìn)展單獨(dú)發(fā)包。但是新規(guī)出臺(tái)后我原政策與此有相沖突的地方因此要求除單項(xiàng)的專業(yè)工程外建立不得將專業(yè)工程單獨(dú)發(fā)包(專業(yè)及特種設(shè)備的采購(gòu)、調(diào)試、檢測(cè)除外)必須包含在施工總承包范圍內(nèi)。確需進(jìn)展專業(yè)分包的專業(yè)工程可由施工總承包依法進(jìn)展分包。假設(shè)建立違背此規(guī)定將按發(fā)包予以嚴(yán)厲查處。2、精裝施工推行“精裝主包〞合同形式使精裝的責(zé)權(quán)利對(duì)等對(duì)于精裝修工程精裝在精裝階段根本扮演一個(gè)“總包〞的責(zé)任精裝圖紙需要它統(tǒng)一協(xié)調(diào)精裝進(jìn)度由它主導(dǎo)安排甚至定位放線、后成品保護(hù)、保潔等工作都需要精裝主導(dǎo)但是精裝與其他工程參與方合同地位一樣對(duì)其他工程參與方無權(quán)理各分包隊(duì)伍配合起來相當(dāng)吃力。另外總包按照總包合同收取各分包的理協(xié)調(diào)費(fèi)精裝沒有任何協(xié)調(diào)配合的經(jīng)費(fèi)精裝也不愿對(duì)其他分包進(jìn)展理。精裝施工間總包無法對(duì)各分包進(jìn)展深化理在成品保護(hù)、協(xié)調(diào)理等方面往往依賴精裝無法承當(dāng)起總包的責(zé)任甚至強(qiáng)行將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到精裝的身上而精裝又往往將很多分包協(xié)調(diào)的問題推到建立身上建立消耗太多精力。在精裝工程理中建議也參照總承包合同將與精裝配合親的各施工隊(duì)伍、材料供給商全部納入精裝的理范圍與精裝簽訂合同參照總包收取的理協(xié)調(diào)費(fèi)按照一定的比例支付給精裝施工以合同明確“裝修主包〞的形式有利于精裝責(zé)權(quán)利的統(tǒng)一便于工程的理。3、安裝以消防為主線注意消防合同內(nèi)容的簽訂消防工程是以前最常見的單獨(dú)分包工程合同范圍也比擬明確。因?yàn)橄拦こ舔?yàn)收幾乎涉及安裝工程的所有專業(yè)甚至包括建筑工程中的門窗、消防電梯安裝等工程同時(shí)消防驗(yàn)收是制約工程開工驗(yàn)收的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)所以控制好消防安裝工程對(duì)工程安裝施工至關(guān)重要。在工程理形式方面建議加大消防分包的責(zé)任在消防合同中將建立的報(bào)批報(bào)建及開工驗(yàn)收的責(zé)任明確由消防負(fù)責(zé)同時(shí)明確消防對(duì)其他安裝專業(yè)在資料搜集、技術(shù)檢查、組織協(xié)調(diào)等方面的責(zé)任以消防為主線可以串聯(lián)起所有安裝的開工驗(yàn)收工作。五、合約規(guī)劃溝通本錢、招采和合同理三者之間的橋梁合約規(guī)劃的概念來自于工程本錢理范疇是目的本錢理、采購(gòu)籌劃和合同理三者的有機(jī)結(jié)合。合約規(guī)劃的概念大于合同理的范疇但因?yàn)楹霞s規(guī)劃與合同理親相關(guān)也匯總整理各專家的形成一個(gè)章節(jié)。1、合約規(guī)劃的由來在本錢理形式中最初是以預(yù)結(jié)算、合同理為主的合同造價(jià)理形式該形式以合同為理載體注重招采及施工階段工程造價(jià)的合理性與準(zhǔn)確性在地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈中后端起到理作用但對(duì)工程開發(fā)前端本錢投入缺乏判斷、的經(jīng)濟(jì)合理性缺乏控制導(dǎo)致工程整體本錢控制風(fēng)險(xiǎn)加大可能工程結(jié)算完成時(shí)才發(fā)現(xiàn)工程盈利大大低于預(yù)。該形式處于行業(yè)常說的本錢核算階段。于2001年提出以目的本錢、動(dòng)態(tài)本錢理的目的本錢理形式。該形式在工程前考慮清楚本錢投入以科目的方式制定工程本錢目的通過目的本錢控制設(shè)計(jì)和招采的合理性在工程施工階段通過動(dòng)態(tài)本錢跟蹤目的實(shí)現(xiàn)最終將工程整體本錢控制在事先設(shè)定的目的范圍內(nèi)以確保收益。該形式處于行業(yè)內(nèi)常說的本錢控制階段。目前我已經(jīng)開場(chǎng)逐步實(shí)行目的本錢理和動(dòng)態(tài)本錢理。由于地產(chǎn)工程本錢絕大局部通過合同發(fā)生為實(shí)現(xiàn)目的本錢理與合約理的有效銜接以合同理為紐帶交融采購(gòu)籌劃和目的本錢形成了合約規(guī)劃理念。