生態(tài)園開發(fā)策略計(jì)劃書

.39/39XXX生態(tài)園開發(fā)策略計(jì)劃書目錄TOC\o"1-3"\h\z1概述52對(duì)項(xiàng)目狀況的認(rèn)識(shí)62.1市場(chǎng)狀況62.2資源現(xiàn)狀82.2.1資源優(yōu)勢(shì)分析82.2.2限制因素92.3競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)102.4綜合背景分析112.4.1文脈分析112.4.2社會(huì)經(jīng)濟(jì)分析112.4.3XXX人經(jīng)濟(jì)分析132.4.4城市規(guī)劃方面132.4.5行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)142.4.6政策法規(guī)分析142.4.7執(zhí)行者分析153對(duì)項(xiàng)目狀況的解析163.1項(xiàng)目概況163.2地理屬性173.3社會(huì)屬性173.4市場(chǎng)屬性173.5可開發(fā)利用土地分析183.6綜合解析193.7市場(chǎng)分析204項(xiàng)目定位與分類254.1多角度的項(xiàng)目定位254.2項(xiàng)目定位的分類255理念的形成265.1對(duì)主要問(wèn)題的判斷歸納265.2主題275.3理念28可持續(xù)發(fā)展理念28城市經(jīng)營(yíng)理念28城市旅游理念28休閑體驗(yàn)理念29文化回歸理念296開發(fā)策略分析306.1旅游開發(fā)策略分析306.1.1旅游開發(fā)SWOT分析306.1.2旅游開發(fā)策略選擇316.2可利用土地開發(fā)策略分析316.3整體開發(fā)策略分析337策略計(jì)劃357.1計(jì)劃對(duì)功能的要求357.1.1對(duì)旅游功能的要求357.1.2對(duì)地產(chǎn)功能的要求367.1.3總體功能的要求377.2投資預(yù)算與投資模式397.2.1旅游項(xiàng)目投資預(yù)算397.2.2地產(chǎn)項(xiàng)目投資預(yù)算397.2.4投資模式：417.3未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期收益427.4開發(fā)計(jì)劃、步驟457.5啟動(dòng)計(jì)劃477.5.1功能產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)分析477.5.2啟動(dòng)地塊分析487.6經(jīng)營(yíng)管理建議497.7融資程序設(shè)計(jì)507.8發(fā)展環(huán)境的優(yōu)化51附錄參考案例53基本情況項(xiàng)目名稱XXX生態(tài)園開發(fā)策略計(jì)劃書法人XXX生態(tài)園管委會(huì)地理位置地處XXX市東南部資源位置城市綠心XXX現(xiàn)代大都市核心公路情況西距市中心僅12.5公里高速公路通車?yán)锍踢_(dá)到130公里，全省四小時(shí)和全市二小時(shí)交通圈航空情況距XXX機(jī)場(chǎng)9公里綜合評(píng)價(jià)平方公里，地處XXX市東南部，西距市中心僅12.5公里，東與XXX港、機(jī)場(chǎng)近在咫尺，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突現(xiàn)。生態(tài)園地域圍大，旅游資源豐富，人文底蘊(yùn)深厚，經(jīng)濟(jì)背景雄厚，市場(chǎng)需求強(qiáng)烈，具有綜合項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)和市場(chǎng)機(jī)遇。委托原因旅游業(yè)發(fā)展的推動(dòng)，XXX城市化進(jìn)程的加快，大都市格局的逐漸形成，使某濕地和某山的生態(tài)資源尤顯珍貴，為了更大程度的發(fā)揮其價(jià)值，統(tǒng)一規(guī)劃和有序開發(fā)提上日程。文本任務(wù)XXX生態(tài)園開發(fā)策略書工作方式市場(chǎng)調(diào)查、專業(yè)人士訪談、資料搜集、專題研究、開發(fā)策略報(bào)告編寫執(zhí)行者工作工程簡(jiǎn)述現(xiàn)場(chǎng)考察、周邊地區(qū)考察、市場(chǎng)調(diào)查、座談會(huì)、交流溝通、中期成果匯報(bào)1概述2對(duì)項(xiàng)目狀況的認(rèn)識(shí)2.1市場(chǎng)狀況據(jù)02年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，XXX市全年城市居民家庭人均可支配收入達(dá)14591元，比上年增長(zhǎng)12.7%，城市居民人均消費(fèi)支出達(dá)11612元，比上年增長(zhǎng)10.1%，城市居民家庭生活正從小康邁向富裕。XXX市城市居民家庭人均收入省最高，比、和分別高出2813元、1621元和2458元。居民收入的增加、消費(fèi)環(huán)境的改善、居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，XXX消費(fèi)市場(chǎng)有效地被激活，節(jié)日消費(fèi)和各類慶典、會(huì)展活動(dòng)促進(jìn)了市場(chǎng)的繁榮，吃、穿、用商品全面好銷，住房、汽車、旅游、通信、家電等消費(fèi)增勢(shì)強(qiáng)勁，消費(fèi)熱點(diǎn)明顯。XXX市全年城市居民社會(huì)消費(fèi)品零售總額為491.1億元，比上年增長(zhǎng)12％，是XXX市近幾年的最高年份，但總體仍比、低。2.2資源現(xiàn)狀2.2.1資源優(yōu)勢(shì)分析■XXX生態(tài)園以山地為主，山地面積占總面積的89.62％，且部旅游資源豐富，XXX生態(tài)園將以旅游資源發(fā)揮其資源優(yōu)勢(shì)?！鯴XX生態(tài)園平方公里，地處XXX市東南部，西距市中心僅12.5公里，東與XXX港、機(jī)場(chǎng)近在咫尺，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突現(xiàn)?！鯴XX生態(tài)園某山區(qū)域最高海拔727.2m，部水域面積106公頃，資源獨(dú)特。■XXX生態(tài)園某濕地為陸永久性河流濕地，水網(wǎng)密布，具有南方水鄉(xiāng)風(fēng)貌?！鯴XX生態(tài)園圍經(jīng)濟(jì)作物多，產(chǎn)量高，品牌優(yōu)，甌柑、梅、茶葉在國(guó)具有一定知名度。■XXX生態(tài)園寺廟多，興，傳說(shuō)多，風(fēng)俗濃，文化久，手工精?！霎T越文化：歷史文化、山水文化、水鄉(xiāng)風(fēng)情、茶文化等；■佛教文化:法事活動(dòng)、講經(jīng)修法、修身養(yǎng)生、齋飯等；2.2.2限制因素■目前分區(qū)管理的問(wèn)題XXX生態(tài)園隸屬兩區(qū)（甌海區(qū)、龍灣區(qū)）一市（瑞安市），行政管理分散，協(xié)調(diào)不便。生態(tài)維護(hù)問(wèn)題XXX生態(tài)園植被單一，自生能力不強(qiáng)，人為破壞嚴(yán)重，生態(tài)恢復(fù)與維護(hù)任務(wù)重?？砷_發(fā)土地面積問(wèn)題XXX生態(tài)園以某山山地為主，圍可開發(fā)利用土地面積不多。環(huán)境保護(hù)問(wèn)題XXX生態(tài)園某山區(qū)域周邊工廠林立，山體上墳?zāi)箯V布，某濕地區(qū)域人口眾多，污染嚴(yán)重，主題環(huán)境保護(hù)任務(wù)重。居民搬遷問(wèn)題XXX生態(tài)園某濕地居住人口眾多，居民搬遷安置任務(wù)重。■遺產(chǎn)保護(hù)問(wèn)題XXX生態(tài)園部寺廟眾多，原始民居多，具有開發(fā)利用價(jià)值與文物保護(hù)功能。2.3競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)主要分為以下四個(gè)層次■在整體上XXX生態(tài)園與省的幾個(gè)重要城市同時(shí)建設(shè)的“城市綠心”項(xiàng)目如西湖天地、鏡湖、東錢湖和綠心項(xiàng)目在整體上性質(zhì)和功能相近，在全省圍甚至在華東地區(qū)都存在一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。省幾大城市綠心項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將形成最主要的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)?！雎糜紊显械南蓭r、茶山等風(fēng)景名勝區(qū)，與新建的旅游項(xiàng)目如某山的生態(tài)公園和某濕地的濕地公園，必然與區(qū)域其它同質(zhì)產(chǎn)品產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。其中仙巖和某山具有較大影響力的項(xiàng)目將和整個(gè)省和閩北地區(qū)有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，而其它旅游項(xiàng)目則僅和浙南地區(qū)的景區(qū)如雁蕩山、楠溪江產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。■休閑上城市休閑一直都是具有巨大經(jīng)濟(jì)效能的產(chǎn)業(yè)，尤其對(duì)于XXX這樣一個(gè)人均收入較高的城市來(lái)講更是如此。