物業(yè)公司設(shè)備管理工作辦法

1、100/100中海物業(yè)治理有限公司ZHONGHAI PROPERTY MANAGEMENT CO，LTD編號：ZHPMWI/S版本：A設(shè)備治理工作手冊編制： 日期： 審核： 日期： 批準(zhǔn)： 日期： 文件受控章聲明：未經(jīng)許可，不得翻印。 責(zé)任部門：設(shè)備治理部 WI/S-目錄 設(shè)備治理工作手冊 A/0 1/3 編號 標(biāo) 題 頁碼 版號/狀態(tài)WI/S-001 設(shè)備治理部組織機構(gòu)圖 1 A/0 WI/S-002 設(shè)備治理部職責(zé) 1 A/0 WI/S-003 設(shè)備治理部經(jīng)理職責(zé) 1 A/0WI/S-004 設(shè)備治理部專業(yè)工程師職責(zé) 1 A/0WI/S-005 設(shè)備保修期治理方法 1 A/0WI/S-00

2、6 水電過戶審批制度 2 A/0WI/S-007 配電房治理制度 1 A/0WI/S-008 發(fā)電機房治理制度 1 A/0WI/S-009 水泵房治理制度 1 A/0WI/S-010 空調(diào)制冷設(shè)備房治理制度 1 A/0WI/S-011 中控室/消防中心治理制度 A/0WI/S-012 材料治理制度 1 A/0WI/S-013 物品驗證制度 1 A/0WI/S-014 計量器具定期檢定制度 1 A/0WI/S-015 計量器具的檢定方法 4 A/0WI/S-016 電氣維修規(guī)定 1 A/0WI/S-017 大廈臨時用電治理規(guī)定 1 A/0WI/S-018 用水、供水治理規(guī)定 1 A/0WI/S-

3、019 供方選擇評定規(guī)定 2 A/0WI/S-020 工程質(zhì)量的驗收規(guī)定 1 A/0WI/S-021 設(shè)備治理規(guī)程 14 A/0WI/S-022 公共設(shè)備大的故障維修程序 1 A/0WI/S-023 設(shè)備更新、技術(shù)改造程序 1 A/0WI/S-024 紅旗設(shè)備檢評 2 A/0WI/SHT-001 公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同 8 A/0QR-001S 配電房、電表房電能表抄表記錄 1 A/0QR-002S 配電房巡查記錄 1 A/0QR-003S 發(fā)電機運行記錄 1 A/0 WI/S-目錄 設(shè)備治理工作手冊 A/0 2/3 編號 標(biāo) 題 頁碼 版號/狀態(tài)QR-004S 水池（箱）加藥記錄 1 A/

4、0QR-005S 水表抄表記錄 1 A/0QR-006S 水泵房巡查記錄 1 A/0QR-007S 中央空調(diào)冷水機組運行記錄表 2 A/0QR-008S 計量器具檢定臺帳 1 A/0QR-009S 計量器具檢定打算 1 A/0QR-010S 萬用表檢定記錄 1 A/0QR-011S 鉗形表檢定記錄 1 A/0QR-012S 兆歐表檢定記錄 1 A/0QR-013S 供方初審記錄 1 A/0QR-014S B類供方評價表 1 A/0QR-015S C類供方評價表 1 A/0QR-016S 合格供方名單 1 A/0QR-017S 工程竣工驗收證明 1 A/0QR-018S 工程結(jié)算協(xié)議書 1 A/

5、0QR-019S 解除缺陷責(zé)任證書 1 A/0QR-020S 機電設(shè)備統(tǒng)計表 1 A/0QR-021S 設(shè)備(機具)購置申請表 1 A/0QR-022S 設(shè)備(機具)驗證單 1 A/0QR-023S 設(shè)備(機具)外委維修申請表 1 A/0QR-024S 設(shè)備維修記錄 1 A/0QR-025S 設(shè)備(機具)報廢單 1 A/0QR-026S 設(shè)備保養(yǎng)打算表 1 A/0QR-027S 、級設(shè)備保養(yǎng)記錄 1 A/0QR-028S 、級設(shè)備保養(yǎng)檢查記錄 1 A/0QR-029S 級設(shè)備保養(yǎng)、檢查記錄 1 A/0QR-030S 設(shè)備完好率統(tǒng)計表 1 A/0 WI/S-目錄 設(shè)備治理工作手冊 A/0 3/3

6、 編號 標(biāo) 題 頁碼 版號/狀態(tài)QR-031S 設(shè)備完好率統(tǒng)計匯總表 1 A/0QR-032S 設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單 1 A/0QR-033S 設(shè)備技術(shù)狀態(tài)診斷記錄 1 A/0QR-034S 報廢設(shè)備、器件清單 1 A/0QR-035S 紅旗設(shè)備申報表 1 A/0QR-036S 紅旗設(shè)備評分表 1 A/0QR-037S 紅旗設(shè)備統(tǒng)計表 1 A/0QR-038S 紅旗設(shè)備率統(tǒng)計表 1 A/0 WI/S-001ZHPM 設(shè)備治理部組織機構(gòu)圖 A/0 1/1設(shè)備治理部經(jīng)理設(shè)備治理部經(jīng)理檔案室資檔案室資料員 給排水空調(diào)工程師電梯工程師機電工程師 供方公司 供方公司 各治理處維修班 WI/S-002ZHP

7、M 設(shè)備治理部職責(zé) A/0 1/110設(shè)備治理部同意主管副總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)，按時完成交辦的各項工作。20負責(zé)在合約治理部組織下對物業(yè)項目進行考察，擬制機電設(shè)備方面的合理化建議。30負責(zé)代表公司組織機電設(shè)備驗收組，對新樓宇機電設(shè)備進行驗收接管，負責(zé)設(shè)備技術(shù)資料的收集、整理、編目、存檔。并處理遺留問題。40負責(zé)按照國家有關(guān)技術(shù)法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，制定本公司機電設(shè)備驗收、維修、保養(yǎng)及運行操作規(guī)章制度、工作程序、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并及時更新。監(jiān)督治理處、供方執(zhí)行，對偏差進行糾正。50負責(zé)審批機電設(shè)備年度保養(yǎng)打算；制定設(shè)備中修、大修打算，審批中修、大修方案、更新改造方案；初審設(shè)備配件購置申請、維修設(shè)備、電動工具購置

8、申請（1000元以上）報主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)。60負責(zé)設(shè)備維修保養(yǎng)供方及中修、大修、設(shè)備更新改造、缺陷整改供方的選擇、定期評審。負責(zé)中修、大修、設(shè)備更新改造、缺陷整改工程監(jiān)督、組織驗收。負責(zé)合同治理（招標(biāo)、訂立-辦理合同會簽手續(xù)、履行監(jiān)督、變更、索賠、工程結(jié)算等）。辦理水、電過戶會簽手續(xù)。70負責(zé)定期對公司所屬物業(yè)內(nèi)的機電設(shè)備進行檢查、診斷。負責(zé)組織解決技術(shù)難題（設(shè)備方面）。80負責(zé)公司安委會的日常工作，組織每季度一次的安全檢查工作。負責(zé)調(diào)查安全事故，做出初步處理意見報主管副總經(jīng)理。90負責(zé)對機電設(shè)備治理績效每年進行一次評審，統(tǒng)計出設(shè)備完好率、紅旗設(shè)備率，設(shè)備重大事故率。100負責(zé)本部門ISO90