在工程初明確合同和招采業(yè)務(wù)安排將目的本錢分解到各個(gè)合同前置控制合同定標(biāo)及簽約并在動(dòng)態(tài)過程中合約規(guī)劃進(jìn)展目的跟蹤實(shí)現(xiàn)目的本錢理與合同理的業(yè)務(wù)體系協(xié)同,合約規(guī)劃在各企業(yè)應(yīng)用過程中經(jīng)過不斷完善最終實(shí)現(xiàn)了完善的合約規(guī)劃體系。2、合約規(guī)劃的價(jià)值合約規(guī)劃將合同理、目的本錢、采購(gòu)和財(cái)務(wù)資金理進(jìn)展了有效的銜接對(duì)本錢專業(yè)化理提出了更高的要求構(gòu)建了更為系統(tǒng)、專業(yè)的本錢理體系1〕、合同理：工程上會(huì)出現(xiàn)多少個(gè)合同每個(gè)合同包含詳細(xì)內(nèi)容？合約規(guī)劃在工程初對(duì)合同進(jìn)展整體把握確定了工程理形式防止重大合同錯(cuò)漏減少工程合同拆分的隨意性。2〕、本錢理：每個(gè)合同的目的本錢控制值如何將合同控制在目的本錢范圍內(nèi)？合約規(guī)劃構(gòu)建目的本錢與合約的關(guān)系并合約規(guī)劃開展未簽約合同的本錢估算工作進(jìn)展動(dòng)態(tài)的本錢控制。3〕、招采理：如何開展每個(gè)合同的采購(gòu)工作？包括采購(gòu)方式、責(zé)任主體、付款方式等各項(xiàng)業(yè)務(wù)開展方式等即常規(guī)意義上的采購(gòu)籌劃。合約規(guī)劃對(duì)工程采購(gòu)進(jìn)展整體性籌劃和把控工程采購(gòu)業(yè)務(wù)的開展。4〕、財(cái)務(wù)資金理：資金方案如何編制？融資本錢？資金理與本錢控制如何結(jié)合？在沒有合約規(guī)劃之前財(cái)務(wù)部門或本錢部門在編制整個(gè)工程的資金方案時(shí)根本都是拍腦袋得出資金方案準(zhǔn)確度較低。合約規(guī)劃根據(jù)事前籌劃的結(jié)果結(jié)合合同付款方式及工程開發(fā)方案編制出相對(duì)準(zhǔn)確的資金方案。另外如今局部地產(chǎn)已經(jīng)將資金支付與本錢控制結(jié)合在一起。當(dāng)累計(jì)付款接近合同尾款時(shí)網(wǎng)上付款審批程序晉級(jí)增加相關(guān)部門和指導(dǎo)審批；保修款支付時(shí)網(wǎng)上自動(dòng)啟動(dòng)物業(yè)〔或客服中心〕審批環(huán)節(jié)；當(dāng)累計(jì)付款大于合同額時(shí)網(wǎng)上終止付款流程按照合同審批流程調(diào)整合同額前方可付款。除此之外合約規(guī)劃還可有更多的價(jià)值如合約規(guī)劃劃分合同界面減少工程施工過程中的爭(zhēng)議和扯皮減少現(xiàn)場(chǎng)責(zé)任分歧和簽證保障工程進(jìn)度和質(zhì)量等等。合同界面劃分詳見下節(jié)。3、合約規(guī)劃理中常見問題1〕、誰是合約規(guī)劃的主責(zé)部門？因?yàn)楹霞s規(guī)劃的主要內(nèi)容為合同確實(shí)定目的本錢值確實(shí)定與跟蹤采購(gòu)籌劃三項(xiàng)內(nèi)容因此運(yùn)營(yíng)理部〔招采〕和本錢合約部是主責(zé)部門工程部為主要相關(guān)部門。2〕、合約規(guī)劃的編制范圍應(yīng)包括哪些是否包括報(bào)建、理類合同？本錢控制風(fēng)險(xiǎn)大的合同是有必要進(jìn)展合約規(guī)劃的如工程合同、設(shè)計(jì)合同、重要的營(yíng)銷類合同。報(bào)批報(bào)建有時(shí)以費(fèi)用形式出現(xiàn)不形成合同；理行政類合同對(duì)本錢影響小難以提早斷定。這些合同是否也列入合約規(guī)劃的范圍哪？假如希望通過合約規(guī)劃確定工程的本錢總目的分判清楚工程上有多少合同做好合同理即使無需進(jìn)展本錢控制該類合同也有規(guī)劃的必要。3〕、合約規(guī)劃時(shí)間點(diǎn)開場(chǎng)做是否需要編制多版本？由于合約規(guī)劃重點(diǎn)在于規(guī)劃工程相關(guān)合同工程整體合約規(guī)劃建議在初步設(shè)計(jì)階段開展編制。對(duì)于初步設(shè)計(jì)前的設(shè)計(jì)類合同由于合同數(shù)量不多可通過設(shè)計(jì)專項(xiàng)合約規(guī)劃進(jìn)展事先理。