XXX生態(tài)園的一個(gè)主要功能是城市休閑功能，在這一點(diǎn)上與XXX市其它休閑娛樂(lè)項(xiàng)目如飲食、購(gòu)物、體育健身等將產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。由于其它休閑項(xiàng)目沒(méi)有具有較大規(guī)模和產(chǎn)品組合較齊全的競(jìng)爭(zhēng)者的出現(xiàn)，因此在這方面生態(tài)園將擁有很大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！龅禺a(chǎn)上XXX一直以來(lái)都是人多地少，地產(chǎn)用地一直都是稀缺資源，這也造就了著名的XXX炒樓軍團(tuán)。目前生態(tài)園不僅有很大的土地儲(chǔ)備，同時(shí)也擁有區(qū)位和景觀這兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)至關(guān)重要的條件，同時(shí)開發(fā)計(jì)劃還注入了國(guó)際化的主題和深厚的文化涵，因此可以預(yù)見生態(tài)園的地產(chǎn)開發(fā)與XXX市周邊其它地產(chǎn)項(xiàng)目相比將具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2.4綜合背景分析2.4.1文脈分析XXX傳統(tǒng)文化最早受到全國(guó)重視的是以禪宗為主的佛學(xué)，接著是南宋永嘉學(xué)派，以后是宋元時(shí)期的南戲。永嘉學(xué)派的主要涵有二：一是“兢省以御物欲”的心性之學(xué)，旨在德才并茂，“周作于前而承其后”；二是“彌綸以通世變”的事功之學(xué)，旨在經(jīng)國(guó)濟(jì)世，“薛經(jīng)其始而緯其終”。XXX人文發(fā)達(dá)，有“東南鄒魯”之稱。民俗活動(dòng)有端午競(jìng)渡、祀神歌舞、元宵燈會(huì)（有首飾龍、凳板龍燈、珠囤諸燈）等。手工業(yè)主要有瓷、造紙、造船、漆器、織染、印刷、甌繡、甌塑和黃木雕等。寺廟多，興，傳說(shuō)多，風(fēng)俗濃，文化久，手工精，可塑造XXX生態(tài)園地方特色。2.4.2社會(huì)經(jīng)濟(jì)分析目前，XXX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大，工業(yè)生產(chǎn)速度加快，固定生產(chǎn)投資進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)品市場(chǎng)基本平穩(wěn)，外貿(mào)出口增勢(shì)強(qiáng)勁，財(cái)政金融狀況良好，市場(chǎng)物價(jià)穩(wěn)定，城鄉(xiāng)人民生活繼續(xù)改善。國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于全省前列，經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行質(zhì)量提高。2000年完成國(guó)生產(chǎn)總值825億元，“九五”期間累計(jì)完成國(guó)生產(chǎn)總值3351億元，2000年比1995年增長(zhǎng)104.2%，年均增長(zhǎng)15.3%。2000年國(guó)民經(jīng)濟(jì)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年7.3：57.4：35.3調(diào)整為6.7：57.5：35.8，二、三產(chǎn)業(yè)比重繼續(xù)增高。全市人均國(guó)民生產(chǎn)總值11317元。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)改善。2000年職工平均工資11229元。據(jù)抽樣調(diào)查，城市居民人均可支配收入12051元；農(nóng)村居民純收入4298元，增幅均比上年提高。城鄉(xiāng)居民收入的增加、消費(fèi)環(huán)境的改善、居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，XXX消費(fèi)市場(chǎng)有效地被激活，節(jié)日消費(fèi)和各類慶典、會(huì)展活動(dòng)促進(jìn)了市場(chǎng)的繁榮，吃、穿、用商品全面好銷，住房、汽車、旅游、通信、家電等消費(fèi)增勢(shì)強(qiáng)勁，消費(fèi)熱點(diǎn)明顯。毫無(wú)疑問(wèn)，XXX本地市場(chǎng)將是XXX生態(tài)園的初級(jí)市場(chǎng)也是最大的市場(chǎng)。2.4.3XXX人經(jīng)濟(jì)分析“XXX人經(jīng)濟(jì)”是泛指所有XXX人創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它包括在溫與在外（海外）XXX人創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)成果，體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)互動(dòng)，創(chuàng)造的就業(yè)崗位，改善的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)。據(jù)調(diào)查，在全國(guó)各地的160萬(wàn)XXX人，創(chuàng)辦的企業(yè)3萬(wàn)多家，個(gè)體工商戶37萬(wàn)戶，年銷售總收入額達(dá)到1600多億元。其中總資產(chǎn)超億元的企業(yè)近50家、資產(chǎn)總值在500萬(wàn)元以上的有近2萬(wàn)人。XXX在省外的投資行為迅猛高漲，其資金數(shù)量之多，投資行為之眾，擴(kuò)領(lǐng)域之廣是前所未有的。由XXX的一些民企組建的“XXX財(cái)團(tuán)”，以1000億的資本在全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)“攻城略地”。自九五以來(lái)，XXX一地已有千億民資流向外省市。160多萬(wàn)在外XXX人中，絕大多數(shù)的“根”還在XXX。據(jù)調(diào)查，戶籍關(guān)系在家鄉(xiāng)的占91.7%，在經(jīng)營(yíng)地城市的占8.3%。他們對(duì)家鄉(xiāng)有深厚的感情，大多數(shù)人想回鄉(xiāng)發(fā)展。有62.2%的人計(jì)劃今后五年在家鄉(xiāng)購(gòu)置房產(chǎn)，有80.8%的人愿意回鄉(xiāng)辦企業(yè)。XXX人經(jīng)濟(jì)由于與XXX有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，在外創(chuàng)業(yè)有成的XXX人強(qiáng)烈的思鄉(xiāng)情和尋根欲，為實(shí)現(xiàn)XXX人經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化XXX經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了強(qiáng)大的動(dòng)力。2.4.4城市規(guī)劃方面■根據(jù)XXX城市規(guī)劃，XXX市今后將建成“一港三城”的城市體系?！鯴XX市區(qū)以建設(shè)現(xiàn)代化都市為目標(biāo)，充分發(fā)揮其對(duì)外的輻射作用，成為我國(guó)東南沿海重要的工業(yè)、商貿(mào)、港口城市和輻射浙西南與閩東北的重要核心?！黾涌斐鞘谢M(jìn)程，全面提升城市品位，按照特大城市的要求，全面實(shí)施“東移、西擴(kuò)、北聯(lián)、南接”的發(fā)展戰(zhàn)略，中心城市規(guī)模更大、實(shí)力更強(qiáng)、功能更優(yōu)、形象更美，初步構(gòu)筑了XXX大都市區(qū)的框架?！鼋鼛啄辏Y(jié)合XXX大都市區(qū)建設(shè)，逐步構(gòu)筑起“三環(huán)綠色生態(tài)圈”，即以建設(shè)市區(qū)十大公園為主的城市景觀帶為環(huán)，以沿海灘涂濕地和東面海上公園、南面由某山和某濕地組成的XXX生態(tài)園、西面西郊森林公園、北面楠溪江景區(qū)為中環(huán)，沿大都市外圍開發(fā)北雁蕩山、四海山、玉蒼山、烏巖嶺四大城市“綠肺”所構(gòu)成的外環(huán)，構(gòu)筑山、水、綠、城相結(jié)合的有機(jī)環(huán)境，初步形成了良性的生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)，創(chuàng)造了良好的生態(tài)環(huán)境。2.4.5行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)■XXX旅游資源豐富，景區(qū)總面積占全市國(guó)土面積的22%，有雁蕩山、楠溪江2個(gè)國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，9個(gè)省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，2個(gè)國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)和1個(gè)省級(jí)自然保護(hù)區(qū)，數(shù)量之多、面積之大名列全省前茅。