9、02和ISO14001文件的修訂工作。負責(zé)強弱電、電梯、空調(diào)、管道工、鉗工的考核及題庫的收集工作。110負責(zé)電梯、計量工具的檢定工作。120負責(zé)代表公司就設(shè)備治理方面事宜對外聯(lián)絡(luò)。130負責(zé)策劃、指導(dǎo)、參與高新技術(shù)的引入、開發(fā)、應(yīng)用，發(fā)明制造的開發(fā)、應(yīng)用。140負責(zé)推進全公司的節(jié)能、降耗工作。 WI/S-003ZHPM 設(shè)備治理部經(jīng)理職責(zé) A/0 1/110領(lǐng)導(dǎo)、安排、檢查設(shè)備治理部職員全面履行各自職責(zé)及完成公司下達的各項任務(wù)。20檢查總結(jié)當(dāng)月工作，制定下月工作打算，并組織安排實施。30掌握設(shè)備治理情況，指導(dǎo)各治理處作好機電設(shè)備的使用、維修保養(yǎng)、節(jié)能降耗工作。初審價值超過壹仟元以上的設(shè)備設(shè)施的

10、購置、大修、外委維修方案，并報主管副總經(jīng)理審批。40組織各專業(yè)人員參加新入伙樓宇機電設(shè)備的驗收。50組織紅旗設(shè)備檢查評比。定期組織設(shè)備治理績效評審。60組織安全檢查。70了解公司內(nèi)工程技術(shù)人員及本部門職員思想工作動態(tài)，關(guān)心解決工作難點，提高治理及業(yè)務(wù)水平。負責(zé)解決投訴。80掌握國內(nèi)外行業(yè)治理動態(tài)，負責(zé)引進國內(nèi)外先進的設(shè)備治理模式、經(jīng)驗。90遵守公司各項規(guī)章制度，勤奮工作，潔身自律。 WI/S-004ZHPM 設(shè)備治理部專業(yè)工程師職責(zé) A/0 1/210機電工程師職責(zé)11同意部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，主管強弱電設(shè)備、發(fā)電設(shè)備。12作好本專業(yè)的工作打算，初審保養(yǎng)打算、維修方案、改造方案；編制外委維修招標(biāo)文件

11、；定期檢查、指導(dǎo)、調(diào)研，解決技術(shù)難題。13編制、修訂本專業(yè)ISO9002及ISO14001文件，制定公司的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。負責(zé)機電設(shè)備維修、養(yǎng)護供方評審、合同會簽。14參加樓宇接管驗收工作，負責(zé)強弱電設(shè)備、發(fā)電設(shè)備及資料檢驗。15辦理用電過戶會簽手續(xù)，用電分?jǐn)?。負?zé)落實抄表到戶、供電設(shè)備向供電局移交工作，用電設(shè)備節(jié)能及成本費用測算。16負責(zé)編制本專業(yè)技工考試題庫。17遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務(wù)水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。20電梯工程師職責(zé)21同意部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)與工作安排，主管電梯設(shè)備。22負責(zé)電梯設(shè)備的接管驗收并收集整理電梯接管驗收資料。23負責(zé)電梯設(shè)備維修、保養(yǎng)打算的審批，制定電梯

12、年審打算并實施。負責(zé)電梯檢定及節(jié)能工作。24負責(zé)編制本專業(yè)ISO9002 ISO14001文件，電梯維修、養(yǎng)護供方評審，合同會簽。25定期對各治理處電梯進行檢查，指導(dǎo)。 26編制本專業(yè)技工考試題庫。27遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務(wù)水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。30給排水空調(diào)工程師職責(zé)31同意部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)與工作安排。主管給排水管網(wǎng)及設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備。32作好本專業(yè)的工作打算，初審保養(yǎng)打算、維修方案、改造方案；編制外委招標(biāo)文件；定期檢查、指導(dǎo)、調(diào)研，解決技術(shù)難題。 WI/S-004ZHPM 設(shè)備治理部專業(yè)工程師職責(zé) A/0 2/233編制、修訂本專業(yè)ISO9002及ISO14001

13、文件，制定規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。負責(zé)本專業(yè)分包商評審。34參加樓宇接管驗收工作，負責(zé)給排水管網(wǎng)及設(shè)備、中央空調(diào)及資料檢驗。35辦理水過戶會簽手續(xù)，用水分?jǐn)?。負?zé)組織水量平衡測試，中央空調(diào)節(jié)能及成本費用測算。36遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務(wù)水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。40設(shè)備治理部資料員職責(zé)41同意部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)與工作安排，努力完成任務(wù)。42參加樓宇交接驗收，負責(zé)辦理資料交接手續(xù)。收集、分類、整理各治理處的竣工資料，并歸檔妥善保存。43負責(zé)工程資料、書籍的借閱，質(zhì)量記錄表格的發(fā)放。44負責(zé)日常文件打印、收發(fā)、傳閱、整理、歸檔保存。負責(zé)ISO9001 ISO14001文件復(fù)印、發(fā)放、保管。 4

14、5負責(zé)搜集報紙、雜志上有關(guān)物業(yè)治理方面的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，并剪貼、整理。46遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務(wù)水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。 WI/S-005ZHPM 設(shè)備保修期治理方法 A/0 1/110國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量治理條例規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；其他項目的保修期限自竣工驗收合之日起計算。保修期的計算應(yīng)以上述條款及進展商與安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導(dǎo)致接管驗收時保修期已滿者，應(yīng)建議進展商適當(dāng)延長保修期。20物業(yè)設(shè)備接管時，治理處、進展商、保修單

15、位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特不是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，治理處維護的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達成共識，形成書面協(xié)議。 保修期，保修單位提供的服務(wù)單一，難以達到中海標(biāo)準(zhǔn)、適應(yīng)考評的需要，保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需治理處自己或托付專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決矛盾、糾紛。30設(shè)備保修期時刻內(nèi)，治理處宜托付專業(yè)公司對設(shè)備進行維護，機電設(shè)備可托付其做日常維護、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)，電梯可按標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任合約形式托付，工作應(yīng)以清潔、防腐、潤滑、調(diào)整、緊固，不宜觸及核心軟、硬件部分。機電設(shè)備、電梯故障維修，治理處應(yīng)督促保修單位解決。40保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時，治理處須在結(jié)算申請書上如實填寫使用