假設(shè)隨目的本錢的多版本制定相應(yīng)版本的合約規(guī)劃隨著目的本錢的細(xì)化逐步完善合約規(guī)劃以編制更為準(zhǔn)確合理的合約規(guī)劃此方式將帶來更多的工作量但可能起到更好的規(guī)劃效果。4〕、合約規(guī)劃是否允許調(diào)整？合約規(guī)劃如同進(jìn)度方案假設(shè)進(jìn)度方案確定后可隨意調(diào)整而無審批或其他限制那么進(jìn)度方案將流于形式因此企業(yè)在調(diào)整合約規(guī)劃時(shí)應(yīng)設(shè)定相應(yīng)的審批程序和權(quán)限可將合約規(guī)劃事先調(diào)整按權(quán)限報(bào)批調(diào)整完畢前方可發(fā)起相應(yīng)合同。目前我集團(tuán)已經(jīng)編制了?目的本錢調(diào)整理方法?根本可以用于指導(dǎo)合約規(guī)劃的調(diào)整。六、合同界面的理界面也就是控界限界面這個(gè)詞最早應(yīng)用于工程技術(shù)領(lǐng)域近年來被引入了組織理的范疇主要描繪了各要素間互相聯(lián)結(jié)的關(guān)系專家將界面理的內(nèi)容分為三種類型：合同界面、實(shí)體界面與組織界面。三種界面本質(zhì)上存在著廣泛的內(nèi)在聯(lián)絡(luò)合同過多導(dǎo)致較多的實(shí)體界面同時(shí)由于參建增多也就產(chǎn)生了更多的組織界面。在建立工程理中這三類界面理貫穿于整個(gè)工程的生命周。工程理中界面少、界面明晰方利于工程理。1、集約化理可以減少合同界面工程參與方過多是造成合同界面多的主要原因?qū)嵭屑s化理推行總承包形式如設(shè)計(jì)總承包、施工總承包是減少合同界面的最有效方式。增加工程參與方總體來講有利于本錢的控制但過多工程參與方會(huì)導(dǎo)致工程被肢解合同界面穿插混亂工程參與方互相推諉扯皮出現(xiàn)問題時(shí)責(zé)任界定和劃分困難。合約規(guī)劃了合同界面的劃分從合同角度看主要有以下措施：一是實(shí)行設(shè)計(jì)總承包、施工總承包形式。將總包范圍內(nèi)工程一次性發(fā)包給總包減少專項(xiàng)分包隊(duì)伍數(shù)量。二是將施工分包形式改為供貨形式。對(duì)于一些對(duì)品質(zhì)、造價(jià)影響較大但安裝簡(jiǎn)單的甲方分包隊(duì)伍的供貨+安裝形式變成單純供貨形式例如將精裝階段簡(jiǎn)單設(shè)備安裝合同變更為設(shè)備供貨合同形式委托精裝安裝廠家供貨和現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)支持即可便于協(xié)調(diào)和責(zé)任劃分。三是將甲供材料改為甲指乙供材料形式。將甲供材料改為甲指乙供材料可以在確保材料品質(zhì)的情況下減少甲方協(xié)調(diào)理的內(nèi)容。2、以主合同為綱理清各施工合同實(shí)體界面實(shí)體界面劃分的根本要求界面明晰覆蓋完好既無缺漏也無重疊。合同工程漏項(xiàng)是界面缺漏的典型各工程參與方互相扯皮推諉或坐地起價(jià)敲竹杠這給建立理協(xié)調(diào)和本錢控制帶來較大難度。對(duì)于實(shí)體界面可以總包合同、精裝合同、消防合同為主線理清各施工合同實(shí)體界面的劃分。目前實(shí)體界面劃分的案例非常多目前在網(wǎng)絡(luò)上可以搜到很多知名地產(chǎn)合同樣本這些樣本中有很多詳細(xì)實(shí)體界面劃分的案例下面只列出一局部其余在此就不一一詳述了。序合同名稱合同范圍與總包〔土建〕工程界面1基坑支護(hù)及土方挖運(yùn)包括：基坑支付工程深化設(shè)計(jì)、基坑施工、基坑位移及沉降觀測(cè)至地下室土方回填、施工間坑內(nèi)降水與抽水、施工現(xiàn)場(chǎng)污泥水外運(yùn)、土方外運(yùn)、基坑周邊防護(hù)。與樁基、總包〔土建〕合同的關(guān)系：基坑出現(xiàn)滲漏影響總包〔土建〕施工堵漏由基坑完成；基坑周邊防護(hù)移交給樁基、總包〔土建〕費(fèi)用已經(jīng)包含基坑合同中。2樁基工程包括：工程圖紙范圍內(nèi)的所有內(nèi)容整個(gè)施工間的施工措施、降水排水、測(cè)量放線、樁點(diǎn)定位、土方外運(yùn)、驗(yàn)收、配合樁基檢測(cè)的水電接駁。與總包〔土建〕合同關(guān)系：破樁頭和補(bǔ)樁頭包含在總包〔土建〕合同中。