同時(shí)，XXX悠久的歷史文化和眾多的文物古跡，形成了較高價(jià)值的人文景觀，全市有玉海樓、蒲壯所城等7個(gè)國(guó)家級(jí)、44個(gè)省級(jí)文保單位。經(jīng)過(guò)“九五”的建設(shè)和努力，XXX旅游業(yè)發(fā)展迅速，2002年，旅游業(yè)保持快速增長(zhǎng)，全年共接待國(guó)游客798萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)11.9%；旅游總收入74.82億元，增長(zhǎng)14.8%；接待境外旅客12.42萬(wàn)人次，旅游創(chuàng)匯收入4973萬(wàn)美元，分別增長(zhǎng)33.3%和22.1%。旅游綜合實(shí)力列全省第4位，旅游產(chǎn)業(yè)形象基本形成，成為XXX經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。■XXX市土地資源短缺，根據(jù)XXX市市政府確定的2005年城市化水平要達(dá)到50％，城鎮(zhèn)人口由現(xiàn)在的308萬(wàn)人到2005年的413萬(wàn)人，凈增人口105萬(wàn)人，需新增住宅2520萬(wàn)平方米。同時(shí)XXX市還有近300萬(wàn)平方米危舊房屋需改造，1993年以前購(gòu)置的住宅大約有40％需要更新?lián)Q代，這些都為XXX房地產(chǎn)的開發(fā)提供巨大市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資成為XXX各類投資之首。2.4.6政策法規(guī)分析■國(guó)土資源部最近公布：我國(guó)將對(duì)不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目、不切實(shí)際的“形象工程”與“政績(jī)工程”項(xiàng)目、別墅項(xiàng)目、高爾夫項(xiàng)目，一律不報(bào)批用地。XXX生態(tài)園開發(fā)項(xiàng)目將不得建設(shè)別墅與高爾夫項(xiàng)目?！觯玻埃埃衬辏对拢保橙眨胄邪l(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（１２１號(hào)文件），對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房公積金等７個(gè)方面的貸款政策作出的調(diào)整，給地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的更是一場(chǎng)強(qiáng)烈地震。１２１文件出臺(tái)，事實(shí)上切斷了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目依賴銀行貸款的資金鏈，而以往的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本上是靠銀行貸款支持。XXX生態(tài)園房地產(chǎn)開發(fā)資金不能依賴銀行貸款。■2003年8月31日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（１８號(hào)文件）。國(guó)務(wù)院出臺(tái)穩(wěn)定民心的“１８號(hào)文件”，開篇確立了房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，同時(shí)，“進(jìn)一步明確房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的指導(dǎo)思想”，首次公開肯定了房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱性地位，并明確提出房地產(chǎn)業(yè)要持續(xù)健康發(fā)展。這表明政府對(duì)今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)度——堅(jiān)持市場(chǎng)化的基本方向，而非計(jì)劃調(diào)整。XXX生態(tài)園房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需注重市場(chǎng)化。2.4.7執(zhí)行者分析■XXX市新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子注重XXX經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市發(fā)展等，在XXX經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市發(fā)展上將加強(qiáng)管理，并給予財(cái)政上的支持。XXX生態(tài)園管委會(huì)作為XXX生態(tài)園的管理機(jī)構(gòu)，將實(shí)現(xiàn)區(qū)級(jí)管理權(quán)限，為XXX生態(tài)園的穩(wěn)定發(fā)展提供良好平臺(tái)。XXX生態(tài)園建設(shè)發(fā)展公司作為管委會(huì)下屬企業(yè)，開發(fā)經(jīng)營(yíng)生態(tài)園項(xiàng)目，并隨著其他投資主體的加盟，將會(huì)成為擁有完善的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與雄厚資金的集團(tuán)公司。3對(duì)項(xiàng)目狀況的解析3.1項(xiàng)目概況圍某濕地某山合計(jì)面積(km2)13.538116.889130.427(km2)所屬轄區(qū)甌海區(qū)龍灣區(qū)甌海區(qū)龍灣區(qū)瑞安市面積(km2)11.5132.02537.38560.22318.281社會(huì)狀況水域面積：29.1%人口：20823人城鎮(zhèn)面積：1.23km2最高海拔：707.2m水域面積：106公頃居住用地：面積為某山的1%山地人口：2387人環(huán)山地平原人口：41495人自然狀況陸永久性河流濕地，水體補(bǔ)償除區(qū)域地下水外，主要是濕地與其集水區(qū)整體的大氣降水多為經(jīng)濟(jì)林――甌柑，鳥類、水禽、魚類種類較為單一周邊有甌海大道、南塘大道，部道路較少臺(tái)崗型山地，含水體，區(qū)域裸巖的面積約為9.6km2，占總面積的8%。絕大部分的裸巖分布于東部迎風(fēng)面。區(qū)域水體主要通過(guò)降水、以與森林生態(tài)系統(tǒng)涵養(yǎng)的水份補(bǔ)給。植被資源豐富，部分更新能力差，經(jīng)濟(jì)作物梅、茶葉、甌柑多，動(dòng)物種類繁多周邊甌海大道、南塘大道、甬臺(tái)溫高速公路與連接公路，山上嶺道、山間公路多條人文狀況寺廟多，興，傳說(shuō)多，風(fēng)俗濃，文化久，手工精開發(fā)狀況已有仙巖景區(qū)與茶山景區(qū)、天柱寺景區(qū)與瑤溪景區(qū)水庫(kù)、氣象站、山上墳?zāi)苟逊e3.2地理屬性■某山：某山總面積116.889km2，最高峰的某山頂海拔約為707米。其中居民用地僅占1%，除風(fēng)景名勝區(qū)的旅游用地外，另有少量的農(nóng)業(yè)用地、采石場(chǎng)。區(qū)域裸巖的面積約為9.6km2，占總面積的8%。絕大部分的裸巖分布于東部迎風(fēng)面。區(qū)域水系多“高山流水”特點(diǎn)，山間的深谷，通過(guò)人工修建堤壩，通常建設(shè)成大型的水庫(kù)，如天河水庫(kù)（包括天河?xùn)|和天河西）、秀垟水庫(kù)等。大型水體（面積在0.5公頃以上）面積約為106公頃。區(qū)域水體主要通過(guò)降水、以與森林生態(tài)系統(tǒng)涵養(yǎng)的水份補(bǔ)給。某山區(qū)域整體水質(zhì)較好，絕大部分都可以達(dá)到國(guó)家Ⅰ類水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。但是不同區(qū)域水環(huán)境質(zhì)量有一定的差異，總體來(lái)說(shuō)，高海拔水體水質(zhì)要優(yōu)于低海拔區(qū)域水體?！瞿碀竦兀撼擎?zhèn)建設(shè)用地1.23km2，占區(qū)域陸地總面積的15.2%；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地6.86km2，約占陸地總面積的47%。某濕地總面積中水域占29.1%，陸地占70.9%。大量生活和工業(yè)污水直接排入水體，致使70%的水體受到不同程度的污染。3.3社會(huì)屬性■某山：居住用地面積為某山的1%■某濕地：現(xiàn)有居民人口18,000人，現(xiàn)有城鎮(zhèn)占地面積：1.23km3.4市場(chǎng)屬性■XXX旅游市場(chǎng)在游客量和游客消費(fèi)能力的雙重增長(zhǎng)背景下，未來(lái)10年XXX旅游業(yè)將得到高速發(fā)展。據(jù)省旅游科學(xué)研究所和XXX旅游局合作出版的《XXX市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》（2000/8）顯示：游客狀況2000年2005年2010年2015年收入狀況2000年2005年2010年2015年國(guó)際游客人數(shù)(萬(wàn)人次)6.039.712.917.2國(guó)旅游收入（人民幣億元）49.8113.9200.7353.7國(guó)際旅游收入（億美元）0.310.550.891.43旅游總收入（人民幣億元）52.28118.3207.9365.1國(guó)游客人數(shù)（萬(wàn)人次）561.9825.710531343.9相當(dāng)于GDP比例6.307.899.0110.77■XXX房地產(chǎn)市場(chǎng)到2005年前，XXX尚需要2520萬(wàn)平方米的住宅，同時(shí)XXX市還有近300萬(wàn)平方米危舊房屋需改造，1993年以前購(gòu)置的住宅大約有40％需要更新?lián)Q代，對(duì)于該巨大的市場(chǎng)，消費(fèi)者在地段選擇上，選擇靠近城市公園或廣場(chǎng)的消費(fèi)者占30.3%，居第一位。