16、方意見，并報公司設(shè)備治理部審核蓋章。保修單位不履行保修義務(wù)，治理處有權(quán)拒絕簽字。 WI/S-006ZHPM 水電過戶審批制度 A/0 1/2 用電、用水過戶更名/抄表到戶直接關(guān)系到物業(yè)治理運營成本，各單位須嚴(yán)格遵守審批制度。10用電、用水由進展商過戶到治理處必須滿足以下條件：11各項政府驗收通過，物業(yè)接管驗收房屋設(shè)備驗收合格、計量裝置符合要求。12工程施工收尾工作均結(jié)束，無施工臨時用電、用水發(fā)生。13不支付空置房治理費的進展商，須依照空置比率，就公共水電費對治理處進行補貼。14水電居民、商業(yè)比例進展商已調(diào)整到合理的數(shù)值。未調(diào)整到合理值者，就進展商對多支出的水電費進行補貼事宜已達成協(xié)議。15以住

17、宅為主的小區(qū)/大廈，進展商已申請辦理抄表到戶。16原用電用水戶結(jié)清已發(fā)生的水電費。20水電過戶由公司設(shè)備治理部負責(zé)審核并辦理合同會簽手續(xù)。治理處須向進展商索要原供用電合同、供水合同、供水合同執(zhí)行單及近期電費、水費單提交公司設(shè)備治理部，審核通過后，由治理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，未經(jīng)設(shè)備部審核治理處不得自行辦理。相關(guān)文件：水電過戶、抄表到戶辦理流程 WI/S-006ZHPM 水電過戶審批制度 A/0 2/2附件：水電過戶、抄表到戶辦理流程開始開始是否滿足過戶條件是否滿足過戶條件1、政府部門已驗收2、已接通正式水電，供電、供水部門已封表3、我司已接管要求進展商辦理，調(diào)整比例。治理處向進展商索要

18、用電用水合同及以往水電單，明確用電用水比例是否符合要求，費用是否有問題。要求進展商辦理，調(diào)整比例。治理處向進展商索要用電用水合同及以往水電單，明確用電用水比例是否符合要求，費用是否有問題。治理處去供電供水所取用戶信息采集表及銀行代收水電費合同書，填寫進展商、治理處向供電供水部門寫抄表到戶申請，請他們現(xiàn)場檢查是否滿足抄表到戶的條件。治理處去供電供水所取用戶信息采集表及銀行代收水電費合同書，填寫進展商、治理處向供電供水部門寫抄表到戶申請，請他們現(xiàn)場檢查是否滿足抄表到戶的條件。公共部分代收水電費合同書在公司設(shè)備部辦理會簽手續(xù)蓋章，公共部分及小業(yè)主資料報供電供水所。進展商整改，或書面承諾，提供缺陷整改

19、費用，并確定金額。我司整改。公共部分代收水電費合同書在公司設(shè)備部辦理會簽手續(xù)蓋章，公共部分及小業(yè)主資料報供電供水所。進展商整改，或書面承諾，提供缺陷整改費用，并確定金額。我司整改。進展商寫過戶申請（蓋章），治理處與進展商一同抄表，進展商結(jié)清以往水電費。治理處執(zhí)申請、原供電供水合同、水電費單及空白供電供水合同、銀行代收水電費合同書，到公司設(shè)備治理部辦理合同會簽手續(xù)蓋章，到供電供水部門、銀行辦理過戶。進展商寫過戶申請（蓋章），治理處與進展商一同抄表，進展商結(jié)清以往水電費。治理處執(zhí)申請、原供電供水合同、水電費單及空白供電供水合同、銀行代收水電費合同書，到公司設(shè)備治理部辦理合同會簽手續(xù)蓋章，到供電供水

20、部門、銀行辦理過戶。設(shè)備部與進展商分?jǐn)側(cè)牖镏吝^戶期間水電費。治理處提供此期間的水電抄表記錄。設(shè)備部與進展商分?jǐn)側(cè)牖镏吝^戶期間水電費。治理處提供此期間的水電抄表記錄。 WI/S-007ZHPM 配電房治理制度 A/0 1/1 為貫徹安全第一的方針，確保大廈供電系統(tǒng)安全正常運行及服務(wù)質(zhì)量，特制定配電房治理制度。10負責(zé)供電系統(tǒng)操作、巡查、維修、養(yǎng)護的人員必須持證上崗，必須熟悉電氣設(shè)備情況和有關(guān)安全措施。20、配送電建立小時運行值班制度，對變配電裝置及高壓室每2小時巡查一次，做好巡查記錄；發(fā)覺問題及時處理，并在值班記錄及巡查記錄中注明；不能解決的問題及時上報治理處、并通知分包方。30配電設(shè)備由專職人

21、員負責(zé)治理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。復(fù)雜的倒閘操作，必須執(zhí)行操作票制度、監(jiān)護制度，高壓環(huán)進、環(huán)出柜嚴(yán)禁操作。操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。高低壓柜開關(guān)狀態(tài)須作好警示、標(biāo)識。值班員必須做好值班記錄，認(rèn)真作好交接班。40配電房、電表房計量電能表須每月定時抄表。 50變壓器嚴(yán)禁超負荷或極低負荷運行，應(yīng)有打算的向供電局報停或啟用。冬季可報停部分變壓器，夏季供電高峰時，按負荷的需求，恢復(fù)使用。嚴(yán)禁變壓器空載運行。60須有專人對巡查記錄、抄表記錄進行統(tǒng)計、制圖、分析，監(jiān)視系統(tǒng)運行狀態(tài)，診斷系統(tǒng)故障，制定節(jié)能措施。70停電時，應(yīng)提早向用戶發(fā)出通

22、知；恢復(fù)送電時，在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。80配電房內(nèi)設(shè)備及線路變更，要經(jīng)公司設(shè)備治理部同意；重大變更，要上報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。90配電房室溫不可超過攝氏40度。消防設(shè)施須定期檢查，保持完好、有效，并有手持式氣體滅火器。注意防止小動物進入；無關(guān)人員須經(jīng)治理處辦公室許可方可進入。100加強日常清潔、維護、檢修，確保供配電系統(tǒng)正常，配套設(shè)施、設(shè)備、裝置完好。 WI/S-008ZHPM 發(fā)電機房治理制度 A/0 1/110非公司領(lǐng)導(dǎo)或維修班人員須經(jīng)治理處辦公室同意后，在值班員的陪同下方可進入發(fā)電機房，其它人員不得隨意進入。平常機房門應(yīng)加鎖。20機房內(nèi)禁止存放易燃、易爆物品，嚴(yán)禁吸煙。3

23、0發(fā)電機平常置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，須定期進行充放電。40配電房值班員必須熟悉機組開停操作及機組正常運行參數(shù)，發(fā)電機運行時，應(yīng)派專人值班。50每月起動機組運轉(zhuǎn)檢查半小時，確保機組正常自動投入。60發(fā)電機油箱內(nèi)儲備小時滿負荷用油量。70發(fā)電機實行定人定機操作、保養(yǎng)和每月周期運行檢查。非值班或維修人員不得操作。80機房及機組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機責(zé)任人打掃。90機房及油庫內(nèi)消防須定期檢查，確保設(shè)施完好、有效。100發(fā)電機檢查時須將主令開關(guān)擲于停止檔，以幸免市電意外停電，導(dǎo)致發(fā)電機運行，發(fā)生意外損害。 WI/S-009ZHPM 水泵房治理制度 A/0 1/1 水泵房是提供住戶生活、大廈消