3人防門工程地下室人防施工圖中所包括的所有人防門的制作及安裝工程與總包〔土建〕合同的關(guān)系：戰(zhàn)時(shí)封堵梁由土建制作并運(yùn)至人防位置；各人防門、臨戰(zhàn)封堵在頂板內(nèi)的預(yù)埋吊鉤有土建加工預(yù)埋；人防超壓測(cè)壓裝置DN15鍍鋅鋼由土建加工預(yù)埋；與安裝工程合同關(guān)系：其余人防設(shè)備由安裝負(fù)責(zé)4防火門、入戶門施工圖范圍內(nèi)的門窗制作安裝包括門邊塞縫與總包〔土建〕合同關(guān)系：門窗邊塞縫砂漿由總包〔土建〕提供由門廠家填實(shí)框四周凹槽；土建抹灰時(shí)填實(shí)框四周其余部位費(fèi)用在配合費(fèi)上考慮。與精裝關(guān)系：入戶子母門需要在過門石上安裝地門插時(shí)由門廠家提供材料精裝安裝；門框四周有精裝打膠；5鋁合金門窗和百葉工程施工圖范圍內(nèi)的門窗制作安裝包括門窗塞縫、三性試驗(yàn)與總包〔土建〕合同關(guān)系：窗框四周發(fā)泡填充、打膠、避雷引下線的焊接包含在門窗合同內(nèi)；避雷引下線抹灰隱蔽包含在土建合同內(nèi)〔針對(duì)后塞口法〕；6幕墻工程施工圖范圍的玻璃幕墻、石材幕墻和鋁板幕墻不含預(yù)埋件的制作預(yù)埋包括預(yù)埋件的糾偏和補(bǔ)預(yù)埋。與總包〔土建〕合同關(guān)系：預(yù)埋件制作安裝和腳手架提供包含在總包〔土建〕合同中。7外墻保溫、涂料工程施工圖紙中所包括的所有保溫工程和涂料工程包括外立面大墻、飄窗上下板外側(cè)、空調(diào)板、臺(tái)欄板外側(cè)、架空層樓板底部、屋頂裝飾架外立面裝飾線條；各部位保溫做法詳見圖紙要求與總包〔土建〕合同關(guān)系：腳手架提供包含在總包〔土建〕合同中。8安裝合同詳見各安裝合同與總包〔土建〕合同關(guān)系：總包〔土建〕負(fù)責(zé)室內(nèi)墻壁、地臺(tái)孔和各類套的預(yù)埋工作套預(yù)留預(yù)埋工作包括穿鋼絲；負(fù)責(zé)預(yù)留空洞的封堵、找平、抹灰工作；負(fù)責(zé)避雷接地鋼筋的連接；負(fù)責(zé)井、水池蓋板的施工、爬梯和腳踏的施工；負(fù)責(zé)各類設(shè)備根底的施工；負(fù)責(zé)電纜溝及蓋板的施工；負(fù)責(zé)道根部需要9精裝修工程室內(nèi)所有樓地面工程、天花裝飾、墻面裝修、水電安裝及水電改造工程不包括墻面抹灰。公共部位的裝修工作詳見精裝工程界面的劃分章節(jié)10景觀綠化工程人行道、園路、廣場(chǎng)等所有硬化鋪裝系統(tǒng)；水系、景墻〔包含西北LOGO景墻〕、園林小品系統(tǒng)；、景觀水電系統(tǒng)；園林照明系統(tǒng)；綠化灌溉等；與總包〔土建〕合同關(guān)系：總包〔土建〕負(fù)責(zé)瀝青混凝土路面及相應(yīng)的花崗巖鑲邊和路沿石鋪裝小區(qū)內(nèi)車行道、公寓出入口及車庫(kù)出入口瀝青道路圍墻門衛(wèi)非綠化區(qū)域室外總體排水系統(tǒng)六、合同的執(zhí)行與落實(shí)合同理劃分為準(zhǔn)備、簽訂、執(zhí)行和后評(píng)估等幾個(gè)階段目前很多存在重視合同簽訂控?zé)o視合同執(zhí)行的狀況簽訂時(shí)各方審核把控簽訂后卻束之高閣放進(jìn)各部門的抽屜睡大覺各人還是多按照自己的經(jīng)歷方法進(jìn)展工程理。合同不能很好的執(zhí)行與落實(shí)一方面可能是合同文本華而不實(shí)合同條款難以落實(shí)；另一方面是合同執(zhí)行、跟蹤的制度規(guī)定沒有很好的落實(shí)體系運(yùn)行出了問題。一些合同條款不是工程參與方不執(zhí)行而是我們自動(dòng)放棄行使的權(quán)利。合同是工程理的經(jīng)歷總結(jié)是工程理的根據(jù)合同文本內(nèi)容可以忠實(shí)地執(zhí)行與落地才能確保工程風(fēng)險(xiǎn)可控。對(duì)此從合同文本內(nèi)容、合同執(zhí)行運(yùn)行體系兩個(gè)方面談?wù)勑牡谩?、合同文本內(nèi)容合同文本可以很好的貫徹執(zhí)行首先合同文本內(nèi)容要可操作性強(qiáng)使合同成為工程理的“操作手冊(cè)〞即使工程理經(jīng)歷欠缺的新人使用合同也可以對(duì)工程進(jìn)展理。〔1〕、合同的控目的要明確我們以目的為導(dǎo)向進(jìn)展工程理那么作為工程籌劃目的載體的合同目的是否明確呢？合同條款約定是否可以量化考核呢？先講：2021年國(guó)足1比5慘敗泰國(guó)之后球迷對(duì)中國(guó)足協(xié)的質(zhì)疑謾罵聲不斷！7月2日下午中國(guó)足協(xié)與卡馬喬律師團(tuán)隊(duì)完成最后的會(huì)談中國(guó)足協(xié)將全額支付卡馬喬及其團(tuán)隊(duì)一年半的薪水稅后共計(jì)約5150萬人民幣此外中國(guó)足協(xié)還要額外支付高達(dá)2500萬元的稅費(fèi)。