3.5可開發(fā)利用土地分析根據(jù)項(xiàng)目地理屬性和社會(huì)屬性，我們分析項(xiàng)目可開發(fā)利用土地如下：區(qū)域現(xiàn)有利用土地可開發(fā)利用土地現(xiàn)有居住土地面積其余土地面積適合地產(chǎn)用地適合旅游用地生態(tài)維護(hù)某山1.17km2115.72km27＋3.6km28km298.28km2某濕地1.23km28.34km2（水域3.94km2）2.23km26km25.31（水域3.94km2）合計(jì)2.4km2124.06km212.8314km2103.59km2總計(jì)130.42km2（其中水域3.94km2）3.6綜合解析●●某山以山地為主的地形●可居住用地少資源限制●三洋濕地多為居住用地●生態(tài)破壞嚴(yán)重資源利用●某山旅游資源豐富●高海拔水體，資源獨(dú)特●三洋濕地生態(tài)特征突出●知名經(jīng)濟(jì)作物房產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)遇旅游市場(chǎng)機(jī)遇市場(chǎng)機(jī)遇●城市化趨勢(shì)●居住需求量大●消費(fèi)趨勢(shì)、熱點(diǎn)●旅游資源整合旅游開發(fā)為主，地產(chǎn)為輔的綜合項(xiàng)目XXX經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、XXX人經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展、文化底蘊(yùn)、行業(yè)發(fā)展、執(zhí)行者3.7市場(chǎng)分析■綜合分析省與XXX市旅游統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我們對(duì)XXX生態(tài)園項(xiàng)目旅游市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)游客潛力預(yù)測(cè)：XXX生態(tài)園項(xiàng)目游客測(cè)算推導(dǎo)列表（單位：萬(wàn)人次）總數(shù)人數(shù)生態(tài)園吸引系數(shù)生態(tài)園出游人數(shù)小計(jì)XXX市人口592.8城鎮(zhèn)人口出游率39.60.259.934.6比例數(shù)值16.7%99.040％非城鎮(zhèn)人口出游率98.824.7比例數(shù)值83.3%493.820％國(guó)到XXX游客798.1省游客除去XXX市游客190．5普通游客60%40%114.328.6164.9比例數(shù)值41．2％328．8商務(wù)、會(huì)議76.219.0省外游客普通游客60%281.670.4比例數(shù)值58．8％469．3商務(wù)、會(huì)議40%187.746.9國(guó)際到XXX游客12.4外國(guó)游客7.41.83.1比例數(shù)值59.5%7.4華僑、港澳臺(tái)游客5.01.3比例數(shù)值40.5%5.0總計(jì)202.6說(shuō)明：省游客共有328.8萬(wàn)人次，去掉重復(fù)計(jì)算XXX市游客39.6和98.8萬(wàn)人次，故得出190.5萬(wàn)人次數(shù)據(jù)資料來(lái)源于2002年省旅游統(tǒng)計(jì)資料與我司以往市場(chǎng)調(diào)查研究材料和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、慣例以上均為2002年情況，今后5年按每年16.3%（省國(guó)旅游年平均增長(zhǎng)率）計(jì)算以上是我們對(duì)現(xiàn)實(shí)旅游產(chǎn)品供給條件下的預(yù)測(cè)，顯然，XXX生態(tài)園的開發(fā)是以向游客提供新的旅游產(chǎn)品為目的的，新產(chǎn)品的游客量增長(zhǎng)趨勢(shì)如下圖：（具體的增長(zhǎng)數(shù)據(jù)取決于我們的新產(chǎn)品設(shè)計(jì)、供給）游客量游客量階段現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的改良公共基礎(chǔ)設(shè)施與大環(huán)境的改良主題參與與體驗(yàn)項(xiàng)目的推出休閑度假項(xiàng)目的推出1234旅游的游客量將隨著旅游產(chǎn)品的推出實(shí)現(xiàn)不同的增長(zhǎng)■根據(jù)XXX居住用地需求與住房類型調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)：至2005年XXX居民住房需求：2820萬(wàn)平方米XXX居民住房地段選擇機(jī)率：30.3%XXX住房需求：854.46萬(wàn)平方米XXX各類型住房需求：別墅與其他：112.79萬(wàn)平方米多層住宅：262.32萬(wàn)平方米小高層（8－12層）：340.07萬(wàn)平方米高層住宅：136.71萬(wàn)平方米XXX各類型住房土地需求：別墅與其他：322.26萬(wàn)平方米多層住宅：218.6萬(wàn)平方米小高層（8－12層）：200.04萬(wàn)平方米高層住宅：62.14萬(wàn)平方米用地需求總計(jì)：803.04萬(wàn)平方米(約合8.03km2)各類型住房容積率參考標(biāo)準(zhǔn)：別墅與其他：0.35多層住宅：1.2小高層（8－12層）：1.7高層住宅：2.24項(xiàng)目定位與分類基于以上的解析，我們對(duì)該項(xiàng)目總體定位為：集旅游、地產(chǎn)為一體的綜合開發(fā)項(xiàng)目。4.1多角度的項(xiàng)目定位■從資源利用角度對(duì)該項(xiàng)目定位：旅游資源利用為主、地產(chǎn)土地開發(fā)為輔從市場(chǎng)趨勢(shì)角度對(duì)該項(xiàng)目定位：旅游度假、生態(tài)人居為一體的綜合生態(tài)園■從XXX社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境角度對(duì)該項(xiàng)目定位：XXX新面貌的核心區(qū)域從XXX城市發(fā)展趨勢(shì)角度對(duì)該項(xiàng)目定位：XXX現(xiàn)代大都市的生態(tài)新區(qū)4.2項(xiàng)目定位的分類■某山資源定位：旅游開發(fā)資源某濕地資源定位：地產(chǎn)開發(fā)資源消費(fèi)市場(chǎng)定位：XXX旅游和地產(chǎn)市場(chǎng)生態(tài)定位：城市綠心住宅定位：綠色人居5理念的形成5.1對(duì)主要問(wèn)題的判斷歸納■XXX生態(tài)園旅游資源的利用、開發(fā)生態(tài)園的旅游資源十分豐富，在不到100平方公里的圍有大小景點(diǎn)約500多處比較集中，包括自然景觀和社會(huì)人文景觀。目前，生態(tài)園圍多數(shù)景觀在經(jīng)營(yíng)管理中，但基本上是以傳統(tǒng)旅游的思路在經(jīng)營(yíng)，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益非常有限。如何整合生態(tài)園圍部旅游資源，重新統(tǒng)一利用、開發(fā)，創(chuàng)造適合市場(chǎng)需求的新產(chǎn)品，并引入新的經(jīng)營(yíng)模式，以提升其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益是生態(tài)園項(xiàng)目的主要任務(wù)之一。XXX生態(tài)園可利用土地的開發(fā)XXX生態(tài)園的可利用土地資源有限，在現(xiàn)今整個(gè)XXX市區(qū)域圍土地稀奇的情況下，尤顯珍貴，面對(duì)XXX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求和城市化的目標(biāo)，如何確定這塊珍貴土地的用途、如何同時(shí)實(shí)現(xiàn)這塊珍貴土地的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙贏，是生態(tài)園項(xiàng)目的主要任務(wù)?！鲩_發(fā)過(guò)程中生態(tài)園生態(tài)系統(tǒng)的維護(hù)XXX生態(tài)園的資源無(wú)論是旅游的還是可利用土地，其都要面臨XXX生態(tài)園生態(tài)系統(tǒng)的維護(hù)的問(wèn)題。在目前，現(xiàn)行的旅游景觀開發(fā)或居民生活生產(chǎn)的情況下，生態(tài)園圍的生態(tài)系統(tǒng)已經(jīng)遭受一定程度的破壞，因而，在將來(lái)的XXX生態(tài)園開發(fā)乃至后期的經(jīng)營(yíng)管理中，我們將必須嚴(yán)格執(zhí)行生態(tài)園生態(tài)系統(tǒng)維護(hù)工作。生態(tài)文化XXX需要重構(gòu)XXX特色的城市生態(tài)與文化,城市環(huán)境與城市文化。XXX物質(zhì)文明與精神文明的強(qiáng)烈落差，體現(xiàn)了XXX人文精神的某種缺陷。