房產(chǎn)稅解析課件

房產(chǎn)稅試點(diǎn)理解房產(chǎn)稅背景自古一來(lái)，在中國(guó)人眼中土地房產(chǎn)似乎成為了一種類貨幣，這是讓他們的錢財(cái)增值保值的一種安全有效的方式，這無(wú)疑促進(jìn)了現(xiàn)今中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這本是一條健康有前景的產(chǎn)業(yè)鏈，然而在擁有13億人口的大國(guó)它發(fā)展的日益畸形—房子多的賣不完，有錢的買不到房子，一批批的房奴涌現(xiàn)出來(lái)。因此，號(hào)稱能夠改變此現(xiàn)狀的“房產(chǎn)稅”應(yīng)運(yùn)而生。房產(chǎn)稅是指以房屋為征稅對(duì)象,按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù),向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。鑒于房產(chǎn)稅全國(guó)推行難度較大，試點(diǎn)從個(gè)別城市開(kāi)始試點(diǎn)。2011年1月28，上海、重慶開(kāi)始試點(diǎn)房產(chǎn)稅。定義時(shí)間內(nèi)容2010年1月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)文，提出要加快研究完善住房稅收政策2010年4月國(guó)務(wù)院發(fā)文，要求財(cái)政部、稅務(wù)總局加快研究制定房產(chǎn)稅收政策2010年9月有關(guān)部委出臺(tái)調(diào)控措施，提出加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)2011年1月重慶市確定開(kāi)征高檔商品房房產(chǎn)稅，上海也正在為房產(chǎn)稅試點(diǎn)做準(zhǔn)備2011年1月28日重慶、上海正式啟動(dòng)改革試點(diǎn)，率先開(kāi)征房產(chǎn)稅。鑒于房產(chǎn)稅全國(guó)推行難度較大，試點(diǎn)從個(gè)別城市開(kāi)始試點(diǎn)。2011年1月28，上海、重慶開(kāi)始試點(diǎn)房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅改革啟動(dòng)用了多久？重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)區(qū)域?yàn)橛逯袇^(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)，簡(jiǎn)稱主城九區(qū)。征收對(duì)象是哪些？（一）試點(diǎn)采取分步實(shí)施的方式。首批納入征收對(duì)象的住房為：1．個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅。2．個(gè)人新購(gòu)的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含2倍）以上的住房。3．在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含第二套）以上的普通住房。新購(gòu)住房是指《暫行辦法》施行之日起購(gòu)買的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房購(gòu)買時(shí)間以簽訂購(gòu)房合同并提交房屋所在地房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中心的時(shí)間為準(zhǔn)，存量住房購(gòu)買時(shí)間以辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)間為準(zhǔn)。（二）未列入征稅范圍的個(gè)人高檔住房、多套普通住房，將適時(shí)納入征稅范圍。重慶納稅人為應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)人為未成年人的，由其法定監(jiān)護(hù)人納稅。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。產(chǎn)權(quán)所有人、監(jiān)護(hù)人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由代管人或使用人納稅。應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)共有的，共有人應(yīng)主動(dòng)約定納稅人，未約定的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)指定納稅人。納稅人是誰(shuí)？重慶哪些可以稅收減免或緩繳稅款？（一）對(duì)農(nóng)民在宅基地上建造的自有住房，暫免征收房產(chǎn)稅。（二）在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人擁有的普通應(yīng)稅住房，如納稅人在重慶市具備有戶籍、有企業(yè)、有工作任一條件的，從當(dāng)年起免征稅，如已繳納稅款的，退還當(dāng)年已繳稅款。（三）因自然災(zāi)害等不可抗力因素，納稅人納稅確有困難的，可向地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)減免稅和緩繳稅款。重慶上海市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)區(qū)域?yàn)檎麄€(gè)行政區(qū)域。征收對(duì)象是哪些？征收對(duì)象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房（以下統(tǒng)稱“應(yīng)稅住房”）。除上述征收對(duì)象以外的其他個(gè)人住房，按國(guó)家制定的有關(guān)個(gè)人住房房產(chǎn)稅規(guī)定執(zhí)行。新購(gòu)住房的購(gòu)房時(shí)間，以購(gòu)房合同網(wǎng)上備案的日期為準(zhǔn)（從2011年1月28日起，凡在本市新購(gòu)住房的購(gòu)房人，均應(yīng)在辦理房地產(chǎn)登記之前向房屋所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理房產(chǎn)稅征免認(rèn)定手續(xù)）。居民家庭住房套數(shù)根據(jù)居民家庭（包括夫妻雙方及其未成年子女，下同）在本市擁有的住房情況確定。上海納稅人是誰(shuí)？納稅人為應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)所有人為未成年人的，由其法定監(jiān)護(hù)人代為納稅。上海

