房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題集

房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題集房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題集房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題集資料僅供參考文件編號(hào)：2022年4月房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題集版本號(hào)：A修改號(hào)：1頁(yè)次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：第一二章作業(yè)一．選擇、填空題1、甲、乙兩宗房地產(chǎn)，在物質(zhì)實(shí)體方面甲好于乙，在權(quán)益、區(qū)位等其他方面兩者相當(dāng)，該兩宗房地產(chǎn)的價(jià)值相比有（）。2、現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。A建筑技術(shù)B土地權(quán)利設(shè)置C相鄰關(guān)系D土地使用管制3、建筑物的所有權(quán)可以分為獨(dú)有、共有和（）三種。A區(qū)分共有B區(qū)分所有C公有D私有4、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的理由有？5、某土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共20層，且建筑密度為60％，則容積率為（）6、房地產(chǎn)按開(kāi)發(fā)程度來(lái)劃分，可以分為（）幾類。二．判斷題1.土地具有位置固定性的特點(diǎn)是指土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置固定不變（）2.兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價(jià)值可能有很大不同，而如果權(quán)益相同，則價(jià)值不可能有很大的不同（）3.同一宗房地產(chǎn)在不同估價(jià)目的下所得的評(píng)估價(jià)值也應(yīng)近似（）三．問(wèn)答題1、房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位的概念分別是什么？2、中國(guó)目前有那些房地產(chǎn)權(quán)利，其概念是什么？3、從房地產(chǎn)估價(jià)角度看，對(duì)一宗土地的認(rèn)識(shí)包括那些方面？4、從房地產(chǎn)估價(jià)角度看，描述第4教學(xué)樓？5、從房地產(chǎn)估價(jià)的角度，描述西華大學(xué)的區(qū)位？5、什么是房地產(chǎn)估價(jià)的概念？6、房地產(chǎn)的特性有那些？7、什么是價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)方法？8、土地利用時(shí)要受到那些限制？9、對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的分類有幾種，各包含哪些？第三章作業(yè)一．選擇、填空題1、不是導(dǎo)致商品住宅供給變化的主要因素是（）A開(kāi)發(fā)成本的變化B、消費(fèi)者收入的變化C價(jià)格的變化D開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期2、甲土地的樓面地價(jià)2000元/㎡，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價(jià)1500元/㎡，容積率為7，若兩塊土地的面積等其他情況相同，其總價(jià)相比有（）。3、現(xiàn)貨房地產(chǎn)與期貨房地產(chǎn)估價(jià)的不同點(diǎn)是（）。A、估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同B、交易日期不同C、估價(jià)目的不同D估價(jià)對(duì)象的狀況不同4、預(yù)計(jì)某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開(kāi)發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預(yù)計(jì)其價(jià)格會(huì)（）5、()是隨著時(shí)間的推移而減少。A原始價(jià)值B帳面價(jià)值C市場(chǎng)價(jià)值D投資價(jià)值二．判斷題1、房地產(chǎn)盡管同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格，但此兩者沒(méi)有內(nèi)在關(guān)系。（）2、甲、乙、丙三宗土地的單價(jià)分別為每平方米946元、860元、800元，建筑容積率分別為、5、，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購(gòu)買者會(huì)選擇甲土地。3、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格依據(jù)了其評(píng)估價(jià)格，則說(shuō)明該成交價(jià)格是公平合理的。（）4、交易雙方自愿成交的價(jià)格屬于正常成交價(jià)格。（）5、理論價(jià)格并不是現(xiàn)實(shí)價(jià)格，評(píng)估價(jià)格才是現(xiàn)實(shí)價(jià)格。（）三．計(jì)算題1、某期房尚有年時(shí)間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為6000元/㎡，出租的年末凈收益為1000元/㎡。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的4%，試計(jì)算該期房目前的價(jià)格。2、某宗土地總面積4000㎡，容積率為2，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為1200元/㎡，現(xiàn)允許將容積率增加到，樓面地價(jià)不變，試計(jì)算理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額。市場(chǎng)比較法作業(yè)題一、選擇題1、市場(chǎng)法的理論依據(jù)是(

B

)

A、適合原理

B、替代原理

C、最高最佳使用原則

D、均衡原理2、比準(zhǔn)價(jià)格是一種（D）A、公平市價(jià)B、評(píng)估價(jià)格C、市場(chǎng)價(jià)格D、理論價(jià)格3、市場(chǎng)比較法中的交易情況修正是對(duì)(

B

)價(jià)格本身是否正常的修正.