在新的歷史條件下，為保持“XXX模式”的生命力，對(duì)XXX人文精神的變革和重構(gòu)勢(shì)在必行。XXX城市的快速發(fā)展，XXX自然山水環(huán)境和歷史人文景觀遭受到嚴(yán)重的破壞，特別是某山、某濕地，急需以發(fā)展的眼光，保護(hù)好XXX的“綠心”、“綠肺”。環(huán)境再造是XXX生態(tài)園的生命線，針對(duì)XXX生態(tài)園，資源是有限的，要建成XXX未來(lái)的“城市綠心”，“城市綠肺”和“城市客廳”，就必須改變傳統(tǒng)工業(yè)文明的生產(chǎn)方式，遵循“循環(huán)經(jīng)濟(jì)”原理，實(shí)現(xiàn)“污染排放最小化、廢物資源化和無(wú)害化”，以最小成本獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。只有通過(guò)“循環(huán)經(jīng)濟(jì)”，XXX生態(tài)園才能從根本上實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境的“共贏”。5.2主題整個(gè)XXX生態(tài)園，應(yīng)該有一個(gè)中心主題，兩個(gè)基本主題，分述如下：一個(gè)中心主題：“溫·洲·家·園”XXX市三面環(huán)山，一面臨海，集“山、水、洲、島、?！庇谝惑w，群山環(huán)抱，江河縱橫，水網(wǎng)密布，不僅山水環(huán)境優(yōu)美，而且文化淵源深厚，可打造成中國(guó)特色“山水之城”。某山與某濕地，位于XXX市中心地帶，是城市的天然屏障，也是未來(lái)“大XXX”的“綠心”、“綠核”，是鹿城、甌海、龍灣、瑞安四大城市群的中心與紐帶，也是中國(guó)城市中心最大的“花園”與“大客廳”。為建設(shè)“生態(tài)XXX”、“文化XXX”、“財(cái)富XXX”，為保障XXX生態(tài)安全，改善XXX城市形象，提升XXX城市品位，優(yōu)化XXX發(fā)展模式，提高XXX綜合競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)“大XXX”的可持續(xù)發(fā)展，我們將XXX生態(tài)園發(fā)展主題定位為——“溫·洲·家·園”。為此，“溫洲家園”這一中心主題定位，作為一個(gè)整體，具有以下獨(dú)創(chuàng)性——唯一性、包容性、識(shí)別性。“溫·洲·家·園”的定位，以“生態(tài)”、“文化”、“國(guó)際”為策劃元素，以“溫馨”、“綠洲”、“家園”、“人文”為四大招牌，凸顯“溫馨綠洲，綠色家園”的文化涵，重構(gòu)行政區(qū)劃與產(chǎn)業(yè)布局，將XXX生態(tài)園打造成XXX的“城市靈魂”、“城市綠心”、“城市花園”、“城市客廳”、“城市名片”、“城市家園”，不僅與、、、比規(guī)模大小，更與兄弟城市比“唯一性”、“獨(dú)創(chuàng)性”與“排他性”。兩個(gè)基本主題：旅游·人居隨著泛旅游與超地產(chǎn)相結(jié)合的時(shí)代來(lái)臨，旅游房地產(chǎn)逐漸成為旅游區(qū)域打造和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的交融點(diǎn)，已從以前簡(jiǎn)單嫁接發(fā)展到為城市運(yùn)營(yíng)、區(qū)域開發(fā)提供的支撐模式。旅游產(chǎn)品的觀光、度假、休閑、康體等類型分類，與住宅、商業(yè)、酒店、綜合社區(qū)等不同形態(tài)相結(jié)合，構(gòu)筑了豐富的旅游房地產(chǎn)類型。從整體上看，整個(gè)XXX生態(tài)園，就是一個(gè)融“生態(tài)、綠色、環(huán)保、教育、旅游、度假、休閑、體驗(yàn)、人文、人居、地產(chǎn)”等諸多元素為一體的綜合性園區(qū)，承載的容多，功能要求多元，利益主體多元，看起來(lái)容龐大，無(wú)從下手，其實(shí)我們可以刪繁就簡(jiǎn)，抓住問(wèn)題的關(guān)鍵，迎刃而解這一難題。在“cc家園”這一個(gè)中心主題統(tǒng)領(lǐng)下，“旅游”和“人居”就是交相輝映的兩個(gè)基本點(diǎn)，像磁鐵的兩個(gè)極一樣，他們將“生態(tài)”與“文化”化為“旅游”與“文化”的應(yīng)有之義，一統(tǒng)“生態(tài)、綠色、環(huán)保、教育、旅游、度假、休閑、體驗(yàn)、人文、人居、地產(chǎn)”等各個(gè)層面的問(wèn)題，形成“生態(tài)旅游”、“生態(tài)文化”、“生態(tài)地產(chǎn)”、“綠色人居”、“綠色家園”、“城市綠心”、“城市綠島”、“城市綠洲”等相關(guān)主題，支撐“cc家園”這一中心主題細(xì)化分解，從而轉(zhuǎn)化為戰(zhàn)略目標(biāo)與策略方案，具體實(shí)施并實(shí)現(xiàn)XXX生態(tài)園的發(fā)展計(jì)劃。XXX只有實(shí)現(xiàn)城市生態(tài)化，才能真正實(shí)現(xiàn)“游在XXX、住在XXX”的目標(biāo)，成為吸引現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)流、信息流、物質(zhì)流和人才流的理想場(chǎng)所。大自然的恩賜造就了XXX江、嶼、山、海、田的“山水城市”生態(tài)格局，就應(yīng)該抓住“旅游”與“人居”兩個(gè)核心概念，順應(yīng)復(fù)歸自然的人性追求，延續(xù)和完善和諧共生的山水城市生態(tài)格局，構(gòu)筑起充滿人性的宜居環(huán)境，進(jìn)而將XXX建設(shè)成為可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)城市，甚至成為浙東南地區(qū)與更大圍最宜居住的首選城市。5.3理念基于以上的對(duì)XXX生態(tài)園的把握，我們形成如下開發(fā)理念：可持續(xù)發(fā)展理念根據(jù)XXX生態(tài)園資源條件，在維護(hù)生態(tài)園生態(tài)系統(tǒng)的前提下，合理、科學(xué)開發(fā)適應(yīng)市場(chǎng)需求的旅游項(xiàng)目和地產(chǎn)項(xiàng)目，并堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展理念，即滿足現(xiàn)代XXX經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求和城市化目標(biāo)，也為下一代創(chuàng)造美好空間。城市經(jīng)營(yíng)理念XXX生態(tài)園有必要將自身定位為“城市運(yùn)營(yíng)商”，或下設(shè)“城市運(yùn)營(yíng)商”，整體、綜合、系統(tǒng)推進(jìn)XXX生態(tài)園的各項(xiàng)建設(shè)。XXX生態(tài)園的建設(shè)，可以走“民營(yíng)企業(yè)造城”之路，XXX生態(tài)園要敢于煉成一條“黑馬”。城市旅游理念XXX城市發(fā)展旅游，不但是把旅游作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，而且要把XXX城市本身作為一個(gè)中心目的地來(lái)發(fā)展，這是一個(gè)更高的要求，也是更具實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)換。XXX是一個(gè)品牌群集之地，但最應(yīng)該形成的名牌，是城市本身。旅游的本質(zhì)是文化差異，沒(méi)有文化的差異就構(gòu)不成吸引力，只讓旅游者看幾個(gè)旅游景區(qū)景點(diǎn)，XXX城市旅游發(fā)展不起來(lái)，更缺乏可持續(xù)性發(fā)展的生命力。創(chuàng)新要講創(chuàng)意，創(chuàng)意的深層次就是創(chuàng)出差異來(lái)，創(chuàng)出差異來(lái)創(chuàng)新才能立得住，創(chuàng)出差異來(lái)創(chuàng)新也才能真正形成。目的地建設(shè)問(wèn)題，就自然成為城市旅游的中心問(wèn)題。因此，XXX各行各業(yè)都有支持XXX成為一個(gè)旅游、休閑、商務(wù)目的地的義務(wù)，也就是說(shuō)各行各業(yè)都是目的地的組成部分，而不單純是各行各業(yè)支持旅游業(yè)。休閑體驗(yàn)理念體驗(yàn)旅游新概念。旅游者花費(fèi)了精力、時(shí)間、金錢，購(gòu)買的是一個(gè)體驗(yàn)過(guò)程。最后得到的就是一個(gè)閱歷，增長(zhǎng)的也是閱歷。所以，旅游經(jīng)濟(jì)在某種程度上就是體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，旅游目的地就是提供新鮮體驗(yàn)和豐富閱歷的地方。未來(lái)的旅游休閑，注重的是文化差異與原創(chuàng)體驗(yàn)。XXX生態(tài)園的建設(shè)，思路應(yīng)該更加開闊，不僅要超越旅游產(chǎn)業(yè)的概念，也要超越旅游目的地的概念，要從價(jià)值觀和生活方式的高度來(lái)認(rèn)識(shí)“溫洲家園”。文化回歸理念目前，我們普遍進(jìn)入一個(gè)誤區(qū)，就是旅游者最看重的東西，我們往往在糟蹋，我們最看重的東西，實(shí)際上旅游者并不看重，我們自己也是一樣，到一個(gè)城市，能夠留下印象的，一般不是高樓大廈，而是它有特點(diǎn)的東西，在文化上有差異，才構(gòu)成吸引力，而往往我們把這些東西看的很淡。我們沒(méi)有從旅游者的眼光出發(fā)，來(lái)回過(guò)頭來(lái)看我們的旅游發(fā)展，包括旅游城市的發(fā)展。這種方式必須改變。