24、防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工作是直接阻礙到住戶人身財產(chǎn)安全。為及時向住戶提供合格生活用水和大廈消防用水，治理好水泵房，特制定如下制度：10水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設(shè)備等，由維修班負責(zé)使用治理，并指定專人負責(zé)（以下稱“水管員”）。作好日常運行的巡查、點檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控，并做記錄。20水泵房內(nèi)機電設(shè)備由維修班值班人員負責(zé)操作，無關(guān)人員不得進入水泵房。停水須經(jīng)治理處批準(zhǔn)。30消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常運轉(zhuǎn)下，選擇開關(guān)應(yīng)放在自動位置，所有操作標(biāo)志簡單明確。40生活水泵每周至少輪換使用一次，接觸器主開關(guān)每月檢查一次。50消防泵每月進行一次“自動、手動”切換操作檢查。無條

25、件啟動的消防水泵（有過壓危險或開噴系統(tǒng)），須對其進行盤車，每季度對電動機進行一次絕緣搖測。60泵房每周打掃一次，泵及管道每月檢查、清潔一次，并進行潤滑、緊固、調(diào)整。70水池人孔需有蓋密封并加鎖，透氣孔需用不銹鋼窗紗布包扎上。鑰匙由水管員保管。80水管員按規(guī)定定期取水送市防疫站進行水質(zhì)檢查化驗，化驗結(jié)果交辦公室存檔。90各級水表須每月定時抄表，水管員須對抄表記錄進行統(tǒng)計分析，確定給水系統(tǒng)是否正常，并協(xié)助設(shè)備部作好水量平衡測試。100嚴(yán)禁非火災(zāi)情況使用市政消防水。消防演習(xí)用水須向用水主管部門辦理申請手續(xù)。 WI/S-010ZHPM 空調(diào)制冷設(shè)備房治理制度 A/0 1/1空調(diào)設(shè)備房是樓宇中央空調(diào)系統(tǒng)

26、的操縱中心，為確保空調(diào)設(shè)備的安全、高效運行，特作如下規(guī)定：10空調(diào)制冷機房的全部設(shè)備，必須由指定的專職空調(diào)操作人員治理操作，非本職人員禁止操作。20無關(guān)人員必須經(jīng)治理處辦公室書面許可，方能進入制冷機設(shè)備房。 30室內(nèi)保持良好的清潔衛(wèi)生、照明、通風(fēng)并嚴(yán)禁煙火。40做好設(shè)備運行記錄，分析機組各種壓力表、溫度計、流量計的讀數(shù)是否正常準(zhǔn)確，發(fā)覺異常應(yīng)及時處理并上報。 50須每三天對中央空調(diào)系統(tǒng)抄一次電能表，并做分析。依照空調(diào)負荷的變化調(diào)節(jié)機組，確保機組運行在節(jié)能狀態(tài)，費用不超標(biāo)。60定期保養(yǎng)檢查，及時更換磨損的零件，并作好記錄。70定期對冷凍水系統(tǒng)、冷卻水系統(tǒng)進行清理、水處理。80空調(diào)值班室每天清掃一

27、次，制冷機設(shè)備房每周清掃一次，新風(fēng)空調(diào)機房每月掃除一次，制冷冷水機組每月清潔一次。 WI/S-012ZHPM 材 料 管 理 制 度 A/0 1/110維修班下個月的材料打算，應(yīng)在本月25日前報治理處采購主管，由采購主管送交治理處主任審批，確定下月需購買材料。20一般材料由采購主管與所需物資部門協(xié)同購買；采購時要兩人同行采購，報銷時附采購打算或報告書。30采購材料要貨比三家，認(rèn)準(zhǔn)質(zhì)量，相同質(zhì)量下應(yīng)取最底價進行采購，供貨方應(yīng)為合格供應(yīng)商。40材料購回后應(yīng)由維修班長進行驗證。發(fā)票數(shù)量應(yīng)與貨相同，物品及數(shù)量應(yīng)與采購記錄表上所述相同。50材料入庫應(yīng)由庫管員驗收，庫管員開入庫單，并在發(fā)票反面簽上名；采購

28、主管也應(yīng)在發(fā)票反面簽上名，并在入庫單上簽名，并把入庫單其中的一聯(lián)附在發(fā)票后作為報銷憑據(jù)。60應(yīng)急材料能夠先口頭報告同意購買，再補填采購打算審批表或補寫正式報告。70材料出庫時需注明此材料用于什么地點、什么用途，領(lǐng)料人需在出庫單上簽名。80維修人員能夠依照日常實際情況一次性領(lǐng)用若干材料，領(lǐng)料人需在出庫單上注明所領(lǐng)用材料的品種、規(guī)格、數(shù)量、用途，并在出庫單上簽名；維修人員在領(lǐng)用專用配件時，需拿廢舊零部件換取。90維修人員在完成維修任務(wù)后，所節(jié)余的材料應(yīng)如數(shù)退庫并辦理退料手續(xù)。100禁止維修人員利用工作之便，多領(lǐng)冒領(lǐng)材料搞關(guān)系，一經(jīng)發(fā)覺，從嚴(yán)處理。110庫房保管員應(yīng)按材料的品種、質(zhì)量、性能不同采取不

29、同的保管措施，否則造成損失追究其經(jīng)濟責(zé)任。120發(fā)放材料要堅持憑派工單發(fā)料。130材料出庫須遵循先進先出的原則，對入庫的材料要作好日期標(biāo)識，以便于發(fā)放治理。140材料庫房每月要進行一次庫房盤存，每季度要對維修人員領(lǐng)用的材料公布一次。電梯公司（專業(yè)公司）在半年工作總結(jié)中，要具體分析材料使用情況，做到降低成本、節(jié)約開支、杜絕白費，造福業(yè)主。 WI/S-013ZHPM 物 品 驗 證 制 度 A/0 1/110為了確保向服務(wù)對象提供合格的物品，所有用于大廈內(nèi)阻礙服務(wù)質(zhì)量的進物資品（含維修材料、清潔用品、保安用品等物品）都必須通過驗證。20所需物品部門必須對阻礙服務(wù)的進物資品進行驗證，并認(rèn)真填寫物品驗

30、證單，以確認(rèn)物品之質(zhì)量狀態(tài)，采購主管還應(yīng)在物品驗證單上簽名。30所需物品部門在驗證時依據(jù)驗證標(biāo)準(zhǔn)發(fā)覺不合格品時，應(yīng)即時通知采購主管，并會同治理處主管主任對不合格品進行確認(rèn)。40對不合格品應(yīng)及時處理，所需物品部門主管、采購主管、治理處主管主任，三方應(yīng)共同商討對不合格品的處理方法（返修、降級使用、退貨或報廢）。不合格品處理單由所需物品部門主管負責(zé)填寫，由主管主任確認(rèn)。50所需物品部門主管應(yīng)對所有物品之質(zhì)量狀態(tài)進行標(biāo)識。60物品的數(shù)量及規(guī)格應(yīng)和采購打算審批表所提供的相符。 WI/S-014ZHPM 計量器具定期檢定制度 A/0 1/110凡有關(guān)維修、保養(yǎng)、檢測的計量器具，按市計量局規(guī)定一年檢定一次。