A、交易實(shí)例

B、可比實(shí)例

C、估價(jià)對(duì)象

D、標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)例4、在市場(chǎng)法中，土地使用權(quán)年限調(diào)整屬于（

D）調(diào)整。

A、權(quán)益狀況B、區(qū)位狀況C、實(shí)物狀況D、年限狀況5、判定某可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6%，則交易情況修正系數(shù)為（）。

A、

B、

C、

D、6、某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬(wàn)元，其余半年后支付8萬(wàn)元，1年后支付4萬(wàn)元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為（）元/m2。A、

B、

C、

D、7、按直接比較判定某可比實(shí)例價(jià)格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0．98，則其依據(jù)為(

)。A、可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2％B、可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2％C、可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為％D、可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為％8、下列（）情況會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格偏高。A、賣方不了解行情B、政府協(xié)議出讓C、購(gòu)買相鄰地產(chǎn)D、設(shè)立抵押的房地產(chǎn)9、可比實(shí)例是相鄰房地產(chǎn)的合并交易，則以此為據(jù)求算出來(lái)的比準(zhǔn)價(jià)格往往比實(shí)際正常價(jià)格（）A、高B、低C、相等D、無(wú)法確定10、在一些城市中，距離重點(diǎn)中、小學(xué)近的區(qū)域內(nèi)的居住地價(jià)通常比較高，其原因主要在于（）A、繁華程度高B、集聚規(guī)模大C、交通條件D、公共配套設(shè)施狀況好11、市場(chǎng)比較法的間接比較法是以（）為基準(zhǔn)，把交易案例和待估宗地均與其逐項(xiàng)比較，然后將比較結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格。A、標(biāo)準(zhǔn)宗地B、待估宗地C、類似宗地D、比較宗地以下為多選13、在市場(chǎng)比較法中進(jìn)行因素修正時(shí)，下列說(shuō)法正確的有（）A、宗地的面積與土地利用效果無(wú)關(guān)B、宗地的形狀影響其利用效果C、商業(yè)用地的利用效果一般與其臨街的深度呈遞減變化規(guī)律D、對(duì)居住用地而言，位于商服繁華區(qū)域的地塊價(jià)格肯定高于其他區(qū)域的地塊價(jià)格。14、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（）修正。