因?yàn)楹贤兴?guī)定的“通過兩年時(shí)間的努力讓中國(guó)隊(duì)在風(fēng)格和打法上出現(xiàn)明顯且積極的變化〞沒有成績(jī)指標(biāo)很難斷定卡馬喬執(zhí)教失敗中國(guó)足協(xié)要求卡馬喬失敗走人卡馬喬自然堅(jiān)決不認(rèn)同因?yàn)檫@種模糊的表述無法作為卡馬喬違約的證據(jù)。同明確的帶隊(duì)成績(jī)指標(biāo)相比這種所謂的“球隊(duì)風(fēng)格變化〞是很難在法律層面上得到支持的。那么我們的合同條款也是否存在這種現(xiàn)象哪？有并且很多?！暗竭_(dá)***……〞“給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失和聲譽(yù)影響的……〞這些規(guī)定都無法量化考核純粹是“卡馬喬式合同〞合同規(guī)定無法執(zhí)行落實(shí)。我們可以這樣描繪：“工程在開工驗(yàn)收2年內(nèi)獲得泰山杯〔以證書或網(wǎng)上為準(zhǔn)〕……〞“造成媒體曝光、、業(yè)主……的……〞合同目的就明晰可考核了。當(dāng)然很多指標(biāo)是無法量化的。對(duì)于設(shè)計(jì)合同可以對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的設(shè)計(jì)深度、出圖速度、限量設(shè)計(jì)情況、設(shè)計(jì)圖紙錯(cuò)漏碰缺方面進(jìn)展量化考核但這些都是設(shè)計(jì)理的表象工作深層次的要求是設(shè)計(jì)理念是否先進(jìn)設(shè)計(jì)作品的風(fēng)格、品質(zhì)是否符合時(shí)代潮流設(shè)計(jì)作品的是否實(shí)用、設(shè)計(jì)參數(shù)取值是保守還是先進(jìn)而這些都是無法量化考核的。我們應(yīng)強(qiáng)調(diào)通過溝通、鼓勵(lì)的方法實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)的這些深層次控目的。〔2〕、合同文本需要有明確的控措施目前合同文本越來越厚工程的控目的、控目的驗(yàn)收都詳細(xì)的寫入合同但控目的很難實(shí)現(xiàn)。導(dǎo)致工程目的無法實(shí)現(xiàn)的因素很多對(duì)于合同文本來講很大因素是我們強(qiáng)調(diào)了應(yīng)該到達(dá)樣的目的但對(duì)如何實(shí)現(xiàn)這些目的的控措施研究的不夠合同約定不明確。比方工程合同控的質(zhì)量目的、平安目的、那個(gè)目的和本錢目的控制的措施全部歸類為組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施、合同措施這些措施有沒有結(jié)合工程的特點(diǎn)、工程的特點(diǎn)細(xì)化為詳細(xì)的合同條款？這些合同條款有詳細(xì)的監(jiān)視檢查方法嗎？制定的監(jiān)視考核方法能執(zhí)行落實(shí)嗎？我們需要認(rèn)真研究目的控措施本文第七、八、九幾個(gè)章節(jié)就是從合同理角度討工程理的詳細(xì)措施方法?！?〕、合同章節(jié)要簡(jiǎn)明、明晰合同文本并不是越厚越好集團(tuán)每?jī)赡晷抻喴淮蔚目厥謨?cè)手冊(cè)不是變厚了而是變薄了。我們合同文本也要做到簡(jiǎn)潔明了章節(jié)明晰。比方工程施工合同分為協(xié)議書、通用條款、專用條款三局部各章節(jié)、條款本來都很明晰明了按照合同范本要求只需完善專用條款即可?？墒呛芏嘟㈦S意添加專用條款甚至修訂通用條款內(nèi)容導(dǎo)致合同內(nèi)容前后混亂。尤其是合同違約責(zé)任約定合同編制和審核時(shí)地產(chǎn)各個(gè)職能部室在職責(zé)對(duì)應(yīng)章節(jié)寫進(jìn)對(duì)參與違約處分內(nèi)容在沒人統(tǒng)一把握的情況下違約處分條款貫穿合同各個(gè)章節(jié)貌似強(qiáng)大實(shí)那么混亂給執(zhí)行落實(shí)帶來困難。甚至有些條款前后互相矛盾更加無法執(zhí)行。因此合同應(yīng)盡量章節(jié)明晰增加文字較多的章節(jié)盡量以附件的形式附在合同中；將各章節(jié)中要求雷同的文字匯總到一起單獨(dú)成章比方違約處理約定；各合同約定一樣的章節(jié)使用合同模塊比方設(shè)計(jì)變更、簽證約定廉政建立約定；合同約定的“顆粒度〞盡量一致內(nèi)容詳略得當(dāng)。