31、20各治理處維修班按檢定打算表所規(guī)定時刻提早一周將計量器具送設(shè)備部待檢，由設(shè)備部專人依照基準(zhǔn)計量器具進行自檢并作記錄，建立計量器具檢定臺帳，然后將結(jié)果下發(fā)給各治理處?；鶞?zhǔn)器具按檢定打算表時刻提早一個月送計量站檢定。30凡經(jīng)檢驗不合格的計量器具，經(jīng)校正后仍不合格者，則應(yīng)報廢后重新購買。40治理處新購買的計量器具，須上報公司設(shè)備部建帳，并納入檢定打算。50凡計量器具有水浸等損壞或參數(shù)有變動時，應(yīng)送設(shè)備部重新進行檢定。60計量器具需專人保管，專人使用，不得隨意借用。70凡基準(zhǔn)器具，使用者不得隨意自行亂調(diào)動，不得亂放，應(yīng)合理使用，妥善存放。 WI/S-015ZHPM 計量器具的檢定方法 A/0 1/4

32、10目的：對計量器具進行定期檢定，確保計量器具測量的有效性。20范圍：公司所有測量器具。30職責(zé)：各治理處維修班按檢定打算表時刻提早一周將計量器具送設(shè)備部待檢，由設(shè)備部專人依照基準(zhǔn)計量器具進行自檢并作記錄，建立計量器具檢定臺帳，然后將結(jié)果下發(fā)給各治理處?；鶞?zhǔn)器具按檢定打算表時刻提早一個月送計量站檢定。40內(nèi)容：41計量器具自檢環(huán)境要求：溫度：205；濕度：655。42萬用表的檢定（每年檢定一次）。4.2.1 檢視外表是否完好，附件是否齊全。4.2.2 DCV 檔，用DF130直流穩(wěn)壓電源作為電壓源，用經(jīng)計量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采納對比法對3.000V、24.00V、36.00V檢定誤

33、差，并作記錄。4.2.3 ACV值，交流可調(diào)調(diào)壓器作為電壓源，用經(jīng)計量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采納對比法對110.0V、220.0V、380.0V各點電壓檢定誤差，并作記錄。4.2.4 DCA值，用DF130直流電源發(fā)生器帶不同的電阻負載作為電流源，用經(jīng)計量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采納對比法分不對3.000MA、100.0MA、300.0MA、3.000A進行檢定，并作記錄。4.2.5 ACA值， 用交流調(diào)壓器帶不同的電阻調(diào)壓作為電流源，用經(jīng)計量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采納對比法分不對30.00MA、100.0MA、300.0MA、3.000A進行檢定，并作記錄。4.2.6

34、值：用經(jīng)計量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表分不對200.0、2.000K、20.00K 進行測定后與被測驗的萬用表測定值對比確定誤差，并作記錄。（本法只適用于電阻值以上的檢定。）43鉗形電流表的檢定（每年檢定一次）。4.3.1 交流電流值，用自耦調(diào)壓器、小型交流電焊機作為交流大電流發(fā)生器，用經(jīng)計量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表采納對比法分不對10.0A、50.0A、100A、200A進行檢定誤差，并作記錄。44 轉(zhuǎn)速表、數(shù)字歐姆表公司數(shù)量少且自檢條件不具備，每年送市計量所直接檢定一次。 WI/S-015ZHPM 計量器具的檢定方法 A/0 2/445 兆歐表的檢定(每年一次)：用不同的高阻值電

35、阻作被測體及經(jīng)計量所檢定合格（或準(zhǔn)用）的基準(zhǔn)儀表和被檢定兆歐表對0.10M、0.5M、5.0M、50M、100M、500M讀數(shù)值采納對比法檢定誤差，并作記錄。46 尺類及彈簧秤的檢定、報廢。4.6.1 鋼板尺、卷尺、角尺、水平尺、游標(biāo)卡尺、千分尺、塞尺等使用時發(fā)覺外觀損傷嚴(yán)峻而阻礙精度時可報廢處理，填寫不合格品處理單，由主管主任審批。4.6.2 彈簧秤類的計量器具使用滿三年報廢。 公司內(nèi)使用儀表測量均為維修中一般性測量，精度要求不高，因此對檢定的計量器具，電壓電流測量值的誤差在2.5以內(nèi)、電阻測量值的誤差在5以內(nèi)為合格。47 檢定電路原理圖4.7.1 直流電壓檢定原理圖 4.7.2 直流電流檢

36、定原理圖4.7.2.1 小電流檢定 WI/S-015ZHPM 計量器具的檢定方法 A/0 3/44.7.2.2 大電流檢定 4.7.3 交流電壓檢定原理圖4.7.4 鉗形表檢定原理圖 WI/S-015ZHPM 計量器具的檢定方法 A/0 4/44.7.5 兆歐表檢定原理圖4.7.6 歐姆值檢定原理圖4.8 相關(guān)文件及記錄4.8.1_ 萬用表檢定記錄4.8.2_ 鉗形表檢定記錄4.8.3_ 兆歐表檢定記錄 WI/S-016ZHPM 電氣維修規(guī)定 A/0 1/1 為保證樓宇電氣設(shè)備的正常運行，促進電氣設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、維修工作正?；⒁?guī)范化、科學(xué)化，做到安全工作、萬無一失，特制定以下規(guī)定：10必須嚴(yán)格

37、遵守執(zhí)行國家電氣安全操作規(guī)程，檢修操作人員做到培訓(xùn)后持證上崗，以保證工作萬無一失。20供方（或維修班）關(guān)于大廈內(nèi)配置的電氣設(shè)備，按打算定期保養(yǎng)及維修。重大電氣設(shè)備的檢修打算，要由設(shè)備部把關(guān)審查并派專人參加。30維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時，維修人員要采取相應(yīng)的安全技術(shù)措施，機電公司（或治理處）對作業(yè)人員必須進行安全生產(chǎn)交底和技術(shù)交底，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。40在電源干線、低壓配電盤及配電箱等設(shè)備上進行工作時，必須有專人監(jiān)護，至少由兩人互相配合進行。操作前必須摘掉檢修設(shè)備的電源保險后驗電，并懸掛標(biāo)識牌，操作人員必須使用絕緣工具，并站在絕緣墊上作業(yè)。50關(guān)于高壓設(shè)備的檢修和維修，經(jīng)停電、驗電后，必須裝