因此，XXX生態(tài)園建設(shè)，要善于吃祖宗飯。在對(duì)待XXX傳統(tǒng)歷史文化上，我們不必追求第一，但要追求唯一，唯我獨(dú)有。正如這是個(gè)很不起眼的老房子，但是這個(gè)東西是唯一的，這就是吸引力。還比如中國(guó)唐代的土木結(jié)構(gòu)建筑現(xiàn)在只有兩處，都在五臺(tái)山，這就是唯一。因?yàn)椤暗谝弧笔且?guī)模的競(jìng)賽，“唯一”是特色的競(jìng)爭(zhēng)。而特色是旅游之魂，文化是特色之基，沒(méi)有特色就沒(méi)有旅游，沒(méi)有差異就沒(méi)有吸引力，所以特色是旅游之魂，要想把特色挖掘出來(lái)，就得靠文化，所以我們必須在文化上進(jìn)一步做文章，文化說(shuō)到底，最根本的東西就是"以人為本"。6開發(fā)策略分析6.1旅游開發(fā)策略分析機(jī)遇：城市發(fā)展機(jī)會(huì)：建設(shè)生態(tài)城市；行業(yè)機(jī)遇：旅游休閑行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇；市場(chǎng)消費(fèi)總量：潛在市場(chǎng)造就發(fā)展機(jī)遇機(jī)遇；、機(jī)遇：城市發(fā)展機(jī)會(huì)：建設(shè)生態(tài)城市；行業(yè)機(jī)遇：旅游休閑行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇；市場(chǎng)消費(fèi)總量：潛在市場(chǎng)造就發(fā)展機(jī)遇機(jī)遇；、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?；消費(fèi)觀念、生活方式的變革；政策的支持：政策造就機(jī)遇；挑戰(zhàn)：開發(fā)成本高：拆遷、安置、征地、基礎(chǔ)配套費(fèi)用；國(guó)家政策限制：部分高檔房產(chǎn)和高爾夫項(xiàng)目目前為國(guó)家嚴(yán)令禁止；XXX炒房現(xiàn)象影響房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)釋放，XXX房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏高；行政管理權(quán)限問(wèn)題：劣勢(shì)：生態(tài)、環(huán)境問(wèn)題突出，制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展；城市土地資源供應(yīng)短缺；統(tǒng)一管理難度大；資源整合時(shí)間長(zhǎng)；區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)形成的劣勢(shì)；優(yōu)勢(shì)：綜合優(yōu)勢(shì)：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)；資源優(yōu)勢(shì)：生態(tài)園土地資源儲(chǔ)備、自然資源、人文資源；市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：休閑消費(fèi)市場(chǎng)巨大；產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：生態(tài)、旅游、休閑、商業(yè)、地產(chǎn)復(fù)合產(chǎn)品發(fā)展理念的優(yōu)勢(shì)；根據(jù)XXX生態(tài)園情況分析，我們建議采用領(lǐng)先者戰(zhàn)略領(lǐng)先者戰(zhàn)略補(bǔ)缺者戰(zhàn)略挑戰(zhàn)者戰(zhàn)略追隨者戰(zhàn)略6.1.2旅游開發(fā)策略選擇■產(chǎn)品升級(jí)策略根據(jù)目前生態(tài)園圍旅游景觀檔次低、知名度不高、經(jīng)營(yíng)管理傳統(tǒng)的缺陷，未來(lái)生態(tài)園旅游產(chǎn)品的開發(fā)必須引進(jìn)升級(jí)性產(chǎn)品，避免傳統(tǒng)觀光性產(chǎn)品重復(fù)開發(fā)，較多采用游客參與性、體驗(yàn)性多的旅游產(chǎn)品，引進(jìn)高檔旅游設(shè)施、設(shè)備，提高游客旅游的興趣。■分區(qū)域分主題策略XXX生態(tài)園地域?qū)拸V，海拔高，不同地域、不同海拔具有各自的特色，根據(jù)其不同特色，導(dǎo)入不同主題，形成一個(gè)個(gè)的分區(qū)域、分主題的旅游區(qū)，滿足不同游客的不同體驗(yàn)、需求或同一游客的多種體驗(yàn)、需求。■引導(dǎo)市場(chǎng)策略XXX生態(tài)園即使個(gè)別景觀突出，但整體知名度不高，對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的XXX市民、省游客、國(guó)游客乃至國(guó)際游客需要有一個(gè)從認(rèn)知到感覺(jué)到行動(dòng)的過(guò)程，且XXX生態(tài)園是在一個(gè)旅游產(chǎn)品初級(jí)開發(fā)市場(chǎng)上，這就要求我們主動(dòng)去引導(dǎo)這些游客，而不是被動(dòng)地等待游客自己聞名而來(lái)?！鲑Y源整合策略除XXX生態(tài)園圍現(xiàn)有的旅游景觀資源的整合，我們還要看到XXX市圍的旅游景觀資源，結(jié)合XXX市旅游發(fā)展規(guī)劃，將XXX生態(tài)園圍的旅游景觀資源與XXX市其他區(qū)域圍的旅游景觀資源相融合，形成大型XXX旅游圈，樹立XXX旅游品牌，發(fā)揮XXX旅游整體效應(yīng)。6.2可利用土地開發(fā)策略分析迎合市場(chǎng)策略XXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)主流需求仍在市民住宅需求，面對(duì)這部分我們項(xiàng)目可利用土地都無(wú)法完成任務(wù)的市場(chǎng)，我們應(yīng)該積極主動(dòng)地迎合該市場(chǎng)需求，即能滿足XXX城市化發(fā)展的目標(biāo)，又能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)盈利，達(dá)到社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙贏的目的。多樣化開發(fā)策略XXX經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，XXX人收入的增加，XXX人不單對(duì)住宅有多樣化的需求，對(duì)XXX城市功能的需求上，XXX人也有多樣化的需求，高檔酒店、高爾夫、別墅等休閑度假產(chǎn)品等適合XXX人消費(fèi)支出能力的項(xiàng)目在我們項(xiàng)目中應(yīng)該可以滿足。土地經(jīng)營(yíng)策略可利用土地在XXX的珍貴，我們不得不把握土地的經(jīng)營(yíng)控制，將土地作為一個(gè)產(chǎn)品看待，在強(qiáng)勁的賣方市場(chǎng)前面，采用慎重的態(tài)度去經(jīng)營(yíng)該產(chǎn)品，以期取得該產(chǎn)品的最大的銷售收入同時(shí)，使得該產(chǎn)品符合多種需求的綜合效應(yīng)。6.3整體開發(fā)策略分析綜合開發(fā)策略XXX生態(tài)園地域?qū)拸V，面積大，山地為主的地形與資源種類限制其開發(fā)方向，我們應(yīng)勢(shì)利導(dǎo)確定其旅游、地產(chǎn)開發(fā)方向，一方面發(fā)揮生態(tài)園的資源優(yōu)勢(shì)，另一方面希望通過(guò)旅游和地產(chǎn)的開發(fā)，相互間能夠?qū)崿F(xiàn)相互影響、帶動(dòng)，實(shí)現(xiàn)旅游、地產(chǎn)綜合效應(yīng)。統(tǒng)一管理策略XXX生態(tài)園面積大，涉與圍廣，不單是行政區(qū)劃的分區(qū)管理窒礙了生態(tài)園的開發(fā)進(jìn)度、力度，在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)上如果沒(méi)有統(tǒng)一的管理，經(jīng)營(yíng)層次不齊、經(jīng)營(yíng)容重復(fù)、利益關(guān)系沖突、競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系惡化、資源不良配置等諸多問(wèn)題將可能導(dǎo)致XXX生態(tài)園開發(fā)的失敗。分期開發(fā)策略XXX生態(tài)園開發(fā)任務(wù)重，無(wú)論從資源、市場(chǎng)、管理還是從投資主體、工程建設(shè)、資金安排來(lái)說(shuō)，我們面臨的是一個(gè)長(zhǎng)期開發(fā)量的存在，這就需要我們對(duì)開發(fā)任務(wù)進(jìn)行劃分，逐塊逐步開發(fā)，在符合總體規(guī)劃的前提下，分區(qū)域分時(shí)間段進(jìn)行。主動(dòng)開發(fā)策略在城市化一步步向自然逼進(jìn)的過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)、交通以與自然環(huán)境本身等條件會(huì)將人們對(duì)自然的破壞控制在一定圍，XXX生態(tài)園也是如此，在其周邊自然而然的形成了一個(gè)自我緩沖帶，它對(duì)城市化形成一種反作用力7策略計(jì)劃7.1計(jì)劃對(duì)功能的要求濕地公園區(qū)九州文化區(qū)游客集散中心游客車流線路游客接待中心濕地公園區(qū)九州文化區(qū)游客集散中心游客車流線路游客接待中心游客人流線路游客管理中心公共設(shè)施主要功能項(xiàng)目旅游支撐系統(tǒng)主題公園區(qū)生態(tài)旅游區(qū)某山風(fēng)景區(qū)國(guó)際城園區(qū)XXX生態(tài)園作為綜合性多功能旅游景區(qū)，除包括態(tài)教育、旅游度假、中外文化融合等主要吸引功能外，還具備系統(tǒng)支持的基本功能。