2、合同運(yùn)行體系合同理強(qiáng)調(diào)全員理全過程理從合同執(zhí)行落實(shí)角度需要強(qiáng)調(diào)以下幾項(xiàng)制度、措施的貫徹執(zhí)行：〔1〕、工程目的規(guī)劃：工程前證階段就需要根據(jù)工程定位、目的本錢明確工程的創(chuàng)優(yōu)創(chuàng)獎(jiǎng)目的將創(chuàng)優(yōu)創(chuàng)獎(jiǎng)目的及控制措施導(dǎo)入各工程參與方合同各方形成創(chuàng)優(yōu)創(chuàng)獎(jiǎng)的合力?！?〕、合約規(guī)劃：合約規(guī)劃在合同執(zhí)行落實(shí)方面的作用主要表達(dá)在工程理形式、合同界面劃分、合同之間的關(guān)系前面幾章節(jié)已經(jīng)詳述。〔3〕、合同桌面推演：每個(gè)部門、每個(gè)理人員在合同執(zhí)行過程中都會(huì)碰到或多好少的問題都會(huì)想：“要是與對(duì)方合同中有****規(guī)定就好了！〞那么在合同起草前組織一次合同桌面推演模擬不同的場(chǎng)景根據(jù)經(jīng)歷教訓(xùn)將合同執(zhí)行中可能遇到的問題提出來將理的措施方法寫進(jìn)去我們的合同執(zhí)行力會(huì)進(jìn)步很多?！?〕、招會(huì)簽：在工程階段建立一般將合同文本作為附件為防止定標(biāo)后中標(biāo)合同會(huì)談困難有的要求在時(shí)將合同文本先蓋章確認(rèn)確實(shí)需要改動(dòng)內(nèi)容后通過補(bǔ)充協(xié)議變更。因此各合同在招前需要完成合同的所有準(zhǔn)備工作各部門需要重視階段合同的會(huì)簽?！?〕、合同交底與履約檢查：合同主部門應(yīng)在合同簽訂之后及時(shí)組織合同交底；合同執(zhí)行過程中定組織履約檢查。〔5〕、合同執(zhí)行驅(qū)動(dòng)力問題：合同理需要部門和員工去落實(shí)員工有沒有積極落實(shí)的意愿還需要解決合同執(zhí)行驅(qū)動(dòng)力的問題。監(jiān)理本來是建立聘請(qǐng)協(xié)助工程理的很多監(jiān)理工程師抱怨建立沒有充分受權(quán)施工不服從監(jiān)理工程師的理?？墒钱?dāng)建立要求監(jiān)理行使審批權(quán)、經(jīng)濟(jì)處分權(quán)時(shí)監(jiān)理工程師往往會(huì)以各種理由放棄行使。建立工程師也出現(xiàn)這種現(xiàn)象合同一般都會(huì)有索賠和反索賠的約定工程理中一般只有工程參與方的索賠很少有建立的反索賠為何只有索賠沒有反索賠？因?yàn)楹贤瑘?zhí)行人沒有行使反索賠的習(xí)慣和意愿。工程開工結(jié)算階段建立的現(xiàn)場(chǎng)理人員比造價(jià)咨詢更熟悉工程情況但現(xiàn)場(chǎng)理人員很少直接參與工程結(jié)算審計(jì)除與造價(jià)咨詢職責(zé)劃分困擾外現(xiàn)場(chǎng)理人員沒有審計(jì)的習(xí)慣和意愿。如何讓合同參與者主動(dòng)行使合同賦予的權(quán)利催促工程參與方執(zhí)行合同并且“想到、做到、做對(duì)、做好〞應(yīng)該從的企業(yè)文化建立、員工績(jī)效考核、工程目的的責(zé)任分解等角度考慮落實(shí)合同執(zhí)行的驅(qū)動(dòng)力。七、對(duì)工程參與方理體系運(yùn)行的作用建立作為一個(gè)工程資源的整合者需要通過合同理指導(dǎo)和督查工程參與方建立健全一個(gè)“組織完善制度齊全、執(zhí)行有力、監(jiān)到位〞的理體系進(jìn)步工程參與方自控才能理的重心不是幫助他們解決詳細(xì)的問題而是這些問題為何沒人的問題。合同理對(duì)工程參與方理體系運(yùn)行方面的作用表達(dá)在以下幾個(gè)方面：1、工程與工程需為責(zé)任共同體工程參與方理形式會(huì)多種多樣但應(yīng)強(qiáng)調(diào)參與方工程部與工程應(yīng)為責(zé)任共同體工程員工的薪酬與工程掛鉤至少與工程質(zhì)量、平安、進(jìn)度目的掛鉤防止出現(xiàn)工程員工“吃大鍋飯〞現(xiàn)象。對(duì)工程責(zé)權(quán)利與工程聯(lián)絡(luò)不親的參與方我們可以在合同中約定相關(guān)方法強(qiáng)迫將工程的責(zé)權(quán)利與工程理綁定在一起比方建立對(duì)參與工程部理人員的獎(jiǎng)罰可以詳見第八章：用好雙刃劍發(fā)揮經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)罰的積極作用章節(jié)內(nèi)容。2、參與方工程組織健全、制度完善工程參與方工程必須保證組織健全人員到位有自己完善的理制度并執(zhí)行到位比方例會(huì)制度、檢查制度、技術(shù)會(huì)審制度、交底制度等。