A、繁華程度

B、臨街狀況

C、容積率D、使用年限

E、周圍環(huán)境15、

運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件（

）。

A、使用性質(zhì)相同B、地點(diǎn)相近C、價(jià)格相同D、交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近16、類似房地產(chǎn)是指在（）等方面，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相同或類似。A、用途B、所處區(qū)域C、使用年限D(zhuǎn)、建筑結(jié)構(gòu)17、關(guān)于市場(chǎng)比較法，下列說(shuō)法正確的是（）A、具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性和說(shuō)服力B、以替代關(guān)系為基礎(chǔ)C、計(jì)算較簡(jiǎn)單，因此對(duì)估價(jià)人員的自身素質(zhì)要求較低D、正確選擇比較案例和合理修正交易價(jià)格是保證評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。二、計(jì)算題（嚴(yán)格按格式撰寫(xiě)）1、為評(píng)估某房地產(chǎn)價(jià)格，選取A、B、C三宗可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)下表：可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格（元/平方米）380041003950成交日期2012年10月1日2013年5月1日2013年6月1日交易情況-2%+%0房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況+3%0-1%權(quán)益狀況0+2%-1%實(shí)物狀況-1%0+2%上表中各百分?jǐn)?shù)均是以估價(jià)對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)，正數(shù)表示比估價(jià)對(duì)象好，負(fù)數(shù)表示比估價(jià)對(duì)象劣。2012年6月1日至2013年3月1日，該類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格每月平均比上月價(jià)格上漲%。以3月1日為基準(zhǔn)，以后每月遞減1%，試?yán)蒙鲜鲑Y料評(píng)估該房地產(chǎn)2013年10月1日的正常價(jià)格。2、為評(píng)估某房地產(chǎn)價(jià)格，選取A、B、C三宗可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)下表：項(xiàng)目項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C建筑面積平方米平方米平方尺成交價(jià)格萬(wàn)人民幣600美元/m2萬(wàn)人民幣成交日期交易情況-5%0%+2%區(qū)域因素+2%0%+2%個(gè)別因素-2%+2%+2% A為分期付款，即：于成交日首付15萬(wàn)元，時(shí)隔半年再付15萬(wàn)元，余款于1年后付清，利率以5%計(jì)；B為一次性付款，即于成交日一次性付清全款；C為抵押貸款，即：于成交日首付30%，余款向銀行申請(qǐng)15年期的抵押貸款，抵押貸款利率為%。該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2014年上半年間逐月上漲%；下半年以來(lái)逐月上漲%。美元與人民幣的市場(chǎng)匯價(jià)2014年4月1日為1：；2014年2月1日為1：；2014年8月1日為1：，2014年10月30日為1：。評(píng)估某房地產(chǎn)于2014年10月30日的價(jià)格。3、為評(píng)估某寫(xiě)字樓2015年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該寫(xiě)字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫(xiě)字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：⑴可比實(shí)例的成交價(jià)格和成交日期，見(jiàn)表1可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格6000(元/㎡)5800(元/㎡)6120(元/㎡)成交日期交易情況的分析判斷結(jié)果，見(jiàn)表2?？杀葘?shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況3％－1％＋2％表2中交易情況的分析判斷是以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例成交價(jià)格高于其正常市場(chǎng)價(jià)格的幅度，負(fù)值表示低于其正常市場(chǎng)價(jià)格的幅度。⑶調(diào)查獲知該類寫(xiě)字樓的價(jià)格，2014年11月1日到2015年6月1日平均每月比上月上漲％，2015年6月1日至2015年10月1日平均價(jià)格每月比上月上漲％。⑷房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果，見(jiàn)表3。房地產(chǎn)狀況可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素12％4％0因素2－3％－1％5％因素36％2％－3％三個(gè)因素對(duì)價(jià)格的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的狀況優(yōu)于（差）估價(jià)對(duì)象狀況的幅度。試?yán)蒙鲜鲑Y料測(cè)算該寫(xiě)字樓2015年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格。三、改錯(cuò)題：請(qǐng)指出下列計(jì)算過(guò)程的錯(cuò)誤（至少三處），并寫(xiě)出正確的步驟和結(jié)果（之前錯(cuò)誤的不算錯(cuò)）1、可比實(shí)例的選取估價(jià)人員通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，按時(shí)用途、結(jié)構(gòu)、地段等級(jí)等相同或相似，成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的要求，選取了A、B、C三個(gè)可比實(shí)例，具體情況見(jiàn)下表（房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素，個(gè)別因素詳細(xì)情況比較略）?？杀葘?shí)例基本情況調(diào)查表

（元/m2）

項(xiàng)

目

可比實(shí)例A

可比實(shí)例B

可比實(shí)例C

估價(jià)對(duì)象

坐

落××路××號(hào)

××路××號(hào)

××路××號(hào)

××路××號(hào)

用

途

××寫(xiě)字樓

××寫(xiě)字樓

××寫(xiě)字樓

××寫(xiě)字樓

交易情況

協(xié)議

拍賣

招標(biāo)

協(xié)議

成交價(jià)格

6300

6750

6760

地上建筑層數(shù)