（一）本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積，下同）人均不超過(guò)60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過(guò)60平方米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積，按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。合并計(jì)算的家庭全部住房面積為居民家庭新購(gòu)住房面積和其它住房面積的總和。

本市居民家庭中有無(wú)住房的成年子女共同居住的，經(jīng)核定可計(jì)入該居民家庭計(jì)算免稅住房面積；對(duì)有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計(jì)算辦法另行制定。（二）本市居民家庭在新購(gòu)一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購(gòu)住房已按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

哪些可以稅收減免？上海

哪些可以稅收減免？上海（三）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購(gòu)住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。（四）符合國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。（五）持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購(gòu)房人，其在本市新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；持有本市居住證但不滿3年的購(gòu)房人，其上述住房先按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。（六）其他需要減稅或免稅的住房，由市政府決定。上海公布的年度預(yù)算報(bào)告顯示，2011年上海各類房產(chǎn)稅收入總計(jì)22.1億元，完成預(yù)算的110.5%，2012年的數(shù)據(jù)則是24.6億元，完成預(yù)算的109.3%。其中超過(guò)預(yù)算的主要來(lái)自部分企業(yè)拓展發(fā)展空間、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用房增加等方面。而據(jù)記者了解，兩地的房產(chǎn)稅征收都主要集中在交易環(huán)節(jié)，征稅效果遭到各方質(zhì)疑。世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年上海商品房成交均價(jià)微增1.5%，相比之下，重慶的商品房總體成交價(jià)格則上漲了12.4%，漲幅較大。效果數(shù)據(jù)在近日舉辦的上海論壇分論壇上，清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副教授歐陽(yáng)敏分析了上海重慶兩地房產(chǎn)稅政策的細(xì)則區(qū)別以及影響房?jī)r(jià)的不同因素。在她看來(lái)，兩地征稅的主要區(qū)別在于，上海的房產(chǎn)稅征收主要針對(duì)增量房，而重慶則是部分舊房也要征稅。此外，比較兩地居民不同的消費(fèi)情況，歐陽(yáng)敏發(fā)現(xiàn)，與上海不同的是，重慶相對(duì)低端房屋的交易量更高，而這一部分稅收收入金額是比較低的，這也在一定程度上導(dǎo)致重慶的房產(chǎn)稅征收情況并不理想。（1）對(duì)上海、重慶市場(chǎng)的實(shí)際影響有限我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院認(rèn)為：此次房產(chǎn)稅上海針對(duì)新增需求，存量不征，而重慶針對(duì)高端住房，總體來(lái)說(shuō)稅率比預(yù)期低，對(duì)該市市場(chǎng)的影響較小。首先，兩市房產(chǎn)稅稅負(fù)低，難于從根本上提高持有成本。上海雖然是全市范圍內(nèi)征收，但通過(guò)個(gè)案年納稅額來(lái)看，不足總房款額的0.1%；重慶針對(duì)10%的高端住宅，年稅負(fù)也不到總房款的0.3%。

其次，執(zhí)行起來(lái)涉及部門過(guò)多，難于保證行政效率。征收房產(chǎn)稅涉及地稅、財(cái)政、住房保障房屋管理、規(guī)劃國(guó)土資源、統(tǒng)計(jì)局等部門，協(xié)調(diào)起來(lái)成本高；而諸如稅率和免征范圍等關(guān)鍵因素都與全市房?jī)r(jià)等指標(biāo)有關(guān)，造假和尋租不可也避免，這將嚴(yán)重影響政府的行政效率。