3、參與方組織機(jī)構(gòu)對(duì)工程定監(jiān)視檢查工程參與方應(yīng)有完好層級(jí)理組織架構(gòu)及理制度定對(duì)工程進(jìn)展監(jiān)視檢查并將監(jiān)視檢查的記錄抄報(bào)建立作為履行檢查的見證資料；定征詢建立和監(jiān)理對(duì)工程理的對(duì)建立、監(jiān)理的重大事項(xiàng)單催促工程執(zhí)行落實(shí)；定征詢建立對(duì)工程人員的理解工程理人員的工作狀況對(duì)不稱職人員及時(shí)調(diào)整。4、參與方主要指導(dǎo)對(duì)工程需重視、關(guān)注工程參與方主要指導(dǎo)可以在層面進(jìn)展資金、人力等資源的調(diào)配指導(dǎo)對(duì)工程的重視有利于工程目的的實(shí)現(xiàn)。因此在合同中可以明確主要指導(dǎo)層級(jí)、對(duì)工程的監(jiān)視檢查頻次與建立、監(jiān)理約談的要求以便參與方主要指導(dǎo)對(duì)工程問題引起重視。5、對(duì)工程參與方人員的理是重點(diǎn)在工程理的四大措施中組織措施是工程理的重心而人員理又是組織措施的核心因此對(duì)工程參與方人員的理是工程理的重點(diǎn)工作工程參與方的體質(zhì)、機(jī)制和理人員的素質(zhì)了這個(gè)的理程度工程關(guān)鍵崗位人員的素質(zhì)根本表達(dá)了參與方的理水準(zhǔn)。例如設(shè)計(jì)的主創(chuàng)人員、監(jiān)理的工程總監(jiān)、造價(jià)咨詢的工程經(jīng)理、施工的工程經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人這些崗位非常重要著工程理的程度。一般雙方在參與洽談或時(shí)都承諾重視工程為工程派遣專家、領(lǐng)物、高級(jí)工程師等每個(gè)理人員都有豐富的經(jīng)歷但實(shí)際工程施行階段這些專家學(xué)者要么根本不出現(xiàn)要么只是掛名參謀不直接參與工程承諾大打折扣。工程施工時(shí)現(xiàn)場(chǎng)理班子與書約定人員不一致甚至缺員是常見現(xiàn)象。因此如如何保證關(guān)鍵人員實(shí)在參與到工程理中是理系統(tǒng)監(jiān)的重點(diǎn)之一。為加強(qiáng)對(duì)人員的理本人參與的某工程監(jiān)理合同進(jìn)展了有益探究。針對(duì)目前工程監(jiān)理人員裝備缺乏專業(yè)程度低的狀況我們將按照建筑面積計(jì)算監(jiān)理效勞費(fèi)的形式更改為酬金+利潤(rùn)形式將按照建筑面積計(jì)算的監(jiān)理費(fèi)換算為按照施工間現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程師的酬金明確酬金為績(jī)效考核工資工程每季度根據(jù)考核結(jié)果確定酬金發(fā)放比例假設(shè)監(jiān)理人員達(dá)不到承諾的數(shù)量和程度酬金扣減至監(jiān)理合同完畢仍未支付的酬金視為監(jiān)理自動(dòng)放棄。理證明該合同約定保證了監(jiān)理人員數(shù)量與素質(zhì)根本到達(dá)了書的承諾。建議其他合同也參照監(jiān)理合同的形式加強(qiáng)人員的理明確合同額中的一局部〔根據(jù)理人員數(shù)量確定金額〕為工程參與方人員績(jī)效考核工資由建立考核后發(fā)放對(duì)參與人員裝備達(dá)不到承諾的建立有權(quán)回絕發(fā)放并可以要求對(duì)方及時(shí)更換人員。關(guān)鍵崗位人員需提交半年以上社保證明證明為本正式員工。八、用好雙刃劍發(fā)揮經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)罰的積極作用在合同理中經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)罰是一個(gè)有效的工具很多人都強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)處分的重要認(rèn)為處分越多越能表達(dá)理的力度處分越多越有利于工程總目的控制殊不知獎(jiǎng)罰措施也是一把雙刃劍使用不好反而有損工程總目的控制。如何用好經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)罰這把雙刃劍發(fā)揮經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)罰的積極作用談幾點(diǎn)個(gè)人心得：1、以獎(jiǎng)勵(lì)為主以處分為輔在理中我們應(yīng)強(qiáng)調(diào)“責(zé)任制〞還是“鼓勵(lì)制〞？