7.1.2對(duì)地產(chǎn)功能的要求生態(tài)人居生態(tài)人居旅游地產(chǎn)供水供電污水、垃圾處理園林綠化道路交通通訊與智能化設(shè)施環(huán)保節(jié)能主要功能項(xiàng)目地產(chǎn)支撐系統(tǒng)景觀地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)高檔酒店賓館休閑度假地產(chǎn)XXX生態(tài)園建設(shè)的主題之一，生態(tài)景觀地產(chǎn)，綠色人居社區(qū)，主要吸引物為旅游地產(chǎn)；為地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的支撐地產(chǎn)項(xiàng)目的配套系統(tǒng)。7.1.3總體功能的要求體系緩沖區(qū)自然涵養(yǎng)帶重點(diǎn)開發(fā)區(qū)核心保護(hù)區(qū)圍濕地外圍周邊山谷部分風(fēng)景名勝區(qū)部分風(fēng)景名勝區(qū)零散經(jīng)濟(jì)農(nóng)作物居民生活帶某山適宜旅游開發(fā)的區(qū)域大部分濕地以天河水庫(kù)、秀垟水庫(kù)、金河水庫(kù)為主的區(qū)域；部分濕地原則“還濕地于民”；生態(tài)恢復(fù)；生態(tài)重建；文化再現(xiàn)；寓教于樂(lè)?！斑€山于民”；整合優(yōu)先；社會(huì)效益第一。適度開發(fā)；經(jīng)濟(jì)、環(huán)境與社會(huì)效益并舉；項(xiàng)目國(guó)際化、特色化、本地化。生態(tài)維護(hù)先行；拒絕任何過(guò)度開發(fā)行為。功能方向與外界的交流帶；生態(tài)緩沖帶；城市化傾向反擊帶；國(guó)際化的重點(diǎn)演繹區(qū)；生態(tài)教育基地；綠色人居。市民休閑的主要場(chǎng)所；原味文化的集中表現(xiàn)；本地文化與旅游開發(fā)的協(xié)調(diào)帶。以特色的生態(tài)體驗(yàn)為主要訴求的各種旅游活動(dòng)。維護(hù)和樹立最純正的“綠心”形象。功能組團(tuán)：XXX生態(tài)園按區(qū)域分布，劃分為某濕地公園、某山森林公園、九州文化區(qū)、國(guó)際城園區(qū)、生態(tài)文化社區(qū)某濕地公園區(qū)：建設(shè)城市生態(tài)公園，動(dòng)感水城、江南水鄉(xiāng)水風(fēng)情集鎮(zhèn)。生態(tài)公園在充滿果樹、鮮花、綠草、河流的城市生態(tài)公園中漫步，戶外活動(dòng)、生產(chǎn)勞動(dòng)場(chǎng)景－漁民打魚、采摘菱藕、果園勞動(dòng)收獲果實(shí)九州文化區(qū)：（1）建設(shè)甌越民俗村。突出甌越文化特色，集特色民居、民俗風(fēng)情活動(dòng)、地方飲食文化于一體，充分展現(xiàn)地方文化；（2）建設(shè)XXX中國(guó)城，展示中華民族文化。在比較選擇的基礎(chǔ)上，引入具有中國(guó)民族文化特色的項(xiàng)目，典型的民族建筑風(fēng)格，各地飲食文化、地方特產(chǎn)、文化娛樂(lè)，例如的四合院，不同地方特色生活方式的體驗(yàn)。XXX中國(guó)城，還將借鑒海外華人在世界各地建造的中國(guó)城模式，展現(xiàn)海外華人的生活與文化。（3）文化區(qū)－弘揚(yáng)道教文化、佛教文化，配套服務(wù)設(shè)施。為信眾提供活動(dòng)場(chǎng)所。建設(shè)生態(tài)墓地公園，結(jié)合生態(tài)環(huán)境建設(shè)于地方風(fēng)俗。國(guó)際城園區(qū)－結(jié)合XXX打造國(guó)際輕功城品牌，在臨濱海工業(yè)區(qū)的某山平原片區(qū)，建設(shè)開發(fā)具有國(guó)際特色的集工作、生活、娛樂(lè)為一體的生態(tài)文化社區(qū)，作為未來(lái)生態(tài)工業(yè)區(qū)的組成部分。1)生態(tài)工業(yè)園區(qū)、環(huán)保工業(yè)區(qū)、高新科技工業(yè)區(qū)、海外XXX人創(chuàng)業(yè)園區(qū)；2)商務(wù)活動(dòng)區(qū)；3)綠色生態(tài)住宅區(qū)；4)社區(qū)生活、娛樂(lè)配套設(shè)施；5)社區(qū)生態(tài)公園；某山風(fēng)景區(qū)：生態(tài)公園區(qū)、風(fēng)景旅游區(qū)、活動(dòng)區(qū)；7.2投資預(yù)算與投資模式7.2.1旅游項(xiàng)目投資預(yù)算旅游項(xiàng)目占地面積（平方公里）參考造價(jià)/平方公里相對(duì)系數(shù)（%）成本（億元）參照對(duì)象山頂主題園區(qū)811.23億元6.676華僑城旅游區(qū)四大主題公園某休閑區(qū)、濕地公園區(qū)610.1億元2012.02世界之窗、錦繡中華民俗文化村商務(wù)、旅游酒店0.153000元/平米—4.5分散在不同區(qū)域說(shuō)明：相對(duì)系數(shù)指相對(duì)于參照物的開發(fā)強(qiáng)度。7.2.2地產(chǎn)項(xiàng)目投資預(yù)算地產(chǎn)項(xiàng)目總投資224.33億元，是“溫洲家園”中“家園”的重要體現(xiàn)，是本策劃中投資最大、建設(shè)期最長(zhǎng)的項(xiàng)目。該計(jì)劃分為三部分：分別為環(huán)某山地產(chǎn)帶、某濕地高級(jí)社區(qū)和山間別墅區(qū)，總面積嚴(yán)格控制在園區(qū)用地的10%以?！霏h(huán)某山地產(chǎn)（東部區(qū)又叫國(guó)際城園區(qū)）：主要是前期為換取開發(fā)資金，同時(shí)為保護(hù)某山，作為某山的屏障而開發(fā)建設(shè)的環(huán)山地產(chǎn)帶。面積：7平方公里占園區(qū)用地的5.38%住宅類型：一類住宅容積率：0.5成本費(fèi)用：112億元■山間地產(chǎn)：旅游地產(chǎn)是指位于某山中的以分時(shí)、產(chǎn)權(quán)度假，獨(dú)立高檔別墅，莊園等以銷售為目的的旅游地產(chǎn)。面積：3.6平方公里占園區(qū)用地的2.77%住宅類型：2-3層洋房別墅容積率：0.15成本費(fèi)用：17.1億元（地價(jià)每畝6.7萬(wàn)元，計(jì)3.6億元，造價(jià)、期間費(fèi)用2500元/建筑平方。計(jì)13.5億元）■某高級(jí)社區(qū)占地面積：2.23平方公里住宅類型：多層、連排別墅容積率：0.5成本費(fèi)用：60.48億元；（說(shuō)明：拆遷39.3億元；建設(shè)7.8億元,造價(jià)費(fèi)用為1200元）■其他項(xiàng)目其他項(xiàng)目合計(jì)投資51.85億，主要目的是為了獲取有價(jià)值的土地、文化、環(huán)境資源或者是為了提升土地、文化或環(huán)境資源的價(jià)值而付出的投資。其中絕大部分為某濕地的居民拆遷費(fèi)用?！艋A(chǔ)設(shè)施：11.55億元（說(shuō)明每畝基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用為6萬(wàn)元）◆環(huán)保、綠化與景觀：1億元◆拆遷費(fèi)用：39.3億元（計(jì)算依據(jù)：安置每平方米合3200，其他費(fèi)用約500，合計(jì)每建筑平方4200元，容積率約為0.72）7.2.4投資模式：不同的投資模式會(huì)有不同的投資回報(bào)，按市場(chǎng)需求制定投資項(xiàng)目，豐富投資項(xiàng)目的容，設(shè)計(jì)投資各個(gè)子項(xiàng)目的時(shí)間序列安排，采取“滾動(dòng)式”投資經(jīng)營(yíng)策略，邊經(jīng)營(yíng)，邊擴(kuò)建，針對(duì)不同階段設(shè)計(jì)不同的收益項(xiàng)目，縮短建設(shè)周期，盡快回收投資。根據(jù)XXX生態(tài)園情況，建議采用：公司型合資投資模式公司是獨(dú)立于其投資者的法律實(shí)體。公司的權(quán)利和義務(wù)是由國(guó)家有關(guān)法律以與公司章程所決定的。公司作為一個(gè)獨(dú)立的法人擁有并有權(quán)處置所有公司資產(chǎn)，同時(shí)承擔(dān)一切有關(guān)的債務(wù)。公司對(duì)公司資產(chǎn)和權(quán)益的擁有和處置權(quán)不受其股東變化的影響。投資者通過(guò)持股擁有公司，通過(guò)選舉任命董事會(huì)成員對(duì)公司的運(yùn)作進(jìn)行管理。優(yōu)點(diǎn)：有限責(zé)任融資安排比較容易投資轉(zhuǎn)讓比較容易股東之間關(guān)系清楚可以安排非公司負(fù)債型融資結(jié)構(gòu)缺點(diǎn)：對(duì)現(xiàn)金流量難以直接控制稅務(wù)靈活性差7.3未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期收益旅游項(xiàng)目盈利方式1.

提供初級(jí)體驗(yàn)的（經(jīng)歷）的機(jī)會(huì)出讓，比如：出售門票2.

提供有助于豐富體驗(yàn)（經(jīng)歷）的相關(guān)服務(wù)；比如：提供餐飲，住宿服務(wù)3.