26

28

3030

個(gè)別因素（綜合）

一般

一般

一般

一般

付款方式

一次性付款

一次性付款

一次性付款

2、比較修正過(guò)程（1）交易情況修正由于實(shí)例B、C的交易方式為拍賣、招標(biāo)，故較正常價(jià)格偏高，估計(jì)分別偏高2%和1%，故實(shí)例A、B、C的交易情況修正系數(shù)分別為100/100、100/102、100/101。（2）交易日期修正

根據(jù)估價(jià)人員分析得知，從2003年12月以來(lái)，該類房地產(chǎn)的價(jià)格自2003年12月起平均每月上漲%，故實(shí)例A、B、C的交易日期修正系數(shù)分別為105/100、104/100、103/100。（3）區(qū)域因素修正估價(jià)人員經(jīng)過(guò)認(rèn)真調(diào)查、分析，并對(duì)實(shí)例A、B、C目前的區(qū)域因素狀況和估價(jià)對(duì)象目前的區(qū)域因素狀況進(jìn)行了比較，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/99、100/101、100/100。（4）個(gè)別因素修正估價(jià)經(jīng)過(guò)逐項(xiàng)認(rèn)真調(diào)查、分析，確定實(shí)例A的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象差2%，實(shí)例B的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象好1%，實(shí)例C的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象差1%。（具體分析判斷過(guò)程略）。實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素修正系數(shù)分別為100/98、100/101、100/99。3、求取比準(zhǔn)價(jià)格實(shí)例A：6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98）＝6818元/m2實(shí)例B：6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/98）＝6747元/m2實(shí)例C：6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）＝6963元/m2由于三個(gè)實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的類似程度非常接近，故取三者的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象的單位比準(zhǔn)價(jià)格：?jiǎn)挝槐葴?zhǔn)價(jià)格＝（6818＋6747＋6963）/3＝6843元/m2故運(yùn)用市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果為：

比準(zhǔn)價(jià)格＝6843×3000＝萬(wàn)元第六章收益法作業(yè)一．選擇題1、兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，當(dāng)其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，則該宗房地產(chǎn)的（

）。

A.資本化率應(yīng)較高，價(jià)值較低

B、資本化率應(yīng)較低，價(jià)值較高

C、資本化率應(yīng)較高，價(jià)值較高

D、資本化率應(yīng)較低，價(jià)值較低2、某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)測(cè)未來(lái)3年的凈收益分別為17、18、19萬(wàn)元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬(wàn)元左右，如果資本化率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（

）萬(wàn)元。

A、195

B、210

C、213

D、217

3、某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)未來(lái)3年的凈收益均為100萬(wàn)元/年，3年后的出售價(jià)格會(huì)上漲12%，屆時(shí)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為售價(jià)的6%，報(bào)酬率為9%。該房地產(chǎn)目前的價(jià)值為（

）萬(wàn)元。

A、923

B、1111

C、1353

D、18724、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（

）。

A、收益能夠量化

B、風(fēng)險(xiǎn)能夠量化

C、收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化

D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化5、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，包括土地開(kāi)發(fā)和房屋建造過(guò)程，至今已有8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬(wàn)元，運(yùn)用費(fèi)用率為40%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（

）萬(wàn)元。

A、

B、

C、

D、6、某寫(xiě)字樓因有一大型跨國(guó)公司入住，致使其聲譽(yù)提高，收益有較大增加，由此帶來(lái)新增收益屬于（

）。

A、有形收益

B.無(wú)形收益

C、正常收益D.實(shí)際收益

E、廣告收益7、建筑物凈收益=（）×建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年期）。A、建筑物重置價(jià)B、建筑物現(xiàn)值C、土地價(jià)格D、房地產(chǎn)價(jià)格8、收益法中所指的收益是（）。A、估計(jì)時(shí)點(diǎn)前一年的收益B、估價(jià)時(shí)點(diǎn)前若干年的平均收益C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的未來(lái)預(yù)期正常收益D、估價(jià)時(shí)點(diǎn)前最高盈利年份的收益9、有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為（）萬(wàn)元（收益可視為無(wú)限年）。A、30B．40C.50D、6010、采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為（）A、資本化率：安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償—投資帶來(lái)的優(yōu)惠