在工程理中我們應(yīng)強(qiáng)調(diào)“處分〞還是“獎(jiǎng)勵(lì)〞？好孩子是表?yè)P(yáng)出來的不是批評(píng)出來的工程理也應(yīng)該多獎(jiǎng)少罰以獎(jiǎng)勵(lì)的惑而不是處分的策引導(dǎo)工程參與方共同實(shí)現(xiàn)工程理目的。曹沖稱象時(shí)是用象鼻子前的一根胡蘿卜引導(dǎo)大象走上小船而不是士兵的皮將大象趕上小船。因?yàn)榻ㄖこ痰膹?fù)雜性通過獎(jiǎng)勵(lì)可以鼓勵(lì)參與方不斷進(jìn)步理程度通過挖潛進(jìn)步質(zhì)量、平安、進(jìn)度、技術(shù)、本錢等各方面理從而提升工程質(zhì)量、縮短開發(fā)周、進(jìn)步資金使用率。相反處分對(duì)方時(shí)被處分方一般不是查找自己的原因改正自己的錯(cuò)誤而是找借口找理由以圖紙、付款、批價(jià)、現(xiàn)場(chǎng)條件等各種理由回絕承受處分起不到處分的目的反而給雙方配合帶來負(fù)面影響。以獎(jiǎng)勵(lì)為主以處分為輔應(yīng)是今后合同理懲制度的思路。目前地產(chǎn)根據(jù)第三方飛檢對(duì)在建工程進(jìn)展評(píng)定排名按照排名對(duì)施工總包多獎(jiǎng)少罰調(diào)動(dòng)起了工程參與方的積極性工程質(zhì)量理程度連續(xù)多年穩(wěn)步提升。2、不罰那么以罰必落地處分是一種對(duì)抗手段提倡多獎(jiǎng)少罰并不是不罰怒目,低眉,皆是慈悲罰款這個(gè)理大棒該揮舞的時(shí)候還需揮舞。需要注意的是處分時(shí)必須清楚根據(jù)明晰處分可以執(zhí)行下去處分得對(duì)方心悅誠(chéng)服方能以儆效尤。假設(shè)隨意開具處分單處分單能否執(zhí)行下去也不不問開場(chǎng)被處分人可能還會(huì)重視、害怕時(shí)間長(zhǎng)了也就不以為然了。處分不是目的處分只是手段隨意的不落地的處分失去它本來的意義和作用有損合同的嚴(yán)肅性。3、獎(jiǎng)罰都要及時(shí)遲來的正義是非正義遲到的處分也難以起到處分的作用。因此合同中哪些“按照工程結(jié)算值的*進(jìn)展扣款〞的約定一下子將經(jīng)濟(jì)處分推到結(jié)算階段不如改作“按照工程合同額的*進(jìn)展扣款〞罰款在當(dāng)支付款中扣除更直接更有力。當(dāng)然獎(jiǎng)勵(lì)也要及時(shí)兌現(xiàn)。4、處分為獎(jiǎng)勵(lì)到個(gè)人對(duì)合同理目的出現(xiàn)的重大偏向我們處分的對(duì)象為工程參與方而不是工程參與方中的某個(gè)人我們認(rèn)可這是企業(yè)行為。但對(duì)參與進(jìn)展獎(jiǎng)勵(lì)時(shí)尤其小額獎(jiǎng)勵(lì)建議可以落實(shí)到參與工程或者參與個(gè)人這樣更能調(diào)動(dòng)工程參與個(gè)人的積極性解決合同執(zhí)行驅(qū)動(dòng)力的問題。例如工程里程碑節(jié)點(diǎn)按完成時(shí)、部門組織的各類工程質(zhì)量及平安文明施工現(xiàn)場(chǎng)檢查表?yè)P(yáng)時(shí)、集團(tuán)例行過程檢查良好情況下可以用罰沒款項(xiàng)向工程參與方工程部或主要理人員給予一定的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。工程施行階段對(duì)于工程參與方較大的經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)可以在合同中約定拿出一定比例獎(jiǎng)勵(lì)工程直接參與人員。處分為可以促使工程參與方整個(gè)對(duì)工程的重視；獎(jiǎng)勵(lì)到個(gè)人可以調(diào)動(dòng)工程直接收理人員的積極性。5、經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)之外還有精獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)于工程參與方的理人員除了經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)之外還有精獎(jiǎng)勵(lì)。本人在以往工程理中組織理人員對(duì)參與對(duì)接人員進(jìn)展評(píng)價(jià)確實(shí)定為“**工程合作員工〞由向其發(fā)放獎(jiǎng)金和證書向其總部發(fā)賀信操作難度小但起到了