38、設(shè)接地線，在醒目處懸掛標(biāo)志牌，必要時加裝遮欄。60維修后的電氣設(shè)備及線路，要經(jīng)專職人員檢查無誤并拆除所有的安全措施后，方可投入運行。嚴(yán)禁在處于工作狀態(tài)的電動機及其附屬裝置回路上進行工作。70本規(guī)定與“配電房治理制度”同時執(zhí)行，互為補充。 WI/G-017 大廈臨時用電治理規(guī)定 A/0 1/1 為了加強樓宇修繕和業(yè)主裝修工程的臨時施工用電治理，確保大廈電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運行，維護大廈住戶正常的工作秩序和生活秩序，特制訂本規(guī)定。10治理處對樓宇進行重大修繕工程使用施工電動設(shè)備和電動工具的用電量，必須限度在不阻礙大廈正常運作和在大廈供電負荷量同意范圍內(nèi)。維修班在報修繕打算時，必須同時上報

39、用電設(shè)備，經(jīng)治理處批準(zhǔn)后，才能組織施工。20臨時用電必須符合消防和安全用電要求。30用戶在進行房屋裝修時使用電動工具的名稱、數(shù)量和規(guī)格，必須在裝修登記表中寫明，同時治理處要派專業(yè)人員對其電動工具進行檢查核實。40凡進入大廈內(nèi)進行施工的單位和個人使用電動設(shè)備、工具及電源線等器材，必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電愛護開關(guān)，配備分線電閘箱和安裝電表，電動工具、臨時照明線路應(yīng)有合格插頭插座，并在治理處專業(yè)人員指定地點接線，禁止亂拉亂接電線。50進入大廈的臨時施工人員使用的電動設(shè)備和工具，必須在治理處規(guī)定時刻內(nèi)使用，禁止在其它時刻內(nèi)使用，以防發(fā)出各種噪音阻礙住戶和鄰居的正常休息。60治

40、理處專業(yè)人員有權(quán)對違章操作的人員和電動設(shè)備工具進行檢查，有權(quán)制止違章電動設(shè)備及工具的使用。對不聽勸阻者，應(yīng)立即報告治理處，停止施工。70本規(guī)定與“裝修治理規(guī)定”同時執(zhí)行，互為補充。 WI/S-018ZHPM 用水、供水治理規(guī)定 A/0 1/1 為保證向住戶供應(yīng)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的生活用水，加強供水治理，達到節(jié)約用水、滿足用戶需要之目的，特規(guī)定如下：10由治理處指派一名責(zé)任心強、作風(fēng)正派、軀體健康的水管員負責(zé)對樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。20在非限水季節(jié)（以市政府通知為準(zhǔn)），治理處應(yīng)盡力保證隨時向住戶供水。在確實需要臨時停水時，應(yīng)先通知住戶；停水后必須采取臨時供水方法，向住戶供水。

41、30地下貯水池、天面水箱每年應(yīng)完全清洗兩次（專門情況由水管員向治理處建議增加清洗次數(shù)），并送水質(zhì)樣品（或由水務(wù)局取樣）到市政府有關(guān)部門檢驗，水質(zhì)必須合格。水箱人孔應(yīng)加蓋、加不銹鋼紗網(wǎng)密封并加鎖。40水管員在巡查中發(fā)覺跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即向治理處報告，由治理處組織人員進行搶修，杜絕白費。50抄表員每月要對每戶用水量進行分析，發(fā)覺用水異常應(yīng)進戶查詢，關(guān)心解決用水白費現(xiàn)象。60隨時向住戶進行節(jié)約用水、打算用水宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識。70執(zhí)行市政府分段收費規(guī)定，用經(jīng)濟手段治理，加強節(jié)約用水。80本規(guī)定與“水泵房治理制度”同時執(zhí)行，互為補充。 WI/S-019ZHPM 供方選擇評定規(guī)定

42、 A/0 1/210供方分類A類 提供成套設(shè)備及設(shè)備配件的廠商、銷售商B類 提供設(shè)備維修保養(yǎng)服務(wù)的承包商C類 提供設(shè)備大中修、更新改造工程承包商20新供方評價 當(dāng)發(fā)生設(shè)備維修保養(yǎng)、設(shè)備中修大修、設(shè)備更新改造、設(shè)備缺陷整改、貴重設(shè)備及配件采購等項目或維修保養(yǎng)合同到期，應(yīng)由設(shè)備治理部組織公開招標(biāo)或議標(biāo)。除邀請合格的供方參加投標(biāo)外，還應(yīng)邀請新供方參加。設(shè)備部組織有關(guān)專家組成評標(biāo)小組，負責(zé)開標(biāo)、評標(biāo)。凡符合供方初審記錄初審內(nèi)容要求者，擬定為合格的供方，填寫供方初審記錄，由主管副總經(jīng)理審批通過后，列入合格供方名單。評標(biāo)小組打分確定一、二名預(yù)中標(biāo)單位報主管領(lǐng)導(dǎo)做最后確定。30供方選擇工程/采購價款在200

43、0元以上20000元以下的由設(shè)備部專業(yè)工程師從合格供方中初選3家符合條件者報設(shè)備部經(jīng)理審核，經(jīng)理審核后確定一家報主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)并辦理合同會簽手續(xù)，簽訂合同。工程/采購價款在20000元以上的，由設(shè)備部組織公開招標(biāo)，由專家組評標(biāo)，選定2名擬中標(biāo)單位報主管領(lǐng)導(dǎo)決策，確定中標(biāo)單位，辦理合同會簽手續(xù)，簽訂合同。工程/采購價款在2000元以下的，由治理處選定。40供方的評價A類供方按供方評價表B類供方評價：按B類供方評價表由治理處主任組織技術(shù)人員、公司設(shè)備部組織有關(guān)工程師進行兩級評定，合同期內(nèi)最少作一次。每條內(nèi)容，若治理處、設(shè)備部均有評分，則按治理處權(quán)數(shù)0.6，設(shè)備部權(quán)數(shù)0.4作計權(quán)平均，若只有一家評分，

44、權(quán)數(shù)取1。未發(fā)生的條款，不評分，最后計算得分率（即折算到百分制）。得分率85%為合格。合格供方經(jīng)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后列入合格供方名單，以備再選用。評審結(jié)果為不合格的分包商，經(jīng)主管副總經(jīng)理簽字后， WI/S-019ZHPM 供方選擇評定規(guī)定 A/0 2/2將從合格供應(yīng)商名單上去掉。 C類供方評價： 設(shè)備中修、大修、更新改造，設(shè)備小改造供方按C類供方評價表進行評價。未發(fā)生的條款，不評分，最后計算得分率（即折算到百分制）。得分率85%為合格。合格供方經(jīng)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后列入合格供方名單，以備再選用。評審結(jié)果為不合格的分包商，經(jīng)主管副總經(jīng)理簽字后，將從合格供應(yīng)商名單上去掉。 50供方檔案設(shè)備部應(yīng)建立并保