B、資本化率：安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償—投資帶來(lái)的優(yōu)惠

C、資本化率：安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+通貨膨脹補(bǔ)償—投資帶來(lái)的優(yōu)惠

D.資本化率：安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償—投資帶來(lái)的優(yōu)惠11、某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用需要10萬(wàn)元，資本化率為10％，該房地產(chǎn)所在的土地是通過(guò)有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的使用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A、180B、196C、200D、30012、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000元/m2，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為7%?，F(xiàn)假定報(bào)酬率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于（）。A.3275元/m2B.3287元/m2C.3402元/m2D.4375元/m213、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）。A、368萬(wàn)元B、552萬(wàn)元C、561萬(wàn)元D、920萬(wàn)元14、從估價(jià)角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包括（）等。A.房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用B.抵押貸款還本付息額C、房屋設(shè)備折舊費(fèi)D.所得稅E、房屋裝修折舊費(fèi)15、某公司購(gòu)買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6萬(wàn)元，以后每年凈收益增長(zhǎng)2％，從第8年開(kāi)始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7％。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為()萬(wàn)元。

計(jì)算題1、某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%.該商鋪的價(jià)值為多少萬(wàn)元2、已知一年期國(guó)債利率為%，貸款利率為%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為%，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為%，所得稅抵扣的好處為%，則報(bào)酬率為多少？

3、某寫(xiě)字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價(jià)未來(lái)期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2,又知該寫(xiě)字樓客出租面積為1000m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%。假若該寫(xiě)字樓客出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫(xiě)字樓將發(fā)生多少萬(wàn)元的貶值？4、某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，收益期限為30年的價(jià)格為4000元/m2。若報(bào)酬率為6%，收益期限為50年，則該房地產(chǎn)價(jià)格為多少元/m2？5、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)3年的年凈收益分別為15萬(wàn)元、18萬(wàn)元、23萬(wàn)元，以后穩(wěn)定在每年25萬(wàn)元知道收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格是多少萬(wàn)元？6、某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值是多少萬(wàn)元？7.某寫(xiě)字樓套間建筑面積1，000平方米，使用年限30年，該寫(xiě)字樓每月租金萬(wàn)元。據(jù)調(diào)查，該寫(xiě)字樓造價(jià)為3，000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬(wàn)元，耐用年限10年，殘值率2%.據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費(fèi)為年租金的5%，修繕費(fèi)為房屋原值的2%，保險(xiǎn)費(fèi)為房屋原值的3‰，報(bào)酬率為12%.試估算該寫(xiě)字樓的價(jià)格。第七章成本法作業(yè)一．填空選擇題1、建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分，該兩者的長(zhǎng)短關(guān)系是（）2、一廠房建成后8年被改造為超級(jí)市場(chǎng)，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為6年，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為（）3、建筑物的經(jīng)過(guò)年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)和有效經(jīng)過(guò)年數(shù)，它們之間的關(guān)系為（）4、在成本法中，直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)包括（）A.土地取得成本B.開(kāi)發(fā)成本C管理費(fèi)用D銷售費(fèi)用5、建筑物的物質(zhì)折舊包括（）A功能衰退B、正常使用的磨損C環(huán)境惡化D、意外的破壞損毀6、建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是（）的價(jià)格。A扣除折舊后B估價(jià)時(shí)點(diǎn)C客觀D、建筑物全新?tīng)顟B(tài)7、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開(kāi)始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年（土地收回時(shí)不補(bǔ)償）則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（）年。A、37B40C60D638、因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于（）。A自然折舊B物質(zhì)折舊C、功能折舊D經(jīng)濟(jì)折舊9、通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為（）。A、土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本B.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用C、土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用D、開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值10、下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說(shuō)法中，正確的有（）。A、估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額C、建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失D、建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額E、建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊11、某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）。A35年B、45年C48年D50年12、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是（）

A交通擁擠

B、建筑技術(shù)進(jìn)步C城市規(guī)劃改變

D自然環(huán)境惡化17、成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，這類房地產(chǎn)主要包括（）等。

A、圖書(shū)館B.鋼鐵