（2）對(duì)其他城市的提示作用不可忽略在房地產(chǎn)稅全國(guó)推廣的預(yù)期之下，一線城市可能參考上海的征稅方案，因此，不夠規(guī)定面積并且還有購(gòu)房資格的家庭，可能會(huì)額外釋放購(gòu)房需求；對(duì)于超過(guò)面積的家庭，也有可能將升值潛力不大的物業(yè)掛牌銷售。同樣，二線及其他城市可能參照重慶方案，對(duì)于無(wú)戶籍、無(wú)工作、無(wú)企業(yè)的購(gòu)房者，政策出臺(tái)之前也是入市的好時(shí)機(jī)。效果根本目的由試點(diǎn)的實(shí)施情況看，雖然效果不顯著，但從以上的數(shù)據(jù)看還是有成效的。我國(guó)在房產(chǎn)稅方面已經(jīng)積累的一定的經(jīng)驗(yàn)，這為下一步全面推進(jìn)房產(chǎn)稅也創(chuàng)造了條件。為了防止資本過(guò)多地向房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)征稅是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體中控制房?jī)r(jià)、確保經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的可行的手段之一。特別是我國(guó)現(xiàn)在正處于社會(huì)主義建設(shè)的初級(jí)階段，此次房產(chǎn)稅的改革對(duì)于發(fā)揮房產(chǎn)稅的引導(dǎo)和調(diào)節(jié)作用，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)資源有效利用具有重要作用，同時(shí)也必將抑制投機(jī)型房產(chǎn)投資行為的沖動(dòng)，從而起到凈化市場(chǎng)秩序、預(yù)防泡沫的作用。所以依然要堅(jiān)持，要改進(jìn)，

任重而道遠(yuǎn)。1.一手市場(chǎng)：一線城市非戶籍需求可能提前釋放上海將非本市居民在滬新購(gòu)住房納入征稅范疇，而與之相似的一線城市非本市居民占到全市購(gòu)房總量的40%以上，在全國(guó)房地產(chǎn)稅收統(tǒng)一征收之前，一線城市非戶籍需求可能提前釋放。與該類需求對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品主要是近郊區(qū)的一手房、城區(qū)低總價(jià)的二手房。2.二手市場(chǎng)：各類城市買賣、租賃房源可能增加對(duì)于持有房產(chǎn)過(guò)多、超過(guò)房地產(chǎn)稅規(guī)定面積的家庭，如果對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期不樂(lè)觀，可能將升值潛力不大的房屋掛牌銷售，或者改售為租。與之對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品包括城區(qū)年限較大的舊房、已經(jīng)升值過(guò)的近郊新房等。未來(lái)展望2013年5月24日，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容被證實(shí)，將增加房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市，專家稱直指一二線高房?jī)r(jià)城市，房產(chǎn)稅確定向增量開(kāi)刀。擴(kuò)容征收范圍：確定針對(duì)增量房屋城市選擇：或較大范圍內(nèi)鋪開(kāi)房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看勢(shì)在必行，但是總結(jié)上海與重慶試點(diǎn)兩年來(lái)的經(jīng)驗(yàn)，在進(jìn)一步落實(shí)政策、增加試點(diǎn)的同時(shí)，政府應(yīng)該綜合考慮多方因素，根據(jù)不同試點(diǎn)城市的具體情況來(lái)制定政策，提高靈活性，增強(qiáng)征稅的實(shí)際效果?！熬椭袊?guó)而言，房產(chǎn)稅的征收關(guān)鍵不是技術(shù)問(wèn)題，而是觸及了利益問(wèn)題?！钡谝?，房產(chǎn)稅的征收必定會(huì)觸及到部分利益集團(tuán)。第二，如果全面鋪開(kāi)房產(chǎn)稅征收，對(duì)于房地產(chǎn)的需求可能產(chǎn)生打壓作用。就目前而言，政府依賴于土地財(cái)政，可能會(huì)采取不積極態(tài)度。第三，房地產(chǎn)商以及與房地產(chǎn)相關(guān)的尋租團(tuán)體，可能在某種程度上形成一種合力，這種情況下，如何調(diào)整地方政府的利益導(dǎo)向，同時(shí)擠壓和打壓房地產(chǎn)中的尋租行為，是全面推進(jìn)房產(chǎn)稅的一個(gè)重要前提。面臨壓力總結(jié)我國(guó)在進(jìn)行房產(chǎn)稅改革時(shí)，既要從我國(guó)實(shí)際國(guó)情出發(fā)也要充分借鑒國(guó)際社會(huì)關(guān)于房產(chǎn)稅改革的經(jīng)驗(yàn)。分析20世紀(jì)70年代到80年代中期進(jìn)行稅制改革的幾個(gè)國(guó)家——英國(guó)、美國(guó)、新西蘭、澳大利亞、加拿大、愛(ài)爾蘭——其首要目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)稅收中性以促進(jìn)