出讓圍繞旅游者（潛在旅游者）的消費(fèi)能力所帶來(lái)的可能的收益機(jī)會(huì)；比如：旅游區(qū)的招商，贊助。4.

獲取資本投入后在旅游項(xiàng)目所在地溢價(jià)收益的其它商業(yè)開發(fā)；比如景區(qū)，旅游目的地的房地產(chǎn)開發(fā)。5.

出讓，出售具備知識(shí)產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)的商品，比如：玩具，旅游工藝品，紀(jì)念品等6.

提供保證旅游景點(diǎn)景區(qū)居民可以市場(chǎng)化的公共服務(wù)，比如：供水，供電等以下的測(cè)算是基于以上第1、2、5、6種方式的綜合收入：（以2006年開始提供具有規(guī)模的旅游新產(chǎn)品所做預(yù)測(cè)）地產(chǎn)項(xiàng)目盈利方式1.

土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，出售或出租。2.

建設(shè)房產(chǎn)項(xiàng)目與土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓。3.

建設(shè)房產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，比如娛樂(lè)場(chǎng)所的出租、產(chǎn)權(quán)的讓度。以下的測(cè)算是基于第2種方式所得收入：■環(huán)某山地產(chǎn)（東部區(qū)又叫國(guó)際城園區(qū)）：主要是前期為換取開發(fā)資金，同時(shí)為保護(hù)某山，作為某山的屏障而開發(fā)建設(shè)的環(huán)山地產(chǎn)帶?；冢好娣e：7平方公里占園區(qū)用地的5.38%住宅類型：一類住宅容積率：0.5銷售價(jià)/平方米：5000元銷售收入：175億元■山間地產(chǎn)：旅游地產(chǎn)是指位于某山中的以分時(shí)、產(chǎn)權(quán)度假，獨(dú)立高檔別墅，莊園等以銷售為目的的旅游地產(chǎn)。面積：3.6平方公里占園區(qū)用地的2.77%住宅類型：2-3層洋房別墅容積率：0.15售價(jià)/平方米：12000元銷售收入：64.8億元■某高級(jí)社區(qū)占地面積：2.23平方公里住宅類型：多層、連排別墅容積率：0.5銷售價(jià)/平方米：8000銷售收入：89.2億元7.4開發(fā)計(jì)劃、步驟“點(diǎn)線面”開發(fā)思路即將XXX生態(tài)園作為一個(gè)整體，從中首先擇選適合地塊（已開發(fā)或者待開發(fā)）優(yōu)先發(fā)展代表項(xiàng)目（已開發(fā)或待開發(fā)的多個(gè)產(chǎn)業(yè)），形成XXX生態(tài)園的基本點(diǎn)，引導(dǎo)XXX生態(tài)園的整體發(fā)展方向，然后根據(jù)各代表項(xiàng)目的特點(diǎn)，以各代表項(xiàng)目為基點(diǎn)輻射發(fā)展，并逐步形成項(xiàng)目發(fā)展區(qū)域，最后根據(jù)各項(xiàng)目區(qū)域的關(guān)聯(lián)性，將各個(gè)代表項(xiàng)目區(qū)域聯(lián)系起來(lái)發(fā)展關(guān)聯(lián)項(xiàng)目，以形成綜合整體面。開發(fā)計(jì)劃開發(fā)階段時(shí)間目標(biāo)項(xiàng)目備注生態(tài)園開發(fā)前期2004|2005規(guī)劃、設(shè)計(jì)、計(jì)劃制定總體規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)設(shè)施計(jì)劃制定規(guī)劃設(shè)計(jì)與項(xiàng)目啟動(dòng)同步進(jìn)行；啟動(dòng)階段2004|2005示項(xiàng)目城市生態(tài)公園拆遷、安置、土地征用環(huán)境綜合治理生態(tài)示區(qū)I期開發(fā)建設(shè)階段2006|2010生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)配套地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)建設(shè)、環(huán)境治理基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（I）旅游景區(qū)改造示生態(tài)社區(qū)開發(fā)文化度假區(qū)II期開發(fā)建設(shè)階段2011|2015生態(tài)教育綠色人居休閑度假生態(tài)建設(shè)、環(huán)境治理生態(tài)文化旅游區(qū)生態(tài)文化社區(qū)建設(shè)（1）III建設(shè)2016|2020生態(tài)文化建設(shè)生態(tài)、環(huán)境維護(hù)生態(tài)文化社區(qū)（2）7.5啟動(dòng)計(jì)劃7.5.1功能產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)分析旅游啟動(dòng)利弊分析旅游開發(fā)利處：結(jié)合自然資源，合理開發(fā)利用，對(duì)生態(tài)系統(tǒng)破壞性小。投資規(guī)模相對(duì)較小，資金需求量少。營(yíng)造人氣，擴(kuò)大知名度，促進(jìn)土地升值。控制開發(fā)難度較低。旅游開發(fā)弊處：利潤(rùn)率相對(duì)較低，收益相對(duì)較少。促使土地開發(fā)成本增加。本項(xiàng)目旅游項(xiàng)目集中在中間山區(qū)，周邊圍不易控制。地產(chǎn)啟動(dòng)利弊分析地產(chǎn)開發(fā)利處：利潤(rùn)率相對(duì)較高，收益相對(duì)較多。本項(xiàng)目地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)外圍周邊，能夠有效控制開發(fā)區(qū)域。地產(chǎn)開發(fā)弊處：投資規(guī)模較大，資金需求量大。生態(tài)環(huán)境破壞較大，維護(hù)費(fèi)用較多。本項(xiàng)目地產(chǎn)項(xiàng)目多為人居區(qū)，搬遷安置困難，費(fèi)用大。建議：從功能產(chǎn)業(yè)開發(fā)利弊來(lái)看，建議先啟動(dòng)旅游功能項(xiàng)目，在初步階段生態(tài)破壞性小、方便籌集資金、可形成初步規(guī)模。7.5.2啟動(dòng)地塊分析為方便控制XXX生態(tài)園整體開發(fā)圍，我們從生態(tài)園周邊選擇地塊進(jìn)行分析：漁潭地塊（dd）：作為生態(tài)旅游文化示區(qū)，進(jìn)行生態(tài)建設(shè)、完善旅游設(shè)施配套、地方文化、民俗風(fēng)情、佛教文化發(fā)掘、商業(yè)地產(chǎn)等綜合開發(fā)。該區(qū)域臨近城市與主要干道，并且是上山主要通道之一，基礎(chǔ)設(shè)施配套較易解決，墓地拆遷問(wèn)題突出，環(huán)境治理問(wèn)題，生態(tài)、旅游、文化、綠色人居綜合示作用明顯，生態(tài)、社會(huì)與經(jīng)濟(jì)綜合效益較好，適合生態(tài)園開發(fā)初期作為啟動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)。八水地塊（bb）：生態(tài)、文化娛樂(lè)、綠色人居社區(qū)，進(jìn)行生態(tài)環(huán)境修復(fù)、中華民族文化發(fā)掘、綠色人居、社區(qū)公園建設(shè)?；A(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)需配合周邊區(qū)域同步進(jìn)行，適合生態(tài)園中期開發(fā)階段建設(shè)。天拄地塊（hh）：工作－生活－娛樂(lè)生態(tài)文化社區(qū)，為工業(yè)區(qū)的金領(lǐng)、白領(lǐng)提供工作、居住、休閑娛樂(lè)、生活配套等完善的社區(qū)服務(wù)體?；谠摰貐^(qū)目前基礎(chǔ)配套設(shè)施差，道路交通不暢，周邊環(huán)境污染問(wèn)題嚴(yán)重，不適合作為前期啟動(dòng)的示地塊，適合后期配合濱海工業(yè)園區(qū)開發(fā)，同步進(jìn)行。某濕地公園區(qū)：建設(shè)城市生態(tài)公園，動(dòng)感水城、江南水鄉(xiāng)水風(fēng)情集鎮(zhèn)。該地區(qū)居住人口較多，城鎮(zhèn)占地較大，環(huán)境污染嚴(yán)重，道路交通較方便，具備部分基礎(chǔ)設(shè)施，可作為前期啟動(dòng)地塊，局部點(diǎn)狀開發(fā)。建議：從漁潭地塊（dd）和某濕地公園區(qū)當(dāng)中選擇其一，或者兩者同時(shí)啟動(dòng)。7.6經(jīng)營(yíng)管理建議行政管理權(quán)的統(tǒng)一XXX生態(tài)園管委會(huì)作為XXX市市政府派出機(jī)構(gòu)，在整個(gè)XXX生態(tài)園開發(fā)中起決定性作用，應(yīng)該按照XXX市城市發(fā)展需要，成為區(qū)一級(jí)政府，行使區(qū)級(jí)行政管理權(quán)限，區(qū)劃圍為XXX生態(tài)園紅線