45、存合格供方檔案，檔案內(nèi)容包括：評審記錄、資質(zhì)證書或營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及合格供方名單，合格供方名單應(yīng)送交主管副總經(jīng)理一份備查。合格分包商名單應(yīng)規(guī)定有版號及修改狀態(tài)，如名單發(fā)生變化，應(yīng)更換版號或修改狀態(tài)，舊有的名單作廢或銷毀。 WI/S-020ZHPM 工程質(zhì)量的驗收規(guī)定 A/0 1/1為了保證設(shè)備大中修、更新改造工程的質(zhì)量符合國家規(guī)范及使用需要，加強對工程質(zhì)量的治理，特制定如下工程驗收規(guī)定：10驗收組由供方、治理處，設(shè)備部共同組成。驗收合格后，由三方簽字蓋章方有效。（若由進展商投資建設(shè)，進展商也應(yīng)派代表參加驗收。）20核對實物工程量與設(shè)計圖紙相比較，應(yīng)能達到實際使用需要。30對工程量進行實測實量。4

46、0分部、分項、分專業(yè)按國家規(guī)范進行質(zhì)量檢查對比驗收。50按實際需要及有關(guān)規(guī)范交接竣工圖及使用講明書。60對驗收中發(fā)覺的質(zhì)量缺陷按議定時限整改后進行復(fù)驗。70驗收合格后才能結(jié)清工程款。附:工程竣工驗收證書 工程結(jié)算協(xié)議書 WI/S-021ZHPM 設(shè)備治理規(guī)程 A/0 1/1410目的 保證所有為業(yè)主（住、用戶）提供各種服務(wù)的公共設(shè)備滿足服務(wù)要求。20適用范圍公司管轄的電力(油)拖動設(shè)備、電機、電氣設(shè)備（含強電主線路）、電子設(shè)備（含弱電線路）、管道、風(fēng)道、閥門及其它房屋附屬裝置。30定義31日常維護保養(yǎng) 指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經(jīng)常運行的機械進行盤車、試車（

47、正壓風(fēng)機、消防水泵、發(fā)電機），發(fā)覺小故障及時排除，作好記錄。32一級保養(yǎng) 對機械設(shè)備進行檢查、檢測，依照實際需要局部解體，進行清洗、調(diào)整、維修更換；對電機進行絕緣搖測；對電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查、軟件檢查；對管道、風(fēng)道局部除繡防腐、刷漆；對各種要緊閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障進行處理。33二級保養(yǎng) 對機械設(shè)備進行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動、泄漏檢測，發(fā)電機帶負荷試車；對電機進行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對電氣設(shè)備全面清掃，母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測試；對電

48、子設(shè)備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試，工作點調(diào)整，軟件維護；對管道、風(fēng)道部分除繡、防腐、刷漆；對各種要緊閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。34中修工程 中修工程是指對設(shè)備進行正常的和定期的全面檢修，對設(shè)備部分解體修理和更 換少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運轉(zhuǎn)到下一次修理。更換率一般在10%-30%，周期3-5年。35大修工程 大修工程是指對設(shè)備進行定期的全面檢修，對設(shè)備要求全面解體、更換要緊部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備差不多恢復(fù)原有性能。更換率一般超過30%，周期610年。36設(shè)備更新和技術(shù)改造 WI/S-021ZHPM 設(shè)備治理

49、規(guī)程 A/0 2/14 設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴(yán)峻，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。37事后維修（故障維修） 設(shè)備發(fā)生故障后，對失效、損壞部分作針對性的維修。38狀態(tài)維修 通過監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實施的維修。40設(shè)備分類 依照設(shè)備對業(yè)主服務(wù)的重要性將其分為三級（風(fēng)機類、泵類、機組類均含相應(yīng)的電機、電氣操縱柜）： 級設(shè)備：電梯、發(fā)電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi)中央報警操縱柜、消防聯(lián)動柜、冷水機組、BA中央治理計算機。 級設(shè)備：正壓風(fēng)機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線

50、系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅火設(shè)施、高壓開關(guān)柜、變壓器、交通道閘、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、DDC現(xiàn)場操縱器。級設(shè)備：除、級以外的所有設(shè)備。如：區(qū)域火災(zāi)報警操縱箱、小型操縱箱（配電箱）、排風(fēng)機、風(fēng)機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設(shè)備等。50設(shè)備治理模式采納打算預(yù)修制（三級保養(yǎng)-日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的治理模式。51關(guān)于符合磨損規(guī)律的、級設(shè)備（電梯、水泵、正壓風(fēng)機、電動機、柴油發(fā)電機、冷水機組、道閘等），定期做三級保養(yǎng)，定期進行小修、中修、大修。小修包含在三級養(yǎng)護中。

51、中修、大修周期見附表設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期。52關(guān)于、級電氣設(shè)備（高壓柜、變壓器、低壓柜、操縱柜等）、電子設(shè)備（火災(zāi)報警操縱柜、放大器、計算機等）進行三級保養(yǎng)、探測性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。53關(guān)于級設(shè)備，采取事后維修，每年一次保養(yǎng)。60職責(zé)61設(shè)備治理部負責(zé)設(shè)備接管驗收，中修、大修及設(shè)備更新改造打算制定、方案審批、工 WI/S-021ZHPM 設(shè)備治理規(guī)程 A/0 3/14程監(jiān)督、組織驗收，保養(yǎng)打算審批，設(shè)備（器具）申購、報廢審批，組織招投標(biāo)，選擇、評價設(shè)備維修養(yǎng)護供方，負責(zé)公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同、電梯維修保養(yǎng)合同、設(shè)備缺陷整改、中修、大修、更新改造托付合同的審核，辦理合同會簽手續(xù)，

52、定期組織專家對重要設(shè)備進行診斷，確定狀態(tài)維修時機。62質(zhì)量治理部負責(zé)機電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。63治理處負責(zé)機電設(shè)備日常操作、運行、巡查、點檢及公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同托付范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫相關(guān)記錄，編制保養(yǎng)打算，與供方依照公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同確定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評定供方。70設(shè)備前期治理71前期介入設(shè)備選型、安裝要求等由設(shè)備治理部對有關(guān)物業(yè)考察后，向進展商提出。政府有關(guān)部門的驗收，治理處應(yīng)參與。72設(shè)備的接管驗收7.2.1設(shè)備的接管驗收由設(shè)備治理部代表公司，組織專家及相關(guān)治理處技術(shù)人員組成驗收組，會同進展商、承包商進行。驗收依

53、據(jù)為設(shè)備出廠講明書及國家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。確實達不到上述條件的應(yīng)在驗收單中寫明實際情況及緣故，并限期整改，進行復(fù)驗。設(shè)備的接管憑證由公司設(shè)備治理部對地產(chǎn)商辦理（驗收單接收人處簽字蓋設(shè)備治理部公章）。、級設(shè)備由設(shè)備治理部組織專家及治理處人員一同檢驗，級設(shè)備由治理處檢驗，填寫驗收單（公用機電設(shè)備驗收單）報設(shè)備治理部復(fù)核蓋章。驗收單蓋章后，原件進展商、設(shè)備治理部各留一份作為交接憑證，治理處留復(fù)印件。 設(shè)備技術(shù)資料在設(shè)備交接驗收時，由設(shè)備治理部向進展商收取并辦理接收手續(xù)。關(guān)于進展商尚未移交的資料，由治理處代表公司跟蹤收取并填寫樓宇接管驗收移交工程資料清單，全部資料收齊后，在設(shè)備治理部辦理清單簽字、蓋章手

54、續(xù)。未通過國家優(yōu)秀小區(qū)考評的治理處，資料由治理處專人保管，通過考評后，資料移交設(shè)備治理部統(tǒng)一治理 。 7.2.2當(dāng)供電設(shè)備、供水設(shè)備驗收合格接管后，方可與進展商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù)，最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前，治理處須向進展商索要原供用電合同、供水合同、供水合同執(zhí)行單及近期電費、水費單提交公司 WI/S-021ZHPM 設(shè)備治理規(guī)程 A/0 4/14設(shè)備治理部審核。審核通過后，由治理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，設(shè)備治理部負責(zé)辦理供用電合同、供水合同、托付銀行代收水電費協(xié)議書等對外合同會簽手續(xù)。73設(shè)備的編號 設(shè)備編號由以下四部分組成： 第一部分表示設(shè)備的

55、類不：用數(shù)字表示； 第二部分表示單位的名稱：用字母表示；（按接管入伙的時刻順序來排列，機關(guān)編號為。）當(dāng)治理處數(shù)目超過26個時，用雙字母表示。如：第27，28表示為AA，AB； 第三部分表示單位設(shè)備序號：用數(shù)字表示； 第四部分表示設(shè)備的治理等級：用羅馬數(shù)字、表示； 例： 03 1 () 電梯 海麗 1號梯 級治理設(shè)備74 設(shè)備的建帳7.4.1設(shè)備治理部發(fā)放物業(yè)代碼，治理處給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號，并用EXCEL編制機電設(shè)備統(tǒng)計表，錄入電腦，通過網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)叫畔⒅行姆?wù)器或?qū)④洷P報設(shè)備治理部。7.4.2治理處對所治理的所有設(shè)施設(shè)備都應(yīng)建帳；7.4.3設(shè)備治理部對全公司設(shè)備設(shè)施建帳。75設(shè)備質(zhì)量缺陷整

56、改 新入伙的治理處，機電設(shè)備接管后，由設(shè)備治理部托付專業(yè)公司對設(shè)備質(zhì)量缺陷進行三個月整改，簽訂設(shè)備質(zhì)量缺陷整改托付合同，整改達到中海標(biāo)準(zhǔn)后，由設(shè)備治理部驗收，通過后，再與供方簽訂公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同。76設(shè)備標(biāo)識治理7.6.1設(shè)備標(biāo)牌 未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。對新入伙的物業(yè)，治理處可要求進行質(zhì)量缺陷整改的供方按機電設(shè)備統(tǒng)計表填寫設(shè)備標(biāo)牌，并按有關(guān)規(guī)定要求，貼在設(shè)備上。7.6.2 設(shè)備的顏色設(shè)備一律按附表設(shè)備顏色規(guī)定的要求顏色進行刷漆。7.6.3 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識重要危險設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識（如配電柜掛“禁止合閘”等），報廢、封存的設(shè)備 WI/S-021ZHPM 設(shè)備治理規(guī)程 A/0

57、 5/14須標(biāo)識。7.6.4設(shè)備標(biāo)識牌由企業(yè)策劃部統(tǒng)一設(shè)計。80 設(shè)備使用治理81物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸治理處，供方維修保養(yǎng)時，停電梯、停電、停水、操作設(shè)備須征得治理處同意。82治理處維修人員必須按國家規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對本治理處治理的設(shè)備進行操作使用，確保對業(yè)主服務(wù)質(zhì)量達標(biāo)。須認(rèn)真、全面、細致的作好運行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄，記錄應(yīng)保證準(zhǔn)確性、及時性和真實性。83治理處機電主管應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄（含水、電抄表記錄），確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟性分析，確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài)，及時予以操縱調(diào)整。84重要設(shè)備（如變壓器、中央空調(diào)等）的投入、報停須經(jīng)設(shè)備治理部批

58、準(zhǔn)。90 設(shè)備維修保養(yǎng)治理91打算9.1.1維修保養(yǎng)打算9.1.1.1供方應(yīng)將托付范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)打算于每年12月中旬報治理處，保養(yǎng)周期、級不應(yīng)符合本文設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期的規(guī)定及合同要求。治理處審核、調(diào)整后，與治理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的打算匯總，于每年12月下旬報設(shè)備治理部審批，審批后的設(shè)備保養(yǎng)打算設(shè)備治理部、治理處、專業(yè)公司各保留一份。 9.1.1.2設(shè)備中修、大修、更新改造打算由設(shè)備治理部制定，并審查確定方案，編制或?qū)彶轭A(yù)算。9.1.1.3設(shè)備治理部依照質(zhì)量治理部月檢報告，定期組織專家對重要設(shè)備進行診斷，依照診斷結(jié)果確定狀態(tài)維修時機、維修方案，并組織實施。檢定打算9.1.2.1電梯檢定

59、打算由設(shè)備治理部制定。9.1.2.2計量器具檢定打算由設(shè)備治理部制定。92實施9.2.1治理處維修班及供方維修人員須按國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、中海有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對設(shè)備進行保養(yǎng)維修。供方負責(zé)公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同托付范圍內(nèi)的設(shè)備維 WI/S-021ZHPM 設(shè)備治理規(guī)程 A/0 6/14修、保養(yǎng)可采納供方手冊的表格作記錄，治理處維修班負責(zé)合同托付范圍外的設(shè)備維修、保養(yǎng)工作并采納本手冊表格做記錄。9.2.2發(fā)覺設(shè)備故障（不屬于維修班負責(zé)維修范圍內(nèi)的故障維修），維修班應(yīng)用設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單立即通知供方，供方接到轉(zhuǎn)呈單后，須在半個工作日內(nèi)給治理處答復(fù)，確定維修時刻。一時無法解決的問題應(yīng)給治理

60、處一書面講明，承諾修復(fù)時刻。關(guān)于重大維修，設(shè)備治理部應(yīng)組織專業(yè)工程師進行現(xiàn)場監(jiān)督、指導(dǎo)。關(guān)于供方不能解決的問題，需要向其它專業(yè)公司托付維修時，供方負責(zé)人應(yīng)先填寫設(shè)備外委維修申請表，維修費用在貳千元以下的，由治理處主任批準(zhǔn)維修；維修費用在貳千元以上（含貳仟元）的，經(jīng)治理處主任同意，報設(shè)備治理部經(jīng)理審核,呈報主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后，再進行修理。若公司進行發(fā)包，由治理處填寫設(shè)備外委維修申請表按上述程序辦理審批。維修費用較高的項目，由設(shè)備治理部組織招標(biāo)。 關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障，造成大廈/小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)峻阻礙業(yè)主生活（不含重大設(shè)備事故），須按應(yīng)急程序進行搶修。治理處/供方首先應(yīng)電話通知設(shè)備治理部門，并